Nota n.a.v. het (nader/tweede nader/enz.) verslag : Nota naar aanleiding van het verslag

Nr. 6 NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG

Ontvangen 20 oktober 2020

Inhoudsopgave

blz.

 
 
 
 
 

I.

ALGEMEEN

1

 

1.

Inleiding

1

 

2.

Hoofdlijnen van het voorstel

11

 
 

2.1.

Startersvrijstelling

11

 
 

2.2.

Hoofdverblijfcriterium voor verlaagde tarief en startersvrijstelling

20

 
 

2.3.

Uitzondering bepaalde fictieve onroerende zaken en economische eigendom

31

 
 

2.4.

Verhoging algemene tarief

32

 
 

2.5.

Aangifteplicht bij toepassing van een vrijstelling

32

 

3.

Budgettaire aspecten

33

 

4.

Evaluatie en horizonbepaling

34

 

5.

Uitvoerings- en handhavingsaspecten

36

 

6.

Advies en consultatie

39

 

7.

Administratieve lasten

40

II.

ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING

41

 

8.

OVERIG

43

I. ALGEMEEN

1. Inleiding

Het kabinet heeft met interesse kennisgenomen van de vragen en opmerkingen van de
leden van de fracties van de VVD, de PVV, het CDA, D66, GroenLinks, de SP, de PvdA,
de ChristenUnie, de SGP en 50PLUS. Hierna wordt bij de beantwoording van de vragen
zo veel mogelijk de volgorde van het verslag aangehouden, met dien verstande dat gelijkluidende
of in elkaars verlengde liggende vragen tezamen zijn beantwoord.

De leden van de fracties van de VVD en het CDA vragen om te reageren op het commentaar
van de Vereniging van Estate Planners in het Notariaat (EPN), het Register Belastingadviseurs
(RB) en de Nederlandse Orde van Belastingadviseurs (NOB). De leden van de fractie
van de VVD vragen ook in te gaan op het commentaar van het Netwerk Notarissen en VNO-NCW.
De reactie op deze commentaren vindt zo veel mogelijk plaats waar dat onderwerp in
deze nota aan bod komt.

De leden van de fracties van de VVD en het CDA vragen wanneer of bij welk percentage
de wetswijziging voor het kabinet geslaagd is. De leden van de fractie van het CDA
vragen aanvullend naar de beoogde stijging van het aantal koopstarters is en bij welk
percentage het kabinet de tariefdifferentiatie succesvol acht. Het effect van de tariefdifferentiatie
op het aantal starters kent inderdaad een aanzienlijke onzekerheidsmarge en het kabinet
hecht eraan deze helder te communiceren; het kabinet wil geen schijnprecisie wekken.
Het kabinet heeft dan ook geen specifieke kwantitatieve doelstelling, maar beoogt
met deze maatregel te zorgen dat zo veel mogelijk mensen op een verantwoorde manier
in een woning terecht kunnen die bij hun situatie past. Met de tariefdifferentiatie
wordt de positie van kopers die een woning zelf als hoofdverblijf gaan gebruiken versterkt
ten opzichte van andere potentiële kopers. In het bijzonder komt het kabinet een groep
op de koopwoningmarkt tegemoet waar de inbreng van eigen middelen het meest knelt,
namelijk starters.

Motie Dik-Faber en Ronnes

De leden van de fractie van de PvdA vragen waarom niet is aangesloten bij amendement
Nijboer1, zodat alle koopstarters onder de vrijstelling kunnen vallen. De leden vragen verder
waarom het Kadaster het woningbezit niet met zekerheid uit de systemen kan halen.
Ook vragen zij waarom er niet voor een startersverklaring is gekozen, waarin de belastingplichtige
stelt dat dit zijn eerste koopwoning is, of het eerste huis waarop hypotheekrenteaftrek
zal worden toegepast. Ook de leden van de fractie van de ChristenUnie vragen of het
kabinet nader kan toelichten waarom zij een onderscheid maken tussen starters, doorstromers
en beleggers en waarom niet kan worden gekomen tot een generieke regeling voor koopstarters.

Bij de voorbereiding van de maatregel in het wetsvoorstel is door Dialogic onderzocht
of het mogelijk is de vrijstelling in zijn algemeenheid toegankelijk te maken voor
mensen die voor het eerst een woning kopen. Uit dit onderzoek bleek dat een vrijstelling
gebaseerd op dit criterium niet uitvoerbaar en misbruikgevoelig is. Het Kadaster kan
niet met 100% zekerheid vaststellen of een persoon een woning in bezit heeft of ooit
heeft gehad. De data van het Kadaster zijn geschikt om statistische analyses te doen,
maar niet volledig en toereikend om op individueel niveau een betrouwbaar en rechtszeker
beeld te geven. De bestaande systemen kunnen in veel gevallen vaststellen of iemand
actuele eigendomsrechten heeft. Om te achterhalen wat iemand in het verleden op naam
heeft gehad is een titelonderzoek nodig. Dit onderzoek leidt tot kosten voor de starter.
Dit onderzoek leidt ook tot aanzienlijke uitvoeringskosten voor het Kadaster. Om dit
beter te laten verlopen zouden aanpassingen nodig zijn in de basisregistraties, processen
en systemen. Maar zelfs na deze ingrijpende aanpassingen is het naar verwachting van
het Kadaster niet mogelijk het volledige beeld van iemands (historische) woningbezit
te krijgen. Dit komt onder andere doordat het Kadaster niet aansluit bij het begrip
«woning» voor de overdrachtsbelasting, geen data heeft die zijn gericht op de huidige
situatie en geen volledige registratie heeft van eigenaren van woningen, waaronder
de verkrijging van eigendomsrechten buiten een notariële akte om. Het kadaster kan
uit de gegevens over rechtspersonen ook niet opmaken wie de achterliggende natuurlijke
personen zijn en kan ook niet het bezit van woningen in het buitenland vaststellen
of het bezit van woningen in Nederland door buitenlandse verkrijgers vaststellen.
Zowel het notariaat als de Belastingdienst kunnen met gegevens uit het Kadaster dus
niet met zekerheid vaststellen of een koper eerder een woning heeft gehad of al meerdere
woningen bezit. Om die reden heeft een startersverklaring geen toegevoegde waarde.
Deze kan namelijk niet achteraf door de Belastingdienst op juistheid worden getoetst.
Een koppeling aan de hypotheekrenteaftrek acht het kabinet niet wenselijk, omdat daarmee
starters zullen worden uitgesloten die de woning anders financieren dan met een annuïteitenhypotheek
of lineaire hypotheek. Om toch een vorm van een vrijstelling gericht op starters mogelijk
te maken, heeft het kabinet gekozen voor een alternatief dat is gebaseerd op de drie
voorwaarden (eenmalig, hoofdverblijf en leeftijdscriterium) die in het wetsvoorstel
staan genoemd. Een hoofdverblijfverklaring is wel achteraf verifieerbaar voor de Belastingdienst
op basis van objectieve gegevens.

De leden van de fractie van de VVD vragen hoe het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting
Nederlandse gemeenten (SVn) controleert of starters hun eerste woning kopen. Bij de
starterslening tekent een starter voor het feit dat diegene eerder geen andere woning
in bezit heeft gehad. Dit wordt gecontroleerd via de aangifte inkomensbelasting van
het jaar ervoor. Ook een Kadastercheck geeft, zij het zeer beperkt, inzicht in de
situatie van maximaal de afgelopen twee jaar. Deze check is zoals geschreven niet
100% waterdicht.

Economische wenselijkheid van een differentiatie in de overdrachtsbelasting

De leden van de fracties van de VVD, het CDA, de PVV, GroenLinks, de SP, ChristenUnie
en de SGP hebben vragen over het verwachte effect van de tariefdifferentiatie op woningprijzen.
Zo vragen de leden van de fracties van het CDA en de PVV een nadere toelichting op
de verwachte prijsopdrijvende en prijsdrukkende effecten van de maatregelen en of
hiernaar onderzoek is gedaan. De leden van de fractie van de VVD vragen of alsnog
onderzoek gedaan kan worden naar een eventueel drukkend effect op de prijzen door
de hogere belasting voor beleggers. De leden van de fracties van het CDA, GroenLinks
en de ChristenUnie vragen of het kabinet de zorgen deelt dat de overdrachtsbelastingvrijstelling
zal worden verdisconteerd in de verkoopprijs en zo nee, waar het kabinet dit op baseert.
De leden van de fractie van de SP vragen aanvullend of het op peil houden van huizenprijzen
heeft meegewogen in de vormgeving van dit wetsvoorstel.

Het is inderdaad de verwachting dat de tariefdifferentiatie een effect zal hebben
op de huizenprijzen. Het Centraal Planbureau (CPB) schat in dat volledige afschaffing van het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2% een opwaarts effect
op de woningprijs heeft van 2,4%.2 Het effect op de huizenprijzen van de voorgestelde tariefsdifferentiatie zal waarschijnlijk
lager zijn en per saldo mogelijk prijsbeperkend. Deze inschatting wordt in de eerste
plaats gedaan, omdat het CPB in zijn berekening – anders dan het voorstel – uitgaat
van een afschaffing van overdrachtsbelasting voor alle woningen en dus ook voor doorstromers.
Daarnaast wordt in het huidige wetsvoorstel het verlaagde tarief beperkt tot eigenaar-bewoners
en wordt het standaardtarief verhoogd. Dit mitigeert mogelijk het opwaartse prijseffect
van de startersvrijstelling. Ook daar is in de berekening van CPB geen rekening mee
gehouden. Hoewel het uiteindelijke prijseffect moeilijk is in te schatten, ligt voor
de woningmarkt als geheel in de rede dat de differentiatie prijsbeperkend uitvalt.
Per saldo wordt de woningmarkt namelijk minder fiscaal gestimuleerd door de differentiatie.
Prijsontwikkelingen kunnen per deelsegment op de koopmarkt verschillend uitvallen,
maar vanwege het bovenstaande verwacht het kabinet dat er betaalbaarheidswinst voor
starters optreedt en dat de positie van de starter en, in iets mindere mate, van de
doorstromer ten opzichte van de belegger op de koopwoningmarkt wordt verbeterd. Ook
zonder dit effect zijn de meest beknelde starters geholpen door deze maatregel. Starters
bij wie de Loan-to-Value (LTV) knelt maar de Loan-to-Income (LTI) niet hoeven immers
minder (lang) te sparen alvorens zij voldoende eigen middelen hebben om een woning
te kopen. Opgemerkt zij tot slot dat huizenprijzen jaarlijks fluctueren door het samenspel
van verschillende economische factoren, zoals ontwikkelingen in huishoudinkomen, rentestanden
of consumentenvertrouwen. Ten opzichte van deze andere economische factoren is het
effect van de overdrachtsbelastingmaatregel op huizenprijzen naar verwachting beperkt.

De leden van fractie van de VVD vragen op welke manier de gevolgen van het afschaffen
van de overdrachtsbelasting en het handhaven van het verlaagde tarief gemonitord worden
op het punt van de woningprijsontwikkeling en het aantal transacties. Woningprijsontwikkeling
en het aantal transacties door starters zullen onderdeel zijn van de geplande evaluatie.
In deze evaluatie zal gekeken worden naar de doelmatigheid en doeltreffendheid van
de voorgestelde maatregelen.

De leden van de fractie van GroenLinks vragen of de prijs van een nu aangeboden nieuwbouwwoning
gemiddeld een ton boven de prijs van een gemiddelde bestaande woning ligt. De transactieprijs
op basis van afgesloten koopovereenkomsten van een bestaande koopwoning lag in het
tweede kwartaal 2020 op € 335.000. Voor een nieuwbouwwoning werd € 401.000 betaald.
Het prijsverschil is dus € 66.000.3 Wanneer wordt gekeken naar geregistreerde eigendomsoverdrachten in het tweede kwartaal
van 2020 dan is de prijs voor een bestaande koopwoning € 328.000 en voor een nieuwbouwkoopwoning
€ 410.000, een verschil van € 82.000.4 De eigendomsoverdracht volgt 2 à 3 maanden na de afsluiting van de koopovereenkomst.

De leden van de fractie van GroenLinks vragen of het kabinet een overzicht kan geven
van de verhouding tussen de gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning en bestaande
woningen over de jaren 2010 tot 2020 en of het kabinet kan aangeven hoe zij verwacht
dat deze verhouding zich de komende tien jaar ontwikkelt en wat de effecten van dit
wetsvoorstel zijn voor deze verhouding. De index van de prijsontwikkeling van bestaande
en nieuwe koopwoningen is in onderstaande grafiek getoond. Voorspellingen over het
verloop van de prijzen zijn niet goed mogelijk. De differentiatie van de overdrachtsbelasting
heeft naar verwachting een gering effect op het gemiddelde prijsniveau van bestaande
woningen en is niet van toepassing op nieuwbouwwoningen.

Prijsindex voor bestaande en nieuwbouwwoningen per vierkante meter, ongecorrigeerd
voor samenstellingseffecten, basisjaar 2016.

Bron: De ontwikkeling van woningprijzen, EIB 2020.

De leden van de fractie van de SP vragen in hoeverre het kabinet heeft overwogen dat
prijzen van huizen zullen stijgen door concurrentie van starters onderling.

Dat effect is inderdaad overwogen. Woningprijzen kunnen door het afschaffen van de
overdrachtsbelasting voor starters inderdaad stijgen. Daar staat tegenover dat de
verhoging voor beleggers juist een drukkend effect hebben op de prijs kan hebben.
Hoewel het uiteindelijke prijseffect moeilijk in te schatten is, ligt het voor de
woningmarkt als geheel in de rede dat de differentiatie prijsbeperkend uitvalt. Per
saldo wordt de woningmarkt namelijk minder fiscaal gestimuleerd door de differentiatie.

De leden van de fractie van D66 vragen wat de verwachte ontwikkelingen zijn op de
woningmarkt voor wat betreft de prijsontwikkeling en de vraag- en aanbodzijde voor
de jaren 2021 en 2022, met inbegrip van de door het kabinet voorgestelde maatregelen.
Ook vragen deze leden of het totale woonaanbod naar verwachting verandert als gevolg
van de maatregel en vragen zij wat er gebeurt met het woonaanbod voor starters. Tot
slot vragen deze leden of de maatregel leidt tot het meer aanbieden van starterswoningen.
De woningprijsontwikkelingen voor de jaren 2021 en 2022 zijn voor het overgrote deel
afhankelijk van macro-economische ontwikkelingen en zeer lastig te voorspellen. De
door het kabinet voorgestelde maatregelen zullen naar verwachting een zeer beperkt
prijseffect hebben ten opzichte van deze macro-economische factoren. Deze maatregel
heeft geen invloed op het huidige woningaanbod. De maatregel heeft naar verwachting
ook geen invloed op het woningaanbod voor starters. Wel kan er een verschuiving plaatsvinden
in het aanbod van huurwoningen ten opzichte van het aantal koopwoningen. Voor het
aanbod van het aantal koopwoningen voor starters zou het kunnen zijn dat meer starterswoningen
worden aangeboden. De relatieve positie van starters wordt immers versterkt. Daardoor
wordt het voor investeerders aantrekkelijker om te verkopen aan starters dan aan beleggers
(met een beperkte beleggingshorizon).

De leden van de fractie van de SP vragen naar de effecten van het wetsvoorstel op
het algehele prijsniveau, of het daadwerkelijk afschrikwekkend werkt tegen beleggers
en zo niet of het kabinet bereid is alternatieve maatregelen te nemen. Het netto-prijseffect
van de differentiatie van de overdrachtsbelasting is lastig op voorhand in te schatten.
De verhoging voor beleggers kan een drukkend effect hebben op de prijs, terwijl als
gevolg van het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters de woningprijzen
in het starterssegment kunnen stijgen. Voor het neerwaartse prijseffect van de verhoging
voor beleggers zijn door het CPB geen inschattingen gemaakt. Het kabinet zet ook in
op een verhoging van het woningaanbod, wat weer een drukkend effect op de prijzen
kan hebben. Het kabinet heeft al verschillende maatregelen aangekondigd om de betaalbaarheid
van huren te verbeteren. In de Kamerbrief van 15 mei 2020 kondigde de Minister van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) aan om de jaarlijkse huurprijsverhogingen
tijdelijk te maximeren.5 In aanvulling daarop is zij in gesprek met de sector om te bezien hoe de transparantie
over de totstandkoming van de aanvangshuurprijs kan worden verhoogd. Hiermee kunnen
verhuurders zich beter verantwoorden voor de aanvangshuurprijs die zij vragen. Eerder
heeft de Minister van BZK al aangekondigd om de impact van de WOZ-waarde in het Woningwaarderingsstelsel
te maximeren. Dit zorgt ervoor dat sociale huurwoningen in woninggebieden met grote
schaarste het gereguleerde huursegment niet te snel ontstijgen.

De leden van de fractie van GroenLinks vragen welke andere (fiscale) maatregelen het
kabinet overwogen heeft om starters een betere toegang tot de woningmarkt te geven.
Daarbij vragen de leden in te gaan op mogelijke maatregelen die de aanbodkant extra
sturen op het bouwen van betaalbare woningen. Naast het verlagen van de overdrachtsbelasting
wordt voor starters ingezet op het bouwen van extra woningen en het verbeteren van
de informatievoorziening. Ook hebben gemeenten mogelijkheden om actief te sturen op
betaalbare nieuwbouw. Recentelijk heeft Platform 31 in opdracht van de Minister van
BZK een overzicht gemaakt van maatregelen die gemeenten kunnen nemen om starters te
kunnen helpen, zowel bij koop als huur.6 Vanuit de woningbouwimpuls wordt specifiek gebouwd voor deze doelgroep. Van de 51.0007 woningen die met behulp van de woningbouwimpuls gerealiseerd worden zal een aanzienlijk
deel ook gericht zijn op starters. Met name de 33.000 betaalbare woningen zullen starters
helpen. Daarnaast stimuleert het kabinet, door middel van de heffingsvermindering,
nieuwbouw de woningbouw door corporaties, waar starters ook van profiteren. Over de
realisatie van die nieuwbouw zijn onlangs bestuurlijke afspraken gemaakt met VNG en
Aedes. Om de informatievoorziening voor starters te verbeteren organiseerde de Minister
van BZK in de week van 27 september tot en met 3 oktober samen met woonpartijen de
«Week van de Starter». Het doel van deze week was om de positie van starters op de
woningmarkt te verbeteren door te zorgen voor een compleet en onafhankelijk overzicht
van informatie. Ook is hierin een onderzoek gepresenteerd naar de middelen die gemeenten
hebben om starters op de woningmarkt te helpen. Ook heeft het kabinet een opkoopbescherming
aangekondigd die voorkomt dat goedkope en middeldure koopwoningen zomaar kunnen worden
opgekocht om vervolgens te worden verhuurd. Mensen die op zoek zijn naar een koopwoning,
bijvoorbeeld groepen als starters en woningzoekenden met een middeninkomen, krijgen
hierdoor een grotere kans om te slagen. Naast het zorgen voor meer aanbod voor starters,
wil het kabinet zich inzetten voor het verbeteren van de positie van de starter. Daarbij
is naast het verlagen van de overdrachtsbelasting ook gekeken naar het landelijk invoeren
van startersleningen. Deze maatregel heeft een ander effect dan een verlaging van
de overdrachtsbelasting. Een starterslening maakt het makkelijker voor starters om
een hypotheek af te sluiten, terwijl de verlaging van overdrachtsbelasting de kosten
koper verlaagt die uit eigen middelen betaald moet worden. Omdat een deel van de doelgroep
niet over eigen middelen beschikt, is het verlagen van de overdrachtsbelasting een
passend instrument voor deze doelgroep.

De leden van de fracties van het CDA, de PVV, D66 en de SGP vragen naar de effecten
op de huurprijzen van de tariefdifferentiatie. De leden van de fractie van de PVV
vragen of onderzocht is in welke mate het 8%-tarief voor beleggers zal doorwerken
in door te berekenen kostenverhogingen door die beleggers.

Wat het effect op huurprijzen is, is op voorhand lastig te bepalen. Dit is ook niet
onderzocht, maar het kabinet verwacht dat het effect op huurprijzen naar verwachting
beperkt zal zijn. Het wetsvoorstel maakt het kopen van een eigen woning voor starters
aantrekkelijker, waardoor naar verwachting de vraag naar koopwoningen toeneemt en
die naar huurwoningen mogelijk afneemt. Dit laatste kan op zichzelf een drukkend effect
op de huurprijzen hebben, waardoor de huurmarkt mogelijk toegankelijker wordt. Daar
staat tegenover dat het hogere tarief voor beleggers het kopen van woningen, om deze
vervolgens te verhuren, minder aantrekkelijk maakt. Dat verkleint het aanbod en mogelijk
berekenen beleggers de additionele kosten door in hogere huren. Echter, voor verhuurders
die voor de langere termijn op de woningmarkt actief zijn, zal dit minder aan de orde
zijn.

De leden van de fractie van de VVD vragen of het effect op het aantal huurwoningen
in de vrije sector gekwantificeerd kan worden en hoe zich dit verhoudt tot het andere
kabinetsbeleid. Beleggers zijn nodig voor een stabiele woningmarkt. Dankzij hun investeringen
worden er woningen gebouwd en hebben we op dit moment een groeiend middenhuursegment.
In 2019 is een record gevestigd in het transactievolume op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt.8 Ook draagt het tijdelijk opschorten van de marktverkenning hier naar verwachting
aan bij. Hoewel het effect niet of nauwelijks te kwantificeren is, is de verwachting
dat de verhoging van het OVB-tarief voor beleggers het aanbod van vrije sector huurwoningen
mogelijk wat zal dempen. Een differentiatie van de overdrachtsbelasting zou kunnen
leiden tot een kleiner aanbod in de (vrije) huursector, indien beleggers vanwege het
hogere tarief kiezen voor een andere beleggingsvorm. De verwachting is dat het voor
beleggers die als een goede verhuurder voor de langere termijn in de Nederlandse woningmarkt
willen investeren, een aantrekkelijke belegging zal blijven.

De leden van de fractie van het CDA vragen of er ook kwalitatieve verschillen worden
verwacht op de huurmarkt, bijvoorbeeld doordat woningen eerder voor lange tijd verhuurd
zullen worden in plaats van tijdelijk. Het kabinet zou het toejuichen dat mede als
gevolg van deze maatregel beleggers investeringen doen op de woningmarkt voor de lange
termijn en dat speculatie op de woningmarkt afneemt. Zij verwacht dat er geen relatie
is tussen de duur van de huurovereenkomst en de voorgestelde verhoging van de overdrachtsbelasting.
Het gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten wordt jaarlijks gemonitord door het
Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Verwacht wordt dat de resultaten van deze
enquête voor het einde van het jaar naar uw Kamer worden gestuurd.

De leden van de fractie van 50PLUS vragen of het kabinet kan aangeven op welke leeftijd
de gemiddelde student aan het hoger onderwijs klaar is met het aflossen van een studieschuld.
Mensen die voor september 2015 zijn begonnen met hun studie in het hoger onderwijs
hebben in de meeste gevallen te maken met een terugbetaalperiode van 15 jaar om de
studielening af te lossen. Ongeveer 60% heeft de lening binnen 5 jaar afgelost en
circa 80% binnen 10 jaar. Studenten die na augustus 2015 zijn begonnen in het hoger
onderwijs hebben te maken met het sociaal leenstelsel waarbij een terugbetaalperiode
van 35 jaar hoort. Aangezien nog maar weinig studenten onder het leenstelsel zijn
begonnen met terugbetalen, is er nog geen informatie beschikbaar hoe lang zij hierover
doen.

De leden van de fractie van de VVD vragen naar een tijdlijn van de aanscherpingen
van de leennormen, bijvoorbeeld de LTV en de LTI, en hoeveel een starter minder kan
lenen dan een decennium geleden. In 2013 is de maximale hoogte van een hypothecair
krediet ten opzichte van de woningwaarde (LTV) wettelijk verankerd op 106%. Daarna
is de LTV-limiet door het vorige kabinet en dit kabinet stapsgewijs verlaagd met 1%-punt
per jaar tot 100% in 2018. De gedachte hierachter is dat een verlaging van de LTV-limiet
bijdraagt aan de financiële stabiliteit en ook de consument beter beschermt tegen
een mogelijke restschuld. De figuur hieronder geeft de ontwikkeling weer van de maximale
leencapaciteit ten opzichte van het inkomen (LTI) van een huishouden met een inkomen
van € 35.000 bij een vaste rente van 4,75%. Zichtbaar is dat de maximale leencapaciteit
bij een nominaal gelijkblijvend inkomen over de periode van 2003 tot en met 2019 is
afgenomen; waar een huishouden (starter of doorstromer) met een inkomen van € 35.000
in 2003 een maximale hypotheek kon krijgen van ongeveer € 170.000, was dat in 2019
ongeveer € 150.000. Dit komt vooral doordat de leennormensystematiek rekening houdt
met de gemiddelde uitgaven van een huishouden en die zijn over de periode door inflatie
hoger geworden. Hierdoor blijft dus minder ruimte over voor woonlasten. Rekening houdend
met een gemiddelde CAO-loonstijging is de maximale leencapaciteit toegenomen tot ongeveer
€ 200.000 in 2019.

Figuur: de maximale leencapaciteit bij een inkomen van € 35.000 en vaste rente van
4,75% (bron: Nibud, 2019, «Inkomenscriteria voor huurders en kopers»).

De leden van de fractie van de VVD vragen hoeveel eigen vermogen een starter moet
hebben vergeleken met een decennium geleden. Een starter moet nu ongeveer maximaal
6% aan eigen middelen inleggen om de kosten koper te financieren, bovenop de maximale
LTV van 100%. Bij een woning van € 250.000 komt dit neer op € 15.000. In 2013 kon
dit bedrag volledig geleend worden. Door dit wetsvoorstel hoeft een starter geen 2%
overdrachtsbelasting te betalen, wat neerkomt op € 5.000 bij een starterswoning van
€ 250.000.

De leden van de fractie van de VVD vragen om de stijging van de prijzen van woningen
voor starters te vergelijken met de loonstijgingen over dezelfde periode om te bepalen
hoeveel minder «betaalbaar» een woning is geworden. Volgens de cijfers van het CBS
lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in augustus 2020 43,3% hoger dan in 2015
en 26,8% hoger dan in 2010. In diezelfde periode stegen de cao-lonen met respectievelijk
circa 8% en 14,5%. Er is daarbij niet een specifiek onderscheid te maken voor starters.
Voor de betaalbaarheid van woningen spelen meer factoren dan loonstijgingen een rol.
Met name de dalende rente is van grote invloed. Hierdoor kunnen mensen meer lenen
waardoor woningen van een hogere prijs voor meer mensen betaalbaar worden. Ook de
leennormen spelen hierbij, zoals hiervoor geschreven, een rol. De Nederlandsche Bank
laat zien dat tussen 2009 en 2018 de maximale leenruimte (met name door de lagere
rente) eerst meer is gestegen dan de prijs van een koopwoning en dat dit verschil
vervolgens weer is ingelopen.9 Daarbij wordt echter niet specifiek gekeken naar koopstarters die niet kunnen profiteren
van een hogere overwaarde van de huidige woning bij stijgende prijzen. De laatste
jaren is de prijs van woningen bovendien sneller gestegen dan de maximale leenruimte.

De leden van de fractie van de VVD vragen of er cijfers bekend zijn over de spaarmogelijkheden
van starters. Ook vragen de leden hoe lang starters er gemiddeld over doen om het
benodigde bedrag bij elkaar te sparen, inclusief kosten koper. Het is belangrijk dat
starters niet onverantwoord veel lenen. Daarom zijn na de vorige crisis de leennormen
aangescherpt waardoor huizenkopers ook zelf een bedrag aan (spaar)geld moeten inbrengen.
De zogenaamde kosten koper kunnen zich, onder andere afhankelijk van de waarde van
het huis, ergens rond de € 10.000 en € 15.000 euro bevinden.10 Precieze cijfers zijn er niet, maar dit bedrag is voor veel starters lastig op te
brengen. Mede daarom stelt het kabinet nu voor om starters vrij te stellen van overdrachtsbelasting,
zodat zij minder spaargeld hoeven in te brengen. Ook heeft de verlaging van de NHG-premie
naar 0,7% per 1 januari 2020 voor een deel van de starters geholpen om de kosten koper
te verlagen.

Alternatieve definitie starter en belegger

De leden van de fracties van de VVD, de PVV en D66 vragen een uitgebreidere toelichting
van de verschillende overwogen alternatieven, waarom deze zijn afgevallen en waarom
uiteindelijk voor de voorgestelde afkadering van starter is gekozen. Hierbij vragen
de leden van de VVD vooral om in te gaan op alternatieven in relatie tot de handhaafbaarheid.
In de memorie van toelichting bij dit wetsvoorstel wordt op de pagina’s 5 en 6 ingegaan
op de alternatieven en de redenen dat deze zijn afgevallen. Hierna bleven een aantal
mogelijkheden over die door Dialogic zijn onderzocht. Het resultaat van dit onderzoek
maakte het nodig om ook de begrippen starter en belegger verder te definiëren om tot
een regeling te komen die uitvoerbaar en handhaafbaar is voor de Belastingdienst.

De leden van de fracties van GroenLinks, D66, 50PLUS en de SGP vragen, zoals ook de
Afdeling advisering van de Raad van State zich afvraagt, waarom het kabinet er niet
voor heeft gekozen om voor de startersvrijstelling een woningwaardegrens op te nemen.
Ook vraagt D66 hierbij in te gaan op de voor-en nadelen hiervan en of zo’n grens de
doelmatigheid ten goede komt. Het doel van de maatregelen is om de positie van alle
starters jonger dan 35 jaar te versterken ten opzichte van die van andere kopers,
waaronder beleggers. Het kabinet heeft de mogelijkheid van een woningwaardegrens overwogen
en er uiteindelijk voor gekozen deze niet op te nemen als aanvullende voorwaarde.
Hierdoor kunnen al deze jonge starters in aanmerking komen voor de vrijstelling, ongeacht
de waarde van de woning. Iedere vorm van een woningwaardegrens is voor de uitvoering
complexiteitverhogend. Het achterwege laten van een woningwaardegrens maakt het wetsvoorstel
gemakkelijker voor de Belastingdienst. Tot slot zijn ingewikkelde antimisbruikbepalingen
overbodig. Dit heeft het kabinet ertoe bewogen geen maximumaankoopbedrag aan deze
vrijstelling te verbinden.

De leden van de fractie van de SGP vragen of het kabinet nader kan ingaan op het verschijnsel
dat een starter die een woning van € 1 miljoen koopt een veel groter voordeel heeft
dan een starter die een woning aanschaft van € 100.000, terwijl de financiële ruimte
van de eerstgenoemde waarschijnlijk veel groter is. Een woningwaardegrens zou de uitvoering
van de startersvrijstelling compliceren. Gevallen waarin een koopstarter een woning
koopt die duurder is dan € 1 miljoen komen volgens een indicatie van het Kadaster
daarentegen nagenoeg niet voor.

De leden van de fractie van D66 vragen of er een soortgelijke grens is overwogen voor
de toepassing van het 2%-tarief voor doorstromers.

Nee, dit is niet overwogen, omdat niet beoogd is om de verkrijging van een woning
die dient als hoofdverblijf bij mensen die niet in aanmerking komen voor de startersvrijstelling
zwaarder te belasten dan tegen 2%.

De leden van de fractie van de ChristenUnie vragen hoe het kabinet staat tegenover
het volledig schrappen van de overdrachtsbelasting voor woningeigenaren, of dit aanvullend
circa € 700 miljoen zou kosten en of dit gedekt kan worden uit verdere beperking van
de hypotheekrenteaftrek. Uit de fiscale sleuteltabel 2021 volgt dat ook het schrappen
van de overdrachtsbelasting voor doorstromers in 2021 € 944 miljoen (twee keer de
sleutel van € 472 miljoen per procentpunt) kost. Structureel zou dit zo’n € 1,1 miljard
kosten. De afwijking tussen de structurele kosten voor het schrappen van de overdrachtsbelasting
en de fiscale sleuteltabel 2021 heeft te maken met de ingroei. Er komen steeds meer
kopers die onder het 2%-tarief vallen in plaats kopers van die gebruik kunnen maken
van de startersvrijstelling. De kosten nemen dus toe met het verschil tussen de kosten
van de startersvrijstelling in 2021 (€ 388 miljoen) en de structurele kosten (€ 221 miljoen).
Het wetsvoorstel beoogt de positie van koopstarters én doorstromers te verstevigen
ten opzichte van andere kopers zoals beleggers. Voornamelijk de starters worstelen
vaak om toe te kunnen treden tot de woningmarkt. Het schrappen van de overdrachtsbelasting
voor alle woningeigenaren geeft de koopstarter geen extra voordeel ten opzichte van
andere woningkopers en schiet daarmee zijn doel voorbij.

De leden van de fractie van de ChristenUnie vragen of het budgettair overschot als
gevolg van de maatregel kan worden aangewend voor het verder verbeteren van de positie
van starters. De vrijstelling van de overdrachtsbelasting betreft al een betekenisvolle
stap om de concurrentiepositie van starters te verbeteren. De budgettaire opbrengst
van het verhogen van het standaardtarief is bij de augustusbesluitvorming meegenomen
in het totale plaatje en niet geoormerkt voor verdere verbetering van de positie van
de starter.

2. Hoofdlijnen van het voorstel

De leden van de fractie van de SP vragen het kabinet waarom de maatregel in dit wetsvoorstel
meer doeltreffend zal zijn dan de variant die door Dialogic is onderzocht. Met de
voorgestelde maatregel valt een grotere groep onder het 8%-tarief, hetgeen de doeltreffendheid
van de maatregel ten goede komt. Beleggers vallen al vanaf de eerste woning onder
het tarief van 8%, indien zij deze woning niet zelf gaan bewonen. Hiermee wordt ook
ontwijking door grote beleggers voorkomen. Verder zijn door de introductie van een
zelfbewoningverklaring (die alleen natuurlijke personen kunnen afgeven) en de leeftijdsgrens
de mogelijke ontwijkingsconstructies beperkt. Bijkomend voordeel van de huidige beleggersmaatregel
is dat het onderscheid tussen een woning en een niet-woning in veel gevallen irrelevant
wordt (namelijk in alle gevallen dat niet aan het hoofdverblijfcriterium wordt voldaan).
Dit spaart de notaris werk uit en doet het aantal gerechtelijke procedures over dit
onderwerp afnemen.

Deze leden van de fractie van de SP vragen of dit nu de meest doelmatige manier is
om starters te helpen. Een differentiatie in de overdrachtsbelasting is vanzelfsprekend
niet dé oplossing voor alle structurele problemen op de woningmarkt. Zo vergroot de
maatregel niet het aanbod van woningen. Dergelijke structurele problemen worden onder
andere geadresseerd met maatregelen die het vergroten van het woningaanbod vergroten,
zoals de woningbouwimpuls. Tegelijkertijd verwacht het kabinet – alles overziend –
dat deze maatregel de toegankelijkheid en betaalbaarheid van een koopwoning voor starters
zal verbeteren, omdat de verwachting is dat het mogelijke prijsopdrijvende effect
van de startersmaatregel wordt ingehaald door het prijsdrukkende effect van de maatregel
voor beleggers. Daardoor zal de besparing van de kosten koper een voordeel voor de
starter opleveren.

2.1. Startersvrijstelling

De leden van de fractie van de VVD vragen naar informatie over het begrip starters,
wanneer mensen over het algemeen hun eerste huis kopen, tegen wat voor prijs, of deze
prijs de afgelopen jaren fors is toegenomen en, zo ja, met hoeveel. Ook vragen deze
leden de drie soorten koopstarters te kwalificeren. Starters op de woningmarkt zijn
mensen die voor het eerst een zelfstandige woonruimte willen huren of kopen. Met dit
wetsvoorstel beoogt het kabinet de positie van de koopstarter te verbeteren. Koopstarters
zijn mensen die voor het eerst een huis kopen. Zij zijn te verdelen naar mensen die
vanuit onzelfstandige woonruimte een woning kopen en mensen die een zelfstandige huurwoning
achterlaten. In een recent onderzoek van het Kadaster uit mei 2020 worden koopstarters
in drie leeftijdscategorieën ingedeeld: jonge koopstarters (jonger dan vijfentwintig
jaar), koopstarters (de groep tussen de vijfentwintig en vijfendertig jaar) en overige
koopstarters (ouder dan vijfendertig jaar).11 Uit dit onderzoek blijkt dat het merendeel van de starters behoort tot de categorie
tussen de vijfentwintig en vijfendertig jaar. Met de door het kabinet gekozen leeftijdsgrenzen
van meerderjarig en jonger dan vijfendertig jaar wordt aangesloten bij deze leeftijdsgrens
voor de meest actieve koopstarters. De gemiddelde leeftijd waarop de eerste woning
wordt gekocht is heel constant. Die schommelt al jaren rond de 30 jaar. De gemiddelde
leeftijd van een starter vanaf 2010 wordt in de tabel hieronder weergegeven.12

2010

28,6

2011

29,1

2012

29,0

2013

29,9

2014

31,1

2015

31,0

2016

30,8

2017

30,4

2018

30,2

2019

30,2

2020

29,8

Bron: Kadaster 8-10-2020

De gemiddelde huizenprijzen laten een stijging zien sinds 2014. Sinds 2016 schommelt
de prijsstijging tussen de 5 en de 10 procent.

Koopjaar

Gemiddelde koopsom starter

Verschil gemiddeld koopsom t.o.v. voorgaand jaar

Verschil (aandeel gemiddelde koopsom t.o.v. voorgaand jaar)

2006

€ 182.950

 
 

2007

€ 189.588

€ 6.638

3,6%

2008

€ 191.748

€ 2.160

1,1%

2009

€ 188.197

€ – 3.551

– 1,9%

2010

€ 190.426

€ 2.229

1,2%

2011

€ 190.024

€ -402

– 0,2%

2012

€ 184.379

€ – 5.645

– 3,0%

2013

€ 177.168

€ – 7.211

– 3,9%

2014

€ 186.094

€ 8.926

5,0%

2015

€ 190.168

€ 4.074

2,2%

2016

€ 200.101

€ 9.933

5,2%

2017

€ 217.064

€ 16.963

8,5%

2018

€ 239.034

€ 21.970

10,1%

2019

€ 258.604

€ 19.570

8,2%

2020

€ 273.590

€ 14.986

5,8%

Bron: Kadaster 8-10-2020

Leeftijd van de verkrijger (meerderjarig en jonger dan vijfendertig jaar)

De leden van de fracties van de VVD en D66 vragen waarom het kabinet heeft gekozen
voor de harde grens van 35 jaar. Ook de leden van de fractie van de ChristenUnie vragen
of het uitsluitend om uitvoeringstechnische redenen is dat de startersvrijstelling
niet van toepassing is op koopstarters van 35 jaar of ouder. In de aanloop naar het
wetsvoorstel is onderzocht of het mogelijk is de vrijstelling enkel toegankelijk te
maken voor alle mensen die voor het eerst een woning kopen (koopstarters). Hiervoor
verwijs ik ook naar pagina 1 van de memorie van toelichting bij het onderhavige wetsvoorstel
en het rapport en addendum van Dialogic.13 Uit dit onderzoek blijkt dat een vrijstelling gebaseerd op dit criterium niet uitvoerbaar
is. Dit leidt tot de conclusie dat een differentiatie in de overdrachtsbelasting die
gekoppeld is aan het woningbezit van een persoon geen begaanbare route is. Het kabinet
heeft met het oog op de door uw Kamer aangenomen motie vervolgens gezocht naar een
uitvoerbaar alternatief voor de uitvoeringsinstanties en zo veel mogelijk koopstarters
helpt, zonder dat niet-koopstarters hiervan meeprofiteren. Hieruit is naar voren gekomen
dat het best passende alternatief om de groep «starters» af te bakenen bestaat uit
een leeftijdsgrens in combinatie met de voorwaarde «gebruik als hoofdverblijf». Ook
kan een persoon maar één keer een beroep doen op de vrijstelling. Het kabinet realiseert
zich dat er koopstarters zijn boven de 35 jaar die daardoor niet in aanmerking komen
voor de vrijstelling en dat er doorstromers zijn die jonger zijn dan 35 jaar en toch
gebruik kunnen maken van de startersvrijstelling. Bij het vaststellen van de hoogte
van de leeftijdsgrens is rekening gehouden met de gemiddelde leeftijd waarop een eerste
huis wordt gekocht. Uit een recent onderzoek van het Kadaster uit mei 2020 blijkt
dat het merendeel van de starters behoort tot de categorie tussen de vijfentwintig
en vijfendertig jaar. Met de door het kabinet gekozen leeftijdsgrenzen van meerderjarig
en jonger dan vijfendertig jaar wordt aangesloten bij deze leeftijdsgrens voor de
meest actieve koopstarters. Daarnaast is aangetoond dat bij de leeftijdsgroep jonger
dan vijfendertig jaar de financiële buffer het laagst is van alle leeftijdsgroepen
en dat deze over de jaren toeneemt.

De leden van de fractie van D66 vragen wat het percentage starters is van de afgelopen
5 jaar dat een leeftijd heeft van boven de 35 jaar. Uit data van het Kadaster vanaf
2015 blijkt dat het percentage koopstarters van 35 jaar en jonger jaarlijks toeneemt
en boven de 35 jaar jaarlijks afneemt.

Koopjaar

Koopstarters 35 jaar en jonger

Koopstarters ouder dan 35 jaar

2015

79,3%

20,7%

2016

80,3%

19,6%

2017

81,6%

18,4%

2018

82,5%

17,5%

2019

82,6%

17,4%

2020

84,6%

15,4%

Bron: Kadaster 8-10-2020

De leden van de fractie van de ChristenUnie vragen welke oorzaken het kabinet ziet
voor het feit dat jonge huishoudens over lage liquide buffers beschikken. Jongere
huishoudens, huishoudens met lagere inkomens, huurders, flexwerkers en huishoudens
die een hoger aandeel van hun inkomen spenderen aan vaste en noodzakelijke lasten
hebben vaker minder buffers. Dit zijn allemaal gecorreleerde factoren. Jongere huishoudens
hebben over het algemeen minder inkomen, vaker een flexibele arbeidsrelatie, bevinden
zich deels in het «spitsuur» van hun leven, waardoor ze ook hogere lasten hebben en
hebben minder tijd gehad dan oudere huishoudens om te sparen. Aangezien buffers meestal
worden opgebouwd vanuit het inkomen dat overblijft na consumptie, is ook hun buffer
lager.

De leden van de fractie van de ChristenUnie vragen hoe de liquide buffer van jonge
huishoudens zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld. Onderstaande grafiek toont de
ontwikkeling van de financiële bezittingen (de som van bank- en spaartegoeden en effecten)
van de groep 25–35 jarigen en de groep tot 25 jaar. In de jaren 2008–2013 namen liquide
buffers in doorsnee af, met name doordat bank- en spaartegoeden zijn afgenomen (ook
de waarde van het effectenbezit daalde, maar de impact hiervan is kleiner, en er zijn
veel minder huishoudens met effecten). Sindsdien zijn de liquide vermogens weer wat
gestegen.

De leden van de fractie van de ChristenUnie vragen naar de rol van het leenstelsel
in de ontwikkeling van de liquide buffers van huishoudens. De studieschulden van personen
tot 25 jaar vertonen sinds 2016 een stijging (zie onderstaande figuur). Het bedrag
aan uitstaande schulden wordt niet in mindering gebracht op de liquide buffers. Wat
het effect van het leenstelsel op liquide buffers is, is lastig vast te stellen. Enerzijds
verhogen de rentelasten en aflossingen de vaste lasten, waardoor huishoudens minder
kunnen sparen. Anderzijds kan het geleende geld zijn aangewend om de liquide buffer
op peil te houden of zelfs te verhogen.

De leden van de fractie van de PvdA vragen of het kabinet onderschrijft dat mensen
ouder dan 35 jaar die in de vrije sector huren waarschijnlijk ook weinig mogelijkheden
hebben gehad om te sparen om te overdrachtsbelasting te financieren. De positie van
deze groep op de koopmarkt van woningen wordt versterkt ten opzichte van beleggers
door de tariefdifferentiatie. Door het tekort aan woningen staat voor meerdere mensen
de betaalbaarheid van wonen onder druk. Het kabinet zet daarom ten eerste sterk in
op de bouw van extra woningen. Ook mensen boven de 35 jaar hebben mogelijk weinig
spaarmogelijkheden gehad. Voor de toekomst draagt de vrijstelling van de overdrachtsbelasting
eraan bij dat starters meer kansen op een koopwoning krijgen en daardoor minder snel
nog ongewenst toegewezen zijn op de vrije huursector als ze boven de 35 zijn. Daarnaast
zet het kabinet onder andere met de maatregelen die in mei zijn aangekondigd in op
verantwoorde prijzen in de vrije huursector.

De leden van de fractie van de SP vragen hoeveel niet-starters onder deze regeling
komen te vallen en hoeveel overdrachtsbelasting zij hiermee gaan ontlopen.

Het structurele budgettaire belang van € 221 miljoen gaat volgens het Kadaster om
circa 50.000 kopers in de leeftijdsgroep van 18 tot 35 jaar die nog niet eerder een
woning hebben bewoond. Op de korte termijn gaat het naar schatting om in totaal ruim
83.000 duizend kopers in deze leeftijdscategorie, die al wel een woning in bezit kunnen
hebben. Uit het verschil tussen het structurele effect en het effect op de korte termijn
blijkt hoeveel niet-starters onder deze regeling komen te vallen en hoeveel overdrachtsbelasting
daarmee gemoeid is: naar schatting dus 33.000 niet-starters met een budgettair belang
van ongeveer € 153 miljoen. Op de langere termijn zullen er geen niet-starters meer
zijn die gebruik kunnen maken van de vrijstelling, omdat hierop door een persoon maar
één keer beroep kan worden gedaan.

De leden van de fracties van de VVD, D66 en de SGP vragen naar de budgettaire gevolgen
van het verhogen van de leeftijdsgrens van de startersvrijstelling naar 40 jaar. Het
budgettaire belang van de startersvrijstelling tot 35 jaar is in 2021 € 388 miljoen
en structureel € 221 miljoen. Bij een leeftijdsgrens van 40 jaar bedraagt het geraamde
budgettaire belang € 538 miljoen in 2021 en structureel € 250 miljoen. Per saldo zou
dit een aanvullende lastenverlichting zijn van € 150 miljoen in 2021 en structureel
€ 29 miljoen, waarvoor dekking moet worden gevonden.

De leden van de fractie van D66 vragen welke maximumprijs de startersvrijstelling
zou moeten worden gezet om een leeftijdsgrens van 40 jaar budgettair neutraal in te
kunnen voeren. Allereerst moet worden opgemerkt dat niet tegelijkertijd budgetneutraliteit
kan worden bereikt in 2021 én structureel. Dit komt omdat het gebruik van de startersvrijstelling
door niet-koopstarters relatief groter is bij een hogere leeftijd. Daarnaast zijn
op dit moment ten aanzien van een leeftijdsgrens van 40 jaar alleen cijfers beschikbaar
over transacties zonder grenswaarde en transacties bij een grenswaarde van € 310.000.
Op basis van uitgebreidere gegevens bij een leeftijdsgrens van 35 jaar is de verwachting
dat structureel een startersvrijstelling met een leeftijdsgrens van 40 jaar budgetneutraal
is bij een maximumprijs tussen € 400.000 en € 450.000.

De leden van de fractie van de VVD vragen wat de gevolgen zijn als het kabinet had
gekozen voor de leeftijdgrens tot 45 jaar. Het budgettaire belang in 2021 bedraagt
dan niet € 388 miljoen in 2021 en structureel € 221 miljoen (huidige voorstel, tot
35 jaar), maar € 659 miljoen in 2021 en structureel € 266 miljoen.

De leden van de fractie van de VVD vragen naar een budgettaire sleutel van dit voorstel
en vragen daarbij hoeveel het kost om de leeftijdsgrens met 1 jaar te verhogen of
te verlagen. Deze sleutel is niet voorhanden. Aan het Kadaster is een dataverzoek
gedaan om de startersvrijstelling te bekijken bij 35 jaar (voorstel) 40 jaar en 45
jaar.

De leden van de fracties van de VVD en de SGP vragen naar het verschil in leeftijdsgrens
voor de startersvrijstelling en de eenmalig verhoogde vrijstellingen voor schenkingen
die verband houden met de eigen woning in de Successiewet 1956. Deze leden vragen
waarom er niet voor is gekozen om deze leeftijdsgrenzen op elkaar af te stemmen. Aanvullend
vragen de leden van de fractie van de SGP of het feit dat de startersvrijstelling
en de schenkbelastingvrijstelling in de Successiewet 1956 gedeeltelijk een andere
doelgroep beogen, de enige reden is om de leeftijdgrenzen niet op elkaar af te stemmen.
Hiervoor verwijs ik graag naar pagina 10 van de memorie van toelichting. De startersvrijstelling
heeft een andere doelstelling dan de schenkbelastingvrijstelling. Waar de startersvrijstelling
tot doel heeft de positie van starters op de woningmarkt te verstevigen ten opzichte
van die van beleggers heeft de schenkbelastingvrijstelling ten behoeve van de vrijstelling
ook tot doel een bijdrage te leveren aan de reductie van de eigenwoningschuld. Er
is derhalve geen noodzaak de leeftijdsgrenzen van deze vrijstellingen gelijk te stellen.
Gelet op de gemiddelde leeftijd van een koopstarter acht het kabinet een leeftijd
van 35 jaar ook passender bij de voorgestelde vrijstelling van overdrachtsbelasting.

De leden van de fractie van D66 vragen wat het toetsingsmoment is voor de leeftijdseis.
Is dat het moment dat een bod wordt uitgebracht, de koopakte wordt ondertekend of
het moment van passeren van de notariële akte. Het toetsingsmoment voor de leeftijdseis
is het moment van verkrijging van het onroerend goed, in verreweg de meeste gevallen
het moment van passeren van de notariële akte.

De leden van de fractie van D66 vragen of de veronderstelling klopt dat een koper
van onder de 35 die al eerder een huis heeft gekocht aanspraak kan maken op de vrijstelling.
Dat klopt. Deze persoon moet dan wel voor de eerste keer de vrijstelling toepassen,
en aan alle overige voorwaarden voldoen. Er wordt niet gekeken naar vroeger of huidig
woningbezit, maar wel of de vrijstelling eerder is toegepast. Dit soort gevallen zullen
vanwege de eenmalig toepassing over de tijd wel minder worden.

De leden van fractie van de SP vragen het kabinet voorts in hoeverre er volgens haar
sprake is van een leeftijdgerelateerd probleem of een sociaaleconomisch probleem.
Indien het tweede het geval is, vragen deze leden het kabinet te beargumenteren waarom
dan voor een oplossing wordt gekozen in de leeftijdssfeer.

Door het tekort aan woningen staat voor meerdere mensen de betaalbaarheid van wonen
onder druk. Het is daarmee niet alleen een leeftijdgerelateerd of sociaaleconomisch
probleem al kunnen deze factoren wel een rol spelen. Het kabinet zet daarom ten eerste
in op de bouw van extra woningen. Omdat dit tijd kost, resulteert dit niet op korte
termijn al in meer betaalbare woningen. Daarom zet het kabinet ook maatregelen in
op waar de problematiek het grootst is zoals met de vrijstelling van de overdrachtsbelasting
voor starters en op meer betaalbare huurprijzen met de maatregelen die de Minister
van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties met de Kamerbrief van 15 mei 2020 heeft
aangekondigd.

De leden van de fractie van de VVD vragen hoe de leeftijdsgrens van 35 jaar in de
praktijk uitwerkt. Deze leden noemen als voorbeeld de situatie dat een koppel (1 boven
de 35 en 1 onder de 35 jaar) de randen van de wetgeving opzoekt door bijvoorbeeld
de persoon onder de 35 het huis te laten kopen. Ook de leden van de fractie van D66
vragen of onbedoelde gedragseffecten in het civiele recht kunnen worden gedempt. Als
voorbeeld noemen deze leden de situatie dat het huis volledig op de naam van de jongere
partner te kopen (en te leveren) waarbij de hypothecaire geldlening wel op twee namen
komt te staan of in de eigendomsverhouding 1%–99% aan te kopen en vervolgens in de
wettelijke gemeenschap van goederen te trouwen. Het kabinet acht het risico klein
dat in de gevallen dat één partner de startersvrijstelling kan toepassen en de ander
niet, eerstgenoemde partner het huis volledig op zijn naam zet. Het kabinet verwacht
namelijk dat de banken in die gevallen bij het verlenen van een hypotheek verzoeken
dat de partner, die de startersvrijstelling toepast, de woning alleen op zijn eigen
inkomen kan financieren. Het is aannemelijk dat het merendeel van de huizenkopers
wil dat voor de hoogte van de beschikbare hypotheek rekening wordt gehouden met het
inkomen van beide partners. Dan kunnen zij immers een hoger bedrag lenen. Daarom zullen
partners er doorgaans voor kiezen om de woning samen te kopen. Het staat koppels natuurlijk
vrij om te bepalen in welke verhouding zij de eigendom willen verkrijgen; dat is nu
ook al zo en dat blijft.

De leden van de fractie van het CDA vragen een nadere motivering van de juridische
houdbaarheid van de leeftijdsgrens van 35 jaar en of deze stand zal houden voor de
rechter. Een leeftijdsgrens is op zich niet iets nieuws in de wet- en regelgeving.
Zo kent de schenkingsvrijstelling eigen woning in de Successiewet 1956 een leeftijdsgrens
en ook in de huurtoeslagregeling zit een leeftijdsgrens. Een ongelijke behandeling
van gelijke gevallen is toegestaan, mits er een objectieve en redelijke rechtvaardiging
voor is. Op pagina 9 en 10 van de memorie van toelichting wordt toegelicht waarom
het kabinet van mening is dat er een objectieve en redelijke rechtvaardiging is voor
de leeftijdsgrenzen voor toepassing van de startersvrijstelling. Het kabinet verwacht
dan ook niet dat de voorgestelde leeftijdsgrens op gespannen voet staat met artikel 26
IVBPR of artikel 14 EVRM.

De leden van de fractie van het CDA vragen naar aanleiding van een voorbeeld in de
memorie van toelichting over een stel van 32 en 37 dat een woning koopt of schenkbelasting
verschuldigd is als zij alle kosten daarvan samen – dus ieder voor de helft – betalen.14 Ja, in beginsel is dit een schenking tot de helft van het bedrag aan overdrachtsbelasting
door de persoon van 32 jaar (in het voorbeeld € 1.500). De woning wordt door de aankoop
gezamenlijk eigendom van beide partners, ieder voor de onverdeelde helft. Indien zij
niet in gemeenschap van goederen zijn gehuwd, behoort de woning tot een eenvoudige
gemeenschap. Bij de koop komen de aanschafkosten, zoals de overdrachtsbelasting, voor
rekening van de koper. Deze kosten behoren niet tot de eenvoudige gemeenschap. Als
één van de partners overdrachtsbelasting is verschuldigd, komt deze last voor zijn
of haar rekening. Als de andere partner de helft van deze kosten (in het voorbeeld
€ 3.000) betaalt, is dat een schenking tot de helft van dat bedrag. Dit is niet anders
als de partners een notarieel samenlevingscontract hebben, waarin is opgenomen dat
de kosten van de huishouding worden verdeeld op basis van de draagplicht. De verschuldigde
overdrachtsbelasting kwalificeert immers niet als kosten van de huishouding.

De leden van de fractie van het CDA vragen daarnaast naar de mogelijke gevolgen voor
de schenkbelasting in de situatie dat:

a. Het stel in gemeenschap van goederen is gehuwd en het huis bij aankoop enkel op naam
van één van de partners wordt gezet en ook wat de gevolgen zijn als zij die tenaamstelling
een jaar later veranderen door het huis bij het Kadaster op beider namen te laten
zetten.

b. Het stel is gehuwd in koude uitsluiting en het huis, dat geheel met vreemd vermogen
wordt gefinancierd, bij de aankoop enkel op naam gezet wordt van de 32-jarige en zij
een half jaar later huwelijkse voorwaarden opmaken voor een beperkte gemeenschap van
woonhuis; en

c. Het stel op huwelijkse voorwaarden is gehuwd met een periodiek dan wel finaal verrekenbeding
en het huis enkel op naam wordt gezet van de 32-jarige.

In situatie a en b is geen sprake is van een schenking, als ieder de helft van de
aanschafkosten betaalt. In situatie c kan wel sprake zijn van een schenking. Dit ligt
ik hieronder nader toe.

Als een echtpaar dat getrouwd is in de wettelijke gemeenschap van goederen een woning
koopt, valt deze in de gemeenschap, tenzij die woning voor meer dan de helft wordt
gefinancierd met privévermogen. De woning maakt deel uit van de huwelijksgoederengemeenschap.
Op wiens naam de woning staat is van belang voor de privaatrechtelijke vraag welke
echtgenoot het bestuur over de woning heeft (zie artikel 1:97 BW). Hoewel de woning
gaat behoren tot de huwelijksgoederengemeenschap is de overdrachtsbelasting verschuldigd
door degene(n) die de woning in eigendom verkrijgt. Afhankelijk van de leeftijd van
de verkrijger kan dit betekenen dat de startersvrijstelling van toepassing is. Degene
op wiens naam de woning komt te staan is dus de «formele» belastingplichtige. Omdat
de woning gaat behoren tot de wettelijke gemeenschap van goederen, vormt de verschuldigde
overdrachtsbelasting een last die ook tot de die gemeenschap behoort (artikel 1:94,
zevende lid, BW). Hoewel de overdrachtsbelasting wordt geheven van één van de echtgenoten
behoort deze last door beiden te worden gedragen, zodat er geen sprake is van een
schenking als ieder de helft van de aanschafkosten betaalt. Als de echtgenoten een
altijd werkend wederkerig periodiek en finaal verrekenbeding zijn overeengekomen om
bij het einde van het huwelijk af te rekenen alsof tussen hen een wettelijke gemeenschap
van goederen had bestaan (waartoe de woning gaat behoren), geldt hetzelfde. Als de
echtgenoten buiten gemeenschap van goederen zijn gehuwd, is de verkrijgende echtgenoot
niet alleen juridisch maar ook in economisch opzicht de enige partij van wie de woning
is. De overdrachtsbelasting wordt dan geheven en gedragen door die echtgenoot. Als
de echtgenoten later hun huwelijkse voorwaarden wijzigen en een beperkte gemeenschap
van het woonhuis overeenkomen, kan dat een schenking zijn.15

De leden van de fractie van het CDA schetsen het volgende voorbeeld. Een man van 29
jaar koopt een woning en maakt gebruik van de startersvrijstelling. Een jaar later
gaat hij samenwonen en trouwen in gemeenschap van goederen met een vrouw van 28 jaar.
Nog een jaar later strandt het huwelijk, verkopen ze samen het huis en kopen ze allebei
een nieuwe eigen woning. De leden vragen wie er dan nog recht heeft op de startersvrijstelling.

De man heeft de startersvrijstelling al een keer gebruikt en kan daarop bij de aankoop
van zijn tweede woning derhalve niet nogmaals een beroep doen. De vrouw heeft de startersvrijstelling
nog niet gebruikt, en kan daarop bij de aankoop van haar eigen woning dus wel een
beroep doen.

De leden van de fractie van het CDA schetsen het volgende voorbeeld. Een vrouw van
28 jaar en een man van 29 jaar zijn getrouwd in gemeenschap van goederen. Omwille
van de overdrachtsbelasting koopt de vrouw de woning, die zij samen gaan bewonen,
alleen. Vier jaar later gaan ze groter wonen en koopt de man een woning. De leden
vragen of de echtgenoten voor beide woningen dan recht hebben op de startersvrijstelling.
Ook vragen deze leden of het kabinet dit een rechtvaardige uitkomst acht. Wordt de
eerste woning alleen verkregen door de vrouw van 28 jaar, dan kan de vrouw aanspraak
maken op de startersvrijstelling als zij aan alle voorwaarden voldoet. De man heeft
dan nog geen aanspraak gemaakt op deze vrijstelling. Dit betekent dat hij nog aanspraak
kan maken op de startersvrijstelling voor de aankoop van een woning, als hij aan alle
voorwaarden voldoet. Het kabinet heeft er bewust voor gekozen om de startersvrijstelling
per individu te laten gelden en niet per koppel. Het staat echtgenoten vrij om de
verkrijging zo vorm te geven, waardoor elk van beide echtgenoten aanspraak maakt op
de startersvrijstelling bij de aankoop van een andere woning, mits zij aan alle overige
voorwaarden voldoen. Dat de andere echtgenoot hiervan mee kan profiteren, is inherent
aan het feit dat het onwenselijk wordt geacht om een fiscale drempel op te werpen
voor het aangaan of beëindigen van een huwelijk. De verkrijgingen van onroerende zaken
door boedelmening of verdeling van een huwelijksgemeenschap zijn daarom niet belast
met overdrachtsbelasting. Het kan daardoor voorkomen dat echtgenoten opeenvolgend
een woning kunnen verkrijgen met gebruik van de startersvrijstelling. Naar verwachting
zullen banken, ingeval slechts één van de echtgenoten de eigendom van de woning verkrijgt,
verzoeken dat deze echtgenoot de gehele woning op zijn of haar eigen inkomen kan financieren.
Aangezien de meeste partners hun woning op hun beide inkomens zullen willen financieren
om een hoger bedrag te kunnen lenen, verwacht het kabinet dat dit voorbeeld zich in
praktijk niet veelvuldig zal voordoen.

De NOB en de EPN zijn in hun commentaren op het Belastingplan 2021 nader ingegaan
op het geval dat één van twee samenwonende partners voldoet aan de voorwaarden voor
toepassing van de startersvrijstelling. Onder meer is ten aanzien van dit geval gevraagd
te bevestigen dat:

a. hebben van een samenlevingscontract met een meerwaardeclausule of verrekenbeding als
bedoeld in paragraaf 8 van het Besluit van 25 oktober 2015, niet in de weg staat aan
het toepassen van de vrijstelling;

b. als deze partners gaan trouwen in gemeenschap van goederen de startersvrijstelling
niet wordt teruggenomen, ook al is dat zeer kort na aankoop van de woning; en

c. als deze partners gaan trouwen op huwelijkse voorwaarden met daarin een verrekenbeding
ten aanzien van de woning, de startersvrijstelling niet wordt teruggenomen, ook al
wordt het huwelijk aangegaan kort na de aankoop van de woning.

De uitkomst van de onder a, b en c geschetste gevallen kan worden bevestigd. Als de
jongere partner die de woning verkrijgt aan de voorwaarden voldoet, is de verkrijging
vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Een meerwaardeclausule of verrekenbeding in
een samenlevingscontract kan een economische eigendomsverkrijging door de andere partner
tot gevolg hebben. Het bedoelde besluit van 15 oktober 201516 bevat een goedkeuring op grond waarvan, onder bepaalde voorwaarden, heffing van overdrachtsbelasting
achterwege blijft bij een dergelijke mogelijke verkrijging.

De leden van de fracties van de ChristenUnie, 50PLUS en de SGP vragen naar het effect
van het wetsvoorstel voor kopers boven de 35 jaar. De leden van de fractie van de
50PLUS vragen of het kabinet erkent dat koopstarters van boven de 35 jaar juist worden
benadeeld, omdat zij wél koopstarter zijn maar geen vrijstelling ontvangen. Ook de
leden van de fractie van de SGP vragen of het kabinet erkent dat er voor doorstromers
van boven de 35 geen sprake is van een extra stimulans.

Kopers boven de 35 jaar blijven het huidige tarief van 2% betalen als zij de woning
zelf gaan bewonen. Koopstarters van boven de 35 jaar gaan ten opzichte van de huidige
situatie er financieel niet op achteruit. Wel zal deze groep doorstromers een voordeel
ondervinden van de verhoging van het tarief voor de groep die de woning niet als hoofdverblijf
gaat gebruiken. Deze groep gaat immers vanaf 1 januari 2021 8% betalen. Hierdoor zal
ook de concurrentiepositie van deze oudere koopstarters ten opzichte van beleggers
verbeteren.

De leden van de fractie van 50plus vragen het kabinet om het woord «startersregeling»
niet meer te gebruiken.

Het klopt dat niet alle koopstarters onder de regeling vallen. Dit betekent niet dat
men daarom niet van een «startersregeling» zou kunnen spreken. Uit onderzoek is namelijk
gebleken dat het overgrote deel van de doelgroep – degenen die voor het eerst een
huis kopen – jonger is dan 35 jaar.

Eenmalige vrijstelling

De leden van de fractie van het CDA vragen of de notaris de startersvrijstelling altijd
moet weigeren indien dezelfde koper voor de tweede keer bij dezelfde notaris een startersverklaring
afgeeft.

De notaris mag in beginsel vertrouwen op de verklaring van de koper. Als er echter
duidelijke indicatoren zijn dat de door een koper afgegeven verklaring weleens vals
zou kunnen zijn, zoals in het geval dat de koper bij de notaris al eerder een beroep
heeft gedaan op de startersvrijstelling en dat nu voor de tweede keer doet, wordt
de notaris geacht door te vragen. Als de koper aannemelijk kan maken dat ter zake
van de eerdere verkrijging de startersvrijstelling uiteindelijk niet is toegepast,
hoeft de notaris de toepassing van de startersrijstelling niet te weigeren.

2.2. Hoofdverblijfcriterium voor verlaagde tarief en startersvrijstelling

De leden van de fractie van de VVD vragen wat precies wordt bedoeld met «na verkrijging
anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken» in relatie tot de vrijstelling
of het tarief van 2%. Het begrip «hoofdverblijf» is synoniem met het begrip «centrale
levensplaats». Het gaat daarbij om het antwoord op de vraag waar zich het middelpunt
van de persoonlijke en economische belangen van een persoon zich bevindt. Hierbij
kan onder andere worden gedacht aan de school of opvang waar de kinderen naartoe gaan
en speelmaatjes hebben, waar de sportclub is, waar de persoon lid is van zijn geloofsgemeenschap
of sportvereniging. De bewijslast om aannemelijk te maken dat het middelpunt van de
persoonlijke en economische belangen van de koper van een woning zich na de verkrijging
van de woning op het adres van de verkregen woning bevindt, ligt bij de koper. Een
persoon kan slechts één woning als hoofdverblijf hebben. Dit betekent doorgaans dat
pied-à-terre’s of een huis voor uitwonende kinderen dat op naam van de ouders staat
niet als hoofdverblijf zullen worden aangemerkt. Hetzelfde geldt in verreweg de meeste
gevallen ook voor recreatiewoningen. Dit is slechts anders als de recreatiewoning
daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wordt gebruik door de verkrijger.
Is de woning niet de centrale levensplaats, dan geldt vanaf 2021 het tarief van 8%.

Netwerk Notarissen en de NOB vragen welk tarief van toepassing is ingeval één van
de echtgenoten de echtelijke woning verlaat, een andere woning tijdelijk aankoopt
en daar alleen in gaat wonen. Netwerk Notarissen vragen specifiek of bij verkrijging
van een recreatiewoning in gemeenten waarin inschrijving in het Basisregistratie Personen
niet mogelijk is, omdat permanente bewoning in recreatiewoningen niet is toegestaan,
geen beroep kan worden gedaan op de startersvrijstelling en het tarief van de overdrachtsbelasting
8% bedraagt. Zij noemen hierbij het voorbeeld dat in het kader van een echtscheiding
door een van de ex-partners een recreatiewoning wordt gekocht, zodat daarin gewoond
kan worden totdat de hele scheiding is afgewikkeld (wat vaak één tot twee jaar duurt).
Doorgaans zal aan het hoofdverblijfcriterium niet worden voldaan ingeval de echtgenoot
in een recreatiewoning gaat wonen, waarvoor permanente bewoning niet is toegestaan
en inschrijving in het BRP niet mogelijk is, zodat de koper niet in aanmerking komt
voor de vrijstelling of het verlaagde tarief. De woning moet het middelpunt van de
persoonlijke en economische belangen van de koper zijn. Daarnaast moet de beoogde
bewoning een bepaalde duurzaamheid bevatten. Hierop ziet de bewoording «anders dan
tijdelijk». Het is afhankelijk van de feiten en omstandigheden of een recreatiewoning
in aanmerking komt voor het verlaagde tarief of de vrijstelling. Hiervoor zal de koper
aannemelijk moeten maken dat zijn persoonlijke en economische belangen zich op het
adres van de verkregen (recreatie)woning bevinden en ook dat er sprake is van een
mate van duurzaamheid. De beoordeling hiervan is in de eerste plaats aan de inspecteur
en uiteindelijk aan de rechter.

De leden van fractie van de VVD vragen of iedere verkrijging wordt getoetst op het
daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken van de woning, en zo
nee, op welke manier dit wel plaatsvindt. Voor een adequate en een efficiënte handhaving
zal de Belastingdienst, na realisatie van de geautomatiseerde ondersteuning, een risicomodel
ontwikkelen dat mede gebruik maakt van de gegevens in het aangiftebericht. Zolang
de geautomatiseerde ondersteuning niet is gerealiseerd, zal de controle steekproefsgewijs
plaatsvinden.

De leden van de fractie van de VVD vragen of het kabinet een uitputtende lijst van
omstandigheden kan geven die voor de koper onvoorzienbaar zijn op het moment dat de
hoofdverblijfverklaring wordt afgegeven. Het kabinet heeft er bewust voor gekozen
om geen uitputtende opsomming van onvoorziene omstandigheden te geven, omdat zij op
voorhand geen omstandigheden wil uitsluiten. Zonder een uitputtende lijst kan juist
de menselijke maat bij deze maatregel goed worden gewaarborgd. Bij onvoorziene gebeurtenissen
na de verkrijging kan worden gedacht aan: het overlijden van een verkrijger, echtscheiding
van de verkrijgers, baanverlies, het aanvaarden van een baan in een andere regio of
emigratie. Deze opsomming is niet limitatief. Wel geldt dat de onvoorziene gebeurtenis
er redelijkerwijs toe moet leiden dat een verkrijger niet de woning anders dan tijdelijk
als hoofdverblijf kon gaan gebruiken.

De leden van de fracties van de VVD en 50PLUS hebben diverse vragen over de termijn
dat een persoon in de woning moet gaan wonen om aan het hoofdverblijfcriterium te
voldoen. De leden van de VVD vragen bovendien hoe lang een starter in de woning moet
blijven wonen om aanspraak te maken op de vrijstelling of 2% overdrachtsbelasting,
of het klopt dat een starter die te snel verhuist met terugwerkende kracht alsnog
2% overdrachtsbelasting moet betalen en hoe hij of zij dit weet, waarom deze termijn
niet in de wet is gedefinieerd en hoe starters geïnformeerd worden over de termijnen
die aan de startersvrijstelling verbonden zijn. Ook vragen deze leden of de vrijstelling
vervalt als een starter een jaar na aankoop van de woning voor zijn werk twee jaar
naar het buitenland gedetacheerd wordt en zijn woning voor die periode verhuurt, of
dat de starter in die casus als belegger wordt aangemerkt en met terugwerkende kracht
8% overdrachtsbelasting moet betalen. De leden van de fractie van de VVD vragen ook
hoe een starter, die te snel verhuist, weet dat hij/zij nog overdrachtsbelasting verschuldigd
is. De leden van de fractie van 50PLUS vragen of het klopt dat uit de controlepraktijk
op de hoofdverblijfverklaring automatisch volgt dat de koper de woning slechts tot
12 maanden na het tekenen van de koopovereenkomst als hoofdverblijf hoeft te gebruiken
om niet als belegger te worden aangemerkt. Er geldt geen strikte minimumtijd dat de
woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf moet worden gebruikt na de verkrijging
van de woning. Of de koper de woning daadwerkelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken,
zal worden beoordeeld naar de feiten en omstandigheden. De beoordeling of in specifieke
gevallen aan het hoofdverblijfcriterium is voldaan is aan de inspecteur. In de memorie
van toelichting is als voorbeeld opgenomen dat bij natuurlijke personen, die na de
overdracht de woning minimaal een half jaar daadwerkelijk als hoofdverblijf hebben
gebruikt, geen naheffing van overdrachtsbelasting volgt. Daarnaast kunnen zich na
de overdracht onvoorziene gebeurtenissen voordoen die er redelijkerwijs toe leiden
dat een verkrijger de woning niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is of kon
gaan gebruiken. Hiermee zal rekening worden gehouden bij de beoordeling. Dit neemt
niet weg dat in bepaalde situaties niet aan het hoofdverblijfcriterium wordt voldaan,
ondanks dat een verkrijger het een half jaar als hoofdverblijf heeft gebruikt. Hierbij
kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een situatie waarbij de woning na 6 maanden en
1 dag wordt verhuurd en de huurovereenkomst door de belegger aansluitend op de verkrijging
reeds is gesloten. Ook kan gedacht worden aan andere vormen van oneigenlijk gebruik,
zoals situaties waarin een persoon zich gedurende die periode wel inschrijft op het
adres van de verkregen woning maar niet de intentie heeft om er te gaan wonen of een
belegger die gedurende een half jaar in een woning gaat wonen enkel om gebruik te
kunnen maken van het verlaagde tarief (of zelfs eenmalig van de startersvrijstelling)
en dit mogelijk ook herhaalt bij andere woningen. Daartegenover staat dat een gebruik
als hoofdverblijf korter dan 6 maanden in principe leidt tot een naheffing. Als niet
aan de voorwaarden voor toepassing van het tarief van 2% of de startersvrijstelling
wordt voldaan, is immers het algemene overdrachtsbelastingtarief van 8% van toepassing.
Een verkrijger die weet dat hij niet aan de voorwaarden voldoet, kan de inspecteur
zelf verzoeken om een naheffingsaanslag op te leggen. Daarnaast kan de inspecteur
informatie krijgen waaruit blijkt dat niet aan de voorwaarden is voldaan. Hij zal
de belastingplichtige daar eerst over informeren middels een vooraankondiging. De
belastingplichtige kan dan nog een toelichting geven. Daarna zal de inspecteur met
inachtneming van alle informatie al dan niet een naheffingsaanslag opleggen. Dit is
mogelijk binnen de gebruikelijke termijnen. Vanzelfsprekend staan voor de verkrijger
rechtsmiddelen open tegen een naheffingsaanslag en een eventuele boete. Een verkrijger
die vermoedt dat hij mogelijk niet aan de voorwaarden voldoet en duidelijkheid wenst
te verkrijgen kan om vooroverleg met de inspecteur verzoeken. Informatie over tarieven,
vrijstellingen en de toepasselijke voorwaarden, waaronder het hoofdverblijfcriterium,
zal op de website van de Belastingdienst worden geplaatst. Als een starter of andere
verkrijger dan nog vragen heeft, bijvoorbeeld over het afgeven van de hoofdverblijfverklaring,
kan deze bij de Belastingdienst om vooroverleg verzoeken.

De leden van de fractie van de VVD vragen wat het hoofdverblijfcriterium betekent
voor woningen die na aankoop eerst nog grondig verbouwd moeten worden alvorens de
koper het huis als hoofdverblijf kan betrekken en noemen hierbij het voorbeeld van
een gezin dat tijdelijk tussen twee woningen in zit. Aanvullend vragen de leden of
de intentie voldoende is of dat het kabinet hecht aan een specifieke termijn waarbinnen
de woning als hoofdverblijf fungeert.

Het voordeel van een hoofdverblijfcriterium ten opzichte van een toetsing op woningbezit
is dat natuurlijke personen die tijdelijk tussen twee woningen in zitten niet onbedoeld
tegen het hogere tarief aanlopen. Uit data van het Kadaster blijkt dat in minimaal
96% van de gevallen kopers binnen 12 maanden in de woning gaan wonen. Mocht het zijn
dat een verbouwing langere tijd in beslag neemt, dan kan het zijn dat de inspecteur
contact opneemt, omdat uit de objectieve gegevens niet blijkt dat de verkrijger de
woning daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken. In
dat geval kan een verkrijger met een nog in gang zijnde verbouwing aannemelijk maken
dat de woning toch is gekocht om anders dan tijdelijk te gaan gebruiken als hoofdverblijf.
Wel zal de verkrijger de woning na voltooiing van de verbouwing daadwerkelijk anders
dan tijdelijk als hoofdverblijf moeten gaan gebruiken.

De NOB vraagt in relatie tot het hoofdverblijfcriterium te bevestigen dat als 90%
van de woning bestemd is voor bewoning, de startersvrijstelling op de gehele verkrijging
van toepassing kan zijn. Voor het overige deel kan het verlaagd tarief van 2% worden
toegepast, als de woning qua oppervlakte voor ten minste 90% voor bewoning is bestemd
en aan het hoofdverblijfcriterium wordt voldaan. Bij onroerende zaken die naar hun
aard gedeeltelijk zijn bestemd voor bewoning en gedeeltelijk voor andere doeleinden
dan bewoning (bijvoorbeeld bedrijfsdoeleinden) kan de startersvrijstelling enkel worden
toegepast ter zake van het deel van de woning dat voor bewoning is bestemd én dat
anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wordt gebruikt. Is geen sprake van splitsbare
delen maar wordt een woning die voor ten minste 90% voor bewoning is bestemd volledig
verkregen door een verkrijger die voldoet aan de voorwaarden voor toepassing van de
startersvrijstelling, dan kan ter zake van de gehele onroerende zaak de startersvrijstelling
worden toegepast.

De EPN vraagt in hoeverre de startersvrijstelling en het verlaagd tarief van toepassing
kunnen zijn op een verkrijging van een woning door een persoon die zelf duurzaam in
deze woning gaat wonen maar deze tegelijkertijd voor meer dan de helft verhuurt aan
anderen. Als slechts een deel van de verkregen woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf
zal worden gebruikt en een deel van de woning verhuurd zal worden, dan geldt de startersvrijstelling
niet voor het deel dat voor verhuur bestemd is. Hetzelfde geldt voor de toepassing
van het lage tarief. Voor het deel van de woning dat voor de verhuur is bestemd kunnen
de genoemde faciliteiten niet worden toegepast. Derhalve dient een splitsing te worden
gemaakt tussen deze twee delen op basis van het oppervlaktegebruik. Als de onroerende
zaak qua oppervlakte voor 90% bestemd is voor bewoning en anders dan tijdelijk als
hoofdverblijf wordt gebruikt, kan voor de verkrijging van de gehele onroerende zaak
het verlaagde tarief worden toegepast.

De leden van de fractie van het CDA vragen in welke gevallen woningbouwcorporaties
overdrachtsbelasting zijn verschuldigd. Is dat alleen wanneer woningen onderling tussen
corporaties worden overgedragen of bijvoorbeeld ook wanneer woningbouwcorporaties
grond aankopen voor de bouw van nieuwe woningen. Verder vragen deze leden in welke
situaties woningbouwcorporaties nog meer overdrachtsbelasting zijn verschuldigd.

Als een woningcorporatie van een ondernemer grond koopt die bestemd is om te worden
bebouwd (bouwterrein) dan is in de regel geen overdrachtsbelasting verschuldigd, maar
btw. Ook wanneer een woningcorporatie een woning van een ondernemer (een andere corporatie
daaronder begrepen) koopt vóór of binnen twee jaar nadat de woning in gebruik is genomen
zal btw verschuldigd zijn. Voor verkrijgingen van «oud» onroerend goed zullen woningcorporaties,
net als andere verkrijgers, in de regel overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. De
overdrachtsbelasting kent met het oog op een gelijk speelveld met andere marktpartijen
geen algehele vrijstelling voor overdrachten tussen woningcorporaties. In specifieke
gevallen, waarin een ANBI in het kader van een taakoverdracht onroerende zaken overdraagt
aan een andere ANBI, bestaat een vrijstelling van overdrachtsbelasting. De meeste
woningcorporaties hebben een ANBI-status en kunnen mogelijk hiervoor in aanmerking
komen. Daarvoor moet wel aan een aantal in de regelgeving vastgelegde strikte voorwaarden
worden voldaan. Indien dit niet mogelijk is, dan zal de Minister van BZK andere alternatieven
onderzoeken.

De leden van de fracties van het CDA, GroenLinks, de PvdA, de ChristenUnie, 50PLUS
en de SGP vragen waarom woningcorporaties onder het hoge tarief vallen. De leden van
de fractie van de ChristenUnie vragen ook hoe dit zich verhoudt tot de breed onderkende
zorgen over de lastenpositie van woningcorporaties en de bijdrage die zij juist kunnen
spelen bij de bestrijding van de wooncrisis. Ook vragen de leden van de fractie van
GroenLinks of het kabinet het standpunt deelt dat corporaties geen beleggers zijn.
De leden van de fracties van de VVD, het CDA, D66, de SP, de ChristenUnie en de SGP
vragen specifiek wat de gevolgen zijn van de maatregel voor woningcorporaties bij
verkoop onder voorwaarden, terugkoopclausules en het opkopen van woningen door andere
woningcorporaties. De leden van de fracties van het CDA, GroenLinks en 50PLUS stellen
daarnaast vragen over de verwachte effecten van de verhoging van overdrachtsbelasting
voor woningcorporaties, onder andere met betrekking tot de lastenverzwaring en investeringscapaciteit.
De leden van het CDA, GroenLinks, de PvdA, de ChristenUnie, SGP en 50PLUS hebben diverse
vragen over te gevolgen voor overname van sociale huurwoningen tussen corporaties,
zoals Vestia. De leden van de fractie van GroenLinks vragen of woningcorporaties een
hogere overdrachtsbelasting moeten betalen bij de overname van woningen van andere
corporaties. Meer specifiek vragen de leden van de fractie van het CDA wat de gevolgen
zijn van de tariefsverhoging voor woningbouwcorporaties voor de overdracht van Vestia-woningen
aan regionale corporaties. De leden van de fractie van de ChristenUnie vragen of het
kabinet het eens is dat bij de overname van sociale huurwoningen tussen corporaties
geen sprake is van het onttrekken van woningen uit de koopwoningmarkt. De leden van
de fractie van het CDA vragen verder – met een verwijzing naar een artikel van Capital
Value17 – of het klopt dat de balanswaarde van corporaties door de tariefsverhoging met € 16,2 miljard
afneemt en of het kabinet kan aangeven hoeveel woningen er naar schatting minder gebouwd
zullen worden de komende jaren omdat de door woningbouwcorporaties verschuldigde belasting
stijgt en omdat corporaties door de lagere balanswaarde minder kunnen lenen. Ook vragen
de leden van de fractie van GroenLinks of het kabinet de zorgen deelt dat corporaties
minder snel woningen zullen (kunnen) aankopen. Verder vragen deze leden hoe dit wetsvoorstel
zich verhoudt tot het rapport opgaven en middelen dat onlangs is gepresenteerd en
of niet zou moeten worden gewerkt aan lastenverlichting voor corporaties, in plaats
van lastenverhoging. De leden van de fractie van 50PLUS vragen een reactie op de opmerking
van koepelorganisatie Aedes uit de brief van 5 oktober: «Herstructureringen in krimpgebieden of aandachtswijken waarbij woningen (o.a. van
particulieren) opgekocht moeten worden, worden veel kostbaarder».

Met het voorstel wordt de toepassing van de vrijstelling en het verlaagde tarief in
de overdrachtsbelasting gericht op alleen verkrijgers, die een woning als hoofdverblijf
gaan gebruiken. Omdat er wordt gewerkt met het hoofdverblijfcriterium zijn corporaties
net als andere verhuurders, zoals beleggers, uitgesloten van de vrijstelling of het
verlaagde tarief. Als bij een overdracht van woningen geen wettelijke vrijstelling
van toepassing is, dient voor de overdracht vanaf 2021 8% overdrachtsbelasting te
worden voldaan. Met deze maatregel is niet specifiek beoogd om woningcorporaties hoger
te belasten, maar het is wel een logisch gevolg van de voorgestelde aanpassing van
het wettelijk systeem. De differentiatie van de overdrachtsbelasting kan een financiële
impact hebben op de overdracht van woningen tussen alle verhuurders en daarmee ook
voor woningcorporaties. Het onderscheid tussen woningcorporaties en andere niet-woningcorporaties
is op basis van het gelijkheidsbeginsel niet mogelijk. Er is een raming gemaakt van
de jaarlijkse meerkosten aan overdrachtsbelasting voor de gehele corporatiesector
in de periode 2021–2024, gebaseerd op de voorgenomen aankopen in deze jaren. Deze
komt uit op gemiddeld € 34 miljoen aan hogere overdrachtsbelastingafdrachten. Een
raming gebaseerd op realisaties in de afgelopen jaren kan een vertekend beeld geven
door hogere aankopen vanwege regionale herindeling en sanering. De kosten worden vooral
gemaakt bij het complexmatig aankopen van woningen van andere corporaties, het terugkopen
van woningen met verkoop-onder-voorwaarden (VOV, ook wel: maatschappelijk gebonden
eigendom, bijvoorbeeld Koopgarant) en aankoop van woningen ten behoeve van bijvoorbeeld
herstructurering. De mate waarin corporaties hier mee te maken krijgen hangt af van
de lokale situatie. Bij VOV zijn doorgaans terugkoopclausules opgenomen. De terugkoop
zal voor een corporatie duurder worden. Mocht dit er toe leiden dat corporaties in
de toekomst terughoudender zullen zijn met VOV, wat minder gunstig is voor starters,
dan betekent dat als tegenhanger dat er meer woningen worden toegevoegd aan de huurwoningenvoorraad
van corporaties, wat voor huurstarters op de woningmarkt gunstig kan zijn. Woningen
die op grond van een terugkoopclausule worden teruggekocht door een corporatie kunnen
ook weer aan de huurwoningvoorraad worden toegevoegd, dus die tijdelijkheid is geen
gegeven. Indien woningcorporaties de gereguleerde huurwoningen van elkaar overnemen,
dan blijven deze woningen in corporatiebezit. Daarmee vindt geen onttrekking plaats
van woningen uit de koopwoningmarkt. De casus Vestia ligt ter beoordeling bij de inspecteur.
De fiscale geheimhoudingsplicht belet om nader inhoudelijk in te gaan op deze casus.

De marktwaarde van de woningen van corporaties zal mogelijk met enkele procenten dalen,
mogelijk oplopend tot € 16,2 miljard. Hier staat tegenover dat de marktwaarde de afgelopen
periode juist fors gestegen als gevolg van de algemene prijsstijgingen. De marktwaarde
is bovendien geen relevante grootheid, omdat voor de investeringscapaciteit van corporaties
de beleidswaarde van belang is. De beleidswaarde wordt niet direct geraakt omdat die
uitgaat van blijvende doorexploitatie als huurwoning. Omdat verkoop daardoor niet
aan de orde is, zijn aankoopkosten, zoals de overdrachtsbelasting, hierin geen factor.
De investeringscapaciteit van corporaties wordt daarom niet geraakt, waarmee het wetsvoorstel
slechts een zeer gering effect heeft op de balans tussen opgaven en middelen. Vanuit
de financiële investeringsmogelijkheden bezien, zijn aankopen nog steeds goed mogelijk,
al zal de hogere overdrachtsbelasting in specifieke situaties de aankoopbereidheid
van corporaties iets doen verminderen. Wat per saldo het effect van deze maatregelen
is op herstructureringsactiviteiten is op voorhand niet te zeggen. Mede met oog op
het effect dat woningcorporaties tegen een hoger tarief aanlopen, is op Prinsjesdag
een pakket aan maatregelen gepresenteerd dat voor de sector als geheel een neutraal
tot licht positief beeld oplevert voor corporaties en hun opgaven en middelen, ook
als rekening wordt gehouden met de lastenverzwaring als gevolg van dit wetsvoorstel.
Zo is er voor € 2,6 miljard ingetekend op de vermindering verhuurderheffing voor nieuwbouw.
Hiermee wordt de lastenverzwaring van woningcorporaties als gevolg van de maatregelen
in dit wetsvoorstel alsnog elders ondervangen en de investeringscapaciteit van de
sector op peil gehouden.

De leden van de fracties van het CDA, D66, de SP en de ChristenUnie vragen of een
uitzondering op de maatregel voor woningcorporaties is overwogen. De leden van de
fractie van het CDA vragen of er specifiek een uitzondering voor DAEB overdrachten
kan worden gemaakt. De leden van de fracties van 50PLUS en de PvdA vragen om een toezegging
dat het overnemen van bezit tussen corporaties vrijgesteld wordt, bijvoorbeeld door
gebruik van de reeds bestaande vrijstelling voor taakoverdracht. De leden van de fractie
van de ChristenUnie vragen of het kabinet het eens is dat de overheid niet mag verdienen
aan het oplossen van de nood bij Vestia. Voorts vragen deze leden of de reeds bestaande
vrijstelling taakoverdracht de mogelijkheid biedt voor een vrijstelling. De overdrachtsbelasting
kent geen algehele vrijstelling voor overdrachten tussen woningcorporaties. Een vrijstelling
voor verkrijgingen door woningcorporaties is met ingang van 1 januari 2003 komen te
vervallen, omdat woningcorporaties door die vrijstelling een concurrentievoordeel
hadden ten opzichte van andere partijen. Ook alternatieve mogelijkheden voor vrijstellingen
van overdrachtsbelasting of uitbreiding van bestaande vrijstellingen ten behoeve van
woningcorporaties zijn eerder onderzocht. De uitkomsten daarvan zijn in de brief van
30 maart 201718 door de toenmalige Staatssecretaris van Financiën uitgebreid toegelicht. Het onderzoek
geeft geen aanleiding om invoering van een vrijstelling voor woningcorporaties of
een uitbreiding van een bestaande vrijstelling ten behoeve van woningcorporaties te
heroverwegen. Een specifieke uitzondering voor woningcorporaties zou staatssteun zijn,
die niet als zodanig wordt genoemd in de DAEB-beschikking voor woningcorporaties van
de Europese Commissie (EC) uit 200919 en dus tot staatssteunproblemen kunnen leiden. Een meer algemene uitzondering, dus
breder dan alleen corporaties betreffend, van het tarief van 8% leidt ook tot een
grotere budgettaire derving dan dat de verhoging van de overdrachtsbelasting aan kosten
voor woningcorporaties met zich meebrengt en werkt daarbij ontwijkconstructies in
de hand. Bovendien worden dan ook grote beleggers ontzien, wat de maatregel minder
effectief maakt. Ook is er binnen de huidige fiscale regelgeving geen mogelijkheid
om bij terugkoopclausules een lager tarief toe te passen dan geldt voor andere marktpartijen.
Ingeval binnen de bestaande vrijstellingen geen ruimte bestaat voor een vrijstelling
van overdrachtsbelasting zal de Minister van BZK beleidsalternatieven buiten de sfeer
van de overdrachtsbelasting onderzoeken.

De leden van de fractie van de VVD vragen of het klopt dat een gezin dat een niet-woning,
zoals bijvoorbeeld een (leegstaande) winkel of kantoor, om wil bouwen tot een woning
8% overdrachtsbelasting moet betalen. Hetzelfde vragen zij met betrekking tot de koop
van een kavel waarop zij een huis willen laten bouwen. Aanvullend vragen deze leden
of het kabinet deze situaties wenselijk acht en of rekening is gehouden met deze en
andere situaties in voorliggend wetsvoorstel.

In beide gevallen is inderdaad het tarief voor niet-woningen (8% in 2021) van toepassing.
Voor de overdrachtsbelasting moet op het moment dat een onroerende zaak wordt verkregen,
beoordeeld worden of sprake is van een woning. Als het pand op dat moment nog als
winkel of kantoor kwalificeert, kan het (ook al staat het leeg) nog niet als woning
worden aangemerkt en is bij aankoop het hoge tarief van toepassing. Voor een bouwkavel
is van belang of deze wordt verkregen van een ondernemer of niet. Als bouwgrond wordt
verkregen van een ondernemer, dan wordt daarover omzetbelasting geheven en geen overdrachtsbelasting.
Als geen sprake is van bouwgrond of er wordt verkregen van een niet-ondernemer, dan
is overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor de overdrachtsbelasting is dan pas sprake
van een woning als de fundering van de woning in aanbouw is aangelegd. Deze uitwerking
van de maatregel is voorzien. Het onderscheid in tarief hangt in deze gevallen met
name samen met de vraag wanneer sprake is van een woning voor de heffing van overdrachtsbelasting
en geldt reeds sinds de invoering van het lage tarief voor woningen. Het is niet mogelijk
voor specifieke situaties als de genoemde een uitzondering te maken, zeker wanneer
het gaat om de reden van aankoop van een onroerende zaak door een verkrijger. Dit
is namelijk niet objectief toetsbaar voor de Belastingdienst en niet vast te stellen
door de notaris bij overdracht. Er is daarom geen onderscheid te maken tussen gezinnen,
ouders, vakantiegangers en beleggers die een woning, kavel, of niet-woning kopen om
deze te transformeren tot woning. Iedere uitzondering op het standaard tarief van
8% werkt daarbij ontwijkconstructies in de hand.

De leden van de fractie van de VVD vragen hoeveel inkomsten er minder binnenkomen
als transacties gedaan door natuurlijke personen onder de 2% blijven vallen. Dat is
naar schatting circa jaarlijks structureel € 272 miljoen.

De leden van de fractie van de VVD vragen onder welk tarief de aankoop van woningen
door ouders voor hun kinderen valt.

Als de ouders de woning kopen, en deze niet zelf duurzaam als hoofdverblijf gaan gebruiken,
is het 8%-tarief van toepassing. Vanzelfsprekend hebben ouders ook de mogelijkheid
aan de kinderen een lening te verstrekken of een schenking te doen waarmee door hen
de woning kan worden aangekocht en dan is het verlaagde tarief wel van toepassing.

De leden van de fractie van de VVD en D66 vragen onder welk tarief de aankoop van
recreatiewoningen valt. Een recreatiewoning zal normaal gesproken niet in aanmerking
komen voor toepassing van de startersvrijstelling of het verlaagde tarief, omdat de
verkrijger die woning doorgaans niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf zal gaan
gebruiken.

De leden van de fractie van de VVD vragen hoeveel transacties er zijn waarbij een
recreatiewoning wordt gekocht. Ook vragen deze leden hoeveel transacties dit betreft
waarbij een woning wordt gekocht voor het verhuren aan kinderen die bijvoorbeeld gaan
studeren. Voorts vragen zij hoeveel (jaarlijkse) transacties er zijn waarbij een bedrijfspand
wordt gekocht met daarboven een woning of een woningen van ouderen die zij kopen voor
verhuur aan hun kinderen. Tot slot vragen de leden hoeveel inkomsten er minder binnenkomen
als de eerdergenoemde groepen onder de 2% vallen. Op basis van de beschikbare cijfers
is de gevraagde uitsplitsing niet precies te geven. Het Kadaster maakt in dezen alleen
een onderscheid tussen eigenaren van «tweede woningen» en particuliere investeerders.
De gevraagde classificering sluit het beste aan bij de groep «tweede woningen», aangeschaft
door natuurlijke personen. Dat kunnen recreatiewoningen zijn, woningen voor verhuur
aan kinderen et cetera. Dat waren er in 2018 ongeveer 15 duizend met een bijbehorend
budgettair belang van € 120 miljoen als aandeel van de in totaal € 600 miljoen geraamde
opbrengst bij «beleggers» door de verhoging van het tarief van 8%. Dat zouden dan
de kosten zijn van een eventuele uitzondering van deze categorie, gedragseffecten
nog buiten beschouwing gelaten.

De leden van de fractie van de PVV vragen hoe er met het hoofdverblijfcriterium moet
worden omgegaan bij verschillende soorten transformatieobjecten. Deze leden vragen
daarnaast of een verhoging van het tarief past bij de ambitie van het kabinet om transformatie
te stimuleren en of transformatie tot woningen per saldo gestimuleerd wordt, of afgeremd
door de maatregelen in de begroting.

De maatregel zal niet op alle transformatieprojecten effect hebben. Het hangt af van
het type transformatieproject of er overdrachtsbelasting moet worden betaald of dat
er btw wordt betaald, dat is nu ook al zo. Dat hangt ervan af of en in hoeverre het
project feitelijk tot nieuwbouw leidt (btw) of dat een bestaand pand slechts wordt
verbouwd (overdrachtsbelasting). Of bij de verkrijging van een transformatiepand sprake
is van een woning, is afhankelijk van de fase waarin het pand of afzonderlijke appartementsrechten
worden overgedragen. Er kunnen in de huidige situatie twee tarieven van toepassing
zijn, 2% voor woningen of 6% voor niet-woningen. In de nieuwe situatie is het mede
afhankelijk van de verkrijger welk tarief kan worden toegepast. Zo is er voor woningen
geen overdrachtsbelasting verschuldigd als de startersvrijstelling wordt toegepast,
een tarief van 2% als de koper een natuurlijk persoon is die aan het hoofdverblijfcriterium
voldoet en in alle andere gevallen 8%.

De leden van de fractie van de PvdA vragen of het kabinet bereid is transformatie
tot huurwoningen uit te zonderen van het verhoogde tarief. De overdrachtsbelasting
kent sinds 2009 voor het soort onroerend goed alleen een onderscheid in woningen en
niet-woningen. Er is geen eenduidige definitie van wat een transformatiepand is. Transformatiepanden
zijn er in allerlei vormen. Het is dus niet mogelijk om voor deze groep een specifieke
uitzondering te maken. Welke belasting en welk tarief op een transformatieproject
van toepassing is, zal moeten worden beoordeeld aan de hand van de feiten en omstandigheden
van het individuele geval. De beoordeling hiervan ligt in eerste plaats bij de inspecteur
en uiteindelijk bij de belastingrechter.

De leden van de fractie van het CDA vragen wat het verwachte effect voor pensioenfondsen
is van de voorstelde maatregel. Het wetsvoorstel kan mogelijk effect hebben op de
balanswaarde van vastgoedportefeuilles die pensioenfondsen in hun boeken hebben staan.
Omdat pensioenfondsen veelal een lange beleggingshorizon hebben en over het algemeen
zeer gespreide beleggingsportefeuilles hebben, zal het effect op de balanswaarde naar
verwachting beperkt zijn.

De leden van de fractie van de SP vragen het kabinet om een substantiële verhoging
van de overdrachtsbelasting voor beleggers. Het doel van de maatregel is om de positie
van starters te verbeteren ten opzichte van kopers die niet primair het doel hebben
om de woning zelf te bewonen. Onder deze laatste groep vallen onder andere beleggers,
die daarmee een aanzienlijke verhoging van het tarief ondervinden.

Schriftelijke verklaring

De leden van de fractie van de VVD vragen naar de rol van de schriftelijke verklaring
bij de handhaving van de regelgeving rond de differentiatie van de overdrachtsbelasting
en het eenmalig gebruik van de startersvrijstelling. In deze verklaring zullen gegevens
worden opgenomen die noodzakelijk zijn voor een goede uitvoering en toezicht door
de Belastingdienst op onder andere leeftijd, het gebruik van de woning als hoofdverblijf
en het eenmalige gebruik van de vrijstelling. De verplichting tot het afgeven van
een verklaring heeft ook een effect dat bevorderlijk is voor de naleving. De verklaring
is onderdeel van de aangifte en wordt toegezonden aan de inspecteur.

De leden van de fractie van D66 vragen of de verklaring vormvrij is.

De verklaring is niet vormvrij. Op de website van de Belastingdienst zullen twee standaardformulieren
beschikbaar worden gesteld (ten behoeve van een beroep op de startersvrijstelling
respectievelijk het verlaagde tarief) die daarvan gedownload kunnen worden. Deze standaardformulieren
moeten gebruikt worden om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling of het
verlaagde tarief.

De leden van de fractie van D66 vragen waarom er niet voor is gekozen deze verklaring
ook door een notaris te laten opmaken en of de notaris vooronderzoek moet doen. Ook
vragen deze leden of de verklaring een intentieverklaring is, of dat dit meer moet
inhouden dan alleen een intentie.

De verklaring houdt meer in dan alleen een intentie. De verkrijger van de woning zal
ook daadwerkelijk de woning als hoofdverblijf moeten gaan gebruiken. De verklaring
is een instrument van de Belastingdienst en niet van de notaris. De Belastingdienst
moet aan de hand van de verklaring na het passeren van de notariële akte toezicht
kunnen houden en controleren. De notaris heeft alleen het ingevulde en ondertekende
standaardformulier met de verklaring van de verkrijger nodig om te bepalen welk tarief
van toepassing is of dat de startersvrijstelling kan worden toegepast. Daarnaast moet
de verklaring waarheidsgetrouw worden ingevuld door de verkrijger. De notaris is hier
in beginsel niet voor aansprakelijk en hoeft slechts beperkt vooronderzoek te doen.
De notaris mag in beginsel afgaan op de verklaring, tenzij hij weet dat de verklaring
onjuist is.

De leden van de fractie van D66 vragen hoe wordt getoetst of een woning daadwerkelijk
het hoofdverblijf is van iemand.

Of de koper de woning daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gaan
gebruiken, zal worden beoordeeld naar de feiten en omstandigheden. Hier moet een bepaalde
duurzaamheid in zitten, dat blijkt uit de woorden «anders dan tijdelijk. De Belastingdienst
zal dit op basis van objectieve gegevens toetsen. Te denken valt aan inschrijving
in het Basisregistratie Personen van de gemeente en de IB-aangifte. Ook kan de inspecteur
extra onderzoek gaan doen bij bepaalde indicaties, bijvoorbeeld als er in kortere
tijd meerdere verklaringen zijn afgegeven. Voor verdere uitleg verwijs ik naar pagina
12 van de memorie van toelichting.

De leden van de fractie van D66 vragen zich af hoe het toetsen van het hoofdverblijf
later in de tijd past bij een tijdstipbelasting. Aan het karakter van de overdrachtsbelasting
als tijdstipbelasting is vastgehouden door het gebruik van een verklaring. Het toetsingsmoment
voor de toepassing van het lage tarief of de vrijstelling vindt plaats op het tijdstip
van het passeren van de akte. Het zal ook mogelijk zijn om na te heffen als nadien
blijkt dat de verkrijger op het moment van verkrijging niet voldeed aan de voorwaarden
voor toepassing van het lage tarief of de vrijstelling. Dit doet niet af aan de overdrachtsbelasting
als tijdstipbelasting.

De leden van de fractie van D66 vragen of bij de beoordeling of een woning al dan
niet tijdelijk als hoofdverblijf dient het toetsingskader kan worden toegepast dat
wordt gehanteerd voor de hypotheekrenteaftrek.

Binnen de eigenwoningregeling geldt als uitgangspunt dat een woning kan kwalificeren
als eigen woning als deze anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat.
Hiermee wordt tot uitdrukking gebracht dat de woning bedoeld moet zijn om duurzaam
te dienen als hoofdverblijf voor de belastingplichtige of personen die behoren tot
zijn huishouden. Eenzelfde intentie tot het duurzaam dienen als hoofdverblijf voor
de verkrijger van een woning is vanaf 2021 aan de orde binnen de overdrachtsbelasting.
Daarbij dient in beginsel ook feitelijk gevolg te worden gegeven aan die intentie
door de woning daadwerkelijk anders dan tijdelijk te gaan bewonen, voor in beginsel
een minimale periode van zes maanden. Een dergelijke minimale duur aan het feitelijk
anders dan tijdelijk als hoofdverblijf bewonen is binnen de eigenwoningregeling als
zodanig niet van toepassing. Zo zijn er bepaalde fictiebepalingen op basis waarvan
een woning als eigen woning kan kwalificeren zonder dat deze feitelijk als hoofdverblijf
wordt bewoond. Bij het wel feitelijk bewonen kan een kortere duur binnen de eigenwoningregeling
ook kwalificeren, waarbij het in aanmerking nemen als eigen woning dan ook voor die
kortere duur geldt en een tijdsevenredige toepassing van bijvoorbeeld het in aanmerking
nemen van renteaftrek voor de eigen woning aan de orde is. Het wezenlijk verschillende
karakter van de heffing van overdrachtsbelasting en inkomstenbelasting brengt met
zich dat een woning die als eigen woning in de eigenwoningregeling kwalificeert niet
per definitie ook als verkrijging van een woning die als hoofdverblijf gaat dienen
voor de overdrachtsbelasting kwalificeert. Wel kan toepassing van de eigenwoningregeling
als een van de indicatoren dienen voor de inspecteur om vast te stellen of de verkrijger
de woning daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken.

De leden van de fractie van D66 vragen hoe wordt omgegaan met panden die deels zijn
bedoeld als hoofdverblijf en deels bedoeld als kantoorruimte voor een eigen bedrijf.
Voor panden die deels zijn bedoeld voor bewoning en gedeeltelijk voor andere doeleinden
dan bewoning (bijvoorbeeld bedrijfsdoeleinden), en waarbij deze gedeelten splitsbaar
zijn, geldt dat uitsluitend op de waarde van het deel dat voor bewoning is bestemd
én dat anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wordt gebruikt, het verlaagde tarief
of de vrijstelling kan worden toegepast. Voor verdere uitleg verwijs ik graag naar
p. 23 van de memorie van toelichting.

De leden van de fracties van GroenLinks en de SP hebben diverse vragen over constructies
om onder het tarief van 8% uit te komen. De leden van de fractie van GroenLinks vragen
naar de zorgen van notarissen omtrent eventuele constructies die door notarissen zijn
geuit. De leden van de fractie van de SP vragen het kabinet of het als doelmatig kan
worden beschouwd dat huisjesmelkers nog steeds, zij het eenmalig, onder valse voorwendselen
gebruik kunnen maken van deze regeling. Deze leden vragen verder onder welke voorwaarden
en op welke wijze een huisjesmelker gaat worden bestraft, met welke straf deze overtreder
gaat worden beboet en of dit misbruik van deze regeling afdoende tegen kan gaan.

Ook vragen deze leden hoe wenselijk het kabinet het acht dat een speculant al meer
dan de 8% belasting heeft verdiend door de woning op korte termijn aan een andere
speculant te verkopen en pas na langdurige rechtsgang kan worden gedwongen om alsnog
deze overdrachtsbelasting te betalen. Er zijn tot nu toe geen grote zorgen over mogelijke
ontwijkingsconstructies voor het tarief van 8% ter ore gekomen. Deze zorgen kwamen
wel naar voren in het onderzoek van Dialogic over de variant, waarbij de startersvrijstelling
en het tarief voor beleggers werden gekoppeld aan voormalig en huidig woningbezit.
De strikte beperking van het verlaagde tarief tot alleen natuurlijke personen die
de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken, zonder hier specifieke
uitzonderingen op te maken, zorgt er juist voor dat binnen de wet- en regelgeving
ontwijkingsconstructies door beleggers heel moeilijk, zo niet onmogelijk, worden als
zij de wet- en regelgeving naleven. Dit is dus juist een bijkomend positief effect
van de aanpassing. Kopers die de woning niet als hoofdverblijf gaan gebruiken, zullen
geen gebruik kunnen maken van deze regeling, ook niet eenmalig. Dat geldt dus ook
voor kopers die tot doel hebben om de woning te gaan verhuren. Een verkrijger betaalt
het van toepassing zijnde tarief op het moment van overdracht. Een verkrijger die
een woning koopt met als doel deze na korte tijd weer te verkopen zal het 8% tarief
betalen op het moment van verkrijging. Heeft de verkrijger het verlaagde tarief (of
de vrijstelling) ten onrechte toegepast, omdat ten onrechte een verklaring hoofdverblijf
is afgegeven, dan is sprake van valsheid in geschrifte en kan niet alleen de belasting
worden nageheven maar ook een verzuim- of vergrijpboete, afhankelijk van de feiten
en omstandigheden, worden opgelegd. Het is mogelijk om tegen deze boete (en de naheffing)
in beroep te gaan.

De leden van de fractie van de VVD vragen waarom een aanvullende ministeriële regeling
nodig is om de precieze vormgeving van de schriftelijke verklaring in te vullen en
wanneer het kabinet voornemens is om de beschreven ministeriële regeling openbaar
te maken. De nadere invulling van de inhoud en wijze van toezending van de schriftelijke
verklaring werd voorzien in lagere regelgeving, zodat nog voldoende tijd zou zijn
om dit in overleg met de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) vorm te geven.
Momenteel wordt hierover met de KNB geconsulteerd. Besloten is om van een aanvullende
ministeriële regeling af te zien en de regeling over de schriftelijke verklaring in
het wetsvoorstel op te nemen. De nota van wijziging zal zo spoedig mogelijk aan uw
Kamer worden toegestuurd.

De NOB verzoekt te bevestigen dat als art. 8, lid 2, Wet op belastingen van rechtsverkeer
van toepassing is, het toetsingsmoment of aan de voorwaarden voor toepassing van de
startersvrijstelling of het verlaagd tarief is voldaan het moment is dat de opschortende
voorwaarde in werking treedt.

Ik bevestig dit.

De NOB verzoekt daarbij ook te bevestigen dat in het beschreven geval de schriftelijke
verklaring vóór het moment van de verkrijging dient te zijn gegeven. Dit moment kan
dus zijn gelegen tussen het moment van het opmaken van de akte en het moment dat de
opschortende voorwaarde in werking treedt. Het vereiste dat de schriftelijke verklaring
voorafgaand aan het opmaken van de notariële akte wordt afgegeven, geldt niet als
de levering onder opschortende voorwaarde plaatsvindt. Het toetsingsmoment of is voldaan
aan de voorwaarden is immers het moment van de verkrijging. De verkrijger hoeft niet
altijd vooraf op de hoogte te zijn dat een opschortende voorwaarde wordt vervuld.
De verkrijger kan de schriftelijke verklaring in een dergelijk geval afgeven na de
verkrijging, bij de aangifte, en dient de ingevulde en getekende verklaring mee te
sturen met de aangifte.

2.3. Uitzondering bepaalde fictieve onroerende zaken en economische eigendom

De leden van de fractie van de PVV vragen welk tarief van toepassing is als kort na
de verkrijging van de economische eigendom van een woning ook de juridische eigendom
wordt verkregen. De vrijstelling en het verlaagde tarief zijn alleen van toepassing
op de verkrijging van de economische eigendom als ook tegelijkertijd de juridische
eigendom wordt verkregen van een woning. Wordt eerst de economisch eigendom verkregen
en daarna de juridische eigendom, dan is op de verkrijging van de economische eigendom
8% overdrachtsbelasting verschuldigd en kan op de latere verkrijging van de juridische
eigendom een vrijstelling, 2% of 8% van toepassing zijn. Dit laatste is afhankelijk
van het antwoord op de vraag of aan de voorwaarden voor de vrijstelling of het verlaagde
tarief wordt voldaan. Op grond van artikel 9, vierde lid, WBR wordt in een geval dat
de verkrijger na de economische eigendom ook de juridische eigendom verkrijgt, in
beginsel alleen overdrachtsbelasting geheven over de eventuele waardevermeerdering.

Het RB en de NOB vragen of de uitsluiting van verkrijgingen van economisch eigendom
van de startersvrijstelling en het verlaagd tarief onverkort wordt toegepast. De verkrijging
van economisch eigendom is uitgezonderd van de startersvrijstelling en het verlaagde
tarief van 2%, dus in beginsel is over een verkrijging van economische eigendom altijd
het standaardtarief van 8% verschuldigd. In bepaalde gevallen acht de Staatssecretaris
dit onwenselijk. Daarom bevat het Besluit van 15 oktober 2015 enkele goedkeuringen,
waarbij de heffing van overdrachtsbelasting bij de verkrijging van economische eigendom
achterwege blijft. Dit zal aan de hand van alle relevante feiten en omstandigheden
(samenstel van rechten en verplichtingen) moeten worden beoordeeld.

2.4. Verhoging algemene tarief

De leden van de fractie van het CDA vragen wat de effecten zijn van de verhoging van
het tarief voor de verkrijging van niet-woningen op investeringen in zakelijk onroerend
goed, de prijzen van verhuurde woningen en de vennootschapsbelasting en de verhuurderheffing.
Er is per 2021 reeds een verhoging van het standaardtarief van 6 naar 7% voorzien
met de Wet fiscale maatregelen Klimaatakkoord. Met het voorliggende wetsvoorstel wordt
dat tarief verder verhoogd naar 8%. De verwachting is dat macro-economische ontwikkelingen
mogelijkerwijs van grotere invloed zijn op zakelijk onroerend goed. Het effect op
huurprijzen is op voorhand niet te bepalen. Het wetsvoorstel maakt het kopen van een
eigen woning voor starters aantrekkelijker, waardoor naar verwachting de vraag naar
koopwoningen toeneemt en die naar huurwoningen mogelijk afneemt. Dit laatste kan op
zichzelf een drukkend effect op de huurprijzen hebben. Daar staat tegenover dat het
hogere tarief voor beleggers het kopen van woningen, om deze vervolgens te verhuren,
minder aantrekkelijk maakt. Dat verkleint het aanbod en mogelijk berekenen beleggers
de additionele kosten door in hogere huren. Kopers boven de 35 jaar blijven het huidige
tarief van 2% betalen als zij de woning zelf gaan bewonen. Het prijsniveau werkt mogelijk,
met enige vertraging, door in de WOZ-waarde die als grondslag voor de verhuurderheffing
wordt gebruikt. Welk effect de wijziging van de overdrachtsbelasting heeft op het
prijsniveau is, zoals aangegeven, onzeker, waarbij het voor de woningmarkt als geheel
in de rede ligt dat de differentiatie prijs beperkend uitvalt.

2.5. Aangifteplicht bij toepassing van een vrijstelling

De leden van de fractie van het CDA vragen naar gevallen waarin het moment dat de
woning wordt verkregen, niet het moment van de levering bij de notaris is en om hoeveel
transacties gaat het gemiddeld per jaar waarbij de verkrijger zelf de aangifte moet
doen. Ook vragen deze leden in welke gevallen de verkrijging van een woning niet plaatsvindt
bij notariële akte en de verkrijger dus zelf aangifte moet doen. In het eerste geval
valt te denken aan de verkrijging van lidmaatschapsrechten van een vereniging of coöperatie
waarin het recht op uitsluitend of nagenoeg uitsluitend gebruik van een woning is
begrepen. Deze verkrijging heeft wel betrekking op een woning, maar hoeft niet per
definitie bij notariële akte te geschieden. Ook voor de verkrijging van economische
eigendom van een woning is geen notariële akte nodig. Een verkrijging van economische
eigendom is echter uitgezonderd van toepassing van het lage tarief of de vrijstelling
bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel b, WBR. Een andere mogelijkheid is dat
de levering wel plaatsvindt bij notariële akte, maar dat de verkrijging vanwege een
opschortende voorwaarde plaatsvindt op een later moment dan op het tijdstip waarop
de akte wordt opgemaakt. De verkrijging komt dan tot stand op het tijdstip waarop
de voorwaarde wordt vervuld. Dat tijdstip is het moment waarop het belastbare feit
voor de overdrachtsbelasting zich voordoet. Het aantal aangiften van transacties waarbij
de verkrijger zelf aangifte moet doen betreft ongeveer 2.300 op jaarbasis, waarvan
naar schatting 10% betrekking heeft op woningen.

De leden van de fractie van het CDA vragen of het ook mogelijk is om eerder te verzoeken
om een uitnodiging tot het doen van aangifte.

Ja, de verkrijger kan ook eerder om een uitnodiging tot het doen van aangifte verzoeken.
Wanneer een verkrijger weet dat er een verkrijging zal plaatsvinden, kan hij of zij
de Belastingdienst om een aangiftebiljet verzoeken en dat zal dan ook worden uitgereikt.
Het is dus mogelijk om op de dag van de verkrijging de aangifte in te sturen. De verkrijger
moet de Belastingdienst uiterlijk binnen één maand na de verkrijging om een uitnodiging
tot het doen van aangifte verzoeken.

De leden van de fractie van D66 vragen waarom een belastingplichtige moet verzoeken
om een uitnodiging tot het doen van aangifte en niet meteen spontaan aangifte kan
doen.

De vraag van deze leden richt zich op de situatie dat de notaris niet betrokken is
bij de verkrijging. In dat geval geldt een andere aangiftesystematiek. Voor in beginsel
alle gevallen waarin belastingen welke ingevolge de belastingwet op aangifte moeten
worden voldaan of afgedragen, geldt dat de belastingplichtige moet worden uitgenodigd
voor het doen van aangifte door de inspecteur. Dit geldt ook voor de overdrachtsbelasting,
nu deze op aangifte moet worden voldaan. De uitnodiging gebeurt door het uitreiken
of toezenden van een aangiftebrief, waaruit blijkt de wijze van het doen van aangifte,
een omschrijving van de gevraagde gegevens of bescheiden en de termijn waarbinnen
aangifte moet worden gedaan. De aangiftetermijn wordt door de inspecteur gesteld en
bedraagt ten minste een maand. Gelet op deze systematiek is het niet mogelijk om «spontaan»
aangifte te doen als er geen notaris is betrokken bij de verkrijging.

De NOB vraagt of het doen van aangifte een noodzakelijke voorwaarde is voor het toepassen
van de startersvrijstelling. Artikel 15, negende lid, maakt duidelijk dat de verplichting
om aangifte te doen ook bestaat als de verkrijging is vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Op deze wijze wordt gewaarborgd dat de Belastingdienst op de hoogte raakt van het
feit dat een vrijstelling is toegepast, zodat de Belastingdienst desgewenst kan controleren
of die vrijstelling terecht is toegepast. Wordt de schriftelijke verklaring niet voorafgaand
aan de verkrijging aangeleverd, dan kan de vrijstelling of het verlaagde tarief niet
worden toegepast. Dit betekent dat bij het ontbreken van een verklaring op het moment
van verkrijgen achteraf geen beroep meer kan worden gedaan om het verlaagde tarief
of de vrijstelling.

3. Budgettaire aspecten

De leden van de fractie van de PVV vragen naar de aanwending van een budgettair overschot,
als gevolg van het wetsvoorstel.

Budgettaire overschotten worden integraal afgewogen bij de augustusbesluitvorming
en niet op voorhand geoormerkt voor specifieke bestedingen. Het is daarmee niet mogelijk
om aan te geven hoe dit bedrag wordt aangewend.

De leden van de fractie van de PVV vragen naar de marginale kosten van de vrijstelling
voor starters en doorstromers.

Het wetsvoorstel behelst een eenmalige vrijstelling in de overdrachtsbelasting voor
starters. Doorstromers blijven het verlaagde tarief van 2% betalen. Daarmee zijn de
marginale kosten per transactie gelijk aan 2% van de woningwaarde voor starters, en
nul in het geval van doorstromers.

De leden van de fractie van GroenLinks ontvangen graag een overzicht van de kosten,
opbrengsten en de te verwachten effecten voor starters als de overdrachtsbelasting
voor beleggers op 9%, 10%, 11%, 12%, 13%, 14% en 15% wordt gesteld. Conform de fiscale
sleuteltabel 2021 levert verhoging van het tarief € 310 miljoen op per procentpunt.
Bij een verhoging met 1% of 2% zullen de gedragseffecten beperkt zijn. Bij verhoging
met een hoger percentage zal het aantal transacties door beleggers dalen ten gunste
van starters en doorstromers. In welke mate is moeilijk in te schatten.

De leden van de fractie van het CDA vragen waarom de startersvrijstelling structureel
€ 221 miljoen kost terwijl deze per 1 januari 2026 komt te vervallen en of er al rekening
is gehouden met de verlenging van de maatregel.

Er is in de raming al rekening gehouden met de budgettaire implicaties van een eventuele
verlenging van de startersmaatregel.

De leden van de fractie van het CDA vragen voorts om een uitsplitsing van de geraamde
opbrengst van € 600 miljoen van de beperking van het verlaagde tarief. Daarbij vragen
ze hoeveel hiervan naar verwachting wordt opgebracht door woningbouwcorporaties, pensioenfondsen
en particuliere verhuurders. Tot slot vragen ze welke categorieën verkrijgers er nog
meer geraakt zouden kunnen worden door de beperking van het verlaagde tarief.

Van de 600 miljoen aan geraamde opbrengst van de beperking van het verlaagde tarief
komt naar verwachting € 34 miljoen van woningcorporaties. Het budgettaire belang van
de groep particuliere investeerders bedraagt ongeveer € 152 miljoen als aandeel op
de totale € 600 miljoen. De andere groep, bedrijfsmatige aankopers niet zijnde natuurlijke
personen, kent een aandeel van circa € 147 miljoen en de groep bedrijfsmatig, institutioneel
– waaronder pensioenfondsen zouden kunnen vallen – een aandeel van € 14 miljoen. Voorts
is er nog een groep natuurlijke personen die een tweede woning koopt maar daar niet
zelf in gaat wonen, met een budgettair belang van € 120 miljoen. De resterende € 133 miljoen
bij niet-natuurlijke personen classificeert het Kadaster als overige of onbekend.

4. Evaluatie en horizonbepaling

De leden van de fractie van GroenLinks vragen waarom er niet eerder een evaluatieparagraaf
in het voorstel is opgenomen.

In het aan de Raad van State voorgelegde voorstel was reeds voorzien in een evaluatieparagraaf.
Naar aanleiding van het advies van de Raad van State is een uitgebreidere evaluatieparagraaf
in het wetsvoorstel opgenomen.

De leden van de fracties van de VVD en het CDA vragen waarom alleen bij een deel van
het wetsvoorstel en alleen bij dit wetsvoorstel een horizonbepaling opgenomen is.
In de begrotingsregels van het Kabinet en in de Rijksbegrotingsvoorschriften is opgenomen
dat bij nieuwe fiscale regelingen in principe een horizonbepaling wordt opgenomen.
De keuze voor een fiscale regeling geldt niet voor de eeuwigheid en een horizonbepaling
dwingt om de afweging over de inzet van een fiscale regeling nogmaals te maken nadat
de doeltreffendheid en doelmatigheid in de praktijk zijn onderzocht. Dit draagt bij
aan de beheersing van fiscale regelingen, die in tegenstelling tot subsidieregelingen
over het algemeen niet gebudgetteerd zijn. Bij andere wijzigingen in de belastingen,
zoals tariefmutaties, is het niet gebruikelijk om een horizonbepaling op te nemen.
Daarom is alleen bij de introductie van de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor
starters een horizonbepaling opgenomen. In de evaluatie, die voor 2024 gepland staat,
zal de doeltreffendheid en doelmatigheid van het hele wetsvoorstel worden onderzocht
en op basis daarvan worden bepaald of het hoofdverblijfcriterium en de startersvrijstelling
worden gecontinueerd.

De leden van de fractie van het CDA vragen naar de toepassing van horizonbepalingen
bij fiscale regelingen sinds de motie Dijkgraaf bij Belastingplan 2012.

Van de fiscale regelingen die in bijlage 9 en 10 van de Miljoenennota zijn opgenomen,
hebben de volgende een horizonbepaling:

– Energie-investeringsaftrek (EIA)

– Milieu-investeringsaftrek (MIA)

– VAMIL

– EB Verlaagd tarief openbare laadpalen

– BPM Vrijstelling nulemissievoertuigen

– MRB Vrijstelling nulemissievoertuigen

– IB/LB Korting op de bijtelling voor nulemissieauto's

– MRB Halftarief plug-in hybride auto’s

– Verlaagd gebruikelijk loon voor dga’s van startups

– Vrijstelling aandelenopties werknemers van startups

– Vrijstelling overdrachtsbelasting woning starters (betreft onderhavig wetsvoorstel)

Bij de eerste acht regelingen is de horizon al eens verlengd. Bij de drie regelingen
daarna is de horizon nog niet bereikt. Daarnaast is bij de multiplier voor culturele
giften in de giftenaftrek een horizonbepaling ingevoerd, maar deze is vervallen (de
multiplier is structureel gemaakt). Tot slot zijn er twee regelingen die een horizonbepaling
hadden en daadwerkelijk zijn afgeschaft. Dit betreft de LNG-vrijstelling in de accijnzen
en de afdrachtvermindering onderwijs.

De leden van de fractie van het CDA vragen of de stijging van notariskosten ook wordt
meegenomen in de evaluatie en hoe deze kostenstijging in relatie tot de beoogde effectiviteit
wordt bekeken. Dit is inderdaad een relevant aspect dat onderzocht zal worden.

De leden van de fractie van de PVV vragen om een nadere toelichting omtrent het tijdstip
van evaluatie van de maatregelen en wanneer het kabinet van mening is dat de beoogde
doelstellingen zijn gerealiseerd. Het voornemen is om met de evaluatie te starten
in de loop van 2024. De resultaten zullen in het voorjaar van 2025 beschikbaar komen.
De evaluatie zal betrekking hebben op de startersmaatregel, waarvoor ook een horizonbepaling
geldt, en het hoofdverblijfcriterium. In deze evaluatie zal gekeken worden naar de
doelmatigheid en doeltreffendheid van de voorgestelde maatregelen, waarbij onder andere
wordt gekeken naar: de ontwikkeling van het aantal transacties naar hoogte van het
tarief van de overdrachtsbelasting dat van toepassing is; de ontwikkeling van de opbrengst
van de overdrachtsbelasting; het leeftijdscriterium; de uitvoerbaarheid bij de Belastingdienst
en het Notariaat en de handhaafbaarheid. De ontwikkelingen zullen vergeleken worden
met de verwachte effecten die in het wetsvoorstel zijn aangegeven. Het zal lastig
zijn om te bepalen in welke mate de geconstateerde ontwikkelingen het gevolg zijn
van voorgenomen maatregelen, dan wel het gevolg van andere ontwikkelingen zoals de
economische ontwikkeling, de ontwikkelingen op de woningmarkt, of van andere beleidsmaatregelen
op het gebied van de woningmarkt. Zo blijkt uit een evaluatie van het CPB dat het
effect van de verlaging van de overdrachtsbelasting in 2011 op het aantal woningtransacties
lastig te bepalen is.

De leden van de fracties van het CDA en 50PLUS vragen of de maatregel tussentijds
wordt geëvalueerd en gemonitord op de effectiviteit. De leden van de PVV vragen waarom
er niet voor is gekozen om de maatregel eerder te evalueren.

De maatregelen in de overdrachtsbelasting zullen conform planning worden geëvalueerd
in 2024 en niet daarvoor. Wel zal het aantal woningtransacties tegen 0%, 2%, en 8%
de komende jaren worden gemonitord. Er is gekozen voor een evaluatie na 5 jaar omdat
dat allereerst meer zekerheid geeft aan burgers en (markt)partijen. Daarnaast is er
na 5 jaar meer relevante data beschikbaar en dus mogelijk meer zicht op het effect
van de maatregel in relatie tot andere (macro-economische) ontwikkelingen.

De leden van de fractie van de PVV vragen naar de gevolgen op wettelijk, budgettair
en tariefsmatig vlak van het, in beginsel, vervallen van de startersvrijstelling per
1 januari 2026. Ook de leden van de fractie van het CDA vragen naar de budgettaire
gevolgen hiervan. De leden van de fractie van 50PLUS vragen hoe de Kamer geïnformeerd
wordt over de opzet van de evaluatie en of de Kamer te zijner tijd nog invloed kan
uitoefenen op de scope van de evaluatie.

Als gevolg van de horizonbepaling vervalt inderdaad per 1 januari 2026 de startersvrijstelling
en daarmee het 0%-tarief voor starters. Vanaf dat moment vallen de jaarlijkse bedragen
aan kosten van de startersvrijstelling vrij. Dit geld is beschikbaar binnen het lastenkader
en kan ingezet worden voor het verlengen van de horizonbepaling of voor een heel andere
maatregel aan de inkomstenkant. Bij eventuele verlenging van de horizonbepaling moet
een nieuwe raming worden gemaakt op basis van de laatste inzichten. Valt deze hoger
uit dan het beschikbare budget, dan zal extra dekking moeten worden gevonden. Valt
de raming lager uit, dan kan het resterende bedrag elders worden ingezet. De Kamer
hecht belang aan een onafhankelijk onderzoek naar de doeltreffendheid en doelmatigheid
van een fiscale regeling conform de uitgangspunten van de Regeling Periodiek Evaluatieonderzoek.
Eventuele wensen en ideeën kunnen uiteraard in de aanloop van een evaluatieonderzoek
conform de evaluatieplanning in de Miljoenennota worden gedeeld met het kabinet.

5. Uitvoerings- en handhavingsaspecten

De leden van de fractie van D66 vragen of deze maatregel uitvoerbaar is voor de Belastingdienst.
De leden van de fractie van de SGP vragen of er op dit moment problemen in de uitvoering
worden voorzien.

Uit de uitvoeringstoets blijkt dat de maatregelen uitvoerbaar zijn voor de Belastingdienst.
Wel zal het toezicht in het begin beperkter mogelijk zijn totdat de benodigde geautomatiseerde
aangifteverwerking is aangepast. Voor een nadere toelichting verwijs ik graag naar
hoofdstuk 5 van de memorie van toelichting en de daarbij behorende uitvoeringtoets.20

De leden van de fractie van de VVD vragen op welke manier de Belastingdienst een check
kan doen of de eenmalige vrijstelling al eerder is gebruikt en daarmee dus echt eenmalig
is. De leden van de fracties van het CDA en D66 vragen of de Belastingdienst ook per
BSN gaat bijhouden of de vrijstelling reeds is toegepast. De leden van de fractie
van het CDA vragen daarnaast of de keuze voor verschillende notarissen een ontgaansmogelijkheid
bevat.

Na realisatie van de geautomatiseerde ondersteuning zal de Belastingdienst de individuele
gebruikers van de startersvrijstelling registeren, zodat toezicht op de eenmalige
toepassing mogelijk wordt. Om dit mogelijk te maken zal in het aangiftebericht het
BSN van de verkrijger(s) opgenomen moeten worden. Het gebruik van verschillende notarissen
zal in de structurele situatie in elk geval geen zin hebben.

De leden van de fractie van D66 vragen hoe werkbaar het is als bij de aankoop van
een huis de ene koper boven de leeftijdsgrens uitkomt en de andere niet.

Indien zij deze woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken, dan
zullen zij allebei een verklaring moeten invullen. De persoon die boven de leeftijdsgrens
uitkomt de verklaring ten behoeve van het lage tarief en de ander de verklaring ten
behoeve van de vrijstelling. In deze situatie is dat deel van de verkrijging dat toekomt
aan de koper onder de leeftijdgrens vrijgesteld van overdrachtsbelasting en betaalt
de koper boven de leeftijdsgrens 2% over zijn of haar aandeel in de verkrijging.

De leden van de fractie van het CDA vragen naar een toelichting op de benodigde automatisering.
Realisatie van de benodigde wijzigingen moet in twee stappen plaatsvinden. Eerst moet
de geautomatiseerde ondersteuning van de aangifteverwerking bij de Belastingdienst
aangepast worden. Daarmee wordt geborgd dat de gegevens die nodig zijn om toezicht
uit te oefenen beschikbaar zijn. Aan de zijde van het notariaat moeten ook de nodige
aanpassingen worden gedaan, zodat de automatisering van notarissen geschikt is voor
het nieuwe aangiftebericht. Vervolgens moet ondersteuning van toezicht aan de zijde
van de Belastingdienst gerealiseerd worden. Een belangrijk onderdeel hiervan is het
ontwikkelen van een risicomodel aan de hand van het gerealiseerde gegevensmodel in
het aangiftebericht, zodat de Belastingdienst adequaat en efficiënt toezicht kan uitvoeren.

De leden van de fractie van de PVV vragen hoe de aangifte moet worden gedaan indien
de automatisering voor het doen van de aangifte vermoedelijk pas in november 2021
zal zijn gerealiseerd. De leden van de fractie van het CDA vragen op welke wijze de
aangifte tot volgend jaar november plaatsvindt. De aangifte overdrachtsbelasting kan
vanaf 1 januari 2021 op de thans gebruikelijke wijze gedaan worden. Dat houdt in dat
de notaris de notariële akte waarin de transactie van een woning is opgenomen ter
registratie aanbiedt en het elektronische aangiftebericht inzendt. Indien een beroep
wordt gedaan op het lage tarief van 2% of op de startersvrijstelling zal tegelijkertijd
ook de verklaring die de verkrijger moet afleggen ten behoeve van het beroep op het
lage tarief of de vrijstelling als annex moeten worden ingezonden. De verklaring wordt
afgelegd door invulling van een van de standaardformulieren die door de inspecteur
worden vastgesteld. De standaardformulieren (een voor het lage tarief, een voor de
vrijstelling) zullen beschikbaar worden gesteld op de website van de Belastingdienst
en daarvan gedownload kunnen worden. Naast de verklaring zal de notaris voor de vrijstelling
en het 2%-tarief een door de inspecteur voorgeschreven vaste tekst in de akte opnemen.
De notaris stuurt een elektronische kopie van de akte naar de Belastingdienst.

De leden van de fractie van het CDA vragen een toelichting met betrekking tot de ondersteuning
voor het tijdelijke toezicht totdat de automatisering gerealiseerd is en of beoogd
is om alsnog volledig te controleren over de jaren 2021 en 2022 als deze gereed is.
In de periode tot aanpassing van automatisering is gerealiseerd is alleen steekproefsgewijs
toezicht mogelijk. De realisatie van ondersteuning voor dit toezicht richt zich primair
op het kunnen selecteren van posten die in aanmerking komen voor steekproefsgewijs
toezicht en het verzamelen van de daartoe noodzakelijke gegevens. Een meer dan steekproefsgewijs
toezicht achteraf over de periode dat de aangepaste aangifteverwerking nog niet gerealiseerd
is, is niet mogelijk omdat daarvoor essentiële gegevens ontbreken. Over de periode
na realisatie van de geautomatiseerde ondersteuning kan achteraf wel toezicht uitgeoefend
worden met behulp van het dan ontwikkelde risicomodel.

De leden van de fractie van het CDA vragen naar het gemiddelde aantal aangiften overdrachtsbelasting
in een jaar. In de afgelopen twee jaren bedroeg het jaarlijkse aantal aangiften overdrachtsbelasting
gemiddeld ruim 400.000.

De leden van de fractie van het CDA benoemen het implementatietraject bij het notariaat.
De leden vragen op welke wijze moet rekening gehouden worden met dit implementatietraject,
wat dit betekent voor de gang van zaken na de inwerkingtredingsdatum en of implementatietraject
voor het notariaat meer tijd nodig hebben dan de resterende maanden van dit jaar.
De overdrachtsbelasting wordt door de notaris geïnd bij het passeren van de notariële
akte en door de notaris afgedragen aan de Belastingdienst. De notaris verzorgt ook
de aangifte overdrachtsbelasting namens de verkrijger. Deze aangifte wordt door de
notaris elektronisch gedaan via het systeem van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie
(KNB). De aangifte overdrachtsbelasting bestaat uit een elektronisch afschrift van
de notariële akte plus een elektronisch aangiftebericht. De notaris doet aangifte
overdrachtsbelasting via zijn CDR-systeem (Centraal Digitaal Repertorium). Vanuit
dit systeem worden de berichten doorgestuurd naar de Belastingdienst. De systemen
van de Belastingdienst en het notariaat moeten daarom goed met elkaar samenwerken.
Met het oog op de noodzakelijke wijzigingen in de aangifte en aangifteverwerking zal
om die reden rekening gehouden moeten worden met het implementatietraject bij het
notariaat. Net als bij de Belastingdienst, zal de implementatie van het wetsvoorstel
bij het notariaat in twee stappen moeten gaan, wil uiteindelijk toegekomen worden
aan het geautomatiseerde systeem waarbij de handhaving en toezicht voldoende zijn.
Hiervoor zullen niet alleen de systemen van de Belastingdienst moeten worden aangepast.
Ook de verschillende softwareleveranciers voor het notariaat en de KNB zullen hun
systemen moeten aanpassen. De notaris kan de nieuwe informatie in het aangiftebericht
pas inzenden als de automatisering daarop is aangepast. Deze automatisering zal niet
voor 1 januari 2021 gereed zijn. De Belastingdienst verwacht dat de automatisering
van het systeem vanuit de kant van de Belastingdienst in november 2021 gereed zal
zijn. Het streven is om de systemen van het notariaat en de KNB ook rond die tijd
gereed te hebben, maar dit wordt door de KNB nog nader in kaart gebracht. Om het wetsvoorstel
toch in werking te kunnen laten treden per 1 januari 2021, is een tijdelijke manier
gevonden om binnen de huidige systemen een bepaalde gegevensuitwisseling tot stand
te brengen, die noodzakelijk zijn voor de beoordeling van het toe te passen tarief.
De notaris blijft de aangifte nog op de bestaande wijze doen, maar stuurt alleen een
of meerdere annexen mee en voegt een verwijzing naar de annex of annexen toe aan de
notariële akte. Deze annexen zijn de schriftelijke verklaringen. De Belastingdienst
zal er tijdig voor zorgen dat de schriftelijke verklaringen kunnen worden gedownload
van de website van de Belastingdienst.

De leden van de fractie van het CDA vragen naar de afbakeningsvraagstukken tussen
tarieven. In de uitvoeringstoets bij het wetsvoorstel is aangegeven dat het financiële
belang bij afbakeningsvraagstukken toeneemt. Dit komt omdat het algemene tarief van
de overdrachtsbelasting 8% wordt en het tarief van 2% alleen van toepassing zal zijn
op een verkrijging van een woning die de verkrijger anders dan tijdelijk als hoofdverblijf
gaat gebruiken. Met afbakeningsvraagstukken doelt de Belastingdienst op het gebruik
«anders dan tijdelijk als hoofdverblijf» en gevallen waarin twijfel bestaat of een
verkrijger aan de voorwaarden voldoet. De beoordeling van het hoofdverblijfcriterium
levert een verzwaring op voor de uitvoering. Daar staat een besparing voor de uitvoering
tegenover, omdat verwacht wordt dat het aantal vraagstukken over de kwalificatie van
een onroerend goed als woning of niet-woning af zal nemen. Deze besparing leidt ertoe
dat er per saldo geen extra fte beschikbaar hoeft te worden gesteld voor de beoordeling
van het hoofdverblijfcriterium.

De leden van de fractie van het CDA vragen naar fraude met het tarief van 2%. Deze
leden vragen ook of de Belastingdienst ook op een andere wijze controleert of de verklaring
inzake hoofdverblijf klopt. De Belastingdienst voorziet dat zich gevallen zullen voordoen
dat iemand bij de verkrijging wel verklaart dat hij de woning anders dan tijdelijk
als hoofdverblijf gaat gebruiken, maar dit niet daadwerkelijk gaat doen. In dat geval
is het tarief van 2% ten onrechte toegepast. De Belastingdienst houdt toezicht op
de terechte toepassing van het tarief van 2% door na te gaan of de verkrijger de woning
daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gaan bewonen. Inschrijving
in de Basisregistratie Personen is een indicatie daarvoor, maar hoeft niet in alle
gevallen doorslaggevend te zijn. Na aanpassing van de automatisering vormt de gestructureerde,
massale aanlevering van het BSN van de verkrijger(s) het startpunt voor toezichtactiviteiten
waarbij controle kan plaatsvinden in samenhang met andere beschikbare gegevens, bijvoorbeeld
uit het IH-proces of relevante basisregistraties zoals de BRP. Omdat het hier een
nieuw criterium betreft, worden de uitgangspunten en contouren voor de wijze van handhaving
in de komende periode nader bezien. Of hierbij ook andere controlemethoden naar voren komen, kan op voorhand nog niet worden gezegd.

De leden van de fractie van het CDA vragen naar een toelichting op de incidentele
kosten en de verdeling ervan over de periode tot 2023. De incidentele kosten zijn
nagenoeg geheel gemoeid met de noodzakelijke aanpassingen in de automatisering. Dit
betreft in de eerste plaats de kosten voor het aanbrengen van voorzieningen in het
resterende deel van 2020 en begin 2021 ten behoeve het tijdelijke toezicht. Daarnaast
betreft het de kosten voor de realisatie van de automatisering voor het gewijzigde
aangiftebericht en de bijbehorende risicomodellen in de jaren 2021 en 2022. Deze kosten
zijn in de memorie van toelichting nog niet aan 2022 toebedeeld omdat pas eerst bij
de invulling van het portfolio 2021 voor de Belastingdienst zal blijken hoeveel van
capaciteit in 2021 zal worden besteed en hoeveel in 2022 neerslaat. Derhalve moet
deze post worden gelezen als «vanaf 2021».

De leden van de fractie van de VVD vragen wat het Kabinet heeft geleerd van de moeilijke
handhaafbaarheid van het tegengaan van ongewenste permanente bewoning op vakantieparken.
In eerdere correspondentie met uw Kamer heb ik aangegeven dat gemeenten over hun eigen
beleid gaan ten aanzien van de aanpak van vakantieparken. Daarbij heeft het Kabinet
aangegeven dat een integrale aanpak daarbij de voorkeur heeft en dat zij gemeenten
ook aanmoedigt en ondersteunt om op deze wijze tot een oplossing te komen. Het Kabinet
heeft daarbij gemeenten ook aangesproken op hun verantwoordelijkheid richting de bewoners
op het moment dat op een park handhaving wordt ingezet. Voorts heeft het Kabinet een
juridisch afwegingskader laten opstellen voor handhaving op vakantieparken, dat gebruikt
kan worden door gemeentejuristen.

Vakantiewoningen zijn niet per definitie wel of niet geschikt voor permanente bewoning.
In een integrale aanpak maakt de gemeente de afweging om permanente bewoning op een
vakantiepark wel of niet toe te staan. Wanneer permanente bewoning niet wordt toegestaan
en er wordt gehandhaafd, verwacht het Kabinet daarbij wel van gemeenten dat zij – daar
waar nodig – ondersteuning bieden aan kwetsbare bewoners om alternatieve huisvesting
te vinden en – zo ver als mogelijk – te voorkomen dat deze mensen op straat komen
te staan.

6. Advies en consultatie

De leden van de fractie van de SGP vragen of tegemoet wordt gekomen aan de uitdagingen
waar het notariaat zich voor gesteld ziet. De KNB heeft aangegeven dat de voorgestelde
maatregelen uitvoerbaar zijn voor het notariaat, maar voorzag daarbij nog enkele aandachtspunten.
Voor de haalbaarheid van de inwerkingtredingsdatum van 1 januari 2021 is het voor
het notariaat onder meer van belang dat de processen rond de schriftelijke verklaring
geregeld zijn en dat nog door te voeren aanpassingen in de ICT-systemen goed op met
het notariaat zijn afgestemd. Daarom is het KNB nauw betrokken bij de vormgeving deze
processen.

7. Administratieve lasten

De leden van de fracties van de VVD en de SGP vragen of een stijging van de notariskosten
wordt verwacht. De leden van de fractie van het CDA vragen hoe het kabinet deze kostenstijging
bekijkt in relatie tot de beoogde effectiviteit.

De administratieve lastenverzwaring weegt mee bij de beoordeling van de doelmatigheid
van het wetsvoorstel. Het wetsvoorstel zorgt structureel voor een administratieve
lastenverzwaring van € 540.000 in totaal, waarvan de schriftelijke verklaring een
onderdeel is. Zo zal de notaris ten behoeve van de heffing van overdrachtsbelasting
voorafgaand aan de overdracht de kopers vragen of zij de woning gaan bewonen en – voor
de startersvrijstelling – of zij al eerder deze vrijstelling hebben toegepast. Ook
zal de notaris, bij toepassing van de startersvrijstelling of het verlaagde tarief
van 2%, direct voorafgaand aan de overdracht een schriftelijke verklaring van de verkrijger
(natuurlijk persoon) moeten ontvangen. Het betreft niet een verklaring van de notaris,
maar van de belastingplichtige. De verklaring wordt gedaan door middel van een formulier
dat kosteloos van de website van de Belastingdienst kan worden gedownload. De notaris
hecht deze aan de notariële leveringsakte, zodat deze met de akte wordt geregistreerd
en samen met de akte en het aangiftebericht onderdeel van de aangifte overdrachtsbelasting
uitmaakt. Ook wordt in de akte melding gemaakt van de verklaring. De extra administratieve
lasten voor de notaris worden mogelijk doorberekend in de prijs die de notaris in
rekening brengt voor de overdracht van een woning. Hoeveel dit is, is op voorhand
niet te zeggen. Het kabinet verwacht dat de notariskosten door de schriftelijke verklaring
slechts beperkt hoeven te worden verhoogd, aangezien sprake is van een verklaring
die wordt gegeven op een door de Belastingdienst verstrekt modelformulier, en dus
een vaste inhoud heeft.

De leden van de fractie van de VVD vragen in algemene zin een overzicht van de gevolgen
van het Belastingplan voor de verschillende uitvoeringsorganisaties en welke taken
deze organisaties erbij krijgen. Ook vragen deze leden op basis van welke beoordeling
duidelijk is geworden dat dit zonder gevolgen een extra taak kan zijn voor de betreffende
uitvoeringsorganisatie. Tot slot vragen deze leden of de uitvoeringsorganisaties hebben
meegekeken naar het ontwerp en de specifieke uitvoering van de regeling en, zo ja,
waar dat uit blijkt en, zo nee, waarom niet.

Voor de Belastingdienst zijn de uitvoeringsgevolgen van de voorstellen uit het wetsvoorstel
zonder de nota’s van wijziging te vinden in de verzameling uitvoeringstoetsen die
als bijlage is meegestuurd met de memorie van toelichting21. Voor de nota’s van wijziging wordt nog gewerkt aan de uitvoeringstoetsen, daarom
zijn op dit moment alleen eerste uitvoeringsanalyses meegestuurd. De leden vragen
ook of de uitvoeringsorganisaties hebben meegekeken bij de totstandkoming van de regeling.
De Belastingdienst is betrokken geweest bij de totstandkoming van de betreffende wetgeving.

Naast voor de Belastingdienst als uitvoeringsorganisatie, zal het wetsvoorstel ook
gevolgen hebben voor het notariaat. Het notariaat krijgt, net als de Belastingdienst,
te maken met het fenomeen dat het subject, degene die de onroerende zaak verkrijgt
een wezenlijke rol gaat spelen in de overdrachtsbelasting. Concreet uit zich een toetsing
aan de leeftijdsgrenzen en het aanhechten van schriftelijke verklaringen aan de notariële
akte. Dit kan een schriftelijke verklaring zijn voor het gebruik anders dan tijdelijk
als hoofdverblijf en een verklaring dat de startersvrijstelling nooit eerder is toegepast.
Er is nauw contact tussen Financiën, de Belastingdienst en de KNB over de uitwerking
van deze verklaringen en andere wijzigingen die nodig zijn voor een goede uitvoering
van de maatregelen in het wetsvoorstel.

Het wetsvoorstel sluit niet aan bij het vroegere of huidige woningbezit, waardoor
het Kadaster hier geen bijzondere rol vervult. Het Kadaster zal daarom geen extra
taken krijgen als gevolg van dit wetsvoorstel.

De leden van de fractie van D66 vragen wat de administratieve lasten zijn voor de
belastingplichtigen die zelf aangifte moeten doen in de situatie dat bij de aankoop
van een huis de ene koper boven de leeftijdsgrens uitkomt en de andere niet.

Bij de aankoop van een huis zal een notariële akte worden opgemaakt en loopt de aangifte
via de notaris. In dergelijke situaties hoeven de belastingplichtigen dus niet zelf
aangifte te doen.

II. ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING

De leden van de fractie van de VVD vragen welk tarief een starter of doorstromer betaalt
in het geval dat zij een woning hebben gekocht van een belegger en artikel 13 WBR
van toepassing is. De starter kan in dat geval aanspraak maken op de startersvrijstelling
en is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. De doorstromer is in dat geval 2% overdrachtsbelasting
verschuldigd over het deel van de waarde van de woning waarover de belegger (minder
dan 6 maanden) eerder nog geen overdrachtsbelasting heeft betaald.

Voorbeeld

Een belegger koopt een woning voor € 200.000 en betaalt daarover (8%) belasting. Binnen
4 maanden daarna verkoopt hij deze door aan een persoon die voldoet aan het hoofdverblijfcriterium
(doorstromer) voor € 220.000. De doorstromer is dan 2% overdrachtsbelasting verschuldigd
over het deel van de waarde waarover de belegger nog geen overdrachtsbelasting heeft
betaald (2% over € 20.000 dus).

De leden van de fractie van de VVD vragen of in veel modelcontracten een clausule
bestaat op basis waarvan de overdrachtsbelasting die de belegger betaalt overgaat
naar de koper die in het huis gaat wonen. Dit is niet het geval. De clausule waar
de fractieleden vermoedelijk op doelen houdt niet in dat de overdrachtsbelasting die
de belegger betaalt overgaat naar de koper, maar dat de koper eventueel voordeel dat
hij/zij heeft door de 6-maandenregeling van artikel 13 WBR aan de belegger betaalt.
Starters hoeven op basis van deze clausule niets terug te betalen (zij hebben immers
geen voordeel op basis van artikel 13 WBR). Doorstromers hoeven op basis van deze
clausule ook geen 8% overdrachtsbelasting te betalen. Zij betalen 2% met toepassing
van de clausule over de waarde van de woning, waarvan een deel van die 2% wordt betaald
aan de belegger.

Voorbeeld

Een belegger koopt een woning voor € 200.000 en betaalt daarover (8%) belasting. Binnen
4 maanden daarna verkoopt hij deze door aan een persoon die voldoet aan het hoofdverblijfcriterium
(doorstromer) voor € 220.000. De doorstromer is dan 2% overdrachtsbelasting verschuldigd
over het deel van de waarde waarover de belegger nog geen overdrachtsbelasting heeft
betaald (2% over € 20.000 dus € 400). De doorstromer profiteert dus van het feit dat
de belegger 4 maanden geleden al overdrachtsbelasting heeft betaald over € 200.000.
Dit voordeel bedraagt 2% over € 200.000 = € 4.000. Op basis van de clausule moet de
doorstromer dit voordeel aan de belegger betalen. In totaal betaalt de doorstromer
dus niet meer dan 2% over de gehele woningwaarde (2% van € 220.000 = € 4.400).

De leden van de fractie van de VVD vragen of in het wetsvoorstel rekening is gehouden
met de bestaande regeling voor doorverkoop binnen 6 maanden.

Het kabinet antwoordt daarop bevestigend en verwijst voor het overige naar de toelichting
op het voorgestelde artikel 13, lid 4, WBR op pagina’s 21 en 22 van de memorie van
toelichting.

De leden van de fractie van de VVD vragen welk tarief van toepassing is als een ondernemer
een woning koopt, opknapt en binnen 6 maanden weer verkoopt.

De aankoop van de woning door de ondernemer is belast met 8% overdrachtsbelasting,
omdat de ondernemer de woning niet zelf gaat bewonen en dus niet aan het hoofdverblijfcriterium
voldoet. Welk tarief bij de verkoop van de woning van toepassing is, hangt ervan af
of de koper aan de voorwaarden voor toepassing van de startersvrijstelling of het
verlaagd tarief voldoet. Is de startersvrijstelling van toepassing, dan is geen overdrachtsbelasting
verschuldigd. Is het verlaagd tarief van toepassing of het normale tarief van toepassing,
dan kan de koper onverkort een beroep doen op de 6-maandenregeling van art. 13 WBR
van toepassing, dan kan de koper onverkort een beroep doen op de 6-maandenregeling
van artikel 13, eerste lid, WBR. De ondernemer heeft niet de mogelijkheid overdrachtsbelasting
terug te vragen.

De NOB vraagt te verduidelijken of met de verwijzing naar artikel 14, lid 2, WBR in
het voorgestelde artikel 13, lid 4, WBR ook wordt bedoeld artikel 14, lid 2, WBR zoals
dat vóór de wetswijziging luidt. Ja, artikel 13, lid 4, WBR geldt zowel voor artikel 14,
lid 2 WBR (nieuw) als voor het artikel 14, lid 2, WBR (oud). Artikel 13, lid 4 WBR
kan dus ook gelden wanneer het verlaagde tarief van 2% is toegepast op de eerdere
verkrijging die zich vóór 1 januari 2021 hebben voorgedaan.

De NOB vraagt verder waarom in het voorgestelde artikel 13, lid 4, WBR naar de erfbelasting
wordt verwezen. De verwijzing naar schenk- of erfbelasting in artikel 13, vierde lid,
sluit aan bij artikel 13, eerste lid, waarin de waarde wordt verminderd met het bedrag
waarover ter zake van de vorige verkrijging was verschuldigd hetzij overdrachtsbelasting
welke niet in mindering heeft gestrekt van schenk- of erfbelasting, etcetera. Situaties
waarin overdrachtsbelasting in mindering strekt van erfbelasting zullen zeldzaam zijn,
omdat een verkrijging krachtens erfrecht voor de overdrachtsbelasting niet als verkrijging
wordt aangemerkt. Een samenloop van erfbelasting en overdrachtsbelasting kan evenwel
voorkomen bij bepaalde fictieve verkrijgingen voor de erfbelasting.

Het RB vraagt waarom er is afgezien van overgangsrecht voor artikel 13 WBR (inzake
opvolgende verkrijgingen) ten aanzien van verkrijgingen in 2020, aangezien bij de
aankoop van de woning niet kon worden voorzien hoe de wetgeving zou worden gewijzigd.
Het opnemen van overgangsrecht leidt tot een ongelijke bevoordeling van beleggers,
die opvolgend verkrijgen van een verkoper die de woning minder dan zes maanden daarvoor
heeft verkregen. Dit is niet wenselijk. Bovendien komt de vermindering van artikel 13
wettelijk gezien niet toe aan de verkoper, maar aan de koper. Enkel verkrijgers die
opvolgend verkrijgen in 2021 kunnen te maken krijgen met de werking van de gewijzigde
artikelen 13 en 14. De voor hen relevante wetswijzigingen in de WBR zijn circa vier
maanden vóór inwerkingtreding van het wetsvoorstel bekendgemaakt. Voor de opvolgende
verkrijgers zijn de wetswijzigingen dus te voorzien, zodat overgangsrecht niet nodig
is.

Artikel 14, lid 2

De leden van de fractie van het CDA vragen waarom op de verkrijging van aanhorigheden
bij een woning soms een ander tarief van toepassing is dan op de verkrijging van de
woning zelf. Als aanhorigheden bij een woning gelijktijdig met die woning worden verkregen
volgen zij het tarief dat op de woningverkrijging van toepassing is. Voor aanhorigheden
die gezamenlijk met de woning worden verkregen kan dus ook de startersvrijstelling
of het verlaagd tarief van toepassing zijn. Als aanhorigheden apart van de woning
worden verkregen is daarop het standaardtarief van 8% van toepassing, tenzij de verkrijging
van de aanhorigheid gelijktijdig met de woning plaatsvindt. De reden hiervoor is dat
bij de losse verkrijging van de aanhorigheid niet aan het hoofdverblijfcriterium kan
worden voldaan.

De leden van de fractie van het CDA stellen enkele vragen met betrekking tot aanhorigheden.
Zo vragen zij welk tarief van toepassing is op aanhorigheden die tegelijkertijd met
de woning worden verkregen maar in een aparte akte. In dat geval is het lage tarief
van 2% van toepassing. De leden vragen voorts of dit ook geldt als de woning van een
particulier wordt gekocht en de aanhorigheid van een gemeente. Dit is het geval, mits
de juridische verkrijging van beide zaken gelijktijdig plaatsvindt. Omwille van de
praktische uitvoerbaarheid mag onder gelijktijdig worden verstaan: op dezelfde dag.
Als de levering van de aanhorigheid later plaatsvindt dan de woning, zal voor de aanhorigheid
het tarief van 8% gelden, ook al mag de koper die aanhorigheid alvast gebruiken in
afwachting van de levering. Voor de vraag welk tarief van toepassing is maakt het
niet uit of de aanhorigheid wordt verkregen van één persoon of van meerdere personen
die de aanhorigheid in mede-eigendom hadden.

De EPN vraagt of het begrip «woning» in de nieuwe regelingen dezelfde betekenis heeft
als in het huidige artikel 14, lid 2, WBR. Aanhorigheden zullen minder vaak onder
het begrip woning vallen. Verder blijft de betekenis van het begrip «woning» ongewijzigd.

8. OVERIG

De leden van de fractie van de VVD vragen of alle aspecten van de privacywetgeving
zijn beoordeeld. Deze aspecten zijn beoordeeld. De gegevensverwerking die betrekking
heeft op de maatregelen is gelijk aan de bestaande gegevensverwerking die reeds plaatsvindt
door de notaris bij de overdracht van een onroerende zaak. De gegevensverwerking voortvloeiend
uit het wetsvoorstel betreft slechts een verdere verwerking van reeds bestaande gegevens,
namelijk gegevens die al via opname in de notariële akte met de Belastingdienst worden
gedeeld. Een persoonsgegeven dat de Belastingdienst wel aanvullend op gaat vragen
bij de notaris is het BSN van de verkrijger. Dit is noodzakelijk om te kunnen controleren
of de verkrijger na de verkrijging de woning daadwerkelijk anders dan tijdelijk als
hoofdverblijf is gaan gebruiken en – in geval de startersvrijstelling is toegepast –
te kunnen controleren dat de verkrijger deze vrijstelling niet reeds bij een eerdere
verkrijging van een woning heeft toegepast. Het notariaat is reeds op basis van bestaande
regelgeving toegestaan om het BSN te verstrekken. Ook dit betreft dus geen nieuwe
gegevensverwerking dan die reeds is toegestaan.

De leden van de fractie van de VVD vragen waarom de wet niet met terugwerkende kracht
in werking treedt. Een eerdere ingangsdatum dan 1 januari 2021 is niet haalbaar. Reden
daarvoor is onder meer dat de Belastingdienst en het notariaat voldoende tijd moeten
krijgen om hun interne processen op de nieuwe wet af te stemmen. Anders dan bij de
verlaging van het tarief op woningen vaan 2% in 2011, zijn aanvullende voorwaarden
gekoppeld aan de toepassing van de vrijstelling en het verlaagde tarief. Zo zal er
een schriftelijke verklaring moeten worden afgegeven door de verkrijgers en kan de
vrijstelling maar eenmalig worden gebruikt.

De leden van de fractie van de VVD vragen naar andere alternatieven om starters te
stimuleren, zoals het verhogen van de LTV-norm voor starters of fiscale startersleningen,
en de positie van het kabinet.

Door voorgaande kabinetten en dit kabinet zijn belangrijke maatregelen genomen om
de overmatige hypotheekschulden in Nederland te beperken. Mede door maatregelen, zoals
de stapsgewijze verlaging van de LTV-limiet en de fiscale aflossingseis, zijn huishoudens
minder kwetsbaar voor een restschuld. In de periode 2013- 2019 zijn de risico’s bij
hypotheekschulden op meerdere indicatoren afgenomen. Zo wordt over een steeds groter
deel van de hypotheken volledig afgelost, en is het aantal woningen dat eind 2019
«onder water» stond met bijna 4% aanzienlijk minder dan in 2013, toen dit ruim een
derde van de woningen betrof. Ook daalt de hypotheekschuld ten opzichte van het bruto
binnenlands product al een aantal jaar. Deze ontwikkelingen dragen bij aan de stabiliteit
van onze economie. Tegelijkertijd geldt dat Nederlandse huishoudens bij het afsluiten
van een hypotheek in internationaal perspectief nog steeds hoge LTV-ratio’s hebben.
Daarnaast zijn huishoudens steeds meer gaan lenen ten opzichte van het inkomen.22 Maatregelen zoals de SVn Starterslening kunnen in individuele gevallen starters helpen
om een duurdere woning aan te schaffen dan ingevolge de LTI-normen had gekund. Een
algemene verruiming van de leennormen voor starters brengt meer nadelen dan voordelen
met zich mee, zoals een verdere stijging van woningprijzen, mogelijk onverantwoord
hoge maandlasten en hogere restschuldrisico’s voor starters. Daarmee zou een dergelijke
alternatieve maatregel belangrijke verbeteringen op het gebied van hypotheekschulden
in de afgelopen jaren gedeeltelijk terugdraaien. Dit wordt niet wenselijk geacht.

De leden van de fractie van ChristenUnie vragen of het kabinet heeft overwogen om
de schenkingsvrijstelling af te schaffen. De eenmalige vrijstelling schenk- en erfbelasting
ten behoeve van de eigen woning bevordert mogelijk de toegankelijkheid tot de woningmarkt
van bepaalde groepen starters. Tegelijk is denkbaar dat deze vrijstelling een opwaarts
effect heeft op huizenprijzen. Hoe sterk de verschillende effecten zijn, en hoe (on)wenselijk
deze maatregel daarmee is, is op dit moment onduidelijk. De schenkingsvrijstelling
wordt in 2021 geëvalueerd op doeltreffendheid en doelmatigheid.

De leden van de fractie van de ChristenUnie vragen of het kabinet een meer fundamentele
herziening van het woonstelsel noodzakelijk vindt. Ook vragen deze leden of het kabinet
het belang inziet van het bewerkstelligen van een prijsdrukkend effect op de woningmarkt
en of het kabinet maatregelen neemt om mogelijk prijsopdrijvende effecten van de overdrachtsbelastingdifferentiatie
te mitigeren. De problematiek op de woningmarkt komt met name voort uit dat er als
gevolg van de vorige economische crisis te weinig is gebouwd. Door het tekort aan
woningen stijgen de prijzen en is de woningmarkt met name voor nieuwe toetreders zoals
jongvolwassenen minder goed toegankelijk. Het kabinet heeft daarom veel extra beleid
ingezet om meer woningen te realiseren waaronder door als Rijk hier een actievere
rol in te gaan spelen. De effecten van deze maatregelen zijn nog niet op korte termijn
zichtbaar omdat de bouw van woningen tijd kost. Daarom zet het kabinet op korte termijn
ook in op maatregelen om de meest urgente problematiek aan te pakken zoals deze maatregel
gericht op starters.

Waar starters worden vrijgesteld van overdrachtsbelasting, gaan verkrijgers die onroerend
goed niet als hoofdverblijf gebruiken een hoger tarief betalen. Per saldo wordt de
woningmarkt minder gesubsidieerd door de differentiatie, dus voor de woningmarkt als
geheel ligt het in de rede dat de differentiatie prijsbeperkend uitvalt. Het effect
kan per deelsegment op de koopmarkt verschillen. Daarnaast heeft het kabinet al eerder
besloten tot een verlaging van het maximale aftrektarief in de hypotheekrenteaftrek.
Dit ontmoedigt schuldfinanciering en heeft daarmee waarschijnlijk eveneens een remmend
effect op prijsstijgingen.

De Staatssecretaris van Financiën, J.A. Vijlbrief