Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Koerhuis over de korting op de verhuurderheffing voor extra nieuwbouwwoningen

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
5 oktober 2020). Zie ook Aanhangsels Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 4049.

Vraag 1

Kent u het artikel «Ollongrens sigaar levert geen extra woningen op»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2, 3, 4 en 14

Hoe beoordeelt u de stelling van de auteur op Follow The Money (FTM) dat er geen nieuwe
woningen worden opgeleverd?

Hoeveel nieuwe woningen worden er door de heffingsvermindering opgeleverd?

Hoe verhoudt de conclusie van FTM zich tot uw uitspraak afgelopen mei dat er 80.000
sociale huurwoningen bij komen door de heffingsvermindering?2

Bent u nog steeds van mening dat de heffingskorting tot 80.000 nieuwe woningen leidt?

Antwoord 2, 3, 4 en 14

Ten tijde van de aankondiging van de sluiting van de regeling was er voor 80 duizend
woningen een aanvraag ingediend. Het aantal aanvragen is uiteindelijk opgelopen tot
119.000 woningen, waarvan 115.000 bij corporaties. Als ook rekening wordt gehouden
met nog openstaande aanvragen van de in 2018 gesloten heffingsvermindering voor nieuwbouw
gaat het in totaal om 150 duizend woningen bij corporaties (160.000 in totaal). Aanvragers
hebben vijf jaar de tijd om deze woningen te realiseren. Niet elke investering zal
echter daadwerkelijk gerealiseerd worden, omdat de realisatie van woningen altijd
onzekerheden kent. Als alle aanvragen daadwerkelijk omgezet worden in een definitieve
heffingsvermindering in de komende vijf jaar, dan liggen de aantallen gerealiseerde
woningen ruim hoger dan het aantal woningen dat de laatste jaren is gerealiseerd in
het segment tot de aftoppingsgrens.

Om te zorgen dat de vermindering verhuurderheffing voor nieuwbouw daadwerkelijk zo
snel mogelijk leidt tot de bouw van nieuwe woningen, heb ik op 13 september jl. met
AEDES en VNG afgesproken dat wij de bouw samen gaan bewaken en aanjagen. Hiertoe richten
wij nog dit jaar een gezamenlijke taskforce op. Met deze gezamenlijke aanpak willen
we bereiken dat in de komende twee jaar de bouw van de 150.000 reguliere sociale huurwoningen
kan starten. Daarnaast willen partijen dat er de komende twee jaar 10.000 tijdelijke
en flexibele woningen worden gebouwd en gaan daarvoor aan de slag met het oplossen
van de knelpunten. De Taskforce gaat monitoren of de bouw van de woningen daadwerkelijk
plaatsvindt.

De heffingsvermindering zorgt voor lagere lasten bij de sector als geheel. Deze lagere
lasten komen terecht op de plekken waar de meeste heffingsverminderingen zijn aangevraagd
en het woningtekort het grootst is. Ook heeft de heffingsvermindering effect op de
prijsstelling van de woningen, er komen meer woningen in een goedkope huurcategorie
beschikbaar. Dit blijkt onder meer uit de rapportage verhuurderheffing, die ik in
mei van dit jaar aan de Eerste en Tweede Kamer heb gestuurd. Daar bleek ook uit dat
er aanwijzingen zijn dat de heffingsvermindering nieuwbouw die aan te vragen was tot
1 juli 2018 leidt tot een hogere investeringsratio in volgende jaren.

De heffingsvermindering heeft dus positieve effecten, hier is echter niet een exact
getal aan te koppelen. Bouwprojecten zijn vaak tot in een laat stadium door onzekerheid
omgeven, waardoor het lastig te bepalen is of een bouwplan nieuw is, of zonder heffingsvermindering
al dan niet ook uitgevoerd zou zijn. Wel is duidelijk dat een heffingsvermindering
bijdraagt aan de financiële haalbaarheid van plannen, waardoor het risico op uitval
kleiner wordt.

Vraag 5

In hoeverre klopt de uitspraak van FTM dat de totale heffingsvermindering hoger kan
uitvallen dan 1 miljard euro? Welke gevolgen zou dit hebben voor de rijksbegroting
en welke beheersmaatregelen worden hierbij ingezet?

Antwoord 5

Er is voor een bedrag van € 2,66 miljard aan heffingsvermindering nieuwbouw aangevraagd,
dit ligt boven de € 1 miljard. De regeling is inmiddels gesloten. De budgettaire verwerking
van de reeds gerealiseerde aanvragen in de begroting is op Prinsjesdag gepresenteerd.

Vraag 6

Herkent u de uitspraken van diverse corporatiebestuurders dat zij geen nieuwe woningen
gaan bouwen, maar inschrijven op plannen die toch al zouden doorgaan?

Antwoord 6

Deze uitspraken komen overeen met de bevindingen uit de eerder genoemde evaluatie
van de heffingsverminderingen, die ik in mei naar de Tweede Kamer heb gestuurd. Ook
daarin gaven corporaties aan dat de heffingsverminderingen die tot 2018 waren aan
te vragen in directe zin er niet toe heeft geleid dat er besloten is tot het doen
van investeringen voor projecten die de corporaties nog niet al langere tijd gepland
had. Wel gaven corporaties aan dat de heffingsvermindering op andere manieren een
positief effect heeft gehad op het investeringsgedrag van corporaties. Corporaties
gebruiken de heffingsvermindering onder meer voor versnelling van volgende projecten
of voor andere keuzes in kwaliteit of kwantiteit van de woningen. Daarnaast worden
de woningen verhuurd voor een lager dan geplande huur. Ook constateer ik dat als alle
aanvragen daadwerkelijk omgezet worden in een definitieve heffingsvermindering de
aantallen gerealiseerde woningen in het segment tot de aftoppingsgrens de komende
jaren ruim hoger ligt dan het aantal woningen dat de laatste jaren is gerealiseerd.

Vraag 7

Is het waar dat een periode van vijf jaar te kort is om nieuwbouwplannen te realiseren?
Waarom is in de regeling gekozen voor een periode van 5 jaar?

Antwoord 7

Een nieuwbouwproject kan van eerste idee tot oplevering een doorlooptijd van zeven
jaar of meer hebben. Dit is inclusief de periode waarin er nog sprake is van zachte
plannen omdat locaties bijvoorbeeld slechts genoemd zijn in visiedocumenten voor de
lange termijn. Het is wenselijk dat gemeenten nu al nadenken over de woningbouwlocaties
van de toekomst. Daarna kan ook de grondverwervingsfase met name bij versnipperd eigendom
lange tijd in beslag kan nemen. Wanneer het opstellen van het omgevings- of bestemmingsplan
start, waarmee plannen hard worden gemaakt, kan de realisatietermijn veel korter zijn.
Met een maximumtermijn van vijf jaar wordt gestimuleerd dat projecten daadwerkelijk
voortvarend gerealiseerd worden.

Vraag 8

Op basis van welke criteria wordt de heffingskorting toegekend aan corporaties?

Antwoord 8

Een voorlopige heffingsvermindering wordt afgegeven op het moment dat uit de aanvragen
blijkt dat aan alle voorwaarden wordt voldaan: er wordt een zelfstandige woning gebouwd
met een huur onder de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag, waarbij een minimaal
bedrag wordt geïnvesteerd. Het moet gaan om woningen waarvan de bouw begonnen is op
of na 1 januari 2020. Na de daadwerkelijke realisatie van de investering wordt getoetst
of daadwerkelijk is voldaan aan deze voorwaarden. Als dat het geval is, wordt een
definitieve heffingsvermindering afgegeven en kan de verhuurder deze aftrekken van
de te betalen verhuurderheffing.

Vraag 9

Hoe wordt beoordeeld dat de heffingskorting tot extra woningen leidt?

Antwoord 9

Of een heffingsvermindering tot extra woningen leidt, wordt bij de uitvoering van
de heffingsvermindering niet getoetst. Zoals in vraag 2 gemeld, is dit niet toetsbaar.

Vraag 10

In hoeverre wordt de heffingskorting als voorschot toegekend? Lopen corporaties het
risico op naheffingen?

Antwoord 10

Er wordt geen voorschot toegekend. Pas na realisatie van de investering en afgifte
van de definitieve heffingsvermindering kan een verhuurder zijn heffingsvermindering
aftrekken van de verhuurderheffing.

Vraag 11

Wordt bij corporaties die een aanvraag ingediend hebben op basis van bestaande plannen
de heffingskorting toegekend? Zo ja, hoe leidt dit tot extra woningen?

Antwoord 11

Een aanvraag wordt toegekend indien deze voldoet aan de in het antwoord op vraag 8
genoemde voorwaarden. Hiertoe behoort geen toets of een bouwplan reeds bestond. Dit
is, zoals ik eerder heb aangegeven, niet te toetsen. Wel is een voorwaarde dat niet
voor 1 januari 2020 met de bouw is gestart.

Vraag 12 en 13

Hoeveel aanvragen omvatten al bestaande nieuwbouwplannen? Welk aandeel is dit van
alle aanvragen?

Hoeveel aanvragen bestaan uit volledig nieuwe nieuwbouwplannen? Welk aandeel van de
aanvragen is dit?

Antwoord 12 en 13

Dit is niet vast te stellen. Aanvragen worden niet getoetst op het feit of het bestaande
of nieuwe nieuwbouwplannen zijn. Dit kan ook niet getoetst worden.