Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over de werkwijze van taxateurs

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), mede
namens de Minister van Financiën (ontvangen 22 september 2020). Zie ook Aanhangsel
Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 3898.

Vraag 1

Kent u het onderzoek van De Nederlands Bank (DNB) «De kwaliteit en onafhankelijkheid
van woningtaxaties»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de conclusie dat 95% van de taxaties op of boven de verkoopprijs plaatsvindt
en er structureel te hoog getaxeerd wordt?

Antwoord 2

Het onderzoek «De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties» van DNB duidt
op een systematische overwaardering van taxaties. Het feit dat relatief veel taxaties
exact gelijk zijn aan de koopsom kan een signaal zijn dat de taxatiewaarde niet onafhankelijk
tot stand komt, omdat de taxateur kennelijk van tevoren op de hoogte is van de koopsom.
Het Financieel Stabiliteitscomité heeft op 5 maart 2019 de uitkomsten van het DNB-onderzoek
besproken en concludeert dat de systematische overwaardering een prijsopdrijvend effect
heeft, doordat prijsstijgingen niet worden geremd via de taxatiewaarde, en de werking
van de LTV-limiet wordt ondermijnd. Vorig jaar heb ik u derhalve laten weten dat ik
zorgen heb over de kwaliteit en onafhankelijkheid van fysieke woningtaxaties.2

Vraag 3

Wat zijn zulke in de praktijk voor consumenten verplichte taxaties waard als ze niet
onafhankelijk en van onvoldoende kwaliteit zijn terwijl ze toch vele honderden euro’s
kosten?

Antwoord 3

Ik vind het belangrijk dat een taxatie kwalitatief goed en betrouwbaar is. Een hypothecaire
lening mag sinds 2018 bij afsluiting maximaal 100 procent van de waarde van de woning
bedragen. Kopers moeten er van uit kunnen gaan dat ze door een goede taxatie niet
meer lenen dan verantwoord is en ze een goede objectieve waardebepaling van de woning
hebben gekregen. Een kwalitatief goede en betrouwbare taxatie is essentieel voor een
gezonde woningmarkt.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat de branche zelf de taxaties toets via het NWII? Zou dat niet
door onafhankelijke partijen gedaan moeten worden?

Antwoord 4

Het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) is een onafhankelijk instituut zonder
winstoogmerk dat rapporten van woningtaxaties van aangesloten taxateurs valideert.
Tevens ziet het NWWI er op toe dat elke taxatie uniform en volgens duidelijke richtlijnen
is opgesteld. Geldverstrekkers, intermediairs en consumenten krijgen zo heldere, objectieve
en betrouwbare woningtaxaties die inzicht geven in de wijze waarop de getaxeerde waarde
tot stand is gekomen. Gezien het feit dat het NWWI een onafhankelijke instituut is
ben ik van mening dat de onafhankelijke toetsing voldoende geborgd is.

Vraag 5

Waarom grijpt u niet in om óf te komen tot onafhankelijke taxaties óf te voorkomen
dat mensen nodeloos op hoge kosten worden gejaagd door goedkopere taxaties óf het
aantal nutteloze taxaties in de praktijk te verminderen?

Antwoord 5

De signalen van diverse partijen over zorgen over de kwaliteit en onafhankelijkheid
van taxaties zijn voor mij aanleiding geweest om te verkennen of het anders inrichten
van het taxatieproces ervoor kan zorgen dat er minder perverse prikkels in het systeem
zitten. Hiertoe is een werkgroep ingesteld waarin ik samen met het Ministerie van
Financiën, de Autoriteit Financiële Markten (AFM), DNB en Nationale Hypotheek Garantie
(NHG) momenteel opties onderzoek om de inrichting van het taxatieproces te veranderen.
Over de uitkomsten van dit traject zal ik u later dit jaar nader informeren.

De sector heeft de afgelopen periode al een aantal stappen gezet en door middel van
zelfregulering de kwaliteit en onafhankelijkheid van taxaties verbeterd. In 2015 is
een centraal register opgericht voor vastgoedtaxateurs: het Nederlands Register Vastgoed
Taxateurs (NRVT). Vaak wordt door kredietverstrekkers geëist dat taxateurs ingeschreven
zijn bij het NRVT. Het NRVT werkt in samenwerking met onder andere brancheorganisaties
en hypotheekverstrekkers aan een vernieuwd model taxatierapport dat voor alle taxateurs
vanaf 2021 zal gelden. Aanpassingen in het modelrapport hebben onder andere betrekking
op de energetische en bouwkundige staat van de woning. Taxateurs worden extra opgeleid
om deze aspecten mee te nemen in de taxatie van de woning en aanbevelingen te doen
over hoe de woning kan worden verbeterd en wat de kosten hiervan zijn. Daarnaast zijn
met het NRVT afspraken gemaakt over het op korte termijn realiseren van strenger en
intensiever toezicht en een reeks van kwaliteitsbevorderende maatregelen. Het betreft
met name een beter risicoselectieproces gericht op het opsporen van ondermaats presterende
taxateurs, intensivering van het risicogeoriënteerd toezicht en het verder ontwikkelen
van het normenkader en sanctieladder. Ook zal het NRVT meer (field) audits afnemen
waarin het werk van taxateurs wordt gecontroleerd. Zoals het er nu voor staat zullen
de meeste van deze maatregelen voor het einde van het jaar gerealiseerd zijn. Ik blijf
hierbij vinger aan de pols houden en zal u ook hierover later dit jaar nader informeren.

Vraag 6

Herinnert u zich de antwoorden op Kamervragen van mijn zijde waarin u stelt dat «Ik
heb eerder aan uw Kamer gemeld dat ik modelmatig waarderen bij verantwoord gebruik
zie als een goed alternatief voor een fysieke taxatie. Een belangrijk voordeel van
een modelmatig bepaalde waarde is, naast de significant lagere kosten en (veel) kortere
doorlooptijd, dat deze onafhankelijk wordt bepaald. De uitkomst van een modelmatig
bepaalde waarde is niet te beïnvloeden door de betrokken partijen bij de aankoop van
het huis. Ik verwacht dat een deel van de woningvoorraad op een verantwoorde manier
modelmatig kan worden gewaardeerd.3

Antwoord 6

Ja.

Vraag 7

Wat is de stand van zaken met betrekking tot de Europese richtlijn? Klopt het dat
deze Richtlijn taxaties op basis van modelberekeningen verbiedt?

Antwoord 7

Vorig jaar is in het consultatiedocument «Draft Guidelines on loan origination and monitoring» door de Europese Bankenautoriteit (EBA) nadere duiding gegeven aan hoe bancaire kredietverstrekkers
om moeten gaan met het waarderen van onroerende goederen ten behoeve van het bepalen
van het kapitaalbeslag zoals voorgeschreven in de Europese verordening kapitaalvereisten.4 In het document beschrijft EBA dat vanuit prudentieel oogpunt het gebruik van alleen
een modelmatige waardering op het moment van het verstrekken van een krediet tekortkomingen
kan creëren in het risicomanagement, omdat een betrouwbare waardebepaling van het
onderpand niet is gegarandeerd. Deze richtsnoeren zijn op verzoek van de Europese
Raad tot stand gekomen om de hernieuwde opbouw van niet-presterende leningen bij Europese
banken te voorkomen. De conceptrichtsnoeren lieten geen ruimte voor enkel het gebruik
van modelmatige waarderingen bij het verstrekken van hypothecair krediet. Omdat het
kabinet vindt dat een modelmatige waardering onder bepaalde voorwaarden een goed alternatief
kan zijn voor een fysieke taxatie, hebben de Minister van Financiën en ik gereageerd
op het consultatiedocument.5

Op 29 mei jl. heeft EBA de definitieve richtsnoeren vastgesteld.6 Hoewel met deze richtsnoeren de erkenning van modelmatige waarderingen inderdaad
wordt ingeperkt, is naar aanleiding van de reacties op de consultatie een zogenaamde
hybride taxatie toegevoegd als mogelijkheid voor een woningtaxatie. Dit betreft een
hybride taxatievorm waarbij een modelmatige waardering het uitgangspunt is, die vervolgens
door een taxateur wordt gecontroleerd. Indien de modelmatige waardering voldoende
betrouwbaar is en aan bepaalde criteria voldoet7, kan deze controle van afstand worden uitgevoerd. Een bezoek aan de woning is hierbij
dus niet altijd noodzakelijk. De taxateur is verantwoordelijk voor de waardebepaling
van de woning. Banken zijn verantwoordelijk voor het beleid ten aanzien van de waardering
van onderpanden. De richtsnoeren zullen 30 juni 2021 van kracht worden.

Vraag 8

Bent u bereid voor Nederland een uitzonderingspositie te bedingen, zodat dit wel mogelijk
wordt gemaakt? Zo ja, hoe groot acht u die kans van slagen?

Antwoord 8

EBA heeft de richtsnoeren vastgesteld die ter bevordering van prudente kredietverlening
nadere duiding geven aan bepalingen in de Europese verordening kapitaalvereisten.
De richtsnoeren richten zich tot toezichthouders en banken. Toezichthouders besluiten
onafhankelijk of zij middels het «pas toe of leg uit» principe de richtsnoeren zullen
toepassen in het toezicht, waarbij zij zich tot het uiterste dienen in te spannen
om aan de richtsnoeren te voldoen.8 Voor de betreffende richtsnoeren over taxaties betreft dat in Nederland de Europese
Centrale Bank (ECB) als toezichthouder op de systeemrelevante banken en DNB als toezichthouder
op de minder significante of kleinere banken. DNB heeft mij desgevraagd laten weten
dat ze de richtsnoeren zal toepassen in het toezicht. Ook de ECB zal de richtsnoeren
toepassen in het toezicht.

Ten opzichte van de conceptrichtsnoeren, waarin geen enkele vorm van modelmatig waarderen
werd erkend, is het een stap vooruit dat EBA naar aanleiding van reacties op het consultatiedocument
heeft besloten om ruimte te geven voor een hybride taxatie. Ik ben van mening dat
taxateur en model elkaar kunnen versterken. Op deze manier kunnen ook modellen voor
waardebepaling zich verder ontwikkelen zodat er minder kans is op taxaties waarbij
de consument het risico loopt op een verkeerde waardering. Het is nog niet bekend
hoeveel een hybride taxatie zal gaan kosten. Dat zal waarschijnlijk meer zijn dan
de kosten voor een modelmatige waardering omdat tussenkomst van een taxateur noodzakelijk
is, maar minder dan de kosten voor een volledig fysieke taxatie omdat de taxateur
de woning niet altijd hoeft te bezichtigen. Banken kunnen afhankelijk van het risico
van de lening en de betrouwbaarheid van de modelwaarde variëren in de vorm en daarmee
de kosten van een hybride taxatie.

Doordat modellen zich straks nog verder kunnen ontwikkelen, vind ik dat het op den
duur weer mogelijk moet zijn om op een prudente wijze gebruik te maken van enkel een
modelmatige waardering bij hypotheekverstrekking. De Minister van Financiën zal zich
hier in Europa voor inzetten en dit meenemen in de bredere inzet in de onderhandelingen
over de herziening van de Europese verordening kapitaalvereisten. Voor nu is de werkgroep
modelmatige taxaties9 in gesprek met de sector om te kijken of de werkgroep mogelijk ondersteuning kan
bieden bij het inrichten van dit nieuwe hybride taxatieproces, bijvoorbeeld met een
kwaliteitsrichtlijn voor modelmatig waarderen10.

Vraag 9

Is het waar dat modelmatige taxaties nog geen 10 procent kosten en ook nog eens betrouwbaarder
kunnen zijn dan de huidige taxaties? Klopt het dat modelmatige taxaties voor enkele
tientjes gedaan kunnen worden en de huidige taxaties, die dus onbetrouwbaar zijn,
veelal 400–500 euro en meer kosten?

Antwoord 9

Een fysieke taxatie kost vaak rond de 400–500 euro, en modelmatige waardebepaling
kost rond de 30 euro.11 Het onderzoek «De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties» van DNB duidt
op een systematische overwaardering van taxaties. Het feit dat relatief veel taxaties
exact gelijk zijn aan de koopsom kan een signaal zijn dat de taxatiewaarde niet onafhankelijk
tot stand komt, omdat de taxateur kennelijk van tevoren op de hoogte is van de koopsom.
Een modelmatige waardering komt onafhankelijk tot stand, de waarde is niet te beïnvloeden
door de betrokken partijen bij de aankoop van het huis. Voor recent gebouwde en redelijke
uniforme woningen kan een modelmatige taxatie dus betrouwbaarder zijn dan een fysieke
taxatie. Dat betekent echter niet dat een modelmatige waardering per definitie betrouwbaarder
is dan een fysieke taxatie. Een model kan bijvoorbeeld de onderhoudsstaat van de woning,
mogelijke funderingsproblematiek of de energetische kwaliteit van de woning niet beoordelen.
Voor veel woningen, met name unieke en relatief oude woningen, kan via een fysieke
taxatie de waarde betrouwbaarder worden vastgesteld. Een hybride taxatie combineert
de voordelen van een modelwaarde met de deskundigheid van een taxateur, waardoor in
potentie een groot aantal woningen kan worden getaxeerd tegen lagere kosten dan een
volledig fysieke taxatie.

Vraag 10

Is het waar dat er in de taxatiebranche jaarlijks ongeveer 100 miljoen euro omgaat
(250 duizend maal 400 euro)? Wat vindt u ervan dat deze rekening al jaren bij consumenten
in de maag wordt gesplitst, terwijl de kwaliteit en onafhankelijkheid onder de maat
zijn?

Antwoord 10

In 2019 zijn door het Kadaster ongeveer 375.000 hypotheken voor particulieren geregistreerd
voor een totaalbedrag van ongeveer 123 miljard euro.12 Het registreren van een hypotheek kan voor het afsluiten van een hypothecaire lening
voor de aankoop van een woning, het oversluiten van een bestaande hypothecaire lening
naar een andere kredietverstrekker, of het ophogen van een bestaande hypothecaire
lening als de hypotheekakte onvoldoende ruimte biedt voor deze ophoging bijvoorbeeld
voor een verbouwing. Voor het afsluiten, oversluiten of ophogen van een hypotheek
is een taxatie van de woning wettelijk verplicht. Op basis hiervan kan geconcludeerd
worden dat in 2019 ten minste 375.000 woningen zijn getaxeerd. Ik heb echter onvoldoende
informatie over hoeveel fysieke of modelmatige taxaties er in 2019 zijn uitgevoerd
om met zekerheid te zeggen wat dit betekent voor het totaalbedrag dat omgaat in de
taxatiebranche.

Vraag 11

Is het waar dat voor bijvoorbeeld het nemen van verduurzamingsmaatregelen ook vaak
een nieuwe taxatie nodig is? Maakt dit de verduurzaming van woningen niet nodeloos
duurder?

Antwoord 11

Wanneer een consument ervoor kiest om verduurzamingsmaatregelen te financieren door
middel van het verhogen van een bestaand hypothecair krediet bij een bancaire kredietverstrekker,
dan moet de woning opnieuw getaxeerd worden. Vaak zal dit kunnen door middel van de
eerder beschreven hybride taxatie, een goedkoper alternatief dan een volledige fysieke
taxatie.

Wanneer verduurzamingsmaatregelen worden getroffen bij de aankoop van een woning met
een hypothecaire lening, dan is een taxatie al een verplicht onderdeel van het aankoopproces.
Indien verduurzamingsmaatregelen worden gefinancierd met eigen middelen of met een
consumptieve lening, dan is een taxatie niet verplicht.

Vraag 12

Wat heeft u gedaan sinds het Financieel Stabiliteitscomité in maart 2019 heeft geoordeeld
dat de taxaties onvoldoende betrouwbaar zijn?13

Antwoord 12

Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 13

Herinnert u zich de in november 2018 aangenomen motie Nijboer die «het kabinet verzoekt
om in gesprek te gaan met banken om ervoor te zorgen dat mensen minder geld kwijt
zijn aan taxatierapporten?»14

Antwoord 13

Ja.

Vraag 14

Wat zijn de geboekte resultaten tot nu toe?

Antwoord 14

In mijn brief van 13 maart 2019 heb ik uiteen gezet hoe ik invulling geef aan de motie
van de heer Nijboer.15 De afgelopen jaren is door de sector ingezet op het verbeteren van de kwaliteit van
taxaties. Deze extra eisen hebben in sommige gevallen tot hogere kosten geleid. Gezien
de zorgen over de onafhankelijkheid van taxateurs vind ik deze inzet op kwaliteit
belangrijk. Een goede taxatie kost tijd, vergt deskundigheid en voldoende kennis van
de lokale markt. Het lijkt niet realistisch om te verwachten dat de kosten van taxaties
over de hele linie kunnen dalen zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Tegelijkertijd
kan een volledig fysieke taxatie wel degelijk een flinke kostenpost zijn voor de koper.
De eerder beschreven hybride taxatie kan een goed en goedkoper alternatief zijn voor
een volledig fysieke taxatie.

Een taxateur kan maatwerk bieden op het moment dat een woning afwijkt van bijvoorbeeld
andere woningen in de omgeving. Ook biedt het taxatierapport mogelijkheden om consumenten
te informeren over het verduurzamen van de woning. In het kader van het Klimaatakkoord
wordt verder gesproken over hoe verschillende partijen in aankooppeten consumenten
kunnen stimuleren om de woning te gaan verduurzamen.

Vraag 15

Beseft u zich dat mensen nog elke dag honderden euro’s betalen voor taxatierapporten
die in de praktijk niks waard blijken te zijn en alleen voor hogere kosten zorgen?

Antwoord 15

In bovenstaande antwoorden heb ik reeds aangegeven dat ik belang hecht aan goede taxaties
zodat kopers niet meer lenen dan verantwoord is en ze een goede objectieve waardebepaling
van de woning hebben gekregen. Onder leiding van het NRVT wordt een nieuw model taxatierapport
ontwikkeld waarbij ook naar de bouwkundige staat en energetische prestaties van de
woning wordt gekeken door inzicht te geven in de kosten van achterstallig onderhoud,
de duurzaamheid en eventuele funderingsproblematiek. De taxatie is daarmee niet alleen
van belang voor financieringsdoeleinden, maar verschaft de koper veel extra inzicht
in de toekomstige kosten die een huis met zich mee gaat brengen.

Vraag 16

Weet u hoeveel blikken verf en hoeveel rollen behang je kan kopen voor 500 euro?

Antwoord 16

Ik ben mij er van bewust dat bij de aanschaf van een koopwoning aanvullende kosten
komen kijken, waaronder kosten voor het naar smaak aanpassen van de woning. Dat neemt
niet weg dat een goede waardebepaling de consument kan beschermen tegen grotere financiële
nadelen in de toekomst.