Memorie van toelichting : Memorie van toelichting
35 576 Wijziging van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet differentiatie overdrachtsbelasting)
Nr. 3 MEMORIE VAN TOELICHTING
Inhoudsopgave
blz.
I.
ALGEMEEN
1
1.
Inleiding
1
2.
Hoofdlijnen van het voorstel
5
2.1
Startersvrijstelling
8
2.2
Hoofdverblijfcriterium voor verlaagde tarief en startersvrijstelling
11
2.3
Uitzondering bepaalde fictieve onroerende zaken en de economische eigendom
14
2.4
Verhoging algemene tarief
14
2.5
Aangifteplicht bij toepassing van een vrijstelling
14
3.
Budgettaire aspecten
15
4.
Evaluatie en horizonbepaling
15
5.
Uitvoerings- en handhavingsaspecten
16
6.
Advies en consultatie
17
7.
Administratieve lasten
18
8.
Inwerkingtreding
19
II.
ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING
20
I. ALGEMEEN
1. Inleiding
Motie Dik-Faber en Ronnes
De Tweede Kamer heeft de regering bij de unaniem aangenomen motie Dik-Faber en Ronnes
verzocht een verkenning uit te voeren naar een gedifferentieerde overdrachtsbelasting,
waarbij starters vrijgesteld worden van overdrachtsbelasting en beleggers vanaf de
derde woning met een hoger tarief te maken krijgen.1 Het doel van de motie is het verbeteren van de positie van starters op de woningmarkt
ten opzichte van beleggers, omdat beleggers starters vooral in (grotere) steden vaak
te vlug af zijn. Daardoor is het voor starters steeds moeilijker om een woning te
kopen.
Naar aanleiding van de motie heeft het kabinet opdracht gegeven aan het onderzoeksbureau
Dialogic om te onderzoeken of een differentiatie van de overdrachtsbelasting voor
starters en voor beleggers op een doelmatige, doeltreffende en uitvoerbare wijze mogelijk
is. Deze rapporten zijn op 17 juni 2020 aan uw Kamer toegestuurd.2 Uit de rapporten blijkt dat een differentiatie in de overdrachtsbelasting voor starters
en beleggers niet eenvoudig is te realiseren. Dit geldt met name als bij de startersvrijstelling
het uitgangspunt is dat de verkrijger zich feitelijk voor het eerst op de koopwoningmarkt
begeeft en nooit eerder een woning heeft verkregen en als voor de beleggersdefinitie
wordt aangesloten bij het bestaande woningbezit van de verkrijger op het moment van
verkrijging van de nieuwe woning. Redenen hiervoor zijn dat het Kadaster niet met
zekerheid uit de systemen kan halen wat het woningbezit van een persoon is of in het
verleden is geweest. Bovendien bleken de varianten die onderzoeksbureau Dialogic onderzocht
voor beleggers redelijk eenvoudig te ontgaan via constructies. Dit leidt tot de conclusie
dat een differentiatie in de overdrachtsbelasting die gekoppeld is aan het woningbezit
van een persoon geen begaanbare route is.
Tegelijkertijd deelt het kabinet de mening van de Kamer dat het wenselijk is om de
positie van starters en doorstromers te verstevigen ten opzichte van andere kopers,
zoals beleggers, zodat zij meer kans maken op een koopwoning.3
Economische wenselijkheid van een differentiatie in de overdrachtsbelasting
Een differentiatie van de overdrachtsbelasting werkt tweeledig. Enerzijds, zorgt een
vrijstelling van de overdrachtsbelasting ervoor dat «starters» minder lang hoeven
te sparen voor hun kosten koper. Anderzijds zorgt een beperking van de reikwijdte
van het verlaagde tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting dat de positie van koopstarters
ten opzichte van andere kopers, zoals beleggers, wordt verbeterd.
1. Verlagen kosten koper en verbeteren concurrentiepositie van starters
De woningprijzen zijn fors gestegen: tussen 2016 en 2019 steeg de Prijsindex Bestaande
koopwoningen van het Kadaster/CBS gemiddeld met bijna 8% per jaar. Volgens het Kadaster
waren er in 2018 circa 52.000 koopstarters in de leeftijd van achttien tot en met
vierendertig die nog nooit eerder een woning in bezit hebben gehad.
De kosten koper bedragen gemiddeld circa 6% van de koopsom, ofwel € 18.600 bij een
gemiddelde hypotheeksom van € 310.000.4 De overdrachtsbelasting (2% van de koopsom) maakt daar een aanzienlijk deel van uit
(€ 6.200 bij een koopsom van € 310.000). Overige kosten zijn onder andere advies-
en bemiddelingskosten, taxatiekosten, notariskosten, eventuele kosten voor een bouwtechnische
keuring, makelaarskosten en kosten voor de afgifte van een bankgarantie. Door bijvoorbeeld
hoge huurprijzen in het geliberaliseerde huursegment is het voor veel jongvolwassenen
lastig om te sparen voor de kosten koper. Uit onderzoek van de Autoriteit Financiële
Markten (AFM) blijkt dat de liquide buffer naar leeftijd van de kostwinnaar bij de
leeftijdsgroepen tot vijfendertig jaar het laagst is.5
Om de drempel voor jongvolwassenen bij het voor het eerst kopen van een woning te
verlagen, wil het kabinet de overdrachtsbelasting voor deze groep afschaffen. Hierdoor
hoeven ze minder lang te sparen voor hun kosten koper en verbetert hun positie op
de woningmarkt, zonder de financiële en macro-economische risico’s te vergroten. Het
kabinet zet er daarnaast op in om de positie van starters te verstevigen ten opzichte
van kopers, die niet primair tot doel hebben de woning zelf te bewonen, zoals beleggers.
Om in aanmerking te blijven komen voor het verlaagde tarief van 2% wordt voorgesteld
om een hoofdverblijfcriterium op te nemen in de overdrachtsbelasting. Op deze wijze
wordt het aankopen van een woning die niet bestemd is voor eigen gebruik minder aantrekkelijk.
2. Effecten op aantallen en betaalbaarheid starters en omvang huurmarkt
De differentiatie in de overdrachtsbelasting vergroot het aantal potentiële koopstarters
dat de koopwoningmarkt kan betreden. Het verlagen van de overdrachtsbelasting van
2% naar 0% (vrijstelling) voor starters leidt op zichzelf naar schatting tot circa
1 tot 2% meer woningtransacties door koopstarters volgens onderzoeksbureau Dialogic.
Doordat bovendien de positie ten opzichte van beleggers wordt verbeterd, kan het totale
aantal starters dat de koopwoningmarkt betreedt naar schatting stijgen met circa 2
tot 10%. De definities van dit wetsvoorstel wijken iets af van de door Dialogic onderzochte
variant, dat hierna nader wordt toegelicht in de passage «Alternatieve definitie starter
en belegger»). Het effect op het aantal starters is naar verwachting dan ook groter,
doordat in de voorgestelde variant minder aanspraak kan worden gemaakt op het verlaagde
tarief van 2% door andere kopers, zoals doorstromers en beleggers.
Het netto-prijseffect van de differentiatie van de overdrachtsbelasting is lastig
op voorhand in te schatten. De verhoging voor beleggers kan een drukkend effect hebben
op de prijs, terwijl als gevolg van het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor
starters de woningprijzen in het starterssegment kunnen stijgen.6 Immers als het aanbod van woningen niet toeneemt, kan een lagere overdrachtsbelasting
deels in de prijs verdisconteerd worden. Het CPB heeft geraamd dat bij volledige afschaffing
van de overdrachtsbelasting er een opwaarts effect op woningprijzen van 2,4% zou kunnen
zijn.7 Dit wetsvoorstel schaft het verlaagde tarief voor doorstromers niet af en verhoogt
het tarief voor beleggers, waardoor de verwachting is dat het opwaarts effect op de
woningprijzen lager dan deze 2,4% zal zijn. Voor het neerwaartse prijseffect van de
verhoging voor beleggers zijn door het CPB geen inschattingen gemaakt. Het kabinet
zet ook in op een verhoging van het woningaanbod, wat weer een drukkend effect op
de prijzen kan hebben.
Het effect van de betaalbaarheid voor starters bij een stijgende woningprijs is afhankelijk
van de maximale hoogte van de hypothecaire lening in verhouding tot het inkomen (de
«loan-to-income», hierna: LTI) of de LTV. Als de LTI knellend is, is het positieve
effect op de betaalbaarheid beperkt of kortstondig. Als de LTV knellend is, verbetert
de maatregel ook bij een stijgende woningprijs de toegankelijkheid voor koopstarters
op de woningmarkt.
Een differentiatie van de overdrachtsbelasting zou kunnen leiden tot een kleiner aanbod
in de (vrije) huursector, indien beleggers vanwege het hogere tarief kiezen voor een
andere beleggingsvorm. Immers, een vrijstelling van de overdrachtsbelasting maakt
het kopen van een woning voor starters aantrekkelijker dan huren, waardoor de vraag
naar koopwoningen toeneemt en de vraag naar huurwoningen in het vrije segment daalt.
Verder maakt een beperking van de reikwijdte van het verlaagde tarief het kopen van
woningen, om deze vervolgens te verhuren, minder aantrekkelijk. Hierdoor zou eveneens
het aanbod van huurwoningen in de vrije sector kunnen afnemen, waar dan tegenover
zal staan dat meer woningen beschikbaar zijn voor kopers (starters en doorstromers).
Een differentiatie in de overdrachtsbelasting naar gebruik van de woning anders dan
tijdelijk als hoofdverblijf, met een aanvullende vrijstelling voor starters is vanzelfsprekend
niet de oplossing voor alle structurele problemen op de woningmarkt. Zo vergroot de
maatregel niet het aanbod van woningen. Dergelijke structurele problemen worden onder
andere geadresseerd met de woningbouwimpuls.8 Tegelijkertijd verwacht het kabinet – alles overziend – dat deze maatregel de toegankelijkheid
en betaalbaarheid van een koopwoning voor starters zal verbeteren, omdat de verwachting
is dat het mogelijke prijsopdrijvende effect van de startersmaatregel wordt ingehaald
door het prijsdrukkende effect van de maatregel voor beleggers. Daardoor zal de besparing
van de kosten koper een voordeel voor de starter opleveren.
Alternatieve definitie starter en belegger
Gelet op het voorgaande acht het kabinet het wenselijk dat via een differentiatie
in de overdrachtsbelasting de positie van starters en doorstromers wordt verstevigd
ten opzichte van beleggers, zodat zij meer kans maken op een koopwoning. Daarbij zijn
verschillende alternatieven afgewogen op uitvoerbaarheid, doeltreffendheid en doelmatigheid,
waaronder een definitie op basis van spraakgebruik, het wel of niet zijn van een natuurlijk
persoon, woningbezit/eigendom uit gegevens van Kadaster, leeftijd van de verkrijger,
omvang van de koopsom van de woning, een zelfbewoningsplicht, een koppeling aan de
NHG-garantie, het nog niet eerder verschuldigd zijn geweest van overdrachtsbelasting,
de aanvraag van een starterslening of een koppeling aan faciliteiten in de inkomstenbelasting,
zoals eigen woningfaciliteit of hypotheekrenteaftrek. Veel van deze alternatieven
bleken op voorhand niet uitvoerbaar of doeltreffend. Redenen hiervoor zijn dat de
koppeling pas later kan plaatsvinden dan dat de overdracht van een woning plaatsvindt
(koppeling aan inkomstenbelasting), de Belastingdienst in de huidige situatie geen
gegevens bijhoudt van de verkrijger (nooit eerder overdrachtsbelasting is verschuldigd),
het niet objectiveerbaar is (spraakgebruik), of te beperkt de beoogde doelgroep treft
(NHG-garantie en starterslening). Daaruit werd geconcludeerd dat het woningbezit,
de leeftijdsgrenzen en de woningwaarde het verdere onderzoeken waard waren. Dit is
door onderzoeksbureau Dialogic verder verkend. Uit de onderzoeken van Dialogic blijkt
dat een toetsing op basis van woningbezit ook niet uitvoerbaar is voor de uitvoeringspartijen.
Gegeven de uitkomsten van het rapport en addendum van Dialogic was het wel nodig te
zoeken naar een alternatieve invulling van de begrippen «starter» en «belegger» om
te komen tot een uitvoerbare regeling. In dit voorstel wordt de invulling van het
begrip starter en belegger losgelaten en is nogmaals gekeken naar alternatieven om
hetzelfde doel te bereiken: het verbeteren van de positie van starters op de woningmarkt
ten opzichte van beleggers. Daarbij is gekozen voor een maatregel die indirect starters
helpt en indirect beleggers treft.
Het kabinet stelt voor om een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting te introduceren
voor verkrijgingen van woningen door een meerderjarig natuurlijk persoon die nog niet
de leeftijd van vijfendertig jaar heeft bereikt. Daarbij komt de aanvullende eis dat
voor toepassing van deze vrijstelling of van het verlaagde overdrachtsbelastingtarief
van 2% de verkrijger duidelijk, stellig en zonder voorbehoud moet verklaren dat hij
de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Het begrip belegger
wordt niet als zodanig gedefinieerd in het wetsvoorstel. In plaats daarvan gaan verkrijgers
die een woning niet – of slechts tijdelijk – als hoofdverblijf gaat gebruiken het
hogere tarief betalen.
Dialogic had geen uitvoerbaar alternatief gevonden voor het hoger belasten van beleggers.
Bovendien werden beleggers in deze niet uitvoerbare varianten pas vanaf de verkrijging
van de derde woning hoger belast. Door opname van het hoofdverblijfcriterium wordt
de belegger nu gerichter zwaarder belast, waardoor een belegger al vanaf de eerste
woning die ter belegging wordt aangeschaft een hoger tarief betaalt. Ook de startersfaciliteit
is door de aanvullende opname van het hoofdverblijfcriterium, het slechts eenmalig
kunnen toepassen van de vrijstelling, en de beoordeling van de vrijstelling per verkrijger
gerichter dan de alternatieve variant in het Dialogic-onderzoek. In dat onderzoek
is alleen uitgegaan van een leeftijdsgrens. Daarnaast werd in dat onderzoek de toepassing
van de vrijstelling niet beoordeeld per individuele verkrijger, maar moesten, ingeval
van een gezamenlijke verkrijging, alle verkrijgers aan de criteria voldoen. Het was
dus relevant met wie een verkrijger samen een woning verkreeg. Het kabinet verwacht
dat met deze wijzigingen de doeltreffendheid en doelmatigheid is vergroot ten opzichte
van de varianten die zijn onderzocht in het Dialogic-onderzoek.
2. Hoofdlijnen van het voorstel
Voor starters op de woningmarkt wordt voorgesteld om met ingang van 1 januari 2021
een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting te introduceren. Om hiervoor in
aanmerking te komen, dient de verkrijger te voldoen aan een aantal voorwaarden. De
vrijstelling geldt voor verkrijgers die meerderjarig en jonger dan vijfendertig zijn,
die een woning of een recht waaraan een woning is onderworpen (hierna worden beide
aangeduid met woning) verkrijgen, die deze woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf
gaan gebruiken en die de vrijstelling niet eerder hebben gebruikt. Hierdoor worden
– afhankelijk van de waardestijging van woningen als gevolg van de maatregelen – de
totale kosten die gemoeid zijn met het aankopen van een eerste woning verminderd.
Andere natuurlijke personen – niet zijnde starters – die een woning verkrijgen, hebben
recht op de toepassing van het verlaagde tarief van 2%, mits zij de woning verkrijgen
om deze anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Doorstromers op
de woningmarkt kunnen derhalve van het verlaagde tarief van 2% gebruik blijven maken.
Alle overige verkrijgingen worden vanaf 1 januari 2021 belast tegen het hogere algemene
tarief. Het algemene tarief wordt met ingang van 1 januari 2021 verder verhoogd naar
8%.9 Het tarief gaat daardoor van 6% naar 8%. Dit betekent dat – naast de verkrijging
van niet-woningen, zoals bedrijfspanden – ook verkrijgingen van woningen die niet,
of slechts tijdelijk, als hoofdverblijf gaan worden gebruikt, worden belast tegen
8%. Hieronder valt bijvoorbeeld ook de verkrijging van een vakantiewoning, een woning
die ouders kopen voor hun kind en verkrijgingen van woningen door niet-natuurlijke
personen, zoals rechtspersonen, bijvoorbeeld woningcorporaties.
De gevolgen van de voorgestelde tariefdifferentiatie in de overdrachtsbelasting kunnen
in de vorm van een beslisboom als volgt worden weergegeven:
Bij een vergelijking van de huidige situatie met de situatie vanaf 1 januari 2021
ontstaat het volgende beeld:
Tarief 2021 zonder differentiatie
Tarief 2021 met differentiatie
Niet-woning
Niet-natuurlijke personen, zoals rechtspersonen (zakelijk)
7%1
8%
Natuurlijke personen (particulier)
7%
8%
Woning
Niet-natuurlijke personen, zoals rechtspersonen (zakelijk)
2%
8%
Natuurlijk personen (particulier)
•
Geen of tijdelijk gebruik als hoofdverblijf
2%
8%
•
Anders dan tijdelijk gebruik als hoofdverblijf en ouder dan vijfendertig jaar
2%
2%
•
Anders dan tijdelijk gebruik als hoofdverblijf, jonger dan vijfendertig jaar, startersvrijstelling
al toegepast
2%
2%
•
Anders dan tijdelijk gebruik als hoofdverblijf, meerderjarig, jonger dan vijfendertig
jaar en niet eerder de startersvrijstelling toegepast
2%
vrijgesteld
X Noot
1
Het huidig algemene tarief van 6% wordt door een reeds aangenomen wet per 1 januari
2021 verhoogd naar 7%. Voor een goede vergelijking van het effect van de voorgestelde
maatregelen is deze aanpassing in de tabel reeds in aanmerking genomen. Het algemene
tarief wordt middels dit wetsvoorstel verder verhoogd naar 8%.
2.1 Startersvrijstelling
Met de invoering van een eenmalige vrijstelling in de overdrachtsbelasting, beoogt
het kabinet de woningmarktpositie van koopstarters op de woningmarkt te verbeteren.
Om tot een uitvoerbare regeling te komen, wordt deze vrijstelling van overdrachtsbelasting
afhankelijk van drie cumulatieve criteria, te weten:
1. De leeftijd van de verkrijger;
2. De verkrijger heeft deze vrijstelling niet eerder toegepast; en
3. Het gebruik van de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf door de verkrijger
(zie paragraaf 2.2).
De beoordeling van deze criteria voor de toepassing van de vrijstelling vindt plaats
op het moment dat de woning wordt verkregen. Het moment van verkrijging is, in de
situatie waarvoor een notariële akte moet worden ingeschreven in het register, het
moment waarop de akte wordt opgemaakt bij de notaris. Dat de verkrijger de woning
anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wil gaan gebruiken zal op het moment van de
verkrijging door de verkrijger duidelijk, stellig en zonder voorbehoud tot uitdrukking
moeten worden gebracht middels een schriftelijke verklaring. Die verklaring zal onderdeel
uitmaken van de aangifte. Bij ministeriële regeling zullen nadere regels worden gesteld
over de inhoud en de wijze van aanlevering van de schriftelijke verklaring. Ingeval
de notaris degene is die de aangifte voor de verkrijger verzorgt, zal de verkrijger
de getekende verklaring aan de notaris overleggen, zodat de notaris deze verklaring
mee kan nemen voor de aangifte. Ingeval de verkrijger zelf aangifte doet, dient de
verkrijger de verklaring zelf op te nemen in de aangifte.
2.1.1 Leeftijd van de verkrijger (meerderjarig en jonger dan vijfendertig jaar)
Voorgesteld wordt een leeftijdsgrens te hanteren voor meerderjarigen die jonger zijn
dan vijfendertig jaar. In een recent onderzoek van het Kadaster uit mei 2020 worden
koopstarters in drie leeftijdscategorieën ingedeeld: jonge koopstarters (jonger dan
vijfentwintig jaar), koopstarters (de groep tussen de vijfentwintig en vijfendertig
jaar) en overige koopstarters (ouder dan vijfendertig jaar).10Uit dit onderzoek blijkt dat het merendeel van de starters behoort tot de categorie
tussen de vijfentwintig en vijfendertig jaar. Met de door het kabinet gekozen leeftijdsgrenzen
van meerderjarig en jonger dan vijfendertig jaar wordt aangesloten bij deze leeftijdsgrens
voor de meest actieve koopstarters.
Met de door het kabinet gekozen leeftijdsgrenzen van meerderjarig en jonger dan vijfendertig
jaar wordt onderscheid gemaakt op grond van leeftijd. Het kabinet meent echter dat
hier een objectieve en redelijke rechtvaardiging voor is. Met de verlaging van de
overdrachtsbelasting voor meerderjarigen die jonger zijn dan vijfendertig jaar streeft
het kabinet het doel na om voor deze groep de toegankelijkheid tot de koopmarkt te
verbeteren. Door het beperkte aanbod aan koopwoningen en stijgende huizenprijzen is
het aandeel koopstarters op de koopwoningmarkt afgenomen. In 2013 was dit nog 50%,
terwijl dit aandeel in 2019 was geslonken naar 30%.11 Uit onderzoek van de AFM blijkt dat de liquide buffer bij de leeftijdsgroep jonger
dan vijfendertig jaar het laagst is van alle leeftijdsgroepen en dat deze over de
jaren toeneemt.12 Bij een lagere leeftijd is het dus gemiddeld genomen moeilijker om de kosten koper
op te brengen. Het kabinet acht een leeftijdsgrens daarom geschikt om deze groep op
de koopwoningmarkt ten opzichte van overige koopstarters, doorstromers en beleggers
een steuntje in de rug te geven door hen onder bepaalde voorwaarden vrij te stellen
van overdrachtsbelasting en heeft daarbij aangesloten bij de meest gangbare leeftijdscategorie
voor koopstarters. In het rapport en het addendum van Dialogic is uitgebreid onderzoek
gedaan naar de wijze waarop een dergelijke verlaging van de overdrachtsbelasting vormgegeven
zou kunnen worden. Dialogic kwam in het onderzoek onder andere tot het oordeel dat
een definitie van de starter, die niet gebaseerd is op leeftijd maar op de eerste
verkrijging van de woning, niet tot nauwelijks uitvoerbaar is, omdat zowel het Notariaat
als de Belastingdienst met gegevens uit het Kadaster niet met zekerheid kan vaststellen
of een koper een starter is.13 Daarbij komt dat dit alternatief zou leiden tot een veel grotere impact op de administratieve
regeldruk van het notariaat, omdat voor iedere woningtransactie een titelonderzoek
zou moeten worden gedaan naar het huidige en vroegere woningbezit van de koper(s).
In het addendum is daarom de alternatieve definitie gebaseerd op leeftijd onderzocht.
Bij het hanteren van de definitie gebaseerd op leeftijd valt 73% van de doelgroep
(personen die nooit eerder een woning hebben verkregen) onder de doelgroep. Gezien
de grote urgentie om de groep starters op de koopwoningmarkt te helpen, maar ook de
uitdagingen ten aanzien van de uitvoerbaarheid, acht het kabinet dit percentage voldoende
en beoordeelt het kabinet de gekozen definitie als proportioneel en subsidiair. Ook
meent het kabinet dat op deze wijze het doel het beste kan worden bereikt.
De leeftijdsgrens wijkt af met de leeftijdsgrens die voor de schenkvrijstelling in
de Successiewet 1956 ten behoeve van de eigen woning geldt.14 Voor deze vrijstelling wordt een leeftijdsgrens van achttien tot veertig jaar aangehouden.
Het verschil in de leeftijdsgrens is te verklaren, doordat de startersvrijstelling
en deze schenkvrijstelling gedeeltelijk een andere doelgroep beogen te bereiken. De
schenkvrijstelling is niet alleen gericht om personen die willen toetreden tot de
woningmarkt een steuntje in de rug te geven, maar ook bedoeld voor personen die al
een eigen woning hebben en de schenking gebruiken voor de aflossing van de eigenwoningschuld.
De startersvrijstelling richt zich alleen op personen die nog geen eigen woning in
bezit hebben.
Verder geldt voor de toepassing van de vrijstelling het vereiste dat de verkrijger
meerderjarig is. Vanaf dat moment is deze persoon wettelijk bevoegd om zelfstandig
een woning te verkrijgen. Het gebruik van een minimumleeftijd – naast een maximumleeftijd –
heeft ten doel oneigenlijk gebruik van de startersvrijstelling te voorkomen. Hierdoor
is het niet mogelijk dat wettelijke vertegenwoordigers de vrijstelling gebruiken bij
het aanschaffen van een woning op naam van een minderjarig kind.
De leeftijdsgrenzen voor de toepassing van de vrijstelling moet worden beoordeeld
per verkrijger. Het komt veelvuldig voor dat één woning wordt verkregen door meerdere
verkrijgers gezamenlijk. In dat geval wordt de toepasselijkheid van de vrijstelling
bepaald voor iedere verkrijger afzonderlijk. De regel wordt met onderstaande voorbeeld
geïllustreerd.
Voorbeeld
Een stel van 32 jaar en 37 jaar koopt een woning met een waarde van € 300.000, waarbij
zij ieder een onverdeelde helft verkrijgen. Beiden verklaren daarbij beiden duidelijk,
stellig en zonder voorbehoud schriftelijk dat zij deze woning anders dan tijdelijk
als hoofdverblijf gaan gebruiken. Aanvullend verklaart de verkrijger van 32 jaar dat
hij nooit eerder de vrijstelling heeft toegepast. In deze situatie is de verkrijging
met een waarde van € 150.000 door de persoon met een leeftijd van 32 jaar vrijgesteld
van overdrachtsbelasting en betaalt de verkrijger met een leeftijd van 37 jaar 2%
over € 150.000 (€ 3.000).
2.1.2 Eenmalige vrijstelling
Een verkrijger kan eenmaal gebruik maken van de startersvrijstelling. De verkrijger
zal bij een beroep op de startersvrijstelling derhalve duidelijk, stellig en zonder
voorbehoud schriftelijk moeten verklaren de startersvrijstelling niet eerder te hebben
toegepast. De notaris kan in beginsel uitgaan van deze schriftelijke verklaring, tenzij
hij wist dat deze verklaring ten onrechte is afgegeven. Dit kan bijvoorbeeld het geval
zijn als de notaris ook betrokken is geweest bij de overdracht van een eerdere verkrijging,
waarvoor de verkrijger de startersvrijstelling heeft toegepast. Indien achteraf blijkt
dat de verkrijger de vrijstelling ondanks de afgegeven verklaring wel eerder heeft
toegepast, zal de inspecteur overgaan tot naheffing.
Op korte termijn zullen ook verkrijgers die aan alle voorwaarden voldoen, maar al
wel voor 1 januari 2021 eerder een woning hebben gekocht (jonge doorstromers), de
vrijstelling kunnen toepassen voor de aankoop van een volgende woning. Echter, omdat
de aanvullende voorwaarde is opgenomen dat de vrijstelling maar eenmalig kan worden
toegepast, zal dit effect iedere jaar afnemen en na 2039 is het geheel verdwenen,
mits de vrijstelling ook na 31 december 2025 wordt gecontinueerd. Op dat moment hebben
alle verkrijgers die meerderjarig waren in 2020 en daarmee wettelijk bevoegd waren
om een woning te bezitten de leeftijd van vijfendertig jaar bereikt. De vrijstelling
zal dan alleen nog gebruikt worden door verkrijgers die voor de eerste keer een woning
verkrijgen.
2.2 Hoofdverblijfcriterium voor verlaagde tarief en startersvrijstelling
Om de positie van starters en doorstromers op de koopwoningmarkt te bevorderen, wordt
niet alleen voorgesteld om een eenmalige vrijstelling in te voeren voor verkrijgingen
van woningen door verkrijgers van een bepaalde leeftijd (meerderjarig en jonger dan
vijfendertig jaar). Aanvullend wordt de reikwijdte van de startersvrijstelling en
het verlaagde tarief van 2% voor woningen beperkt tot verkrijgingen door natuurlijke
personen die deze woningen anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken.
Daarmee is de toepassing van beide faciliteiten toegesneden op verkrijgers die de
woning ook daadwerkelijk gaan bewonen. Een koppeling van een fiscale faciliteit aan
het gebruik van een woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is niet nieuw. Ook
de hypotheekrenteaftrek eigen woning in de inkomstenbelasting is afhankelijk van die
voorwaarde. Deze voorwaarde heeft tot gevolg dat een natuurlijk persoon, die de woning
niet of slechts tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken, wordt belast tegen het
algemene tarief van 8% (vanaf 1 januari 2021). Niet-natuurlijke personen, zoals rechtspersonen,
die een woning verkrijgen, zijn over die verkrijging voortaan ook het algemene tarief
verschuldigd. Het kabinet acht deze aanpassing noodzakelijk en proportioneel om voor
koopstarters de toegankelijkheid tot de koopwoningmarkt in het algemeen en ten opzichte
van beleggers te verbeteren.
2.2.1 Schriftelijke verklaring
Voor de toepassing van het 2%-tarief of de startersvrijstelling wordt een vereiste
dat de verkrijger onmiddellijk voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en
zonder voorbehoud schriftelijk verklaart de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf
te gaan gebruiken. In de meeste situaties verloopt een verkrijging via de notaris.
Bij de startersvrijstelling gebeurt dat in beginsel altijd, aangezien deze – behalve
ingeval van verkrijging van lidmaatschapsrechten – alleen kan worden toegepast als
de juridische eigendom wordt verkregen, wat alleen mogelijk is via het passeren van
de notariële akte bij de notaris. Het toetsingsmoment ligt dan op het moment waarop
de woning wordt verkregen en de verklaring zal direct voorafgaand aan het passeren
van de notariële akte moeten worden afgegeven. Het moment waarop de koopovereenkomst
wordt getekend is voor de afgifte van de schriftelijke verklaring niet relevant. Hiervoor
wordt aangesloten bij het moment direct voorafgaande aan. In de overige gevallen zal
de verkrijger, bij het zelf doen van de aangifte, duidelijk, stellig en zonder voorbehoud
een schriftelijke verklaring moeten indienen die getekend is op de datum van de verkrijging.
De inspecteur beoordeelt achteraf, maar binnen de gebruikelijke naheffingstermijnen,
of de verkrijger de woning daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is
gaan gebruiken. Op basis van gegevens van het Kadaster woont 96% van de woningkopers
die voornemens is de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken na twaalf maanden
in de woning.15 Na deze twaalf maanden kan de inspecteur in de meeste gevallen een goede beoordeling
maken of aan de voorwaarden voor toepassing van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling
wordt voldaan. De beoordeling zal plaatsvinden door een onderzoek naar de feiten en
omstandigheden. Hiervoor zijn verschillende objectieve gegevens als eerste aanknopingspunt
beschikbaar. Voorbeelden daarvan zijn de inschrijving door de verkrijger op het adres
van de aangekochte woning in de Basisregistratie Personen (hierna: BRP), het aanmerken
van de aangekochte woning als eigen woning in de zin van de eigenwoningregeling in
de aangifte inkomstenbelasting, het woningbezit van de verkrijger in het Kadaster
en de voorwaarden waaronder de verkrijger een geldlening is aangegaan bij een bank.
Ook zal het afgeven van meerdere schriftelijke verklaringen bij verkrijgingen door
dezelfde natuurlijke persoon binnen een relatief korte tijd, bijvoorbeeld enkele maanden,
aanleiding kunnen zijn voor de inspecteur om nader onderzoek te doen. Bij natuurlijke
personen die na de overdracht de woning minimaal een half jaar daadwerkelijk als hoofdverblijf
hebben gebruikt, zal het verlaagde tarief of de startersvrijstelling in beginsel van
toepassing zijn. Dit neemt niet weg dat in bepaalde evidente misbruiksituaties de
inspecteur de mogelijkheid moet hebben om na te heffen.
Als uit de objectieve gegevens niet blijkt dat de verkrijger de woning daadwerkelijk
anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken, geeft de inspecteur de verkrijger
de gelegenheid aannemelijk te maken dat de woning toch is gekocht om anders dan tijdelijk
te gaan gebruiken als hoofdverblijf. Met onvoorziene omstandigheden na de overdracht
van de woning zal door de inspecteur rekening worden gehouden. Dit betekent dat onvoorziene
gebeurtenissen na de verkrijging, zoals het duurzaam verloren gaan van de woning,
het overlijden van een verkrijger, echtscheiding van de verkrijgers, het aanvaarden
van of het verlies van een baan of emigratie, omstandigheden zijn die redelijkerwijs
kunnen rechtvaardigen dat de verkrijger ondanks de afgelegde verklaring uiteindelijk
toch niet in de woning is gaan wonen. Ingeval onvoorziene gebeurtenissen redelijkerwijs
ertoe leidden dat een verkrijger niet de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf
kon gaan gebruiken, wordt de startersvrijstelling en het verlaagde tarief niet teruggenomen.
Voorbeeld
Y (30 jaar) koopt samen met Z (34 jaar) een woning voor een bedrag € 250.000. Beiden
verkrijgen op 1 oktober 2021 de onverdeelde helft van de woning en verklaren duidelijk,
stellig en zonder voorbehoud in een schriftelijke verklaring dat zij deze woning anders
dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken en nooit eerder de vrijstelling hebben
toegepast. In deze situatie zijn de verkrijgingen van Y en Z met een waarde van elk
€ 125.000 vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Op 1 november 2021 krijgt Z onverwachts
een baan aangeboden in het buitenland voor drie jaar, welke baan Z aanvaardt. Y en
Z vertrekken samen naar het buitenland en houden de verkregen woning aan en verhuren
deze gedurende de tijd dat zij in het buitenland zijn. Door een onvoorziene gebeurtenis
na het moment van verkrijging van de woning konden Y en Z de woning niet of slechts
tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken. De vrijstelling overdrachtsbelasting zal in
dat geval niet worden teruggenomen. Wel kan het zijn dat de inspecteur zal vragen
aannemelijk te maken dat de verklaring juist is afgegeven, omdat mogelijk niet uit
objectieve gegevens kan worden waargenomen dat Y en Z de woning daadwerkelijk zijn
gaan gebruiken als hoofdverblijf. Gegeven het aanvaarden van de nieuwe baan in het
buitenland, welk aanbod niet bestond op het moment van de verkrijging, zullen Y en
Z dit voldoende aannemelijk kunnen maken.
2.2.2 Gevolgen niet of slechts tijdelijk gebruik als hoofdverblijf na afgifte schriftelijke
verklaring
Door afgifte van een schriftelijke verklaring is het mogelijk om de vrijstelling en
het verlaagde tarief direct bij de verkrijging toe te passen, ondanks dat het feitelijk
als hoofdverblijf gaan gebruiken van de woning pas nadien kan worden bepaald. Dit
voorkomt dat een verkrijger (tijdelijk) met hoge kosten koper te maken krijgt. Bij
het alternatief, een teruggaveregeling, zou men bij de verkrijging namelijk eerst
8% overdrachtsbelasting moeten voldoen, waardoor meer spaargeld moet worden ingebracht.
Dit gaat tegen het doel van de maatregel in om de positie van starters op de woningmarkt
te verbeteren. Een teruggaveregeling is voor de uitvoering ook aanzienlijk bewerkelijker.
Het direct toepassen van de vrijstelling of het verlaagde tarief heeft ook een nadeel.
Dat nadeel is aan de orde als later blijkt dat de verkrijger de woning niet anders
dan tijdelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken en voorts geen sprake is van een
onvoorziene omstandigheid. Dit kan het beste aan de hand van een voorbeeld worden
toegelicht.
Voorbeeld
C is 43 jaar en verkrijgt een woning voor € 300.000 en maakt aanspraak op het verlaagde
tarief van 2%. Hij vult een schriftelijke verklaring in en bij de aangifte door de
notaris wordt € 6.000 afgedragen. Bij een controle door de inspecteur blijkt dat C
niet aannemelijk kan maken dat hij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf
is gaan gebruiken. Voorts is geen sprake van een onvoorziene omstandigheid. Er wordt
aan C een naheffingsaanslag opgelegd van € 18.000, zijnde het verschil van 8% en 2%
over € 300.000. Deze naheffingsaanslag wordt vermeerderd met belastingrente en kan
eventueel met een bestuurlijke boete (maximaal 100%) worden opgelegd.
Uit gegevens van het Kadaster blijkt dat in gemiddeld 96% van de gevallen wanneer
een natuurlijk persoon een woning verkrijgt hij deze woning ook binnen twaalf maanden
als hoofdverblijf is gaan gebruiken. In 4% gebruiken de verkrijgers de woning niet
binnen twaalf maanden anders dan tijdelijk als hoofdverblijf. Dat gaat om circa 8
duizend transacties. Het toezicht van de Belastingdienst zal zich waarschijnlijk richten
op deze situaties, waarin genoemde schriftelijke verklaring wordt afgegeven (op basis
van de cijfers van 2018: maximaal 207 duizend). De verwachting is dat in ruim 96%
van de gevallen de Belastingdienst het anders dan tijdelijk als hoofdverblijf kan
ontlenen aan de objectieve gegevens. In de overige gevallen zullen zich situaties
bevinden, waarbij sprake is van een grote verbouwing die langer dan 12 maanden duurt
of onvoorziene omstandigheden. In deze situaties zal doorgaans niet worden nageheven.
Ook kunnen hier situaties tussen zitten van verkrijgers die ten onrechte aanspraak
hebben gemaakt op de toepassing van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling.
In die gevallen zal wel worden nageheven. Vanzelfsprekend staan voor de verkrijger
rechtsmiddelen open tegen de naheffingsaanslag, de belastingrente en de eventuele
bestraffing. Belastingplichtigen hebben derhalve gelegenheid tegen de beslissing bezwaar
aan te tekenen en in beroep te komen. De uiteindelijke beoordeling daarover is aan
de rechter.
2.3 Uitzondering bepaalde fictieve onroerende zaken en de economische eigendom
Gegeven de doelstelling van de startersvrijstelling en het verlaagde tarief vallen
de verkrijging van de economische eigendom van een woning of de verkrijging van aandelen
in een onroerende zaakrechtspersoon (fictieve onroerende zaken) buiten het toepassingsbereik
van de voorgestelde startersvrijstelling en het verlaagde tarief. Economische eigendom
komt met name voor bij zakelijke transacties, waarvoor het 8%-tarief zal worden toegepast.
Ook verkrijging van fictieve onroerende zaken – met uitzondering van lidmaatschapsrechten
van verenigingen of coöperaties, voor zover die rechten betrekking hebben op een woning –
heeft veelal een zakelijk karakter en past daarmee niet bij de doelstelling van de
vrijstelling en het verlaagde tarief. De vrijstelling en het verlaagde tarief is alleen
van toepassing op de verkrijging van de economische eigendom als ook de juridische
eigendom wordt verkregen van een woning. De verkrijging van een specifiek recht van
lidmaatschap van een vereniging of coöperatie, waarin het recht op uitsluitend of
nagenoeg uitsluitend gebruik van een woning is inbegrepen, kan wel onder de vrijstelling
of het verlaagde tarief vallen. Deze specifieke lidmaatschapsrechten zien bijvoorbeeld
op bepaalde lidmaatschapsrechten die een natuurlijk persoon kan verkrijgen in een
zogenoemde flat exploitatievereniging.
2.4 Verhoging algemene tarief
In het Klimaatakkoord is reeds bepaald dat het algemene overdrachtsbelastingtarief
per 1 januari 2021 wordt verhoogd van 6% naar 7%.16 Het algemene tarief wordt verder verhoogd naar 8%. Dit betekent dat niet alleen voor
niet-woningen vanaf 1 januari 2021 het hogere tarief van 8% geldt, maar ook voor woningen
die niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf worden gebruikt. Hieronder vallen
bijvoorbeeld ook vakantiewoningen, woningen die ouders kopen voor hun kind en woningen
die worden verkregen door niet-natuurlijke personen, zoals rechtspersonen. Het kabinet
heeft gekozen voor een bestaande knop binnen de fiscaliteit op rijksniveau, die tevens
uitvoerbaar is. Het verhogen van het algemene tarief in de overdrachtsbelasting voldoet
hieraan. Daarbij is gekozen voor een maatregel waarbij de last voornamelijk door het
bedrijfsleven en beleggers zal worden gedragen. Hoewel aanhorigheden vanaf 1 januari
2021 in minder gevallen onder het begrip «woning» zullen vallen, leidt de maatregel
voor wat betreft het onderscheid tussen «woning» en «niet-woning» niet tot nieuwe
afbakeningsvraagstukken. De bestaande afbakeningsvraagstukken en procedures over het
onderscheid tussen woningen en niet-woningen zullen naar verwachting afnemen, doordat
sommige woningen met de voorgestelde maatregelen ook onder het algemene tarief gaan
vallen. Het afbakeningsvraagstuk zal verdwijnen tussen niet-woningen en woningen die
niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf zullen worden gebruikt. Voor beleggers
zal het afbakeningsvraagstuk daarom geen fiscaal belang meer hebben.
2.5 Aangifteplicht bij toepassing van een vrijstelling
In het onderhavige wetsvoorstel is een verplichting opgenomen tot het doen van aangifte
in gevallen waarin ter zake van een verkrijging een vrijstelling wordt toegepast.
Het betreft hier de toepassing van elke mogelijke vrijstelling van de overdrachtsbelasting.
Hierdoor wordt eventuele discussie voorkomen over het al dan niet moeten doen van
aangifte in dergelijke gevallen. Indien de verkrijging niet plaatsvindt bij notariële
akte zal de verkrijger, om daadwerkelijk aangifte te kunnen doen, eerst om uitnodiging
tot het doen van aangifte moeten verzoeken. Hiertoe zal in lagere regelgeving worden
voorgeschreven dat de betreffende verkrijger daar binnen een maand na de verkrijging
om moet verzoeken. De inspecteur zal vervolgens bij de uitnodiging tot het doen van
aangifte een termijn van ten minste een maand stellen waarbinnen de aangifte moet
worden gedaan. Als ter zake van de verkrijging waarop een vrijstelling wordt toegepast
een notariële akte is opgemaakt, geldt, in afwijking van het voorgaande, dat aangifte
wordt gedaan via de notaris – overeenkomstig de huidige praktijk voor dergelijke verkrijgingen
waarbij overdrachtsbelasting is verschuldigd.
3. Budgettaire aspecten
De kosten voor de startersfaciliteit bedragen in 2021 € 388 miljoen en jaarlijks structureel
(vanaf 2037) € 221 miljoen. De beperking van het verlaagde tarief tot natuurlijke
personen die de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken, zoals
beleggers, leidt tot een budgettaire opbrengst van € 600 miljoen jaarlijks structureel
vanaf 2021. Het verhogen van het algemene tarief naar 8% leidt daarnaast tot een budgettaire
opbrengst van € 249 miljoen jaarlijks structureel vanaf 2021 als gevolg van het hoger
belasten van niet-woningen, zoals bedrijfspanden en -terreinen. Per saldo is er in
2021 een budgettair overschot van € 461 miljoen en structureel (vanaf 2037) € 628 miljoen
(zie onderstaande tabel).
Tabel: Budgettaire effecten wetsvoorstel
(Bedragen in mln. euro)
2021
2022
2023
2024
2025
2037 (struc.)
1. Raming vrijstelling starters
– 388
– 374
– 359
– 345
– 330
– 221
2. Raming beperking verlaagde tarief van 2% (algemeen tarief 8%)
600
600
600
600
600
600
3. Verhoging algemene tarief overdrachtsbelasting (effect niet-woningen)
249
249
249
249
249
249
Saldo
461
475
490
504
519
628
4. Evaluatie en horizonbepaling
Met het wetvoorstel wordt beoogd om de positie van starters op de woningmarkt ten
opzichte van beleggers te verbeteren. Doordat de startersmaatregel de kosten koper
van starters verlaagt en de beperking van het verlaagde tarief de kosten koper van
de beleggers verhoogt, wordt verwacht dat hiermee het aantal woningtransacties door
starters toeneemt en de woningtransacties door beleggers afneemt. Het kabinet vindt
het belangrijk om de daadwerkelijke effecten van de maatregelen te evalueren. Het
budgettair beslag van de startersmaatregel is aanzienlijk en de onzekerheid over de
daadwerkelijk effecten op de positie van starters op een woningmarkt, die gekenmerkt
wordt door aanzienlijke aanbodbeperkingen, is ongewis. Of de beoogde doelstellingen
worden gerealiseerd, en of dit met de voorgestelde maatregelen op doeltreffend en
doelmatige wijze gebeurt, zal daarom geëvalueerd worden. Het voornemen is om hiermee
te starten in de loop van 2024. De resultaten zullen in het voorjaar van 2025 beschikbaar
komen.
De evaluatie zal betrekking hebben op de startersmaatregel, waarvoor ook een horizonbepaling
geldt, en het hoofdverblijfcriterium. In deze evaluatie zal gekeken worden naar de
doelmatigheid en doeltreffendheid van de voorgestelde maatregelen, waarbij onder andere
in ogenschouw zal worden genomen:
• De ontwikkeling van het aantal transacties naar hoogte van het tarief van de overdrachtsbelasting
dat van toepassing is;
• De ontwikkeling van de opbrengst van de overdrachtsbelasting;
• Het leeftijdscriterium;
• De uitvoerbaarheid bij de Belastingdienst en het Notariaat;
• De handhaafbaarheid.
De ontwikkelingen zullen vergeleken worden met de verwachte effecten die in het wetsvoorstel
zijn aangegeven.
Aan de startersvrijstelling wordt bovendien een horizonbepaling gekoppeld. Dit is
in lijn met de motie Dijkgraaf, waarin de regering wordt opgeroepen tot het opnemen
van horizonbepalingen bij bestaande fiscale instrumenten.17 Met het opnemen van de horizonbepaling wordt vooralsnog voorgesteld de startersvrijstelling
met ingang van 1 januari 2026 te laten vervallen. Mocht een positieve evaluatie van
deze vrijstelling daar aanleiding voor geven, dan kan de startersvrijstelling worden
verlengd.
5. Uitvoerings- en handhavingsaspecten
De maatregelen van dit wetsvoorstel zijn door de Belastingdienst beoordeeld met een
uitvoeringstoets, waarbij alle handhavingsaspecten kritisch zijn afgewogen. Voor alle
maatregelen geldt dat het eindoordeel van de Belastingdienst is dat zij uitvoerbaar
zijn per de voorgestelde data van inwerkingtreding. De gevolgen voor de uitvoering
zijn uitgebreid beschreven in de uitvoeringstoets die als bijlage is bijgevoegd18.
Om uitvoering te geven aan de gewenste mate van handhaving moeten er aanvullende gegevens
worden toegevoegd aan de huidige aangifte, waaronder het burgerservicenummer (BSN)
van de verkrijger. Hierdoor is het mogelijk om te controleren op leeftijd van de verkrijger
(meerderjarig en jonger dan 35 jaar) en of het gekochte adres als hoofdverblijf wordt
gebruikt. Daarnaast zal door de vastlegging van het BSN van de verkrijger eveneens
controle kunnen plaatsvinden op het eenmalig gebruik van de vrijstelling. Om deze
gegevens geautomatiseerd te kunnen verkrijgen, moeten de systemen bij het notariaat,
bij de KNB en bij de Belastingdienst worden aangepast. Dit zal in verschillende stappen
worden gerealiseerd. Voor realisatie van de benodigde wijzigingen moet eerst de aangifteverwerking
aangepast worden. Daarmee wordt geborgd dat de gegevens die nodig zijn om toezicht
uit te oefenen beschikbaar zijn. De aangepaste aangifteverwerking kan november 2021
gerealiseerd zijn. Vervolgens moet ondersteuning van toezicht gerealiseerd worden.
Deze laatste aanpassingen zijn naar verwachting op 1 januari 2023 gereed.
De Belastingdienst zal slechts beperkt en steekproefsgewijs toezicht kunnen uitoefenen,
totdat het aangiftebericht zodanig is aangepast dat aangifteverwerking én toezicht
op gestructureerde (en digitale) wijze kunnen plaatsvinden Ook in deze fase zullen
afspraken met KNB gemaakt worden om dit handmatige, steekproefsgewijze toezicht gemakkelijker
te maken.
Een aantal maatregelen uit dit wetsvoorstel leidt tot uitvoeringskosten bij de Belastingdienst.
Deze uitvoeringskosten zijn opgenomen in de hierna opgenomen tabel. De uitvoeringskosten
worden gedekt op begroting IX.
Tabel: Overzicht uitvoeringskosten Belastingdienst (bedragen x € 1.000)
Wet differentiatie overdrachtsbelasting
Bedragen * € 1.000
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Maatregel
Tariefdifferentiatie
1.020
1.320
380
380
380
380
6. Advies en consultatie
Over het conceptvoorstel voor de Wet differentiatie overdrachtsbelasting heeft op
21 juli 2020, 3 augustus 2020 en 21 augustus 2020 een informeel overleg plaatsgevonden
met medewerkers van de Koninklijke Notariële beroepsorganisatie (KNB) en op 15 juli
2020 met medewerkers van De Nederlandse Bank (DNB). De KNB is op medewerkersniveau
geconsulteerd over de uitvoering en heeft aangegeven dat er meerdere mogelijkheden
zijn voor de implementatie. De KNB is geen voorstander van een differentiatie in de
overdrachtsbelasting op basis van het subject (de verkrijger). Op basis van huidige
wetgeving is voor de overdrachtsbelasting alleen het object van belang (wel of geen
woning) en is niet relevant wat de status van de verkrijger is. De KNB is in principe
geen voorstander van een differentiatie in de overdrachtsbelasting voor starters en
beleggers, omdat de wetgeving en uitvoering voor het notariaat hierdoor complexer
wordt. De KNB ondersteunt de keuze van het kabinet om de variant, die door het externe
onderzoeksbureau Dialogic uitgebreid is onderzocht, waarbij de maatregelen worden
gekoppeld aan woningbezit, niet door te voeren. Deze variant zou voor het notariaat
niet uitvoerbaar zijn. De KNB meent dat de voorgestelde maatregelen uiteindelijk wel
uitvoerbaar zijn voor het notariaat, maar verwacht nog wel omvangrijke uitdagingen
in de uitvoering. Dit heeft voornamelijk te maken met het feit dat het notariaat voor
de haalbaarheid van de inwerkingtredingsdatum van 1 januari 2021 afhankelijk is van
de vormgeving van de schriftelijke verklaring en aanpassingen in de ICT-systemen.
De KNB is daarom, als een van de betrokken uitvoeringsorganisaties, aangesloten bij
de uitwerking van dit proces. Met DNB is van gedachten gewisseld over beleidsmatige
aspecten van het wetsvoorstel. DNB heeft aangegeven neutraal te staan tegenover deze
maatregel. Vanwege de politieke wens om de maatregel per 1 januari 2021 in te voeren
kon in het tijdspad niet meer worden voorzien in een afzonderlijke internetconsultatie.
Het kabinet acht het noodzakelijk om de inwerkingtredingsdatum van deze maatregelen
niet uit te stellen, omdat de woningmarktontwikkelingen aangeven dat de koopstarter
zo snel mogelijk geholpen moet worden. De huidige woningmarktontwikkelingen geven
aan dat er steeds minder starters een woning kopen. In 2013 was dit nog 50%, terwijl
dit aandeel in 2019 was geslonken naar 30%.19 Het is onbekend hoe de woningmarkt zich de komende jaren gaat ontwikkelen. Dit kan
betekenen dat de urgentie om starters te helpen met de jaren weer af gaat nemen en
de startersvrijstelling te laat komt. Vanwege de onbekende woningmarktontwikkelingen,
is er wel voor gekozen om een horizonbepaling op te nemen voor de startersvrijstelling,
zodat binnen 5 jaar kan worden geëvalueerd of een voortzetting van de vrijstelling
noodzakelijk is. Zo niet, dan zal de vrijstelling komen te vervallen.
Uit het advies van de Raad voor de Rechtspraak volgt dat zij geen substantiële verandering
in de werklast als gevolg van dit conceptwetsvoorstel verwachten. De Raad geeft wel
aan dat er mogelijk sprake zal zijn van enige werklastverzwaring door de introductie
van het hoofdverblijfcriterium, vanwege de kans op procedures over het bewust of onbewust
onjuist verklaren dat de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf zal worden
gebruikt. Daarnaast voorziet de Raad mogelijke discussies over het tijdstip waarop
de vrijstelling en aanscherping van het verlaagde tarief ingaat. Bij de verlaging
van het tarief voor woningen in 2011 vond een vergelijkbare discussie plaats, omdat
kopers van een woning net buiten de termijn vielen en daardoor nog 6% overdrachtsbelasting
verschuldigd waren. Een tijdelijke piek in het aantal zaken is volgens de Raad dan
ook niet ondenkbaar.
Daarnaast heeft het Adviescollege Toetsing Regeldruk (ATR) een advies uitgebracht
over het wetsvoorstel. Het advies van het ATR is ter harte genomen, door de rechtvaardiging
van de opname van een leeftijdsgrens verder te onderbouwen en de gevolgen aan te geven,
wanneer geen leeftijdsgrens wordt gehanteerd.
7. Administratieve lasten
De maatregelen in dit wetsvoorstel hebben beperkte structurele gevolgen voor de administratieve
lasten (hierna: AL) van burgers en bedrijven. Het gaat onder meer om de invoering
van de schriftelijke verklaring. De schriftelijke verklaring heeft een effect op de
regeldruk voor notarissen en mogelijk op natuurlijke personen die een woning kopen
die zij anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. De maatregelen in dit
wetsvoorstel hebben beperkte structurele gevolgen voor de administratieve lasten van
burgers en bedrijven. De KNB verwacht dat de nieuwe maatregelen leiden tot enkele
aanpassingen in het bestaande proces van de notaris. Deze wijzigingen zien op het
vooronderzoek, werkzaamheden rondom de schriftelijke verklaring en het verstrekken
van gegevens via de aangifte overdrachtsbelasting.
Vooronderzoek
De notaris zal vooronderzoek moeten doen om in te schatten of aan de voorwaarden van
de vrijstelling of toepassing van het verlaagde tarief van 2% wordt voldaan. Dit leidt
tot een administratieve lastenverzwaring, die betrekking heeft op maximaal 293 duizend
woningtransacties (cijfers 2018). Hiervan heeft (structureel) circa 152 duizend betrekking
op het verlaagde tarief van 2%, 55 duizend op de startersvrijstelling en de overige
86 duizend op woningtransacties die niet in aanmerking komen voor het verlaagde tarief
of de vrijstelling. Deze laatste groep zal dan onder het algemene tarief van 8% vallen.
Echter, de notaris zal in minder gevallen vooronderzoek moeten doen naar de kwalificatie
van een onroerende zaak als woning of niet-woning. Indien de verkrijger de woning
niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken, is er geen verschil in
tarief meer tussen woningen en niet-woningen. In beide gevallen wordt de verkrijging
dan tegen het algemene tarief belast. Dit leidt tot een administratieve lastenverlichting,
die betrekking heeft op circa 86 duizend woningtransacties.
Schriftelijke verklaring
De notaris zal bij toepassing van de startersvrijstelling of het verlaagde tarief
van 2% direct voorafgaand aan de levering een schriftelijke verklaring van de verkrijger
(natuurlijk persoon) moeten ontvangen dat hij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf
gaat gebruiken en – in geval van de startersvrijstelling – de vrijstelling niet eerder
heeft toegepast. De notarissen zullen daarnaast zorgdragen voor het toesturen van
de schriftelijke verklaring aan de inspecteur, zodat het beoogde toekomstige gebruik
door de verkrijger kenbaar is voor de inspecteur. Dit zal gebeuren door in de notariële
akte de toepassing van de vrijstelling of het verlaagde tarief kenbaar te maken en
de schriftelijke verklaring als annex aan de notariële akte toe te voegen. De werkzaamheden
in verband met de verklaring leiden tot een administratieve lastenverzwaring voor
het notariaat (verwerking) en de burger (ondertekening). De schriftelijke verklaring
voor de toepassing van het verlaagde tarief van 2% of de startersvrijstelling zal
(structureel) in potentie bij 207 duizend woningtransacties een rol gaan spelen.
Aangifte overdrachtsbelasting
De notaris geeft bij de registratie van de notariële akte in het Centraal Digitaal
Repertorium (CDR)-systeem de indicatie mee dat overdrachtsbelasting verschuldigd is
en geeft in het digitale overdrachtsbelastingbericht (OVB-bericht) aan dat een vrijstelling
van toepassing is. Vanaf 1 november 2021 zal Belastingdienst extra gegevens vragen
om de controle op de juiste toepassing van deze faciliteit zoveel mogelijk te automatiseren.
De KNB verwacht dat dit leidt tot een toename van handmatig werk en op een verschuiving
in uitvoering van administratief personeel naar juridisch geschoolde personen. De
notaris zal extra indicaties in het aangiftebericht moeten invullen, wat leidt tot
meer handelingen en controles. Ook vraagt het in bepaalde gevallen om het handmatig
invoeren van extra gegevens. Een voorbeeld hiervan is het BSN, dat niet in de akte
zelf staat. Dat vraagt om een handmatige invoer (vanaf het identiteitsbewijs) in de
cliëntkaart door een medewerker. Dat maakt het proces aan notariszijde complexer en
duurder.
Onvoorzienbare omstandigheden
In geval zich onvoorziene omstandigheden voordoen, waardoor de natuurlijke persoon
de woning niet – of slechts tijdelijk – als hoofdverblijf is gaan gebruiken, zal de
natuurlijk persoon aannemelijk moeten maken dat toch terecht het verlaagde tarief
van 2% is toegepast. De administratieve lastenverzwaring voor natuurlijke personen
zijn echter verwaarloosbaar, omdat hier geen aanvullende administratie van hoeft te
worden bijgehouden. Ook wordt voor de administratieve lasten voor burgers geen rekening
gehouden met eventuele discussies of procedures over de juistheid van de afgifte van
de schriftelijke verklaring.
De hierboven genoemde aanpassingen leiden tot een structurele administratieve lastenverzwaring
van € 540.000.
8. Inwerkingtreding
Verkrijgers kunnen met ingang van 1 januari 2021 in aanmerking komen voor de vrijstelling
en met ingang van die datum gaat ook het hoofdverblijfcriterium voor toepassing van
het verlaagde tarief gelden. Voor een eerdere inwerkingtreding is geen aanleiding,
aangezien de toepassing van de startersvrijstelling geldt op het moment waarop de
akte wordt opgemaakt bij de notaris en niet het moment waarop de koopovereenkomst
wordt getekend. De kans op een ongewenst wachteffect bij koopstarters op de woningmarkt
tot 1 januari 2021 is daarmee beperkt. Ook de toename in woningtransactie door beleggers
tot 1 januari 2021 is naar verwachting te overzien, gezien de korte tijd die tussen
Prinsjesdag 2020 en de inwerkingtredingsdatum zit. Bovendien is een eerdere inwerkingtreding
niet haalbaar vanwege de invoering van een stelsel van een schriftelijke verklaring.
II. ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING
Artikel I, onderdeel A (artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer)
Het voorgestelde artikel 13, vierde lid, WBR beoogt te voorkomen dat een natuurlijk
persoon of niet-natuurlijk persoon een woning koopt om deze niet, of slechts tijdelijk,
als hoofdverblijf te gaan gebruiken en via de faciliteit van artikel 13, eerste lid,
WBR toch kan profiteren van een bij een eerdere verkrijging toegepast verlaagd tarief
van 2%. Genoemd vierde lid houdt, in afwijking van het eerste lid, waarbij een maatstafvermindering
geldt, in, dat niet de maatstaf, maar de belasting die ter zake van de vorige verkrijging
was verschuldigd in mindering kan worden gebracht op de verschuldigde belasting wegens
verkrijging van de woning binnen zes maanden na de vorige verkrijging. Door in deze
situaties een belastingvermindering in plaats van een maatstafvermindering toe te
staan, wordt voorkomen dat de vermindering hoger is dan dat er cumulatie van belasting
is.
Voor de toepassing van voorgesteld artikel 13, vierde lid, WBR is wel vereist dat
het verlaagde tarief, genoemd in het voorgestelde tweede lid van artikel 14, WBR,
terecht is toegepast. In beginsel is artikel 13, vierde lid, WBR slechts van toepassing
als vanwege onvoorziene omstandigheden de woning binnen zes maanden na de verkrijging
redelijkerwijs niet of tijdelijk als hoofdverblijf is gebruikt.
Voorbeeld
Niet-starter B verkrijgt een woning voor € 350.000 en betaalt hier 2% overdrachtsbelasting
over (2% van € 350.000 is € 7.000). B gaat heel kort in de woning wonen, maar draagt
de woning wegens onvoorziene omstandigheden binnen zes maanden over aan K voor € 360.000.
K geeft geen verklaring af dat hij de woning niet of tijdelijk als hoofdverblijf zal
gaan gebruiken en komt daardoor niet in aanmerking voor de vrijstelling of het verlaagde
tarief van 2%. K is daardoor in beginsel € 28.800 verschuldigd (8% van € 360.000).
Op grond van artikel 13, eerste lid, WBR kan K echter de maatstaf van heffing verminderen
met de waarde waarover reeds overdrachtsbelasting is betaald (€ 350.000). Hierdoor
zou K uiteindelijk zonder het toegevoegde vierde lid slechts 8% overdrachtsbelasting
verschuldigd zijn over € 10.000 (€ 360.000 minus € 350.000). Dit is € 800. Het belastingvoordeel
voor K bedraagt door het kortstondig bewonen van de woning door B € 28.000. Het nieuwe
artikel 13, vierde lid, WBR bewerkstelligt dat het voordeel niet hoger kan zijn dan
het bedrag dat ter zake van de vorige verkrijging verschuldigd was tegen het 2%-tarief.
K kan daarom slechts een vermindering toepassen van € 7.000 en is € 21.800 verschuldigd
(8% van € 360.000 minus € 7.000).
Bij toepassing van de startersvrijstelling blijft artikel 13 WBR buiten toepassing
als een verkrijging plaatsvindt binnen zes maanden na de vorige verkrijging waarbij
de vrijstelling is toegepast. Voor de toepassing van artikel 13, eerste lid, WBR is
immers vereist dat er belasting verschuldigd was bij de voorgaande verkrijging. Dit
betekent dat er geen vermindering van de maatstaf van heffing plaatsvindt, indien
de verkrijger een woning verkrijgt van een starter die bij de vorige verkrijging de
vrijstelling heeft toegepast.
Artikel I, onderdeel B (artikel 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer)
In het voorgestelde artikel 14, eerste lid, WBR wordt het algemene overdrachtsbelastingtarief
verhoogd naar 8%. Het algemene tarief geldt voor de verkrijging van niet-woningen,
zoals bedrijfspanden, en woningen die niet onder het verlaagde tarief van artikel 14,
tweede lid, WBR vallen.
Op basis van het huidige artikel 14, tweede lid, WBR geldt voor de verkrijging van
woningen en de bij de woning behorende aanhorigheden het verlaagde tarief van 2%.
De voorgestelde wijziging van artikel 14, tweede lid, WBR omvat een beperking van
het toepassingsbereik van het verlaagde tarief van 2% en een aanscherping van de toepassing
van het verlaagde tarief voor aanhorigheden. De beperking houdt in dat het verlaagde
tarief slechts van toepassing is bij de verkrijging van de woning door een natuurlijk
persoon die de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit
bij de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke
verklaring. Dit geldt eveneens bij de verkrijging van rechten waaraan een woning is
onderworpen of van lidmaatschapsrechten van een vereniging of coöperatie waarin het
recht op uitsluitend of nagenoeg uitsluitend gebruik van een in Nederland gelegen
woning is begrepen.
Het verlaagde tarief geldt uitsluitend voor natuurlijke personen die voldoen aan het
hoofdverblijfcriterium. Voor niet-natuurlijke personen, zoals rechtspersonen, geldt
de regeling niet en voor hen geldt bij de verkrijging van een woning het algemene
tarief van 8%.
De verkrijger dient op het moment onmiddellijk voorafgaand aan de verkrijging, overeenkomstig
het voorgestelde artikel 15a, duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk
te verklaren de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken.
Met het begrip «anders dan tijdelijk als hoofdverblijf» wordt aangesloten bij het
begrip «anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staan» in de eigenwoningregeling
van artikel 3.111, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet inkomstenbelasting 2001.
Hierbij gaat het om een duurzaam eigen gebruik van de woning die de verkrijger overeenkomstig
de bestemming als woning ter beschikking staat.20 Het begrip «hoofdverblijf» is synoniem met het begrip «centrale levensplaats».21 Waar een belastingplichtige zijn centrale levensplaats heeft, wordt naar de omstandigheden
beoordeeld analoog aan artikel 4 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR). Het gaat daarbij om het
antwoord op de vraag waar zich het middelpunt van de persoonlijke en economische belangen
van de verkrijger bevindt. De bewijslast om aannemelijk te maken dat het middelpunt
van de persoonlijke en economische belangen van de verkrijger zich na de verkrijging
van de woning op het adres van de verkregen woning bevindt, ligt bij de verkrijger.
Voor een natuurlijk persoon kan slechts één woning als hoofdverblijf gelden. Dit betekent
dat vakantiehuizen, pied-à-terre’s of een huis voor uitwonende kinderen dat op naam
van de ouders staat niet als hoofdverblijf kunnen worden aangemerkt. Voor onroerende
zaken die naar hun aard gedeeltelijk zijn bestemd voor bewoning en gedeeltelijk voor
andere doeleinden dan bewoning (bijvoorbeeld bedrijfsdoeleinden) en deze gedeelten
splitsbaar zijn, geldt dat uitsluitend op de waarde van het deel dat voor bewoning
is bestemd én dat anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wordt gebruikt, het verlaagde
tarief kan worden toegepast. Als de onroerende zaak qua oppervlakte voor 90% bestemd
is voor bewoning en anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wordt gebruikt, kan voor
de verkrijging van de gehele onroerende zaak het verlaagde tarief worden toegepast.
Het voorgestelde artikel 14, derde lid, WBR zorgt ervoor dat het verlaagde tarief
niet kan worden toegepast als er sprake is van het verkrijgen van de economische eigendom.
Met de verkrijging van de economische eigendom wordt hierbij gedoeld op de verkrijging
daarvan, bedoeld in artikel 2, tweede lid, WBR. Tevens is de verkrijging van aandelen,
bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, WBR uitgezonderd. Daardoor zal de verkrijging
van aandelen in een rechtspersoon nooit belast zijn tegen het verlaagde tarief, ook
niet als die aandelen middellijk of onmiddellijk een woning vertegenwoordigen die
de verkrijger van de aandelen anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken.
In het voorgestelde artikel 14, vierde lid, WBR wordt een aanscherping aangebracht
met betrekking tot aanhorigheden ten opzichte van de huidige regeling. Aanhorigheden
kunnen delen in het verlaagde tarief, mits deze gelijktijdig met de woning worden
verkregen, en op de woning het verlaagde tarief van toepassing is. Later verkregen
aanhorigheden vallen onder het algemene tarief van 8% (vanaf 1 januari 2021).
Artikel I, onderdeel C (artikel 15 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer)
In het voorgestelde artikel 15, eerste lid, onderdeel p, WBR wordt een startersvrijstelling
opgenomen voor verkrijgingen van woningen of rechten waaraan deze zijn onderworpen.
Daarbij moet aan drie cumulatieve voorwaarden worden voldaan die per verkrijger worden
beoordeeld. Dit kan ertoe leiden dat de verkrijging van een gehele woning door twee
verkrijgers voor de ene verkrijger wel en voor de andere verkrijger niet onder de
vrijstelling valt. De verkrijger zal, voorafgaand aan de toepassing van de vrijstelling,
duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk moeten verklaren niet eerder
gebruik te hebben gemaakt van de vrijstelling, en de woning anders dan tijdelijk als
hoofdverblijf te gaan gebruiken.
Het voorgestelde artikel 15, eerste lid, onderdeel p, onder 1°, WBR geeft aan dat
de vrijstelling geldt voor een natuurlijk persoon die meerderjarig maar jonger dan
vijfendertig jaar is. Dit zal de notaris bij overdracht van de woning op de reeds
gebruikelijke methode controleren aan de hand van de geldige legitimatiebewijzen en
controle in de BRP. Niet-ingezetenen die niet in Nederland zijn opgenomen in de BRP,
zullen zelf moeten aantonen dat zij voldoen aan de leeftijdsgrenzen, indien zij gebruik
willen maken van de startersvrijstelling. Vanaf 00.00 uur op de dag dat de verkrijger
meerderjarig wordt, voldoet hij aan het leeftijdscriterium voor toepassing van de
vrijstelling. Vanaf 00.00 uur op de dag dat de verkrijger vijfendertig jaar oud wordt,
voldoet hij niet meer aan het leeftijdscriterium voor toepassing van de vrijstelling.
In sommige gevallen is het geboortejaar wel, maar de precieze geboortedatum niet geregistreerd
in de BRP of zichtbaar op het legitimatiebewijs. Voor deze gevallen zal een fictieve
geboortedatum worden gehanteerd. Als alleen het geboortejaar bekend is, dan is de
fictieve geboortedatum voor de toepassing van de vrijstelling 1 juli. Zijn zowel het
geboortejaar als de geboortemaand bekend, maar de exacte datum niet, dan is de fictieve
geboortedatum de zestiende dag van de desbetreffende maand. Deze werkwijze is naar
analogie van de werkwijze die thans wordt gehanteerd bij registraties in de BRP en
die wordt gehanteerd bij de uitkering van de AOW door de Sociale Verzekeringsbank.
Het voorgestelde artikel 15, eerste lid, onderdeel p, onder 2°, WBR geeft aan dat
de vrijstelling slechts één keer kan worden gebruikt. Daarom moet de verkrijger duidelijk,
stellig en zonder voorbehoud schriftelijk verklaren dat hij de vrijstelling niet eerder
heeft toegepast.
Het voorgestelde artikel 15, eerste lid, onderdeel p, onder 3°, WBR geeft aan dat
de verkrijger de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf dat gebruiken en dit
onmiddellijk voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud
verklaart in een schriftelijke verklaring. Voor een toelichting van het begrip «anders
dan tijdelijk als hoofdverblijf» wordt verwezen naar de artikelsgewijze toelichting
bij artikel 14, tweede lid, WBR.
Voor een nadere toelichting op de schriftelijke verklaring wordt verwezen naar de
toelichting op het voorgestelde artikel 15a WBR.
Artikel 15, achtste lid, WBR zorgt ervoor dat deze vrijstelling niet kan worden toegepast
als er sprake is van het verkrijgen van de economische eigendom. Met de verkrijging
van economische eigendom wordt hierbij gedoeld op de verkrijging daarvan, bedoeld
in artikel 2, tweede lid, WBR. Tevens is de verkrijging van aandelen, bedoeld in artikel 4,
eerste lid, onderdeel a, WBR uitgezonderd. Voor de toepassing van de vrijstelling
wordt derhalve niet gekeken naar het middellijke of onmiddellijke belang in een rechtspersoon
dat woningen vertegenwoordigt. Een niet-natuurlijk persoon, zoals een rechtspersoon,
kan daardoor nooit in aanmerking komen voor de vrijstelling, ongeacht de leeftijd
van de aandeelhouders.
Ingevolge het voorgestelde artikel 15, negende lid, eerste zin, WBR geldt een verplichting
tot het doen van aangifte ter zake van een verkrijging waarop een vrijstelling wordt
toegepast als bedoeld in artikel 15, eerste en zesde lid, (nieuw) WBR. Omdat in die
gevallen geen overdrachtsbelasting is verschuldigd, zou discussie kunnen ontstaan
over het antwoord op de vraag of dan wel aangifte moet worden gedaan. Ingevolge genoemd
artikel 15, negende lid, geldt die verplichting zonder meer. De betreffende aangifteplicht
is wenselijk omdat de Belastingdienst op deze wijze op de hoogte raakt van het feit
dat een vrijstelling is toegepast en desgewenst kan controleren of die vrijstelling
terecht is toegepast. Indien een verkrijging niet geschiedt bij notariële akte, zal
de verkrijger, om aangifte te kunnen doen, eerst om uitnodiging tot het doen van aangifte
moeten verzoeken. Op basis van artikel 6, derde lid, AWR zal daartoe in de Uitvoeringsregeling
Algemene wet inzake rijksbelastingen 1994 (hierna: Uitvoeringsregeling AWR 1994) de
verplichting voor de verkrijger worden opgenomen om binnen een maand na de betreffende
verkrijging om een uitnodiging te verzoeken. De inspecteur zal vervolgens bij de uitnodiging
tot het doen van aangifte op grond van artikel 4a Uitvoeringsregeling AWR 1994 de
wijze van het doen van aangifte aangeven, een omschrijving geven van de gevraagde
gegevens of bescheiden alsmede de termijn stellen waarbinnen aangifte moet worden
gedaan. De termijn bedraagt ingevolge artikel 10, tweede lid, AWR ten minste een maand.
Ingevolge het voorgestelde artikel 15, negende lid, tweede zin, WBR geldt met betrekking
tot verkrijgingen waarop een vrijstelling als bedoeld in het eerste of zesde lid van
genoemd artikel 15 wordt toegepast en ter zake waarvan een notariële akte is opgemaakt,
in afwijking in zoverre van het voorgaande, dat aangifte wordt gedaan met overeenkomstige
toepassing van artikel 18 WBR. Dat houdt in dat in die gevallen de notaris namens
de verkrijger aangifte doet, overeenkomstig de huidige praktijk voor dergelijke verkrijgingen
waarbij overdrachtsbelasting is verschuldigd. De wijze waarop dit gebeurt is reeds
uitgewerkt in artikel 21a Uitvoeringsregeling AWR 1994 in samenhang met artikel 4
van de Uitvoeringsregeling Registratiewet 1970. Kort samengevat geschiedt de aangifte door het aanbieden ter registratie van de
notariële akte en het insturen van een elektronisch overdrachtsbelastingbericht overeenkomstig
de door de KNB, in overeenstemming met de Belastingdienst, daartoe opgestelde richtlijnen,
met onder meer de vermelding of een beroep op een vrijstelling wordt gedaan.
Artikel I, onderdeel D (artikel 15a van de Wet op belastingen van rechtsverkeer)
Het voorgestelde artikel 15a WBR geeft nadere regels aangaande de schriftelijke verklaring.
In het eerste lid van genoemd artikel 15a wordt bepaald dat de verklaring een onderdeel
vormt van de belastingaangifte. Het opnemen van de schriftelijke verklaring in de
aangifte is wenselijk, omdat de inspecteur dan kan toetsen of voldaan is aan de voorwaarden
van de vrijstelling.
In het voorgestelde artikel 15a, tweede lid, WBR wordt aangegeven wanneer de startersvrijstelling
en het verlaagde tarief in beginsel niet wordt teruggenomen, ondanks dat de verkrijger
de woning niet of slechts tijdelijk als hoofdverblijf heeft gebruikt. Dit is het geval,
indien de verkrijger aannemelijk maakt dat hij vanwege omstandigheden die op het moment
van de verkrijging onvoorzien waren, de woning redelijkerwijs niet als zodanig in
gebruik heeft kunnen nemen of niet langer als hoofdverblijf kan gebruiken. Hierbij
valt bijvoorbeeld te denken aan het duurzaam verloren gaan van de woning, het overlijden
van een verkrijger, echtscheiding van de verkrijgers, het aanvaarden van of het verlies
van een baan, of emigratie. Dit zijn voorbeelden van omstandigheden die kunnen rechtvaardigen
dat de verkrijger ondanks de afgelegde verklaring uiteindelijk toch niet (duurzaam)
in de woning is gaan wonen. In geval de verkrijger slaagt in zijn bewijslast, blijft
toepassing van de startersvrijstelling of het verlaagde tarief in stand.
Op basis van het voorgestelde artikel 15a, derde lid, WBR zullen bij ministeriële
regeling nadere regels worden gesteld met betrekking tot de inhoud van de schriftelijke
verklaring en de wijze waarop de verklaring aan de Belastingdienst moet worden verstuurd.
Artikel II (horizonbepaling)
Zoals in het algemeen deel van de memorie is uiteengezet, wordt voorgesteld een horizonbepaling
voor de startersvrijstelling op te nemen. Deze is verwoord in onderdeel A. In onderdeel
B wordt voorzien in de nodige aanpassing van artikel 15a WBR bij het komen te vervallen
van de startersvrijstelling.
Artikel III (inwerkingtreding)
Deze wet treedt in werking met ingang van 1 januari 2021.
Artikel IV (citeertitel)
Deze wet wordt aangehaald als: Wet differentiatie overdrachtsbelasting.
De Staatssecretaris van Financiën, J.A. Vijlbrief
Ondertekenaars
-
Eerste ondertekenaar
J.A. Vijlbrief, staatssecretaris van Financiën
Bijlagen
Gerelateerde documenten
Hier vindt u documenten die gerelateerd zijn aan bovenstaand Kamerstuk.