Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Ronnes en Van Eijs over het bericht 'Regio vraagt minister om hulp bij verkoop Vestia-woningen'

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), mede
namens de Staatssecretaris van Financiën – Fiscaliteit en Belastingdienst (ontvangen
11 juni 2020). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nrs. 2461 en 2739.

Vraag 1

Kent u het bericht «Regio vraagt Minister om hulp bij verkoop Vestia-woningen»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven wat de actuele stand van zaken is ten aanzien van de wens van Vestia
om haar woningbezit te verkopen om uit de financiële problemen te komen?

Antwoord 2

Voor de verkoop van het woningbezit van Vestia in de zes maatwerkgemeenten (Barendrecht,
Bergeijk, Brielle, Pijnacker-Nootdorp, Westland en Zuidplas) heb ik Hamit Karakus
in september 2019 opdracht gegeven om per maatwerkgemeente een (coalitie van) corporatie(s)
aan te dragen die bereid en in staat is om het bezit van Vestia in de betreffende
gemeente over te nemen. Op 12 mei zijn voor de voorgenomen overdrachten in de zes
maatwerkgemeenten intentieovereenkomsten gesloten. Hierover heb ik u per brief geïnformeerd
(29 453, nr. 517).

Vraag 3

Deelt u de wens van betrokkenen om te komen tot een maximale bespoediging bij de Autoriteit
Woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, zodat de zaak snel overgedragen
kan worden?

Antwoord 3

Over de uitwerking van de overdracht van de woningen van Vestia wordt momenteel gesproken
door meerdere partijen. Dit betreft een complexe overdracht met meerdere facetten,
waarbij niet alleen de snelheid van de overdracht, maar ook de voorwaarden waaronder
de overdracht plaatsvindt van belang zijn voor de bijdrage aan de volkshuisvestelijke
opgave, het financiële herstel van Vestia en de risico’s voor de sector. Alle partijen
delen de wens en noodzaak om de overdrachten op korte termijn te laten plaatsvinden,
mits de voorwaarden bij de overdracht niet leiden tot een verslechtering van de positie
van Vestia en/of de sector. Deze voorwaarden zijn eerder gedeeld door de saneerder
bij de beoordeling van het herijkt verbeterplan van Vestia. De saneerder heeft daarnaast
bij de ondertekening van de intentieovereenkomsten op 12 mei een adhesieverklaring
getekend voor haar inzet bij de voorgenomen overdrachten.

Vraag 4, 5, 6

In hoeverre deelt u het uitgangspunt dat bij taakoverdracht geen sprake is van een
vastgoedtransactie, maar van overdracht van een (volkshuisvestelijke) taak en dat
daarom eventueel een vrijstelling van de overdrachtsbelasting toegepast kan worden?

Kunt u nader duiden of er sprake is van een taakoverdracht wanneer er in de maatwerkgemeenten
wordt voldaan aan overdracht van complete woningportefeuilles tussen twee corporaties,
inclusief bijhorende leningen, volkshuisvestelijke verantwoordelijkheden, personeel
en de verplichting om jaarlijks volkshuisvestelijk beleid af te stemmen met lokale
gemeente- en huurdersvertegenwoordiging? Zo niet, waarom niet?

Is de veronderstelling correct dat in de huidige regelgeving het bij het bestempelen
van een transactie als «taakoverdracht» de voorwaarde is dat de transactieprijs niet
hoger is dan de historische kostprijs minus afschrijving? Als dat zo is, is het in
de praktijk dan mogelijk hieraan te voldoen, gegeven dat de transactieprijs tussen
woningcorporaties vrijwel altijd hoger is?

Antwoord 4, 5, 6

Indien een woningcorporatie haar (volkshuisvestelijke) taak overdraagt aan een andere
woningcorporatie en in het kader daarvan alle activa en passiva (zoals de woningportefeuille,
leningen en personeel) die betrekking hebben op die taak aan de andere woningcorporatie
worden overgedragen, kan – indien voldaan wordt aan de geldende voorwaarden – sprake
zijn van een taakoverdracht die recht geeft op de vrijstelling. De overdrachtsbelasting
kent geen specifieke vrijstelling voor overdrachten tussen woningcorporaties, maar
wel een vrijstelling bij een taakoverdracht tussen algemeen nut beogende instellingen
(ANBI’s). Woningcorporaties kunnen zijn aangemerkt als ANBI. Die woningcorporaties
kunnen daarom bij een taakoverdracht (als in de bovenomschreven situatie) een beroep
doen op de betreffende vrijstelling. Voor toepassing van de vrijstelling geldt een
aantal voorwaarden. Er moet sprake zijn van overdracht van alle activa en passiva
die betrekking hebben op de overgedragen taak en voortzetting van de daarbij behorende
werkzaamheden (volkshuisvestelijke taken). Voor toepassing van de vrijstelling geldt
voorts dat bij de taakoverdracht commerciële factoren geen rol mogen spelen. In dat
kader mag geen koopsom worden bedongen of indien op grond van publiekrechtelijke regelgeving
toch een koopsom wordt bedongen, mag deze niet meer bedragen dan de boekwaarde van
de overgedragen bestanddelen. Onder boekwaarde wordt voor de toepassing van deze regelgeving
verstaan: de historische kostprijs minus de afschrijvingen. Indien alleen de activa
en passiva worden overgedragen die betrekking hebben op die taak, en daarnaast geen
andere tegenprestatie wordt bedongen, wordt niet toegekomen aan de vraag of de koopsom
hoger is dan de historische kostprijs minus afschrijvingen.

Of in een bepaalde situatie wordt voldaan aan alle voor toepassing van de vrijstelling
geldende voorwaarden en of betrokkenen aan deze voorwaarden willen voldoen, zal aan
de hand van de feiten en omstandigheden van dat specifieke geval beoordeeld moeten
worden door de inspecteur van de Belastingdienst. Bij een voorgenomen taakoverdracht
kunnen de betrokken partijen de inspecteur verzoeken om vooroverleg, teneinde te bepalen
of in dat concrete geval voldaan is aan de voorwaarden voor toepassing van de vrijstelling.

Vraag 7

Klopt het dat in de voorgenomen transacties in de maatwerkgemeenten de transactieprijs
naar verwachting minimaal marktwaarde-in-verhuurde-staat is en dat bij het oplossen
van de volkshuisvestelijke problematiek in deze gemeenten evident geen sprake is van
commercieel handelen door de woningcorporaties? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke
gevolgen heeft dat?

Antwoord 7

Of bij de voorgenomen transacties in de maatwerkgemeenten de transactieprijs naar
verwachting minimaal marktwaarde-in-verhuurde-staat is, kan op dit moment niet worden
beoordeeld, omdat de voorgenomen transacties nog moeten worden uitgewerkt. Daarbij
geldt in het algemeen dat de transactieprijs bij een activa-passiva transactie doorgaans
lager of zelfs nihil zal zijn in vergelijking met uitsluitend een activa transactie,
omdat bij een activa-passiva transactie de passiva (mede) worden ingezet ter financiering
van de activa. Zoals in het antwoord op de vragen 4, 5 en 6 is toegelicht, is het
aan de inspecteur om aan de hand van de feiten en omstandigheden van een concreet
geval te beoordelen of voldaan wordt aan de voorwaarden voor toepassing van de vrijstelling.
De betrokken partijen hebben de mogelijkheid om bij de voorgenomen taakoverdracht
de inspecteur te verzoeken om vooroverleg.

Vraag 8

Klopt het dat de uitleg van het Ministerie van Financiën is dat leningen van corporaties
in zijn algemeenheid niet rechtstreeks zijn gekoppeld aan het vastgoed en dat daarom
geen sprake is van «taakoverdracht»? Zo ja, kan een corporatie wel aan die eis voldoen
aangezien bij corporaties sprake is van bedrijfsfinanciering?

Antwoord 8

Nee. Ook onder de omstandigheid dat leningen niet rechtstreeks aan bepaalde onroerende
zaken zijn gekoppeld, kan sprake zijn van een taakoverdracht. In dat geval zal nader
vastgesteld moeten worden op welke wijze de leningen aan de over te dragen taak kunnen
worden toegerekend. Dit kan in overleg met de inspecteur plaatsvinden.

Vraag 9

Hoe verhoudt de situatie waarin corporaties die een bijdrage leveren om het Vestia-bezit
in de maatwerkgemeenten over te nemen en daarover overdrachtsbelasting dienen af te
dragen, zich tot de oproep van de bestuurlijk regisseur dat alle betrokken partijen
een bijdrage zouden moeten leveren ten behoeve van een breed gedragen oplossing voor
de volkshuisvestelijke problematiek in deze maatwerkgemeenten?

Antwoord 9

Door de bestuurlijk regisseur is aan alle betrokken partijen (corporaties, gemeenten,
provincies en Rijk) gevraagd een bijdrage te leveren aan een oplossing voor de volkshuisvestelijke
uitdagingen in de maatwerkgemeenten. In dit kader heeft de bestuurlijk regisseur gezorgd
voor een intentieovereenkomst tussen alle betrokken partijen, waarin alle partijen
aangeven welke bijdrage zij zullen leveren. In dit kader heeft het Rijk aangegeven
nadere uitwerking te geven aan de faciliterende maatregelen die zijn benoemd in het
rapport van de bestuurlijk regisseur van 4 juli 2019 (Kamerstuk 29 453, nr. 490). Daarbij heeft het Rijk aangegeven de mogelijkheden voor de toepassing van een bestaande
vrijstelling van de overdrachtsbelasting bij deze transacties te onderzoeken of, indien
dit niet mogelijk blijkt, beleidsalternatieven ter compensatie van de overdrachtsbelasting.
Daarnaast heeft het Rijk aangegeven dat er een mogelijkheid bestaat voor een (gedeeltelijke)
kwijtschelding van saneringsheffing, op grond van artikel 118 van het Besluit toegelaten
instellingen volkshuisvesting 2015 (BTiV). Ook heeft het Rijk aangegeven om in samenwerking
met de toezichthouder Autoriteit woningcorporaties te kijken naar de markttoets en
de interne lening, mocht dit bij de transacties tot problemen leiden. Tot slot is
opgenomen dat het Rijk bij het onderzoek naar de motie-Ronnes (Kamerstuk 35 000 VII, nr. 52), waarbij wordt gekeken of alle corporaties in alle woningmarktregio’s voldoende
financiële middelen hebben om de toekomstige opgaven (nieuwbouw, renovatie en verduurzaming)
te kunnen betalen, ook de aankoop van Vestia-bezit in de maatwerkgemeenten als variant
bij de opgave zal voegen. Bij dit onderzoek zullen, indien noodzakelijk, ook beleidsmogelijkheden
worden onderzocht om de opgave beter haalbaar te maken.