Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Beckerman over stijgende huurprijzen in het geliberaliseerde huursegment

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
8 juni 2020). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 1752. Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 2188.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huren vrije sectorwoningen blijven stijgen»? Zo ja, wat is hierop
uw reactie?1

Antwoord 1

Ja. Ik ben mij bewust dat met name in de gebieden met schaarste de betaalbaarheid
van woningen voor mensen met een middeninkomen onder druk kan komen te staan. Dit
is zorgelijk; dit werkt kansenongelijkheid in de hand. Tegelijkertijd lijken de huurprijsstijgingen
in het geliberaliseerde segment af te zwakken; dit wordt ook vermeld in het artikel
waarnaar u verwijst. Deze afzwakking is vooral zichtbaar in de grote steden. Dit dient
mogelijk als voorbode voor de toekomstige ontwikkeling van huurprijzen in de rest
van het land.

Het is momenteel nog lastig om de impact van de coronacrisis goed te duiden. Pararius
signaleerde eerder deze maand een substantiële toename van het aanbod aan huurwoningen,
mede omdat de vraag naar onderkomen voor kort verblijf onder expats en toeristen sterk
terugloopt. Hierdoor zal de druk op huurprijzen in stedelijke gebieden verder afnemen.
De daadwerkelijke impact hiervan op de betaalbaarheid van wonen op de lange termijn
zal echter sterk afhankelijk zijn van de verdere ontwikkeling van het coronavirus
en de daarop afgestemde contactbeperkende maatregelen.

Vraag 2

Heeft u inzicht in hoe groot de groep huurders uit de vrije sector is die liever een
huis wil kopen?

Antwoord 2

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties verricht iedere drie
jaar het WoonOnderzoek Nederland (WoON). Dit onderzoek geeft inzicht in de woonsituatie
van Nederlandse huishoudens, hun wensen ten aanzien van hun woonruimte en de keuzes
die zij maken op de woningmarkt. De laatste editie is het WoON2018.

Het laatste WoON toont aan dat van huishoudens die wonen in een huurwoning binnen
het geliberaliseerde segment, ongeveer 20,4% een besliste verhuiswens heeft. Van deze
huishoudens wil ongeveer 77,7% verhuizen naar een koopwoning. Het WoON indiceert dus
dat ongeveer 15,2% van alle huishoudens met een huurwoning in het geliberaliseerde
segment graag wil verhuizen naar een koopwoning. Dit zijn circa 82.200 huishoudens
in het geliberaliseerde huursegment.

Vraag 3

Wat vindt u van het feit dat veel mensen die huren in het vrije segment wel vaak meer
dan 1.000 euro kunnen betalen aan huur, maar geen hypotheek kunnen krijgen voor datzelfde
of lager bedrag per maand?

Antwoord 3

Er zijn belangrijke verschillen tussen de financiële risico’s die huurders en woningeigenaren
ervaren. Daarom benadrukte ik eerder al dat de maandelijkse toegestane huur- en hypotheeklasten
niet een-op-een te vergelijken zijn2.

Hoewel voor het aangaan van huurcontracten met particuliere verhuurders geen wettelijke
inkomenscriteria gelden, hanteren veel verhuurders eigen inkomenscriteria om te toetsen
of nieuwe huurders de voorgestelde huurlasten structureel kunnen dragen. Het is namelijk
ook voor verhuurders niet wenselijk dat relatief hoge huurlasten voor huurders de
kans op achterstallige betalingen verhogen.

Het Nibud heeft vorig jaar op mijn verzoek de inkomenscriteria voor huurders en kopers
vergeleken. Hoewel de inkomenscriteria van verhuurders van vrijesectorwoningen uiteenlopen,
blijkt uit het onderzoek Inkomenscriteria voor huurders en kopersdat bij vergelijking de hypotheeknormen meestal niet strenger zijn dan de huurregelingen.
In deze analyse hield men rekening met bijkomende kosten voor woningeigenaren, zoals
extra heffingen, verzekeringen en onderhoudskosten. Verder werd benadrukt dat de financiële
en vermogensrisico’s bij een koopwoning groter zijn, mede omdat een hypotheek een
langlopende financiële verplichting is.

Vraag 4

Kunt u de huidige stand van zaken geven rondom de ontwikkeling van de zogeheten «noodknop
middenhuur»? Bent u voornemens om deze «knop» te introduceren? Zo ja, kunt u aangeven
op welke termijn? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 4

Op 15 mei jl. informeerde ik uw Kamer met de Kamerbrief Betaalbaar wonen voor starters en mensen met een middeninkomen over mijn beleidsvoornemens om voor mensen met een middeninkomen de betaalbaarheid
en toegankelijkheid van de woningmarkt te verbeteren. Hierin lichtte ik toe dat ik
het maximeren van de jaarlijkse huurprijsstijging op inflatie + 2,5% een treffende
maatregel vind om te voorkomen dat huishoudens gedurende de looptijd van hun huurcontract
worden overvallen door een excessieve huurprijsstijging. Gelet op de omstandigheden
vind ik dit de meest gepaste vormgeving van de noodknop middenhuur. Ik streef ernaar
het wetsvoorstel zo spoedig mogelijk aan uw Kamer te presenteren.

Vraag 5

Bent u bereid om een wettelijk maximum in te voeren voor huur in de vrije sector?
Zo nee, waarom niet?

Antwoord 5

Ik snap dat berichten over stijgende huren de wens voeden om met ingrijpende beleidsmaatregelen
de toegankelijkheid van het middenhuursegment te borgen. Ik vind het belangrijk dat
een huurwoning in het middenhuursegment een reële optie is voor mensen met een middeninkomen.
Tegelijkertijd vind ik het belangrijk dat fatsoenlijke investeerders in staat zijn
om redelijke rendementen te behalen; zij kunnen namelijk een belangrijke bijdrage
leveren aan de verdere ontwikkeling van het middenhuursegment.

Op 15 mei jl. heb ik uw Kamer een pakket gepresenteerd dat rechtdoet aan de bovenstaande
uitgangspunten. Naast het wettelijk vastleggen van de maximale huurprijsstijging voor
lopende contracten zal ik met de sector bespreken hoe men huurders meer inzicht kan
bieden in de wijze waarop de aanvangshuurprijs tot stand komt. Ik verwacht dit najaar
een convenant met afspraken hierover met uw Kamer te kunnen delen. Deze afspraken
kunnen vervolgens verankerd worden in wetgeving, zodat zij bindend worden voor de
gehele sector.

Verdergaande regulering van het middenhuursegment, bijvoorbeeld in de vorm van het
doortrekken van het Woningwaarderingsstelsel, schiet mijn doelstelling van excessen
tegengaan voorbij. Ik vrees dat dit de nieuwbouwproductie van middenhuurwoningen disproportioneel
zal verstoren, waarmee het de toegankelijkheid van dit huursegment op de lange termijn
schaadt.

Vraag 6

Bent u bereid om de puntentelling door te laten lopen voor woningen boven de huidige
huurgrens?

Antwoord 6

Zie de beantwoording van vraag 5.

Vraag 7

Bent u bereid om verhuurders van vrije sector woningen te verplichten om huurders
binnen een bepaalde termijn op de hoogte te brengen van huurverhoging?

Antwoord 7

Ik zal dit meenemen in de uitwerking van het wetsvoorstel over de maximering van de
jaarlijkse huurprijsstijging.

Vraag 8

Bent u bereid om huurders uit de vrije sector met een geschil dezelfde rechten toe
te kennen als huurders uit de sociale sector, zodat ook zij naar de huurcommissie
kunnen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 8

Ik zal dit punt eveneens meenemen in de uitwerking van het wetsvoorstel over de maximering
van de jaarlijkse huurprijsstijging.