Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over de evaluatie van de verhuurderheffing

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
5 juni 2020).

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Helft minder sociale huurwoningen door verhuurderheffing»1 en het rapport van Companen en Thesor dat hierin wordt genoemd2?

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de analyse dat het niet langer mogelijk is voor woningcorporaties om de verhuurderheffing
op te brengen uit huurverhoging, verkoop van bezit en bezuinigingen op de bedrijfslasten?
Zo ja, is dit volgens u een gunstige ontwikkeling? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 2

Het rapport van Companen en Thesor (in opdracht van Aedes, VNG en Woonbond) laat zien
dat de huren sinds 2018 slechts gematigd omhoog gaan, mede dankzij het Sociaal Huurakkoord
tussen Aedes en Woonbond, en dat het aantal woningen dat verkocht wordt door corporaties
daalt. In het rapport wordt mede op grond hiervan geconcludeerd dat de verhuurderheffing
niet (volledig) op te brengen valt uit verkopen, huurverhogingen en besparingen op
de bedrijfslasten. In lijn met de constatering in de Staat van de Corporatiesector
wordt gemeld dat de kasstromen teruglopen en dat dit effect kan hebben op investeringen.

De rapportage van Aedes, VNG en Woonbond gaat echter niet in op de heffingsverminderingen
in de verhuurderheffing. Deze hebben een significant financieel effect dat vooral
de komende jaren tot uiting komt. Alle voorlopige investeringsverklaringen die tot
en met 2019 zijn afgegeven hebben een termijn die uiterlijk in 2023 afloopt. Het gaat
hierbij om de heffingsverminderingen voor onder meer sloop, transformatie en nieuwbouw
en om de in 2019 ingevoerde heffingsvermindering voor verduurzaming. Dit zal in de
komende jaren effect hebben op de kasstromen.

Het rapport van Aedes, VNG en Woonbond concludeert dat corporaties nu al niet meer
kunnen investeren in nieuwbouw. Tot die conclusie wordt gekomen aan de hand van een
benadering waarin investeringen geen effect mogen hebben op de kasstromen. De huidige
– mede op kasstromen gebaseerde – financiële (leen)ruimte wordt daarmee buiten beschouwing
gelaten, terwijl die sectorbreed voldoende is om (extra) investeringen te doen. Er
is daarom geen aanleiding te denken dat corporaties nu al niet meer zouden kunnen
investeren. Wel herken ik dat de netto kasstromen afnemen en dat dit op termijn de
financiële ruimte zodanig kan beperken dat dit gevolgen heeft voor investeringen.
In dit verband verwijs ik naar het onderzoek naar aanleiding van de motie-Ronnes c.s.
(Kamerstuk 35 000-VII, nr. 52), waarin, in samenwerking met onder andere Aedes, in beeld wordt gebracht hoe de
opgaven en middelen van corporaties zich op de middellange en lange termijn tot elkaar
verhouden. Voor de zomer zal ik de resultaten hiervan aan uw Kamer doen toekomen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat als dit wél mogelijk zou zijn, het verhogen van de huren en
het verkopen van bezit onwenselijk zou zijn, omdat er een grote behoefte is aan betaalbare
huurwoningen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 3

Van belang is dat de corporatiesector hun maatschappelijke opgave kan blijven uitvoeren.
Daartoe behoort ook de betaalbaarheid en de realisatie van huurwoningen. Uit de meest
recente Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) blijkt dat corporaties
nog over voldoende middelen beschikken om op korte termijn invulling te geven aan
hun maatschappelijke opgaven, bovenop de al voorgenomen plannen die corporaties hebben
voor de periode tot en met 2023. Ook blijkt op basis van de huurenquêtes van Aedes
dat woningcorporaties de huren gematigd laten stijgen binnen de randvoorwaarden van
de maximale huursomstijging. De maximale huursomstijging is sinds dit jaar beperkt
tot inflatievolgend3.

Vraag 4

Deelt u de conclusie dat de verhuurderheffing heeft geleid tot een grote terugval
in de nieuwbouw van betaalbare huurwoningen? Zo ja, bent u bereid om de verhuurderheffing
te verlagen om het bouwen van betaalbare woningen te stimuleren? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 4

Het is evident dat door de verhuurderheffing woningcorporaties minder geld hebben
te besteden. Het is echter niet causaal vastgesteld dat enkel door de verhuurderheffing
de investeringen zijn gestokt. De conclusie deel ik daarom ook niet. Uit onder meer
de evaluatie van de verhuurderheffing uit 2016 en de rapportage over de verhuurderheffing
uit 2020 blijkt dat de corporaties meer hadden kunnen investeren binnen de financiële
kaders dan dat ze hebben gedaan. Dit wordt gesteund door de cijfers uit de IBW.

Ik vind het van belang dat corporaties door blijven bouwen, zeker ook in deze tijden
van corona. Hiervoor heb ik ook al meerdere stappen ondernomen.

Zo heb ik samen met de bouw- en technieksector, banken en brancheverenigingen de verklaring
Samen doorbouwen aan Nederland opgesteld.

Daarin zetten we alles op alles om aan de grote vraag naar woningen te voldoen en
verduurzamingsopgave van de bestaande bouw uit het klimaatakkoord te versnellen. Er
zijn afspraken gemaakt over het door laten gaan of versnellen van investeringen, vergunningverlening
en aanbestedingen. Zo moet voorkomen worden dat bouwprojecten vertragen of stil komen
te liggen. Daarnaast heb ik in mijn brief van 20 mei 2020 een pakket aan maatregelen
voorgesteld om te kunnen blijven doorbouwen tijdens de coronacrisis (Kamerstuk 32 847, nr. 650)

Ook helpen de vele aanvragen voor de heffingsvermindering voor nieuwbouw, die begin
dit jaar is opengesteld en per 1 juli gesloten wordt, bij het realiseren van woningen.
Het gaat om aanvragen voor zo’n 80 duizend woningen. Verhuurders hebben na indiening
van hun aanvraag 5 jaar de tijd om de woning te realiseren en de heffingsvermindering
daadwerkelijk te ontvangen. Samen met de nog openstaande aanvragen van de oude regeling
«heffingsvermindering nieuwbouw», die in 2018 werd gesloten, kunnen hiermee tot en
met 2025 122.000 woningen worden gerealiseerd. Zoals in vraag 2 reeds aangegeven,
zal ik voor de zomer de resultaten aan uw Kamer doen toekomen van het onderzoek naar
aanleiding van de motie-Ronnes c.s. (Kamerstuk 35 000-VII, nr. 52), waarmee in beeld wordt gebracht hoe de opgaven en middelen van corporaties zich
op de middellange en lange termijn tot elkaar verhouden. Bevindingen uit dit onderzoek
zullen betrokken worden bij de vormgeving van eventuele aanvullende maatregelen in
de verhuurderheffing.

Vraag 5

Begrijpt u de aarzeling van woningcorporaties om de grenzen van de financiële ratio’s
op te zoeken, omdat zij zichzelf hiermee failliet investeren? Zo ja, welke opties
worden er bekeken om woningcorporaties meer financiële ruimte te bieden?

Antwoord 5

Bij de presentatie van de uitkomsten van doorrekeningen van de IBW is steeds aangegeven
dat het rationeel kan zijn voor een woningcorporatie om enige marge aan te houden
op de WSW-normen voor de financiële ratio’s, zodat bij tegenvallende ontwikkelingen
de borgbaarheid van nieuwe investeringen niet in het geding komt. Dat laat onverlet
dat de IBW-doorrekeningen laten zien dat het overgrote deel van de corporaties extra
investeringsruimte heeft bovenop de eigen investeringsvoornemens. Daar komt bij dat
die voornemens gemiddeld ook maar voor ruwweg 2/3 deel worden gerealiseerd. Dat betekent
dat de meeste corporaties op korte termijn meer zouden kunnen investeren dan ze nu
doen. Op langere termijn kan dat heel anders liggen. Dat wordt in het kader van de
eerder genoemde motie-Ronnes c.s. nader onderzocht.

Vraag 6

Deelt u de analyse dat woningcorporaties nieuwbouw voor een belangrijk deel uit de
kasstroom moeten financieren, terwijl deze dermate onder druk staat door de verhuurderheffing
waardoor nieuwbouw in de toekomst onmogelijk wordt? Vindt u dat wenselijk in het licht
van de toegenomen woningnood?

Antwoord 6

Nee, die analyse deel ik niet helemaal. Door de zeer lage financieringsrente komen
de kasstromen bij nieuwbouw niet zwaar onder druk te staan op dit moment. Wel lopen
corporaties het risico dat er bij renteherziening na bijvoorbeeld 10 jaar een hogere
financieringsrente moet worden betaald, hetgeen mede de terughoudendheid bij corporaties
inzake het plegen van nieuwbouwinvesteringen zou kunnen verklaren. Hierbij merk ik
overigens op dat meer vermogende corporaties ook een deel van hun overtollige vermogen
kunnen aanwenden om investeringen te financieren.

Vraag 7

Wat is het effect geweest van de verhoging van de heffingsvrijevoet op de verdeling
van de heffing over commerciële partijen en corporaties? Kunt u aangeven welk deel
van de verhuurderheffing voorheen werd opgebracht door commerciële partijen, en welk
deel nadien?

Antwoord 7

Tot en met 2017 werd verhuurderheffing afgedragen door ongeveer 3300 verhuurders.
Vanaf 2018 is dit aantal gezakt naar 850 vanwege de stijging van de heffingsvrije
voet. Als gevolg hiervan is vooral het aantal niet-toegelaten instellingen die geen
verhuurderheffing meer betalen afgenomen. Van de heffingsplichtigen in 2018 is 40%
een toegelaten instelling, waar dit voorheen 12% was. Toegelaten instellingen droegen
in 2018 bij aan ongeveer 95% van de heffingsopbrengst. In 2017 was dit 93%. Dat het
aandeel in de opbrengst van de verhuurderheffing hoger is dan het aandeel dat toegelaten
instellingen uitmaken van het totaal aan heffingsplichtigen, heeft te maken met het
feit dat toegelaten instellingen gemiddeld een veel groter aantal woningen in bezit
hebben met een huur tot de liberalisatiegrens.

Vraag 8

Erkent u dat er niet langer sprake is van een gelijk speelveld tussen woningcorporaties
en commerciële partijen, omdat de belastingdruk bij corporaties veel groter is? Zo
ja, vindt u dat een wenselijke ontwikkeling?

Antwoord 8

Woningcorporaties hebben met dezelfde fiscale spelregels te maken als commerciële
partijen. Dus in die zin is er sprake van een gelijk speelveld. Wel worden van woningcorporaties
maatschappelijke (soms onrendabele) activiteiten verwacht, maar daar staat tegenover
dat corporaties daar compensatie voor kunnen krijgen, zoals een lagere financieringsrente
door de overheidsachtervang bij borging door het WSW.

Vraag 9

In het licht van de instortende bouw en de almaar toenemende woningnood, bent u van
mening dat we ons het nogmaals mislopen van 100.000 betaalbare huurwoningen kunnen
verloven? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom gaat u niet over tot het verder verlagen van
de verhuurderheffing voor woningcorporaties die nieuwbouw plegen?

Antwoord 9

Het is zeer van belang dat in Nederland gebouwd blijft worden. In het antwoord op
vraag 4 geef ik aan welke initiatieven ik hier heb genomen om de komende jaren door
te blijven bouwen, zoals de heffingsvermindering nieuwbouw waarmee er 80.000 woningen
in de komende 5 jaar gebouwd kunnen worden. Overigens wordt in het rapport van Companen
en Thesor ten onrechte aangegeven dat zonder verhuurderheffing ruim 90.000 woningen
extra zouden zijn gebouwd. De extra financiële ruimte betekent weliswaar dat dit financieel
gezien mogelijk zou zijn, maar andere beperkingen zouden de bouw van deze woningen
in de weg kunnen zitten. Zo blijkt ook nu de realisatiegraad van de voorgenomen investeringen
van corporaties te zitten op maximaal 65–70%.

Vraag 10

Kunt u de beleidsdoelstellingen van de verhuurderheffing uiteenzetten, en een onderbouwing
geven van de wijze waarop de verhuurderheffing daaraan bijdraagt?

Antwoord 10

Zoals in de inleiding van de rapportage verhuurderheffing, die op vrijdag 29 mei aan
de Tweede Kamer is gestuurd, staat geschreven is het doel van de verhuurderheffing
geweest om inkomsten te genereren, waarbij de opbrengst zou oplopen tot € 1,7 miljard
in 2017. In 2019 bedroeg de opbrengst van de verhuurderheffing € 1.688 miljoen.