Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over 65 miljard euro aan schade door verzakkende huizen

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
21 april 2020). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 2282.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Verzakking vastgoed veroorzaakt 65 miljard
euro schade»?1

Antwoord 1

Ja

Vraag 2

Klopt het dat de kosten van funderingsonderzoek en -herstel kunnen oplopen tot 100.000
euro per woning? Kunt u aangeven welke factoren invloed hebben op de kosten? Welke
mogelijkheden zijn er om kosten te besparen?

Antwoord 2

De kosten voor funderingsonderzoek- en herstel zijn gelieerd aan het aantal vierkante
meters grondgebonden oppervlak van een woning. Gemiddeld wordt een richtprijs van
1.000 euro per m2 voor herstel aangehouden. Bij woningen met een groter grondoppervlak kunnen de kosten
daardoor oplopen tot het genoemde bedrag.

Funderingsherstel is op dit moment arbeidsintensief maatwerk. Daarnaast is het aantal
bedrijven gespecialiseerd in funderingsherstel beperkt, terwijl de werkvoorraad hoog
is. Dit creëert krapte. De ontwikkeling van nieuwe, minder arbeidsintensieve methoden
komt daarbij (nog) niet of nauwelijks door marktwerking tot stand. Projecten met meerdere
eigenaren moeten bij voorkeur collectief worden aangepakt. Dit kost tijd en middelen
voor voorbereiding en procesbegeleiding. Het stimuleren van innovatie op het gebied
van funderingsherstelmethoden kan leiden tot een kostenreductie of preventieve methoden.
BZK heeft eerder bijgedragen aan het onderzoeken van preventiemethoden in de vorm
van digitale monitoring en signalering, en tegengaan van bacteriële aantasting. Op
dit moment bezie ik hoe innovatie en kostenreductie met een uitvraag in het kader
van de SBIR-regeling («Small Business Innovation Research») gestimuleerd kan worden.

Vraag 3

Hoe gaat u bevorderen dat eigenaren tijdig onderzoek laten doen en overgaan tot herstel?
Hoe voorkomt u dat individuele eigenaren een onderzoek naar funderingsproblematiek
vertragen?

Antwoord 3

Ik zet mij al enige tijd in voor de bevordering van onderzoek en herstel. Ten eerste
door de ontwikkeling van de «Landelijke viewer indicatieve aandachtsgebieden funderingsproblematiek».
Deze viewer biedt op postcodeniveau inzicht in de mate van noodzakelijke aandacht
en waakzaamheid waar het de fundering betreft en wordt dagelijks gemiddeld 2.000 maal
geraadpleegd. Daarnaast financier ik het Landelijk Funderingsloket, welke momenteel
uitgevoerd wordt door het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) waar
onder andere woningeigenaren met potentiële funderingsproblemen terecht kunnen voor
informatie over de aanpak van onderzoek en herstel. En ik heb in 2019 een Rijksprogramma
Aanpak Funderingsproblematiek (RPAF) gestart. De uitvoering van dit programma is belegd
bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en draagt bij aan de ontwikkeling,
verzameling en deling van kennis met professionele partijen die een rol kunnen spelen
in de aanpak van de problematiek: lokale overheden en woningcorporaties.

Bewoners kunnen individueel onderzoek doen maar het is altijd beter bloksgewijs samen
te werken. Voor gemeenten en woningeigenaren zijn brochures beschikbaar over een effectieve
aanpak en worden netwerkbijeenkomsten en congressen georganiseerd. Een aantal gemeenten
met excessieve problemen ondersteunt bewoners actief, bijvoorbeeld met bemiddeling
tussen buren als ze er samen niet uitkomen, of subsidieert onderzoek. Bij onderzoek
wordt veelal de voorwaarde gesteld dat de onderzoeksresultaten dan ook publiek mogen
worden gemaakt. Deze intensievere benadering en werkwijze heeft tot doel te voorkomen
dat onderzoek wordt uitgesteld en er een gevaarlijke woonsituatie ontstaat. Bij gemeenten
ligt de verantwoordelijkheid te handhaven op gevaarlijke en overlastgevende woonsituaties.
De Woningwet biedt hiervoor de basis en gemeenten worden hierover mede vanuit het
RPAF geïnformeerd.

Vraag 4

Onder verwijzing naar uw antwoorden op eerder gestelde schriftelijke vragen over dit
onderwerp2, kunt u de stelling onderbouwen dat de meeste eigenaren voldoende middelen kunnen
aantrekken om funderingen te herstellen? Op welke gegevens baseert u die conclusie?

Antwoord 4

Deze onderbouwing vergt een categorisering van woningeigenaren. Ten eerste is een
groot deel van de woningen in bezit van woningcorporaties. Deze categorie woningeigenaren
kan het noodzakelijk onderhoud in de vorm van funderingsherstel opnemen in de reguliere
onderhoudsplanning en daaraan gekoppelde financiële planning.

Daarnaast is er de categorie appartementsrechtshouders, welke verenigd zijn in verenigingen
van eigenaren (VVE). De appartementsrechtshouders bouwen doorgaans door inleg van
maandelijkse bijdragen in deze VVE een onderhoudsreserve op voor grootschalig onderhoud
aan het pand zoals bijvoorbeeld noodzakelijk herstel van de fundering. Zoals eerder
uitgelegd is er een relatie tussen het aantal vierkante meters grondgebonden oppervlak
van een pand en de kosten voor het herstel. Appartementsrechtseigenaren delen met
meerdere eigenaren het grondgebonden oppervlak. Ook de kosten voor funderingsherstel
worden gedeeld.

Tot slot is er de categorie particuliere woningeigenaren die zelf de gehele verantwoordelijkheid
draagt voor onderhoud van de woning. Voor deze categorie geldt dat er, indien het
zelf opgebouwde vermogen ontoereikend is, reguliere financiële producten beschikbaar
zijn. Zo kan een eigenaar een persoonlijke lening afsluiten mits het inkomen toereikend
is. Het verhogen van de oorspronkelijke hypothecaire lening kan ook uitkomst bieden,
mits de waarde van het onderpand in verhouding blijft tot de hoogte van de lening
en het inkomen toereikend is. Wat rest is een relatief kleine groep woningeigenaren
waarop voorgaande categorieën en financieringsmethoden niet van toepassing zijn. Hiervoor
is het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF).

Vraag 5

Hoeveel gemeenten hebben inmiddels een samenwerkingsovereenkomst gesloten met fondsen
voor funderingsherstel? Onder welke voorwaarden komen eigenaren in aanmerking voor
een lening?

Antwoord 5

Er zijn 4 gemeenten die inmiddels een samenwerkingsovereenkomst met het Stichting
FDF hebben gesloten: Rotterdam, Zaanstad, Gouda en Haarlem.

De lening kan alleen worden gebruikt voor urgent herstel van de fundering en herstel
van cascodelen (bijvoorbeeld scheuren, metselwerk, kozijnen, rechtzetten en vijzelen
van casco), waarvan de schade veroorzaakt is door de slechte fundering. Voor de precieze
voorwaarden verwijs ik naar de website van het fonds www.funderingsherstelfonds.nl

Vraag 6

Zijn verkopers verplicht (risico’s op mogelijke) funderingsschade te melden bij de
verkoop van hun woning? Acht u een dergelijke verplichting verstandig?

Antwoord 6

Bij wisseling van eigenaar van roerende zaken geldt dat de verkopende partij verplicht
is bekende gebreken te melden en dat de aankopende partij een onderzoeksplicht heeft.
Een gebrek aan de fundering valt onder deze beide verplichtingen. Daarnaast is de
taxateur van het pand verplicht in het taxatierapport een paragraaf op te nemen over
de staat van de fundering.

Vraag 7

In welke gemeenten is de funderingsproblematiek het gevolg van een laag grondwaterpeil?
Kunt u aangeven op welke wijze relevante overheden de schade aan funderingen hebben
gewogen bij de keuze voor een laag grondwaterpeil? Welk belang woog in dit geval zwaarder?
Acht u die afweging verantwoord in het licht van de hoge kosten?

Antwoord 7

De viewer indicatieve aandachtgebieden funderingsproblematiek, geeft op de kaart weer
in welke gemeenten woningen staan die mogelijk gefundeerd zijn op houten funderingspalen.
Deze waarschijnlijkheid is gebaseerd op het bouwjaar van de panden en de bodemsoort.
Alle houtfunderingen zijn gevoelig voor aantasting door schimmels indien het hout
in contact komt met zuurstof ten gevolge van lage grondwaterstanden. Overigens kan
een laag grondwaterpeil voor sommige woningeigenaren, bijvoorbeeld wanner sprake is
van ondiepe funderingen juist nodig zijn om geen natte voeten te krijgen bij bodemdaling.

Omdat het proces zich ondergronds afspeelt, is het onmogelijk aan te geven waar aantasting
door schimmels al gaande is en waar het bij een risico blijft.

Bij beantwoording van deze vraag is het van belang te weten dat jurisprudentie bevestigt
dat woningeigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwaterniveau onder hun
eigen woning. Voor woningeigenaren bestaat er een methode om zelf, lokaal, de grondwaterstand
te manipuleren teneinde blootstelling van de palen aan zuurstof te voorkomen. Deze
zogenaamde drainage-infiltratie-systemen worden in diverse Rotterdamse wijken al toegepast.
Ondanks het feit dat de verantwoordelijkheid voor de grondwaterstand onder de woning
bij de woningeigenaar zelf ligt, vind ik dat overheden de morele verplichting dragen
om mogelijke impact op funderingen mee te wegen bij het nemen van besluiten over grondwaterstanden.
Het Rijksprogramma informeert dan ook waterschappen en gemeenten over de potentiële
gevolgen van lage grondwaterstanden op houten paalfunderingen. Overigens hangt een
laag grondwaterpeil niet altijd samen met overheidshandelen. Tijden van droogte kunnen
hier nadrukkelijk ook invloed op hebben.

Vraag 8

Klopt het dat de totale kosten van het herstel aan funderingen 65 miljard euro bedragen?
Zo nee, hoe groot is de schade wel? Kunt u een onderbouwing geven voor hoogte van
de totale schadepost? Komen deze kosten volledig voor rekening van de huidige eigenaren?

Antwoord 8

Het genoemde bedrag van 65 miljard is gebaseerd op funderingsherstel van 1 miljoen
woningen met gemiddelde herstelkosten van € 65.000 per woning. Zoals in antwoord op
eerdere kamervragen aangegeven3 liggen de schattingen over het aantal woningen met funderingsproblematiek tussen
de 550.000 en 1.000.000 woningen. Bijna alle factoren die een rol spelen bij funderingsproblematiek
zijn onzeker. Veel gegevens zijn niet landelijk beschikbaar en gebaseerd op een inschatting.
Vandaar ook dat we spreken over «indicatieve aandachtsgebieden funderingsproblematiek».
Er is bijvoorbeeld geen landelijk inzicht welk pand welke type fundering heeft. Ook
op welke diepte de houten paalfunderingen zich bevinden is niet landelijk (op detailniveau)
bekend. Grondwaterstanden zijn afhankelijk van neerslag en klimaatscenario’s en worden
niet voor niets scenario’s genoemd. En het is dus ook onbekend bij welke panden er
reeds schade is. Bovendien zijn er naast droogte nog andere factoren die voor aantasting
van funderingen kunnen zorgen.

In mijn brief van 3 december 20194 heb ik aangegeven op welke wijze wij meer inzicht proberen te krijgen in de omvang
van de funderingsproblematiek.

Een woningeigenaar is inderdaad zelf verantwoordelijk voor het noodzakelijk onderhoud
aan de woning. Dit geldt voor de fundering evenzeer als voor bijvoorbeeld het dak.
In sommige gevallen bieden gemeenten ondersteuning in de vorm van bijvoorbeeld procesbegeleiding
en bijdragen voor onderzoekskosten.

Vraag 9

Wat gaat u eraan doen om te voorkomen dat schades verder toenemen en de ellende nog
verder wordt vergroot?

Antwoord 9

In de beantwoording van vraag 3 heb ik aangeven wat ik doe om schade als gevolg van
funderingsproblematiek zoveel mogelijk te voorkomen.