Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Smeulders en Snels over de bedreiging van de publieke taak van woningcorporaties

Antwoord van Minister van Veldhoven-van der Meer (Milieu en Wonen) (ontvangen 2 maart
2020).

Vraag 1

Bent u bekend met de «Staat van de corporatiesector 2019» en het opiniestuk hierover
van emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn waarin hij betoogt dat de daling
van de nettokasstroom de publieke taak van woningbouwcorporaties bedreigt?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat het merendeel van de «winst» van woningbouwcorporaties het gevolg is
van de waardestijging van woningen die in feite niet gerealiseerd wordt en daarom
ook niet beschikbaar is om nieuwe activiteiten te ondernemen? Kunt u dit cijfermatig
en per woningmarktregio nader toelichten?

Antwoord 2

Ja, dat klopt. Dat heb ik ook aangegeven in mijn brief van 31 januari. In 2018 bedroeg
de winst in de corporatiesector € 33,12 miljard, waarvan € 30,17 miljard vanwege (niet-gerealiseerde)
waardeveranderingen vastgoed en € 2,95 miljard winst uit activiteiten. Per woningmarktregio
gaat het om de volgende bedragen:

Woningmarktregio

Winst (€ miljoen)

waarvan door waardeveranderingen vastgoed (€ miljoen)

Amersfoort / Noord-Veluwe / Zeewolde

474

456

Arnhem / Nijmegen

1.161

1.079

Drechtsteden / Hoekse Waard

513

475

Food Valley

679

643

Fryslân

777

742

Groningen / Drenthe

844

724

Haaglanden / Midden-Holland / Rotterdam

7.569

6.982

Holland Rijnland

997

935

Limburg

1.377

1.215

Metropoolregio Amsterdam

8.599

7.798

Metropoolregio Eindhoven

1.365

1.221

Noord-Holland Noord

618

516

Noordoost Brabant

885

796

Oost Nederland

1.083

981

U16

2.625

2.403

West-Brabant / Hart van Brabant

1.582

1.468

Woongaard

575

490

Zeeland

189

143

Zwolle – Stedendriehoek

1.204

1.104

Hierbij merk ik op dat het voor corporaties om nieuwe activiteiten te ondernemen relevant
is hoeveel additionele ruimte zij hebben binnen de wettelijke financiële ratio’s.
Jaarlijks informeer ik uw kamer hoeveel additionele investeringsruimte (bovenop de
voorgenomen investeringsprogramma’s) corporaties naar schatting hebben. De laatste
raming (2 oktober 2019 naar de Kamer gezonden) van deze zogeheten Indicatieve Bestedingsruimte
Woningcorporaties bedroeg ca. € 29 miljard.

Vraag 3

Klopt het dat een belangrijke reden dat woningbouwcorporaties zo weinig bouwen is
dat ze daarop een fors verlies lijden? Kunnen woningbouwcorporaties volgens u ondanks
de afnemende verdiencapaciteit op korte en lange termijn blijven voldoen aan hun publieke
taak? Op basis waarvan verwacht u dat woningbouwcorporaties meer nieuwbouw gaan realiseren
zolang leningen een verlies opleveren dat niet meer uit de nettokasstroom kan worden
gedekt?

Antwoord 3

Het netto aanvangsrendement voor een sociale nieuwbouwwoning werd door Ortec Finance
in de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW2019) in oktober 2019 vastgesteld
op 1,77% van de investeringskosten. Dit percentage is gebaseerd op de gangbare praktijk.
De rentemaxima voor geborgde leningen van 20 jaar of langer voor sociale nieuwbouw
zijn momenteel 1%, ruim lager dan 1,77%. Dat betekent dat ook bij sociale nieuwbouw
de kasstromen gemiddeld genomen positief zijn op dit moment en er dus geen compensatie
uit kasstromen van bestaand bezit hoeft plaats te vinden voor sociale nieuwbouw. De
financiële ratio’s laten daarnaast zien dat er ruimte is voor extra investeringen
bovenop de eigen voornemens, die ook maar in beperkte mate (62%) worden gerealiseerd.

Zoals ik in mijn aanbiedingsbrief bij de Staat van de Corporatiesector heb aangegeven
kunnen aan de achterblijvende realisaties meerdere oorzaken ten grondslag liggen,
zoals oplopende bouwkosten, tekort aan locaties, trage gemeentelijke procedures en
hoge bouweisen, tekort aan productiecapaciteit en verminderde financiële haalbaarheid
van de projecten. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) zal, zoals eveneens aangegeven
in de aanbiedingsbrief, in haar governancetoezicht in pilots de oorzaken van achterblijvende
bouwrealisaties nader bezien.

Om te kunnen beoordelen of corporaties hun maatschappelijke opgaven op termijn in
financiële zin geheel kunnen realiseren, moeten de maatschappelijke opgaven eenduidig
(gekwantificeerd) in beeld zijn gebracht. Om te kunnen beoordelen of corporaties op
lange termijn aan de volkshuisvestelijke opgaven kunnen voldoen, is inzage vereist
in de maatschappelijke opgaven afgezet tegen de financiële ontwikkeling. In de ene
regio kunnen de grenzen eerder worden bereikt dan in de andere. In het onderzoek naar
opgaven en middelen naar aanleiding van de motie Ronnes, waarvan de Kamer voor de
zomer de resultaten kan verwachten, zal dit nader worden bezien.

Vraag 4

Bent u het eens met de stelling dat er beter gekeken kan worden naar de nettokasstroom
om inzicht te krijgen in de financiën van woningbouwcorporaties? Hoe beoordeelt u
het feit dat deze nettokasstroom in 2018 met 22% is gedaald?

Antwoord 4

De netto-kasstroom is een belangrijke indicator van de financiële positie van woningcorporaties,
maar dat is de vermogenspositie ook. In de financiële ratio’s van de Aw en het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw (WSW) wordt dan ook naar beiden gekeken. De daling van de netto-kasstroom
met 22% is fors, maar tegelijkertijd constateer ik dat de financiële ratio’s in de
sector ook in 2018 nog ruim voldoende waren.

Vraag 5

Verwacht u ook dat door de implementatie van ATAD1 de nettokasstroom in 2019 nog verder
gedaald is dan in 2018?

Antwoord 5

Ik sluit dat niet uit, maar ik wil daar niet op vooruit lopen. In de genoemde doorrekening
naar aanleiding van de motie Ronnes wordt het effect van ATAD1 op de Vpb-afdracht
van corporaties meegenomen, evenals de effecten van een tariefsverlaging in de verhuurderheffing
sinds 2019 en, vanaf 2020, een extra heffingsaftrek voor betaalbare nieuwbouw. Daarnaast
zal de fiscale druk op corporaties, inclusief de effecten van ATAD1 en andere beleidsmaatregelen,
periodiek worden bezien, zoals eerder door de Staatssecretaris van Financiën aan uw
kamer toegezegd bij de schriftelijke beantwoording van vragen over het WGOI-pakket
Belastingplan 2020.

Vraag 6

Deelt u de opvatting dat de oorzaken van de dalende nettokasstroom grotendeels buiten
de invloedssfeer liggen van woningbouwcorporaties, vanwege de verhuurderheffing en
de stijgende vennootschapsbelasting? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 6

Ten dele. De toename van de onderhoudslasten verklaart ongeveer de helft van de daling
van de netto kasstroom, namelijk € 173 van de

€ 344 daling per verhuureenheid. Daarnaast heeft het gematigde huurbeleid waar de
sector met het eigen Sociaal Huurakkoord invulling aan heeft gegeven, geleid tot een
zeer beperkte opwaartse potentie in inkomsten.

Vraag 7

Deelt u de oproep om «dood kapitaal» over te hevelen van de commerciële naar de sociale
takken via een uitkering van dividend? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 7

Corporaties dienen hun middelen in te zetten voor de volkshuisvesting. Door de Aw
is geconstateerd dat corporaties investeringscapaciteit in de niet-DAEB onbenut laten.
Daarbij gaat het om ca. € 5 miljard aan financiële middelen, waarvoor corporaties,
na «dividend»-uitkering aan de DAEB, voor bijna € 7 miljard aan sociale huurwoningen
zouden kunnen bouwen. Ook kunnen ze er voor kiezen om deze middelen niet over te hevelen
naar de DAEB, maar aan te wenden voor de bouw van middeldure huurwoningen. In dat
geval kan er voor maximaal € 9 miljard aan middeldure huurwoningen worden gebouwd.
Ik deel dan ook de oproep van de Aw dat corporaties in overleg met hun lokale partners
een visie moeten ontwikkelen hoe zij dit vermogen gaan inzetten. Het bouwen en verhuren
van middeldure huurwoningen behoort ook tot de toegestane werkzaamheden van corporaties.
Onlangs heb ik met de vereenvoudigde marktverkenning een voorstel gedaan om de bouwprocedures
van niet-DAEB-woningen te versoepelen.

Vraag 8

Welke aanvullende maatregelen gaat het kabinet, mede op basis van de «Staat van de
corporatiesector 2019», nemen om eraan bij te dragen dat er genoeg betaalbare huurhuizen
bij komen voor huishoudens met lage- en middeninkomens?

Antwoord 8

Zoals ik in mijn aanbiedingsbrief bij de Staat van de Corporatiesector heb aangegeven
wil ik primair dat lokale prestatieafspraken een meer bindend karakter krijgen voor
iedereen die een rol heeft bij de totstandkoming van die afspraken en daarmee dus
ook het nakomen van die afspraken. Ik ga in overleg met VNG en Aedes bezien hoe dit
uitgangspunt concreet vorm kan krijgen.

Toelichting:

Deze vragen dienen ter aanvulling op eerdere vragen terzake van het lid Nijboer (PvdA),
ingezonden 6 februari 2020 (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 1878).