Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over het bericht dat de financiële positie van woningcorporaties hun publieke taak bedreigt

Antwoord van Minister van Veldhoven-van der Meer (Milieu en Wonen) (ontvangen 2 maart
2020).

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Sterke daling van de nettokasstroom bedreigt
de publieke taak van woningcorporaties»?1

Antwoord

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de nettokasstroom van de corporatiesector met 22 procent is gedaald,
als gevolg van de verhuurderheffing, en de stijging van de venootsschapsbelasting?

Antwoord 2

Uit de Staat van de Corporatiesector die de Autoriteit woningcorporaties heeft opgesteld
en onlangs naar uw Kamer is gestuurd is onderstaande ontwikkeling van de netto-kasstromen
opgenomen.

€ per verhuureenheid

2017

2018

huur

6.275

6.349 (= + € 74)

nettobedrijfslasten

– 1.105

– 1.134 (= – € 29)

onderhoud

– 1.596

– 1.769 (= – € 173)

rentelasten

– 1.266

– 1.239 (= + € 27)

verhuurderheffing

– 618

– 685 (= – € 67)

vennootschapsbelasting

– 84

– 202 (= – € 118)

overige

– 62

– 120 (= – € 58)

Totaal netto-kasstroom

1.544

1.200 (= – € 344)

De totale netto-kasstroom is ook in 2018 ruim positief met een nominaal niveau dat
iets boven dat van 2014 lag. Uit de tabel blijkt dat het totale netto kasstroomsaldo
met € 344 ofwel circa 22% is gedaald in 2018 ten opzichte van 2017. De toename van
de onderhoudslasten (€ 173) heeft hierin het grootste aandeel, gevolgd door de toename
van de vennootschapsbelasting (€ 118) en de toename van de verhuurderheffing (€ 67).
Daarbij wordt tevens opgemerkt dat de stijging van de kasstromen uit huurinkomsten
met € 74 ofwel ca. 1,2% bij een inflatie (CPI) van 1,7% relatief beperkt was door
het gematigde huurbeleid dat corporaties hebben gevoerd.

Vraag 3

Wat is het verband tussen dalingen van de nettokasstroom en het vermogen van woningcorporaties
om te investeren in betaalbare nieuwbouw, op de korte en lange termijn?

Antwoord 3

Een dalende netto-kasstroom heeft een negatief effect op de maximale ruimte om te
investeren in betaalbare nieuwbouw. Dat laat onverlet dat de financiële ratio’s voor
de kasstromen en de vermogenspositie in de sector ook in 2018 nog ruimschoots voldoende
waren. De rentedekkingsgraad ICR was gemiddeld 1,9 bij een norm van minimaal 1,4 en
de verhouding tussen de aangegane leningen en de beleidswaarde van het bezit (Loan
to Value) was 50,4% bij een norm van maximaal 75%. Ook de op 2 oktober 2019 aan de
Kamer gezonden Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW2019)2 laat een investeringsruimte zien voor sociale nieuwbouw van ca. € 29 miljard. Deze
ruimte bestaat bovenop de eigen nieuwbouwvoornemens die volgens de Staat van de Corporatiesector
slechts voor 61% gehaald worden (realisatie 2018). Zolang de eigen voornemens niet
worden gehaald en er daarnaast nog voor € 29 miljard extra ruimte is, kan niet worden
gesproken van een rechtstreeks verband tussen de daling van de netto-kasstroom en
de achterblijvende nieuwbouw.

Of de sector de opgaven op middellange en lange termijn aan kan wordt, zoals gezegd
in de aanbiedingsbrief bij de Staat van de Corporatiesector, momenteel onderzocht
naar aanleiding van de motie Ronnes. Daarbij merk ik op dat de maatschappelijke opgaven
als zodanig nog niet eerder volledig gekwantificeerd in beeld zijn gebracht. Om te
kunnen beoordelen of corporaties op langere termijn aan de volkshuisvestelijke opgaven
kunnen voldoen, is inzage vereist in de maatschappelijke opgaven afgezet tegen de
financiële ontwikkeling. Voor de zomer kan de Kamer de resultaten van dit onderzoek
verwachten.

Vraag 4 en 5

Bent u met de auteur van mening dat corporaties weinig nieuwbouwplannen realiseren
omdat zij forse verliezen leiden op nieuwbouwprojecten als gevolg van gestegen bouwkosten,
de verhuurderheffing en het passende huurniveau? Zo nee, waarom niet?

Ziet u net als de auteur dat een dalende nettokasstroom ervoor zorgt dat het lastiger
wordt om verliezen op nieuwbouwwoningen te compenseren, en dat dit de nieuwbouw van
betaalbare woningen verder afremt? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 4 en 5

Het netto-aanvangsrendement voor een sociale nieuwbouwwoning werd door Ortec Finance
in de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW2019)3 in oktober 2019 vastgesteld op 1,77% van de investeringskosten. Dit percentage is
gebaseerd op de gangbare praktijk. De rentemaxima voor geborgde leningen van 20 jaar
of langer voor sociale nieuwbouw zijn momenteel circa 1%, ruim lager dan 1,77%. Dat
betekent dat ook bij sociale nieuwbouw de kassstromen positief zijn op dit moment
en er dus gemiddeld genomen geen compensatie uit kasstromen van bestaand bezit hoeft
plaats te vinden voor sociale nieuwbouw.

Vraag 6

Bent u met de Autoriteit woningcorporaties van mening dat het «door de afnemende verdiencapaciteit...
onzeker [is] of corporaties op korte en lange termijn in voldoende mate kunnen blijven
voldoen aan hun publieke taak»? Zo nee waarom niet?

Antwoord 6

Om te kunnen beoordelen of corporaties hun maatschappelijke opgaven op termijn in
financiële zin geheel kunnen realiseren, moeten de maatschappelijke opgaven eenduidig
(gekwantificeerd) in beeld zijn gebracht. Om te kunnen beoordelen of corporaties op
lange termijn aan de volkshuisvestelijke opgaven kunnen voldoen, is inzage vereist
in de maatschappelijke opgaven afgezet tegen de financiële ontwikkeling. In de ene
regio zullen de grenzen wellicht eerder worden bereikt dan in de andere. In het genoemde
onderzoek naar aanleiding van de motie Ronnes wordt dit dan ook onderzocht.

Vraag 7

Wat vindt u van de suggestie van de Autoriteit woningcorporaties om dividend uit te
laten keren door de DAEB-tak aan de niet-DAEB-tak, omdat daarmee meer betaalbare woningen
kunnen worden gebouwd? Wat betekent dit voor de bouw van de meest betaalbare woningen?

Antwoord 7

Corporaties dienen hun middelen in te zetten voor de volkshuisvesting. Door de Aw
is geconstateerd dat corporaties investeringscapaciteit in de niet-DAEB-tak onbenut
laten. Daarbij gaat het om circa € 5 miljard aan financiële ruimte, waarvoor corporaties,
na een «dividend»-uitkering aan de DAEB-tak, voor bijna € 7 miljard aan sociale huurwoningen
zouden kunnen bouwen. Hierbij wordt opgemerkt dat dit geen «geld op de plank» betreft
maar «leenvermogen» op basis van financiële ratio’s. Het betekent dus dat corporaties
voor deze dividenduitkering aan de DAEB ongeborgde financiering moeten aantrekken
in de niet-DAEB. Ook kunnen ze er voor kiezen om dit leenvermogen aan te wenden voor
de bouw van middeldure huurwoningen in de niet-DAEB zelf. In dat geval kan er voor
maximaal € 9 miljard aan middeldure huurwoningen worden gebouwd. Ik deel dan ook de
oproep van de Aw dat corporaties in overleg met hun lokale partners een visie moeten
ontwikkelen hoe zij dit vermogen gaan inzetten. Het bouwen en verhuren van middeldure
huurwoningen behoort ook tot de toegestane werkzaamheden van corporaties. Onlangs
heb ik met de vereenvoudigde marktverkenning een voorstel gedaan om de bouwprocedures
van niet-DAEB-woningen te versoepelen.

Vraag 8

Heeft tevens kennis genomen van het bericht «Er is wel geld voor sociale huurwoningen»?4

Antwoord 8

Ja.

Vraag 9

Hoe verhoudt de analyse in «De Staat van de Corporatiesector», dat niet langer vooral
de vermogenspositie grenzen stelt aan de investeringsmogelijkheden van woningcorporaties,
maar de verhoudingen in de kasstromen – die onder druk staan – zich tot de uitspraak
van toezichthouder Van Nieuwamerongen dat corporaties voldoende geld in kas hebben
om nieuwe woningen te bouwen?

Antwoord 9

Tot op heden was bij de beoordeling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
van de vermogensratio LtV (loan to value, verhouding lening en onderpand) vaak de
meest beperkende factor bij het bepalen van de financiële ruimte om te lenen bij corporaties.
In de Staat van de Corporatiesector wordt geconstateerd dat de lagere kasstromen ertoe
leiden dat de kastroomratio ICR (interest coverage ratio, verhouding rentebetalingen
en operationele inkomsten) in een meer evenwichtige verhouding komt te staan met de
LtV als beperkende factor. Dat wil niet zeggen dat corporaties te weinig financiële
mogelijkheden hebben om nieuwe woningen te bouwen. De IBW20195 liet in oktober vorig jaar een additionele investeringsruimte voor sociale nieuwbouw
zien van € 29 miljard, bovenop de totale reeds ingerekende investeringsvoornemens.
De IBW drukt uit hoeveel naar schatting additionele investeringsruimte er is, binnen
de wettelijke financiële ratio’s die gelden voor corporaties.

Vraag 10

Kunt u reageren op de uitspraak van toezichthouder Van Nieuwamerongen dat woningcorporaties
«om onverklaarbare redenen» geld voor nieuwbouwwoningen hebben gebruikt om leningen
af te lossen? Hoe verhoudt dit zich tot de analyse van dezelfde toezichthouder dat
woningcorporaties in bepaalde regio’s 70 procent van hun nieuwbouwvoornemens realiseren,
terwijl «voor een ander deel van de corporaties de druk van de afnemende verdiencapaciteit
te groot [zal] kunnen worden»?

Antwoord 10

In de Staat van de Corporatiesector wordt geconstateerd dat de sector sinds 2014 per
saldo voor € 6 miljard aan leningen heeft afgelost. Dat geld had in principe ook ingezet
kunnen worden voor nieuwbouw. Dat staat los van de afnemende verdiencapaciteit van
de sector.

Waarom de ene regio een groter deel van zijn voornemens realiseert dan de andere is
niet duidelijk. Het zijn ook niet steeds dezelfde regio’s die een hoger percentage
realiseren. Ook blijkt dat in 2018 woningcorporaties gemiddeld in alle regio’s nog
ruimschoots aan de financiële normen ICR en LtV voldeden. De verschillen in financiële
investeringsruimte op middellange en lange termijn worden in kaart gebracht in het
onderzoek naar aanleiding van de motie-Ronnes.

Vraag 11

Hoe verklaart u de achterblijvende investeringen door woningcorporaties in middeldure
huurwoningen?

Antwoord 11

De programmering van woningcorporaties voor nieuwbouw in middeldure huurwoningen is
niet erg groot. Als wordt gekeken naar de nieuwbouwvoornemens voor de periode 2019–2023
dan gaat het om ca. 4.400 niet-DAEB woningen tegen ca. 125.500 DAEB-woningen. Hoewel
de financiële mogelijkheden in de niet-DAEB-tak relatief groot zijn (zie vraag 7)
en de verhuurderheffing niet van toepassing is op vrijesectorwoningen, blijken corporaties
zich primair te richten op hun kerntaken in de sociale nieuwbouw en sociale verhuur.
De aangekondigde vereenvoudigde marktverkenning zal het voor corporaties gemakkelijker
maken om te investeren in middeldure huurwoningen. Bij gesprekken over de Woondeals
breng ik de noodzaak om te investeren in middenhuur onder de aandacht.

Vraag 12

Waarom gaat u in uw brief over de Staat van de Corporatiesector slechts in op een
van de mogelijke verklaringen voor de achterblijvende realisatie van nieuwbouwvoornemens,
en niet de overige verklaringen die ook in het rapport genoemd worden? Gaat u die
verklaringen, zoals afnemende verdiencapaciteit door een stijgende verhuurderheffing,
vennootschapsbelasting en ATAD, eveneens serieus onderzoeken?6

Antwoord 12

Zoals ik in vraag 3 heb aangegeven is de financiële positie van de sector nog dusdanig
goed dat daar, incidentele uitzonderingen daargelaten, niet de achterblijvende realisaties
aan kunnen worden geweten. In mijn brief over de Staat van de Corporatiesector ga
ik overigens uitvoerig in op de financiële situatie van de corporatiesector. Daarbij
heb ik tevens aangegeven dat er meerdere oorzaken ten grondslag kunnen liggen aan
achterblijvende realisatie van nieuwbouw en dat de Aw hier in haar toezicht door middel
van pilot-studies aandacht aan zal geven, zodat er meer duiding van deze oorzaken
kan komen. De afnemende verdiencapaciteit en de fiscale ontwikkelingen vormen een
integraal onderdeel van het langetermijnonderzoek naar opgaven en middelen van de
sector naar aanleiding van de motie Ronnes. Daarbij worden alle relevante factoren
meegenomen. Conform eerdere toezeggingen zullen de uitkomsten van het onderzoek naar
aanleiding van de motie Ronnes voor het zomerreces naar uw Kamer worden verzonden.

Vraag 13

Welk deel van de achterblijvende realisatie kan verklaard worden door overprogrammeren
door woningcorporaties? Hoeveel corporaties programmeren op 130 procent? Is het dan
niet aannemelijk dat een deel van de nieuwbouwplannen niet gerealiseerd zal worden?

Antwoord 13

Corporaties realiseren slechts iets meer dan 60% hun voornemens. Er is geen onderzoek
gedaan naar de mate waarin corporaties «overprogrammeren», maar het is niet gangbaar
zo is mijn indruk vooralsnog. Het is daarom onaannemelijk dat de achterblijvende realisatie
kan worden verklaard door overprogrammering. Ik ben met Aedes en VNG in gesprek over
het stimuleren van de bouwproductie.

Vraag 14

Kunt u per navolgende maatregel uitgesplitst en zo mogelijk gekwantificeerd aangeven
wat het door u en door Aedes verwachte effect is op de realisatie van voorgenomen
nieuwbouwwoningen van (a) een verlaging van de verhuurderheffing met 100 mln euro
structureel; (b) een vrijstelling van ATAD voor woningcorporaties of compensatie voor
dit bedrag; (c) versnellen van gemeentelijke procedures; (d) inzetten op overprogrammering;
(d) afspraken maken in Woondeals?

Antwoord 14

In zijn algemeenheid is het (gekwantificeerde) effect van dit soort maatregelen op
de realisatie van voorgenomen nieuwbouwwoningen slechts bij schatting te geven omdat
het gaat om gedragseffecten die van tal van factoren afhankelijk zijn. Zo zal bijvoorbeeld
een financiële prikkel niet helpen als een gebrek aan bouwlocaties de knellende factor
is bij de realisatie van nieuwbouw, maar mogelijk wel als financiële grenzen dat zijn.

Met dit in het achterhoofd kan per maatregel het volgende worden gezegd:

a) Een structurele verlaging van de jaarlijkse verhuurderheffing met € 100 miljoen werkt
door op zowel de kasstromen als de beleidswaarde van woningen. Met name door dat laatste
zal ook de leencapaciteit er direct en ineens door toenemen, naar schatting met ongeveer
€ 3 miljard (= ongeveer 15.000 nieuwe sociale huurwoningen).

b) Het kabinet ziet, zoals ook eerder met uw Kamer gedeeld, geen mogelijkheden om woningcorporaties
een vrijstelling te verlenen voor de toepassing van de earningsstrippingmaatregel
uit ATAD1.7 Een eventuele compensatie voor de lastenverzwaring als gevolg van de toepassing van
de earningsstrippingmaatregel uit ATAD1 van € 100 miljoen structureel werkt door op
de kasstromen maar niet op de beleidswaarde, omdat het niet een woninggebonden heffing
is. Daardoor zal het directe effect op de investeringscapaciteit beperkter zijn dan
het effect van een vergelijkbare verlaging van de verhuurderheffing.

c) Versnellen van gemeentelijke procedures zal helpen waar dit een knelpunt is.

d) en e) De effecten op de nieuwbouwrealisatie van overprogrammering en het maken van afspraken
in Woondeals zijn op voorhand niet te duiden. Bij bijvoorbeeld 130% overprogrammering
(landelijk) komen de sociale nieuwbouwvoornemens op ongeveer 32.000 woningen. Dit
is financieel haalbaar voor de sector als geheel.