Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over het schaarstecriterium in de Huisvestingswet

Antwoord van Minister van Veldhoven-van der Meer (Mileu en Wonen) (ontvangen 27 januari
2020).

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van twee gerechtelijke uitspraken over de huisvestingsverordeningen
van Rotterdam1 en Eindhoven2?

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat beleggers massaal betaalbare woningen opkopen, om vervolgens
torenhoge huren te vragen of om arbeidsmigranten te huisvesten? Welke mogelijkheden
hebben gemeenten om hier tegen op te treden? Welke mogelijkheden hebben gemeenten
anderszins om de verkoop en verhuur van woningen te reguleren?

Antwoord 2

Het Kadaster heeft onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de particuliere verhuurmarkt.3 Sinds 2013 groeit de particuliere verhuurmarkt. Particuliere verhuurders kopen veelal
goedkope, kleine appartementen. Ongeveer de helft van hun aankopen is onder de 150.000
euro. Particuliere verhuurders kopen vaak woningen met een woonoppervlak van minder
dan 75 m2. In dit onderzoek wordt ook een relatie gelegd met de aan- en verkopen van koopstarters
om mogelijke concurrentie in beeld te brengen. Koopstarters zijn deels geïnteresseerd
in dezelfde woningen. Nationaal is er een beperkte overlap zichtbaar wat betreft koopprijs,
woningtype en oppervlakte. Koopstarters zijn op zoek naar woningen in een net wat
hoger prijssegment en met een groter woonoppervlak. Op regionaal niveau kan er echter
wel overlap zijn wat betreft koopprijs, woningtype en oppervlakte. In bijvoorbeeld
Amsterdam zijn koopstarters en beleggers veelal op zoek naar dezelfde woningen.

Beleggers spelen een belangrijke rol bij het vergroten van de huurwoningvoorraad en
het schaarse middenhuursegment. Beleggers die op een duurzame manier investeren zijn
nodig om te zorgen voor huurwoningen die passen bij de huidige woonwensen. Helaas
zijn er ook beleggers die maximaal willen profiteren van de krappe woningmarkt en
torenhoge huren vragen of zich niks aantrekken van de rechten van huurders. Dit zijn
de beleggers waartegen opgetreden moet worden. In eerder brieven4 heb ik uitgelegd welke trajecten er lopen om malafide verhuurders aan te pakken,
excessieve huren in de vrije sector tegen te gaan en de positie van starters te versterken.
Om de juiste voorstellen te kunnen ontwikkelen en een stapeling aan maatregelen te
voorkomen, werk ik deze onderwerpen in samenhang verder uit.

Op 13 maart jl. is de motie Smeulders c.s.5 ingediend die vraagt te inventariseren welke wettelijke mogelijkheden er voor gemeenten
zijn om de massale opkoop van woningen te voorkomen. In een bijlage van mijn Kamerbrief
van 10 oktober jl.6 heb ik deze wettelijke mogelijkheden benoemd.

Vraag 3

Welke mogelijkheden hebben gemeenten om regels te stellen aan de onttrekking van woonruimtes,
samenvoeging, omzetting naar onzelfstandige woonruimtes, verbouwing tot meerdere woonruimtes,
en splitsing? Kan een gemeente dergelijke regels ook stellen om wijken leefbaar te
houden?

Antwoord 3

Het schaarstecriterium is de grondslag voor gemeenten om gebruik te kunnen maken van
de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt. Het is correct dat deze schaarste
onderbouwd dient te worden, om te voorkomen dat gemeenten lichtvaardig van dit instrumentarium
gebruik maken. Er moet immers een publiek belang worden gediend met het gebruik van
deze instrumenten, die het recht van eigendom beperken. Bij een goede onderbouwing
van de schaarste kunnen gemeenten regels stellen voor onttrekking, samenvoeging, omzetting
van woonruimten en verbouwing tot twee of meer woonruimten, alsmede voor de splitsing
van woonruimten. Ruim 180 gemeenten maken dan ook gebruik van het instrumentarium
van de Huisvestingswet 2014. De instrumenten uit de Huisvestingswet 2014 kunnen niet
worden ingezet indien er geen schaarste aangetoond kan worden, maar er wel leefbaarheidsproblemen
zijn. Wel mag een gemeente bij de vergunningverlening voor onttrekking, samenvoeging,
omzetting van woonruimten en verbouwing tot twee of meer woonruimten, alsmede voor
de splitsing van woonruimten rekening houden met leefbaarheidsaspecten. Op deze wijze
kan bijvoorbeeld een quotum voor verkamering per straat of buurt gehanteerd worden.
Indien een gemeenten, waar geen schaarste heerst, toch regels wil stellen over bijvoorbeeld
verkamering kan dit op basis van het bestemmingsplan.

Vraag 4

Hoe vaak komt het voor dat een huisvestingsverordening van een gemeente met succes
wordt aangevochten bij de rechter, met als argument dat de schaarste aan betaalbare
woonruimte onvoldoende is onderbouwd?

Antwoord 4

Mij zijn geen gevallen bekend waarin op vergelijkbare wijze andere huisvestingsverordeningen
dan die van Eindhoven en Rotterdam, als in de door u aangehaalde uitspraken, met succes
zijn aangevochten vanwege het niet voldoende onderbouwen van de schaarste. Hier geldt
overigens voor de huisvestingsverordening in Eindhoven dat er één artikel onverbindend
is verklaard (het aanwijzen van alle woonruimten in de gemeente als vergunningplichtig
bij splitsing). Voor het overige is deze huisvestingsverordening van kracht.

Vraag 5

Hoe kan het dat in tijden van evidente woningnood de onderbouwing van lokale schaarste
onvoldoende wordt geacht?

Antwoord 5

De betreffende huisvestingsverordeningen zijn ongeveer vier jaar oud. Dat betekent
dat de onderbouwing dus nog van daarvoor is. In die tijd waren de omstandigheden anders
dan nu. De rechter toetst of de gemeente de Huisvestingswet op de juiste wijze heeft
toegepast en dus of de onderbouwing van de schaarste op dat moment correct en voldoende
is om een huisvestingsverordening in te stellen. Derhalve oordeelt de rechter niet
over de huidige krapte op de woningmarkt, maar over de onderbouwing van de gemeente
voor het gebruik van de instrumenten uit de Huisvestingswet 2014.

Vraag 6

Welk type onderbouwing van schaarste aan geliberaliseerde huurwoningen en betaalbare
koopwoningen houdt wel stand bij de rechter? Aan welke vereisten moet een dergelijke
onderbouwing in de praktijk voldoen?

Antwoord 6

Uit de memorie van toelichting bij de Huisvestingswet 2014 volgt dat gemeenten de
instrumenten uit deze wet kunnen gebruiken indien dat noodzakelijk en geschikt is
voor de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan
woonruimte7. Het is aan gemeenten om het gebruik van deze instrumenten te motiveren. De rechtbanken
die de aangehaalde uitspraken hebben gedaan lijken wat betreft deze motivering waarde
te hechten aan het moment waarop onderzoek is gedaan naar schaarste en welke onderzoeksvragen
daarbij zijn gesteld. Tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 13 maart 2019
is hoger beroep ingesteld. Daarom laat ik een meer uitgebreide beschouwing over de
motivering van het schaarstecriterium op dit moment achterwege zodat niet vooruit
wordt gelopen op de uitspraak in hoger beroep.

Vraag 7

Hoe effectief blijkt de Huisvestingswet in de praktijk nu het voor gemeenten soms
niet mogelijk is een huisvestingsverordening op te stellen?

Antwoord 7

Ik deel niet met u dat gemeenten soms geen huisvestingsverordening kunnen opstellen.
De gemeente kan op basis van een gedegen onderbouwing van de schaarste een huisvestingsverordening
opstellen.

Vraag 8

Hebben gemeenten zich bij u gemeld over de problemen die zij ondervinden als gevolg
van het schaarste-criterium? Zo ja, hoe gaat u hen helpen?

Antwoord 8

De gemeente Rotterdam heeft zich gemeld met dit probleem. Mijn ministerie heeft met
de gemeente meegedacht. In Rotterdam is inmiddels een huisvestingsverordening vastgesteld
in de gemeenteraad gebaseerd op een betere onderbouwing van de schaarste. Tegen de
in vraag 1 aangehaalde uitspraak loopt nog hoger beroep bij de afdeling rechtspraak
van de Raad van State.

Op dit moment wordt de wettelijk voorgeschreven evaluatie van de Huisvestingswet 2014
uitgevoerd. Indien uit deze evaluatie zou blijken dat de wet onvoldoende effectief
is zal uiteraard gezocht worden naar een oplossing.

Vraag 9

Gaat u ervoor zorgen dat gemeenten huisjesmelkers weer kunnen aanpakken en hun wijken
leefbaar kunnen houden? Zo nee waarom niet?

Antwoord 9

In de lokale praktijk van gemeenten zijn diverse methoden aan de orde om malafide
verhuurders of huisjesmelkers in beeld te krijgen en hen vervolgens ook aan te pakken.
Om de goede voorbeelden uit de praktijk breder bekend te maken organiseer ik sinds
2019 kennisdeling tussen gemeenten. Tevens heb ik pilots met steden opgezet waarin
diverse aspecten van de aanpak van malafide verhuurders worden getest of ontwikkeld
zoals het Groningse model met kamerverhuurvergunningen.

Naast het vergroten van het inzicht voor gemeenten in bestaande mogelijkheden, werk
ik aanvullende maatregelen uit om het gemeentelijk instrumentarium in de strijd tegen
malafide verhuurders te versterken. In mijn voortgangsbrief goed verhuurderschap8 (Tweede Kamer, 2019 – 2020, 27 926, nr. 313) informeerde ik u daarover.

Los hiervan is, zoals eerder gezegd, op dit moment de evaluatie van de Huisvestingswet
2014 aan de orde. In deze evaluatie is expliciet aan de orde in hoeverre gemeenten
op bevredigende wijze gebruik kunnen maken van de instrumenten uit deze wet. Indien
daar aanleiding toe is, zal ik overwegen wijzigingsvoorstellen in te dienen om de
werking van de wet te verbeteren. Ik verwacht de evaluatie van de Huisvestingswet
2014 voor het zomerreces aan u aan te kunnen bieden.