Verslag van een schriftelijk overleg : Verslag van een schriftelijk overleg over ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 inzake de vereenvoudiging van de markttoets en bepaling van het erfpachtvoordeel

Nr. 579 VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG

Vastgesteld 19 november 2019

De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft een aantal vragen en opmerkingen
voorgelegd aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over de brief
van 25 september 2019 over het ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit toegelaten
instellingen volkshuisvesting 2015 inzake de vereenvoudiging van de markttoets en
bepaling van het erfpachtvoordeel (Kamerstuk 32 847, nr. 556).

De vragen en opmerkingen zijn op 18 oktober 2019 aan de Minister van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties voorgelegd. Bij brief van 18 november 2019 zijn de vragen
door de Minister voor Milieu en Wonen beantwoord.

De voorzitter van de commissie, Ziengs

De griffier van de commissie, Roovers

Vragen en opmerkingen vanuit de fracties en reactie van de Minister

1. Algemeen

De leden van de VVD-fractie vragen wat de indicatieve bestedingsruimte voor 2018 voor
nieuwbouw van niet-DAEB takken van woningcorporaties was en wat het nu al voor 2019
is. Ook vragen zij wat de geplande investeringen voor 2018 voor nieuwbouw van niet-DAEB
takken was en wat het nu al voor 2019 is.

De indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties voor niet-DAEB nieuwbouw werd in
2018 geraamd op € 9,8 miljard en in 2019 op € 8,9 miljard. De voornemens voor nieuwbouw
en aankoop in de niet-DAEB bedroegen € 1,2 miljard voor de periode 2018–2022 en € 1,0 miljard
voor de periode 2019–2023. In mijn brief van 2 oktober jl. over de IBW2019 (Kamerstuk
29 453, nr. 493) is dit aangegeven.

De leden van de VVD-fractie vragen hoe het staat met de uitvoering van de aangenomen
motie van de leden Ronnes en Koerhuis over het inzetten van beschikbare middelen voor
meer middenhuurwoningen in de vrije sector (Kamerstuk 35 036, nr. 17).

In de brief «Maatregelen woningmarkt»1, die op Prinsjesdag aan uw Kamer is gezonden, zijn woningcorporaties en verhuurders
opgeroepen om spoedig aan de slag te gaan met het bouwen van betaalbare huurwoningen.
Mede mogelijk gemaakt door een structurele heffingsvermindering in de verhuurderheffing
en de vereenvoudigde marktverkenning, kunnen woningcorporaties een bijdrage leveren
aan de bouw van middenhuurwoningen. Tevens wijs ik partijen betrokken bij de woondeals
actief op de mogelijkheden om afspraken te maken met bijvoorbeeld corporaties over
meer middenhuurwoningen in hun regio. Hiermee wordt, zoals beschreven in voornoemde
brief, invulling gegeven aan deze motie.

De leden van de VVD-fractie vragen of het, net zoals een eenmalige uitkering van niet-DAEB-
naar DAEB-takken van woningcorporaties mogelijk is, ook mogelijk is om een eenmalige
uitkering van DAEB- naar niet-DAEB-takken te doen.

Dat is niet mogelijk. Een dergelijke uitkering van de DAEB-tak aan de niet-DAEB-tak
zou namelijk een vorm van kruissubsidiëring inhouden waarbij compensatie (staatssteun)
terecht komt in de tak van de toegelaten instelling die daar geen recht op heeft.
In artikel 47, lid 2, van de Woningwet is bepaald dat compensatie uitsluitend aan
DAEB-activiteiten toekomt.

De leden van de VVD-fractie merken op dat de Minister in haar antwoord schrijft dat
sinds de Veegwet van 1 juli 2017, WSW zekerheidsrecht kan vestigen op het niet-DAEB-bezit.
Omdat beleggers ook zekerheidsrecht zullen willen vestigen, is het belangrijk dat
WSW nu het zekerheidsrecht daadwerkelijk vestigt. De leden van de VVD-fractie vragen
zich daarom af hoe het staat met de 120 risicovolle corporaties die de aangepaste
volmacht 2018 nog moesten ondertekenen.

Het WSW kan zekerheidsrechten vestigen op niet-DAEB onderpand in geval van situaties
van financiële stress waarbij de financiële continuïteit van de toegelaten instelling
redelijkerwijs in het geding kan komen. Dit is zo bepaald in artikel 21d, lid 4, van
de Woningwet sinds 1 juli 2017. Vóór deze wijziging waren zekerheidsrechten van het
WSW op onderpand in de niet-DAEB bij wet nietig. Met deze wijziging is beoogd evenwicht
te brengen in de mogelijkheden om externe ongeborgde financiering voor de niet-DAEB
aan te trekken en het belang van voldoende zekerheden voor het WSW als borgsteller.

Daarnaast kan het WSW op basis van de bestaande volmachten, die voor 1 juli 2015 zijn
afgegeven, reeds zonder medewerking van de betreffende deelnemers hypotheek- en pandrechten
tot stand brengen op vastgoed en huurrechten in de niet-DAEB tak van de toegelaten
instelling. Zoals ook aangegeven in mijn brief van 6 november 20182 zijn deze volmachten onherroepelijk, niet opzegbaar en verstrekt voor onbepaalde
tijd en dus onverminderd van kracht.

De aanpassing van de volmachten, welke overigens betrekking hebben op alle woningcorporaties
die deelnemen aan het WSW, en de ondertekening daarvan is onderdeel van het bredere
onderzoek naar de zekerheidsstructuur van het WSW. In mijn brief van 15 oktober jl.
(Kamerstuk 29 453, nr. 495) heb ik de Kamer nader geïnformeerd omtrent de voortgang van het Strategisch Programma
WSW, waar dit onderzoek naar de zekerheidsstructuur deel van uitmaakt. Zoals daar
aangegeven beperken de maatregelen die het WSW heeft genomen volgens de Aw het risico
dat de achtervang wordt aangesproken. Tevens is de Aw van mening dat het WSW momenteel
adequate stappen zet om de onzekerheid over de toereikendheid van het risicokapitaal
binnen een redelijke termijn op te lossen.

De leden van de VVD-fractie constateren dat als het zekerheidsrecht gevestigd wordt
als er daadwerkelijk dreigende risico’s voor de financiële continuïteit zijn, het
WSW geen gebruik kan maken van het onderpand en de corporatiesector met forse verliezen
kan eindigen, terwijl beleggers wel gebruik kunnen maken van onderpand. De leden van
de VVD-fractie constateren daarnaast dat als het zekerheidsrecht achteraf nog wel
gevestigd kan worden, dit de financiële afwikkeling onnodig zal vertragen. De leden
van de VVD-fractie zien graag dat dit voorkomen wordt door meer druk te zetten op
corporaties om de aangepaste volmacht 2018 te ondertekenen. Als dit al niet gebeurd
is, is de Minister bereid dit te doen?

Zoals in beantwoording van de vorige vraag aangegeven, is het al dan niet tekenen
van de aangepaste volmachten niet van invloed op het kunnen vestigen van zekerheidsrechten
op het onroerend goed in de niet-DAEB-tak. Het is een wettelijke bepaling die vereist
dat er sprake moet zijn van financiële stress bij de toegelaten instelling alvorens
het WSW deze zekerheidsrechten kan vestigen. Overigens kan het WSW zelf onderbouwd
vaststellen wanneer sprake is van bedreiging van de financiële continuïteit in het
geval het bestuur van de toegelaten instelling nalatig is in de melding daarvan. Op
de vraag omtrent het druk zetten op corporaties om de aangepaste volmachten te tekenen
ben ik in het antwoord op de vorige vraag al ingegaan.

Het is van belang dat er balans is tussen het enerzijds tijdig en voldoende zekerheid
kunnen vestigen door het WSW om verliezen te minimaliseren ten behoeve van het borgstelsel
en anderzijds het niet onnodig bezwaren van niet-DAEB-onderpand door het WSW. Indien
sprake is van een grote, materiële beklemming van niet-DAEB-onderpand, dan zullen
corporaties niet of enkel tegen substantieel hogere rentes ongeborgde financiering
kunnen aantrekken ten behoeve van investeringen in bijvoorbeeld meer middenhuurwoningen.
Dat is niet gewenst en ook niet in lijn met de motie van de leden Ronnes en Koerhuis
om meer niet-DAEB-investeringen te stimuleren. Zoals reeds in mijn brief van 6 november
2018 aangegeven, kan het WSW reeds op basis van bestaande volmachten onherroepelijk
voor circa € 330 miljard aan hypotheek- en pandrechten oproepen bij een uitstaand
geborgd leningvolume van circa € 80 miljard.

De leden van de SP-fractie vragen naar de stand van zaken met betrekking tot de «noodknop»
voor middenhuur. De leden van de SP-fractie vragen of de regering bereid is om naar
andere mogelijkheden te kijken om de hoge huurprijzen te matigen nu het zo lang wachten
is op de «noodknop». Daarnaast willen deze leden weten of de regering bereid is om
het woningwaarderingsstelsel zo snel mogelijk door te trekken en ook laten gelden
voor huurwoningen in de vrije sector.

Per brief van 4 juli 20193 heeft uw Kamer een eerste uitwerking van de noodknop ontvangen. Daarbij is tevens
toegelicht dat zowel gemeenten als marktpartijen, om uiteenlopende redenen, de voorgestelde
uitwerking niet konden steunen. Zij wilden meer aandacht voor de mogelijkheid om lokaal
maatwerkafspraken te maken, zoals inmiddels bijvoorbeeld ook in Utrecht is gebeurd.

In mijn brief van 17 september4 heb ik uw Kamer geïnformeerd over het programma van dit kabinet om de verschillende
aspecten van het woningtekort aan te pakken. In die brief heb ik tevens benoemd dat
ik de effecten van cumulatie van verschillende maatregelen goed in beeld wil brengen
om tot een balans te komen tussen voldoende waarborgen voor de huurder en een voldoende
aantrekkelijke sector om als verhuurder met duurzame betrokkenheid in te kunnen investeren
en opereren. In die afweging zal ik ook de noodknop bekijken.

2. De vereenvoudiging van de markttoets

Afschaffen van de markttoets

De leden van de SP-fractie vragen om een nadere toelichting waarom er niet voor is
gekozen om de markttoets helemaal af te schaffen of een andere grens aan te brengen.
Deze leden vragen om de markttoets voor huurwoningen tot 1.000 euro af te schaffen.
De leden van de PvdA-fractie vragen waarom de regering geen opvolging geeft aan de
wens van de Kamer om de markttoets te laten vervallen voor woningen met een maandelijkse
huur tot 1.000 euro. Voorts vragen zij op welke wijze de regering gaat toetsen of
de vereenvoudiging tot de gewenste hoeveelheid extra betaalbare woningen leidt. Ook
vragen de leden van de PvdA-fractie op welke termijn wordt geëvalueerd of het toch
noodzakelijk is om de markttoets volledig te laten vervallen voor woningen met een
maandelijkse huur tot 1.000 euro om meer betaalbare woningen te bouwen. De leden van
de CU-fractie vragen of de regering kan aangeven waarom niet tot een volledige vrijstelling
van de markttoets voor woningen met een huur onder de 1.000 euro is overgegaan. Voorts
vragen de leden van de CU-fractie om te onderbouwen welk belang erbij is gediend dat
woningcorporaties verplicht zijn de markttoets te doorlopen bij het bouwen van middeldure
huurwoningen.

Ik herken de zorg dat de markttoets een drempel vormt voor de totstandkoming van projecten
door woningcorporaties. Daarom voer ik de afspraak uit het regeerakkoord uit om de
markttoets te bezien. In het ontwerpbesluit is de markttoets daarom geschrapt en vervangen
door een marktverkenning. In de praktijk betekent dit dat corporaties de facto worden
vrijgesteld van de markttoets en alleen een eenvoudige marktverkenning hoeft plaats
te vinden.

Naar aanleiding van de nader gewijzigde motie van de leden Ronnes, Dik-Faber en Smeulders5 is de volkshuisvestelijke toets van de Aw geschrapt. Daardoor hoeft de Aw niet langer
te bepalen of de voorgenomen niet-DAEB-activiteit ten dienste staat van de kerntaak
en of de werkzaamheden noodzakelijk zijn. Zo hoeft de gemeente bijvoorbeeld geen verklaring
meer te overleggen dat de investering noodzakelijk is. Effectief is hiermee de markttoets
geschrapt en is enkel een marktverkenning van toepassing.

De marktverkenning houdt in dat de gemeente een openbare publicatie verzorgd op een
digitaal platform met landelijk bereik. In deze publicatie wordt de gewenste investering
beschreven en de voorwaarden waaronder deze investering moet plaatsvinden. Vervolgens
kunnen zowel woningcorporaties als marktpartijen hierop reageren, waarna de gemeente
de beste partij kiest. Er gelden in dit opzicht dus geen verplichtingen meer voor
woningcorporaties. Toezichthouder Aw beziet enkel nog of de openbare marktverkenning
heeft plaatsgevonden en conform regulier financieel toezicht dat het niet-DAEB-project
geen risico is voor de financiële continuïteit van de corporatie.

Om gemeenten te ondersteunen bij de marktverkenning wordt, gelijktijdig met de inwerkingtreding
van het ontwerpbesluit, een handreiking gepubliceerd. De rijksoverheid faciliteert
gemeenten daarnaast door sinds januari 2018 een platform te faciliteren waar de openbare
publicatie kan plaatsvinden.

Mijn standpunt is dat de investeringskracht van alle partijen op de woningmarkt nodig
is om voldoende middenhuur te realiseren. Door de openbare publicatie kunnen alle
potentieel geïnteresseerde partijen inzien welke investeringen worden gevraagd. In
de praktijk bleken private investeerders door gemeente gewenste woningbouwprojecten
immers niet goed te kunnen vinden.

In haar advies bij de Wet maatregelen middenhuur (Stb. 2019, nr. 207) benadrukte de Raad van State ook het belang van markttransparantie. Daarnaast verzoekt
de motie van het lid Van Eijs6 om het gelijke speelveld tussen private partijen en toegelaten instellingen te waarborgen.
De marktverkenning vormt een balans tussen deze motie en de motie van de leden Ronnes,
Dik-Faber en Smeulders7.

De marktverkenning zorgt ervoor dat alle partijen zich kunnen melden en bepaald kan
worden of marktpartijen interesse hebben. Dit bewerkstelligt transparante mededinging
tussen woningcorporaties en marktpartijen.

Door de markttoets voor woningen de facto te schrappen is in de praktijk enkel nog
sprake van een marktverkenning vooraf voor niet-DAEB-investeringen in woningen. Hiermee
geef ik invulling aan de wens van uw Kamer, zoals geformuleerd in de motie van de
leden Ronnes, Dik-Faber en Smeulders8, om tot een vergaande vrijstelling van de markttoets voor woningen met een huurprijs
tot € 1.000 te komen. Het hanteren van de huurgrens van € 1.000 voor het vrijstellingsregime
van de markttoets, biedt weinig toegevoegde waarde. Vandaar mijn voorstel om de vrijstelling
van de markttoets ruimer in te vullen dan de motie. Met de openbare marktverkenning
geef ik invulling aan de motie van het lid Van Eijs9 om een gelijk speelveld te borgen en de advies van de Raad van State ter zake.

Over het aantal niet-DAEB-investeringen door corporaties wordt periodiek gerapporteerd,
bijvoorbeeld in de jaarlijkse Staat van de Woningmarkt. Ik zal uw Kamer in dat verband
informeren. Hierbij moet worden opgemerkt dat de ontwikkeling van niet-DAEB-investeringen
van meer factoren afhankelijk is dan enkel het schrappen van de markttoets. Denk hierbij
aan zaken zoals de beschikbaarheid van voldoende plancapaciteit, ontwikkeling van
de vraag en ontwikkeling van investeringsvoorwaarden zoals rentestanden.

De leden van de D66-fractie constateren content dat er in de uitwerking van het voorstel
uitvoering wordt gegeven aan een gelijk speelveld tussen de markt en de corporaties,
zoals opgeroepen in de motie van het lid Van Eijs10. Deze leden vragen de regering in hoeverre de getroffen maatregelen in het voorstel
dit speelveld gelijktrekken in het licht van de 0% rendementseis die in de Wet maatregelen
middenhuur op projectbasis is opgenomen voor woningcorporaties?

Vooruitlopend op het vervallen van de rendementseis in de Wet maatregelen middenhuur
(Kamerstuk 35 036), is de eis alvast op 0% gezet in de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting
2015 zodat de praktische betekenis verviel. Dit betekent niet dat woningcorporaties
ook daadwerkelijk 0% rendement zouden maken. Het vervallen van de rendementseis, zoals
vastgelegd in de Wet maatregelen middenhuur, die is aangenomen door Uw Kamer in voorjaar
2019, tast het gelijke speelveld tussen de niet-DAEB-takken van woningcorporaties
en marktpartijen niet aan. Met de voltooide scheiding tussen DAEB en niet-DAEB is
geborgd dat de niet-DAEB-tak onder marktconforme condities opereert. Het staat de
niet-DAEB-tak van de woningcorporatie, net als marktpartijen, vrij om op individuele
projecten een lager rendement te behalen. Het rendement zal te allen tijde zodanig
hoog moeten zijn dat de marktconforme grondslag van de niet-DAEB-tak als geheel, zijnde
zonder steun zelfstandig levensvatbaar en commercieel financierbaar, niet in het geding
kan komen. Het vervallen van het rendementsvereiste door de Wet maatregelen middenhuur
draagt dus bij aan een gelijk speelveld. Er wordt immers voor marktpartijen ook niet
wettelijk voorgeschreven welk rendement een investering moet behalen.

De marktverkenning uit het onderhavige ontwerpbesluit draagt bij aan het waarborgen
van het gelijke speelveld door transparante mededinging te bewerkstelligen.

De leden van de CU-fractie vragen welke indicatie de regering heeft dat als uitgangspunt
mag worden gehanteerd dat vanuit de private sector de capaciteit en bereidheid is
om de benodigde woningen te realiseren, en dat een marktverkenning het tegendeel moet
aantonen. Deze leden vragen verder of de regering van mening is dat het in het algemeen
economisch belang van Nederland is dat er afdoende middeldure huurwoningen zijn.

Uit het rapport «Samen bouwen aan middenhuur» van Rob van Gijzel, voorzitter van de
Samenwerkingstafel middenhuur, bleek dat investeerders publicaties van gemeentelijke
voornemens om te bouwen niet goed konden vinden. Ook zien zij in sommige gevallen
kleinere projecten en gemeenten over het hoofd. Tijdens de samenwerkingstafels bleek
in verschillende steden, bijvoorbeeld Den Haag en Groningen, dat er interesse was
van marktpartijen. Door de marktverkenning kan de interesse kenbaar worden gemaakt.
De regering heeft specifieke aandacht voor het bestemmen, betaalbaar houden en behouden
van middenhuurwoningen vanwege het belang dat zij hieraan hecht.

Gemengde bouwprojecten

De leden van de CDA-fractie wijzen er op dat de markttoets met name in gemengde gebieden
(met zowel DAEB-woningen als niet-DAEB-woningen) tot problemen bij corporaties kan
leiden. De leden van de CDA-fractie vernemen graag of dat overwogen is bij de opstelling
van dit ontwerpbesluit. De leden van de SP-fractie vragen hoe de procedure van de
marktverkenning eruit ziet in de praktijk bij de bouw van een gemengd complex met
DAEB en niet-DAEB-woningen. Moet voor een deel dan een marktverkenning worden uitgevoerd
en voor het andere deel niet? Of is de regering bereid om bij de bouw van een gemengd
complex de marktoets achterwege te laten, zo vragen de leden van de SP-fractie. De
leden van CU-fractie vragen of de regering ook een intrinsieke waarde in gemengde
bouwprojecten ziet. Voorts vragen zij hoe de regering de door de VNG geuite zorgen
duidt dat juist bij dit soort projecten woningcorporaties vaak hinder ervaren van
de markttoets. Ook vragen zij inzicht in hoeveel bouwprojecten er het afgelopen jaar
zijn gerealiseerd door private partijen waarbij sprake was van een wezenlijke menging
tussen DAEB- en niet-DAEB-woningen. Hoe staat de regering tegenover het voorstel om
een onderscheid aan te brengen in de vrijstelling van de markttoets tussen projecten
met en zonder een dergelijke menging van DAEB/niet-DAEB?

Op dit moment geldt de markttoets zoals in 2015 vastgelegd. In de praktijk is gebleken
dat de markttoets tot onnodige belemmeringen leidt voor investeringen in de niet-DAEB,
waaronder gemengde projecten. Het gaat daarbij om zowel dubbele waarborgen als een
complexe vormgeving van de regelgeving, met vele verschillende uitzonderingen op de
hoofdregel.

Om die reden wordt de markttoets met de Wet maatregelen middenhuur en het voorliggende
ontwerpbesluit geschrapt en is enkel een eenvoudige marktverkenning in de vorm van
een openbare publicatie van vier weken nog verplicht. Door het schrappen van de volkshuisvestelijke
toets hoeft de Aw niet langer vast te stellen of de voorgenomen niet-DAEB-activiteit
ten dienste staat van de kerntaak en of de werkzaamheden noodzakelijk zijn. Zo hoeft
de gemeente bijvoorbeeld geen verklaring meer te overleggen dat de investering noodzakelijk
is.

Op basis van de reacties van geïnteresseerde investeerders, private partijen en woningcorporaties
kiest de gemeente de meest geschikte partij voor de uitvoering; dat kan dus ook een
woningcorporatie zijn. Ik herken daarom niet de opmerking dat er na inwerkingtreding
van de Wet maatregelen middenhuur en het voorliggende ontwerpbesluit sprake zou zijn
van hinder specifiek voor de bouw van gemengde complexen.

De marktverkenning draagt eraan bij dat een zo breed mogelijk investeringspotentieel
kan worden aangesproken. Dit is ook van belang voor wijken met een eenzijdig aanbod
van goedkopere huurwoningen. Meer verschillende investeerders kunnen in die wijken
zorgen voor een breder volkshuisvestelijk pallet. Een specifieke uitzondering is dan
ook niet noodzakelijk en zou juist bijdragen aan het complexer maken van de regelgeving.
Zo zijn transacties tussen woningcorporaties met maximaal 25% niet-DAEB en herstructurering
in op erfpacht uitgegeven grond ook uitgezonderd van marktverkenning.

De leden van de CDA-fractie vragen waarom er een markttoets nodig is als een corporatie
bezit met meer dan 25% bvo aan niet-»DAEB» wil overdragen aan een andere corporatie.
De leden van de SP-fractie vragen ook of het klopt dat er een marktverkenning nodig
is als een woningcorporatie met meer dan 25% niet-DAEB-oppervlakte overdraagt aan
een andere corporatie, en waarom. Deze leden vragen of bij onderlinge verkoop van
corporatiebezit, DAEB dan wel niet-DAEB, af te zien van een markttoets. De leden van
de PvdA-fractie vragen de regering of zij bereid is te overwegen de marktoets niet
verplicht te stellen bij transacties tussen corporaties.

Met het Besluit van 28 mei 2019 tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2015 inzake de vereenvoudiging van de markttoets en de correctie
van een aantal onvolkomenheden (Stb. 2019, nr. 210), zoals aangenomen door uw Kamer, zijn de transacties tussen woningcorporaties met
maximaal 25% niet-DAEB uitgezonderd van de markttoets. Door die wijziging is dit percentage
verhoogd van 10% naar 25%. De achterliggende gedachte was dat uit de praktijk bleek
dat de uitzondering van 10% te beperkt was, terwijl ook voor transacties tot 25% niet-DAEB-aandeel
geen marktinteresse is. Om te voorkomen dat woningcorporaties zich onttrokken aan
de procedure als zij een relatief omvangrijke verkooptransactie met niet-DAEB verrichten,
werd bepaald dat de procedure alleen vervalt als minimaal 75% van de betreffende verkoopportefeuille
uit DAEB-werkzaamheden bestaat. Deze transacties blijven ook uitgezonderd van de marktverkenning.

Als woningcorporaties niet-DAEB-vastgoed aankopen betekent dit een uitbreiding van
de niet-DAEB activiteiten, waarin ook andere (markt)partijen geïnteresseerd kunnen
zijn. Omdat het uitzonderen van alle transacties tussen woningcorporaties van de marktverkenning
ten koste kan gaan van investeringen door marktpartijen overweeg ik niet om hiervoor
een nieuwe (bredere) uitzondering te introduceren.

De leden van de PvdA-fractie vragen de regering of zij bereid is te overwegen de marktoets
niet verplicht te stellen bij transacties tussen corporaties. De leden van de CDA-fractie
vragen wat er met het «DAEB» bezit gebeuren gaat als een marktpartij hier meer voor
biedt dan de beoogde kopende corporatie.

De markttoets is geschrapt. De marktverkenning heeft alleen betrekking op het niet-DAEB
deel. Hierbij doet de gemeente de marktverkenning. In het geval van DAEB-bezit, is
het aan de corporatie zelf om, gegeven eventuele prestatieafspraken, zonder marktverkenning
te bepalen of en aan wie wordt verkocht en tegen welke condities. Met de Wet maatregelen
middenhuur vervalt de absolute voorrang van marktpartijen ten aanzien van niet-DAEB-activiteiten.
Het is aan de gemeente om te bepalen welke geïnteresseerde partij het meest geschikt
is. Die keuze kan gemaakt worden op basis van de prijsstelling, maar ook andere factoren
kunnen een rol spelen. Het ligt voor de hand dat de voorwaarden waaronder de investering
gepleegd moet worden, zoals weergegeven in de openbare publicatie, een rol spelen
bij deze beoordeling.

Openbare publicatie

De leden van de CDA-fractie vragen welke gegevens de gemeente minimaal bekend moet
maken bij de openbare publicatie. Gaat het alleen om de locatie en het aantal woningen,
of om een uitgewerkt bouw- en inrichtingsplan, zo vragen zij. De leden van de D66-fractie
vragen op welke wijze gemeenten worden ondersteund in het opzetten van deze markttoetsen.
Voorts vragen zij wat de regering nog kan ondernemen om dergelijke barrières bij gemeenten
weg te nemen. De leden van de D66-fractie vragen de regering hoe het staat met de
handreiking die in werking zou moeten treden bij het ingaan van deze wet. De leden
van de SP-fractie vragen waarom er geen criteria worden voorgeschreven aan de inhoud
van de marktverkenning. De leden van de SP-fractie vragen om een toelichting en aanpassing
van het onderhavig besluit op dit punt. De leden van de PvdA-fractie vragen op welke
wijze geborgd wordt dat partijen met vergelijkbare investeringsvoorstellen komen,
aan welke criteria deze voorstellen worden getoetst, hoeveel tijd partijen krijgen,
en hoe gemeenten dienen te reageren als partijen bij nader inzien afhaken. Voorts
vragen de leden van de PvdA-fractie welke informatie de gemeente dient te publiceren.
Tot slot vragen de leden van de PvdA-fractie of dit de locatie en het aantal woningen,
of een uitgewerkt bouw- en inrichtingsplan betreft. Leden van de CU-fractie vragen
de regering of zij bereid is met de VNG te bespreken wat praktische knelpunten zijn
die zij ervaren bij het uitvoeren van de markttoets en hoe daar meer duidelijkheid
in kan worden geboden.

Dit ontwerpbesluit schrijft inhoudelijk niet voor waaraan een marktverkenning moet
voldoen. Hier is bewust voor gekozen om de drempel zo laag mogelijk te houden en omdat
gemeenten lokaal de best passende invulling aan de marktverkenning kunnen geven. Wanneer
een toegelaten instelling de werkzaamheden mag uitvoeren, dient de gemeente dit aan
alle partijen die hebben gereageerd op de algemene bekendmaking mee te delen om volledige
transparantie te borgen. Ook moet de keuze gebaseerd worden op de voorwaarden die
in de openbare publicatie zijn geplaatst.

Zoals aangegeven in de memorie van toelichting bij de Wet maatregelen middenhuur wordt
gewerkt aan de Handreiking marktverkenning. Hierin kan de gegeven ruimte binnen het
voorliggende besluit nader geduid worden in samenwerking met de VNG. Hierdoor kan
meer duidelijkheid worden geboden. Het streven is om deze handreiking met de inwerkingtreding
van het ontwerpbesluit te publiceren.

De leden van de D66-fractie constateren dat er voor vijf jaar een landelijk platform
gefaciliteerd wordt door de rijksoverheid om de markttransparantie hoog te houden.
Deze leden vragen zich af op welke wijze de voortzetting van dit of een soortgelijk
platform in de jaren erna is geborgd?

De leden van de SP-fractie vragen welke kosten hier jaarlijks mee gemoeid zijn en
wat er gebeurt na die vijf jaar. Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie waarom
het ministerie überhaupt een tijdsgrens heeft gesteld, omdat het gebruik van een digitaal
platform ook mogelijkheden geeft om gegevens bij te houden van investeringen in de
niet-daeb-tak van woningcorporaties?

Ten behoeve van de marktverkenning moeten gemeenten gewenste niet-DAEB projecten op
een elektronisch platform met landelijk bereik publiceren. Het Ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties komt gemeenten hierin tegemoet door een dergelijk platform
te faciliteren. Sinds de lancering van het platform begin 2018, draagt de rijksoverheid
gedurende vijf jaar de kosten van dit platform. Dit betekent dat partijen kosteloos
projecten kunnen publiceren op het platform, terwijl de reguliere kosten van een publicatie
€ 120 zijn. Hoewel het verplicht is om een openbare publicatie te verzorgen, is het
niet verplicht om gebruik te maken van dit platform, nu of na vijf jaar. Als gebruikers
van de dienst, is het gangbaar dat gemeenten hiervoor gaan betalen. Het is daarmee
na 2023 aan gemeenten om te beslissen hoe zij de elektronische publicatie met landelijk
bereik willen verzorgen. De kosten voor het huidige platform bedragen € 1.000 per
jaar. Gegevens over de niet-DAEB-investeringen van woningcorporaties zijn beschikbaar
via de jaarlijkse openbare prognose- en verantwoordingsinformatie.

Daarnaast willen de leden van de SP-fractie weten waarom een project in de niet-DAEB-tak
ten minste 4 weken lang gepubliceerd moet worden. Waar is deze periode op gebaseerd,
en kan dat gezien de woningnood niet verkort of geheel geschrapt worden?

Het is van belang dat een marktverkenning lang genoeg gepubliceerd wordt, zodat potentieel
geïnteresseerde partijen, private partijen en woningcorporaties de marktverkenning
kunnen opmerken en zich een oordeel kunnen vormen over of zij hun interesse in het
project kenbaar willen maken. De periode van vier weken komt hieraan tegemoet, zonder
de realisatie van het project onnodig te vertragen. Deze periode wordt ook gehanteerd
voor de publicatie bij complexgewijze verkoop.

Overig

De leden van de SP-fractie willen graag weten hoeveel middenhuurwoningen jaarlijks
gerealiseerd gaan worden door de plannen van de regering. Ook willen deze leden weten
hoeveel betaalbare huurhuizen er zullen worden gebouwd. Zij zien een specificatie
van de genoemde 75.000 huizen per jaar graag tegemoet.

Op voorhand is niet te zeggen tot hoeveel extra woningen de vrijstelling van de markttoets
precies zal leiden, maar met het ontwerpbesluit wordt een belangrijke drempel weggenomen
voor corporaties om bij te dragen aan het vergroten van het aanbod middenhuurwoningen.
Dit is bovendien slechts een van de maatregelen die bijdragen aan het vergroten van
het aanbod van woningen in het algemeen.

De precieze verdeling van de 75.000 woningen per jaar is afhankelijk van de vraag
in Nederland. Ik verwacht van gemeenten dat ze daar bewust over nadenken en hun bouwprogrammering
erop aanpassen. Hierbij is samenwerking met omliggende gemeente en de provincie belangrijk.
Er zijn geen landelijk vastgestelde percentages voor het aandeel betaalbare huurwoningen
in de nieuwbouw.

Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie om de garantie dat het realiseren van
zogenaamde middenhuurwoningen niet ten koste zal gaan van sociale huurwoningen.

Voorliggend ontwerpbesluit behelst geen wijziging van het werkdomein of de scheiding
DAEB/niet-DAEB. De kerntaak van woningcorporaties blijft ongewijzigd. Investeringen
in middenhuur gaan niet ten koste van de investeringskracht en investeringsvoornemens
van de DAEB-takken. Per 1 januari 2018 is de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB voltooid.
Daarmee heeft een scheiding van vermogen en kasstromen tussen DAEB en niet-DAEB-activiteiten
en -investeringen plaatsgevonden. Niet-DAEB-investeringen moeten worden bekostigd
uit op de markt aan te trekken leningen of positieve kasstromen binnen de niet-DAEB.
Middelen uit de DAEB mogen hier niet voor worden aangewend. Zouden investeringen in
de DAEB-takken dalen, dan is dat daarom niet het gevolg van de vrijstelling van de
markttoets.

De leden van de SP-fractie begrijpen uit de tekst dat de gemeente een volkshuisvestelijke
beoordeling zal doen in plaats van de Aw. De leden van de SP-fractie vragen in hoeverre
er dan sprake is van een verminderde regeldruk.

De markttoets komt met voorliggend ontwerpbesluit de facto te vervallen en krijgt
het karakter van een markverkenning. Als onderdeel daarvan vervalt de volkshuisvestelijke
toets door de Aw. Hierin onderzocht de Aw bijvoorbeeld of de niet-DAEB-investering
noodzakelijk was.

In plaats daarvan wordt de noodzakelijkheid en wenselijkheid van een investering veronderstelt
door de openbare publicatie. De gemeente zou deze publicatie immers niet verzorgen
indien deze vanuit het oogpunt van het volkshuisvestingsbeleid ongewenst is. Aangezien
de gemeente volgens de oorspronkelijke uitwerking van de markttoets de noodzakelijkheid
en wenselijkheid van de investering op verschillende momenten moest bevestigen voor
de Aw, brengt deze vereenvoudiging een daling van de regeldruk met zich.

De leden van de ChristenUnie-fractie constateren dat er bij Aedes zorgen bestaan over
de langetermijnvisie van de overheid op de rol die woningcorporaties hebben bij de
realisatie van middenhuur. Zij kunnen zich deze zorgen voorstellen en vragen de regering
hierop te reflecteren, zeker gezien het gegeven dat bouwontwikkelingen vaak vele jaren
in beslag nemen.

In het regeerakkoord wordt prioriteit gegeven aan het realiseren van meer middenhuurwoningen.
Ook toegelaten instellingen kunnen hierbij vanuit de niet-DAEB een rol spelen, naast
het vervullen van hun kerntaak. Er is een grote behoefte aan middenhuurwoningen en
een gebrek aan indicaties dat de vraag hiernaar op korte termijn zal afnemen. Tegen
die achtergrond komt met de Wet maatregelen middenhuur en het voorliggende ontwerpbesluit
de facto de markttoets te vervallen en krijgt deze het karakter van een marktverkenning.
Daarmee kunnen corporaties vanuit de niet-DAEB-tak gemakkelijker bijdragen aan het
realiseren van meer middenhuur in die gebieden waar dat nodig is.

De leden van de CU-fractie vragen of de regering kan aangeven welke lastenverlichting,
regeldrukvermindering en tijdswinst gerealiseerd zou worden bij een volledige afschaffing
van de markttoets?

Voor de markttoets is de regeldruk bepaald op € 180.000 aan administratieve lasten
voor toegelaten instellingen. Hierbij is uitgegaan van een aantal van 20 markttoetsen
per jaar. De administratieve lasten van toegelaten instellingen dalen met 6%, ofwel
€ 10.800 per jaar, zoals beschreven in de memorie van toelichting bij de Wet maatregelen
middenhuur.

Bij inwerkingtreding van de marktverkenning wordt de doorlooptijd van de procedures
verkort. De kosten voor de publicaties op het platform komen na vijf jaar bij gemeenten
te liggen. Daarnaast kunnen toegelaten instellingen vaker meedingen naar niet-DAEB-werkzaamheden,
wat ook tijd en geld kost.

3. Erfpacht

Is het mogelijk dat in de prestatieafspraken nadere afspraken over grondprijzen en
erfpacht worden gemaakt, zo vragen de leden van de CDA-fractie.

Het is mogelijk dat in de privaatrechtelijke prestatieafspraken nadere afspraken over
grondprijzen en erfpacht worden gemaakt. Gezien de mogelijke bedrijfsgevoeligheid
van informatie over grondprijzen, kan een gemeente er ook voor kiezen om dergelijke
afspraken op een andere wijze privaatrechtelijk vast te leggen, bijvoorbeeld in erfpachtovereenkomsten
en anterieure overeenkomsten.

De leden van de D66-fractie vernemen dat onder artikel 2.3 vermeld staat dat er onder
het middensegment in dit verband woningen tussen € 720,42 en de maximaal in een gemeentelijke
verordening bepaalde aanvangshuurprijs geldt. Deze leden vragen zich af of alle gemeenten
een dergelijke maximale aanvangshuurprijs hebben vastgesteld. Zij vragen tot slot
wat het voor het voorstel betekent wanneer gemeenten geen maximale aanvangshuurprijs
hebben vastgesteld.

De gemeente kan een maximale aanvangshuurprijs in een gemeentelijke huisvestingsverordening
vaststellen om het middensegment af te bakenen. Het is ook mogelijk dat gemeenten
geen maximale aanvangshuurprijs hebben vastgesteld, of überhaupt een huisvestingsverordening.
Indien er geen middensegment is afgebakend, dan zullen de woningen na liberalisatie
niet in een middensegment kunnen vallen. Daardoor zal artikel 44d van de Woningwet
(zoals deze zal luiden na inwerkingtreding van de Wet maatregelen middenhuur) dat
de canon niet mag worden verhoogd, niet gelden.

Het staat de gemeenten vrij om privaatrechtelijke erfpachtovereenkomsten te wijzigen,
en ook staat het de gemeenten vrij om zelf een middensegment af te bakenen.

De leden van de SP-fractie vragen waarom de taxateur voor rekening komt van alleen
de woningcorporatie, terwijl de taxateur door de corporatie en de gemeente wordt aangesteld.
Waarom hoeft de gemeente de helft van de kosten niet te dragen?

De onafhankelijke taxateur wordt door de woningcorporatie en de gemeente aangesteld,
om te waarborgen dat sprake is van een gedeeld opdrachtgeverschap en daarmee volledige
rapportage aan beide partijen. De woningcorporatie draagt de taxatiekosten volledig,
omdat het kosten zijn die direct en onvermijdelijk volgen uit een eigenstandige handeling
van de woningcorporatie. Het is in principe niet aan de gemeente om bedrijfslasten
van andere partijen te dragen.