Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over gedupeerde huizenkopers in Brielle

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
15 oktober 2019).

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Alleen lef kan drama voor huizenkopers in
Brielse Van Sleenstraat voorkomen»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Heeft u contact gezocht met het gemeentebestuur over deze casus? Zo ja, welke maatregelen
heeft de gemeente genomen om de gedupeerde huizenkopers te helpen? Zo nee, bent u
bereid dat alsnog te doen?

Antwoord 2

Ja, ik heb contact gehad met de gemeente Brielle. De gemeente heeft aan mij gemeld
dat zij de volgende maatregelen heeft genomen. Zij heeft de kopers (onverplicht) ondersteund
door hen een renteloze lening van € 20.000,- aan te bieden om de eerste kosten op
te vangen, waaronder kosten van huisvesting. De gemeente heeft tevens aangegeven samen
met de gedupeerden naar een oplossing te willen zoeken. Hiertoe vindt regelmatig overleg
met hen plaats. Bij het zoeken naar een oplossing heeft de gemeente benadrukt dat
de kopers zich zouden moeten verenigen opdat zij dan als collectief kunnen optreden.
De huizen van de gedupeerden zitten namelijk aan elkaar vast, het is één samenhangend
bouwblok en er zijn gezamenlijke constructieve gebreken aan de woningen geconstateerd,
hetgeen een gezamenlijke oplossing/ aanpak vergt. Ook om een mogelijke oplossing financieel
rond te krijgen kan collectief optreden wenselijk zijn, aldus de gemeente. Zoals het
college ook in de raadsinformatiebrief van 2 oktober jl. schrijft, is de gemeente
bereid waar mogelijk de bewoners te steunen, maar dit laat de eigen verantwoordelijk
van kopers voor de oplossing van dit nijpende probleem onverlet.2 De gemeente Brielle heeft aangegeven mij over de ontwikkelingen in deze kwestie op
de hoogte te houden.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat huizenkopers worden opgezadeld met de kosten en gevolgen van
grove bouwtechnische fouten als de bouwer failliet gaat?

Antwoord 3

Ik vind dit zeer droevig. Normaal gesproken draaien huizenkopers hier niet voorop
omdat hiervoor afbouwgaranties (garantie- waarborgregelingen) bestaan. Van de gemeente
heb ik begrepen dat de aannemer failliet is gegaan en dat hij in zee is gegaan met
een onbetrouwbare waarborginstelling, Betaal Garant Nederland, die niet gebruikelijke
voorwaarden hanteert en waarvan de directeur in juli veroordeeld is voor het leiding
geven aan een criminele organisatie (zie ook mijn antwoord op vraag 6).

Vraag 4

Welke rechten en plichten hebben huizenkopers in dergelijke gevallen volgens de wet?
Welke rechten en plichten heeft een gemeente? Welke voorzorgsmaatregelen kan een huizenkoper
treffen om deze situatie te voorkomen?

Antwoord 4

Bij het afsluiten van de koop- aanneemovereenkomst, zoals hier het geval was (koop
van de grond en aanneming van het bouwen van de woning), kan de koper die tevens opdrachtgever
is, gebruik maken van een bijzonder opschortingsrecht: de zogenoemde 5% regeling zoals
die in artikel 7:768 van het Burgerlijk Wetboek is vastgelegd. De opdrachtgever van
het bouwwerk kan op voorhand aangeven, zonder dat hij hoeft aan te tonen dat de aannemer
zijn werkzaamheden niet naar behoren heeft uitgevoerd en met behoud van zijn recht
op oplevering, dat maximaal 5 procent van de aanneemsom wordt ingehouden op de laatste
termijn of laatste termijnen en dat dit bedrag in depot bij een notaris wordt gestort,
in plaats van dit aan de aannemer te betalen. De 5% regeling geldt voor alle gebreken
die zich voordoen binnen die drie maanden na de oplevering. De notaris betaalt dit
bedrag drie maanden na oplevering aan de aannemer tenzij de opdrachtgever heeft aangegeven
dat hij van zijn opschortingsrecht gebruik wenst te maken omdat er gebreken zijn.

Bij consumentennieuwbouw wordt in overgrote meerderheid gebruik gemaakt van een standaardmodel
koop- aannemingsovereenkomst van Bouwend Nederland, NEPROM (Nederlandse Projectontwikkeling
Maatschappijen) en NVB (Nederlandse Vereniging van Banken) die blijkens hun algemene
voorwaarden een garantie- waarborgregeling hanteren, die kan worden afgesloten bij
meerdere organisaties. Op de website van de Vereniging Eigen Huis (VEH) worden Stichting
Waarborgfonds Koopwoningen (SWK), Woningborg en BouwGarant genoemd als goede voorbeelden
waar een garantie- waarborgregeling kan worden afgesloten. Deze garantie- waarborgregeling
biedt een kwaliteitsgarantie van de aannemer aan de opdrachtgever dat de woning en
de toegepaste constructie en materialen voldoen aan de gestelde eisen en dat de woning
de afgesproken indeling heeft. Deze zes maanden durende garantie na de datum van oplevering
is extra bovenop de verplichtingen die de aannemer sowieso heeft op grond van de wet
en de aanneemovereenkomst. Daarnaast heeft de opdrachtgever op grond van deze regeling
de waarborg dat de woning wordt afgebouwd en gebreken worden hersteld als de aannemer
failliet is of niet wil herstellen.

Als de woning gereed is dient de aannemer aan te geven dat de woning kan worden opgeleverd.
De opdrachtgever/koper dient de woning vervolgens binnen een redelijke termijn te
keuren, hiervoor kan hij zich laten bijstaan door een bouwkundig adviseur. Als er
gebreken zijn kan de opdrachtgever de aannemer op grond van de aanneemovereenkomst
aanspreken. Als de opdrachtgever niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan
niet onder voorbehoud aanvaardt dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert,
wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding
wordt het werk als opgeleverd beschouwd en is de woning voor risico van de opdrachtgever
(artikel 758 van het Burgerlijk Wetboek). De opdrachtgever kan de aannemer dan alleen
nog aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken (gebreken die niet zichtbaar zijn
op het moment van de oplevering).

Met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, die naar verwachting
op 1 januari 2021 in werking treedt, is de aansprakelijkheid van de aannemer aangescherpt
en is hij na de oplevering aansprakelijk voor alle gebreken in het bouwwerk (dus niet
alleen de verborgen gebreken), die door hem veroorzaakt zijn, tenzij deze gebreken
niet aan hem zijn toe te rekenen. Ook wordt de rechtspositie van alle consumenten
van nieuwbouwwoningen verbeterd. Het opschortingsrecht wordt aangescherpt, doordat
de aannemer de consument schriftelijk de gelegenheid dient te geven, om aan te geven
of hij van zijn opschortingsbevoegdheid gebruik wenst te maken. De aannemer dient
hiervan een afschrift aan de notaris te sturen. Hiermee wordt de consument geattendeerd
op het aflopen van de opschortingstermijn en betaalt de notaris dit bedrag drie maanden
na oplevering niet automatisch aan de aannemer als de consument niet heeft gereageerd.
Daarnaast krijgt de aannemer een informatieplicht, zie hiervoor mijn antwoord op vraag
7.

Bij nieuwbouw is een omgevingsvergunning voor het bouwen vereist. De gemeente heeft
de taak de vergunningaanvraag te beoordelen en de vergunning te verlenen als naar
haar oordeel uit de aanvraag aannemelijk wordt dat is voldaan aan het Bouwbesluit
2012. Tijdens de bouw houdt zij toezicht op de naleving van het Bouwbesluit 2012 en
maakt zij hierbij zo nodig gebruik van haar handhavende bevoegdheden als hieraan niet
voldaan wordt: stilleggen van de bouw, het opleggen van een last tot geheel of gedeeltelijk
herstel van de overtreding, zelf tot herstel overgaan indien de last niet of niet
tijdig wordt uitgevoerd, waarbij de kosten daarvan in rekening worden gebracht bij
de overtreder, of een dwangsom opleggen. In ernstige gevallen kan de gemeente gelasten
dat het bouwwerk wordt gesloopt. Als de woning is opgeleverd mag deze pas in gebruik
worden genomen nadat deze gereed is gemeld bij de gemeente. Met de hiervoor al genoemde
Wet kwaliteitsborging voor het bouwen wordt nog een extra bescherming ingebouwd. Tijdens
het bouwen en bij het gereedkomen van het bouwwerk zal een onafhankelijke kwaliteitsborger
controles uitvoeren. Het gebouw mag niet in gebruik worden genomen als er geen verklaring
ligt van de kwaliteitsborger dat het gebouw naar zijn oordeel voldoet aan de bouwtechnische
voorschriften uit het Bouwbesluit 2012. Ook zal de kwaliteitsborger tijdens de bouw,
wanneer hij constateert dat niet conform het Bouwbesluit 2012 wordt gebouwd, dit melden
bij de gemeente. Zo nodig kan de gemeente handhavend optreden.

Ten slotte kan een potentiële huizenkoper zich voor het kopen van een woning laten
adviseren door organisaties zoals de VEH, waar informatie te vinden is over het kopen
van een woning, koop- aannemingsovereenkomsten, waarborginstellingen en de voorwaarden
waaraan deze instellingen moeten voldoen.

Vraag 5

Hoe vaak komt het voor dat huizenkopers worden opgezadeld met dergelijke kosten?

Antwoord 5

Precieze aantallen zijn mij niet bekend omdat ik hierbij geen betrokken partij ben.

Vraag 6

Hoe kan het dat de huizenkopers geen beroep kunnen doen op een garantiefonds? Is een
garantiefonds niet juist bedoeld voor dergelijke situaties?

Antwoord 6

Een garantie- waarborgregeling is zeker bedoeld voor dergelijke situaties. Zie ook
mijn antwoord op vragen 4 en 7.

Vraag 7

Nu blijkt dat mensen geen beroep kunnen doen op het garantiefonds, ziet u redenen
om te komen met een landelijk keurmerk of zelf een garantiefonds op te zetten?

Antwoord 7

Over het algemeen werken de garantie- en waarborgregelingen naar behoren en komen
gevallen zoals deze weinig voor. Om die reden is er geen aanleiding voor mij om zelf
een garantiesysteem op te zetten. Wel zijn in de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen
maatregelen genomen om rechtspositie van alle consumenten van nieuwbouwwoningen te
verbeteren door de aannemer een informatieplicht op te leggen.3 Daarin is geregeld dat de aannemer de opdrachtgever (dit is b.v. de consument met
een koop- aannemingsovereenkomst) dient te informeren of en zo ja, op welk wijze de
aannemer door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid de risico’s
voor de opdrachtgever heeft afgedekt tegen schade als gevolg van het niet nakomen
van de verplichtingen tot het bouwen van het bouwwerk en voor gebreken die na de oplevering
van het bouwwerk aan het licht komen. Hiermee is de opdrachtgever op de hoogte van
de wijze waarop hij beschermd is tegen deze risico’s. Deze regeling geeft duidelijkheid
aan alle opdrachtgevers, die met en zonder waarborggarantie4 een woning kopen. De opdrachtgever kan zich zo beter een oordeel vormen over de wijze
waarop hij wordt beschermd tegen risico’s dat het bouwwerk niet wordt afgebouwd of
met gebreken wordt opgeleverd.