Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over de stijgende kosten van taxaties

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), mede
namens de Minister van Financiën (ontvangen 11 oktober 2019).

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de ontwerprichtlijnen over «Loan origination and monitoring»
van de Europese Bankenautoriteit?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het onwenselijk is als consumenten op onnodig hoge kosten worden
gejaagd bij het waarderen van een woning, zeker nu de woningprijzen al de pan uitrijzen?

Antwoord 2

Ik vind het belangrijk dat een taxatie kwalitatief goed en betrouwbaar is. Kopers
moeten ervan uit kunnen gaan dat ze door een goede taxatie niet meer lenen dan verantwoord
is en ze een goede objectieve waardebepaling van de woning hebben gekregen. De sector
heeft zich de afgelopen jaren ingezet om de kwaliteit van woningtaxaties te verbeteren.
Dit heeft tot extra kwaliteitseisen geleid, waardoor in sommige gevallen de kosten
van een taxatie omhoog gegaan is. Ik vind deze inzet op kwaliteitsverbetering belangrijk,
mede in het licht van de zorgen over de onafhankelijkheid van taxateurs. Ook kan een
fysieke taxateur zijn expertise gebruiken om maatwerk te bieden, bijvoorbeeld wanneer
een consument zijn woning wil gaan verduurzamen. Een goede taxatie kost tijd, vergt
deskundigheid en voldoende kennis van de lokale markt. Het lijkt niet realistisch
om te verwachten dat de kosten van fysieke taxaties over de hele linie kunnen dalen
zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Tegelijkertijd kan een taxatie wel
degelijk een flinke kostenpost zijn voor de koper. Ik heb eerder aangegeven dat een
modelmatige waardebepaling een alternatief kan zijn voor de koper, mits hier verantwoord
gebruik van wordt gemaakt.2 Een modelmatige waardebepaling is aanzienlijk goedkoper dan een fysieke taxatie.

Vraag 3

Welke kosten worden op dit moment (gemiddeld) in rekening gebracht voor een fysieke
taxateur en welke voor een modelmatige waardebepaling van een woning?

Antwoord 3

Taxateurs kunnen zelf hun tarief vaststellen. Daarom heb ik geen volledig overzicht
van de kosten van taxaties. Taxateurs vragen voor een fysieke taxatie vaak rond de
400–500 euro3. Een modelmatige waardebepaling kost rond de 30 euro4.

Vraag 4

Wat is uw oordeel over het functioneren van modelmatige waardebepalingen van woningen?

Antwoord 4

Ik heb eerder aan uw Kamer gemeld dat ik modelmatig waarderen bij verantwoord gebruik
zie als een goed alternatief voor een fysieke taxatie. Een belangrijk voordeel van
een modelmatig bepaalde waarde is, naast de significant lagere kosten en (veel) kortere
doorlooptijd, dat deze onafhankelijk wordt bepaald. De uitkomst van een modelmatig
bepaalde waarde is niet te beïnvloeden door de betrokken partijen bij de aankoop van
het huis. Ik verwacht dat een deel van de woningvoorraad op een verantwoorde manier
modelmatig kan worden gewaardeerd. Dit zullen met name recent gebouwde én redelijk
uniforme woningen zijn.

Vraag 5

Klopt het dat de richtlijn voorschrijft dat voortaan de waarde van woningen slechts
bepaald mag worden door middel van een fysieke taxatie? Welke argumenten hanteert
de Europese Commissie daarvoor? Wat is uw appreciatie van deze argumenten?

Antwoord 5

In het consultatiedocument «Draft Guidelines on loan origination and monitoring» wordt door de Europese Bankenautoriteit (EBA) nadere duiding gegeven aan hoe bancaire
kredietverstrekkers om moeten gaan met het waarderen van onroerende goederen ten behoeve
van het bepalen van het kapitaalbeslag zoals voorgeschreven in de Europese Capital Requirement Regulation(CRR).5 EBA beschrijft in de conceptrichtlijn dat vanuit prudentieel oogpunt het gebruik
van alleen een modelmatige waardering op het moment van het verstrekken van een krediet
tekortkomingen kan creëren in het risicomanagement, omdat een betrouwbare waardebepaling
van het onderpand niet is gegarandeerd. De conceptrichtlijn laat wel ruimte voor het
gebruik van modelmatig waarderen bij het herwaarderen en monitoren van onroerende
goederen.

De Minister van Financiën en ik hebben gereageerd op de sectie in het consultatiedocument
die ingaat op het waarderen van onroerende en roerende goederen. De Minister van Financiën
heeft deze reactie reeds met uw Kamer gedeeld.6 In de reactie benoemen wij dat verantwoord gebruik van modelmatig waarderen zou moeten
kunnen, mits het risico van een onjuiste waardebepaling wordt gemitigeerd door strikte
vereisten. In Nederland wordt hier momenteel invulling aan gegeven door het gebruik
van een modelwaarde alleen toe te staan als de maximale hoogte van het hypothecair
krediet ten opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value) niet meer dan 90 procent bedraagt. Daarnaast moeten aanbieders van modeltaxaties
gebruik maken van modelmatige waarderingen die aan betrouwbare normen voldoen. Normen
voor de waardebepaling worden als betrouwbaar beschouwd indien deze in overeenstemming
zijn met internationaal erkende normen voor waardebepaling. Tenslotte wordt in de
reactie aangegeven dat waarderingen met een onvoldoende betrouwbaarheid uitgezonderd
dienen te worden.

Vraag 6

Welke gevolgen gaat de voorgenomen regelgeving hebben voor de kosten die consumenten
moeten betalen als zij hun woning willen waarderen?

Antwoord 6

Het is nog te vroeg om daarover een uitspraak te doen. Op het moment dat de richtlijn
definitief vaststaat is het aan de sector om invulling te geven aan de richtlijn die
door EBA is vastgesteld.

Vraag 7

Welke positie gaat u in Europees verband innemen in de discussie over deze voorgenomen
regelgeving? Deelt u de mening dat de kosten van waardebepalingen niet onnodig hoog
moeten zijn: een huis kopen is immers al duur genoeg?

Antwoord 7

In de beantwoording van vraag 2 heb ik reeds aangegeven dat ik het belangrijk vind
dat een taxatie kwalitatief goed en betrouwbaar is. Bij verantwoord gebruik vind ik
een modelmatige waardebepaling een goed alternatief voor een fysieke taxatie. In Nederland
heeft de markt van modelmatig waarderen zich sterk ontwikkeld; de betrouwbaarheid
en accuraatheid van modellen zijn de afgelopen jaren toegenomen. Het zou niet wenselijk
zijn als een verdere ontwikkeling tegen gegaan wordt door het beperken van het gebruik
van modelwaardes bij hypotheekverstrekking. Voor de positie ten aanzien van de conceptrichtlijn
refereer ik graag opnieuw naar onze reactie op het consultatiedocument «Draft Guidelines on loan origination and monitoring» van de Europese Bankenautoriteit (EBA), die op 4 oktober jl. naar uw Kamer is gestuurd.