Verslag (initiatief)wetsvoorstel (nader) : Verslag

Nr. 4
VERSLAG

Vastgesteld 23 september 2019

De leden en plaatsvervangende leden van de vaste commissie voor Binnenlandse Zaken
brengen als volgt verslag uit van hun bevindingen omtrent dit wetsvoorstel. Onder
het voorbehoud dat de regering de in het verslag opgenomen vragen en opmerkingen afdoende
zal hebben beantwoord, acht de commissie de openbare behandeling van het wetsvoorstel
voldoende voorbereid.

De voorzitter van de commissie, Ziengs

De griffier van de commissie, Roovers

De leden van de VVD-fractie hebben kennis genomen van het wetsvoorstel Wijziging van
de Woningwet (wijzigingen maximale huursomstijging en lokale mogelijkheid hoger percentage).
Zij hebben daarover nog enkele vragen.

De leden van de VVD-fractie vragen in hoeverre bij de uitwerking van het voorstel
rekening is gehouden met het verschil in omvang tussen woningcorporaties. Zij vragen
om een voorbeeld hoe het voorstel uitwerkt voor een zeer kleine woningcorporatie,
een gemiddelde woningcorporatie en een grote woningcorporatie.

De leden van de CDA-fractie hebben met belangstelling kennis genomen van het voorliggende
wetsvoorstel. Zij constateren dat de aanleiding voor dit wetsvoorstel het Sociaal
Huurakkoord 2018 is dat Aedes en Woonbond hebben gesloten op 21 december 2018. Zij
waarderen de inzet van beide instanties om te komen tot dit akkoord aangezien het
substantieel bijdraagt aan betaalbare verduurzaming in de huursector, een gematigde
woonlastenontwikkeling voor lage inkomens en -middeninkomens in de huursector.

De leden van de CDA-fractie onderschrijven dat het belangrijk is dat er meer mogelijkheden
komen om op lokaal niveau met gemeenten en huurders invulling te geven aan de volkshuisvesting.
De thans voorgestane wijzigingen worden door deze leden dan ook onderschreven.

De leden van de D66-fractie hebben content kennisgenomen van het onderhavige wetsvoorstel.
Zij hebben nog enkele vragen die ze aan de regering wil voorleggen.

De leden van de D66-fractie merken op dat de huurprijs van onzelfstandige woonruimte
niet in de huursomstijging wordt meegenomen. Kan de Minister nader aangeven waarom
deze onzelfstandige woonruimte niet wordt meegenomen? Leidt het ontbreken van dergelijke
woningen niet tot een potentiele huurstijging voor dit type woningen?

De leden van de D66-fractie vernemen dat er lokaal afgeweken mag worden van de huursomstijging
inflatie+1%-regel. Zij zijn content dat er lokaal maatwerk mogelijk is volgens het
voorstel. De leden van de D66-fractie vragen in hoeverre er uniforme voorwaarden gelden
voor gemeenten en corporaties om te besluiten tot een 1%-punt verhoging van de huursomstijging
over te gaan? In hoeverre verwacht de Minister daarnaast dat er een toestroom naar
de geschillencommissie ontstaat wanneer gemeenten en corporaties er onderling niet
uitkomen, met welke administratieve gevolgen?

Voorts vragen zij de Minister in het kader van de comptabiliteitswet welk meetbaar
doel er aan deze wetswijziging gekoppeld is en op welke wijze monitoring van de effecten
plaatsvindt?

De leden van de fractie van GroenLinks hebben met interesse kennis genomen van de
Wijziging van de Woningwet (wijzigingen maximale huursomstijging en lokale mogelijkheid
hoger percentage). De leden van de fractie van GroenLinks zijn verheugd dat de corporaties
(vertegenwoordigd door Aedes) en de huurders (vertegenwoordigd door de Woonbond) een
sociaal huurakkoord hebben gesloten. Het is in de ogen van deze leden van groot belang
dat er voldoende betaalbare woningen zijn die van goede kwaliteit zijn en zo duurzaam
mogelijk worden gemaakt. Om dit te bereiken is het belangrijk dat er goede afspraken
worden gemaakt over de huurprijsontwikkeling. Het is goed om te constateren dat de
uitkomsten van het sociaal huurakkoord in grote lijnen worden omgezet in wetgeving.

De leden van de fractie van GroenLinks zijn, zoals gezegd, blij met afspraken over
de huurprijsontwikkeling in de sociale huursector. Zij maken zich daarnaast grote
zorgen over de huurprijsontwikkeling in de geliberaliseerde sector. Juist om de gewenste
doorstroming van mensen vanuit de sociale huursector naar de geliberaliseerde sector
te bevorderen zou het wat hen betreft daarom goed zijn om de huurprijzen in de geliberaliseerde
sector voor een deel te gaan reguleren. Deze leden weten dat dit niet via het voorliggende
wetsvoorstel geregeld wordt, maar zij dringen er wel bij de regering op aan om deze
huren te reguleren. Over het voorliggende wetsvoorstel hebben de leden van de fractie
van GroenLinks nog een aantal vragen.

Allereerst zouden de leden van de fractie van GroenLinks graag een nadere toelichting
willen op de vraag waarom er niet voor gekozen is om het gehele sociaal huurakkoord
in het voorliggende wetsvoorstel om te zetten naar een wettelijke regeling?

De regering schrijft in de memorie van toelichting dat de mogelijkheid om lokaal af
te wijken van de maximale huursomstijging van belang is om lokaal rekening te houden
met de investeringsopgave. Deze lokale verhoging kan bijvoorbeeld worden ingezet indien
zodanige investeringen in beschikbaarheid of herstructurering nodig zijn dat een gemiddelde
inflatievolgende huurverhoging tot onvoldoende investeringscapaciteit leidt. De leden
van de fractie van GroenLinks begrijpen dat er corporaties zijn die hun opgaven niet
geheel kunnen voldoen wanneer zij geen extra (huur)inkomsten ontvangen. Deze leden
vragen zich echter af of het wel zo redelijk is om de investeringsopgave voor rekening
te laten van de huurders door hen een extra huurverhoging te geven. Is het, zo vragen
deze leden, niet zo dat een groot deel van het tekort aan investeringsvermogen van
corporaties veroorzaakt wordt door de verhuurderheffing (ondanks de bij begroting
voorgestelde korting stijgt de verhuurderheffing nog steeds), de toepassing van de
ATAD-richtlijn en de VPB-heffing waarmee corporaties geconfronteerd worden? Kan de
regering aangeven of deze extra lokale huurverhogingen überhaupt nodig zou zijn wanneer
de lasten voor corporaties zou worden verlicht?

Gemeenten, corporaties en verhuurders moeten ingevolge artikel 44 van de Woningwet
gezamenlijk prestatieafspraken maken. Kan de regering aangeven of deze prestatieafspraken
nu overal zijn gemaakt en of er in de praktijk problemen worden ervaren bij het sluiten
van deze afspraken? En als deze afspraken niet overal worden gemaakt, kan de regering
aangeven waar en waarom dit niet gebeurt?

Op verzoek van de Autoriteit Woningcorporaties zal de regering onderzoek doen naar
de mogelijkheden om het tijdvak voor de huursomstijging te wijzigingen van het kalenderjaar
naar 30 juni op 1 juli. De leden van de fractie van GroenLinks zouden graag een nadere
toelichting ontvangen op de reden dat het tijdvak van de huursomstijging en de jaarlijkse
huurverhoging nu een half jaar uit elkaar ligt. Wat zijn de nu bekende voor- en nadelen
van het gelijktrekken van het verzoek van de Autoriteit Woningcorporaties?

Tot slot hebben de leden van de fractie van GroenLinks nog een vraag over de evaluatie.
In de memorie van toelichting schrijft de regering dat zij het voornemen heeft om
de effecten van dit wetsvoorstel en die van het nog in te dienen aanpalende wetsvoorstel
in onderlinge samenhang te evalueren. Wanneer zal deze evaluatie plaatsvinden? En
op welke wijze wordt een eventueel nieuw sociaal huurakkoord (na 2021 verloopt het
huidige sociaal huurakkoord) bij deze evaluatie betrokken?

De leden van de SP-fractie hebben kennis genomen van de wijziging van de Woningwet
(wijzigingen maximale huursomstijging en lokale mogelijkheid hoger percentage). Naar
aanleiding hiervan hebben nog een aantal vragen en opmerkingen.

Aanleiding

De leden van de SP-fractie vragen waarom niet het gehele Sociaal Huurakkoord is overgenomen
door de regering. Daarnaast vragen deze leden of schematisch weergegeven kan worden
welke voorstellen in het Sociaal Huurakkoord wél zijn overgenomen en welke niet, inclusief
de reden(en) daarvoor.

De leden van de SP-fractie willen weten waarom de maatregelen uit het Sociaal Huurakkoord
in verschillende wetswijzigingen worden gegoten en niet gelijktijdig worden behandeld.
Daarnaast is het de vraag waarom de evaluatie wel in samenhang zal worden bekeken,
maar de invoering niet. De leden van de SP-fractie vragen hoe een gedegen afweging
gemaakt kan worden over onderhavig wetsvoorstel als de individuele gevolgen voor huurders
niet bekend zullen zijn.

Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie wanneer het andere wetsvoorstel naar de
kamer komt en vragen tevens onderhavig wetsvoorstel aan te houden tot de teksten van
de andere wet bekend zijn. Graag ontvangen de leden van de SP-fractie een toelichting
op dit punt.

Aanpassing huursomstijging

De leden van de SP-fractie wil weten welke noodzaak er is om onderwerpen uit te zonderen
van de huursomstijging, te weten de huurharmonisatie (= huurverhoging na bewonerswissel),
de huurverlaging na inkomensdaling, na een eerdere inkomensafhankelijke huurverhoging
en woningverbetering (verduurzaming). Ook vragen de leden van de SP-fractie wat dit
uitzonderen betekent voor de betaalbaarheid voor huurders per onderwerp.

Graag willen de leden van de SP-fractie weten of sociale huurwoningen die verkocht
zijn aan beleggers ook onder deze nieuwe regelgeving vallen en hoe dit wordt gecontroleerd.

Wat wordt verstaan onder een «gematigde ontwikkeling» en wat wordt bedoeld met «de
gemiddelde huurprijs», vragen de leden van de SP-fractie. Tevens vragen zij waar beide
cijfers, of bedragen op zijn gebaseerd? Hoe verhoudt dit zich tot de huurverhoging
voor individuele woningen, die gemaximeerd zijn op inflatie plus 2,5%, waar niets
aan wordt gedaan in dit wetsvoorstel? Kan dit worden toegelicht aan de hand van praktijkvoorbeelden?

Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie hoe de regering van een matiging van de
huurontwikkeling kan spreken, als de wijzigingen en effecten van individuele huurverhogingen
nog niet bekend zijn. Op welke rapporten of onderzoeken is dit gebaseerd?

Tevens lezen de leden van de SP-fractie dat de regering ervan uitgaat dat het uitzonderen
van de huurharmonisatie «slechts een geringe beperkende werking op de doorstroming
tot gevolg zal hebben». Wat wordt verstaan onder «geringe beperkende werking»? Wat
betekent dat concreet en waar is die aanname op gebaseerd, zo vragen de leden van
de SP-fractie.

Specifiek willen de leden van de SP-fractie weten hoe de beschikbaarheid van betaalbare
huurhuizen wordt gestimuleerd met het voorstel om de huurharmonisatie uit te zonderen
van de huursom. Immers, wanneer de huurharmonisatie niet langer tot de huursom hoeft
worden gerekend, dan kan dit hogere huurstijgingen tot gevolg hebben bij een verhuizing
waardoor huurprijzen niet te betalen zullen zijn voor groepen huurders en daardoor
de huizen niet beschikbaar.

En wat gebeurt er met de huurprijzen die door harmonisatie de afgelopen jaren sterk
zijn verhoogd? De leden van de SP-fractie vragen of de regering bereid is om huurverhogingen
die zijn ontstaan door bewonerswisselingen van de afgelopen jaren terug te draaien,
en zo nee, waarom niet?

Is het niet eerlijker dat, wanneer onderhavige wet van kracht wordt, de huurprijzen
op een zogenaamde nullijn worden gezet, zodat huurverhogingen door harmonisatie beter
bijgehouden kunnen worden en expliciet kunnen worden betrokken bij de evaluatie?

Bovendien willen de leden van de SP-fractie weten hoe de regering een (nieuwe) tweedeling
tussen zittende en nieuwe (verhuizende) huurders voorkomt. Zij vragen om een overzicht
van de gevolgen per inkomenscategorie en per huurprijscategorie van onderhavige wetswijziging.

Ook willen de leden van de SP-fractie specifiek weten hoe huurders kunnen meeprofiteren
van verduurzaming, wanneer verduurzaming van huurwoningen buiten de huursom wordt
gehouden. Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie hoe zich dit verhoudt tot de
huurpunten voor verduurzaming en de energieprestatievergoeding. De leden van de SP-fractie
verzoeken de regering om af te zien van de energieprestatievergoeding, en vragen zo
nee, waarom niet?

De leden van de SP-fractie willen graag weten welke mogelijkheden er zijn voor huurders
om woningverbetering, renovatie of verduurzaming te kunnen afdwingen bij hun verhuurder.
Ook willen de leden van de SP-fractie weten of deze mogelijkheden veranderen met deze
wet of de komende tijd.

De leden van de SP-fractie willen voorts weten welke mogelijkheden woningcorporaties
nu hebben om collectief te verduurzamen. De wetswijziging is erop gericht om individuele
corporaties meer ruimte te bieden om te bepalen hoe zij hun investeringsopgave bekostigen.
De vraag volgt daaruit of de regering aan collectieve oplossingen heeft gedacht. En
zo nee, waarom niet?

Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie welke zeggenschap huurders hebben bij
het bepalen van de bekostigen van de investeringsruimte.

Afwijkingsmogelijkheid

Er valt te lezen dat van de huursomstijging lokaal afgeweken kan worden in de prestatieafspraken,
omdat de regering zo rekening wil houden met de investeringsopgave. De leden van de
SP-fractie vragen of de regering heeft overwogen om huurders hierbij instemmingsrecht
te geven. En zo ja, waarom heeft de regering hier niet voor gekozen?

De leden van de SP-fractie vragen op welke manier(en) de Autoriteit Woningcorporaties
de huursomstijging van woningcorporaties controleert en of dit met onderhavig voorstel
zal wijzigen.

Financiële gevolgen

Het bevreemdt de leden van de SP-fractie dat de effecten van onderhavig voorstel ongewis
zijn voor de huurinkomsten. De vraag waarom de regering een wijziging voorstelt zonder
de effecten ervan te weten, is dan gerechtvaardigd. Is de regering bereid dit eerst
in kaart te brengen alvorens de Kamer een wetswijziging voor te stellen, zo vagen
de leden van de SP-fractie.

Tot slot vragen de leden van de SP-fractie waarom geliberaliseerde huurwoningen niet
meetellen in de huursom, en of de regering dit heeft overwogen. Graag ontvangen deze
leden een toelichting op dit punt.