Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over de middenklasse die geen huis meer kan kopen

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
22 augustus 2019).

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Woningdroom spat uiteen voor de middeninkomens»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2, 4

Vindt u dat iedereen zeker moet kunnen zijn van een fijne en betaalbare woning? Hoe
verklaart u dan dat een betaalbare woning steeds meer een luxe dreigt te worden, zoals
in het onderzoek wordt aangetoond?

Hoe verhouden de stijgende woonlasten zich tot de ambitie om mensen meer te laten
sparen en minder te laten lenen voor een koopwoning?

Antwoord 2, 4

Ik vind het belangrijk dat iedereen Nederland prettig kan wonen. Prettig wonen betekent
dat er genoeg woningen zijn voor elke portemonnee en elke levensfase. Woningen die
aansluiten op ieders woonwensen. In de berichtgeving wordt gesuggereerd dat de woonlasten
van middeninkomens gestegen zijn. In het WoOn2018 is dit onderzocht. Uit dit onderzoek
blijkt niet dat de woonlasten van middeninkomens gestegen zijn. De gemiddelde woonquotes
(het deel van het inkomen dat uitgegeven wordt aan woonlasten) in de koop- en huursector
zijn ten opzichte van 2015 stabiel gebleven. Dit geldt zowel voor de gehele onderzochte
groep als ook specifiek voor middeninkomens.

Tegelijkertijd constateer ik dat een deel van de mensen met een middeninkomen in gebieden
met krapte op de woningmarkt moeite heeft om een geschikte en betaalbare woning te
vinden. Specifiek in de steden is deze ruimte beperkt en komen zij minder snel aan
een woning. De prijzen van koopwoningen en de huren in de vrije sector zijn de afgelopen
periode hard gestegen. Het vinden van een betaalbare woning wordt daardoor lastiger.
Een deel van de groep middeninkomens heeft, door het gebrek aan woningen in het segment
dat bij hun inkomen past, minder kans op de woningmarkt of is genoodzaakt om een steeds
groter deel van hun inkomen aan hun woning te besteden.

De kansen voor mensen met een middeninkomen om een geschikte woning te vinden moeten
verbeterd worden. Daarom moeten er woningen gebouwd worden en moeten deze woningen
terechtkomen bij de huishoudens met een middeninkomen. Ik heb hiervoor reeds een aantal
maatregelen aangekondigd in de brief «Mensen met een middeninkomen»2. In de beantwoording van vraag 6 ga ik hier verder op in.

Vraag 3

Doet u ook onderzoek naar de bredere gevolgen van de woningnood, zoals het vinden
van een baan buiten de huidige woonplaats, op kamers gaan, gaan samenwonen, kinderen
krijgen? Ziet u dat de onbereikbaarheid van betaalbare woningen mensen beperkt in
hun keuzevrijheid? Bent u bereid hier verder onderzoek naar te doen?

Antwoord 3

Verschillende onderzoeken hebben aandacht voor de beslissingen van huishoudens op
de woningmarkt. Zo laat de Staat van de Woningmarkt 2018 zien dat de spanning op de
woningmarkt er toe leidt dat veel mensen niet de woning kunnen krijgen die ze willen
of op de plaats die ze willen. Het aantal huishoudens dat wil verhuizen is sterk gestegen
in de afgelopen jaren. Hoewel het aantal verhuizingen ook sterk is gestegen, betekent
de stijging van het aantal mensen dat wil verhuizen dat een groter aantal huishoudens
het niet lukt om een passende woning te vinden. Een onderzoek van Abf naar middenhuur3 laat zien dat in de afgelopen 20 jaar steeds meer jongere huishoudens (tot 35 jaar)
in een middenhuurwoningen wonen. Deze onderzoeken onderstrepen het belang om het woningtekort
terug te dringen en specifiek in te zetten op meer middenhuur.

Vraag 5

Erkent u dat er sprake is van woningnood? Is het dan niet tijd voor onorthodoxe maatregelen,
zowel om meer te bouwen, maar ook om de bestaande schaarste eerlijker te verdelen?
Wanneer is dat moment wel aangebroken?

Antwoord 5

Ik erken dat er regionaal nog altijd grote tekorten zijn, en dat met name groepen
die minder sterk op de woningmarkt staan daar last van hebben.

In de woonagenda heb ik samen met betrokken partijen de ambitie vastgelegd om 75.000
woningen per jaar te bouwen. In 2018 zijn er 66.000 woningen nieuw gebouwd en naar
schatting 7.500 zijn toegevoegd middels transformatie van niet-woongebouwen. Hiermee
zijn er 73.500 woningen aan de voorraad toegevoegd. Om het woningtekort terug te dringen
is het nodig dat de bouwproductie de komende jaren hoog blijft. Ook moeten die woningen
met name gebouwd worden in de regio’s met de grootste tekorten, en ze moeten voldoende
betaalbaar zijn. Juist daarom heb ik woondeals gesloten met de regio’s waar nu en
op de langere termijn de grootste bouwopgave ligt. Daarin staan afspraken over de
bouwproductie en betaalbaarheid.

Vraag 6

Kunt u uiteenzetten welke maatregelen volgens u mogelijk zijn om huur- en koopprijzen
te stabiliseren, zodat wonen ook op de lange termijn voor iedereen betaalbaar blijft?
Kunt u daarbij specifiek de maatregelen betrekken die de PvdA heeft voorgesteld, zoals
een verhuurdersvergunning, het bevriezen en reguleren van de huren, starters helpen
en beleggers ontmoedigen?

Antwoord 6

In de brief «Mensen met een middeninkomen» heb ik reeds aangekondigd wat voor maatregelen
ik heb genomen en momenteel verder uitwerk voor mensen met een middeninkomens op de
woningmarkt. Zoals in het vorige antwoord aangegeven, zet ik in op de bouw van meer
woningen om de schaarste aan woningen tegen te gaan via de woondeals. Verder heb ik
het op verschillende manieren eenvoudiger gemaakt om te bouwen. Zo draagt de vergaande
vereenvoudiging van de markttoets in de Wet maatregelen middenhuur bij aan een versnelde
bouwproductie van middenhuur, doordat onnodige stappen uit het proces worden gehaald
voor corporaties om niet-DAEB woningen te realiseren.

Naast het aanbod van voldoende woningen, moeten deze woningen bij een huishouden met
een middeninkomen terecht kunnen komen. Gemeenten kunnen woningen toewijzen bij schaarste
via een huisvestingsverordening. Ook kunnen woningcorporaties 10% van hun woningen
vrij toewijzen. Daarnaast is er momenteel nog tijdelijk 10% extra ruimte voor corporaties
om woningen toe te wijzen aan mensen met een middeninkomen. Hiermee zouden zij bijvoorbeeld
huishoudens met een (laag) middeninkomen kunnen bedienen.

Voor het betaalbaar houden van woningen voor middeninkomens heb ik drie maatregelen
voorgesteld.

Om te waarborgen dat gezinnen met een laag middeninkomen een betaalbare huurwoning
kunnen vinden, wil ik de toewijzing van corporatiewoningen doelmatiger richten door
de DAEB-inkomensgrens te differentiëren naar huishoudsamenstelling. Ik verwacht uw
Kamer eind 2019 het wetsvoorstel voor deze wijziging te doen toekomen.

Ook heb ik aangekondigd de mogelijkheid te overwegen voor een beperking van de WOZ-waarde
in het WWS. De WOZ-waarde stijgt snel bij grote schaarste in de woningmarkt. Dit betekent
dat de waardering van de WOZ-waarde in het WWS als effect heeft dat het WWS op plekken
met grote schaarste zorgt dat er woningen geliberaliseerd kunnen worden die langs
andere maatstaven niet thuis horen in het geliberaliseerde segment. De WOZ krijgt
daarmee een te grote rol in de prijsbepaling van sociale huurwoningen.

Voor de noodknop middenhuur heb ik in deze brief een uitwerking gepresenteerd. Gemeenten
en marktpartijen hebben echter om uiteenlopende redenen aangegeven dit voorstel niet
te steunen. Ik zal samen met gemeenten en marktpartijen onderzoeken of er ruimte is
om de uitwerking van de noodknop nog beter te richten op de ervaren problematiek.
Zij zijn bezorgd dat de nu voorgestelde uitwerking om een kader te bieden voor de
uiteenlopende belangen onvoldoende aansluit bij het maken van lokale afspraken. Ik
verwacht in het najaar de balans op te kunnen maken van het definitieve maatregelenpakket.
Ik zal daarbij met betrokken partijen kijken naar een andere invulling van de noodknop
en aanvullende maatregelen.

Gevraagd wordt om specifiek in te gaan op voorstellen die de PvdA eerder heeft gedaan.
Ik heb hier in de beantwoording van eerdere Kamervragen al uitgebreid op gereageerd.
Mijn reactie is bijvoorbeeld te vinden in de antwoorden op Kamervragen over huurprijzen
die de pan uit rijzen4.

Het is belangrijk dat starters toegang blijven houden tot de woningmarkt. Er is geen
eenduidig beeld van de positie van starters. Landelijk blijft het aantal starters
redelijk stabiel en starters die willen kopen slagen er vaker in dan vroeger om hun
verhuiswens te realiseren. Ook zijn koopstarters de afgelopen jaren een minder groot
deel van hun inkomen gaan bestanden aan woonlasten. Toch baart het mij zorgen dat
de kloof tussen de gemiddelde hypotheek die starters kunnen krijgen en de gemiddelde
verkoopprijs steeds groter wordt. De toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters
blijf ik daarom nauw in de gaten houden. Ik heb daarvoor de NHG-premie verlaagd en
de kostengrens verhoogd. Met het Platform hypotheken creëer ik mogelijkheden voor
starters met een flexibel inkomen. En samen met het Kadaster en de Universiteit van
Amsterdam onderzoek ik of beleggers prijzen opdrijven, en zo starters verdringen.
Ook laat ik Platform 31 onderzoeken in hoeverre gemeenten gebruik maken van de bestemmingscategorie
sociale koop. Ik zal uw Kamer deze zomer nog informeren over deze onderzoeken en hierbij
verder ingaan op de rol van beleggers en de positie van starters.