Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Smeulders over het bericht ‘Tijdelijk huurcontract zit steeds meer huurder dwars’

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
20 mei 2019).

Vraag 1

Kent u het bericht «Tijdelijk huurcontract zit steeds meer huurder dwars»?1

Antwoord 1

Ja

Vraag 2

Herkent u de verhalen uit het bericht van huurders die na twee jaar hun woning moeten
verlaten omdat de verhuurder bang is dat de huurder anders niet meer uit de woning
vertrekt vanwege de huurbescherming bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd?
Zo ja, hoe beoordeelt u dit soort situaties? Zo nee, wat is dan uw beeld?

Antwoord 2

Bij het ontwerp van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 zijn de mogelijkheden voor
tijdelijke verhuur zorgvuldig bekeken en afgewogen om uiteindelijk vast te kunnen
stellen welke uitbreiding van de mogelijkheden voor tijdelijk huren wenselijk en mogelijk
is. Uit gesprekken met diverse partijen in het veld bleek dat er bij bepaalde groepen
woningzoekenden en bij (potentiële) verhuurders behoefte was aan tijdelijke huurovereenkomsten
voor een groot aantal sterk uiteenlopende andere gevallen. Gewezen is daarbij op de
volgende voorbeelden van huurdersgroepen die behoefte hebben aan tijdelijke huur:
arbeidsmigranten, kenniswerkers en werknemers in lokaal belangrijke sectoren zoals
verpleegsters en agenten hebben regelmatig behoefte aan tijdelijke huisvesting tijdens
een periode van studie of werk. Daarnaast hebben mensen in en rond de maatschappelijke
opvang, in begeleide woonvormen en mensen uit de opvang, snel tijdelijk onderdak nodig
in afwachting van een meer definitieve oplossing. Een dergelijke behoefte is ook naar
voren gekomen voor mensen die bezig zijn te scheiden of net gescheiden zijn, en voor
ex-gedetineerden, slachtoffers van mensenhandel, expats en mensen in afwachting van
de oplevering van hun koopwoning. Kortom, er zijn meerdere gevallen waarbij woningzoekenden
behoefte hadden aan een huurwoning voor een korte periode, maar voor welke gevallen
de wetgeving voorheen geen specifieke vorm van tijdelijke huurovereenkomsten bood.

Omdat potentiële aanbieders van woonruimte soms wel willen verhuren, maar niet vast
willen zitten aan een verhuur voor onbepaalde tijd met volle huurbescherming voor
de huurder, en daar voorheen geen mogelijkheid voor bestond (anders dan «een gebruik
van korte duur», zie hieronder), kwam een deel van dit potentiële huuraanbod mogelijk
niet tot stand. Of verhuurders trachtten hun huurovereenkomst te brengen onder artikel
7: 232, tweede lid, van het BW, betreffende een huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur
is. Uit de voormelde gesprekken is gebleken dat dit inderdaad vaak voorkwam. Daaraan
zijn evenwel grote bezwaren verbonden, want huurders hebben bij huurovereenkomsten
die een gebruik betreffen dat
naar zijn aard van korte duur isgeen huur(prijs)bescherming. Dit betekent dat de verhuurder geheel vrij de huur kan
opzeggen. Ook aan het woningwaarderingsstelsel is hij niet gebonden. Dit is onwenselijk,
want er bestaat juist een duidelijke behoefte aan huur(prijs)bescherming. Tijdelijke
huurovereenkomsten leveren voor huurders meer zekerheid op dan huurovereenkomsten
die een gebruik betreffen dat naar zijn aard van korte duur of bijvoorbeeld anti-kraakovereenkomsten (bruikleenovereenkomsten).

Gelet op het bovenstaande gaat hier in casu dus om de intentie van de huurder en verhuurder
en het eventuele verschil in huur(prijs)bescherming tussen tijdelijke huurovereenkomsten
en huurovereenkomsten voor bepaalde tijd.

Hieronder licht ik dat nader toe.

Huurbescherming

Er wordt ten aanzien van de huurbescherming bij huurbeëindiging een onderscheid gemaakt
tussen de sinds 1 juli 2016 wettelijk geregelde tijdelijke huurovereenkomsten (van
maximaal twee jaar voor een zelfstandige woning of van maximaal vijf jaar voor een
onzelfstandige woning) en huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd.

Bij een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar voor een zelfstandige woning
of van maximaal vijf jaar voor een onzelfstandige woning geldt dat de huur van rechtswege
(zonder opzegging) eindigt wanneer de termijn waarvoor zij is aangegaan, is verstreken2. De verhuurder mag de huurovereenkomst tussentijds niet opzeggen. De huurder mag dat wel. De reden voor de invoering van dit type huurovereenkomst
is dat deze voorziet in een maatschappelijke behoefte voor het sluiten van tijdelijke
huurovereenkomsten voor een relatief korte (overbruggings)periode en waarover de verhuurder
vooraf zekerheid heeft van beëindiging van de huur. Tegelijkertijd was de vrees dat
te veel flexibiliteit in het opzeggen van huur door de verhuurder ook zou leiden tot
onzekerheid bij huurders. Om de rechtsonzekerheid bij de huurder op dit punt te voorkomen
is er voor dit type tijdelijke huurovereenkomst geen tussentijdse opzeggingsbevoegdheid
voor de verhuurder in de wet opgenomen. Verder werd tijdens de behandeling van Wet
doorstroming huurmarkt 2015 (Kamerstuk 34 373) de vrees geuit dat sommige particuliere verhuurders deze vorm van tijdelijke huur
als een soort proeftijd zouden gebruiken, waarbij zij elke huurovereenkomst voor onbepaalde
duur laten voorafgaan door een huurovereenkomst voor bepaalde, korte tijd, die zij
voor huurders die hen niet bevallen niet zouden verlengen, bijvoorbeeld als huurders
zich voor een toets van de aanvangshuurprijs tot de huurcommissie zouden wenden en
de huurprijs als gevolg daarvan zou zijn verlaagd. Daarom heeft mijn voorganger in
de Wet doorstroming huurmarkt 2015 opgenomen dat huurders een dergelijke toets van
de aanvangshuurprijs ook na afloop van de tijdelijke huurperiode kunnen aanvragen
(zie hieronder onder Huurprijsbescherming) en, mede naar aanleiding van aangenomen
moties, een aantal toezeggingen gedaan in relatie tot het monitoren van de ontwikkelingen
van deze tijdelijke huurcontracten. In mijn antwoord op de vragen 4, 5 en 7 licht
ik dit verder toe.

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en bij een tijdelijke huurovereenkomst
van langer dan twee jaar voor een zelfstandige woning of van langer dan vijf jaar voor een onzelfstandige woning, geldt dat deze niet automatisch aan
het eind van die termijn eindigt, deze loopt door en moet worden opgezegd op grond
van één van de in de wet genoemde opzeggingsgronden. De bepaalde tijd is daar dan
een minimumtermijn.

Huurprijsbescherming

In het geval dat een huurder een tijdelijke huurovereenkomst is aangegaan heeft hij
gedurende die periode wel dezelfde huurprijsbescherming als bij huurovereenkomsten
voor onbepaalde tijd.

Wat wel verschilt is dat indien de huurder een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal
twee jaar voor een zelfstandige woning is aangegaan, hij in plaats van de gebruikelijke
termijn van zes maanden na aanvang van die huurovereenkomst de mogelijkheid heeft
om tot zes maanden na afloop van die tijdelijke huurovereenkomst (ook bij verlenging)
de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie te laten toetsen. De facto hebben huurders
met een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal 2 jaar daarvoor dus langer de tijd
dan huurders met een huurcontract voor onbepaalde tijd. Die kunnen de aanvangshuurprijs
immers alleen gedurende de eerste zes maanden van de huurovereenkomst ter toetsing
voorleggen aan de Huurcommissie. Dit onderscheid is in de wet opgenomen om te voorkomen
verhuurders de tijdelijke huurcontracten van huurders die zich tot de Huurcommissie
hadden gewend niet zouden verlengen en huurders met een tijdelijke huurovereenkomst
van maximaal twee jaar in feitelijke zin minder huurprijsbescherming zouden genieten
dan huurders met huurcontacten voor onbepaalde tijd.

Vraag 3

Herkent u het beeld dat het voor verhuurders interessant is om de huurovereenkomst
na een tijdelijke verhuur niet voor te zetten omdat zij dan bij een nieuwe huurder
de huurprijs fors kunnen verhogen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 6

Deelt u de mening dat het reguleren van de huurprijzen (deels) zou voorkomen dat verhuurders
de tijdelijke huurovereenkomst niet omzetten in een huurovereenkomst voor onbepaalde
tijd? Zo ja, bent u bereid hier verder onderzoek naar te doen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 3 en 6

Ik twijfel er niet aan dat er, met name in schaarstegebieden, verhuurders zijn die
tijdelijke huurcontracten niet verlengen om aan de nieuwe huurder een hogere huurprijs
te kunnen vragen. Die nieuwe huurder heeft dan trouwens het recht om een toets van
de (verhoogde) aanvangshuurprijs van zíjn huurcontract te vragen bij de Huurcommissie,
ook bij een (qua huurprijs) geliberaliseerd huurcontract.

Tegelijkertijd vrees ik dat het reguleren van de huurprijs in het geliberaliseerde
segment investeerders zal afschrikken, waardoor dit leidt tot minder aanbod en niet
tot meer aanbod. Tijdens de plenaire behandeling van het wetsvoorstel Maatregelen Middenhuur (Kamerstuk 35 036) van 27 maart jl. heb ik uw Kamer aangegeven dat ik de excessieve huurstijgingen
in het geliberaliseerde segment wil aanpakken. Daarvoor is het noodzakelijk dat er
meer woningen worden bijgebouwd, daar zet ik vol op in. Om te zorgen dat woningen
betaalbaar blijven, ben ik bezig met de uitwerking van de noodknop. De noodknop moet
excessieve huren tegengaan. Met de noodknop maak ik onderscheid tussen nette verhuurders
en speculanten. Ook is de noodknop alleen van toepassing voor gemeenten met grote
schaarste aan middenhuur. Voor de zomer presenteer ik de verdere uitwerking van de
noodknop.

Vraag 4

Zijn er cijfers beschikbaar over het aantal afgesloten tijdelijke huurcontracten sinds
de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is ingevoerd? Zo ja, hoe luiden deze cijfers? Zo
nee, bent u bereid om nader onderzoek te doen naar de gevolgen van de invoering van
deze wet?

Vraag 5

Bent u tevreden met de gevolgen van de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt
2015? Zo ja, waarom? Zo nee, wat werkt er volgens u niet zoals gehoopt was bij de
invoering van de wet?

Vraag 7

Bent u bereid om te onderzoeken hoe huurders meer zekerheid en bescherming kunnen
krijgen zodat zij minder afhankelijk zijn van de grillen van de overspannen huurmarkt
en van de verhuurders? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 4, 5 en 7

Tijdens de behandeling van de Wet doorstroming huurmarkt (Kamerstuk 34 373) en de Wet Schouten inzake jongerencontracten (34 156), die op 1 juli 2016 in werking zijn getreden, zijn enkele toezeggingen gedaan en
heeft de Kamer moties aangenomen in relatie tot het monitoren van de ontwikkeling
van tijdelijke huurovereenkomsten. Bij de Staat van de Woningmarkt 20173 is een eerste onderzoek naar het gebruik van tijdelijke huurcontracten onder particuliere
verhuurders gedaan. Hiervoor is toen gebruik gemaakt van een lijst van verhuurderheffingplichtige
verhuurders. Hierdoor werden echter kleine verhuurders en verhuurders die zich alleen
op het geliberaliseerde segment richten gemist, terwijl deze een aanzienlijk deel
van de particuliere huurmarkt vertegenwoordigen. In samenwerking met het CBS is in
2018 gewerkt om ook deze groepen verhuurders in de steekproef te betrekken. Dit heeft
geleid tot een respons die redelijk goed verdeeld is over de verschillende soorten
verhuurders. De afgelopen periode is gewerkt aan verbetering van de onderzoeksopzet,
waardoor betrouwbare informatie over het gebruik van tijdelijke huurcontracten beschikbaar
komt. Ik zal u op basis hiervan vóór de zomer informeren over het gebruik van deze
tijdelijke huurovereenkomsten door verhuurders.