Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Kops over tijdelijke huurcontracten

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
20 mei 2019)

Vraag 1

Kent de Minister het bericht «Tijdelijk huurcontract zit steeds meer huurders dwars»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het te schandalig voor woorden is als een verhuurder zijn huurder
– wanneer het tijdelijk huurcontract afloopt – uit de woning gooit, om zo te voorkomen
dat er een huurcontract voor onbetaalde tijd ontstaat én de huurder daardoor «te veel»
rechten krijgt? Hoe vaak komt dit voor? Wat gaat u hieraan doen?

Vraag 3

Deelt u de mening dat een verhuurder die zijn huurder letterlijk op straat zet met
de bedoeling om van een volgende verhuurder een nóg hogere huurprijs te vragen, zich
heel diep moet schamen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Antwoord 2 en 3

De huurder weet bij het aangaan van de tijdelijke huurovereenkomst (van maximaal twee
jaar voor een zelfstandige woning of van maximaal vijf jaar voor een onzelfstandige
woning) dat deze van rechtswege eindigt wanneer de termijn waarvoor zij is aangegaan,
is verstreken. De verhuurder mag de huurovereenkomst tussentijds ook niet opzeggen. Alleen de huurder mag dat.

Tijdens de behandeling van de Wet doorstroming huurmarkt (34 373) en de Wet Schouten inzake jongerencontracten (34 156), die op 1 juli 2016 in werking zijn getreden, zijn enkele toezeggingen gedaan en
heeft de Kamer moties aangenomen in relatie tot het monitoren van de ontwikkeling
van tijdelijke huurovereenkomsten. Bij de Staat van de Woningmarkt 2017 is een eerste
onderzoek naar het gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten onder particuliere verhuurders
gedaan. Hiervoor is toen gebruik gemaakt van een lijst van verhuurderheffingplichtige
verhuurders. Hierdoor werden echter kleine verhuurders en verhuurders die zich alleen
op het geliberaliseerde segment richten gemist, terwijl deze een aanzienlijk deel
van de particuliere huurmarkt vertegenwoordigen. In samenwerking met het CBS is in
2018 gewerkt om ook deze groepen verhuurders in de steekproef te betrekken. Dit heeft
geleid tot een respons die redelijk goed verdeeld is over de verschillende soorten
verhuurders. De afgelopen periode is gewerkt aan verbetering van de onderzoeksopzet,
waardoor betrouwbare informatie over het gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten
beschikbaar komt. Ik zal uw Kamer op basis hiervan vóór de zomer informeren over het
gebruik van deze tijdelijke huurovereenkomsten door verhuurders.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de enige die op deze manier van een tijdelijk huurcontract profiteert,
de verhuurder is? Deelt u de mening dat zulke verhuurders misbruik maken van de schaarste
op de woningmarkt? Hoe gaat u huurders beter beschermen?

Vraag 6

Deelt u de mening dat de Wet doorstroming huurmarkt 2015 heeft gefaald? Hoe gaat u
voorkomen dat huurders die «op hun plek zitten» alsnog door hun verhuurder tot «doorstromen»
worden gedwongen en letterlijk op straat komen te staan?

Antwoord 4 en 6

Nee, bij het ontwerp van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 zijn de mogelijkheden
voor tijdelijke verhuur zorgvuldig bekeken en afgewogen om uiteindelijk vast te kunnen
stellen welke uitbreiding van de mogelijkheden voor tijdelijk huren wenselijk en mogelijk
is. Uit gesprekken met diverse partijen in het veld bleek dat er bij bepaalde groepen
woningzoekenden en bij (potentiële) verhuurders behoefte was aan tijdelijke huurovereenkomsten
voor een groot aantal sterk uiteenlopende andere gevallen. Gewezen is daarbij op de
volgende voorbeelden van huurdersgroepen die behoefte hebben aan tijdelijke huur.
Arbeidsmigranten, kenniswerkers en werknemers in lokaal belangrijke sectoren zoals
verpleegsters en agenten hebben regelmatig behoefte aan tijdelijke huisvesting tijdens
een periode van studie of werk. Daarnaast hebben mensen in en rond de maatschappelijke
opvang, in begeleide woonvormen en mensen uit de opvang, snel tijdelijk onderdak nodig
in afwachting van een meer definitieve oplossing. Een dergelijke behoefte is ook naar
voren gekomen voor mensen die bezig zijn te scheiden of net gescheiden zijn, en voor
ex-gedetineerden, slachtoffers van mensenhandel, expats en mensen in afwachting van
de oplevering van hun koopwoning. Kortom, er zijn meerdere gevallen waarbij woningzoekenden
behoefte hadden aan een huurwoning voor een korte periode, maar voor welke gevallen
de wetgeving voorheen geen specifieke vorm van tijdelijke huurovereenkomsten bood.

Omdat potentiële aanbieders van woonruimte soms wel willen verhuren, maar niet vast
willen zitten aan een verhuur voor onbepaalde tijd met volle huurbescherming voor
de huurder, en daar voorheen geen mogelijkheid voor bestond (anders dan «een gebruik
van korte duur», zie hieronder), kwam een deel van dit potentiële huuraanbod mogelijk
niet tot stand. Of verhuurders trachtten hun huurovereenkomst te brengen onder artikel
7:232, tweede lid, van het BW, betreffende een huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur
is. Uit de voormelde gesprekken is gebleken dat dit inderdaad vaak voorkwam. Daaraan
zijn evenwel grote bezwaren verbonden, want huurders hebben bij huurovereenkomsten
die een gebruik betreffen dat
naar zijn aard van korte duur isgeen huur(prijs)bescherming. Dit betekent dat de verhuurder geheel vrij de huur kan
opzeggen. Ook aan het woningwaarderingsstelsel is hij niet gebonden. Dit is onwenselijk,
want er bestaat juist een duidelijke behoefte aan huur(prijs)bescherming. Tijdelijke
huurovereenkomsten leveren voor huurders dan ook meer zekerheid op dan huurovereenkomsten
die een gebruik betreffen dat naar zijn aard van korte duur of bijvoorbeeld anti-kraakovereenkomsten (bruikleenovereenkomsten).

Ik deel uw mening dat alleen de verhuurder van deze tijdelijke huurcontracten profijt
heeft niet. Mogelijk zou een deel van de woningeigenaren afzien van verhuur als zij
geen gebruik konden maken van een tijdelijk huurcontract; in dat geval hadden de huurders
de woning niet (tijdelijk) kunnen betrekken.

Zoals ik in mijn antwoord op vragen 2 en 3 heb aangegeven onderzoek ik nu het gebruik
van tijdelijke huurcontracten en zal ik uw Kamer over de uitkomst daarvan vóór de
zomer informeren.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het tijd is voor huurverlaging? Zo nee, waarom niet? Zo ja,
wanneer gaat u dat regelen?

Antwoord 5

Ik deel uw mening niet als u een integrale huurverlaging, voor alle huurders, bedoelt.

Als een huurder en een verhuurder een huurovereenkomst sluiten, geldt het principe
van contractsvrijheid. Beide partijen zijn vrij om onderling een huurprijs af te spreken.
En het staat verhuurders vrij om de huur te verlagen (of te bevriezen) indien zij
dat voor bepaalde huishoudens wenselijk vinden. Eigen aan het overeenkomstenrecht
is verder dat het aan de contractspartijen is om in te grijpen wanneer zij het met
de inhoud van de overeenkomst niet eens zijn. In de huursector voor woonruimte is
dit geregeld doordat partijen met huurprijsgeschillen naar de Huurcommissie en/of
de rechter kunnen gaan.