Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Kops over de vastgelopen woningmarkt

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
7 mei 2019).

Vraag 1

Kent u de berichten «Huizenzoeker heeft de moed opgegeven», «Huizenzoeker is koopmoe»
en «Woningmarkt in het slot»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Hoe reageert u op de cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) dat
de vraag naar woningen daalt, het aanbod groeit en de prijzen afvlakken? Deelt u de
mening dat de woningmarkt niet aan het afkoelen is, maar juist volledig is vastgedraaid,
nu potentiële kopers de moed hebben opgegeven en er daardoor minder woningen worden
verkocht?

Antwoord 2

In de afgelopen jaren zijn de prijzen van woningen flink gestegen als gevolg van de
sterk toegenomen vraag. Nu zien we dat die balans begint te veranderen, enerzijds
doordat de prijzen stijgen boven wat mensen bereid zijn te betalen, en anderzijds
doordat het aanbod mede dankzij de gestegen nieuwbouwproductie toeneemt. Wanneer verkopers
merken dat de rek uit de prijsstijging van afgelopen jaren is zullen zij de vraagprijs
van woningen aanpassen, maar het is logisch dat dit niet van de ene op de andere dag
gebeurt. Huizenkopers die ontmoedigd waren zullen dan weer nieuwe kansen krijgen.
Ik deel de opvatting van dhr. Jaarsma dat de cijfers van de NVM erop duiden dat de
markt meer in balans komt, ondanks dat er nog steeds sprake is van krapte2.

Wel deel ik de zorg van de NVM dat nieuwbouw relatief veel in dure segmenten plaatsvindt3, terwijl er juist veel behoefte is aan extra woningbouw in het betaalbare segment.
De gestegen bouwproductie heeft veel druk gezet op de capaciteit in de sector, waarmee
de kosten zijn gestegen. Het is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten met
projectontwikkelaars en bouwers om te zorgen dat die betaalbare woningen er komen.
Veelgehoord is de kritiek van projectontwikkelaars en bouwers op de eisen die gemeenten
stellen aan bouwprojecten, maar andersom kunnen projectontwikkelaars en bouwers ook
zelf bijdragen aan betaalbaarheid met behoud van kwaliteit, bijvoorbeeld door innovatiever
te zijn.

Vraag 3

Welke redenen geven potentiële kopers daarbij aan? Hoeveel van hen hebben hun huizenzoektocht
moeten staken vanwege

– te hoge prijzen,

– te weinig aanbod

– en concurrentie van beleggers?

Antwoord 3

Volgens de meest recente indicator van het vertrouwen in de woningmarkt van de Vereniging
Eigen Huis is een toenemend aantal mensen van mening dat het nu geen goed moment is
om een huis te kopen, omdat de prijzen te hoog zijn. Het vertrouwen van Nederlanders
in de woningmarkt is voor het eerst in 4,5 jaar negatief. Daardoor staat de Eigen
Huis Marktindicator in maart op 99 punten, één punt onder de neutrale waarde van 100.
Ruim 4 op de 10 Nederlanders vindt het momenteel een (zeer) ongunstige tijd om een
woning te kopen. Ruim de helft van de starters, mensen die hun eerste eigen huis willen
kopen, noemt daarvoor als belangrijkste reden de slechte betaalbaarheid van een koopwoning.
Deze cijfers zijn in lijn met het beeld dat de oververhitting afneemt en daarmee de
zeer hoge prijsstijgingen in de grote stedelijke gebieden.

Concurrentie van beleggers die woningen aankopen voor verhuur (buy-to-let) zou een
opdrijvend effect op de prijzen kunnen hebben. Ik laat dit momenteel onderzoeken en
ben voornemens uw Kamer hier voor de zomer over te informeren. Starters die een woning
zoeken in de meest gespannen woningmarkten, waar ook beleggers actief zijn, worden
wel geconfronteerd met hoge prijzen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de huizenprijzen niet substantieel dalen omdat de nieuwbouw
niet op gang komt? Deelt u de mening dat er van uw belofte «de woningbouw te zullen
versnellen» in de praktijk niets terechtkomt? Deelt u de mening dat uw aanpak van
veel praten, overleggen en vergaderen heeft gefaald?

Antwoord 4

Het bouwproces neemt vanaf de ontwikkeling van een nieuw plan minimaal enkele jaren
in beslag. Daarnaast voegt een hoge nieuwbouwproductie zelfs in gemeenten als Utrecht
en Amsterdam, waar bouwrecords gebroken worden, slechts 1–2% per jaar toe aan de woningvoorraad.
Daarmee duurt het een tijdje voor het effect van de hoge bouwproductie merkbaar is
in de prijsontwikkeling. Het is niet reëel en ook niet mijn doel om door nieuwbouw
de huizenprijzen substantieel te laten dalen. Een dergelijke ontwikkeling zou bijzonder
negatief uitpakken voor starters en gezinnen die er net in geslaagd zijn een koopwoning
te bemachtigen. In de crisis van enkele jaren geleden zagen we voor het eerst in decennia
een substantiële daling van de huizenprijzen, met zeer negatieve gevolgen voor mensen
die met een restschuld bleven zitten. Het is wenselijk dat de ontwikkeling van de
huizenprijzen normaliseert. Daarbij is juist het bouwen van voldoende betaalbare nieuwe
woningen nodig om het aanbod in het lage en middensegment te vergroten. Dat is met
name in de grote steden waar de prijzen van bestaande woningen al zeer hoog liggen
een grote uitdaging. Het is dus aannemelijk dat betaalbare woningen vooral aan de
randen van de steden en in omliggende gemeenten zullen landen.

In de Nationale Woonagenda heb ik met stakeholders de ambitie afgesproken om naar
75.000 nieuwe woningen per jaar te streven. In 2018 zijn er zo’n 74.000 nieuwe woningen
opgeleverd. De aanpak om de energie te richten op gezamenlijke doelen, zoals het vergroten
van de woningbouw, is juist zeer nuttig, omdat de constructieve inzet van alle stakeholders
daarbij cruciaal is.

Daarmee zijn we er natuurlijk nog lang niet. Ondanks de afnemende spanning is de woningmarkt
nog steeds krap en is het nodig dat de woningbouw ook de komende jaren op een hoog
niveau blijft. Daarnaast is het nodig dat die woningen betaalbaar zijn, en dat ze
op de juiste plek gebouwd worden. De vraag is vooral hoog in en rond de grote stedelijke
regio’s. Juist op die plekken is betaalbaar bouwen gecompliceerd, onder andere omdat
de ruimte beperkt is, de grondprijs hoog, en omdat er vaak dure investeringen in infrastructuur
nodig zijn. Door het sluiten van woondeals met grote stedelijke regio’s beoog ik een
langjarige samenwerking te bezegelen tussen Rijk en regio waar de bouwopgave het grootst
is.

Vraag 5

Wat gaan de zogeheten «woondeals», die u nu opeens met enkele gemeenten aan het sluiten
bent «om excessen tegen te gaan», concreet opleveren? Deelt u de mening dat deze plotselinge
«woondeals» – na anderhalf jaar ministerschap – too little too late zijn?

Antwoord 5

De woondeals die ik aan het sluiten ben zijn verre van plotseling. In de Kamerbrief
bij de Staat van de Woningmarkt van 2017 informeerde ik u vlak na mijn aantreden al
dat ik beoogde in gesprek te gaan met grote stedelijke regio’s als Amsterdam en Utrecht
over het aanjagen van de woningbouw, maar ook over de bestaande voorraad, met het
doel om tot concrete afspraken te komen. In de strategische BO’s MIRT van 2018 heb
ik afspraken gemaakt over de inhoudelijke scope van deze afspraken. Deze gesprekken
hebben inmiddels in twee regio’s tot de beoogde afspraken in de vorm van woondeals
geleid; Groningen en het Stedelijk Gebied Eindhoven.

Het sluiten van de woondeals is dus onderdeel van een samenwerking die al een tijd
loopt, en ook al tot concrete resultaten heeft geleid. In de BO’s MIRT van afgelopen
najaar zijn in dit kader concrete afspraken gemaakt over cruciale investeringen in
de bereikbaarheid van specifieke bouwlocaties en gebiedsontwikkelingen in deze regio’s.
Een concreet voorbeeld van afspraken over de aanpak van excessen is de versterking
van handhaving op huisjesmelkerij, waarvoor ik ook aan elke regio een ondersteunend
budget beschikbaar heb gesteld. De woondeals vormen geen eenmalige set afspraken,
maar zoals gezegd een langjarig samenwerkingsverband tussen Rijk en regio. Daarmee
gaan we gezamenlijk de uitdaging aan om invulling te geven aan de uitdagingen die
het gevolg zijn van de huidige krappe woningmarkt, maar ook om in bredere zin vorm
te geven aan de verstedelijkingsopgave. Gesprekken om een langjarige samenwerking
met een woondeal te bezegelen lopen nog met de regio’s MRA, regio Utrecht en de Zuidelijke
Randstad. Uiteraard hoop ik dat zij deze uitgestoken hand zullen accepteren.

Vraag 6

Hoe gaat u ervoor zorgen dat provincies en gemeenten voldoende bouwgrond ter beschikking
stellen? Hoe gaat u ervoor zorgen dat er in 2030 alsnog één miljoen woningen bijgebouwd
zullen zijn?

Antwoord 6

Onderdeel van de regionale samenwerking binnen de gesloten en beoogde woondeals is
om elkaar waar nodig te wijzen op elkaars rol en verantwoordelijkheden. Gesprekken
over de beschikbaarheid van voldoende bouwgrond zijn daar zeker onderdeel van. Ik
beoog in elke woondeal vast te leggen dat er een regionale monitor komt voor de plancapaciteit,
en dat we het eens zijn over de ambitie die daarbij hoort voor wat betreft het aantal
te bouwen woningen op de langere termijn. De meest recente cijfers over de benodigde
nieuwbouwaantallen zal ik u toezenden met de Staat van de Volkshuisvesting eind mei.
Deze aantallen zullen lager zijn dan de genoemde 1 miljoen woningen in 2030, dat aantal
herken ik niet.

Vraag 7

Bent u ervan op de hoogte dat de vraag naar woningen de komende jaren juist zal toenemen
door het groeiend aantal huishoudens? Bent u er tevens van op de hoogte dat de bevolking
vooral groeit door migratie?4 Bent u ertoe bereid de grenzen te sluiten?

Antwoord 7

Een stijgende woningbehoefte kan verschillende oorzaken hebben, waaronder een stijgend
aantal huishoudens door huishoudensverdunning (meer eenpersoonshuishouders) en migratie.
Voor mijn ramingen van de toename van de woningbehoefte maak ik gebruik van de meest
recente huishoudensprognose van het CBS. Ik ben van harte bereid om nog meer in te
zetten op het vergroten van het aanbod betaalbare woningen om deze ontwikkelingen
te accommoderen, maar het sluiten van grenzen ligt niet binnen mijn mogelijkheden
en vind ik ook niet wenselijk.

Vraag 8

Bent u ervan op de hoogte dat de wachttijden voor sociale huurwoningen toenemen?5 Hoe gaat u deze verkorten? Deelt u de mening dat het te schandalig voor woorden is
dat statushouders nog altijd voorrang krijgen, terwijl de Nederlanders jarenlang op
de wachtlijst moeten staan? Bent u er alsnog toe bereid om de tijdelijke asielvergunningen
van de in Nederland verblijvende statushouders in te trekken en ervoor te zorgen dat
de daardoor vrijkomende sociale huurwoningen, evenals alle andere sociale huurwoningen,
uitsluitend aan de Nederlanders worden toegewezen?

Antwoord 8

Op het verkorten van wachttijden voor sociale huur zet ik onder andere in door scheefwonen
tegen te gaan. Daarvoor is het inkomensafhankelijk huurbeleid bestemd, maar ook mijn
inzet op het vergroten van het aanbod aan middenhuurwoningen draagt hier onder andere
aan bij. Daarmee krijgen scheefwoners meer mogelijkheden om door te stromen naar een
betaalbare woning in de private sector. Ik deel uw mening dat voorrang voor statushouders
schandalig is niet. Zoals u weet is de automatische urgentiestatus voor statushouders
geschrapt uit de Huisvestingswet en is het een afweging op lokaal niveau om te bepalen
of er al dan niet bij de toewijzing van woningen voorrang aan statushouders wordt
gegeven. Bovendien is het juist de bedoeling dat statushouders snel uitstromen uit
de asielopvang om een snelle(re) start met integratie te bevorderen en kosten te besparen.
Nog belangrijker dan de toewijzing van woningen is de beschikbaarheid van voldoende
woningen. Door veel partijen wordt hard gewerkt om het aanbod te vergroten. Ik ben
dan ook niet bereid om sociale huurwoningen uitsluitend aan Nederlanders toe te wijzen.
In Nederland wordt geen onderscheid gemaakt op basis van nationaliteit.