Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Beckerman over het oordeel van de VN dat mensenrechten worden aangetast door beleggers

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
29 april 2019)

Vraag 1

Wat is uw reactie op het oordeel van de Verenigde Naties dat mensenrechten worden
aangetast door beleggers vanwege de manier waarop zij huizen opkopen en bewoners behandelen?
Welke consequenties verbindt u aan dit belangrijke oordeel?1

Antwoord 1

Het hebben van een dak boven je hoofd is een belangrijk recht en mede daarom stevig
verankerd in onze Grondwet. De Verenigde Naties heeft het bedrijf Blackstone, de regeringen
van de Verenigde Staten, Zweden, Spanje, Denemarken en Tsjechië per brief benaderd
over hun zorgen over de positie van huurders in die landen. De VN vraagt daarbij aandacht
voor onmiddellijke gedwongen huisuitzettingen van huurders bij late betalingen van
huren, betalingen van servicekosten voor oneigenlijke doeleinden zoals de behandeling
van een bezwaar van een huurder door de verhuurder, excessieve huurverhogingen voor
zittende huurders en huisuitzettingen van huurders vanwege bestemmingswijzigingen
van wooncomplexen. De VN ziet deze praktijken als voorbeelden van mensenrechtenschendingen
in de huurwoningmarkten. Het is goed dat de VN internationaal pleit voor betere bescherming
van de positie van huurders. De praktijken die de VN benoemt zijn voorbeelden die
in Nederland niet zomaar kunnen vanwege onze goede huurbescherming. Met de stevige
Nederlandse huurbescherming en mijn aanpak van excessief verhuurgedrag wil ik voorkomen
dat de praktijken, zoals die door de VN zijn benoemd, ook in de toekomst geen voet
aan de grond kunnen krijgen in Nederland.

Vraag 2

Wat is uw (morele) oordeel over het feit dat de Amerikaanse investeerder Blackstone
voor zeker 200 mln. euro aan huurpanden wil opkopen van particuliere beleggers in
Amsterdam en Rotterdam?2

Antwoord 2

Er zijn berichten dat de Amerikaanse investeerder Blackstone voor 200 miljoen euro
panden heeft gekocht van particuliere verhuurders in de steden Rotterdam en Amsterdam
om zelf te verhuren3. Er is nog weinig bekend over deze specifieke casus. Blackstone zou op de vastgoedmarkt
vanuit twee takken opereren, een tak die op kortere termijn hoog rendement verwacht
en bereid is daarvoor risico’s te nemen, en een tak die langjarige investeringen doet.
Volgens het FD4 investeert Blackstone in Nederland met kapitaal van institutionele beleggers, zoals
pensioenfondsen, en willen zij een langjarige, duurzame verbinding aangaan met de
Nederlandse woningmarkt. Het behalen van rendement is op zichzelf geen verkeerd verschijnsel
in een normale markt. Een stabiel beleggingsklimaat is ook nodig voor de beschikbaarheid
van voldoende kapitaal om woningen te kunnen bouwen. Wel is het belangrijk dat dit
niet ten koste gaat van de betaalbaarheid en kwaliteit van huurwoningen, en dat de
bescherming van de rechtpositie van huurders gewaarborgd blijft. Huurbescherming en
goed verhuurgedrag zijn voor mij belangrijke prioriteiten, ik zet mij in om dat in
stand te houden en stevig te verankeren voor de toekomst.

Vraag 3

In welke Nederlandse gemeenten gaat Blackstone huurhuizen opkopen of heeft dit al
gedaan, en zijn hier sociale huurwoningen bij?

Antwoord 3

Volgens het FD5 heeft Blackstone 240 woningen gekocht in Amsterdam en 200 woningen in Rotterdam.
Daarnaast zijn 70 commerciële vastgoedlocaties, zoals winkels, gekocht. Hier zitten
geen woningen van woningcorporaties tussen, dat is bevestigd door de Autoriteit woningcorporaties.

Vraag 4

Is het waar dat de investeerder zich vooral richt op «ondergewaardeerde huizen», wat
volgens de VN betekent dat die nu nog betaalbaar zijn voor de bewoners? Hoe verhoudt
deze werkwijze zich tot de problemen die Blackstone elders al veroorzaakt heeft?

Antwoord 4

Volgens het FD6 wil Blackstone de gekochte huurpanden effectiever gaan verhuren, door bijvoorbeeld
leegstaande kelders en zolders in appartementen te veranderen. Samen met de aanpak
van achterstallig onderhoud moet dat circa 50 extra appartementen opleveren. Ook wil
Blackstone de appartementen verduurzamen.

De VN geeft aan dat Blackstone in andere landen ondergewaardeerde woningen koopt,
deze opknapt om vervolgens een veelvoud van de oorspronkelijke huur te vragen. Als
huurders dit niet kunnen betalen volgt huisuitzetting. Anders dan de berichtgeving
in het FD heb ik verder geen zicht op de specifieke casus en wat Blackstone van plan
zou zijn met de woningen in Nederland. Zoals eerder aangegeven worden de praktijken
zoals door de VN benoemd in Nederland bestreden dankzij onze goede huurbescherming.
Ook beleggers moeten bijdragen aan een betaalbaar, toegankelijk en leefbaar woonmilieu.
In de nieuwbouw en bestaande bouw. Ongeacht of het kapitaal van de belegger uit het
binnenland of het buitenland komt.

Een (nieuwe) verhuurder kan niet zomaar de huur van een zittende huurder verhogen,
ook niet bij een geliberaliseerd contract in de vrije huursector. Ook hoeft een zittende
huurder niet te accepteren dat woningverbeteringen worden aangebracht. Een verhuurder
moet voor complexgewijze renovaties toestemming krijgen van 70 procent van de huurders,
en voor individuele renovaties van alle huurders. Huurverhogingen zijn mogelijk op
twee manieren: via een (indexerings)clausule in het huurcontract of via een aanbod
van een nieuw huurcontract. Als er in het huurcontract een (indexerings)clausule is
opgenomen, dan is de jaarlijkse huurverhoging al aan het begin van de huur overeengekomen.
In het huurcontract staat dan vermeld voor welk percentage of welk inflatiepercentage
is gekozen. De huurder kan bezwaar maken bij de verhuurder als deze een ander (hoger)
percentage gebruikt dan in het huurcontract is vermeld. De verhuurder komt dan namelijk
het contract niet na. Als er geen (indexerings)clausule in het huurcontract staat,
dan kan de verhuurder alleen de huur verhogen door een nieuw huurcontract aan te bieden
met een hogere huurprijs. Als de huurder hier niet mee instemt, dan zal uiteindelijk
de rechter moeten beoordelen of het aanbod voor een nieuw huurcontract redelijk is
geweest. De huurbescherming is goed geregeld in Nederland, een huurder kan niet zomaar
uit een woning worden gezet.

Vraag 5

Is het terecht dat (buitenlandse) investeerders rekenen op nog meer prijsstijgingen?
In hoeverre vindt u dit rechtvaardig ten opzichte van huurders, starters en potentiële
huiseigenaren die hun huurprijzen onbetaalbaar zien worden en/of niet in staat zijn
een koophuis te bemachtigen?

Antwoord 5

Onlangs zijn er diverse berichten gewijd aan het mogelijk afkoelen van de woningmarkt.
De NVM geeft aan dat prijzen van woningen nog steeds stijgen, maar minder hard dan
eerder het geval was7. De Nederlandsche Bank schat in dat de prijzen van bestaande koopwoningen in 2018
met 9,0% gestegen zijn, in 2019 met 5,5% zullen stijgen en in 2020 met 2,8%8.

Diverse groepen hebben moeite om een passende woning te vinden, vooral in de grote
stad. Op landelijk niveau is de positie van starters niet verslechterd ten opzichte
van de jaren voor de crisis. Ook blijven starters de grootste groep kopers in de vier
grote steden, al nemen de activiteiten van beleggers daar gestaag toe en die van koopstarters
het laatste jaar juist af. Lokaal kan mogelijk sprake zijn van verdringing. Ik volg
de toegankelijkheid voor deze groep, en ook andere groepen, daarom nauw. Naast mogelijke
verdringing zie ik dat door een toenemende krapte het aantal beschikbare betaalbare
woningen voor groepen als starters lokaal sterk afneemt.

Woningen moeten beschikbaar blijven om in te wonen, of dat nu huur is of koop. Door
passende en betaalbare woningen bij te bouwen zullen groepen als starters langjarig
worden geholpen. Daarvoor zijn investeringen nodig, ook van beleggers. Beleggers moeten
daarom nog steeds een marktconform rendement kunnen halen. Ik zet mij ervoor in om
de excessieve rendementen die leiden tot woekerhuren tegen te gaan. Om dit te bereiken
werk ik een mogelijke «noodknop» uit. De «noodknop» kan het voor gemeenten lokaal
mogelijk maken om de aanvangshuurprijs in de vrije sector te maximeren op basis van
een percentage van de WOZ-waarde. Ik ben mij ervan bewust dat deze maatregel ingrijpend
is, zelfs met het stellen van wettelijke kaders. Daarom is het belangrijk om deze
optie zorgvuldig verder uit werken. Dit doe ik door middel van twee onderzoeken die
voor de zomer gereed zijn. Ook heb ik een onderzoek uitgezet naar de vraag of sprake
is van een prijseffect op woningen door particuliere beleggers in stedelijke gebieden.
Een mogelijk prijsopdrijvend effect kan een aanwijzing zijn voor de verdringing van
starters van de woningmarkt.

Vraag 6

Welke andere plannen hebben Blackstone, of andere (internationale) beleggers, met
Nederlandse huurwoningen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Antwoord 6

Ik heb geen zicht op plannen van beleggers met Nederlandse huurwoningen. Diverse gemeenten
maken prestatieafspraken met beleggers voor nieuwe toevoegingen aan de lokale woningvoorraad.
Het «Utrechts Biedboek Middenhuur» is hier een mooi voorbeeld van. In de provincie
Utrecht slaan beleggers, woningcorporaties en ontwikkelaars de handen ineen om de
komende jaren 7.000 middenhuurwoningen bij te bouwen. Afspraken over hoe dit te realiseren,
staan in het biedboek. Verder is bij de verkoop van corporatiewoningen aan derden,
zoals beleggers, vooraf een oordeel van de onafhankelijke Autoriteit woningcorporaties
nodig.

Vraag 7

Bent u bereid om, bij het door u toegezegde onderzoek naar particuliere beleggers
op de woningmarkt, ook de rol van megafirma’s als Blackstone of Round Hill Capital
te betrekken? Zo nee, waarom niet, mede gezien het feit dat het bij 60% ging om handel
tussen beleggers onderling en dat huurwoningen de grootste categorie zijn geworden
op de vastgoedbeleggingsmarkt volgens Capital Value?9

Antwoord 7

In het aangehaalde onderzoek naar particuliere beleggers op de woningmarkt wordt specifiek
gekeken naar de aankopen van bestaande koopwoningen door particuliere beleggers. Onderzocht
wordt in welke mate de aankopen van bestaande koopwoningen door particuliere beleggers
leiden tot een prijseffect. Eventuele prijseffecten van transacties tussen beleggers
onderling vormen dus geen onderdeel van dit onderzoek. Wel heb ik naast dit onderzoek
het CBS en Kadaster gevraagd de kenmerken van particuliere verhuurders en de aan-
en verkoopstromen tussen koop, particuliere en sociale verhuur nader in beeld te brengen
(zie bijvoorbeeld Staat van de Woningmarkt 2018).

Vraag 8

Welke andere maatregelen dan de onderzoeken die u heeft aangekondigd, neemt u om ervoor
te zorgen dat huizen waar mensen wonen niet veranderen in puur financiële instrumenten
voor particuliere of buitenlandse beleggers? Met andere woorden, hoe gaat u ervoor
zorgen dat hoge rendementen niet ten koste gaan van de betaalbaarheid, de kwaliteit
van woningen en de rechten van huurders? Op welke termijn zijn maatregelen te verwachten?10

Antwoord 8

Het is belangrijk zowel meer middenhuur toe te voegen als excessen aan te pakken.
Ik houd scherp in de gaten waar bijsturing noodzakelijk en proportioneel is. Aan de
bijsturing werk ik via diverse sporen. Want beleggers die in hun rol als verhuurders
excessief gedrag vertonen moeten aangepakt worden. Hiervoor werk ik samen met stakeholders
aan de aanpak «goed verhuurderschap». Ik heb u onlangs via een brief11 geïnformeerd over de goede samenwerking met partijen. We werken aan het versterken
van bestaande regelgeving, en indien nodig nieuwe regelgeving, voor de aanpak van
huisjesmelkers. Investeringen in uitbreiding van het woningaanbod blijven noodzakelijk.
Investeerders moeten daarom nog steeds een marktconform rendement kunnen halen en
ook in de toekomst blijven investeren in nieuwe woningen. Echter, excessieve rendementen
die leiden tot woekerhuren wil ik tegengaan. Zoals gezegd werk ik in het kader van
de motie Van Eijs/Ronnes de mogelijkheden voor een «noodknop» uit en zal daar ook
verder onderzoek naar doen. Deze onderzoeken zijn voor de zomer gereed. Ook overweeg
ik het puntenaantal voor de WOZ in het woningwaarderingsstelsel te maximeren. Ik heb
dat benoemd in mijn brief van 22 februari jl.12. Daarnaast vind ik het van belang om goed in beeld te krijgen wat de toenemende activiteiten
van beleggers betekenen voor de toegankelijkheid en financiële stabiliteit van de
woningmarkt. Samen met het Kadaster, Amsterdam Business School Finance Group van de
Universiteit van Amsterdam en de Nederlandsche Bank onderzoek ik daarom in hoeverre
sprake is van een prijseffect op woningen door particuliere beleggers in stedelijke
gebieden. Dit geeft ook inzichten over de mogelijke verdringing van koopstarters uit
de markt. Ook gaat het kabinet verkennen of een differentiatie van de overdrachtsbelasting
voor starters en beleggers op een doelmatige, doeltreffende en uitvoerbare wijze mogelijk
is en zal in het door de Staatssecretaris van Financiën aangekondigde onderzoek naar
bouwstenen voor verbetering van het belastingstelsel13 wordt onderzocht of huurinkomsten op een andere manier kunnen worden belast.

Het is ook van belang dat de rol van gemeenten in de samenstelling van de woonvoorraad
wordt verstevigd. Hiervoor werk ik via diverse sporen. Zo onderzoekt Platform 31 het
gebruik van de bestemmingscategorie sociale koop voor nieuwbouwwoningen, om woningen
door gemeenten duurzaam toe te wijzen aan onder andere starters. In 2017 is het besluit
ruimtelijke ordening al aangepast, waardoor gemeenten nu in het bestemmingsplan voor
nieuwbouw middenhuur als bestemmingscategorie kunnen opnemen. Ook kijk ik samen met
diverse gemeenten naar de (on)mogelijkheden van een woonplicht in de bestaande bouw.
In de woondeals maak ik verder afspraken hoe meer middenhuurwoningen toegevoegd kunnen
worden aan de voorraad. Het is aannemelijk dat een verruimd aanbod van huurwoningen
de huurprijzen minder snel zal doen stijgen.

Vraag 9

Bent u bereid om de WOZ-waarde uit het huurpuntenstelsel te halen, zodat de prikkel
verdwijnt om huizenprijzen en huurprijzen op te drijven? Zo nee, waarom niet en aan
welke begrenzing van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel denkt u dan?

Antwoord 9

Zoals ik heb aangegeven in mijn brief van 22 februari jl. (32 847, nr. 470), overweeg ik het maximeren van het aandeel dat de WOZ-waarde kan hebben in het totaal
aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel. Vooralsnog denk ik aan een WOZ-maximum
van circa een derde. Ik bezie deze maatregel in overleg met relevante sectorpartijen
als Vastgoed Belang, IVBN, Aedes, de Woonbond, VNG en de gebieden waar een begrenzing
op het aandeel WOZ tot effecten kan leiden.

Vraag 10

Bent u bereid uw standpunt over de zelfbewoningsplicht te herzien, en tegemoet te
komen aan de wens van bijna de helft van de Kamer die dit wel als een goed instrument
ziet om gemeenten als mogelijkheid mee te geven in de «gereedschapskist» van gemeenten,
zoals u het heeft genoemd?14 15

Antwoord 10

Gemeenten beschikken over diverse instrumenten om indien nodig lokaal te sturen op
de beschikbaarheid van woningen. Er zijn gemeenten die gebruik maken van de huidige
privaatrechtelijke bevoegdheden als eigenaar van de grond om voor nieuwbouw een vorm
van zelfbewoningsplicht af te dwingen, via bijvoorbeeld een anterieure overeenkomst
of erfpachtvoorwaarden. Ik hoor van diverse gemeenten dat zij zoekende zijn naar verdergaande
bevoegdheden. Ik heb bedenkingen bij de proportionaliteit van een generieke woonplicht.
Desalniettemin heb ik de Tweede Kamer toegezegd te bezien hoe de juridische belemmeringen
voor gemeenten die wensen hun koopwoningen beter dan nu te beschermen tegen bepaalde
vormen van verhuur, bijvoorbeeld in oudere stadswijken, kunnen worden weggenomen met
betrekking tot een zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen. Hierbij heb ik
oog voor het eigendomsrecht, het recht op vrijheid van vestiging en vrije verkeer
van kapitaal. Ik ben daarvoor in gesprek met diverse gemeenten.

Vraag 11

Wilt u per direct de overheidswebsite om buitenlandse beleggers aan te trekken om
Nederlandse volkshuisvesting op te kopen, «Investing in Dutch Housing», uit de lucht
halen? Zo nee, waarom niet?16

Antwoord 11

In zowel de huur- als de koopsector is sprake van schaarste in het betaalbare woningaanbod.
De komende jaren zijn daarom veel extra woningen nodig, in het bijzonder in het middenhuursegment.
Ook de vraag naar hypotheken zal bij een groeiende woningvoorraad stijgen. Voor beiden
is financiering nodig. Marktpartijen kunnen via hun investeringen een bijdrage leveren
aan het realiseren van deze extra woningen of de funding van nieuwe hypotheken. Het
is belangrijk dat er voldoende financiering beschikbaar is en blijft voor de woningmarkt:
daar kunnen zowel binnen- als buitenlandse marktpartijen voor zorgen. Een website
vind ik een goed middel om feitelijke informatie over de mogelijkheden op en de werking
van de Nederlandse woningmarkt te delen. Vanuit efficiencyoverwegingen ben ik van
plan om dit jaar de website «investing in Dutch housing» te integreren in de website
«woningmarktbeleid.nl» of «government.nl».

Vraag 12

Bent u bereid om elke vraag afzonderlijk te beantwoorden en deze niet te clusteren
zoals u vaak doet?

Antwoord 12

Ja.