Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Beckerman over het woningtekort

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
14 maart 2019).

Vraag 1

Kent u het onderzoek van Capital Value en ABF Research waaruit blijkt dat het woningtekort
groter is dan gedacht? Kunt u dit onderzoek naar de Kamer sturen met uw reactie daarbij?1 Wat is uw reactie daarop?

Antwoord 1

Ja, het onderzoek is mij bekend. U treft het als bijlage bij deze brief aan.2

Capital Value publiceert jaarlijks een rapportage over de ontwikkelingen op de woning(beleggings)markt.
Met elk jaar aandacht voor de investeringen in de woningmarkt en prognoses voor de
ontwikkelingen de komende jaren. Capital Value voert het onderzoek samen met ABF Research
uit. Dezelfde data van ABF Research heeft mijn ministerie gebruikt voor de rapportage
in de Staat van de Woningmarkt 2018, een deel van de analyse in het rapport van Capital
Value is derhalve eerder in dat rapport gepubliceerd. Mijn reactie op enkele kernpunten
van het rapport van Capital Value is als volgt:

Het woningtekort neemt toe en het aanbod blijft achter.

De prognoses van Capital Value over het woningtekort heb ik eerder met uw Kamer gecommuniceerd
in de Staat van de Woningmarkt 2018, zie ook mijn antwoord op vraag 2. Capital Value
stelt dat de komende jaren meer dan 75.000 woningen per jaar gebouwd moeten worden
om het woningtekort in te lopen. Hier verschillen wij van mening. Het bouwen van 75.000
woningen per jaar de komende jaren acht ik nog steeds voldoende. Zie voor verdere
toelichting hierop ook de beantwoording van vraag 5 en 8.

Corporaties hebben een grote verduurzamingsopgave

Corporaties staan voor een belangrijke verduurzamingsopgave van hun woningvoorraad
en het bouwen van nieuwe woningen. In het rapport van Capital Value staat dat bijna
60% onvoldoende middelen heeft hiervoor. Bijna de helft daarvan overweegt om corporatiewoningen
te verkopen om de verduurzaming te kunnen bekostigen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
heeft recent onderzoek gedaan naar ditzelfde onderwerp. Daar komt naar voren dat 55
van de ruim 300 corporaties financieel gezien niet in staat zijn om op te schalen
naar een investeringsniveau wat nodig is om in 2030 gemiddeld label A te halen. Op
sectorniveau is er echter wel genoeg investeringsruimte.

Recent heb ik uw Kamer geïnformeerd over de verdeling van de investeringscapaciteit
van corporaties. Met betrokken partijen ben ik in gesprek over een betere benutting
van de financiële ruimte binnen woningmarktregio’s en manieren waarop corporaties
elkaar kunnen ondersteunen. Ik heb reeds toegezegd u nader te informeren over de mogelijkheden
om binnen de sector tot een betere benutting van de investeringscapaciteit te komen
en welke rol het Rijk daarin kan spelen.

Naar aanleiding van de motie Ronnes c.s. (Kamerstuk 35 000 VII, nr. 52) doe ik onderzoek naar de maatschappelijke opgaven in relatie tot de financiële slagkracht
van corporaties. Hierover heb ik u in mijn brief van 6 maart 2019 geïnformeerd. Ik
verwacht dat het onderzoek eind 2019 zal zijn afgerond.

Vraag 2

Waarom komt u in het rapport Staat van de Woningmarkt uit op een woningtekort van
246 duizend woningen, waar Capital Value en ABF Research uitkomen op een tekort van
263 duizend woningen?3

Antwoord 2

In de Staat van de Woningmarkt 2018 heb ik een nieuwe raming van het woningtekort
naar buiten gebracht. Dit was een raming voor 2017 met als stand 242 duizend woningen,
3.2% van de woningvoorraad. In de Staat van de Woningmarkt is verder de toekomstige
ontwikkeling van dit geraamde tekort beschreven. In de bijlage bij de Staat van de
Woningmarkt «Update inventarisering plancapaciteit» is nader ingegaan op deze ontwikkeling.
Daarin is aangegeven dat in de raming het tekort eerst nog oploopt om daarna te gaan
dalen. Het tekort loopt volgens de prognose op tot 262 duizend (3,4%) in 2018 en stabiliseert
vervolgens rond dit aantal om na 2020 te gaan dalen tot 221 duizend (2,6%) in 2030.
Hiermee zijn de cijfers in lijn met de cijfers die door Capital Value zijn genoemd.

Vraag 3

Klopt het dat er een tekort is van 175 duizend huurwoningen, waarvan 92 duizend sociale
huurwoningen met een huurprijs onder de 720 euro per maand? Zo nee, hoe groot is het
tekort dan wel en hoe kunt u dit verschil verklaren?

Antwoord 3

Met het statistisch woningtekort wordt een totaal kwantitatief tekort aan woningen
geraamd. Dit tekort is niet kwalitatief uitgesplitst naar soort woning. Er zijn mij
dan ook geen tekortcijfers bekend over huurwoningen in het algemeen of over sociale
huurwoningen. Ik heb toegezegd (202985) na het verschijnen van het WoON2018 te gaan
onderzoeken in hoeverre of het mogelijk is om op basis van de beschikbare data een
spanningsindicator naar prijsklasse te ontwikkelen. Zodra daarover meer bekend is
licht ik u in.

Vraag 4

Telt u bij het berekenen van het tekort aan betaalbare en sociale huurwoningen ook
onzelfstandige woningen en/of studentenkamers mee? Kunt u het tekort aan huurwoningen
met een huurprijs onder de 720 euro uitsplitsen in zelfstandige woningen, studentenkamers
en onzelfstandige woningen?

Antwoord 4

Het tekort is geënt op de behoefte aan en beschikbaarheid van zelfstandige woonruimten.
De vraag naar onzelfstandige woonruimte en/of studentenkamers wordt in de berekening
van het tekort niet meegenomen. Uiteraard wordt in de ramingen bij de berekening van
de vraag rekening gehouden met de behoefte van studenten. Ik werk, samen met partijen
in het veld, aan het Actieplan studentenhuisvesting 2018 waarbij een belangrijke doelstelling
is om het cijfermatige inzicht in de (verwachte) vraag naar en het (gewenste) aanbod
van studentenhuisvesting te verbeteren. Het statistisch tekortcijfer is niet uitgesplitst
naar type woning. Zie ook het antwoord op vraag 3.

Vraag 5

Waarom denkt u dat de ambitie om 75.000 woningen per jaar te bouwen voldoende zal
zijn? Hoeveel van deze woningen zullen zelfstandige sociale huurwoningen zijn, en
waarop is zijn de aantallen gebaseerd?4

Antwoord 5

Om in de toename van de behoefte tot 2030 te voorzien moet de woningvoorraad uitgebreid
worden met 701 duizend woningen. Dit betekent een jaarlijkse nieuwbouwopgave 68 duizend
woningen. De in de Woonagenda genoemde ambitie van 75 duizend woningen per jaar is
gemiddeld 7 duizend per jaar hoger dan de 68 duizend die nodig zijn om in de toename
van de behoefte te voorzien. Hiermee wordt het tekort verder ingelopen dan voorzien
in de ramingen. Zie ook beantwoording op vraag 8.

De kwalitatieve invulling van de beoogde 75 duizend is een lokale aangelegenheid.
De vraag welk soort woningen gebouwd moeten worden hangen sterk af van doorstroming
en verkopen van woningen uit de al bestaande voorraad. In de woondeals worden brede
woningmarktafspraken gemaakt waarbij betaalbare huisvesting een van de prioriteiten
is.

Vraag 6

Hoe is het mogelijk dat in de Staat van de Woningmarkt 2018 gesproken wordt van een
prognose van het tekort van 221 duizend woningen in 2030? Kunt u uw antwoord toelichten?

Antwoord 6

De geraamde stijging van de woningbehoefte in de periode 2017–2030 ligt in de prognose
op gemiddeld 51 duizend woningen per jaar. Als er jaarlijks meer woningen dan dit
aantal worden toegevoegd aan de voorraad zal het woningtekort dalen. In de prognose
wordt gerekend met een gemiddelde bouwproductie van 68 duizend woningen per jaar voor
de periode 2017–2030. Dit leidt gesaldeerd met de geraamde sloopomvang tot een gemiddelde
toevoeging aan de voorraad met 54 duizend woningen per jaar. Hiermee loopt het tekort
terug van de geraamde 242 duizend in 2017 naar 221 duizend in 2030. Als de ambitie
uit de woonagenda van 75 duizend woningen per jaar wordt gehaald zal de daling sterker
zijn. Per jaar worden dan 7 duizend meer woningen gebouwd. Deze prognoses zijn natuurlijk
omgeven door onzekerheden. Afwijkingen in de demografische ontwikkeling kunnen leiden
tot een grotere of juist kleinere toename van de woningbehoefte.

Vraag 7

Wat gaat u doen om on(der)benutte plancapaciteit vertraagde woningbouwlocaties te
voorkomen en vlot te trekken?

Antwoord 7

Met de woonagenda heb ik het voortouw genomen om met een brede vertegenwoordiging
uit de sector de uitdagingen op de woningmarkt aan te pakken. Ook de medeoverheden
delen de bouwopgave en geven aan deze zo snel mogelijk willen te realiseren.

Iedereen is doordrongen van het feit dat de woningbouwopgave moet worden aangepakt
en dat iedereen wil dat vanuit zijn eigen rol en verantwoordelijkheden oppakken. Ik
realiseer me dat de oplossingen niet bij één partij liggen en dat een groot deel van
de effecten van de woonagenda pas op langere termijn zichtbaar worden. Daarom hecht
ik aan goede samenwerking.

Ik ondersteun de versnelling verder met landelijke beleid, onder andere door:

• De herziening van de Crisis- en herstelwet die nu bij de Eerste Kamer ligt. De herziening
leidt ertoe dat gemeenten sneller gebruik kunnen maken van instrumenten uit de Omgevingswet
welke woningbouw kunnen versnellen.

• Ook heb ik de Transformatiefaciliteit ingericht, waarin ik € 38 miljoen beschikbaar
stel voor de versnelling van transformatielocaties voor woningbouw.

• Voor het vergroten en versnellen van het woningaanbod sluit ik 5 woondeals met regio’s
met een grote druk op de woningmarkt, waarin ook afspraken worden gemaakt over het
vooruit helpen van specifieke bouwprojecten voor de korte termijn en de beschikbaarheid
van plancapaciteit en voor de langere termijn over grote gebiedsontwikkelingen die
een substantiële bijdrage leveren aan de bouwopgave

• Voor het lostrekken van specifieke locaties bied ik de ondersteuning van het Expertteam
Woningbouw aan.

• En ik leg de verbinding met noodzakelijke investeringen in bereikbaarheid via mijn
verantwoordelijkheid voor Ruimtelijke Ordening in de regionale BO’s MIRT.

Vraag 8

Wanneer denkt u dat de huidige woningnood opgelost zal zijn? Bent u bereid de door
u gemaakte afspraken aan te passen aan de huidige cijfers?

Antwoord 8

In de huidige prognoses daalt het woningtekort naar 2,6% in 2030. Met de ambitie uit
de Woonagenda van 75 duizend woningen is sprake van een grotere en snellere daling.
Een statistisch woningtekort betekent dat jongeren later het huis uit zullen gaan,
mensen die willen scheiden dit niet meteen kunnen doen en mensen die niet zelfstandig
wonen (inwonend zijn of in niet-woningen wonen) dit later dan gepland kunnen gaan
doen. Sinds de jaren »90 wordt een tekort tussen de 1,5% en 2% als acceptabel verondersteld
en nodig om de woningmarkt goed te kunnen laten functioneren. Ook in het recente Rli
advies (RLI/2687, 28 juni 20185) wordt gesteld dat er sprake is van een redelijk tekort op de woningmarkt als dat
2% van de woningvoorraad bedraagt.

Met de Woonagenda wordt een productie beoogd van 75 per jaar. Dit is 7 duizend per
jaar meer dan in de prognoses is opgenomen. Voor de prognoseperiode (2018–2030) levert
dit 84 duizend meer nieuwe woningen op dan nu wordt geraamd. Hiermee zou het woningtekort
verder worden ingelopen waarmee het tekort in theorie teruggedrongen kan worden naar
137.000 in 2030 in plaats van de geraamde 221.000. Hiermee zou het tekort tussen de
1,5 en 2% terecht komen.

Daarnaast is het verder opschroeven van de bouwproductie naar gemiddeld 95–100 duizend
woningen per jaar niet realistisch. De markt kent nu al problemen met personeel en
materiaal en zou zodoende onnodig verder onder druk gezet worden. De recente crisis
heeft ons geleerd dat grote schommelingen in de bouwproductie negatief kunnen uitwerken
voor woningzoekenden. Ik heb daarom het CPB gevraagd de relatie te bestuderen tussen
beleid en cycliciteit op de woningmarkt, zowel aan de vraag- als aanbodzijde. Daarnaast
kijk ik in nauwe samenwerking met De Nederlandsche Bank (DNB) en de ministeries van
Economische zaken en klimaat (EZK), Sociale zaken en werkgelegenheid (SZW) en Financiën
(FIN) naar mogelijke beleidsmaatregelen die de cycliciteit van de woningmarkt kunnen
beperken.