Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Beckerman over slecht geïsoleerde particuliere huurwoningen

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), mede
namens de Minister van Economische Zaken en Klimaat (ontvangen 11 maart 2019). Zie
ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 1622.

Vraag 1

Kent u het bericht dat de staat van onderhoud van huurwoningen in de commerciële huursector
ondermaats is en dat particuliere huurwoningen vaak slecht geïsoleerd zijn?1 Wat is uw reactie daarop?

Antwoord 1

Ja ik ken het bericht dat de staat van onderhoud van huurwoningen in de commerciële
huursector ondermaats zou zijn en dat particuliere huurwoningen vaak slecht geïsoleerd
zouden zijn. Voor een reactie daarop verwijs naar mijn antwoorden op de vragen 4,
6 en 7.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het Meldpunt Energiealarm van de Woonbond, waar al vele honderden
meldingen zijn binnengekomen? Bent u bekend met het door de SP opgestarte meldpunt,
waar het óók nog honderden klachten regent van huurders die de rekening niet kunnen
betalen maar ook niet kunnen isoleren?

Antwoord 2

Ik ben bekend met beide Meldpunten. Ik juich elk initiatief toe dat leidt tot een
duidelijker beeld van de opgaven in de huursector.

Vraag 3 en 5

Klopt het dat één op de vijf commerciële huurwoningen een onzuinig energielabel heeft
(F of G)? Kunt u een overzicht geven van de energielabels uitgesplitst in 4 categorieën:
1) sociale huurwoningen van corporaties; 2) sociale, particuliere huurwoningen; 3)
particuliere huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens; 4) huurwoningen
van corporaties met een huurprijs boven de liberalisatiegrens?

Hoe ziet de kwaliteit van huurwoningen in de commerciële sector eruit? Kunt u aangeven
hoe de verhouding is tussen de mate van isolatie, de leeftijd van de woningen en de
mate van onderhoud van de commerciële huurvoorraad?

Antwoord 3 en 5

De meest recente gepubliceerde informatie is opgenomen in de Monitor Energiebesparing
Gebouwde Omgeving 2017. Deze door RVO verzorgde publicatie is in december 2018 beschikbaar
gekomen.

Uit deze publicatie blijkt de volgende verdeling van energielabels:

Energielabel

Sociale huur

Koop

Particuliere verhuur

Totaal

A

5%

16%

13%

14%

B

17%

16%

13%

16%

C

35%

28%

22%

28%

D

22%

15%

17%

17%

E

10%

10%

12%

10%

F

5%

8%

10%

8%

G

2%

7%

12%

7%

Mij is geen uitsplitsing naar huurprijzen in de woningvoorraad van commerciële verhuurders
bekend.

Voor alle segmenten in de woningvoorraad – koop, sociale huur, particuliere huur –
geldt dat naarmate de woning ouder is het definitief label vaker F of G is. En omgekeerd
hebben woningen van recenter datum vaker een definitief label A of B. Op dit moment
zijn er geen gegevens beschikbaar over de mate van onderhoud en isolatie van de woningen
anders dan het energielabel. In de tweede helft van 2019 komen resultaten beschikbaar
van de Energiemodule bij het WoONonderzoek Nederland. Dit betreft ook technische metingen
van een groot aantal woningen (5.000). Bij de analyses zal ik aandacht laten besteden
aan de onderverdeling naar diverse verhuurders en huurprijssegmenten en de diverse
kwaliteitselementen van de woningen. Zodra de onderzoeksresultaten beschikbaar zijn
wordt de Kamer hierover geïnformeerd.

Vraag 4, 6 en 7

Bent u bereid de huurprijzen van woningen met de slechtste energielabels te bevriezen?
Zo nee, waarom niet?

Op welke manier(en) kunnen huurders in de commerciële sector ervoor zorgen dat zij
beter geïsoleerde woningen krijgen zonder daar een buitensporig hoge huurprijs voor
te hoeven betalen, aangezien deze huurders nagenoeg geen toegang tot de Huurcommissie
hebben?

Deelt u de mening dat huurders van alle huursectoren dezelfde huurrechten en huurprijsbescherming
verdienen? Zo ja, wanneer gaat u hiervoor zorgen? Zo nee, wat is uw rechtvaardiging
om huurders in de commerciële huursector minder rechten toe te kennen?

Antwoord 4, 6 en 7

De huurregelgeving is zodanig opgezet dat daarmee rekening wordt gehouden met de verschillende
posities in de naar hun aard verschillende huursectoren. Hierbij wordt onderscheid
gemaakt tussen de zogenaamde gereguleerde sector en de geliberaliseerde sector, wat
in hoofdzaak de toepasselijkheid van de regelgeving inzake de jaarlijkse huurverhoging,
de maximale huurprijzen betreft en de rol van de huurcommissie.

In alle sectoren is het mogelijk om huurprijzen van woningen te bevriezen en zelfs
te verlagen indien de woning ernstige gebreken vertoont zoals tocht-, vochtklachten
of een slecht functionerende cv-installatie. Huurders van woningen in alle sectoren
kunnen zich hiervoor wenden tot de rechter. De huurder in de gereguleerde sector kan
zich hiervoor ook wenden tot de huurcommissie.

Daarnaast hebben alle huurders een wettelijk initiatiefrecht: zij kunnen het initiatief
nemen om de verhuurder te verplichten om voorzieningen uit te laten voeren om de energieprestatie
te verbeteren. Het gaat hier om een aantal maatregelen benoemd in artikel 7: 243 BW.
Kortweg omschreven gaat het daarbij om het aanbrengen van isolatie en het vervangen
van een verouderde cv-ketel.

Het ontwerpKlimaatakkoord besteedt aandacht aan huurprijsregelgeving die leidt tot
een relatie van de huurprijs met de energetische kwaliteit van een huurwoning. In
de brief van 21 december 2018 (Kamerstuk 32 813, nr. 263) heeft de Minister van Economische Zaken en Klimaat aangegeven, dat het ontwerpKlimaatakkoord
ter doorrekening is doorgezonden naar het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en
het Centraal Planbureau (CPB), om te zien of hiermee de ambitie van het kabinet kan
worden waargemaakt.

In deze brief heeft hij ook aangegeven dat het kabinet na de doorrekening het integrale
pakket van maatregelen aan uw Kamer zal voorleggen.

Vraag 8

Gaat de afspraak, dat in 2022 corporatiewoningen gemiddeld energielabel B moeten hebben,
gehaald worden zonder dat huurwoningen met een slecht energielabel worden verkocht
om het gemiddelde op die manier op te krikken?2

Antwoord 8

Zoals ook uit de brief over de uitvoeringsagenda van het Energie akkoord TK (Kamerstuk
30 196, nr. 573) mag blijken verwacht het kabinet dat de corporatiesector de doelstellingen uit het
Energieakkoord gaat halen.

Deze doelstellingen zijn geformuleerd voor het totaal van de sector. Ik verwacht niet
dat deze doelstelling haalbaar is met de in de vraag geschetste manier. De aantallen
verkochte woningen (zie ook vraag3 zijn te klein om een significante daling van de gemiddelde Energie-Index van ruim
2,2 miljoen corporatiewoningen te realiseren.

Vraag 9

Welke energielabels hadden corporatiewoningen die zijn verkocht sinds de verplichting
van het energielabel in 2015 tot en met 2018? Welke conclusies kunt u hieruit trekken?

Antwoord 9

In de periode 2014–2016 zijn per saldo 33.000 woningen door corporaties verkocht aan
particulieren. De woningen die in 2016 werden verkocht hadden gemiddeld label C. Dit
duidt erop dat de energie-index van verkochte woningen energetisch nauwelijks verschillen
van het gemiddelde van de woningvoorraad van de corporaties. Cijfers uit andere jaren
zijn mij niet bekend.

Vraag 10

Hoe gaat u ervoor zorgen dat alle huurwoningen goed geïsoleerd worden of blijven zonder
dat huurders daarvoor de hoofdprijs moeten betalen omdat de energierekening al met
290 euro gemiddeld stijgt dit jaar? Wat wordt in de tussentijd gedaan voor huurders
die buiten hun schuld om met zulke hoge energierekeningen worden opgezadeld?4

Antwoord 10

Inzake het laten isoleren van huurwoningen zijn diverse huurmaatregelen van belang.
Verhuurders kunnen hun investeringen in isolatie terugverdienen door een hogere huurprijs,
mits over de daarmee gepaard gaande woningverbetering overeenstemming wordt bereikt
met de huurder. Voor alle huurders geldt voorts, dat zij een wettelijk initiatiefrecht
op grond van artikel 7: 243 BW. Hierop ben ik al ingegaan bij mijn beantwoording van
vragen 4, 6 en 7.

In mijn brief van 22 februari 2019 ben ik ingegaan op de relatie tussen verduurzaming
en betaalbaarheid. Daarin gaf ik aan dat Aedes en de Woonbond in het Sociaal Huurakkoord
een voorstel gedaan voor de betaalbare verduurzaming van huurwoningen. De komende
tijd zullen zij de tabel uit het akkoord voor een redelijke huurverhoging na verduurzamingsinvesteringen
door corporaties nader uitwerken, gebaseerd op de reële gemiddelde besparing op de
energielasten. Uitgangspunt van Aedes en de Woonbond is dat de gemiddelde besparing
op de energierekening van dat moment, de normatieve vergoeding die in de huur zal
kunnen worden verrekend overtreft. In samenhang met voorstellen naar aanleiding van
het concept-Klimaatakkoord, zal ik daarom kijken naar hoe een dergelijke tabel in
de praktijk toegepast kan worden.

Vraag 11

Hoeveel verhuurders staan nu op de wachtlijst sinds de STEP-regeling halverwege 2018
op bleek te zijn, en hoeveel daarvan zijn commerciële verhuurders? Welke alternatief
voor de STEP-regeling is er en hoeveel geld is daarmee gemoeid in vergelijking tot
de STEP-regeling?5

Antwoord 11

Per eind februari 2019 stonden 219 aanvragers op de STEP-wachtlijst, waarvan 48 commerciële
verhuurders. Als alternatief voor de STEP-regeling geldt per 1 februari 2019 voor
heffingsplichtige verhuurders de Regeling Vermindering Verhuurderheffing Verduurzaming.
Het budget is voor de jaren 2019–2021: cumulatief € 156 miljoen, met een maximum van
€ 78 miljoen in 2019 en 2020 en vanaf 2022 structureel € 104 miljoen. Dat betekent
dat het budget, zeker na 2022 vergelijkbaar is met de STEP-regeling. Deze had een
budget van 395 miljoen in vijf jaar.

Vraag 12

Bent u bereid om subsidiemogelijkheden te bieden voor de particuliere huursector en
corporatiesector met huurprijzen boven de liberalisatiegrens? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 12

Het ontwerpKlimaatakkoord besteedt aandacht aan diverse mogelijke maatregelen. In
de brief van 21 december 2018 (Kamerstuk 32 813, nr. 263) heeft de Minister van Economische Zaken en Klimaat aangegeven, dat het ontwerpKlimaatakkoord
ter doorrekening is doorgezonden naar het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en
het Centraal Planbureau (CPB), om te zien of hiermee de ambitie van het kabinet kan
worden waargemaakt.

In deze brief heeft hij ook aangegeven dat het kabinet na de doorrekening het integrale
pakket van maatregelen aan uw Kamer zal voorleggen. Pas daarna is dan ook besluitvorming
aan de orde over eventuele subsidiemogelijkheden.