Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Smeulders over het artikel ‘Sturen op economische groei’ van secretaris-generaal Camps van het ministerie van Economische zaken en klimaat

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
15 februari 2019).

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Sturen op economische groei» van secretaris-generaal
Camps van het Ministerie van Economische zaken en klimaat?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Is de inhoud van dit artikel voorafgaande aan de publicatie besproken met uw ministerie?
Zo nee, wat vindt u daarvan?

Antwoord 2

Het ministerie heeft conceptversie van het artikel ontvangen. Het nieuwjaarsartikel
van de secretaris-generaal van het Ministerie van Economische zaken en klimaat betreft
een jaarlijkse traditie en wordt op persoonlijke titel geschreven.

Vraag 3

Deelt u de analyse uit dit artikel dat er ten aanzien van de woningmarkt een risico
is dat het beleid te veel wordt geleid door de conjunctuur? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 3

De analyse van de SG van EZK ten aanzien van de cycliciteit van de woningmarkt maakt,
is een interessante en gedegen analyse. Ik onderschrijf dat de Nederlandse woningmarkt
een cyclische markt is waar zowel de huizenprijzen als de woningbouwproductie fluctueert.
Deze op- en neergaande bewegingen op de woningmarkt hebben negatieve effecten tot
gevolg. Zo versterkt de cycliciteit op de woningmarkt het cyclische karakter van de
economie (en vice versa). De analyse in het ESB-artikel benadrukt het belang om de
cycliciteit van de woningmarkt te verminderen. Daarbij merk ik wel op dat deze cycliciteit
inherent is aan het karakter van de woningmarkt. De woningmarkt is een voorraadmarkt,
hetgeen betekent dat het aanbod in geringe mate kan reageren op ontwikkelingen in
de vraag. Jaarlijks wordt er maximaal slechts 1,5% aan de woningvoorraad toegevoegd.
Daarnaast kost het vergroten van de woningvoorraad tijd, gemiddeld zo’n tien jaar.
Dat betekent dat bij een stijging van de vraag er op korte termijn nog niet direct
een stijging van het aanbod plaatsvindt. Krapte op de woningmarkt en verdere prijsstijgingen
kunnen het gevolg zijn.

Daarom zet ik in op het vergroten en versnellen van de woningbouwproductie zodat we
de komende jaren aan de toenemende vraag kunnen voldoen. Dat doe ik onder andere binnen
de Woondeals die ik beoog te sluiten met de grote stedelijke regio’s die ook op de
langere termijn de grootste bouwopgave hebben. Daarin wil ik afspraken maken over
de woningbehoefte en de ambitie om te voorzien in voldoende bouwplannen, inclusief
de monitoring van de planvoorraad. Verder kan het verkorten van procedures helpen
om de woningbouw in de toekomst sneller toe te laten nemen na een crisis. Daar draagt
de Omgevingswet aan bij.

De afgelopen jaren heeft de corporatiesector de nodige inspanning geleverd om de bedrijfsvoering
te verbeteren en zich meer te richten op de kerntaak. De herziening van de Woningwet
heeft hier ook een bijdrage aan geleverd. Dit heeft geleid tot minder investeringen
in niet-kerntaken (bijvoorbeeld middenhuur). Inmiddels is de implementatie van de
nieuwe wetgeving afgerond, zodat corporaties ook weer operationeel voldoende in staat
zijn om ook in niet-kerntaken te investeren. Dit doen zij in een gelijk speelveld
met reguliere marktpartijen, zonder de mogelijkheid om met geborgde financieringen
te werken. Om dit type investeringen voor corporaties eenvoudiger te maken heb ik
recent het wetsvoorstel maatregelen middenhuur naar uw Kamer gestuurd met daarin een
vereenvoudiging van de markttoets. Deze vereenvoudiging zal het voor woningcorporaties
makkelijker maken om woningen in het middenhuursegment te bouwen. Uit de meest recente
IBW (2018) blijkt dat corporaties nog € 9,8 miljard aan nieuwbouw in de niet-DAEB
kunnen realiseren zonder dat dit ten koste gaat van de DAEB-activiteiten. Met de voorgestelde
wijzigingen en de beschikbare middelen voor nieuwbouw in de niet-DAEB kunnen corporaties
een meer stabiliserende rol spelen in de woningbouwproductie.

Tot slot kunnen hoge schulden de cycliciteit van de woningmarkt vergroten. Het huidige
beleid focust op het vergroten van de stabiliteit van de woningmarkt. Het kabinet
heeft reeds diverse maatregelen genomen om de financiële risico’s bij huishoudens
te beperken, zoals een versnelde afbouw van het maximale tarief van de hypotheekrenteaftrek
en een verlaging van de maximale LTV-ratio (loan-to-value).

Vraag 4 en 5

Deelt u de analyse dat de invoering van de verhuurderheffing procyclisch uit heeft
gepakt? Zo ja, acht u dit wenselijk? Zo nee, waarom niet?

Is het kabinet voornemens de verhuurderheffing verder aan te passen? Zo nee, waarom
niet?

Antwoord 4 en 5

Woningcorporaties bouwen over het algemeen vanuit een langetermijnvisie op de gewenste
voorraad sociale huurwoningen. Hierdoor is de bouwproductie van woningcorporaties
minder conjunctuurgevoelig dan de bouwproductie van (andere) partijen in de vrije
huursector en de koopmarkt. Daarnaast ontwikkelt de vraag naar sociale huurwoningen
zich minder cyclisch dan de vraag naar woningen in de vrije huursector en koopwoningen.
Woningcorporaties kunnen daarom een bijdrage leveren aan het stabiliseren van de woningbouwproductie.

De verhuurderheffing is in 2013 tijdens een laagconjunctuur ingevoerd. Afhankelijk
van de ontwikkeling in de huren kan de verhuurderheffing ervoor zorgen dat corporaties
minder middelen hebben om te investeren en daardoor minder goed een stabiliserende
rol op de woningmarkt kunnen spelen. In de periode na invoering zijn de investeringen
van corporaties meer gedaald dan nodig was, zoals uit de evaluatie van de verhuurderheffing
uit 20162 blijkt. Wel blijkt uit onder meer de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties
(IBW) dat corporaties nog wel investeringsruimte hebben om extra te investeren, bovenop
de plannen die zij al hebben voor de komende vijf jaar. In 2018 was nog € 16,2 miljard
beschikbaar voor nieuwbouw.

De afgelopen jaren zijn er meerdere maatregelen binnen de verhuurderheffing genomen.
In 2018 is de heffingsvrije voet van de verhuurderheffing verhoogd van 10 naar 50
woningen. Sinds dit jaar bestaat er een heffingsvermindering voor verduurzaming van
huurwoningen en is de verhuurderheffing structureel met 100 miljoen euro verlaagd,
leidend tot een verlaging van het heffingstarief met 0,03 procentpunt. Daarnaast zal
er een evaluatie van de verhuurderheffing plaatsvinden waarover de Kamer in 2020 nader
geïnformeerd wordt. Ik wil niet vooruitlopen op de uitkomsten van deze evaluatie.

Vraag 6, 7 en 8

Wat vindt u van het voorstel om een bouwfonds te introduceren zodat ook in een laagconjunctuur
de bouwcapaciteit zoveel mogelijk op peil wordt gehouden? Heeft het kabinet voornemens
om een bouwfonds in te voeren of om onderzoek hiernaar te doen? Zo nee, waarom niet?

Wat vindt u van het voorstel om de hypotheekrenteaftrek verder af te bouwen? Heeft
het kabinet voornemens om de hypotheekrenteaftrek verder af te bouwen of om onderzoek
hiernaar te doen? Zo nee, waarom niet?

Wat vindt u van het voorstel om grondwinsten apart te zetten, zodat gemeenten een
buffer hebben om verliezen in tijden van laagconjunctuur (deels) te compenseren?

Antwoord 6, 7 en 8

In het ESB-artikel noemt de SG van EZK een aantal interessante maatregelen die kunnen
bijdragen aan een stabielere woningmarkt. Een bouwfonds kan in theorie het stabiele
karakter van woningcorporaties ten tijde van een laagconjunctuur benutten en vergroten.
Ook het verder beperken van de hypotheekrenteaftrek en het apart zetten van grondwinsten
zijn interessante suggesties die weliswaar nog verdere analyse behoeven.

In nauwe samenwerking met De Nederlandsche Bank (DNB) en de ministeries van Economische
zaken en klimaat (EZK), Sociale zaken en werkgelegenheid (SZW) en Financiën (FIN)
kijk ik naar mogelijke beleidsmaatregelen die de cycliciteit van de woningmarkt kunnen
beperken en de wenselijkheid hiervan. De maatregelen die de SG van EZK noemt worden
daarbij ook bekeken. Daarnaast ben ik in de Staat van de Woningmarkt 2018 dieper ingegaan
op deze cycliciteit. Zo besteed ik aandacht aan de werking van de woningmarkt, de
oorzaken van de cycliciteit op de woningmarkt en de samenhang tussen de woningmarkt
en de economie. Verder gaat het CPB op mijn verzoek het komende jaar nader onderzoek
doen naar de cycliciteit van de woningmarkt. In het algemeen merk ik echter wel op
dat de cycliciteit van de woningmarkt, net als de conjuncturele ontwikkelingen van
de economie, een gegeven is waar de overheid in beperkte mate iets aan kan doen. Het
uitbannen van de cycliciteit op de woningmarkt is niet mogelijk, het beperken mogelijk
wel.

Vraag 9

Wat is er tot nu toe gebeurd en wat gaat u in deze kabinetsperiode nog concreet doen
met het advies van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur, uitgebracht op
28 juni 2018, «Versnellen woningbouwproductie, met behoud van kwaliteit» om maatregelen
te nemen om het woningmarktbeleid op termijn meer anticyclisch te maken?

Antwoord 9

Zoals reeds aangegeven gaat het CPB het komende jaar op mijn verzoek onderzoek doen
naar de cycliciteit op de woningmarkt. Daarnaast bezie ik in nauwe samenwerking met
andere departementen en DNB beleidsopties om de cycliciteit op de woningmarkt te beperken.
Voor mijn reactie op specifieke onderdelen van het advies van de Rli verwijs ik u
graag naar de Kabinetsreactie die ik op 19 december aan de Kamer heb verzonden3.

Vraag 10

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden voor het te houden algemeen overleg Staat
van de woningmarkt op 6 februari 2019?

Antwoord 10

Ja. U ontvangt de beantwoording voor het algemeen overleg Staat van de woningmarkt.