Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Van der Lee over de Waarderegeling

Antwoord van Minister Wiebes (Economische Zaken en Klimaat) (ontvangen 19 december
2018).

Vraag 1

Bent u bekend met de Waarderegeling van de NAM?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de opvatting dat het terecht is dat mensen die in het aardbevingsgebied wonen
worden gecompenseerd voor alle nadelen die het gevolg zijn van de gaswinning in het
Groningenveld? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 2

Ja.

Vraag 3

Bent u bekend met artikel 3.3 van de Waarderegeling waarin staat: «Voor de beoordeling
zal NAM voor de betreffende woning en op basis van de kenmerken van die woning een
inschatting (laten) maken van het verschil tussen de gerealiseerde verkoopprijs, en
de verkoopprijs zoals die gerealiseerd zou zijn door de Verkoper in een situatie zonder
aardbevingsrisico»?

Antwoord 3

Ja.

Vraag 4

Deelt u de mening dat wanneer een huis in het aardbevingsgebied niet verkocht kan
worden en door het Woonbedrijf moet worden opgekocht, dit een gevolg is van het risico
op aardbevingen die het gevolg zijn van de gaswinning door NAM in het Groningenveld
en dat het niet kunnen verkopen van een huis binnen het aardbevingsgebied dus aangemerkt
kan worden als aardbevingsschade? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 4

Er zijn vele oorzaken die ten grondslag kunnen liggen aan het niet kunnen verkopen
van een woning, waarvan de aardbevingsproblematiek er één is. Veelal is sprake van
een combinatie van factoren.

Vraag 5

Hoe wordt exact vastgesteld wat de 100% waarde is van een huis dat door het Woonbedrijf
wordt opgekocht? Kan in detail worden uitgelegd waarom de overgebleven 5% (van de
marktwaarde van een huis aan de hand van het referentiegebied) die overblijft wanneer
door het Woonbedrijf 95% van de waarde van een huis niet alsnog kan worden verhaald
op de Waarderegeling van de NAM?

Antwoord 5

De marktwaarde wordt in onderling overleg vastgesteld door twee taxateurs, waarvan
één taxateur in opdracht van het Woonbedrijf taxeert en één taxateur in opdracht van
de bewoner taxeert. Om de onafhankelijkheid en objectiviteit te borgen mogen beide
taxateurs in de afgelopen twee jaar niet op enige wijze betrokken zijn geweest bij
de aan- of verkoop van de woning. De gekozen taxateurs moeten ingeschreven staan in
de kamer Wonen van de Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en bij het Nederlands
Woning Waarde Instituut (NWWI) en kantoor houden binnen een straal van 30 kilometer
van de betreffende woning. Binnen deze kaders is de bewoner vrij om zelf zijn taxateur
te kiezen.

Het taxatierapport wordt gevalideerd door het NWWI. Doel van de validatie is om te
komen tot een goed onderbouwd en transparant taxatierapport waar de geldverstrekker
en de aanvrager op kunnen bouwen. De normen die het NWWI hanteert zijn opgesteld door
het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en zijn vastgelegd in het ISO 9001:2015
addendum en in het normblad dat onderdeel is van het taxatierapport.

De 5% die overblijft wanneer een huis door het Woonbedrijf tegen 95% van de waarde
van een huis wordt overgenomen kan niet alsnog worden verhaald op de Waarderegeling
van de NAM. Via de Waarderegeling compenseert NAM een lagere verkoopprijs als gevolg
van de aardbevingsrisico’s, waarbij NAM te werk gaat conform het door u in vraag 3
aangehaalde artikel. Het Koopinstrument is bedoeld als vangnet, om te voorkomen dat
mensen «gevangen komen te zitten in hun huis». Het is voor alle partijen wenselijk
dat woningen op de vrije markt worden verkocht. Om niet te zeer marktverstorend op
te treden is de garantie van het Koopinstrument 95% van de getaxeerde marktwaarde.
Door 95% van de marktwaarde te bieden blijft het aantrekkelijk voor mensen zich in
te zetten om de woning voor een hogere prijs aan een derde te verkopen.

Bij de Waarderegeling gaat NAM in haar beoordeling van woningen die worden opgekocht
binnen het Koopinstrument overigens wel uit van 100% van de waarde van een huis om
een eventuele waardedaling vast te stellen.

Vraag 6, 7, 8, 9

Wat is de onderliggende motivatie achter de keuze voor 5%? Waarom is er niet gekozen
voor 4, 3 of 2%?

Is het u bekend met het feit dat de gemiddelde prijs van een koophuis in oktober 2018
in Nederland 292.000 euro bedroeg en dat 5% daarvan 14.600 euro bedraagt?2

Vindt u niet dat bijvoorbeeld 3% van de waarde van een huis in euro’s ook een fors
bedraag is – te weten 8.760 euro voor de gemiddelde prijs van een koophuis in Nederland
– en dus ook meer dan genoeg «prikkel» bevat voor de eigenaar en/of bewoner om eerst
te proberen het huis zo goed als mogelijk te verkopen? Zo nee, waarom niet?

Bent u bereid om nog eens kritisch te kijken naar de keuze voor die 5% en deze eventueel
neerwaarts bij te stellen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 6, 7, 8, 9

Bij de vormgeving van het Koopinstrument is gekeken naar de zogenaamde Moerdijkregeling.
Deze regeling biedt huizenbezitters in het dorp Moerdijk een verkoopgarantie gebaseerd
op 95% van de getaxeerde waarde van hun huis. De Moerdijkregeling is bedoeld als een
vangnet voor bewoners en is geen compensatieregeling voor eventuele geleden schade.
Daarom wordt niet de volledige getaxeerde waarde van de woning gegarandeerd. De Moerdijkregeling
wordt door alle betrokken partijen ervaren als een succesvolle regeling.

Net als de Moerdijkregeling is het Koopinstrument een vangnet. Het is voor alle partijen
wenselijk dat woningen op de vrije markt worden verkocht. Het Koopinstrument kan daarbij
marktverstorend optreden. Om deze marktverstoring te beperken wordt 95% van de marktwaarde
geboden. Ook is het niet uitgesloten dat woningen worden opgekocht die (mede) moeilijk
verkoopbaar zijn vanwege andere oorzaken dan de aardbevingsproblematiek. Daarnaast
is het zo dat indien een bewoner ervoor kiest gebruik te maken van het Koopinstrument
dit er aan bijdraagt dat de bewoner niet langer op de verkoop van zijn woning hoeft
te wachten, wat ook allerhande kosten met zich meebrengt. Tegen deze achtergrond zie
ik geen aanleiding voor aanpassing van de aankoopprijs van 95% van de getaxeerde waarde.

Vraag 10

Bent u bereid om de deze vragen te beantwoorden voordat het plenaire debat over de
afhandeling schade en versterkingsoperatie Groningen in de Kamer plaatsvindt?

Antwoord 10

Ja.