Nota n.a.v. het (nader/tweede nader/enz.) verslag : Nota naar aanleiding van het verslag
36 780 Voorstel van wet van het lid Beckerman tot wijziging van de Woningwet ter bevordering van wooncoöperaties (Wet bevordering wooncoöperaties)
Nr. 8
NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG
Ontvangen 16 april 2026
Inhoudsopgave
Blz.
Inleidende opmerkingen
1
I Algemeen
2
1. Inleiding
2
2. Hoofdlijnen van het voorstel
3
2.1. Aanvullen definitie wooncoöperatie
3
2.2. Opdracht voor gemeenten om beleid over het bevorderen van wooncoöperaties op
te nemen in integrale documenten
5
2.3. Noodzaak voorgestelde wijzigingen
7
3. Gevolgen (met uitzondering van financiële gevolgen)
8
3.1. Gevolgen
8
Woningzoekenden en huurders
8
Gemeenten
9
4. Financiële gevolgen
11
5. Evaluatie
12
6. Advies en consultatie
13
6.1. Consultatie
13
Kostendelersnorm
13
Fiscaal
14
Inleidende opmerkingen
De initiatiefnemers danken de fracties van D66, GroenLinks-PvdA, PVV, CDA, BBB, SGP
en ChristenUnie voor hun vragen en opmerkingen over het wetsvoorstel bevordering wooncoöperaties.
Initiatiefnemer is verheugd dat het belang van wooncoöperaties breed wordt gedragen
en gezien wordt als onderdeel van de strijd tegen de wooncrisis. De initiatiefnemers
gaan graag in op alle vragen en opmerkingen en hopen van harte dat de nadere verduidelijking
alle fracties zal overtuigen van de noodzaak van deze wet.
I Algemeen
1. Inleiding
De leden van de fracties van de PVV en BBB vragen of een inschatting kan worden gegeven
van de behoefte waarin wordt voorzien door voorliggend wetsvoorstel. Ook vragen de
leden van de PVV-fractie hoe exclusieve en beperkte toegankelijkheid («enclavevorming»)
kunnen worden voorkomen.
De wooncoöperatie is onder diverse bevolkingsgroepen populair. De initiatiefnemer
herkent de zorgen van de PVV-fractie dat wooncoöperaties nu nog te exclusief en te
beperkt toegankelijk zijn. Dat is één van de redenen geweest om het initiatief te
nemen om met dit wetsvoorstel te komen. Doordat er nu nog veel barrières bestaan om
wooncoöperaties op te richten, stranden teveel initiatieven. Deze wet maakt het, samen
met de komst van het Fonds Coöperatief Wonen, makkelijker om wooncoöperaties te starten.
Hierdoor wordt coöperatief wonen aantrekkelijker voor een veelvoud aan bewoners
Uit internationaal vergelijkend onderzoek door Ecorys blijkt ook dat in landen waar
wooncoöperaties gangbaar zijn deze bewoond worden door mensen met lage- en middeninkomens.1 Ook wijzen de onderzoekers erop dat de wooncoöperatie juist een oplossing biedt voor
verschillende doelgroepen die op de woningmarkt onvoldoende aan bod komen.
Dat er een brede wens bestaat om wooncoöperaties te stichten laten ook de vele positieve
consultatiereacties zien. Zo schrijft de Landelijke Vereniging voor Kleine Kernen:
«Als LVKK zijn wij enthousiast over de wet zoals deze nu voorligt! Het levert immers
een bijdrage aan het oplossen van woonproblematiek in kleine kernen.» En: «In veel dorpen worstelen bewoners met het gebrek aan betaalbare woningen. Dit zorgt
voor problemen voor drie groepen: jonge bewoners, oudere bewoners en bewoners met
een beperkt inkomen. Deze groepen zijn vaak wel belangrijk voor de dorpsgemeenschap
of hebben er hun hele leven al gewoond. Het is de LVKK een doorn in het oog dat zij
het dorp met tegenzin moeten verlaten.» Een mooi voorbeeld van een dorp dat het zelf doet is Wijk aan Zee. Nadat bewoners
eerst de dorpskroeg hadden gered van de sluiting is er nu een plan voor het oprichten
van een wooncoöperatie. Ze richten zich daarbij op twee groepen: ouderen en jongeren.
De meeste bewonersinitiatieven hanteren «inclusiviteit» (verschillende inkomensgroepen) en «diversiteit» (zoals ouderen, starters en gezinnen) als kernwaarde. In combinatie met veelvuldig voorkomende publieke functies in hun
complexen versterken wooncoöperaties het sociale weefsel in de buurten en wijken.
En bieden zij tegenwicht aan de toenemende vereenzaming bij individuele huisvesting.
Daarnaast heeft men door gemeenschappelijkheid en zeggenschap betaalbaarheid van de
woningen en het onderhoud ervan beter in de hand. Er zijn ook multigenerationele complexen
en initiatieven van jongeren. Ook daar staan ontmoeting en betaalbaarheid centraal.
Exacte cijfers over de totale behoeft aan wooncoöperatiewoningen zijn er niet voor
Nederland. Het eerder genoemde onderzoek van Ecorys laat zien dat de bijdrage van
de wooncoöperaties aan de totale woningvoorraad van de onderzochte Europese landen
tussen de 4–11% ligt. De reguliere woningzoekenden vinden ook hun huisvesting in een
wooncoöperatie en daardoor neemt de druk af. Er zijn geen nadelige gevolgen voor de
sociale voorraad.
Op dit moment zijn landelijk enkele honderden initiatieven bekend (met duizenden geplande
wooneenheden). De ervaring leert dat het aantal initiatieven sterk afhankelijk is
van de mogelijkheden die ter beschikking staan. Het nieuwe Fonds Coöperatief Wonen
maakt het mogelijk om in eerste instantie waarschijnlijk zo’n 1.200 woningen te financieren
waarna een revolverende werking intreedt. De financieringsbehoefte zal echter veel
groter zijn dan waar het fonds momenteel in kan voorzien. Aan de vraagzijde mag gerekend
worden met 10.000 woningen per jaar (10% van de bouwopgave), de mate van realisatie
hangt sterk af van de mogelijkheden die ter beschikking staan. Naast het revolverend
fonds zijn er veel particulieren en ook een aantal gemeenten die in wooncoöperaties
als betaalbaar alternatief investeren. De wet verbetert de mogelijkheden, aangezien
een betere wettelijke definitie onder andere banken meer duidelijkheid geeft over
hoe om te gaan met wooncoöperaties.
2. Hoofdlijnen van het voorstel
2.1. Aanvullen definitie wooncoöperatie
De leden van de CDA-fractie vragen hoe precies wordt afgebakend wanneer een wooncoöperatie
onder het specifieke regime van de Woningwet valt en wanneer sprake is van een ander
wooncollectief dat daarbuiten valt. De initiatiefnemer herkent de zorgen van de CDA-fractie
over een juiste definitie. Zij wijst er echter op dat juist de bestaande definitie
in de Woningwet voor problemen zorgt. De bestaande definitie in de Woningwet erkent
de vastgoedwooncoöperatie niet.
Op 11 oktober 2023 organiseerde de Tweede Kamer een rondetafelgesprek wooncoöperaties.2 Verschillende sprekers benoemden daar de problemen die voortkomen uit de definitie
die thans in de Woningwet is opgenomen. Stichting Woon! schreef toen in haar position
paper3: «De wooncoöperatie is nog steeds niet goed in de wet geborgd. De wooncoöperatie in
de Woningwet doelt alleen op initiatieven van huurders van een toegelaten instelling.
Een duidelijke wettelijke regeling voor de zelfstandige wooncoöperatie maakt dit burgerinitiatief
herkenbaar.» En: «Veel subsidieregelingen worstelen ermee dat er geen duidelijke omschrijving is. Dat
heeft tot gevolg dat wooncoöperaties vaak niet weten of ze in aanmerking komen voor
een bepaalde regeling.»
Ook onderzoeker Arie Lengkeek riep tijdens dit rondetafelgesprek op om de definitie
in de wet te verbeteren en schreef4: «Wanneer de wooncoöperatie wettelijk helder gedefinieerd en verankerd is, zal het voor
banken (financiering), gemeenten (gronduitgifte en grondwaardestelling), corporatiesector
en het maatschappelijk middenveld veel makkelijker worden om met wooncoöperaties te
(samen)werken.»
Deze signalen waren, mede, aanleiding om het initiatief te nemen voor deze wet. De
nu gekozen definitie volgt het stramien van de International Cooperative Alliance
(ICA) en Cooperative Housing International (CHI)5, die door de VN geaccepteerd is. De nu gekozen definitie sluit niet alleen aan bij
de definitie die in andere landen wordt gehanteerd, maar ook bij de twee vormen van
wooncoöperaties die in de praktijk in Nederland vorkomen. Door aan te sluiten bij
de praktijk en de internationale definitie en deze op te nemen in de wet verwachten
de initiatiefnemers de problemen die nu bestaan door het ontbreken van een goede wettelijke
definitie te kunnen wegnemen.
De CDA en BBB-fractie vragen waarom in de aangepaste memorie van toelichting passages
over staatssteun zijn geschrapt. Het schrappen van deze passsages is gedaan omdat
de komende tijd de regels voor staatssteun zullen veranderen. Op 16 December 2025
heeft de Europese Commissie haar «The European Affordable Housing Plan» naar het Europees
parlement gestuurd.6 Een belangrijk onderdeel van het plan is de herziening van de Europese staatssteunregels
voor Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Daarmee komt er een verbreding
van voor welke woningen en doelgroepen staatsteun mag worden verleend. «The European
Affordable Housing Plan» spreekt zich ook uit over de wenselijkheid van wooncoöperaties
in de strijd om de wooncrisis aan te pakken. Zo schrijven ze (eigen vertaling): «Het vergroten van de hoeveelheid en beschikbaarheid van betaalbare en sociale huurwoningen
en het ondersteunen van non-profit- of kleinschalige woningbouworganisaties, waaronder
coöperatieve woningbouw en gemeenschapsgrondtrusts, kan helpen de prijsvolatiliteit
aan te pakken door de prijzen op de lange termijn betaalbaar te houden.»
Gelet op de, naar oordeel van de initiatiefnemer positieve, veranderingen die eraan
komen aangaande staatsteunregels, leek het ons passender die af te wachten en op dat
moment ook wooncoöperaties te betrekken in het debat over de nieuwe regels. De Raad
van State merkte in haar advies op dat dit wetsvoorstel niet ziet op de aanpassing
van die regels, daarom zijn de passages over staatssteun uit de memorie van toelichting
gehaald.
De leden van de BBB-fractie vragen waarom, indien de bancaire bereidheid vergroot,
ook het Fonds Coöperatief Wonen moet blijven bestaan. Wooncoöperaties garanderen duurzaam
betaalbare woningen. Banken zijn bereid een deel daarvan te financieren. RIGO schrijft
hierover: «Banken financieren veelal maximaal 60 tot 70% van de marktwaarde, omdat zij anders
het risico te hoog vinden. De oprichters van een wooncoöperatie hebben normaal gesproken
onvoldoende eigen geld om het restant te financieren. Wooncoöperaties struikelen momenteel
over het laatste stuk financiering.»7 De initiatiefnemer is daarom blij met de komst van het Fonds Coöperatief Wonen. De
overheidsmiddelen vergroten de bereidheid van de banken en de financiële haalbaarheid
van de initiatieven. Voorwaarde is wel dat er duidelijkheid is over de definitie van
een wooncoöperatie wanneer financiering verstrekt wordt. Het fonds heeft een revolverend
karakter. Dat betekent dat de terugbetalingen terugvloeien in het fonds, waardoor
ook toekomstige initiatieven kunnen worden ondersteund. De overheid levert dus tijdelijk
een beperkte bijdrage aan wooncoöperaties zodat deze sneller en professioneler van
de grond kunnen komen.
De leden van de SGP-fractie vragen waarom is gekozen voor een definitie waarbij een
wooncoöperatie moet bestaan uit ten minste vijf in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden.
De keuze voor 5 in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden is niet door de initiatiefnemer
gemaakt, maar was al onderdeel van de nu geldende definitie onder de Woningwet. Omdat
dit in de praktijk werkt hebben we hier ook in de initiatiefwet bij aangesloten. Een
minimale omvang is gewenst voor de definitie van een wooncoöperatie. Initiatieven
kleiner dan vijf kunnen vaak al gerealiseerd worden onder één dak binnen bestaande
verordeningen en faciliteiten zoals financiering. Vanaf vijf wooneenheden is tevens
een juridische entiteit wenselijk voor borging van de continuïteit van het initiatief.
Het Fonds Coöperatief Wonen wil Coopkeur van Cooplinkals financieringsvoorwaarde voor
toekenning gaan hanteren. Via dit keurmerk wordt objectief getoetst of een initiatief
aan de vereisten voldoet, inclusief de bepalingen in de Wet bevordering wooncoöperaties.
De leden van de ChristenUnie-fractie vragen de initiatiefnemer of er nu of in de toekomst
andere vormen van wooncoöperaties kunnen bestaan, en of deze dan ook onder deze wet
vallen of niet. De ChristenUnie vraagt voorts of er contact is geweest met de bancaire
sector.
De initiatiefnemer heeft bij het schrijven van deze wet contact gezocht met de Nederlandse
Vereniging van Banken. Zij schreven ons: «De juridische entiteit, die de initiatiefwet voornemens is op te zetten, kan praktische
belemmeringen bij het verkrijgen van financiering wegnemen.» Zij beschreven ook het proces dat wooncoöperaties bij banken doorlopen en hoe deze
wet daar helpend bij kan zijn: «Verwachting is dat wooncoöperaties zullen vallen binnen de zakelijke afdelingen van
banken: hier worden juridische entiteiten gefinancierd. Het helpt daarom dat er daadwerkelijk
een juridische entiteit is.»
De wet hangt sterk samen met de komst van het Fonds Coöperatief Wonen. Het fonds werkt
samen met marktpartijen om wooncoöperaties te financieren. De uitvoerder van het fonds,
SVN, schrijft: «Waar banken voorheen terughoudend waren om wooncoöperaties volledig te financieren,
fungeert het Fonds Coöperatief Wonen nu als een «hefboom». Door de inzet van de fondsmiddelen
wordt het voor banken aantrekkelijker om de resterende financiering te verstrekken.
Dat banken nu wel instappen, komt mede door de professionele rol van SVn als onafhankelijk
fondsbeheerder, die privaat en publiek geld combineert. Dit biedt de markt de nodige
zekerheid en gestandaardiseerde procedures voor een woonvorm die voorheen als te complex
werd gezien.»8
Er is in opdracht van Cooplink uitgebreid onderzoek gedaan naar andere vormen van
wooncoöperaties. Deze komen in Nederland niet of nauwelijks voor, meestal omdat het
fiscaal onaantrekkelijk is. Het is niet ondenkbaar dat andere vormen in de toekomst
zullen verschijnen. Of deze binnen de definitie van de Wet bevordering wooncoöperaties
vallen, hangt van meerdere factoren af. Wanneer zij niet voldoen aan de definitie
van de Wet bevordering wooncoöperaties, zullen ze niet beschouwd worden als «coöperatief»
maar vallen naar verwachting onder «koop» of «huur».
2.2. Opdracht voor gemeenten om beleid over het bevorderen van wooncoöperaties op
te nemen in integrale documenten
De leden van de fracties van GroenLinks-PvdA, SGP, BBB en CDA vragen in verschillende
bewoordingen of en zo ja welke verplichtingen gemeenten worden opgelegd. Initiatiefnemer
heeft ervoor gekozen om geen verplichting op te nemen voor gemeenten om beleid te
voeren. Wel neemt de wet een verplichting voor gemeenten op dat, wanneer er beleid
wordt gemaakt, dit beleid moet worden opgenomen in de woonvisie op grond van de Woningwet
– en straks het gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma op grond van de Omgevingswet.
Hiermee is geprobeerd een balans te vinden tussen enerzijds de wens gemeenten aan
te sporen beleid te voeren en anderzijds de constatering dat nog niet in alle gemeenten
initiatieven zullen ontstaan voor wooncoöperaties, waardoor de wet ruimte moet laten
om de keuze te kunnen maken om -nog- geen beleid te voeren.
De VNG heeft positief gereageerd op deze initiatiefwet. Zij schrijven ons: «Wij delen ook de gedachte dat bewonersinitiatieven, ook op het woondomein, een waardevolle
bijdrage kunnen leveren. De voorgestelde wettelijke definities en de verplichting
om in de woonvisie – en straks het volkshuisvestingsprogramma – aandacht te besteden
aan deze woonvorm, kunnen helpen bij de financiering.» En: «Hoewel wooncoöperaties een kleine bijdrage aan het woningbouwprogramma zullen leveren,
is elk lokaal initiatief er één om te koesteren. Wij zien dat wooncoöperaties in potentie
een sociale meerwaarde kunnen hebben, bijvoorbeeld doordat bewoners meer naar elkaar
omkijken en informele steun organiseren.»
Initiatiefnemer denkt dat de initiatiefwet tezamen met het Fonds Coöperatief Wonen
echt kan zorgen voor een vliegwiel voor initiatieven voor wooncoöperaties omdat belangrijke
barrières worden weggenomen. Om het fonds en de wet tot een succes te maken, is het
cruciaal dat gemeenten ermee aan de slag gaan. De positieve houding van de VNG is
daarom hoopgevend. Tegelijk moet het ook in de praktijk gaan werken. In de initiatiefwet
is een evaluatie na vijf jaar opgenomen. Mochten er in de uitwerking bij de gemeenten
problemen ontstaan, dan is er door de evaluatie ook een mogelijkheid om bij te sturen.
Het is van belang dat gemeenten een antwoord hebben op bewonersinitiatieven die een
wooncoöperatie wensen op te richten. En daarom is het aanbevelingswaardig als gemeenten
zich hierop voorbereiden en beleid voeren ter bevordering van wooncoöperaties. Vanuit
het bewonersinitiatief bezien, werkt een onvoorbereide gemeente zeer nadelig in de
slagingskans van het initiatief. De Wet bevordering wooncoöperaties biedt gemeenten
de mogelijkheid om beleid te ontwikkelen en uit te voeren. Daarom wordt met dit wetsvoorstel
geregeld dat gemeenten beleid ter bevordering van wooncoöperaties in het gemeentelijk
woonbeleid kunnen vaststellen. Hierbij is ruimte voor lokaal maatwerk en beleidsvrijheid.
Het is een aanvullend instrument in de stedenbouwkundige gereedschapskist waar gemeenten
gebruik van kunnen maken. Niet in iedere gemeente zijn er initiatieven voor wooncoöperaties.
Zolang geen initiatieven zich kenbaar maken, kan het zijn dat gemeenten het belang
van beleid niet onderkennen. Wanneer initiatieven zich dan toch melden, is het aan
de gemeenten om hierop te reageren.
De leden van de CDA, ChristenUnie en SGP fracties stellen ook vragen over hoe het
beleid van gemeenten kan worden vormgegeven en hoe gemeenten hierin worden ondersteund.
Cooplink, de vereniging van wooncoöperaties, ondersteunt gemeenten in het ontwikkelen
en uitvoeren van beleid ten behoeve van wooncoöperaties. Door middel van kennisdeling,
informatievoorziening, trainingen, handreikingen, keurmerken, standaardiseren van
processen en tools bijvoorbeeld. En ook door het faciliteren van lokale platforms
of het inrichten van steunpunten waar diverse gremia kennis en ervaring uitwisselen.
In de recente Kamerbrief schrijft de Minister ook over de ondersteuning van gemeenten.9 Er is een koplopergroep van gemeenten die actief ervaringen uitwisselt en best practices
deelt. Ook worden gemeenten nu al actief ondersteund. Voor de toekomst wordt er met
Platform31 een meerjarig programma opgezet om gemeenten te helpen met kennis.
Diverse gemeenten hebben beleid ten behoeve van wooncoöperaties ontwikkeld of zijn
daarmee bezig. Amsterdam is daarin landelijk gezien de grote voorloper, maar andere
gemeenten volgen nu in rap tempo. Uit het beleid van Amsterdam, Utrecht, Almere, Arnhem,
Zwolle en Groningen zijn lessen te trekken waar andere gemeenten baat bij hebben.
Belangrijke kenmerken daarvan zijn het bieden van bouwlocaties of het herbestemmen
van gebouwen, het bijdragen aan financieringsmogelijkheden, het hanteren van erfpachtconstructies
en ondersteuning van beginnende groepen met informatie en subsidie.
De leden van de PVV-fractie stellen vragen over de problemen die wooncoöperaties ervaren
met het verkrijgen van locaties. In haar recente Kamerbrief «Plan van aanpak belemmeringen
wooncoöperaties» is de Minister ingegaan op hoe er meer ruimte kan komen voor wooncoöperaties.10 In deze brief wordt benoemd dat gemeenten wanneer ze zelf grondeigenaar zijn ze ruimte
hebben om selectiecriteria op te stellen om ruimte te kunnen geven aan initiatieven
met maatschappelijke meerwaarde. Een selectiecriterium kan «wooncoöperatie» zijn.
Het Didam-arrest vormt daarin geen belemmering. De Minister schrijft voorts dat zij
ook ziet dat, omdat er moet worden voldaan aan de betaalbaarheidseis, ook private
ontwikkelaars meer mogelijkheden zien om aan deze eis te voldoen door ruimte te geven
aan coöperatieve initiatieven. Een uitwerking van de Wet bevordering wooncoöperaties
zou kunnen zijn dat een deel van de grond bestemd kan worden voor wooncoöperaties.
Daarmee dragen wooncoöperaties bij aan de doelstelling om een zeker aandeel betaalbare
woningen te realiseren. In de praktijk zullen wooncoöperaties vooral de lage middenhuur
bedienen. Dit deel van de huisvesting wordt slechts matig in voorzien en hierin vormen
de wooncoöperaties een welkome aanvulling.
De leden van de BBB-fractie vragen hoe voorkomen wordt dat wooncoöperaties gaan concurreren
met woningcorporaties. Initiatiefnemer wil met deze wet de wensen van woningzoekenden
centraal stellen. Er is onder verschillende groepen veel behoefte aan wooncoöperaties.
We wijzen de BBB-fractie ook expliciet op de inbreng van de Landelijke Vereniging
voor Kleine Kernen (LVKK) tijdens de consultatiefase. Zij schrijven: «In veel dorpen worstelen bewoners met het gebrek aan betaalbare woningen. Koopwoningen
zijn over het algemeen groot en daardoor ook duur. Woningcorporaties trekken zich
in toenemende mate terug uit dorpen en private huur is weinig beschikbaar en duur.
Dit zorgt voor problemen voor drie groepen: jonge bewoners, oudere bewoners en bewoners
met een beperkt inkomen. Deze groepen zijn vaak wel belangrijk voor de dorpsgemeenschap
of hebben er hun hele leven al gewoond. Het is de LVKK een doorn in het oog dat zij
het dorp met tegenzin moeten verlaten. Om dorpsbewoners makkelijker in hun dorp te
laten blijven wonen, zien we veel initiatieven vanuit de dorpssamenleving zelf.»
2.3. Noodzaak voorgestelde wijzigingen
De leden van de fracties van de PVV en BBB stellen vragen over het Fonds Coöperatief
Wonen. De BBB is kritisch en vraagt hoe voorkomen wordt dat wooncoöperaties een permanente
subsidiepost op de rijksbegroting worden. Recent is het Fonds Coöperatief Wonen van
start gegaan. Dit fonds heeft een revolverend karakter. Van een permanente subsidiepost
op de begroting is geen sprake. Voorwaarde voor het slagen van het fonds is dat deze
middelen aan wooncoöperaties besteed worden die voldoen aan de definitie waarmee voorkomen
kan worden dat overheidsgelden bij andere initiatieven terechtkomen dan degenen die
in de Wet bevordering wooncoöperaties zijn gedefinieerd. Bijkomend voordeel is dat
op deze manier geborgd blijft dat publieke investeringen niet wegvloeien bij initiatieven
die wel overgaan tot verkoop van de woningen. Daarnaast hebben wooncoöperaties de
eigenschap dat ze op de lange termijn steeds betaalbaarder worden en in staat kunnen
worden geacht om nieuwe wooncoöperaties mede te financieren. Cooplink, de vereniging
van wooncoöperaties, neemt samen met anderen daartoe het voortouw om te komen tot
de oprichting van een solidariteitsfonds. De Minister schrijft daarover in haar brief
aan de Kamer het volgende;
«Het voordeel van coöperaties waarbij de bewoners huren van de coöperatie is dat vermogen
in de coöperatie blijft, zodat woningen betaalbaar blijven en het vermogen ingezet
kan worden voor het starten van nieuwe coöperaties. Omdat het fonds heeft bijgedragen
aan de realisatie, wordt van gerealiseerde initiatieven een solidariteitsbijdrage
gevraagd. Met die bijdrage wordt de revolverende werking van het fonds versterkt,
zodat het fonds gedragen wordt door de sector. Er wordt gekeken naar de mogelijkheden
daarvoor van het solidariteitsfonds dat wordt opgestart door al bestaande coöperaties.»11
3. Gevolgen (met uitzondering van financiële gevolgen)
3.1. Gevolgen
De leden van de ChristenUnie-fractie vragen hoeveel wooncoöperaties er meer opgericht
zullen worden door deze wet. Op dit moment zijn landelijk enkele honderden initiatieven
bekend (met duizenden geplande wooneenheden). De ervaring leert dat het aantal initiatieven
sterk afhankelijk is van de mogelijkheden die ter beschikking staan. Deze wet en het
nieuwe Fonds Coöperatief Wonen nemen samen belangrijke belemmeringen weg. Het nieuwe
Fonds Coöperatief Wonen maakt het mogelijk om in eerste instantie waarschijnlijk zo’n
1200 woningen te financieren waarna een revolverende werking intreedt. De potentie
voor wooncoöperaties is echter groter. Navraag bij Cooplink leert dat de inschatting
dat tien procent van de nieuwbouwproductie binnen een overzichtelijk aantal jaren
mogelijk moet zijn.
Hoewel er geen exacte cijfers zijn over de totale behoefte aan wooncoöperatiewoningen
zijn er voor Nederland, laat onderzoek van Ecorys laat zien dat de bijdrage van de
wooncoöperaties aan de totale woningvoorraad van de onderzochte Europese landen tussen
de 4–11% ligt.12 De toegevoegde waarde van wooncoöperaties is met name gelegen in het realiseren van
(gemeenschappelijke) en lokale woonbehoeften door doelgroepen die daar op de woningmarkt
niet in kunnen voorzien schrijft Ecorys. Hoeveel woningen er daadwerkelijk gerealiseerd
zullen worden hangt echter ook af van andere factoren waaronder de beschikbaarheid
van locaties.
Woningzoekenden en huurders
De leden van de fracties van GroenLinks-PvdA en CDA hebben vragen gesteld over de
toegankelijkheid van wooncoöperaties. De initiatiefnemer deelt de zorg dat wooncoöperaties
nu nog teveel er zijn voor de zelfredzame burger. De initiatiefwet neemt belemmeringen
weg. Deze wet en het Fonds Coöperatief Wonen zorgen dat coöperatieve woonprojecten
sneller van de grond kunnen komen. In een recente Kamerbrief heeft de Minister bovendien
aangekondigd dat er ook meer ondersteuning komt voor zowel gemeentes als coöperaties.13
Doordat het oprichten van een wooncoöperatie makkelijker en sneller gaat, zal het
ook aantrekkelijker worden voor bredere groepen. De internationale vergelijking van
Ecorys toont ook dat in andere Europese landen het vooral lage- en middeninkomens
zijn die wonen in wooncoöperaties.14 Huidige initiatieven laten tevens zien dat zij zich vooral richten op het betaalbare
segment. Vanuit de gemeente kan tevens gestuurd worden op het gewenste huursegment
en de doelgroepen. Op het niveau van de gemeente is hierin maatwerk mogelijk en ook
gewenst. Navraag bij Cooplink leert dat het nog op te richten solidariteitsfonds zich
onder andere zal richten op de eigen inbreng om de drempels voor iedereen zo laag
mogelijk te houden. Niet alleen via betere financieringsmogelijkheden maar ook via
cursussen en de toolbox om beheerwooncoöperaties op te richten wordt de wooncoöperatie
steeds toegankelijker gemaakt ook voor mensen met een lager inkomen. Zo zijn er verschillende
voorbeelden van toegankelijke wooncoöperatie zoals De Nieuwe Meent, Maatwerk (initiatieven
met rolstoelwoningen) in Amsterdam Zuidoost, De Bundel ook in Amsterdam en Ecodorpen
met verschillende zorgwoningen in zowel vastgoed- als beheerwooncoöperaties.
Iedere wooncoöperatie zal binnen de kaders van de wet en de aanvullende afspraken
van de gemeente, prioriteiten stellen voor toewijzing van woonruimten. Ook via het
keurmerk voor wooncoöperaties «Coopkeur» van Cooplink kan geborgd worden dat wooncoöperaties
(duurzaam) binnen de definitie vallen en het beoogde volkshuisvestelijke effect zullen
bewerkstelligen. Daarmee zal de wooncoöperatie in de gelegenheid zijn, de maatschappelijke
bijdrage te leveren die ervan verwacht wordt. Die maatschappelijke bijdrage kan zich
zowel uiten in het huisvesten van bijzondere doelgroepen als in het bieden van bepaalde
voorzieningen voor de buurt. In de praktijk komt het overwegend voor dat wooncoöperaties
zich onderscheiden van reguliere huisvesting doordat zij niet aan de minimale vereisten
voldoen maar juist veel meer bieden. Dit is met name ingegeven door het ontbreken
van een winstoogmerk en een sterke maatschappelijke betrokkenheid.
Gemeenten
De leden van de GroenLinks-PvdA-fractie vragen welke capaciteit en instrumenten gemeenten
krijgen om deze wetgeving goed uit te kunnen voeren. Specifieke aandacht wordt door
BBB en GroenLinks-PvdA ook gevraagd voor kleine gemeenten. De leden snijden een terecht
punt aan dat gemeenten, waaronder kleine gemeenten, in staat moeten worden geteld
om deze wet te kunnen uitvoeren. Er zijn enkele hoopvolle ontwikkelingen op dit vlak.
De Minister schrift hierover in haar recente Kamerbrief: «Er is een koplopergroep van gemeenten die actief ervaringen uitwisselt en best practices
deelt.»15 En: «Ik ondersteun verschillende partijen, waaronder Cooplink en de Derde Bouwstroom om
gemeenten te helpen om beleid gericht op wooncoöperaties op te zetten. Ook werk ik
met Platform31 samen om een meerjarig programma op te zetten om gemeenten te helpen
met kennis samen met andere spelers in het veld. Daarmee ondersteun ik gemeenten om
wooncoöperaties in hun beleid te verankeren.»
Gemeenten, ook kleinere, kunnen op diverse manieren worden ondersteund. Cooplink ondersteunt
gemeenten in het ontwikkelen en uitvoeren van beleid ten behoeve van wooncoöperaties.
Door middel van kennisdeling en informatievoorziening, trainingen, handreikingen,
keurmerken en tools bijvoorbeeld. En ook door het faciliteren van lokale platforms
of het inrichten van steunpunten waar diverse gremia kennis en ervaring uitwisselen.
Voor iedere gemeente kan ondersteuning op maat worden aangeboden.
De bouw van sociale huurwoningen hoeft niet te wijken. Wooncoöperaties bouwen ook
sociale huurwoningen. Daarnaast zullen middenhuurwoningen in een wooncoöperatie als
gevolg van gematigder huurontwikkeling op termijn in het sociale segment vallen. De
Vereniging van Nederlandse Gemeenten is daarnaast positief over dit wetsvoorstel;
Zij schreef daarover het volgende: «De administratieve gevolgen van het opnemen van deze woonvorm in de woonvisie achten
wij overkomelijk, mits gemeenten ruimte behouden voor lokaal maatwerk en beleidsvrijheid,
zoals de Raad van State u ook adviseert toe te voegen aan de motivering.»
De initiatiefnemer deelt de analyse dat coöperaties heel waardevol kunnen zijn juist
in krimp- en plattelandsregio’s waar voorzieningen onder druk staan of zelfs verdwijnen.
Een interessant voorbeeld is het dorp Esbeek. Het dorp is een coöperatie geworden.
De dorpelingen zorgen er collectief voor dat voor hen belangrijke voorzieningen overeind
blijven. Zo runnen ze samen het café, kochten de kerk en vestigden er een basisschool,
een peuterspeelzaal en kinderopvang, stimuleren samen huizenbouw en zorgen zelf dat
sneeuw ook op kleinere wegen wordt weggeschoven.16
Er ontwikkelt zich al een trend op het platteland waar wooncoöperaties een serieuze
mogelijkheid bieden aan met name jongeren om in hun dorp woonruimte te realiseren.
Dit voorkomt leegloop van kleine kernen en helpt zelfs om de teloorgang van dorpen
om te keren. De intentie en karakter van deze initiatieven zijn anders dan in de grotere
steden maar daarom niet minder waardevol. Vaak zijn de initiatieven kleiner dan in
de steden en wordt de wooncoöperatie vooral als vehikel gezien om tot woonruimte te
komen en niet zozeer om een gemeenschap te vormen. Daar staat tegenover dat in dorpen
meestal al veel gemeenschapsvorming aanwezig is. Zodoende zijn wooncoöperaties ook
in kleine kernen een welkome aanvulling. De Landelijke Vereniging voor Kleine Kernen
is positief over het wetsvoorstel. Zij schreef daarover in hun consultatiereactie:
«Om dorpsbewoners makkelijker in hun dorp te laten blijven wonen, zien we veel initiatieven
vanuit de dorpssamenleving zelf. Maar er zijn ook groepen dorpsbewoners die zich als wooncoöperatie willen organiseren.
Voor hen is het gezamenlijke karakter nog belangrijker. Deze bewoners lopen echter
tegen allerlei wettelijke en financiële belemmeringen aan. Die belemmeringen versterken
elkaar. Door het gebrek aan een juridische definitie is het ook moeilijker om financiering
te vinden.»
Soms zijn er kloven tussen stad en platteland, wooncoöperaties daarentegen kunnen
zowel in stad als dorp op enthousiasme rekenen. Deze wet wil eraan bijdragen dat het
enthousiasme niet vastloopt in allerhande belemmeringen en ervoor zorgen dat de wooncoöperaties
er daadwerkelijk komen.
4. Financiële gevolgen
De leden van de GroenLinks-PvdA-fractie vragen of er overleg is gevoerd met de bancaire
sector over de betere financierbaarheid van wooncoöperaties en de rol van deze wet
daarin. Bovendien spreken ze hun zorg uit over misbruik door commerciële partijen.
De initiatiefnemer heeft bij het schrijven van deze wet contact gezocht met de Nederlandse
Vereniging van Banken. Zij schreven ons «De juridische entiteit, die de initiatiefwet voornemens is op te zetten, kan praktische
belemmeringen bij het verkrijgen van financiering wegnemen.» Zij beschreven ons het proces dat wooncoöperaties bij banken doorlopen en hoe deze
wet daar helpend bij kan zijn: «Verwachting is dat wooncoöperaties zullen vallen binnen de zakelijke afdelingen van
banken: hier worden juridische entiteiten gefinancierd. Het helpt daarom dat er daadwerkelijk
een juridische entiteit is.»
De wet hangt sterk samen met de komst van het Fonds Coöperatief Wonen. Het fonds werkt
samen met marktpartijen om wooncoöperaties te financieren. De uitvoerder van het fonds,
SVN, schrijft17: «Waar banken voorheen terughoudend waren om wooncoöperaties volledig te financieren,
fungeert het Fonds Coöperatief Wonen nu als een «hefboom». Door de inzet van de fondsmiddelen
wordt het voor banken aantrekkelijker om de resterende financiering te verstrekken.
Dat banken nu wel instappen, komt mede door de professionele rol van SVn als onafhankelijk
fondsbeheerder, die privaat en publiek geld combineert. Dit biedt de markt de nodige
zekerheid en gestandaardiseerde procedures voor een woonvorm die voorheen als te complex
werd gezien.»
Door Cooplink is bovendien een keurmerk, het zogenaamd «Coopkeur» ontwikkelt. Hierin
zitten ook voorwaarden verwerkt die door de banken gesteld worden. Het Fonds Coöperatief
Wonen wil Coopkeur als financieringsvoorwaarde gaan hanteren. Langs die weg leidt
de definitie tot een betere financierbaarheid. Bovendien is in Coopkeur opgenomen
dat er geen sprake mag zijn van een winstoogmerk. Dat is een verplichte voorwaarde
die vastgelegd is in de statuten van de wooncoöperatie volgens de nieuwe wettelijke
definitie.
De leden van de GroenLinks-PvdA fractie vragen wat er gebeurd bij overlijden of uittreden.
Uit hoofde van het lidmaatschap zijn er geen speciale afspraken nodig bij uittreding
of overlijden. Daarnaast kan het zo zijn dat het lid bijgedragen heeft in de financiering
van de woningen. Dit is in principe los te zien van het lidmaatschap en is te beschouwen
als een persoonlijke investering in een woningbouwproject.
De leden van de CDA-fractie vragen welke financiële lasten gemeenten kunnen verwachten
bij de uitvoering van deze wet, bijvoorbeeld in termen van ambtelijke inzet, juridische
advisering en eventuele financiële ondersteuning van wooncoöperaties. De initiatiefnemer
verwacht geen grote extra lasten voor gemeenten. Dit jaar lijken er grote stappen
gezet te gaan worden voor wooncoöperaties. Het Fonds Coöperatief Wonen is van start
gegaan, initiatiefnemer hoopt dat deze wet aangenomen wordt en de Minister heeft recent
het «Plan van aanpak belemmeringen wooncoöperaties» gepresenteerd.18 VNG heeft haar steun voor deze initiatiefwet uitgesproken. Knelpunten voor gemeenten
worden aangepakt doordat gemeenten samenwerken en van elkaar leren. Bovendien is er
ondersteuning. De Minister schrift hierover in haar recente Kamerbrief: «Ik ondersteun verschillende partijen, waaronder Cooplink en de Derde Bouwstroom om
gemeenten te helpen om beleid gericht op wooncoöperaties op te zetten. Ook werk ik
met Platform31 samen om een meerjarig programma op te zetten om gemeenten te helpen
met kennis samen met andere spelers in het veld. Daarmee ondersteun ik gemeenten om
wooncoöperaties in hun beleid te verankeren.»10
Wooncoöperaties zijn ook een lust voor gemeenten. Gemeenten hebben een belangrijke
taak in de aanpak van de wooncrisis en het bevorderen van de bouw van betaalbare woningen.
Wooncoöperaties leveren daar een bijdrage aan.
De leden van de BBB-fractie vragen zich af wat er gebeurt wanneer een wooncoöperatie
financieel in de problemen komt of failliet gaat. Bij faillissement vindt een vorm
van vereffening plaats. Omdat er in vrijwel alle gevallen sprake zal zijn van een
«gewone vereniging» of van een «coöperatieve vereniging met uitgesloten aansprakelijkheid»
zal in beide situaties geen aansprakelijkheid gelden voor de gewone leden van de vereniging.
De curator heeft de mogelijkheid om de huurovereenkomsten te ontbinden, zoals ook
bij reguliere huursituaties. Wooncoöperaties kennen geen standaardregeling ingeval
van een faillissement.
5. Evaluatie
De leden van de GroenLinks-PvdA-fractie vragen welke indicatoren bij de evaluatie
zouden moeten worden gehanteerd en wanneer de wet succesvol is. De initiatiefnemer
heeft bewust gekozen voor een evaluatiebepaling. Zo kan samen met betrokkenen, bewoners/initiatiefnemers
en gemeenten bepaald worden of de wet voldoende werkt en/of er nog andere barrières
moeten worden weggenomen.
De wet is volgens initiatiefnemer succesvol indien:
1. Wooncoöperaties daadwerkelijk eenvoudiger tot stand komen of indien initiatiefnemers
van wooncoöperaties minder juridische, financiële en procedurele belemmeringen bij
de oprichting van een wooncoöperatie ervaren of indien het aantal gerealiseerde wooncoöperaties
toeneemt;
2. Wooncoöperatie volgens de nieuwe wettelijke definitie een volwaardige derde woonplek
innemen in het volkshuisvestelijk bestel; en/of
3. Meer gemeenten, financiers en woningcorporaties de wooncoöperatie standaard in hun
beleid en uitvoeringspraktijk meenemen.
De wooncoöperatie kan al langere tijd rekenen op brede politieke steun. Niet voor
niets werden coöperatieve woonvormen zowel in het coalitieakkoord van het kabinet
Rutte IV, als in het hoofdlijnenakkoord van het kabinet Schoof prominent genoemd.19 Tegelijk heeft het lang geduurd voor dit ook werd omgezet in daden. Nu lijken er
grote stappen te gaan worden gezet. Het Fonds Coöperatief Wonen is van start gegaan,
initiatiefnemer hoopt dat deze wet aangenomen wordt en de Minister heeft recent het
«Plan van aanpak belemmeringen wooncoöperaties» gepresenteerd. Initiatiefnemer denkt
dat hiermee echt een begin kan worden gemaakt met de opbouw van een derde sector.
Het is goed om over 5 jaar en over 10 jaar te bepalen of er voldoende vooruitgang
wordt geboekt of dat er meer nodig is.
De leden van de PVV-fractie vragen waarom is gekozen voor de periode van vijf jaar
voor de evaluatiebepaling. De doorlooptijd van de realisatie van een wooncoöperatie
bedraagt al gauw zeven jaar, waarvan veel initiatieven de eerste één à twee jaar onder
de radar verblijven. Vijf jaar is naar de mening van initiatiefnemer een redelijke
termijn om inzicht te krijgen in wat de wet teweegbrengt qua nieuwe initiatieven.
En na nog eens vijf jaar moet duidelijk worden dat het aantal gerealiseerde wooncoöperaties
aan het groeien is. Daarnaast is vijf jaar een gebruikelijke evaluatietermijn bij
de invoering van nieuwe wetgeving. Dit neemt natuurlijk niet weg dat, als er signalen
uit de praktijk komen, er eerder bijgestuurd kan worden.
6. Advies en consultatie
De leden van de ChristenUnie-fractie vragen of de initiatiefnemer in kan gaan op het
verschil van inzicht tussen de initiatiefnemer en de Afdeling, over de reikwijdte
van de Woningwet en de impact van dit wetsvoorstel. De Afdeling lijkt met haar opmerkingen
over het te maken onderscheid tussen wooncoöperaties die wel en niet onder de Woningwet
vallen, de Woningwet te lezen als wet gericht op «personen die vanwege hun inkomen
zijn aangewezen op een sociale huurwoning». Anders dan de Afdeling is de initiatiefnemer
van oordeel dat de Woningwet een breder bereik heeft. De initiatiefnemer wijst er
ook op dat er niet voor niets ook in de huidige wet voor is gekozen om coöperaties
en corporaties in andere hoofdstukken van de wet te behandelen.
6.1. Consultatie
Kostendelersnorm
De ChristenUnie-fractie vraagt welke nadere juridische uitwerking nodig is om eenheid
in regelgeving te bewerkstelligen, zonder dat het coöperatief wonen ontmoedigt, door
gevolgen voor de hoogte van uitkeringen. Veel inwoners van Nederland hebben de behoefte
om samen te wonen. Dat wordt bemoeilijkt door de kostendelersnorm. Ook voor wooncoöperaties
kan de kostendelersnorm een probleem zijn. Cooplink schrijft hierover in haar inventarisatie
«Belemmeringen in wet- en regelgeving voor wooncoöperaties» het volgende: «De kostendelersnorm in de bijstand is niet geijkt op coöperatieve wooneenheden. Sommige
gemeenten tellen alle volwassen bewoners van de wooncoöperatie mee voor de kostendelersnorm
(andere gemeenten waarin woningdelen vaker voorkomt doen dat niet). De korting op
de bijstand ontmoedigt het coöperatief wonen en dus een efficiënt gebruik van de woonruimte.»20 Zij geven daarbij ook het volgende advies: «Vraag gemeenten bewoners van wooncoöperaties niet mee te tellen in de kostendelersnorm
om het gemeenschappelijk wonen niet te ontmoedigen.»
De Minister schrijft over de kostendelersnorm: «Het Ministerie van VRO laat, in samenwerking met het Ministerie van SZW, een verkenning
uitvoeren naar de sociale zekerheidswetten met een kostendelersnorm (o.a. de Participatiewet
en Toeslagenwet), waarbij wordt onderzocht in hoeverre de kostendelersnorm een belemmering
vormt voor mensen om een woning te delen. In de verkenning wordt onderzocht welke
opties er zijn om de kostendelersnorm aan te passen, dan wel af te schaffen, en welke
effecten deze opties hebben op woningdelen.» De resultaten van de verkenning worden begin 2026 verwacht.21
Fiscaal
De leden van de BBB-fractie vragen naar knelpunten (zoals belastingen en de kostendelersnorm)
die buiten het bereik van de Woningwet liggen. De Wet bevordering wooncoöperaties
is een zeer belangrijke en noodzakelijke stap voorwaarts om de totstandkoming van
wooncoöperaties makkelijker te maken. Op dit moment worden al wooncoöperaties gerealiseerd,
zij het moeizaam. Met de Wet bevordering wooncoöperaties wordt dit nadrukkelijk verbeterd.
De initiatiefnemer is enthousiast over de grote stappen die dit jaar lijken te gaan
worden gezet voor wooncoöperaties. Het Fonds Coöperatief Wonen is van start gegaan
en de Minister heeft recent het «Plan van aanpak belemmeringen wooncoöperaties» gepresenteerd.22 Tegelijk blijven er nog steeds knelpunten bestaan. Cooplink heeft deze geïnventariseerd
en overzichtelijk samengevat in de publicatie «Belemmeringen in wet- en regelgeving
voor wooncoöperaties».12
Belemmeringen, waaronder fiscale maatregelen, zouden moeten worden weggenomen. In
de 9 jaar dat initiatiefnemer in de Tweede Kamer zit is er nooit een debat geweest
dat exclusief ging over wooncoöperaties. Door het indienen van deze wet komt dat debat
er wel. Dat is ook een mooie kans voor partijen die wooncoöperaties een warm hart
toe dragen om met voorstellen te komen om knelpunten en barrières weg te nemen.
Beckerman
Indieners
Sandra Beckerman, Kamerlid
Gerelateerde documenten
Hier vindt u documenten die gerelateerd zijn aan bovenstaand Kamerstuk.