Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Peter de Groot over het bericht 'Harde conclusies over Wet betaalbare huur van Hugo de Jonge: ’Benadeelt huishoudens die geen huis kunnen kopen’

Antwoord van Minister Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening)
(ontvangen 10 april 2026). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2025–2026,
nr. 1310.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Harde conclusies over Wet betaalbare huur van Hugo
de Jonge: «Benadeelt huishoudens die geen huis kunnen kopen»»?1

Antwoord 1

Ja. Het artikel verwijst naar het rapport «perspectief op de woningmarkt» van het
Centraal Planbureau (CPB). Het artikel uit de Telegraaf wijdt enkel uit over wat het
rapport over de Wet betaalbare huur schrijft. De Wet betaalbare huur is slechts één
van de maatregelen die in het rapport besproken wordt. De publicatie gaat in brede
zin in op hoe de verdeling van woonruimte en het ontstaan van woningaanbod samenhangen,
en hoe overheidsbeleid deze processen beïnvloedt. Het onderliggende uitgangspunt van
het rapport is dat het verschil tussen insiders2 en outsiders3 op de woningmarkt moet worden verkleind. De onderzoekers concluderen dat dit het
best kan worden gedaan door de voordelen van insiders af te schaffen en woningen bij
te bouwen. Het rapport gaat in op hoe beleidsmaatregelen hieraan bij kunnen dragen,
in zowel positieve als negatieve zin. In de koopsector ligt het volgens de onderzoekers
voor de hand de subsidiering van de eigen woning te verminderen. In de sociale huur
kunnen huishoudens met een hoger inkomen meer huur betalen. Ten aanzien van huurregulering
geeft het rapport aan dat dit kan leiden tot een kleiner huuraanbod, wat nadelig is
voor huishoudens die graag willen huren maar geen gereguleerde huurwoning kunnen vinden.

Vraag 2

Kan u reflecteren op de conclusie van het Centraal Planbureau dat zonder aanpassingen
van de Wet betaalbare huur de overheid de knip moet trekken omdat private investeringen
in huurwoningen onaantrekkelijk zijn geworden?

Antwoord 2

In het rapport benoemen de onderzoekers dat woningen op binnenstedelijke locaties
een hoge marktprijs hebben en alleen betaalbaar worden gebouwd doordat de prijs wordt
gereguleerd. Dit gebeurt bijvoorbeeld door een bepaald aandeel sociale of middenhuur
te eisen. De waarde van de grond in deze binnenstedelijke gebieden is echter hoog,
en huurregulering en/of betaalbaarheidseisen zorgen ervoor dat de projecten niet meer
rendabel zijn. Daarom stelt het CPB dat er een overheidsbijdrage nodig is om betaalbare
woningbouw op binnenstedelijke locaties van de grond te krijgen. Zonder overheidsbijdrage
kunnen hier alleen woningen worden gerealiseerd als de nieuwbouw niet betaalbaar hoeft
te zijn.

Er zijn meerdere manieren om de businesscase van de bouw van een betaalbare woning
te verbeteren. Dit kan naast subsidies ook door verbetering van het investeringsklimaat
(zowel huurregulering als fiscaliteit). Maar ook bijvoorbeeld het versnellen van processen
en procedures, het verminderen van regels, standaardisatie en maatregelen op de grondmarkt
kan de businesscase verbeteren. Woningbouwprojecten worden op verschillende manieren
financieel ondersteund. Zo wordt de bouw van betaalbare woningen gestimuleerd door
de realisatiestimulans en de woningbouwimpuls. Tegelijkertijd zijn er al maatregelen
genomen om het investeringsklimaat te verbeteren en is in het coalitieakkoord afgesproken
dat wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat wordt aangepast zodat het investeringsklimaat
verder verbetert.

Vraag 3

Deelt u de conclusie dat de invoering van de Wet betaalbare huur heeft gezorgd voor
massale verkoop van huurwoningen door private verhuurders? Zo ja, kan u een overzicht
geven van deze cijfers? Zo niet, kan u deze conclusie weerleggen met cijfers?

Antwoord 3

Ik erken dat de Wet betaalbare huur gevolgen kan hebben voor het rendement van de
verhuurders die hierdoor hun huurprijs moesten verlagen. Als verhuurders door een
lagere huurprijs hun huurwoning besluiten te verkopen, heeft dit effect op het aanbod.
Tegelijkertijd is deze wet niet zonder reden ingevoerd. De aanleiding voor het wetsvoorstel
was dat huurprijzen steeds verder stegen en het betaalbare middensegment steeds kleiner
werd. In de memorie van toelichting bij de Wet betaalbare huur is uitgelicht dat woningen
die voorheen middenhuur waren bij een bewonerswisseling steeds vaker in het vrije
huursegment verhuurd werden, met name in de grote steden.4 Het vinden van een betaalbare huurwoning is daardoor voor middeninkomens steeds lastiger
geworden. Daarom is in tijden van schaarste een vorm van overheidsregulering nodig.

Uiteraard moet er ook aandacht zijn voor de neveneffecten. Ik volg de ontwikkelingen
van de transacties van huurwoningen nauw. Ik zie dat private verhuurders vaker hun
huurwoningen verkopen als die vrijkomen. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat investeerders
in heel 2025 circa 65.000 huurwoningen verkochten. Dit is zo’n 28% meer dan in 2024.
Private investeerders verkochten vooral aan eigenaar-bewoners: 61% van deze woningen
werd verkocht aan een eigenaar-bewoner. We zien dat koopstarters nu vaker hun slag
slaan: 59% van de eigenaar-bewoners die een woning van een investeerder koopt is koopstarter.
Als wordt gekeken naar het aankoopgedrag van private investeerders zien we dat deze
groep in dezelfde periode circa 27.000 woningen aankocht. Dat is zo’n 17% meer dan
in 2024. Daarnaast werden er door private verhuurders ongeveer 25.000 woningen toegevoegd
door nieuwbouw en transformatie.

Hoewel het totaalaantal huurwoningen in de huursector in 2025 (privaat en woningcorporaties)
stabiel is gebleven (+1.200 woningen), is de private huursector ten opzichte van 2024
met ongeveer 13.000 woningen gekrompen. Deze krimp heeft een negatief effect op het
woningaanbod voor huurders in de private sector. Deze ontwikkeling vraagt om aandacht.
Het is belangrijk dat er voldoende huurwoningen beschikbaar blijven. Deze ontwikkeling
komt niet enkel door de Wet betaalbare huur. De afgelopen jaren zijn er verschillende
huur- en fiscale maatregelen genomen, waardoor verhuren minder aantrekkelijk is geworden.
Daarnaast leiden de vele beleidswijzigingen tot onzekerheid bij investeerders. Ook
economische omstandigheden, zoals de gestegen rente, zorgen ervoor dat het minder
aantrekkelijk is om te investeren in vastgoed. In het regeerakkoord is opgenomen dat
het kabinet het investeringsklimaat wil verbeteren om het aanbod aan huurwoningen
weer te laten toenemen. Ik kijk hierbij naar het fiscale klimaat en naar huurregelgeving.
Ik wil al voorafgaand aan de evaluatie van de Wet betaalbare huur in 2027 bekijken
op welke punten de wet kan worden geoptimaliseerd om het aanbod van huurwoningen op
peil te houden, waarbij ik expliciet kijk naar de knelpunten die private verhuurders
ervaren. In april zal ik uw Kamer informeren over de ontwikkelingen in de huursector
en de invulling van de optimalisatie van de Wet betaalbare huur.

Vraag 4

Wat vindt u van de conclusie dat lagere huurprijzen op korte termijn weinig betekenis
hebben als er op lange termijn simpelweg geen huurwoningen meer beschikbaar zijn?

Antwoord 4

In de beantwoording van vraag 2 en 3 heb ik toegelicht dat de Wet betaalbare huur
is ingevoerd omdat huurwoningen bij een bewonerswisseling steeds vaker duurder verhuurd
worden en daarmee buiten het bereik komen van middeninkomen. Een vorm van overheidsregulering
in tijden van deze schaarste is dus nodig. Tegelijkertijd onderschrijf ik dat het
aanbod aan huurwoningen op peil moet blijven. Daarom is in regeerakkoord opgenomen
dat het kabinet het investeringsklimaat wil verbeteren om het aanbod aan huurwoningen
weer te laten toenemen. Dit doe ik onder andere in de Taskforce Versnellen Woningbouw.

Vraag 5

Welke ontwikkeling ziet u in het aanbod huurwoningen in de middenhuursector, met name
in binnenstedelijk gebied? Kan zij dit toelichten?

Antwoord 5

Ik heb geen cijfers van de ontwikkeling in het aanbod aan huurwoningen in de middenhuursector
sinds invoering van de Wet betaalbare huur. De ontwikkeling van het aanbod zal worden
meegenomen in de evaluatie van de wet.

Vraag 6

Heeft u een voorkeur voor een goed werkend investeringsklimaat of subsidies om woningbouw
mogelijk te maken, met name in binnenstedelijke gebieden? Kan u de keuze motiveren?

Antwoord 6

Er moeten snel meer betaalbare woningen worden gebouwd. Ik kies er daarom voor om
financiële ondersteuning te verlenen aan woningbouwprojecten om meer betaalbare woningen
mogelijk te maken zoals de realisatiestimulans en de woningbouwimpuls. En tegelijkertijd
moeten we maatregelen nemen om het investeringsklimaat voor huurwoningen te verbeteren.
In het coalitieakkoord is afgesproken dat de Wet betaalbare huur zal worden geoptimaliseerd.
Het investeringsklimaat wordt echter niet alleen bepaald door huurregulering. Daarom
kijkt dit kabinet naast huurregulering ook naar de fiscaliteit en andere maatregelen
om het investeringsklimaat te verbeteren. Zo kan bijvoorbeeld ook door het versnellen
van processen en procedures, het verminderen van regels, standaardisatie en maatregelen
op de grondmarkt de businesscase verbeteren. De Taskforce Versnellen Woningbouw zal
hier een belangrijke rol in spelen.

Vraag 7

Hoe gaat u de conclusies van het Centraal Planbureau meenemen in de optimalisatie
en evaluatie van de Wet betaalbare huur?

Antwoord 7

Het CPB gaat in op de neveneffecten die de Wet betaalbare huur heeft op het aanbod
aan woningen. In de evaluatie zal ook worden gekeken naar de effecten van de Wet op
het aanbod aan huurwoningen.

Vraag 8

Wanneer kan de Kamer de evaluatie van de Wet betaalbare huur verwachten?

Antwoord 8

In overeenstemming met de motie Van Rooijen5 wordt binnen drie jaar na inwerkingtreding een verslag aan de Kamers gezonden over
de doeltreffendheid en effecten van de wet. Ik ben daarom voornemens u dit verslag
in de zomer van 2027 toe te doen komen.

Vraag 9

Deelt u de conclusie dat huishoudens met een middeninkomen – die niet in aanmerking
komen voor sociale huur en geen koopwoning kunnen financieren – door de Wet betaalbare
huur klem worden gezet? Waarom wel, waarom niet?

Antwoord 9

Zoals ik bij de beantwoording van vraag 2 en 3 heb toegelicht, zie ik dit anders.
De Wet betaalbare huur is ingezet juist om iets te doen aan de trend dat huurwoningen
die qua kwaliteit in het middensegment thuishoren, steeds vaker werden verhuurd voor
een prijs boven het middensegment. Het vinden van een betaalbare huurwoning is daardoor
voor middeninkomens steeds lastiger geworden. Daarom is in tijden van schaarste een
vorm van overheidsregulering nodig. Dat nu verhuurders vaker kiezen voor het verkopen
van hun huurwoning bij een bewonerswisseling komt niet enkel door de Wet betaalbare
huur, maar door de combinatie van verschillende huur- en fiscale maatregelen en de
veranderende (macro)economische omstandigheden. Ook het CPB-rapport benoemt dat er
sprake is van een combinatie van strengere huurregelgeving en fiscale maatregelen
die zorgt voor deze verkoop. Daarom is in het regeerakkoord opgenomen dat het kabinet
gaat kijken naar het fiscale klimaat en naar de huurregelgeving, waarbij ik specifiek
voor Wet betaalbare huur voorafgaand aan de evaluatie in 2027 ga bekijken op welke
punten de wet kan worden geoptimaliseerd.

Vraag 10

Klopt het dat de wachttijden en de concurrentie in het middenhuursegment zijn toegenomen
sinds invoering van de wet? Zo ja, heeft u daar cijfers van? Zo niet, kan u dat antwoord
met cijfers motiveren?

Antwoord 10

Ik heb geen inzicht in de mate waarop wachttijden en de concurrentie in het middensegment
is toegenomen. Zoals bij vraag 8 benoemd zal de evaluatie naar de Wet betaalbare huur
binnen afzienbare tijd starten. Deze evaluatie zal meer inzicht geven in de ontwikkelingen
en effecten van de wet.

Vraag 11

Deelt u de mening dat deze wet vooral zittende huurders beschermt, maar woningzoekenden
benadeelt?

Antwoord 11

Voor deze vraag verwijs ik u naar de beantwoording van vraag 9.

Vraag 12

Welke concrete aanpassingen aan de Wet betaalbare huur zouden volgens u het verstoorde
investeringsklimaat op de huurmarkt kunnen herstellen?

Antwoord 12

In het coalitieakkoord is opgenomen dat het kabinet de wet- en regelgeving alsmede
het fiscale klimaat op de huurmarkt zodanig vormgeeft dat het investeringsklimaat
verbetert en het aanbod van huurwoningen weer kan toenemen. Voorafgaand aan de evaluatie
van de Wet betaalbare huur in 2027 ga ik bekijken op welke punten de wet kan worden
geoptimaliseerd om het aanbod van huurwoningen op peil te houden. In april zal ik
uw Kamer verder informeren over de ontwikkelingen in de huursector en de optimalisatie
van de Wet betaalbare huur. Zoals eerder gezegd kijk ik ook breder naar het verbeteren
van het investeringsklimaat. Dit doe ik onder andere in de Taskforce Versnellen Woningbouw.

Vraag 13

Kan u deze vragen één voor één beantwoorden?

Antwoord 13

Ja.