Brief regering : Landelijke aanpak optoppen

Nr. 1183
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 28 mei 2024

Door slim om te gaan met de gebouwen die er al staan, kunnen we meer betaalbare woningen
toevoegen in steden en dorpen, met name in na-oorlogse wijken en buurten. Dit is hard
nodig in de strijd tegen het woningtekort. Optoppen is één van de manieren waarop
we bestaande gebouwen beter benutten: met optoppen worden extra woningen toegevoegd
door een bestaand gebouw te verhogen met één of meerdere woonlagen en/of door uitbreidingen
aan de zij- en onderkant van een gebouw.

Maar optoppen biedt meer kansen dan het toevoegen van woningen alleen. Zo kan het
ook voordelen opleveren voor de huidige bewoners. Bijvoorbeeld door optoppen te combineren
met het renoveren, verduurzamen en transformeren van bestaande gebouwen en het vergroenen
van de directe leefomgeving van de bewoners. Of door bij optoppen een lift toe te
voegen aan een gebouw waardoor oudere bewoners langer thuis en in hun eigen wijk kunnen
blijven wonen en zorgkosten voor bijvoorbeeld een traplift vermeden worden. Ook kan
optoppen het draagvlak voor voorzieningen zoals winkels, scholen en zorgfaciliteiten
vergroten. En tot slot, als één van de meest duurzame bouwmethodes door verminderd
materiaalgebruik1, kan optoppen bijdragen aan het verduurzamen van de woningbouw.

Steeds meer provincies, gemeenten, woningcorporaties, projectontwikkelaars en bouwers
zien de kansen van optoppen en zijn hiermee aan de slag. Ook zijn er door heel Nederland
steeds meer voorbeelden van optopprojecten te vinden. Deze praktijkvoorbeelden en
projecten zijn hard nodig, maar daarmee benutten we nog niet het volle potentieel.
Uit onderzoek blijkt dat in potentie tot 2030 zo’n 100.000 woningen met optoppen gerealiseerd
kunnen worden2. Gelet op de grootte van het woningtekort kunnen we het ons niet permitteren die
potentie onbenut te laten. Dit gaat echter niet vanzelf; optoppen gebeurt momenteel
nog op kleine schaal.

Landelijke aanpak optoppen

Met de landelijke aanpak optoppen willen we de kansen die er zijn voor optoppen omzetten
naar het sneller en op grotere schaal realiseren van meer betaalbare woningen. Deze
aanpak is opgesteld in samenwerking met Aedes, de provincie Zuid-Holland en de Bouwcampus.
Voor de verdere uitvoering van de aanpak willen we deze samenwerking verbreden: een
gezamenlijke inzet van medeoverheden, woningcorporaties, marktpartijen en wetenschappelijke
partijen is noodzakelijk om van optoppen écht een succes te maken.

Met de aanpak en bijbehorende concrete acties werken we in eerste instantie aan het
wegnemen van onderstaande belemmeringen. Deze volgen uit brede inventarisaties naar
de belangrijkste kansen en belemmeringen voor optoppen die afgelopen jaren zijn uitgevoerd3. Daarnaast is gesproken met provincies, gemeenten, corporaties, marktpartijen en
wetenschappelijke partijen over de concrete belemmeringen en kansen in optopprojecten.

• Een gebrek aan goede praktijkvoorbeelden en een overzicht hiervan waar gemeenten,
corporaties en private eigenaren enthousiast van worden en hen het vertrouwen geeft
om met optoppen aan de slag te gaan;

• Onvoldoende inzicht in kosten en opbrengsten op langere termijn, wat zorgt voor terughoudendheid
bij investeringen;

• Onvoldoende draagvlak en/of onbekendheid bij bestaande bewoners en lokale politiek;

• Belemmeringen in zowel landelijk als gemeentelijk beleid en regelgeving, zoals onduidelijkheid
in de toepassing van het bouwbesluit, hoge parkeernormen, welstandseisen en restricties
in het omgevingsplan;

• Hoge kosten en lange doorlooptijden als gevolg van de inzet van maatwerkoplossingen;

• Risico op vertraging van bestaande plannen voor renovatie en verduurzaming;

• Onvoldoende capaciteit en kennis bij gemeenten.

Om de kansen en potentie van optoppen meer te benutten en belemmeringen weg te nemen,
hebben we samen met partners Aedes, provincie Zuid-Holland en de Bouwcampus drie actielijnen
uitgewerkt:

1. Faciliteren door het creëren van de juiste condities en randvoorwaarden voor optoppen, bijvoorbeeld
door het wegnemen van onduidelijkheden in regels en beleid en kennisontwikkeling-
en deling. Hiervoor benutten we onder andere de praktijkvoorbeelden van de deelnemers
aan de Optop2000.

2. Opschalenvan de vraag naar optoppen door met gemeenten, corporaties en markt toe te werken
naar afspraken over het verder uitrollen en opschalen van optoppen in gebieden/wijken
met veel optoppotentie.

3. Standaardiseren door samen met de sector te verkennen welke aanpak nodig is voor meer standaardisatie
en industriële woningbouw. We verkennen waar de behoefte en concrete mogelijkheden
zitten en welke randvoorwaarden, processen en middelen hiervoor nodig zijn.

Daarbij is ook van belang dat we beter inzicht krijgen in hoeveel er al wordt opgetopt
en hoeveel woningen komende jaren via optoppen worden gerealiseerd. Ik ben momenteel
in overleg met het Kadaster over een op korte termijn te starten onderzoek waarin
we de mogelijkheden nagaan om cijfers over de vergunningverlening en de start van
de bouw van optopwoningen, maar ook splitsing en transformaties, uit de basisadministratie
adressen en gebouwen (BAG) af te leiden. Deze geven een indicatie van de verwachte
realisatie. Als uit dit onderzoek blijkt dat dit kan, dan komen in Q3 deze cijfers
beschikbaar. Deze zal ik dan met Uw Kamer delen. Hiermee wordt invulling gegeven aan
de motie van Merlien Welzijn c.s.4 om aan te geven hoeveel woningen concreet beschikbaar komen via optoppen, transformeren
en splitsen. Bovendien onderzoekt het CBS de mogelijkheid om realisatiecijfers over
optoppen te kunnen rapporteren5. Indien blijkt dat dit mogelijk is, dan kunnen deze cijfers eind dit jaar gepubliceerd
worden.

Actielijn 1: faciliteren

We willen het optoppen in Nederland beter faciliteren. Dit houdt in dat we ons inzetten om de juiste condities en randvoorwaarden te creëren
voor optoppen.

Hiervoor zijn in eerste instantie praktijkvoorbeelden nodig, om goed inzicht te krijgen
in wat er nodig is om optopprojecten tot een succes te maken. We zijn daarom eind
2023 gestart met de lancering van de eerste Optop2000: een bundeling van projecten
vanuit het hele land met uiteindelijk in totaal circa 2000 woningen die door optoppen
of door toevoegingen aan de onderkant of zijkant van bestaande gebouwen gerealiseerd
gaan worden. Sinds eind 2023 hebben zich inmiddels 28 projecten (circa 820 woningen)
aangemeld. Deze projecten worden in de landelijke aanpak optoppen benut om meer praktijkervaring
op te doen met optoppen, samen te leren en de kennis en ervaring te delen. De deelnemers
aan de Optop2000 (corporaties, gemeentes, bouwers, VvE’s en investeerders) worden
uitgenodigd voor sessies, workshops en een jaarlijks terugkerend Optop2000 café aan
het einde van het jaar, waar onderlinge kennisdeling en netwerken centraal staan.
De Optop2000 vormt zo geleidelijk een groeiend netwerk van partijen die actief bezig
zijn met optoppen. In dit proces wordt ook de verbinding gemaakt met lopende programma’s
en bestaande netwerken in verschillende provincies zoals Gelderland en Zuid-Holland
om het leereffect en de impact hiervan te vergroten.

Daarnaast zetten we ons in om belemmeringen en onduidelijkheden in wet- en regelgeving
weg te nemen. Dit willen we doen door meer uitleg te geven over de toepassing van
specifieke regelgeving voor optoppen en door goede voorbeelden te delen van hoe optopprojecten
mogelijk te maken binnen bestaande regelgeving en beleidskaders. Voor het zomerreces
informeer ik u over een onderzoek naar de regels die gelden in Besluit bouwwerken
leefomgeving (voorheen: Bouwbesluit) voor optoppen. Verder zijn we gestart met een
onderzoek naar de mogelijke vereenvoudiging van de wijziging van de splitsingsakte
bij VvE’s6. Voor het einde van het jaar verwacht ik de conclusies uit dit onderzoek te kunnen
delen. Daarnaast willen we samen met gemeenten onderzoeken hoe we beperkingen vanuit
o.a. het omgevingsplan, welstand en parkeren waar mogelijk kunnen wegnemen.

Tot slot gaan we de kennis en ervaring met optoppen optimaal ontsluiten, door deze
op één centrale plek te bundelen. Daarvoor wordt een centraal kennisplatform ingericht
op volkshuisvestingnederland.nl, waar handreikingen, factsheets, onderzoeken en praktijkverhalen
gedeeld gaan worden. Daarnaast gaan we ook via de inzet van het expertteam Woningbouw
van de RVO en opleidingen voor bijvoorbeeld gemeenten, kennis en expertise over optoppen
beschikbaar stellen.

Actielijn 2: opschalen

Met deze actielijn willen we opschalen, door met gemeenten en corporaties afspraken te gaan maken over het opschalen van
optoppen in gebieden met veel potentie. Daarbij kijken we specifiek naar na-oorlogse
wijken, waaronder stedelijke focusgebieden uit het Nationaal Programma Leefbaarheid
en Veiligheid.

In deze gebieden willen we aan de slag met het vormgeven van een gebiedsgerichte aanpak.
Samen met de gemeenten en corporaties brengen we in kaart wat in deze gebieden de
potentie is voor optoppen en wat er nodig is om ervoor te zorgen dat die woningen
er ook komen. Met de gebiedsgerichte aanpak werken we toe naar concrete afspraken
om gezamenlijk belemmeringen weg te nemen en tot realisaties en opschaling te komen.

We starten de gebiedsgerichte aanpak in Rotterdam, Zoetermeer, Leeuwarden, Ede en
Eindhoven. Gemeenten waar een relatief groot potentieel is voor optoppen én ambitie
om optoppen op grotere schaal mogelijk te maken. In een aantal van deze gemeenten
zijn er al eerste stappen gezet, bijvoorbeeld door het in kaart brengen van kansrijke
complexen en de haalbaarheid om deze op te toppen. In de gemeente Rotterdam wordt
verkend of coalities gevormd kunnen worden, bestaande uit de gemeente, corporaties
en marktpartijen. Deze coalities selecteren enkele wijken in Rotterdam met een grote
optoppotentie, om vervolgens te komen tot een gezamenlijke aanpak om in deze gebieden
seriematig optopprojecten te realiseren.

Deze eerste gemeenten dienen als voorlopers om te leren wat er nodig is voor een bredere
uitrol in andere kansrijke gemeenten en gebieden. Parallel gaan we verkennen hoe de
gebiedsgerichte aanpak landelijk verbreed en vertaald kan worden naar bestuurlijke
afspraken met andere gemeenten en corporaties. Inzet is deze vervolgens onderdeel
te maken van de woondeals, waarbij we ook bezien welke kansen de te sluiten renovatiedeals
bieden. Hiermee wordt invulling gegeven aan de motie Merlien Welzijn c.s7 om afspraken te maken met corporaties over op te toppen woningen per jaar. Voor wat
betreft mijn inzet op splitsen en woningdelen informeer ik u in Q3 over de maatregelen
die ik momenteel uitwerk.

Actielijn 3: standaardiseren

De realiteit is dat optoppen nu vaak gepaard gaat met maatwerk. Het is goed dat deze
initiatieven er zijn. Tegelijkertijd kost maatwerk veel tijd en geld. Om sneller en
op grotere schaal te kunnen optoppen, is een meer gestandaardiseerde en seriematige
aanpak gewenst. Dit draagt bij aan zowel een betere benutting van harde middelen (materialen
en geld), als ook aan een efficiëntere inzet van kennis, processen en procedures en
daarmee een betere benutting van (steeds schaarser) beschikbare menskracht.

Met deze laatste actielijn verkennen we de mogelijkheden voor meer standaardisatie
en opschaling, zowel vanuit de vraagkant (behoefte) als bij de aanbodzijde vanuit
de markt. Hierin nemen we de ervaringen mee die er o.a. zijn vanuit de aanpak flexwonen,
conceptueel bouwen en bouwstromen. Ook houden we oog voor circulariteit en toekomstbestendigheid
bij de processen en materialen.

Tot slot

Optoppen is één van de manieren om de betaalbare en toegankelijke woningvoorraad in
Nederland toekomstbestendig uit te breiden. De potentie voor het realiseren van meer
woningen via optoppen is aanzienlijk. Daar komt bij dat het voor zowel de huidige
als nieuwe bewoners voordelen kan opleveren.

Ondanks alle goede en vooruitstrevende initiatieven staat optoppen in Nederland nog
in de kinderschoenen. Met deze aanpak streven we ernaar om de potentie die er is beter
te benutten om zo een bijdrage te leveren aan het terugdringen van het woningtekort.
Inzet is om de bouwstroom voor optoppen op gang te brengen en dat gemeenten, woningcorporaties,
private eigenaren en de markt steeds bekender zijn met het optoppen. Dit zodat optopprojecten
niet meer uit het Nederlandse straatbeeld weg te denken zijn.

Het zal echter niet vanzelf gaan. De landelijke aanpak optoppen is een start om optoppen
sneller van de grond te krijgen. Gaandeweg zullen we moeten leren en bijsturen waar
nodig. Dit vraagt om actieve regie, en bovenal goede samenwerking tussen verschillende
overheden en markt. We kijken ernaar uit om samen met andere enthousiaste partijen
deze beweging op gang te brengen en optoppen gezamenlijk tot een succes te maken.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
H.M. de Jonge