Verslag (initiatief)wetsvoorstel (nader) : Verslag

Nr. 5
VERSLAG

Vastgesteld 15 maart 2024

De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken, belast met het voorbereidend onderzoek
van dit wetsvoorstel, heeft de eer als volgt verslag uit te brengen van haar bevindingen.

Onder het voorbehoud dat de regering op de gestelde vragen en de gemaakte opmerkingen
afdoende zal hebben geantwoord, acht de commissie de openbare behandeling van dit
wetsvoorstel voldoende voorbereid.

Inhoudsopgave

blz.

I.

Algemeen

1

1.

De Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten

3

2.

Verkorting verjaringstermijn vordering huurprijsverhoging

6

3.

Verhouding tot hoger recht

8

3.1

Eigendomsrecht

8

3.2

Unierecht

8

4.

Regeldruk en administratieve lasten

8

4.1

Administratieve lasten verhuurders

8

5.

Financiële effecten voor de rijksbegroting

8

6.

Internetconsultatie

9

6.1

Verwerking van de reacties

9

Systematiek

10

Stapeling van overheidsmaatregelen

10

Bevriezing van de huur in het algemeen dan wel slechts voor de groep gepensioneerden

11

6.2

Advies Adviescollege toetsing regeldruk (ATR) en reactie Raad voor de Rechtspraak

11

Overig

12

I. ALGEMEEN

De leden van de PVV-fractie vragen de regering hoe het wetsvoorstel maximering huurprijsverhogingen
geliberaliseerde huurovereenkomsten zich verhoudt tot de lopende zaak over onterechte
huurverhogingen waarover de rechtbank Amsterdam prejudiciële vragen heeft gesteld.

Deze leden vragen de regering hoe de diverse wetsvoorstellen op het gebied van huurregulering
zich tot elkaar verhouden, bijvoorbeeld het wetsvoorstel maximering huurprijsverhogingen
geliberaliseerde huurovereenkomsten, het wetsvoorstel betaalbare huur, en het wetsvoorstel
over box 3.

De leden van de GroenLinks-PvdA-fractie hebben kennisgenomen van de Wijziging van
de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, van Boek
7 van het Burgerlijk Wetboek, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en van
de Wet goed verhuurderschap (verlenging, wijziging en handhaving van de maximering
en verkorting van de verjaringstermijn voor huurverhogingen). Naar aanleiding hiervan
hebben deze leden nog enkele vragen en opmerkingen.

De leden van de VVD-fractie hebben kennisgenomen van de stukken behorend bij de Wijziging
van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten en
hebben hierover nog enkele vragen.

De leden van de NSC-fractie hebben kennisgenomen van het wetsvoorstel en hebben nog
enkele vragen.

De leden van de D66-fractie hebben met interesse kennisgenomen van de voorgenomen
Wijziging van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten,
van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
en van de Wet goed verhuurderschap (verlenging, wijziging en handhaving van de maximering
en verkorting van de verjaringstermijn voor huurverhogingen). Deze leden onderschrijven
het belang van deze wetswijziging. Wel hebben zij nog enkele vragen aan de regering.

De leden van de BBB-fractie hebben kennisgenomen van het voorliggende wetsvoorstel.
Zij hebben daarover enkele vragen.

De leden van de CDA-fractie hebben met belangstelling kennisgenomen van de voorgenomen
wijziging van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten,
van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
en van de Wet goed verhuurderschap, wijzigingen die ingaan op de verlenging, wijziging
en handhaving van de maximering en verkorting van de verjaringstermijn voor huurverhogingen.
De leden herkennen in de voorliggende wijzigingen de noodzaak om voor het belang van
huurders op te komen. Te lang al lopen huurders tegen te veel obstakels aan. De voorliggende
wijzigingen maken deel uit van een noodzakelijke verandering van perspectief waarbij
er veel meer aandacht komt voor de rechten van huurders en het tegengaan van onrecht
tegen huurders. Deze leden zijn overtuigd van het grote belang van goede en betaalbare
volkshuisvesting, en onderstrepen daarom het belang van de voorgestelde wijzigingen.
Zij hebben nog enkele vragen.

De leden van de SP-fractie hebben kennisgenomen van het voorstel van de regering Wijziging
van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, van
Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en
van de Wet goed verhuurderschap. Deze leden zijn positief over het feit dat de regering
de werking van wet wil verlengen, maar hebben hier nog wel vragen en opmerkingen over.

De leden van de SGP-fractie hebben kennisgenomen van het voorliggende wetsvoorstel.
Zij hebben daarover enkele vragen.

De leden van de ChristenUnie-fractie hebben met instemming kennisgenomen van de verlenging,
wijziging en handhaving van de maximering en verkorting van de verjaringstermijn voor
huurverhogingen. Deze leden zijn verheugd dat de evaluatie van de initiatiefwet Nijboer
voortvarend door de regering is opgepakt en heeft geresulteerd in voorliggende verlenging
van de maximering van de huurverhoging in het geliberaliseerde segment. Zij vinden
dat een verstandig voorstel, in het licht van de betaalbaarheid van huren. Zij hebben
nog enkele vragen bij het wetsvoorstel.

1. De Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten

De leden van de PVV-fractie vragen de regering waarom het laagste percentage van de
gemiddelde cao-loonontwikkeling en inflatie wordt vermeerderd met één procentpunt
en wordt geprefereerd boven het aanhouden van alleen inflatie (zonder een vermeerdering
van een percentagepunt).

De leden van de GroenLinks-PvdA-fractie merken op dat het wederom een tijdelijke maatregel
betreft, terwijl onbetwist duidelijk is dat de maximering van de huurverhoging noodzakelijk
is. Waarom kiest de regering er niet voor om de wijziging permanent te maken? Hoe
vaak moet de Wet Nijboer nog verlengd worden voordat deze permanent van werking wordt?
Verwacht de regering dat de problemen in de huursector in 2027 zijn opgelost en de
schaarste voorbij is? Welke mogelijke andere uitkomsten dan die van de vorige evaluatie
verwacht de regering uit de evaluatie van deze wet, als gevolg van de inwerkingtreding
van de Wet betaalbare huur?

Deze leden constateren dat de bestaande «laagste van de twee» systematiek, waarin
wordt aangesloten bij het laagste percentage van de inflatie en de cao-loonontwikkeling
door de regering mogelijk onhoudbaar wordt geacht op de lange termijn. Hoe lang is
de lange termijn volgens de regering? Waarom wordt er gekozen om de cao-lonen op te
plussen met een heel procent? Wat zijn de gevolgen van deze systematiek voor huurders
en hun koopkracht op de lange termijn? Hoe ziet de regering de keuze om huren sterker
te laten groeien dan lonen in het licht van de toenemende armoede die het Centraal
Planbureau (CPB) voorspelt? Waarom stelt de regering het plus- of minpercentage niet
jaarlijks vast zoals dat in de gereguleerde sector ook gebeurt, om beter mee te bewegen
met inkomensfluctuaties?

Deze leden zouden ook graag ingaan op de argumenten om af te zien van een overgangstermijn
en algemeen verbindendverklaring. Hoe weegt de regering de belangen van zittende huurders
af tegen het eigendomsrecht van verhuurders? Was het met terugwerkende kracht niet
beter geweest om wél een overgangstermijn in het leven te roepen toen de wet in 2021
van kracht werd? Vanaf hoeveel jaar sinds de inwerkingtreding acht de regering een
overgangstermijn en algemeen verbindendverklaring voor bestaande contracten wél noodzakelijk?

De leden van de VVD-fractie vragen de regering of er nader ingegaan kan worden op
de cumulatie van maatregelen van zowel de Wet betaalbare huur, alsook de Wet maximering
huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten.

Deze leden vragen zich, in het verlengde van voorgaande vraag, af of de regering aan
de hand van een paar rekenvoorbeelden op deze cumulatie kan ingaan.

Zij vragen zich af wat het effect van deze wet, in samenhang met de Wet betaalbare
huur, op de totale voorraad van het aantal private huurwoningen is. Kan de regering
hier nader op in gaan?

De leden van de NSC-fractie merken op dat herhaaldelijk wordt aangegeven dat deze
wetswijziging in relatie dient te worden gezien met de voorgestelde Wet betaalbare
huur. Zij merken daarbij op dat het nog onzeker is of de Wet betaalbare huur er überhaupt
komt. Kan de regering inzichtelijk maken wat de gevolgen zijn voor dit wetsvoorstel
wanneer de Wet betaalbare huur er niet komt?

Deze leden zien dat er een tijdelijke verlenging is van drie jaar. Kan de regering
inzichtelijk maken waarom er is gekozen voor een tijdelijke verlenging? Waar is de
termijn van drie jaar verlenging op gebaseerd?

Deze leden zien dat de regering wijst op de evaluatie van de Wet maximering huurprijsverhogingen
geliberaliseerde huurovereenkomsten waaruit blijkt dat er een beperkt effect op het
rendement van verhuurders is. Deze leden wijzen erop dat genoemde evaluatieperiode
plaatsvond voor wijzigingen in box-3 waar uitgegaan wordt van een fictief rendement.
Verwacht de regering nog steeds dat er sprake zou zijn van een beperkt effect op de
rendementen? Zo nee, wat is dan de verwachting van de regering? Kan de regering aangeven
waarom zij dit wel of niet acceptabel vindt?

Deze leden wijzen erop dat de Raad van State in haar advies schrijft dat particuliere
verhuurders meer last zullen hebben van deze voorgestelde maatregel dan institutionele
partijen. Deze leden merken hierbij op dat er door de regering in het nader verslag
niet wordt ingegaan op deze opmerking. Herkent de regering zich in het beeld dat particuliere
verhuurders meer last zullen hebben van deze maatregel dan institutionele partijen?
Indien ja, kan de regering aangeven of zij dit wenselijk vinden?

Zij zijn benieuwd naar het verwachte effect van dit wetsvoorstel op de woonquote.
Indien dit wetsvoorstel doorgang vindt, hoe verwacht de regering dat de woonquote
zich de komende vijf jaar gaat ontwikkelen?

De leden van de D66-fractie merken op dat er gekozen is om de maximering te baseren
op de cao-loonontwikkeling vermeerderd met één procentpunt. Deze leden vragen zich
af waarom de keuze is gevallen op cao-loonontwikkeling en niet op inflatie of andere
graadmeters. Daarnaast vragen zij zich af wat de gevolgen zijn voor de betaalbaarheid
van huurders die niet onder een cao vallen.

Deze leden onderschrijven dat deze wet belangrijk is voor het beschermen van huurders
in de geliberaliseerde sector. Zij vragen zich wel af waarom het wetsvoorstel slechts
met drie jaar (tot 1 mei 2027) zal worden verlengd en niet voor een langere periode
wordt ingevoerd.

Zij hebben kennisgenomen van het feit dat de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde
huurovereenkomsten zijn doel nog niet volledig bereikt omdat niet alle verhuurders
zich aan de maximale huurprijsverhogingen houden. Zij vragen zich af welke maatregelen
genomen gaan worden om verhuurders zich aan deze wet te laten houden en huurders hierop
te attenderen. Deze leden vragen zich daarnaast af of de Minister kan reflecteren
op hoe het dwingend maken van het WWS-stelstel en de Wet goed Verhuurderschap hierbij
een rol gaan spelen. Zijn er nog andere maatregelen noodzakelijk?

Op bladzijde drie van de memorie van toelichting staat «De voorgestelde Wet betaalbare
huur breidt daarom de landelijke algemene regels in de Wet goed verhuurderschap uit
met handhaving op de maximale huurprijzen en de jaarlijkse maximale huurprijsstijging
in het lage- en middenhuursegment. De rol van de gemeente hierin is tweeledig: de
huurder beter beschermen aanvullend op de bestaande huurprijsbescherming en het kunnen
sanctioneren van verhuurders die zich niet houden aan de nieuw geïntroduceerde norm.»
De leden van de BBB-fractie vragen of de regering kan aangeven in hoeverre gemeenten
de capaciteit hebben om dit te gaan reguleren, en waar ze de informatie vandaan kunnen
halen om te handhaven.

Op bladzijde drie en vier van de memorie van toelichting staat «De bestaande systematiek,
waarin wordt aangesloten bij het laagste percentage van de inflatie en de cao-loonontwikkeling,
kan op lange termijn ertoe leiden dat huurprijzen structureel achterblijven bij de
inflatie- en loonontwikkeling en daarmee voor verhuurders op den duur onhoudbaar is.»
Deze leden vragen of de regering kan aangeven waarom er niet voor gekozen is om huurprijsverhoging
jaarlijks gelijk te trekken met het procentuele inflatie getal, en dat er bij aanpassing
(bijv. verduurzaming) hier van afgeweken mag worden. Zou de regering hierop kunnen
reflecteren en kunnen aangeven of externe partijen dit niet als mogelijkheid hebben
benoemd?

Op bladzijde vier van de memorie van toelichting staat «De gestelde grens is daarmee
een bovengrens en staat dus een huurprijsverhoging toe tot maximaal 1 procentpunt
boven de cao-loonontwikkeling.» Deze wet heeft als doel om een beperking van de huurstijging
in het geliberaliseerde segment te bewerkstelligen, niet op basis van de inflatie,
maar op basis van maximaal één procentpunt boven de cao-ontwikkeling. Deze leden vragen
zich af in hoeverre de regering er rekening mee heeft gehouden dat cao-lonen vaak
de jaren na een jaar met hoge inflatie juist hoger zijn. Bereikt deze wet niet het
uitsmeren van financiële consequenties voor de huurder? In hoeverre is de regering
ervan op de hoogte dat de Europese Centrale Bank en De Nederlandsche Bank als doelstelling
hebben om inflatie monetair te beperken, en dat beleidsaanpassingen om dit voor hen
te doen mogelijke negatieve gevolgen hebben?

Op bladzijde vier van de memorie van toelichting staat ook «De maximale jaarlijkse
huurprijsstijging in het geliberaliseerde segment wordt daartoe met dit wetsvoorstel
opgenomen in de algemene landelijke regels van de Wet goed verhuurderschap waarop
de gemeenten toezicht uitoefenen.» Deze leden vragen of de regering kan aangeven wat
voor mogelijke effecten dit heeft op de niet-gereguleerde huurmarkt. Kan de regering
aangeven of het niet in lijn van de verwachtingen is dat het minder aantrekkelijk
wordt om geliberaliseerde huurhuizen te verkopen in verband met de zwaardere regelgeving
ten opzichte van de niet-geliberaliseerde huurmarkt?

In de huidige wet geldt, om piekjaren te voorkomen, een «laagste van de twee»-systematiek.
De laagste van de gemiddelde cao-loonstijging, of de inflatie is bepalend voor de
ruimte voor de maximale huurstijging. De leden van de SP-fractie vinden het vreemd
om – juist nu de inflatie lager ligt dan de cao-loonontwikkeling – af te stappen van
de «laagste van de twee»-systematiek en alleen voor de cao-loonontwikkeling te kiezen.
Daardoor kan de huurverhoging in 2024 na 1 mei maar liefst 6,8 procent bedragen, in
plaats van de al erg hoge 5,5 procent die tot 1 mei 2024 geldt. Kan de regering dit
onderbouwen? Is regering bereid de «laagste van de twee»-systematiek alsnog in stand
te houden?

Bovendien is er sprake van een forse opslag van één procentpunt bovenop de gemiddelde
cao-loonstijging. Hierdoor gaat een huurder in de vrije sector er gemiddeld genomen
elk jaar op achteruit. Een steeds groter deel van het inkomen gaat op aan de huur.
Gezien de hoge woonquotes in de vrije sector zou een meerjarige inzet op het verlagen
van die woonquotes volgens deze leden op zijn plaats zijn. Aansluiten op het systeem
van de sociale huursector voor corporaties zou meer voor de hand liggen. Daarmee wordt
ook een stap gezet in een gelijke behandeling van huurders en het versimpelen van
het huurverhogingsregime. Deze leden zijn van mening dat huurbevriezing de beste oplossing
is om de bestaanszekerheid van huurders te verbeteren. Kan de regering onderbouwen,
waarom zij hiervan af zien? Is de regering bereid in ieder geval af te zien van de
opslag van één procentpunt, zodat huurders er niet nog extra op achteruit gaan?

In de memorie van toelichting constateert de regering dat het doel van de wet niet
gelukt is vanwege de slechte naleving. Geheel terecht wordt de zwakke positie van
huurders hier ook uitgelegd als een van de redenen. Wat gaat de regering doen om de
positie van deze huurders zo snel mogelijk te versterken? Hoe gaat de regering betere
naleving realiseren? Deelt de regering de mening van deze leden, dat het effectiever
en wenselijker is dat het mogelijk wordt voor huurders om als groep bij de huurcommissie
geholpen te worden? Welke beperkingen zijn er die dit voorkomen? Hoe kunnen deze beperkingen
worden verholpen?

De leden van de SGP-fractie zien in het Nader Rapport een tabel met daarin de cao-
en inflatieontwikkeling in de periode 2016 tot en met 2023. Graag ontvangen deze leden
cijfers over een langere periode (vanaf 2005), aangezien deze cijfers pas goed geïnterpreteerd
kunnen worden bij een langere tijdshorizon. Ook constateren deze leden met de regering
dat het gemiddelde inflatiepercentage 0,225 procentpunt lager lag dan de cao-ontwikkeling.
Hierin wordt echter ook de uitschieter van het inflatiepercentage van tien procent
in 2022 meegenomen. Indien deze uitschieter niet wordt meegenomen, ligt het gemiddelde
inflatiepercentage een stuk lager. Is dit niet een meer realistisch scenario? Welke
lessen trekt de regering uit de percentages vanaf 2005?

De leden van de ChristenUnie-fractie vragen de regering te reflecteren op de vraag
hoe het vaststellen van de maximale huurverhoging op cao-loonindex plus één procentpunt
zich verhoudt tot de wens om tot matiging van woonlastenstijging te komen. Immers
zal de opslag van de procentpunt bovenop de gemiddelde loonstijging ertoe kunnen leiden
dat de woonquote van huurders in het middensegment zal toenemen. Deze leden vragen
de regering of zij dit ook als een reëel risico ziet en waarom zij er desondanks voor
kiest deze indexatie toe te passen.

Deze leden vragen naar de gevolgen voor het voorliggend wetsvoorstel als de Wet betaalbare
huur onverhoopt niet aangenomen wordt. Zij vragen dit in het bijzonder in verband
met de onderdelen van dit wetsvoorstel die toevoegingen doen aan de algemene regels
van de Wet goed verhuurderschap, die tegelijkertijd met de Wet betaalbare huur in
werking moeten treden.

2. Verkorting verjaringstermijn vordering huurprijsverhoging

De leden van de NSC-fractie wijzen erop dat het advies van de Raad van State om dit
onderdeel uit het wetsvoorstel te halen en apart in te dienen door de regering niet
is overgenomen. Deze leden roepen in herinnering dat de regering toelichtte dat zij
de voorgestelde oplossing zodanig licht achtte dat volgens haar een apart wetsvoorstel
niet nodig is. Kan de regering dit nader toelichten?

Deze leden zijn benieuwd naar hoe wijdverbreid de praktijk van het na meerdere jaren
nog onverwacht achterstallige huur vorderen van huurders op grond van het huurverhogingsbeding
is. Kan de regering inzichtelijk maken hoe vaak deze praktijk voor komt?

Deze leden lezen dat, indien de huurder gewezen wordt op het opeisbaar zijn van een
eventuele huurverhoging, een huurverhoging vijf jaar later alsnog plaats kan vinden
en dat deze huurverhoging dan alsnog met terugwerkende kracht gevorderd kan worden.
Zij zien ook dat er wordt aangegeven dat dit als niet bezwaarlijk wordt gezien aangezien
de huurder hier rekening mee kan houden. Kan de regering aangeven in hoeverre zij
het realistisch acht dat huurders vijf jaar lang voldoende geld terzijde leggen om
dit risico af te dekken? Kan de regering verklaren waarom er is gekozen om deze termijn
van vijf jaar aan te houden, terwijl er wel gekozen wordt om opeisbaarheid binnen
één jaar te laten vervallen wanneer daar niet op gewezen wordt? Vindt de regering
het wenselijk om deze mogelijkheid om vijf jaar na dato alsnog een huurverhoging op
te eisen nog open te houden? Hoe schat de regering in dat dit voorstel ertoe kan leiden
dat huurders alsnog in financiële problemen komen door een onverwachte huurverhoging
met terugwerkende kracht?

Deze leden zien dat er gekozen wordt voor een vervaltermijn van één jaar wanneer een
verhuurder niet op de opeisbaarheid van huurverhoging wijst. Kan de regering toelichten
waarom hier gekozen is voor een periode van één jaar?

Op bladzijde vijf van de memorie van toelichting staat «Indien beide partijen afzien
van het direct effectueren van de verhoging en de verhuurder de huurder schriftelijk
heeft gewezen op het huurverhogingsbeding, is het niet bezwaarlijk dat de verhuurder
nog tot vijf jaar nadien de huurprijsverhoging opeist.» De leden van de BBB-fractie
vragen of de regering kan aangeven welke beweegreden het heeft om deze werkwijze voort
te zetten. Is het niet een enorm financieel risico voor de huurder om na vijf jaar
de totale prijsverhoging in rekening te brengen? Zou het niet veel verstandiger zijn
om juist een jaarlijkse directe effectuering vast te leggen in de wet zodat huurders
geen onnodig financieel risico lopen?

De leden van de SGP-fractie vragen of de regering meer toelichting kan geven over
de problematiek rond het vorderen van achterstallige huur na meerdere jaren. In hoeverre
komt dit in de praktijk voor, en in welke mate? Waarom is specifiek voor de periode
van één jaar gekozen?

De leden van de ChristenUnie-fractie vragen de regering te verduidelijken op welk
exact moment de huurprijsverhoging opeisbaar wordt, en op welk exact moment deze opeisbaarheid
komt te vervallen.

Deze leden vragen de regering toe te lichten waarom zij kiest voor een informatieverplichting
in plaats van een inningsverplichting. Immers geeft de regering zelf al aan dat «het
effect van deze voorgestelde informatie-verplichting zeer gering is.» Welke redenen
heeft de regering om de inningsmogelijkheid wel tot vijf jaar na datum te laten bestaan,
en deze termijn niet eveneens te verkorten?

Deze leden lezen dat de regering de wens uitspreekt dat huurder niet langer kunnen
worden geconfronteerd met een onverwachte en hoogopgelopen «huurachterstand» waardoor
zij in de financiële problemen komen. Deze leden hebben ernstige twijfels of een eenmalige
korte brief dat de verhuurder zich het recht voorbehoud de huurverhoging op een later
moment alsnog door te voeren bij huurders reden zal geven zich hier financieel op
voor te bereiden. Zij verwachten eerder dat dergelijke berichten voor kennisgeving
aangenomen worden, waardoor zij op een later moment alsnog in de financiële problemen
komen. Zij vragen de regering hierop te reageren.

3. Verhouding tot hoger recht

3.1 Eigendomsrecht

De leden van de VVD-fractie lezen dat er sprake is van een beperkte inbreuk op het
eigendomsrecht. Kan de regering deze stelling in samenhang bezien met de Wet betaalbare
huur, waar eveneens een inbreuk is in het eigendomsrecht?

Op bladzijde zes van de memorie van toelichting staat «Dat geldt ook voor de voorgestelde
verlenging van de maximering en voor de voorgestelde wijziging van de berekeningswijze
van die maximering. Van ontneming van het eigendom is geen sprake. Wel wordt een beperking
van het eigendomsrecht ingevoerd.» De leden van de BBB-fractie vragen of de regering
kan aangeven of een maximale jaarlijkse huurverhoging vastgesteld op het procentuele
inflatiegetal niet een duidelijke en minder ingrijpende manier is om het eigendomsrecht
te beperken, maar tegelijkertijd wel dezelfde doelen bereikt die de Minister hier
voor oog heeft.

Op bladzijde zes van de memorie van toelichting staat «De voorgestelde verlenging
van de maximering van de huurprijsverhogingen voor geliberaliseerde huurovereenkomsten
zal in de komende jaren voor een deel leiden tot lagere huurverhogingen dan zonder
de voorgestelde verlenging – dus zonder maximering – het geval zou zijn geweest.»
Deze leden vragen of de regering dit cijfermatig kan onderbouwen en op basis van welke
informatie de regering dit stelt.

3.2 Unierecht

De leden van de NSC-fractie wijzen erop dat de Raad van State heeft aangewezen dat
het wetsvoorstel aan het Unierecht getoetst zou moeten worden. In dit kader hebben
deze leden twee vragen. Hoe is dit wetsvoorstel getoetst aan het Unierecht? Wat was
daarvan de uitkomst?

4. Regeldruk en administratieve lasten

4.1 Administratieve lasten verhuurders

De leden van de VVD-fractie lezen dat er geen stijging is van de administratieve lasten
voor verhuurders, omdat er reeds lasten voor verhuurders waren. Hoe hoog waren deze
lasten dan eerder?

Op bladzijde negen van de memorie van toelichting staat «Overigens is dit in de praktijk
geen stijging van de administratieve lasten voor verhuurders, omdat de huurverhoging
op grond van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten
al sinds 1 mei 2021 is gemaximeerd.» De leden van de BBB-fractie vragen de regering
in hoeverre zij signalen vanuit de sector heeft gekregen dat de huidige hoeveelheid
administratieve lasten sinds 2021 een belemmering vormt om te investeren in huurwoningen
in Nederland.

5. Financiële effecten voor de rijksbegroting

Op bladzijde tien van de memorie van toelichting staat «De compensatie aan gemeenten
wordt binnen de begroting van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
gedekt. Binnen de begroting wordt er € 750.000 aan incidentele kosten vrij gemaakt
en € 1,25 miljoen aan structurele kosten. De taken van gemeenten die het gevolg zijn
van het wetsvoorstel worden in de tussentijdse evaluatie van de Wet goed verhuurderschap
in juli 2025 meegenomen. Daarmee worden de werkelijke kosten in praktijk inzichtelijk
gemaakt en kunnen er nadere afspraken worden gemaakt wat betreft de financiële dekking.»
De leden van de BBB-fractie vragen of de regering kan aangeven in hoeverre gemeenten
de huidige taken kunnen financieren, in hoeveel gemeenten er aangegeven wordt dat
er onder het huidige takenpakket een financieringstekort is, en wat gemeenten verwachten
aan kosten die ze gaan maken met de taken die voortvloeien uit dit wetsvoorstel.

6. Internetconsultatie

Op bladzijde tien van de memorie van toelichting staat «Ook wijzen reacties erop dat
het geheel aan (huur)maatregelen waarmee verhuurders te maken krijgen leidt tot minder
huuraanbod, omdat verhuurders als gevolg van die maatregelen zich genoodzaakt zien
de woningen te verkopen.» De leden van de BBB-fractie vragen of de regering kan aangeven
of het denkbaar is dat het veronderstelde effect van verkoop van huurwoningen zich
pas voordoet na mutaties. Wat zijn hiervan de meest recente cijfers? Zou de regering
kunnen bijhouden of de verkoop van huurwoningen stijgt of daalt in het eerste en tweede
kwartaal van 2024, en daarvan de Kamer in het derde kwartaal van 2024 op de hoogte
stellen?

Op bladzijde elf van de memorie van toelichting staat «IVBN adviseert daarom de huurcommissie
beter te positioneren.» Deze leden vragen of de regering kan onderzoeken of het versterken
en bekender maken van de positie van de huurcommissie beleidsmatig een eenvoudigere
en effectievere manier zou kunnen zijn om te reguleren in plaats van dat gemeenten
de nieuwe taak krijgen om dit te gaan reguleren.

Op bladzijde dertien van de memorie van toelichting staat «Met de beoogde ingangsdatum
van dit wetsvoorstel, gaat per 1 mei 2024 (dus voor huurverhogingen vanaf 1 mei 2024)
de nieuwe systematiek gelden. Deze systematiek geldt tot 1 mei 2027.» Deze leden vragen
of de regering kan aangeven waarom de nieuwe systematiek geldt voor de komende drie
jaar. Als dit op basis van de hoge inflatie waarmee de samenleving geconfronteerd
werd, is de regering dan van mening dat het ECB niet voldoende heeft geacteerd om
de hoge inflatie tijdig onder controle te krijgen? Kan de regering reflecteren op
de uitspraak «De regelgeving om de schade van hoge inflatie te beperken is een conformatie
dat het ECB de Nederlandse samenleving onvoldoende heeft beschermd tegen de hoge inflatie»?

6.1 Verwerking van de reacties

De leden van de CDA-fractie zien dat de Woonbond voorstelt dat de Minister het maximale
huurverhogingspercentage vaststelt, net als in het gereguleerde segment gebeurt, om
zo mee te kunnen bewegen met de fluctuaties in inkomensontwikkeling. Deze leden verkrijgen
graag inzicht in de inhoudelijke afweging van de voor en nadelen hiervan.

Zij lezen dat op de nieuwe rol van de gemeente als handhaver in het geliberaliseerd
segment verschillend wordt gereageerd. Graag horen zij meer over deze nieuwe rol.
Zij zijn benieuwd naar de voor- en nadelen om dit op deze wijze te doen. Zij lezen
dat wat betreft de handhaving de IVBN kritisch is op de rol van gemeenten. De IVBN
zet namelijk vraagtekens bij enerzijds de benodigde expertise en anderzijds de beschikbare
capaciteit. Deze leden zien graag een inhoudelijke reactie op deze zorgen.

De IVBN adviseert ook de huurcommissie beter te positioneren. Deze leden vragen de
regering mogelijkheden in kaart te brengen om de huurcommissie sterker te positioneren.
In dit kader adviseert het Juridisch Loket te investeren in de bekendheid van de huurcommissie
en de laagdrempelige toegang hiertoe. Graag horen zij welke initiatieven de regering
van plan is te ontplooien om in te zetten op die bredere bekendheid, maar vooral ook
op laagdrempelige toegang. Zij zijn benieuwd hoe drempels weggenomen kunnen worden.

Systematiek

De leden van de D66-fractie merken op dat IVBN voorstelt om de hernieuwde systematiek
algemeen verbindend te verklaren. De regering stelt dat hiervoor de wettelijke grondslag
ontbreekt. Deze leden vragen zich af hoe deze wettelijke grondslag toch gerealiseerd
zou kunnen worden.

Stapeling van overheidsmaatregelen

De leden van de NSC-fractie maken zich zorgen over de stapeling van overheidsmaatregelen
die rendementen van huurobjecten onder druk zetten. Deze leden vragen zich af of hierdoor
het aanbod op zowel de geliberaliseerde huurmarkt als in het middenhuursegment af
zal nemen, waardoor betaalbare woonruimte nog onbereikbaarder zal worden. Kan de regering
overzichtelijk maken welke aspecten van dit wetsvoorstel bijdragen aan deze stapeling
van overheidsmaatregelen?

Op bladzijde vijftien van de memorie van toelichting staat «Naast beleidsmaatregelen
spelen ook de veranderende marktomstandigheden, zoals de gestegen rente, een rol bij
de vraag in hoeverre het aantrekkelijk genoeg blijft om te investeren in huurwoningen.»
De leden van de BBB-fractie vragen of de regering kan aangeven of de rentestand in
de laatste jaren historisch gezien niet enorm laag was. In hoeverre is de huidige
rentestand normaal, gezien in historische context (van de laatste 30 jaar) en kan
de regering concluderen dat daardoor beleid eigenlijk geëvalueerd zou moeten worden
en financieel houdbaar zou moeten zijn met de huidige rentestand?

Op bladzijde vijftien van de memorie van toelichting staat ook «Zoals ook in de memorie
van toelichting bij de voorgestelde Wet betaalbare huur is toegelicht, laten de onderzoeken
zien dat er sprake is van een stapeling van maatregelen en omstandigheden die het
rendement van verhuurders raakt. Het precieze effect van individuele maatregelen en
het effect op verschillende verhuurders is moeilijk precies weer te geven. Immers,
het effect van een bepaalde maatregel zal voor iedere individuele verhuurder verschillen,
aangezien dit afhangt van de wijze van financiering, de eigendomsstructuur en de beleggingshorizon.
De onderzoeken laten wel zien dat de rente een groot effect heeft, dat als woningen
geraakt worden door het wetsvoorstel betaalbare huur het effect fors kan zijn en dat
iedere woning geraakt wordt door de fiscale aanpassingen (box 3 en overdrachtsbelasting).
In de voorgestelde Wet betaalbare huur zijn verschillende aanpassingen doorgevoerd
om ervoor te zorgen dat investeren in middenhuur aantrekkelijk blijft. Zo is er opnieuw
naar de WOZ-cap gekeken. Met de regulering van de middenhuur gaat de WOZ-cap gelden
vanaf 187 punten, daar waar deze nu vanaf 142 punten geldt. Daarnaast vindt het kabinet
het passend om woningen die te maken krijgen met de cap, terug te laten vallen naar
de bovengrens van de regulering, namelijk 186 punten. Dit verlicht de stapeling van
maatregelen, met name voor de beleggers in de grote steden. Ook wordt er een nieuwbouwopslag
van 10 procent ingevoerd voor het middensegment en worden er in het WWS wijzigingen
doorgevoerd waarmee de kwaliteit van middenhuurwoningen beter gewaardeerd wordt.»
De leden van de BBB-fractie vragen of de regering kan aangeven of marktpartijen en
investeerders ondanks de aanpassingen van de Wet betaalbare huur wel een duurzaam
lange termijn verdienvermogen hebben. In hoeverre geven marktpartijen dit aan?

Op bladzijde vijftien van de memorie van toelichting staat verder «Met betrekking
tot het huidige box 3-stelsel dat in het onderzoek van SEO is betrokken heeft er,
naar aanleiding van een tweetal aangenomen moties18, onderzoek plaatsgevonden naar
mogelijke verfijningen.» Deze leden vragen zich af of als het box 3 stelsel wordt
aangepast naar een daadwerkelijk gerealiseerd rendement in plaats van een fictief
rendement, de regering dan niet kan concluderen dat het veel logischer is om te komen
met een maximale huurstijging op basis van het inflatiepercentage. Zou dit niet in
lijn met de gedachte van de aanpassing van box 3 zijn, dat daadwerkelijke omstandigheden
bepalen wat de maximale huurprijsstijging zou moeten zijn. Kan de regering daarop
reflecteren?

De leden van de CDA-fractie lezen dat het advies van de Raad van State nadrukkelijk
ingaat op de uitbreiding van de handhavingstaak van gemeenten op grond van de Wet
goed verhuurderschap. De Raad van State acht een uitgebreidere toelichting van wat
dit wetsvoorstel betekent voor de gemeentelijke bevoegdheden van belang. De regering
noteert dat er sprake is van een beperkte uitbreiding van de handhavingstaak van gemeenten.
Deze leden vragen de regering nadrukkelijker in te gaan op hoe deze uitbreiding precies
ingrijpt op gemeentelijke bevoegdheden. Ook vragen zij of een inschatting gemaakt
kan worden wat dit in de praktijk kan betekenen voor gemeenten. Deze leden vragen
ook naar een appreciatie van verschillen hierin tussen verschillende gemeenten, bijvoorbeeld
tussen gemeenten waar veel van deze handhaving zal moeten plaatsvinden en gemeenten
waar dit minder het geval is.

Zij vragen in dit kader ook naar de afstemming met gemeenten. Zij horen graag of de
regering contact heeft met gemeenten over deze uitbreiding van bevoegdheden. Zij vragen
de regering in te gaan op de capaciteit die voor deze bevoegdheden nodig is bij de
gemeenten. In hoeverre is die capaciteit in voldoende mate aanwezig? Welke maatregelen
worden er getroffen om ervoor te zorgen dat gemeenten over voldoende capaciteit beschikken
om hun handhavende rol goed uit te kunnen voeren? Zij horen ook graag of gemeenten
voldoende financiële middelen hebben om dit uit te voeren. Hetzelfde geldt voor de
hoeveelheid personeel. Zij vragen of er genoeg personeel is bij gemeenten en welke
plannen er zijn om op verwerving en opleiding in te zetten. Ook horen zij graag op
welke manier de regering overleg voert met gemeenten over voldoende capaciteit, financiële
middelen en personeel.

Bevriezing van de huur in het algemeen dan wel slechts voor de groep gepensioneerden

Op bladzijde zestien van de memorie van toelichting staat «Om die reden acht de regering
een huurbevriezing voor (alleen) gepensioneerden niet opportuun.» De leden van de
BBB-fractie vragen of de regering kan aangeven of de hiervoor genoemde maximale huurstijging
op basis van het inflatiepercentage niet een eerlijker en bruikbaarder systeem zou
zijn voor de gepensioneerde, aangezien indexatie van pensioenen ook steeds marktafhankelijk
(en dus inflatie afhankelijk) wordt.

6.2 Advies Adviescollege toetsing regeldruk (ATR) en reactie Raad voor de Rechtspraak

De leden van de VVD-fractie lezen dat de ATR het dossier niet heeft geselecteerd voor
een formeel advies, omdat dit wetsvoorstel geen (omvangrijke) gevolgen voor de regeldruk
heeft. Heeft de regering de wet wel voorgelegd aan de ATR?

Overig

De leden van de SGP-fractie hechten belang aan een evaluatie van de voorliggende wet
nadat deze in werking is getreden. Wanneer wordt deze evaluatie uitgevoerd?

De fungerend voorzitter van de commissie, P. de Groot

Adjunct-griffier van de commissie, Easton