Verslag (initiatief)wetsvoorstel (nader) : Verslag

Nr. 7
VERSLAG

Vastgesteld 3 november 2022

Inhoudsopgave

I.

Algemeen

1

1.

Inhoud en doel van het voorstel

2

2.

Uitvoeringsgevolgen voor verhuurders en huurders

6

3.

Internetconsultatie

6

I. Algemeen

De leden van de VVD-fractie hebben kennisgenomen van de stukken behorend bij het Wetsvoorstel
ten aanzien van de Wijzingen van de Uitvoeringswet huurprijzen en Woonruimte en hebben
nog enkele vragen/opmerkingen.

De leden van de CDA-fractie hebben met belangstelling kennisgenomen van de wijziging
van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Deze leden onderschrijven de noodzaak
om huurders in de vrije huursector komend jaar beter te beschermen tegen extreme huurstijgingen.
Zij hebben nog enkele vragen en opmerkingen over het wetsvoorstel.

De leden van de SP-fractie hebben kennisgenomen van het wetsvoorstel Wijziging van
de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Hierover hebben deze leden nog enkele vragen
en opmerkingen.

De leden van de GroenLinks-fractie hebben met belangstelling kennisgenomen van het
voorliggende wetsvoorstel om de huurverhoging in de geliberaliseerde sector te maximeren.
Deze leden zijn blij dat de regering inziet dat de huidige wetgeving waarin de huren
jaarlijks met inflatie plus 1% kunnen stijgen niet voldoet om huurders te beschermen
tegen onredelijke huurprijsstijgingen. Zij vragen zich echter af of het voorliggende
wetsvoorstel voldoende is om huurders te beschermen. Zij hebben daarom over het wetsvoorstel
nog enkele vragen.

De leden van de SGP-fractie hebben kennisgenomen van het wetsvoorstel. Deze leden
hebben hierover nog enkele vragen.

Het lid van de BBB-fractie heeft kennisgenomen van de Wijziging van de inbreng verslag
(wetsvoorstel) Wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (wijziging maximering
huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten). Dit lid heeft een aantal
vragen.

Het lid van de BIJ1-fractie heeft kennisgenomen van het wetsvoorstel. Dit lid heeft
hierover nog enkele vragen en opmerkingen.

1. Inhoud en doel van het voorstel

De leden van de VVD-fractie vragen of de regering een overzicht kan geven van de te
verwachte loonontwikkeling voor de komende jaren en kan zij hierbij een koppeling
maken met de maximale huurprijsstijging.

Deze leden lezen dat de regering beschrijft dat er een «redelijk» rendement op huren
blijft bestaan, ook na inwerkingtreding van de wet. Kan de regering deze constatering
nader toelichten met diverse rekenvoorbeelden?

Zij stellen vast dat er op het gebied van regeldruk niets beschreven wordt over de
inbreng van het Adviescollege toetsing regeldruk (ATR). Hier wordt slechts later in
het memorie van toelichting kort op ingegaan. Is er ten aanzien van de regeldruk een
advies ingewonnen bij de ATR? Zo ja, hoe luidde dit advies? Kan de regering hier nader
op in gaan?

Zij constateren dat er geen evaluatiebepaling is opgenomen met betrekking tot het
wetsvoorstel. Is de regering bereid om dit wetsvoorstel over een aantal jaar te evalueren
om te onderzoeken of er inderdaad een goede belangenafweging is gemaakt tussen de
huurder en de verhuurder? Zo ja, binnen welke termijn wordt deze evaluatie gedaan?

De leden van de CDA-fractie maken zich zorgen over de huurders in de vrije sector
wiens inkomensontwikkeling lager is dan de gemiddelde loonstijging, zoals bij veel
gepensioneerden het geval is. Hoe gaat de regering ervoor zorgen dat ook voor hen
de huren betaalbaar blijven? Deze leden vragen de regering in dat kader uitgebreider
te reflecteren op het voorstel van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
(AFWC) om met een inkomensafhankelijke huurverhoging in de vrije sector te komen.
Zij zijn benieuwd wat de regering van dit voorstel vindt en of de regering dit voorstel
verder kan uitwerken.

Tevens zijn deze leden benieuwd naar de motivatie achter de +1% bovenop de gemiddelde
loonontwikkeling. Gezien de loonontwikkeling van het afgelopen jaar zouden de huurverhogingen
in de vrije sector veel hoger uit kunnen vallen dan de afgelopen jaren het geval is
geweest. Waarom is er niet voor gekozen om de maximale huurverhogingen simpelweg te
koppelen aan de gemiddelde loonontwikkeling? Daarnaast vragen zij waarom er voor +1%
is gekozen. Wat is de onderbouwing achter dit getal?

De leden van de CDA-fractie lezen in het Advies van de Raad van State dat de Afdeling
adviseert in kaart te brengen welke gevolgen de maximering heeft voor verhuurders.
Deze leden zien dat in de memorie van toelichting kort wordt geschetst dat ondanks
de maximering een redelijk rendement op verhuur mogelijk blijft voor verhuurders.
Kan de regering deze stelling uitgebreider onderbouwen?

Tot slot willen zij de regering erop wijzen dat er een woord ontbreekt in de laatste
zin van paragraaf 1 in de memorie van toelichting.

De leden van de SP-fractie hebben allereerst enkele vragen en opmerkingen over de
huurstijging. Kan de regering uitleggen waarom een opslag van 1% (nog steeds) gerechtvaardigd
is? Deelt de regering de mening dat de 1% bovenop inflatie dan wel de gemiddelde loonontwikkeling
plus 1% nog steeds te veel ruimte voor te grote huurstijgingen biedt? Kan de regering
haar antwoord nader toelichten? Kan de regering uitleggen waarom er geen aansluiting
is gezocht met de huurprijsstijging in de gereguleerde huursector, aangezien vele
inkomens nu buiten de vele financiële regelingen vallen? Kan de regering verzekeren
dat een huurstijging van 1% bovenop de inflatie dan wel een huurstijging van de gemiddelde
loonontwikkeling plus 1% niet tot betalingsproblemen leidt? Deelt de regering de mening
dat een huurstijging van inflatie plus 1% of een huurstijging met het gemiddelde van
de CAO-lonen plus 1% nog altijd hoger kan zijn dan de werkelijke inkomensstijging
van de huurder? Zo ja, om hoeveel huurders in de vrije sector kan dit gaan en kan
de regering specifiek ingaan op de groep gepensioneerden? Zo nee, kan de regering
uitleggen waarom niet? Waar kunnen huurders in de geliberaliseerde sector het komende
jaar rekening mee houden? Kan de regering bij benadering aangeven hoeveel woningen
er als gevolg van de verwachte huurprijsstijging boven de 1.000 euro uitkomen? Kan
de regering bij benadering aangeven wat het (bruto en netto) rendement na de verwachte
huurstijging in de vrije markt sector is? Kan de regering aangeven of er een impactanalyse
gemaakt is voor de verschillende huishoudens in de vrije sector? Zo ja, wat zijn deze
gevolgen? Zo nee, kan de regering aangeven of er nog een impactanalyse komt en wanneer?

Deze leden hebben enkele vragen over de huurquote in de vrije sector. Deelt de regering
de mening dat de huurquote in de vrije sector vaak nu al te hoog is? Kan de regering
haar antwoord nader toelichten? Kan de regering aangeven welke huurquotes in de vrije
sector voor de verschillende huishoudens acceptabel zijn? Deelt de regering de mening
dat een huurstijging boven de inflatie en/of boven het gemiddelde van de CAO-lonen
(bijna) altijd zal leiden tot een hogere huurquote? Zo ja, waarom kiest de regering
dan voor deze koppelingen? Zo nee, waarom niet?

Zij hebben enkele vragen over de indexatie van de puntprijs in het woningwaarderingsstelsel
(WWS). Waarom is het effect van de indexatie op de puntprijs in het WWS buiten beschouwing
gelaten? Hoe kijkt de regering aan tegen de maximale huurprijs voor gereguleerde woningen
die op basis van de huidige inflatie met zo’n 10% stijgt als gevolg van de indexatie
op de puntprijs in het WWS? Vindt de regering deze enorme stijging van de maximale
huurprijzen geoorloofd zonder dat de kwaliteit verbetert? Kan de regering haar antwoord
nader toelichten? Hoe gaat de regering ervoor zorgen dat de prijs-kwaliteitverhouding
niet (verder) uit de pas loopt? Deelt de regering de mening dat de WWS-stijging ook
een forse financiële prikkel oplevert om tijdelijke huurcontracten niet te verlengen
omdat mutatie voor verhuurders erg voordelig is? Immers een nieuwe verhuur biedt meteen
veel ruimte voor een huurstijging. Zo ja, deelt de regering de mening dat een verdere
stijging van het aantal tijdelijke contracten te verwachten valt? Zo ja, is hiermee
aangetoond dat tijdelijke contracten afgeschaft dan wel sterk ingeperkt moeten worden,
omdat de woonzekerheid en betaalbaarheid nog verder in het geding komen? Zo nee, waarom
niet?

De leden van de SP-fractie hebben enkele vragen en opmerkingen over het mensenrechtelijk
kader van de huurprijsverhoging. Welke grenzen worden vanuit het mensenrechtelijk
kader gesteld aan de verhoging van de huurprijzen in de vrije marktsector? In hoeverre
is er rekening gehouden in de verhoging van de huren in de vrije sector met het mensenrechtelijk
kader? Heeft de regering inzichtelijk gemaakt of huurders in de vrije sector in de
financiële problemen komen als gevolg van een hogere huurverhoging dan tot op heden
doorgevoerd is? Deelt de regering de mening dat de regering mensenrechtelijk gezien
verplicht is om dit inzichtelijk te maken en te monitoren? Kan de regering haar antwoord
nader toelichten? De huur wordt in het mensenrechtelijk kader betaalbaar geacht als
de hoogte van de huur het realiseren van andere rechten niet in het geding brengt.
Deelt de regering de mening dat de betaalbaarheid als één van de zeven sleutelkarakteristieken
van adequate huisvesting in de vrije sector minimaal in het geding is en/of het recht
op adequate huisvesting geschonden wordt als gevolg van steeds grotere huurverhogingen?
Zo ja, wat gaat de regering doen om de betaalbaarheid weer in de pas te laten lopen
met de eisen van adequate huisvesting? Zo nee, waarom niet? Kan de regering uitsluiten
dat deze verhogingen van de huurprijs in de vrije markt niet zal leiden tot de meest
ernstige schending van het recht op adequate huisvesting, namelijk dakloosheid?

De leden van de GroenLinks-fractie constateren dat de huren de afgelopen decennia
fors zijn gestegen ten opzichte van de gemiddelde koopkracht van huurders. Met dit
wetsvoorstel beperkt de regering weliswaar de huurprijsstijging, maar blijft het nog
steeds mogelijk dat er bovenop de gemiddelde loonontwikkeling een extra huurverhoging
van 1% mogelijk is. Hierdoor zal de huurquote van veel huurders nog steeds stijgen,
terwijl het doel juist zou moeten zijn om huren betaalbaarder te maken. Hoe verhoudt
de maximale huurprijsstijging zich tot het doel om huren betaalbaarder te maken?

Dit wetsvoorstel moet de huurders beschermen tegen onredelijke huurverhogingen. Deze
leden constateren dat dit wetsvoorstel evenwel niets doet aan het feit dat verhuurders
de afgelopen periode forse huurverhogingen hebben kunnen doorvoeren en dus veel geld
hebben verdiend aan de verhuur van woningen. Dit vinden zij zeer onwenselijk omdat
het belang van verhuurders hiermee boven het belang van huurders op een betaalbaar
dak boven het hoofd wordt gesteld. Kan de regering hierop reflecteren? Deelt de regering
de mening dat sinds begin jaren ’90 van de vorige eeuw het beleid – of het gebrek
aan beleid – veel te veel gericht is geweest op de belangen van verhuurders en te
weinig op de belangen van huurders? Zo nee, waarom niet? Kan de regering inzichtelijk
maken hoeveel winsten verhuurders in de geliberaliseerde sector hebben gemaakt met
de verhuur van woningen? Voorts vragen zij of de regering een overzicht kan geven
van de ontwikkeling van de huurquote sinds begin jaren ’90 van de vorige eeuw.

De leden van de SGP-fractie begrijpen de wens, gezien de hoge inflatie, om de huurverhoging
in de geliberaliseerde sector te beperken. Met dit wetsvoorstel wordt de rekening
van de hoge inflatie echter volledig bij de verhuurders gelegd. Deelt de regering
deze analyse? Hoe is in dat licht rekening gehouden met een evenwichtige belangenafweging
tussen huurders en verhuurders? Waarom is er niet voor gekozen de consequenties van
de hoge inflatie te laten dragen door zowel huurders als verhuurders? Wat is de impact
op de investeringsmogelijkheden in de geliberaliseerde sector?

Deze leden wijzen op de opmerkingen die de Raad van State maakt over de noodzaak en
proportionaliteit. De regering gaat in haar reactie daarop enkel in op het feit dat
voorgesteld wordt de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte te wijzigen. Kan de regering
ook ingaan op de andere opmerkingen die de Raad van State maakt, met name daar waar
het gaat over de noodzaak en proportionaliteit van het voorstel?

Daarnaast vragen zij of de regering inzage kan geven in de doorwerking van de hoge
inflatie op de kosten van verhuurders. De leden van de SGP-fractie wijzen erop dat
veel gegevens die nodig zijn om de maximale huurprijsverhoging te berekenen reeds
bekend zijn. Wat is op basis daarvan de verwachte maximale huurprijsverhoging in 2023?

Het lid van de BBB-fractie leest dat als de loonontwikkeling lager is dan de inflatie,
er zal worden afgeweken van de systematiek om de jaarlijkse huurverhoging niet buiten
proporties te laten groeien. Dit lid zou graag willen weten hoe snel er kan worden
afgeweken van de systematiek. Is dit iets wat automatisch zal gaan?

Het lid van de BIJ1-fractie staat positief tegenover de ambitie van de regering om
de financiële druk op huurders te verlichten. Alhoewel het beschermen van huurders
tegen huurstijgingen altijd een waardevolle doelstelling is, wordt de noodzaak momenteel
extra benadrukt vanwege hoge inflatie. Het loslaten van de relatie tussen inflatie
en toegestane huurverhoging is een duidelijke stap in de juiste richting. Echter,
dit lid wijst erop dat de inhoud van de wet in haar huidige opmaak over onvoldoende
maatregelen beschikt om de ambities van de regering na te komen. De wetswijziging
omvat namelijk geen aanpassing van de indexatie van de puntprijs van woningen, die
nog steeds aan inflatie gekoppeld zal zijn. Ook creëert de beoogde koppeling van de
toegestane huurverhoging aan de gemiddelde CAO-stijging onvoldoende ademruimte voor
huurders.

Zij maakt zich zorgen over de mogelijkheid waarin een stijging van de puntprijs van
woningen leidt tot een stijging van huurprijzen. Of een scenario waarin de discrepantie
tussen de puntprijsstijging en de stijging van de toegestane huurverhoging leidt tot
het ontmoedigen van verhuurders om tijdelijke huurcontracten niet te verlengen. Als
er een groot verschil ontstaat tussen de puntprijsstijging en de toegestane huurstijging
zou het immers voordeliger zijn voor verhuurders om huurcontracten niet te verlengen
en, in plaats daarvan, nieuwe huurcontracten aan te gaan op basis van een hogere huurprijs.
Het lid van de BIJ1-fractie vraagt de regering om hier een reflectie op te bieden
en daarbij expliciet de mogelijkheid te overwegen om de indexatie van de puntprijs
ook te beperken in samenhang met de beoogde verlaging van de huurverhoging. In het
geval dat de regering deze mogelijkheid negatief beoordeelt, verzoekt zij de regering
om uit te weiden over welke maatregelen de regering gaat nemen om het niet verlengen
van tijdelijke huurcontracten tegen te gaan.

Dit lid vindt het voorts opmerkelijk dat de beoogde indexatie van de toegestane huurverhoging
wordt vastgesteld als een percentage hoger dan de gemiddelde CAO-loonstijging in tegenstelling
tot een percentage lager dan de gemiddelde CAO-loonstijging. Een huurstijging die
hoger is dan het gemiddelde CAO-loon leidt, voor een groot deel van de huurders, immers
nog steeds tot een verlaging van de koopkracht, omdat hun vaste lasten (zoals de maandelijkse
huur) sneller stijgen dan hun loon. Zij vraagt de regering dan ook hoe deze werkwijze
zich verhoudt tot het feit dat een grote groep Nederlanders momenteel nauwelijks haar
algemene levensbehoeften kan bekostigen, zoals voedsel, energie, en onderdak? Zowel
de hoge inflatie als de energiecrisis vergroten de risico’s op armoede, de desastreuze
gevolgen voor mensen die al in armoede leven en de gezondheidsrisico’s die de stress
van armoede met zich meebrengt. Juist nu, juist onder deze omstandigheden, is het
de taak van de overheid om zorg te dragen voor de bestaanszekerheid van burgers en
inwoners van Nederland. Daarin is het behoud van koopkracht essentieel voor het bekostigen
van levensonderhoud. Daarom roept het lid van de BIJ1-fractie de regering op om de
veel te hoge huurquotes te verlagen, door bijvoorbeeld de toegestane huurverhoging
vast te stellen als een percentage dat niet boven, maar ónder de gemiddelde CAO-loonstijging
ligt. Op deze manier voorkomen we een trend waarin een steeds groter deel van het
inkomen van burgers opgaat aan de huur; een trend die een groeiende groep Nederlanders
zich niet kan veroorloven zonder zich in de schulden te werken. Dit lid vraagt de
regering of zij hiervoor openstaat en zo nee, waarom niet? Wiens en welke belangen
wegen in dat geval zwaarder dan het beschermen en garanderen van de bestaanszekerheid
van mensen in de huidige landelijke crises?

2. Uitvoeringsgevolgen voor verhuurders en huurders

Dit wetsvoorstel beperkt de jaarlijkse huurverhoging in de geliberaliseerde sector.
De leden van de GroenLinks-fractie vragen op welke wijze de regering ervoor zorgt
dat alle huurders op de hoogte zijn van deze wetswijziging en dat verhuurders niet
alsnog conform de oude wettelijke regeling de huren zullen verhogen.

3. Internetconsultatie

Het lid van de BBB-fractie leest dat de AFWC voorstelt om in de wet een maximaal percentage
(bijvoorbeeld 4,5%) op te nemen. Dit zou voor meer zekerheid zorgen. Daarnaast stelt
de AFWC voor om de huurverhoging in de vrije sector afhankelijk te stellen van het
huishoudinkomen. Wat zouden de financiële gevolgen voor verhuurders zijn met een maximaal
percentage? Is een verhoging op basis van huishoudinkomens praktisch uitvoerbaar?

Ook zijn er enkele (anonieme) reacties die voorstellen doen om huur in de vrije sector
te bevriezen of om het te koppelen aan de gereguleerde sector. Is dit een mogelijkheid
en wat zouden hiervoor de gevolgen zijn voor de huursectoren?

De voorzitter van de commissie, Hagen

Adjunct-griffier van de commissie, Honsbeek