Nota n.a.v. het (nader/tweede nader/enz.) verslag : Nota naar aanleiding van het verslag

Nr. 7
NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG

Ontvangen 10 januari 2022

De initiatiefnemers hebben met belangstelling kennisgenomen van het verslag over het
onderhavige wetsvoorstel. Zij danken de leden van de fracties van VVD, D66, PVV, CDA,
PvdA en GroenLinks voor de door hen gestelde vragen en gemaakte opmerkingen, waarop
hieronder verder zal worden ingegaan. Ter vergroting van de leesbaarheid en ter beperking
van doublures zijn sommige vragen gezamenlijk beantwoord. De initiatiefnemers hopen
met deze nota alle in het verslag gestelde vragen naar tevredenheid te hebben beantwoord.

1. Inleiding

De leden van de VVD-fractie hebben kennisgenomen van het initiatiefvoorstel van Wet
voldoende betaalbare woningen. De leden van de VVD-fractie zijn erg kritisch op dit
wetsvoorstel.

De leden van de PVV-fractie complimenteren de initiatiefnemers en onderschrijven het
doel van voldoende betaalbare woningen.

De leden van de CDA-fractie hebben kennisgenomen van onderhavig wetsvoorstel. Voorgenoemde
leden begrijpen en erkennen de problematiek die onderhavig wetsvoorstel probeert op
te lossen. Voldoende woningen voor iedereen is een sociaal grondrecht en kent grote
intrinsieke waarde. De leden van de CDA-fractie beseffen wel dat centrale sturing
vanuit de overheid niet altijd gewenst is en hechten aan de bewegingsvrijheid van
gemeenten en regio’s vanuit het zogenoemde subsidiariteitsbeginsel. In bepaalde situaties
binnen het woonbeleid zijn zij voor meer centrale regie, zoals bij het aanwijzen van
bouwlocaties als het decentrale stelsel vast loopt. Decentraal waar kan, centraal
waar moet. De CDA-fractieleden zijn van mening dat onderliggend vraagstuk vraagt om
decentrale sturing. Deze leden hebben de volgende vragen en opmerkingen.

De leden van de D66 fractie hebben kennisgenomen van het voorstel van de leden Nijboer,
Beckerman en Smeulders over de Wet voldoende betaalbare woningen. Zij danken de indieners
en hun medewerkers voor het geleverde werk en hebben nog enkele vragen die ze aan
de indieners willen voorleggen.

De leden van de fracties van PvdA en GroenLinks zijn de initiatiefnemers erkentelijk
voor hun inspanningen om het aanbod aan betaalbare huurwoningen te vergroten en steunen
het wetsvoorstel. De leden van de fracties van PvdA en GroenLinks onderschrijven de
doelstelling, namelijk het voorkomen van een afnemende sociale huurvoorraad in tijden
van schaarste en groeiende wachtlijsten. Zij hebben nog enkele vragen over het voorliggende
wetsvoorstel.

2. Aanleiding voor het wetsvoorstel

De leden van de VVD-fractie vragen of de indieners van het wetsvoorstel erkennen dat
de behoefte aan sociale huurwoningen verschilt per gemeente. Deze leden zijn ook benieuwd
of de initiatiefnemers een overzicht hebben van de prognoses die gemeenten hebben
over de verwachte vraag naar sociale huurwoningen. Zij hebben ook signalen van gemeenten
die in hun prognoses een dalende vraag naar sociale huurwoningen hebben, maar geen
krimpregio zijn. Erkennen de initiatiefnemers dat zulke gemeenten in de knel komen
met dit voorstel? Daarbij worden er soms ook in regionaal verband afspraken gemaakt
waarbij de ene gemeente het percentage sociale huur verlaagd en de andere gemeente
het percentage sociale huur verhoogd om zo voor een betere spreiding te zorgen. De
leden van de VVD-fractie vragen zich af waarom de initiatiefnemers dit onmogelijk
willen maken.

Uiteraard erkennen de initiatiefnemers dat de behoefte aan sociale huurwoningen verschilt
per gemeente. Dit is ook zichtbaar aangezien niet alle gemeenten een even groot aandeel
aan sociale huurwoningen heeft. Ook heeft dit te maken met het lokale woningbeleid
dat door een college wordt gevoerd waaronder door te sturen op de mix aan woningen
door middel van het verlenen van vergunningen. De actuele vraag naar sociale woningen
is goed te meten door te kijken naar de bestaande wachtlijsten. Uit navraag bij woningcorporaties1 blijkt dat in negentig gemeente de wachttijd is opgelopen tot meer dan 7 jaar. Dit
is uiterst onwenselijk volgens initiatiefnemers. De kortste wachttijd die is geregistreerd
bedraagt 8 maanden. Ook deze wachttijd is langer dan wenselijk. Bovendien blijkt dat
de vraag naar sociale huurwoningen niet beperkt is tot de randstand maar dat wachttijden
flink oplopen in de regio. De grote vraag naar betaalbare woningen wordt dan ook onderschreven.
De kleine groep gemeenten die een teruglopende vraag zien naar sociale huurwoningen
kunnen bij de Minister vragen om een uitzondering. Dit werkt volgens initiatiefnemers
in de hand dat er weloverwogen een beslissing wordt genomen wanneer de sociale woningvoorraad
moet afnemen waarop bovendien een landelijke toets kan plaatsvinden. Dit hoeft dus
geen probleem te zijn. Hoewel regionale afspraken over aantallen sociale huurwoningen
niet onwenselijk zijn is op dit moment een enorme krapte aan betaalbare woningen.
Initiatiefnemers zijn dan ook van mening dat er allereerst gefocust moet worden op
het uitbreiden van het aanbod van betaalbare woningen. Dit laat onverlet dat gemeenten
kunnen blijven sturen op de mix van woningen door bijvoorbeeld in de woonvisie meer
plaats te maken voor woningen tot duizend euro. Het feit dat het aantal sociale huurwoningen
in stand moet blijven doet niks af aan het bouwen van meer woningen in zowel het sociale
segment als in andere segmenten.

De leden van de VVD-fractie onderstrepen het commentaar van de Raad van State dat
de initiatiefnemers stellen dat er sprake zou zijn van een geleidelijke uitholling
van de sociale huurmarkt, maar zij geen nadere analyse geven van de situatie in deze
huurmarkt, mede in het licht van de situatie op de woningmarkt als geheel. De leden
van de VVD-fractie zouden graag deze nadere analyse willen zien. Ook vragen zij de
initiatiefnemers te reflecteren op het feit dat er sinds 2012 een lichte stijging
is van het aantal woningen van woningcorporaties volgens het Centraal Bureau voor
de Statistiek en het feit dat Nederland internationaal gezien een zeer grote sociale
huursector heeft. De leden van de VVD-fractie wijzen tot slot op de opmerking van
de Raad van State dat voor sociale huurwoningen vaak lange wachtlijsten bestaan en
dat dit niet zo zeer het gevolg is van een tekort aan sociale huurwoningen, als wel
van het gegeven dat deze bewoond worden door anderen dan de doelgroep. De conclusie
van de Raad van State is dat de omvang van de sociale-huursector dan ook niet als
zodanig het probleem lijkt, als wel het gebrek aan doorstroming op de woningmarkt.
De leden van de VVD-fractie voegen hier aan toe dat er 110.000 wachtenden zijn op
een sociale huurwoning, terwijl er 244.000 scheefwoners met een hoog inkomen in een
sociale huurwoning zijn. De leden van de VVD-fractie vragen de initiatiefnemers waarom
zij geen maatregelen voorstellen die meer van de 2,3 miljoen corporatiewoningen beschikbaar
maken voor de doelgroep: namelijk de mensen met de laagste inkomens?

De voorraad sociale huurwoningen staat onder druk. Niet alleen door lage bouwcijfers
maar ook door sloop en verkoop van woningen door woningcorporaties. Een groot deel
van de verkochte woningen verdwijnen vaak uit het sociale segment. Tussen 2013 en
2019 zijn het aantal woningen binnen het DAEB-segment afgenomen van 2.177.859 naar
2.073.0422. Dat is een afnamen van ruim 100.000 betaalbare woningen. Dit draagt mede bij aan
de krapte binnen het sociale segment en de wachtlijsten die daarmee gepaard gaan.
Dit gaat gepaard met lage bouwcijfers onder meer door de verhuurderheffing die, ondanks
verwoede pogingen van initiatiefnemers, nog steeds bestaat. Daaruit concluderen initiatiefnemers
dat er een uitholling van de sociale sector plaatsvindt naast een groeiende vraag
naar meer betaalbare woningen.

Bij het bekijken van het totaal aantal woningen van woningcorporaties moet onderscheidt
worden gemaakt tussen woningen in het DAEB-segment en het niet-DAEB-segment. Bij die
laatste is een lichte toename gezien maar dit betreffen woningen in het geliberaliseerde
segment. In het DEAB-segment is een daling te zien zoals hierboven beschreven.

Wanneer naast het bouwen van nieuwe betaalbare woningen ook wordt gefocust op het
stoppen van het wegnemen van deze zelfde soort woningen uit de woningvoorraad dan
kan het tekort aan betaalbare woonruimte sneller worden verkleind. Initiatiefnemers
zijn van mening dat door de krapte aan betaalbare woningen mensen langer blijven zitten
in de huidige woning omdat doorstroommogelijkheden beperkt beschikbaar zijn. Voor
veel politieagenten, verpleegkundigen en leraren zijn de huren in het geliberaliseerde
segment te hoog. Initiatiefnemers vinden dat deze groep recht heeft op een betaalbare
woning. Mensen het recht ontzeggen op een betaalbaar huis terwijl er geen andere mogelijkheden
zijn is geen begaanbare weg. Daarnaast zijn er 310.000 huurders die te duur wonen.3

De initiatiefnemers willen voorkomen dat de hoeveelheid sociale huurwoningen afneemt.
Navraag bij Aedes leert dat het tekort aan sociale huurwoningen zo’n 80.000 bedraagt.
Waarom zetten de initiatiefnemers in hun wetsvoorstel niet ook in op een concrete
toename van het aantal sociale huurwoningen, zo vragen de leden van de PVV-fractie?

Het doel van het wetsvoorstel is voorkomen van verdere krimp van het aantal sociale
huurwoningen. Initiatiefnemers kunnen zich vinden in de opmerking dat er ingezet moet
worden op de bouw van nieuwe sociale huurwoningen. Helaas neemt dit tijd in beslag.
Initiatiefnemers hebben meermaals gepleit voor het afschaffen van de verhuurderheffing
om de bouw van meer betaalbare woningen mogelijk te maken. Het voorkomen van krimp
van de sociale sector op de korte termijn moet helpen om het bestaande tekort niet
te laten doen toenemen.

De initiatiefnemers schrijven: «Een sociale huurwoning zou pas mogen worden verkocht,
gesloopt of geliberaliseerd, als er tenminste een sociale huurwoning voor terugkomt.»
De leden van de PVV-fractie vragen hoe de initiatiefnemers aankijken tegen woningen,
waarvan sloop onoverkomelijk is vanwege de dermate slechte staat waarin zij zich bevinden?
Voorzien de initiatiefnemers situaties waarin toegelaten instellingen deze afgeschreven
woningen – die niet meer worden gerenoveerd – blijven handhaven louter om te voorkomen
dat het totale aantal sociale huurwoningen afneemt?

Initiatiefnemers beogen om de totale voorraad niet te laten krimpen. Voor woningen
die in slechte staat verkeren kan worden gedacht aan renovatie. Wanneer sloop onoverkomelijk
is, biedt het wetsvoorstel de mogelijkheid om woningen bij te bouwen om de voorraad
in stand te houden ofwel een uitzondering te vragen bij de Minister. Daarom achten
de initiatiefnemers het risico dat afgeschreven woningen langer dan nu gebruikelijk
gehandhaafd zullen worden niet groot.

De initiatiefnemers schrijven: «Wachttijden van meer dan 5 jaar zijn helaas gebruikelijk,
zeker in de grote steden.» Delen de initiatiefnemers de mening van de leden van de
PVV-fractie dat het ronduit discriminatoir is dat die wachttijden louter gelden voor
Nederlanders en niet voor statushouders, aangezien laatstgenoemden nog altijd voorrang
krijgen? Wat doet het wetsvoorstel aan deze discriminatie van de Nederlanders?

De automatische voorrang voor statushouders is landelijk in 2017 afgeschaft. Gemeenten
wordt de ruimte geboden om maatwerk te leveren en te bekijken of een voorrangsregeling
nodig is om huisvesting te garanderen. Initiatiefnemers zijn niet van mening dat dit
discriminatoir werkt. Zij zijn van mening dat iedereen recht heeft op een betaalbare
woning. Door de voorraad aan sociale huurwoningen niet te laten krimpen zorgt dit
wetsvoorstel ervoor dat de kans voor iedereen toeneemt om een woning te vinden.

De leden van de CDA-fractie vragen de initiatiefnemers van dit wetsvoorstel of zij
kunnen reageren op het gegeven dat Nederland in vergelijking met omringende en vergelijkbare
landen een relatief grote sociale huursector heeft. Hoe rijmt dat met de noodzaak
van onderhavig wetsvoorstel, zo vragen zij. Ook zijn deze leden benieuwd naar de gevolgen
voor de doorstroom van sociale huurwoningen naar woningen in de vrije huursector als
gevolg van dit wetsvoorstel, aangezien een deel van de problematiek rondom de sociale
huursector ligt in de beperkte doorstroom naar de vrije huursector. Deze leden zien
hierop graag een reactie van de initiatiefnemers tegemoet.

De grootte van de sociale huursector verschilt per land en is afhankelijk van nationaal
beleid en vraag naar woningen. Initiatiefnemers zijn van mening dat de sociale sector
groot genoeg moet zijn om iedereen in die binnen de doelgroep valt een betaalbare
woning aan te bieden. Dat is nu, gelet op de wachttijden niet het geval. De wooncrisis
zorgt ervoor dat de betaalbaarheid van woonruimte ernstig onder druk staat en het
voor veel mensen niet doenlijk is om in de vrije sector een woning te betalen. Door
de hoge nood is het noodzakelijk dat we krimp van betaalbare woningen tegengaan, dat
is het doel van dit wetsvoorstel. De doorstroom van sociale huurwoningen naar vrije
sectorwoningen is lastig omdat het aanbod erg krap is en prijzen hoog zijn. Daarnaast
zijn veel van de huurcontracten in de vrije sector tijdelijk van aard en dus onzeker.
Deze onzekerheid is nadelig voor de doorstroming. Onderhavig wetsvoorstel veranderd
niets aan de eisen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoningen. Het zorgt
ervoor dat het tekort aan woningen niet oploopt door sloop of verkoop zonder andere
woningen in hetzelfde segment terug te bouwen of aan te kopen.

De leden van de CDA-fractie lezen dat de indieners van dit wetsvoorstel willen dat
een sociale-huurwoning pas mag worden verkocht, gesloopt of geliberaliseerd, als er
tenminste een nieuwe sociale-huurwoning voor terugkomt. Zij vragen wat de beoogde
termijn is voor het vervangen van de sociale huurwoning. Ook vernemen zij graag wat
de gevolgen zouden zijn voor het aantal sociale-huurwoningen als deze woningen acuut
gesloopt moeten worden vanwege de onveiligheid, of wanneer ze niet voldoen aan duurzaamheidseisen.

Initiatiefnemers beogen om de beschikbare voorraad aan woningen binnen een kalenderjaar
niet te laten dalen. Wanneer binnen hetzelfde jaar woningen worden gebouwd of aangekocht
dan kan eventueel afstand worden gedaan van reeds bestaande woningen in het sociale
segment. Bij acute sloop of andere gebreken worden dezelfde regels gehanteerd. Initiatiefnemers
wijzen er graag op dat acute sloop geen veelvoorkomend probleem is en dat plannen
voor sloop of verkoop vaak lang van te voren worden bedacht. In alle gevallen waarin
deze regels geen uitweg bieden kan er altijd een aanvraag worden gedaan bij de Minister
van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voor een uitzondering.

3. Hoofdlijnen van het wetsvoorstel

De leden van de VVD-fractie zien in het voorstel dat er landelijk micromanagement
komt op de prestatieafspraken die lokaal worden gemaakt tussen de gemeente, huurdersorganisaties
en woningcorporaties. De leden van de VVD-fractie zijn van mening dat het zeer omslachtig
is als gemeenten een ontheffing moeten vragen aan de Minister van Binnenlandse Zaken
en Koninkrijksrelaties wanneer de behoefte aan sociale huurwoningen lokaal daalt,
sprake is van bevolkingskrimp of als de behoefte verschuift naar andere soorten woningen.
Hoe zien de initiatiefnemers een dergelijke ontheffing door de Minister praktisch
voor zich? Op basis waarvan concluderen de initiatiefnemers dat het maken van lokale
prestatieafspraken tot problemen leidt, waardoor een vergaande beperking gerechtvaardigd
zou zijn? Erkennen de initiatiefnemers dat de gemeente primair verantwoordelijk is
voor het lokale volkshuisvestingsbeleid, op grond van artikel 42 Woningwet en het
dus aan de lokale politiek is om hier een afweging in te maken die past bij de lokale
situatie?

De ontheffing opgenomen in het wetsvoorstel heeft tot doel om uitzonderingen te kunnen
maken wanneer in het uiterste geval niet kan worden voldaan aan de eis van de instandhouding
van de sociale woningvoorraad in een gemeente. Voorbeelden omvatten acute sloop door
omstandigheden als brand of verkrotting en gevallen van grote bevolkingskrimp waardoor
de instandhouding niet meer verantwoord is. Initiatiefnemers willen er op wijzen dat
dit soort gevallen zich niet vaak voordoen en dat de regeling dan ook als uitzondering
gehanteerd dient te worden. Bovendien is de huidige woningnood zo groot dat initiatiefnemers
het gerechtvaardigd achten om in te grijpen. Hoewel gemeenten primair verantwoordelijk
zijn voor het volkshuisvestingbeleid is bevordering van voldoende woongelegenheid
voorwerp van zorg der overheid zoals opgenomen in de Grondwet artikel 22 lid 2. Aangezien
dit nu niet het geval is, is overheidsingrijpen gerechtvaardigd. Daarnaast is op grond
van artikel 42 in de Woningwet bepaald dat er geen hiërarchische verhouding is tussen
woningcorporaties en de gemeente. De woningcorporatie dient namelijk naar redelijkheid
bij te dragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente als deze een woonvisie
heeft.

De initiatiefnemers schrijven: «De Minister kan op verzoek van de woningcorporatie
gemotiveerd besluiten om de sociale huurwoningen van die woningcorporatie in een of
meerdere gemeenten uit te zonden van de hoofdregel.» De leden van de PVV-fractie vragen
hoe vaak de initiatiefnemers verwachten dat dit zal gebeuren, en welke invloed dit
kan hebben op het hoofddoel van het wetsvoorstel (niet-afnemend aantal sociale huurwoningen)?
Welke motivaties, om tot uitzondering van de hoofdregel te kunnen besluiten, achten
de initiatiefnemers denkbaar en acceptabel?

Zoals reeds geschetst in bovenstaand antwoord verwachten initiatiefnemers dat er niet
vaak gebruik zal worden gemaakt van de uitzonderingsgrond. De ontheffing opgenomen
in het wetsvoorstel heeft tot doel om uitzonderingen te kunnen maken wanneer in het
uiterste geval niet kan worden voldaan aan de eis van de instandhouding van de sociale
woningvoorraad in een gemeente. Voorbeelden omvatten acute sloop door omstandigheden
als brand of verkrotting en gevallen van grote bevolkingskrimp waardoor de instandhouding
niet meer verantwoord is. Aangezien de verwachting is dat de uitzonderingsgrond alleen
in zeer specifieke gevallen benut zal worden zal dit het doel van het wetsvoorstel
niet ondergraven.

De leden van de CDA-fractie lezen dat na mogelijke inwerkingtreding van dit wetsvoorstel
één eis vooraf al vastligt bij de onderhandelingen over prestatieafspraken: het aantal
sociale huurwoningen mag niet dalen. Hoe verhoudt zich dit tot het huidige decentrale
woningstelsel en de lokale bestuursverantwoordelijkheden, zo vragen deze leden zich
af. In de huidige prestatieafspraken wordt, samen met gemeenten, woningcorporaties
en huurders, overeenstemming bereikt over het woningaanbod specifiek voor die regio.
Zijn de indieners het met de CDA-fractie eens dat de belanghebbenden in een regio
het beste weten wat de beste uitkomst is voor die specifieke regio? De volkshuisvestingsituatie
in Nederland verschilt veel per regio, waardoor er twijfel bestaat bij de CDA-fractie
om een centraal beleidsvoorstel te steunen. Welke aanleiding hebben de indieners van
onderhavig wetsvoorstel om te twijfelen dat deze afspraken (o.a. over het aantal sociale
huurwoningen) slecht zijn voor de inwoners in deze regio, zo vragen zij.

Het Rijk bepaalt de volkshuisvestelijke prioriteiten. Corporaties zijn verplicht volkshuisvestelijke
prioriteiten in hun bod op het gemeentelijk woonbeleid te betrekken. Dit is de basis
voor prestatieafspraken over de prioriteiten tussen de woningcorporaties, gemeenten
en huurdersorganisaties. In het huidige stelsel wordt door middel van prestatieafspraken
gestuurd op de te huisvesten groepen in een gemeente. Initiatiefnemers zijn van mening
dat de prestatieafspraken door het oplopende woningtekort verder ingekaderd zouden
moeten worden. Het aanbod van betaalbare woningen staat onder druk en in de huidige
prestatieafspraken kan er worden besloten om de sociale huurvoorraad te verkleinen.
Dit achten initiatiefnemers niet gewenst gezien het grote tekort. Gemeenten, woningcorporaties
en huurders zijn nog steeds vrij om prestatieafspraken te maken en daarmee het totale
aanbod in een gemeente te wijzigen. Zo kunnen zij door middel van het bouwen van andere
type woningen het aandeel sociale huur laten dalen. In absolute zin wordt er met dit
wetsvoorstel een bodem gelegd in wat er mogelijk is binnen die afspraken. Initiatiefnemers
onderkennen dat de inwoners van een regio vaak goed weten wat er speelt. Toch is het
voorspellen van de vraag naar type woningen niet eenvoudig en is er landelijk een
enorm tekort aan betaalbare woningen. Daarom is er een noodzaak om op gemeentelijk
niveau in te grijpen. Afspraken die gemaakt worden over hoe de woningvoorraad eruit
moet zien zijn niet altijd een afspiegeling van de vraag naar een bepaald type woning
maar ook ingegeven door de wens van een bepaalde mix. Deze twee overwegingen kunnen
schuren waardoor de beschikbaarheid van betaalbare woningen niet altijd voorop staat.
Met onderhavig wetsvoorstel introduceren initiatiefnemers extra waarborgen zodat de
sociale huurvoorraad niet afneemt.

De leden van de CDA-fractie lezen daarnaast dat de Minister op verzoek van de woningcorporatie
gemotiveerd kan besluiten regio’s uit te zonderen van de hoofdregel, geregeld in deze
wet. Voornoemde leden vragen zich af waarom gekozen is voor deze taakverdeling. Voorts
vragen zij waarom naast de woningcorporatie een gemeentebestuur niet dit verzoek kan
doen bij de Minister. Voorts vernemen zij graag waarom de Minister uitzonderingen
hierop mag toestaan en niet het college van burgemeester en Wethouders of de gedeputeerde
staten. De CDA-fractielezen vragen zich ook af wat de gevolgen van onderhavig wetsvoorstel
zijn voor de investeringsactiviteit van corporaties? Eerdergenoemde leden hebben zorgen
over een mogelijk afnemende investeringscapaciteit van corporaties als gevolg van
dit wetsvoorstel. Wat is de reactie van de indieners van dit wetsvoorstel op het gevaar
dat door deze wetgeving op langere termijn minder woningen kunnen worden gebouwd?
In hoeverre levert deze maatregel nieuwe woningen op, zo willen de leden weten.

De Minister kan een uitzondering maken op de wet en daarmee de sociale huurvoorraad
laten krimpen omdat er gevallen zullen zijn waarbij ook na uiterste inspanning de
voorraad niet op peil kan worden gehouden. Deze bevoegdheid is bij de Minister ondergebracht
aangezien hier de bevoegdheid rust om te voorzien in voldoende huisvesting en het
landelijk overzicht door de Minister geborgd kan worden zodat gemeente en provincie
overstijgend gekeken kan worden naar het woningtekort. Initiatiefnemers zijn van mening
dat woningcorporaties het beste weten wat er speelt in hun eigen woningvoorraad. Zij
kunnen vroegtijdig signaleren wanneer een uitzondering op de wet onoverkomelijk is.
De investeringscapaciteit van woningcorporaties staat onder druk door de verhuurderheffing.
Het behoud van woningen doet niet af aan die capaciteit omdat huurinkomsten geborgd
blijven. Voorts zijn initiatiefnemers van mening dat om de investeringscapaciteit
van woningcorporaties langjarig te borgen de afschaffing van de verhuurderheffing
onvermijdelijk is. Het lijkt de initiatiefnemers onwaarschijnlijk dat het wetsvoorstel
leidt tot minder woningen aangezien de voorraad van betaalbare woningen door deze
wet niet verder kan worden uitgehold. Door naast het bouwen van nieuwe woningen bestaande
woningen niet uit het betaalbare segment te halen wordt het totale aanbod van sociale
huurwoningen uitgebreid.

De leden van de D66-fractie onderschrijven van harte de wens om nu en in de toekomst
voldoende sociale huurwoningen te realiseren. Deze leden constateren echter dat de
gekozen methode van de indieners op kritiek van de Raad van State kan rekenen. Deze
leden vragen de indieners om nader te motiveren waarom voor het openbreken van de
Woningwet is gekozen? Zij vragen daarnaast welke alternatieven de indieners hebben
overwogen en waarom deze niet gekozen zijn?

Op dit moment zijn bindende afspraken niet mogelijk in de huidige systematiek. Gemeenten,
huurders en woningbouwcorporaties in overleg met elkaar prestatieafspraken. Dat zijn
afspraken over de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid in de gemeente, naar
aanleiding van de woonvisie van de gemeente en het activiteitenoverzicht van de woningbouwcorporatie.
Om een bodem vast te leggen en ervoor te zorgen dat de voorraad aan sociale huurwoningen
niet verder afneemt is een wetswijziging nodig. Vrijblijvende afspraken om wonen betaalbaar
te houden hebben tot nu onvoldoende effect gesorteerd.

De leden van de D66-fractie constateren dat organisaties als AEDES en de VNG vraagtekens
stellen bij het openbreken van de Woningwet. Zij vragen de indieners op welke wijze
het voorstel van de indieners een meerwaarde biedt tegenover de huidige mogelijkheden
van de prestatieafspraken? Delen de indieners de mening dat er lokaal het beste kan
worden vastgesteld wat de kwalitatieve vraag is? De leden van de D66-fractie vragen
daarnaast onder welke voorwaarden er in het voorliggende voorstel kan worden afgeweken
van de verplichting tot instandhouding van sociale huurwoningen in dit voorstel? Zij
vragen de initiatiefnemers aan te geven of er binnen het voorstel nog lokaal maatwerk
mogelijk is? De leden van de D66-fractie vragen in hoeverre de indieners de opmerking
van de Raad van State onderkennen dat er niet alleen druk staat op de sociale huursector,
maar dat er ook in het vrije segment een opgave ligt? Deze leden vragen wat de gevolgen
van de instandhoudingsverplichting voor de sociale huursector volgens de indieners
betekenen voor het vrije segment?

De Woningwet stelt op dit moment geen eisen aan de uitkomsten van de onderhandelingen
over prestatieafspraken. Dat betekent dat ook in het geval er prestatieafspraken zijn,
de voorraad sociale-huurwoningen kan afnemen. Door verkoop, sloop, of liberalisering
zonder dat daar voldoende compenserende nieuwbouw, aankopen of huurverlagingen, waardoor
een woning niet langer geliberaliseerd is, tegenover staan. Uit voorgaande beantwoording
is gebleken dat er steeds meer behoefte aan sociale huurwoningen is, terwijl de voorraad
afneemt. Die leemte in de wet wordt met dit wetsvoorstel ingevuld. Het wetsvoorstel
stelt dat de uitkomst van de onderhandelingen over de prestatieafspraken in beginsel
niet mag zijn dat het aantal sociale huurwoningen van de betrokken woningcorporaties
daalt. Dit betekent dat de voorraad op peil moet blijven. Sloop, liberalisatie en
verkoop blijven toegestaan, mits gelijktijdig maatregelen worden genomen om de voorraad
weer aan te vullen. Dit kan zijn nieuwbouw, maar ook aankoop of anderszins. De Minister
kan op verzoek gemotiveerd besluiten gemeenten uit te zonderen van de hoofdregel.
Hierbij kan worden gedacht aan gemeenten in krimpgebieden en wanneer door verkrotting
of brand sloop op korte termijn onvermijdelijk is. Gemeenten blijven zelf een belangrijke
rol spelen omdat zij door middel van prestatieafspraken kunnen sturen op de verdeling
van nieuwe woningen over verschillende prijsklassen. Het vrije segment wordt door
deze wet niet beperkt aangezien de werking alleen strekt op woningen die onder de
sociale huurgrens vallen. Voor ontwikkelaars en bouwers blijft er dus voldoende ruimte
om woningen te bouwen in bijvoorbeeld het middensegment.

De leden van de D66-fractie constateren dat de Raad van State concludeert dat nut
en noodzaak van het voorstel ten opzichte van de huidige praktijk nog onvoldoende
zijn aangetoond, en het voorstel in zijn visie geen oplossing voor de bestaande problemen
biedt. Deze leden vragen of hierop gereflecteerd kan worden door de initiatiefnemers.

Nederland kampt met een enorm woningtekort en met huren die voor veel mensen niet
te betalen zijn. De noodzaak van het wetsvoorstel ligt dan ook in het feit dat in
een wooncrisis de bestaande sociale voorraad niet verder zou mogen krimpen om betaalbaarheid
en beschikbaarheid te waarborgen. Initiatiefnemers zijn van mening dat op de middellange
termijn een verdere regulering van de huurmarkt onvermijdelijk is. Door het woningwaarderingsstelsel
door te trekken neem de overheid een grotere rol in het reguleren van huurprijzen.
Dat zal excessen moeten voorkomen. Tegelijkertijd zal er ingezet moeten worden op
de uitbreiding van sociale huurwoningen en middeldure woningen. Woningcorporaties
zouden ook de wettelijke taak moeten krijgen om voor deze laatste doelgroep te bouwen.
De bestaande tekorten op de balans van de corporaties kan worden verholpen door de
verhuurderheffing zo snel mogelijk af te schaffen, iets waar initiatiefnemers als
veelvuldig voor hebben gepleit. Door een combinatie van voorgenoemde maatregelen kan
de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen weer gegarandeerd worden en kan
worden voldaan aan de verplichting die de Grondwet schept.

De leden van de fracties van PvdA en GroenLinks vragen of de initiatiefnemers de opvatting
delen dat het streven naar voldoende betaalbare huurwoningen gepaard dient te gaan
met verruimde financiële armslag voor woningcorporaties. Zij vragen de initiatiefnemers
of zij de opvatting delen dat woningcorporaties in den brede moeten worden gestimuleerd
om meer betaalbare huurwoningen te bouwen. Zijn de indieners in dat kader voorstander
van de afschaffing van de markttoets/marktverkenning en een verlaging van de verhuurderheffing?
Betrekken initiatiefnemers daarbij ook de fiscale behandeling van woningcorporaties?

De initiatiefnemers zijn van mening dat een uitbreiding van de wettelijke taak van
corporaties, zodat zij ook voor middeninkomens mogen bouwen, wenselijk is. De markttoets
die nu tijdelijk is gepauzeerd zou volledig moeten worden afgeschaft menen de initiatiefnemers.
Daarmee gepaard zal een financiële impuls moeten plaatsvinden door middel van het
afschaffen van de verhuurderheffing. Verder is het zaak om de regels rondom ATAD te
versoepelen voor corporaties en een uitzondering te maken binnen de VPB voor deze
wettelijke taak.

De leden van de fracties van PvdA en GroenLinks vragen de initiatiefnemers of zij
de opvatting delen dat behoud van de sociale woningvoorraad niet moet leiden tot huurverhogingen,
maar dat woningcorporaties juist in staat moeten worden gesteld om een gematigd huurbeleid
te voeren.

Woningcorporaties hebben door hun grote huurbestand de mogelijkheid om schokken voor
huurders te voorkomen. Bovendien spelen zij een cruciale rol binnen het sociale domein
en het huisvesten van kwetsbare groepen. Zij zouden de financiële armslag moeten krijgen
om gematigd huurbeleid te voeren en maatwerk te leveren waar nodig. Ook staan de corporaties
voor grote uitdagingen aangezien de woningvoorraad verduurzaamd dient te worden en
er veel nieuwe woningen gebouwd moeten worden.

De leden van de fracties van PvdA en GroenLinks vragen de initiatiefnemers uiteen
te zetten hoe de wet uitwerkt voor krimpgemeenten. Op welke wijze kunnen daar uitzonderingen
voor worden gemaakt?

Het wetsvoorstel stelt dat de uitkomst van de onderhandelingen over de prestatieafspraken
in beginsel niet mag zijn dat het aantal sociale huurwoningen van de betrokken woningcorporaties
daalt. Dit betekent dat de voorraad op peil moet blijven. Sloop, liberalisatie en
verkoop blijven toegestaan, mits gelijktijdig maatregelen worden genomen om de voorraad
weer aan te vullen. Dit kan zijn nieuwbouw, maar ook aankoop of anderszins. De Minister
kan op verzoek gemotiveerd besluiten gemeenten uit te zonderen van de hoofdregel.
Hierbij kan worden gedacht aan gemeenten in krimpgebieden en wanneer door verkrotting
of brand sloop op korte termijn onvermijdelijk is.

Kunnen de initiatiefnemers reageren op het voornemen van de regering om 140.000 singles
uit te sluiten van sociale huurwoningen, door de maximale inkomensgrens te verlagen?
Delen zij de opvatting van de leden van de fracties van PvdA en GroenLinks dat wanneer
de sociale woningvoorraad wordt vergroot, het ook mogelijk is om meer mensen kans
te geven op een sociale huurwoning, en de inkomensgrenzen juist verruimd zouden moeten
worden?

De zogenoemde singlestraf is volgens initiatiefnemers nooit een goed plan geweest.
Zij zijn voorstander van een ruimere taakopvatting voor corporaties zodat zij ook
voor middeninkomens kunnen bouwen. Daarmee zou een verruiming van de inkomensgrens
hand in hand mee kunnen gaan.

4. Uitvoering en handhaving

De leden van de CDA-fractie lezen dat de prestatieafspraken voorts openbaar worden
gemaakt en er jaarlijks gemonitord kan worden of de prestatieafspraken zijn nagekomen.
Zij vragen door wie de prestatieafspraken worden gemonitord en of er ook een evaluatie
plaatsvindt. Graag vernemen zij hoe de Autoriteit woningcorporaties sancties kan opleggen
en wat de rol van de Minister en de gedeputeerde staten daarbij is. Tenslotte vragen
deze leden hoe er wordt gesanctioneerd indien er niet wordt voldaan aan de Woningwet
en wat voor sancties er opgelegd worden zullen.

De Minister is verantwoordelijk voor de controle op de prestatieafspraken die worden
gemaakt. Initiatiefnemers zijn van mening dat de afspraken een minder vrijblijvend
karakter moeten krijgen door de grote woningnood. Door de monitoring vanuit het ministerie
kunnen zij in gesprek met gemeenten die consequent de beloofde doelstelling niet halen.
Een lopende evaluatie over de gemaakte afspraken en gerealiseerde woningen is dan
toepasselijk. Wanneer er een daling in de sociale woningvoorraad plaatsvindt zonder
dat een uitzondering is gemaakt door de Minister dan kan een corporatie onder verscherpt
toezicht worden geplaatst door de Autoriteit woningcorporaties. Bij herhaalde overtredingen
kan het beheer van (een deel) van het vastgoed overgedragen worden aan een andere
corporatie of volgt er een bestuurlijke boete.

5. Gevolgen

De leden van de VVD-fractie lezen dat het voorstel volgens de indieners niet leidt
tot extra administratieve lasten voor gemeenten. De leden van de VVD-fractie lezen
echter ook dat bijvoorbeeld regio’s met krimp uitzonderingen mogen aanvragen. Deze
leden vragen zich af hoe deze uitzondering aangevraagd moet worden en of dit geen
extra administratieve lasten met zich meebrengt. Daarbij stippen deze leden aan dat
gemeenten in regio’s met krimp vaak kleiner zijn en minder ambtenaren in dienst hebben.
Ook zien zij graag een heldere analyse hoe de Minister dergelijke uitzonderingsaanvragen
zou moeten beoordelen, zonder hiervoor een loket te openen, personeel in te zetten,
een beoordelingssystematiek op te tuigen met een minimale doorlooptijd, bezwaar- en
beroepsmogelijkheden en openbare bekendmaking van de uitzonderingsgemeenten. Ook vragen
zij een toelichting waarom een dergelijke procedure niet tot administratieve lasten
bij woningcorporaties zou leiden.

In de huidige situatie worden er al prestatieafspraken gemaakt. Initiatiefnemers zijn
van mening dat een bodem in de te maken prestatieafspraken niet leidt tot een significante
extra administratielast. Ook kleinere gemeenten voldoen al aan de huidig geldende
wet- en regelgeving en zullen naar verwachting niet significant extra lasten moeten
dragen. De Minister is in het huidige stelsel medeverantwoordelijk voor de prestatieafspraken
aangezien deze in samenspraak met het Rijk gemaakt kunnen worden. De beoordelingssystematiek
of de voorraad aan sociale huurwoningen afneemt is eenvoudig aangezien er alleen gecontroleerd
hoeft te worden of de voorraad niet kleiner is dan een voorafgaan jaar. Aangezien
de verwachting is dat van grootschalige aanvragen voor uitzonderingen geen sprake
zal zijn is de lastendruk voor het nagaan van deze aanvragen miniem. Woningcorporaties
zullen geen significante extra administratieve last ervaren omdat zij alleen wanneer
de voorraad aan sociale huurwoningen kleiner wordt een melding hoeven te maken.

6. Consultatie

De leden van de VVD-fractie zien in het voorstel dat zowel VNG als Aedes advies hebben
gegeven. Deze leden vragen een nadere en uitgebreidere toelichting hoe het advies
van deze twee organisaties is verwerkt in het voorstel. Ook willen deze leden weten
of zij positief of negatief tegenover dit wetsvoorstel staan. Tot slot wijzen zij
erop dat op de website internetconsultatie.nl geen openbare adviezen zichtbaar zijn.
Zij verzoeken de initiatiefnemers vriendelijk om in overleg met de indieners van de
adviezen in (internet)consultatie, alle adviezen openbaar te maken en toe te voegen
aan het wetgevingsdossier voor de verdere parlementaire behandeling van het wetsvoorstel.

Zowel de VNG en Aedes hebben openbare reacties geleverd tijdens de consultatieperiode.
Initiatiefnemers hebben de opmerkingen meegenomen in de overwegingen bij het wetsvoorstel.
De initiatiefnemers maken uiteraard graag de reacties op de internetconsultaties openbaar
zodat deze geraadpleegd kunnen worden.

Nijboer Beckerman Bromet