Memorie van toelichting (initiatiefvoorstel) : Memorie van toelichting

Nr. 3 MEMORIE VAN TOELICHTING

I. ALGEMEEN

1. Inleiding en aanleiding

In dit hoofdstuk wordt de totstandkoming van dit initiatief toegelicht en wordt de
doelgroep weeskinderen onderbouwd met feiten en cijfers.

1.1 Weeskinderen

Het verliezen van ouders is een traumatische gebeurtenis die helaas nog elk jaar voorkomt.
Weeskinderen vormen een kwetsbare groep die extra bescherming verdient. Als daarbij
ook nog eens het risico bestaat dat het weeskind dakloos dreigt te worden, is de pijn
en angst niet te overzien.

Elk jaar komen er weer schrijnende gevallen in het nieuws voorbij van kinderen die
hun ouders verliezen en op straat dreigen te belanden, omdat de huur wordt opgezegd.
Alleen al het afgelopen anderhalf jaar in de landelijke media: Sammy-Jo uit Hilversum1, Annica uit Didam2, Faith uit Schiedam3 4, de twee zusjes Fabienne en Valerie uit Enschede5 6, Lisa uit Huizen7 en recent Marchiano uit Zoetermeer8. En dan nog al die schrijnende gevallen die niet het nieuws hebben gehaald, maar
wel op straat zijn beland en niet zelden in de daklozenopvang terecht zijn gekomen.
De lijst met namen is lang en groeit nog steeds elk jaar.

Op 17 november 2020 heeft de Tweede Kamer met algemene stemmen de motie-Koerhuis aangenomen,
waarin de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt verzocht een
commissie op te starten die deze problematiek in kaart brengt, waarbij duidelijk wordt
welke woningcorporaties wel en niet de menselijke maat hanteren, en die met oplossingen
komt, waarbij het uitgangspunt is dat kinderen worden ondersteund om hun leven weer
op te pakken.9 Naar aanleiding van deze motie heeft de Minister enkel een expertgroep opgericht
waarin Aedes, de Woonbond, de VNG, het Nederlands Jeugdinstituut en de Stichting WeesWijzer
zijn vertegenwoordigd.10 Na bijna anderhalf jaar is er nog altijd geen sluitende oplossing voor de doelgroep
in zicht, behalve dat er vanuit de expertgroep is gewerkt aan een gedragscode voor
woningcorporaties. Een gedragscode berust per definitie op het vertrouwen dat corporaties
goed gedrag vertonen, maar uit de eerdergenoemde en recente voorbeelden blijkt echter
dat een gedragscode onvoldoende vertrouwen biedt en de problematiek niet oplost. Kortom:
er is nog geen sluitende oplossing, terwijl de schrijnende gevallen zich elke paar
weken weer aandienen.

1.2 Cijfers en feiten

De doelgroep van weeskinderen is moeilijk in cijfers te vatten. Elk individu is een
verhaal op zich. Het Centraal Bureau van de Statistiek (CBS) geeft wel een beeld van
de grootte van de problematiek. Elk jaar worden er in Nederland gemiddeld 205 jongeren
in de leeftijd van 16 en 30 jaar wees. Gemiddeld 82 van hen wonen ten tijde van het
verlies van zijn of haar ouder samen met hen in een corporatiewoning.11 Dit lijkt een kleine groep, maar de pijn en angst is voor ieder van hen niet te overzien
als het weeskind dakloos dreigt te worden. Over een periode van bijvoorbeeld tien
jaar spreken we bovendien al over een groep van ongeveer 820 jongeren die in de leeftijd
van 16 en 30 jaar wees worden en in een corporatiewoning wonen.

1.3 Scope

Het welzijn van het weeskind staat voorop in het wetsvoorstel. Dit wetsvoorstel is
gericht op woningcorporaties en is aanvullend op het voorstel dat de Minister van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties recent heeft gedaan om te werken aan een
ministeriële regeling die is gericht op woningcorporaties en particuliere verhuurders.12

Onderstaand wordt eerst de voorgeschiedenis van dit initiatief toegelicht. Dan worden
de hoofdlijnen van het wetsvoorstel uitgewerkt. Vervolgens wordt de verhouding van
het wetsvoorstel tot de Grondwet en het EVRM verhelderd. Tot slot worden de gewogen
alternatieven met betrekking tot dit wetsvoorstel uiteengezet.

2. Voorgeschiedenis

In dit hoofdstuk worden de huidige stand van zaken, de voortzetting van de parlementaire
discussie en het rondetafelgesprek over de uithuiszetting van weeskinderen door woningcorporaties
toegelicht.

2.1 Huidige stand van zaken

Woningcorporaties kunnen nu al de keuze maken om een nabestaande het huurcontract
over te laten nemen, maar zijn dit niet verplicht. Er hoeft hiervoor dan ook geen
toestemming gevraagd te worden bij de rechter. Woningcorporaties kiezen hier helaas
vaak niet voor en dat doet de vraag rijzen of een gedragscode wel voldoende vertrouwen
biedt om tot een sluitende oplossing te komen. Op grond van het huurrecht (artikel
7:268, tweede lid, BW) heeft een persoon, indien er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke
huishouding, zes maanden de tijd om de woning te verlaten of er bij de rechter aanspraak
op te maken om het huurcontract voort te zetten. Of er sprake is van een duurzame
gemeenschappelijke huishouding bepaalt een rechter van geval tot geval. Voor andere
personen die geen medehuurder zijn of geen duurzame gemeenschappelijke huishouding
voeren met de huurder, geldt dat de huur na twee maanden van rechtswege eindigt (artikel
7:268, zesde lid, BW). In ieder geval wordt tot nu toe de relatie ouder-kind vrijwel
altijd beschouwd alsof er geen sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.

2.2 Voortzetting van de parlementaire discussie

Naar aanleiding van de motie-Koerhuis is geen commissie opgestart en omdat ook schriftelijke
vragen niet volledig zijn beantwoord, heeft de eerste initiatiefnemer mondelinge vragen
over de casus van Milo uit Almere gesteld op 13 april 2021.13 14 15 Tijdens dit mondelinge vragenuurtje heeft de eerste initiatiefnemer de toezegging
gekregen dat de volgende dag de Tweede Kamer een brief van Staatssecretaris van Financiën
Vijlbrief zou ontvangen waarin een sluitende oplossing wordt beschreven voor weeskinderen
wonend in een koopwoning.16 De dag erna is deze brief ontvangen door de Tweede Kamer.

In deze brief staat dat uit aangiftegegevens van de Belastingdienst bleek dat in de
periode van 2012 tot en met 2016 in totaal ongeveer 140 minderjarige kinderen als
wees een erfenis ontvingen. In ongeveer driekwart van deze gevallen was er belasting
verschuldigd over de erfenis. Doordat zij de erfbelasting niet konden betalen en als
kind geen hypotheek mogen afsluiten, moet het ouderlijk huis vaak worden verkocht
en dreigen deze kinderen op straat terecht te komen. De Staatssecretaris is met drie
oplossingen gekomen die door de tijd heen eerst voorlopig en vervolgens definitief
een oplossing moeten bieden. Per direct is er een aanwijzing aan de Belastingdienst
gekomen om weeskinderen uit koopwoningen niet langer op straat te zetten. Op de korte
termijn is de oplossing gekozen om dit vast te leggen in een beleidsbesluit, waarbij
aan het weeskind een renteloos uitstel van betaling wordt verleend voor de duur van
ten minste vijf jaar.17 Voor de middellange en lange termijn is de oplossing gekozen om dit vast te leggen
in de wet. Deze aanpassing van de wet zal worden opgenomen in de Fiscale verzamelwet
2023. De initiatiefnemers gaan er hierbij van uit dat dit geldt voor dezelfde groep
weeskinderen als in dit wetsvoorstel. Voor weeskinderen wonend in een koopwoning is
er hiermee een sluitende oplossing gekomen, maar voor weeskinderen wonend in een corporatiewoning
is dit niet het geval.

2.3 Rondetafelgesprek

Op 16 september 2021 heeft de Tweede Kamer een rondetafelgesprek georganiseerd over
uithuiszetting van weeskinderen door woningcorporaties. Tijdens dit rondetafelgesprek
zijn verschillende casussen toegelicht door vertegenwoordigers van de Stichting WeesWijzer
en van de documentaire Niemands Nummer Één.18 Hieruit kwam naar voren dat woningcorporaties al tientallen jaren weeskinderen uit
huis zetten. Pas recent is er voor deze problematiek meer aandacht in de landelijke
media, mede door het toenemende woningtekort. De initiatiefnemers zijn naar aanleiding
van de casussen tijdens het rondetafelgesprek erg geschrokken dat weeskinderen vaak
de opdracht van woningcorporaties krijgen om al binnen veertien dagen het huis leeg
te ruimen en niet de landelijke media op te zoeken. Soms kregen weeskinderen zelfs
dwangmaatregelen opgelegd van woningcorporaties. Hoewel woningcorporaties nu al de
ruimte hebben om weeskinderen het huurcontract te laten voortzetten, kiezen woningcorporaties
ervoor om in deze schrijnende gevallen dit niet te doen. Woningcorporaties wijzen
hierbij nu vaak op de wet dat het huurcontract niet hoeft te worden voortgezet en
vertalen dit helaas naar weeskinderen toe dat het huurcontract niet zal worden voortgezet.

3. Hoofdlijnen van het wetsvoorstel

Om de problematiek van weeskinderen op te lossen worden in dit hoofdstuk de drie voorstellen
toegelicht om huurbescherming voor weeskinderen te regelen. Zo worden de informatieplicht
van woningcorporaties aan weeskinderen, de voortzetting van het huurcontract en de
tijdelijke verlaging van de huurprijs toegelicht.

3.1 Informatieplicht

Dit wetsvoorstel begint met een informatieplicht van woningcorporaties aan medebewoners,
waaronder weeskinderen, die op grond van het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:268 BW)
niet zelf automatisch het wettelijk recht hebben om als huurder het contract voort
te zetten. Op dit moment wordt een pas wees geworden kind onvoldoende geïnformeerd
door de woningcorporatie over de rechten en plichten die hij of zij heeft en hoe de
woningsituatie eruit gaat zien. De informatieplicht moet beginnen met het voorgestelde
recht voor weeskinderen om in de corporatiewoning te blijven wonen van het 16e tot en met het 27e levensjaar en met het recht om de huur voort te zetten als er sprake was van een
duurzame gemeenschappelijke huishouding. Een informatieplicht en hiermee het managen
van verwachtingen zorgt hiermee voor voldoende informatie. Zo wordt voorkomen dat
medebewoners voor traumatische verrassingen komen te staan, juist in een periode waarin
alle zekerheid al is ontnomen.

Een woningcorporatie wordt verplicht om een weeskind kort na het overlijden van de
ouder te informeren over de toekomstige woonsituatie. Gekozen is voor de periode van
minimaal twee weken en maximaal één maand na het overlijden van de ouder. Deze informatie
dient door middel van een aangetekende brief aan het weeskind te worden verstrekt.
Er is voor een minimale periode van twee weken gekozen om zo het weeskind tijd te
geven belangrijkere zaken te regelen zoals de begrafenis of de crematie. Op deze manier
wordt het weeskind niet direct geconfronteerd met zaken omtrent het verliezen van
een woning, aangezien dit al een traumatische periode is. Er is voor een maximale
periode van één maand gekozen om zo weeskinderen in staat te stellen om ook tijdig
van hun rechten gebruik te kunnen maken. Hoe ouder het weeskind, hoe groter de kans
dat er sprake is van een wederkerige relatie en hoe groter de kans om een duurzame
gemeenschappelijke huishouding aan te tonen en aanspraak te maken om het huurcontract
voor onbepaalde tijd voort te zetten (artikel 7:268, tweede lid, BW). De initiatiefnemers
gaan er hierbij van uit dat dit geldt voor de groep weeskinderen vanaf het 23e levensjaar, omdat die groep ook in aanmerking komt voor «reguliere» huurtoeslag.

De woningcorporatie is vrij in de invulling van het document, waarbij in ieder geval
wel moet worden opgenomen welke rechten en plichten het weeskind heeft, hoe de toekomstige
woonsituatie er mogelijk uit gaat zien en welke contactpersoon hiervoor benaderd kan
worden. De initiatiefnemers beogen dat met deze informatieplicht ook geregeld is dat
er onder meer ook aandacht wordt besteed aan de mogelijkheid om gebruik te maken van
het aantonen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De initiatiefnemers
hebben bovendien voor ogen dat woningcorporaties twee weken na het verzenden telefonisch
contact opnemen met het weeskind om zich ervan te vergewissen dat de informatie duidelijk
is en om eventuele vragen van het weeskind te beantwoorden. Juist een eerste contact
kan beter snel na de brief plaatsvinden om geen (kostbare) tijd te verliezen als het
allemaal nog niet goed doordringt tot het achterblijvende weeskind. Uiteraard staat
het woningcorporaties vrij om met elkaar een gezamenlijk informatiepakket voor weeskinderen
samen te stellen, dat naast de persoonlijke brief wordt verstrekt. Een dergelijk initiatief
zouden door de initiatiefnemers van harte worden toegejuicht.

3.2 Voortzetting van het huurcontract

In het afgelopen anderhalf jaar hebben, ondanks de afspraak om vanwege de coronacrisis
niemand op straat te zetten, woningcorporaties toch weeskinderen op straat gezet.
Dit is niet een incident van alleen het afgelopen anderhalf jaar, maar de afgelopen
tientallen jaren zijn woningcorporaties weeskinderen op straat blijven zetten en dat
moet stoppen.19 De reden dat het in het afgelopen anderhalf jaar zoveel in de landelijke media is
gekomen, is het stijgende woningtekort en de coronacrisis die de gevallen extra schrijnend
maken. Om te voorkomen dat weeskinderen op straat worden gezet regelt het wetsvoorstel
dat het weeskind het huurcontract kan voorzetten van het 16e tot en met het 27e levensjaar. Zoals in de toelichting bij dit wetsvoorstel wordt beschreven moet een
weeskind dat geen duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn of haar overleden
ouder heeft gehad op dit moment wettelijk gezien al na twee maanden het ouderlijk
huis verlaten. In de praktijk blijkt dat weeskinderen soms zes maanden de tijd krijgen
om nog in het ouderlijk huis te verblijven. De ervaring leert dat jongeren die één
jaar na het overlijden van hun ouder(s) worden uitgezet, die korte tijd als stressvol
en onzeker ervaren, en niet als «tijd om te rouwen». De initiatiefnemers van dit wetsvoorstel
willen daarom een aanpassing van de wet waarin het weeskind het huurcontract kan voortzetten
tot en met het 27e levensjaar. Dit kan plaatsvinden vanaf het 18e levensjaar of vanaf het 16e levensjaar met toestemming van zijn wettelijke vertegenwoordiger (artikel 1:234,
eerste lid, BW) (voogd of toeziend voogd). Er is gekozen om het huurcontract tot en
met het 27e levensjaar te laten lopen, omdat jongerencontracten nu wettelijk tot en met die leeftijd
kunnen worden gegeven (artikel 7:274c BW). Hoe ouder het weeskind, hoe groter de kans
dat er sprake is van een wederkerige relatie en hoe groter de kans om een duurzame
gemeenschappelijke huishouding aan te tonen en er aanspraak op te maken om het huurcontract
voor onbepaalde tijd voort te zetten (artikel 7:268, tweede lid, BW). De initiatiefnemers
gaan er hierbij vanuit dat dit geldt voor de groep weeskinderen vanaf het 23e levensjaar, omdat die groep ook in aanmerking komt voor «reguliere» huurtoeslag.
Daarnaast is in het coalitieakkoord «Omzien naar elkaar, vooruitkijken naar de toekomst»
afgesproken dat de kostendelersnorm wordt aangepast, zodat jongeren tot het 27e levensjaar niet langer meetellen als kostendeler voor de uitkering van huisgenoten.20 Een kind dat op een 16-jarige leeftijd wees wordt zou langer in de woning kunnen
blijven wonen dan een jongere die op 25-jarige leeftijd wees wordt. De initiatiefnemers
zijn echter van mening dat diegene van 16-jarige leeftijd een schrijnender geval is
en dat het terecht zou zijn dat diegene langer in de woning zou mogen blijven wonen.
Zo kan er op een sociale manier rouwverwerking plaatsvinden in plaats van de pijn
en angst dat er ook nog eens dakloosheid heerst. Uiteraard hebben woningcorporaties
altijd de ruimte om geheel vrijblijvend een nieuwe, eventueel passender corporatiewoning
aan te bieden.

Een factor die tevens een rol speelt bij de keuze om het huurcontract tot en met het
27e levensjaar te laten lopen, is de biologische volwassenheid. Als tot en met het 27e levensjaar zich meerdere opgestapelde traumatische ervaringen voordoen, leidt dit
vaak tot meervoudige problematiek. Dit blijkt onder andere uit wetenschappelijke onderzoek
van prof. Van der Kolk.21 Dit wetenschappelijk onderzoek wijst uit dat hoe meer traumatische ervaringen zich
opstapelen, hoe erger de gevolgen zijn.22 Uiteraard is geen weeskind hetzelfde. De Stichting WeesWijzer heeft negen WeesProfielen
opgesteld, gebaseerd op casussen uit de periode 2007–2021.23 In al deze verschillende situaties blijkt dat het blijven wonen in het ouderlijk
huis van cruciaal belang is voor het toewerken naar een gezonde volwassen toekomst
na de opgelopen traumatische ervaringen.

Uiteraard zijn hier wel enkele voorwaarden aan verbonden. Het weeskind moet ten eerste
de (eventueel conform paragraaf 3.3. tijdelijk verlaagde) huurprijs kunnen betalen.
Omdat het huurcontract wordt voortgezet, hoeft er geen inkomenstoets te worden gedaan.
Ten tweede moet het weeskind zijn of haar hoofdverblijf hebben gehad bij de overleden
huurder tot het moment van overlijden en moet het kind door het overlijden van de
huurder ouderloos zijn geworden. Het kan in deze gevallen ook gaan om kinderen die
wel nog een levende juridische ouder hebben, maar hier geen contact meer mee hebben.
In die gevallen wordt het kind ook gezien als een weeskind. Het komt soms voor dat
het weeskind geen contact heeft gehad met de overlevende ouder sinds jonge leeftijd.
De reden hiervan is vaak mishandeling of verslaving van de overlevende ouder. Er is
dan ook geen sprake van een ouder-kindrelatie, en het dwingen om daar aanspraak op
te maken, is vaak een opstapeling van een extra traumatische ervaring. Het welzijn
van het weeskind staat immers voorop in dit wetsvoorstel.

3.3 Tijdelijke verlaging van de huurprijs

Om ook ouderloze jongeren die de leeftijd van 23 jaar nog niet hebben bereikt te compenseren
voor de lagere huurtoeslag die zij krijgen en de kans te geven in hun ouderlijk huis
te blijven wonen, regelt het wetsvoorstel dat de woningcorporatie de huurprijs tijdelijk
moet verlagen. Als de jongere de leeftijd van 23 jaar heeft bereikt, mag de woningcorporatie
de huurprijs weer verhogen naar de oude huurprijs. In lijn met het coalitieakkoord
«Omzien naar elkaar, vooruitkijken naar de toekomst, zal deze leeftijd dalen van 23
naar 21 jaar vanaf 2024, wat naar verwachting te zijner tijd met een wetswijzing zal
worden geregeld. Dit sluit aan bij de huidige systematiek van de tijdelijke huurkorting.
Op grond van artikel 8 van de Wet op de huurtoeslag komen in beginsel uitsluitend
meerderjarige huurders in aanmerking voor de huurtoeslag. Voor minderjarige weeskinderen
is echter een regeling getroffen in artikel 10, tweede lid, van de Algemene wet inkomensafhankelijke
regelingen, waarin een minderjarige voor bijvoorbeeld het aanvragen van de huurtoeslag
als meerderjarige wordt aangemerkt als zijn of haar beide ouders zijn overleden. Voornoemd
artikel bepaalt echter voor een minderjarige die op grond van het voorgestelde derde
lid als ouderloos wordt aangemerkt, niet dat hij als meerderjarige wordt aangemerkt,
omdat er dan nog een overlevende ouder is. De initiatiefnemers gaan er hierbij vanuit
dat de huurslag van toepassing is voor alle minderjarigen die op grond van dit wetsvoorstel
als ouderloos worden aangemerkt. Voor weeskinderen wonend in een corporatiewoning
komt er hiermee ook een sluitende oplossing.

4. Verhouding tot Grondwet en EVRM

In dit hoofdstuk worden afgewogen hoe dit wetsvoorstel zich verhoudt tot de grondrechten,
zoals die zijn opgenomen in de Grondwet en het Europees Verdrag voor de Rechten van
de Mens (EVRM).

4.1 Grondwet

Het woonrecht wordt beschermd onder andere door artikel 10 van de Grondwet. Het eerste
lid van dit artikel luidt: «Ieder heeft, behoudens bij of krachtens de wet te stellen
beperkingen, recht op eerbiediging van zijn persoonlijke levenssfeer.» De initiatiefnemers
zijn van mening dat deze bepaling in het bijzonder geldt voor een kwetsbare groep
die extra bescherming verdient, zoals weeskinderen.

4.2 EVRM

Het woonrecht wordt in het EVRM beschermd door artikel 8. Het eerste lid van dit artikel
luidt: «Een ieder heeft recht op respect voor zijn privé leven, zijn familie- en gezinsleven,
zijn woning en correspondentie.» De initiatiefnemers zijn wederom van mening dat deze
bepaling in het bijzonder geldt voor een het recht op respect voor het gebruik van
de woning voor een kwetsbare groep zoals weeskinderen. In deze doelgroep komt het
recht op respect voor zijn of haar gezinsleven en woning bij elkaar.

Voor woningcorporaties betekent dit voorstel een beperking van het eigendomsrecht.
Het eigendomsrecht is beschermd in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM.
Dit recht biedt iedere natuurlijke of rechtspersoon het recht op een ongestoord genot
van zijn eigendom. Het eigendomsrecht kan gerechtvaardigd beperkt worden als die beperking
voorzien is bij wet, noodzakelijk is in het algemeen belang en ze proportioneel is.
Een beperking van het eigendomsrecht in de zin van artikel 1 van het Eerste Protocol
bij het EVRM kan bestaan uit ontneming of regulering van eigendom. Met het voorgestelde
recht voor weeskinderen om het huurcontract te kunnen voortzetten van het 16e tot en met het 27e levensjaar en om een tijdelijke huurkorting te kunnen krijgen voor een korte periode
tot en met hun 23e levensjaar wordt het eigendomsrecht voor woningcorporaties beperkt. De voorgestelde
initiatiefwet voldoet aan de voorwaarden voor een beperking van het eigendomsrecht.
Zo wordt de huurbescherming voor weeskinderen door middel van dit wetsvoorstel vastgelegd
in nationale wetgeving. Het wetsvoorstel dient ook een algemeen belang, namelijk het
bieden van huurbescherming aan een kwetsbare groep: weeskinderen. Ook is het wetsvoorstel
proportioneel. Het gaat om een betrekkelijk kleine groep aan wie voor een betrekkelijk
korte periode een tijdelijke huurkorting moet worden gegeven. Bovendien is het wetsvoorstel
uitsluitend van toepassing op woningcorporaties, die al het algemeen belang dienen
om huishoudens met een laag inkomen te huisvesten.

Ook artikel 17 van het Handvest van de grondrechten van de Europese Unie bepaalt dat
ieder recht heeft de goederen die hij rechtmatig heeft verkregen te bezitten, te gebruiken,
erover te beschikken en ze te vermaken. Uitdrukkelijk wordt de mogelijkheid geboden
om het gebruik van de goederen bij wet te regelen, voor zover het algemeen belang
dit eist. De initiatiefnemers zijn van mening dat er bij deze vorm van regulering
sprake is van een beperking van het eigendomsrecht die wordt gerechtvaardigd vanwege
het algemene belang.

5. Overwogen alternatieven

In dit hoofdstuk worden alternatieven met betrekking tot dit wetsvoorstel afgewogen.

5.1 Gedragscode

Zoals eerder in dit wetsvoorstel is beschreven, heeft de Minister van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties op basis van de expertgroep een gedragscode opgesteld
voor woningcorporaties om uithuiszettingen van weeskinderen te stoppen.24 De initiatiefnemers betwijfelen met Stichting WeesWijzer of een gedragscode wel voldoende
zekerheid biedt. De initiatiefnemers willen weeskinderen een wettelijke zekerheid
bieden. Zonder wettelijke zekerheid bestaat er immers nog altijd het risico dat een
woningcorporatie de keuze maakt om een weeskind uit huis te zetten.

5.2 Tijdelijk huurcontract op initiatief van het weeskind

Dit wetsvoorstel is gericht op het recht op het voortzetten van het huurcontract van
het 16e tot en met het 27e levensjaar. De initiatiefnemers hebben het alternatief overwogen om in dit wetsvoorstel
het weeskind het recht te geven op eerst een tijdelijk huurcontract van twee jaar
voor de huidige corporatiewoning en vervolgens op een nieuw huurcontract voor een
passendere corporatiewoning van het 16e tot en met het 27e levensjaar. Op deze manier krijgt het weeskind eerst twee jaar de tijd om te rouwen
in het ouderlijk huis. Het voordeel van een tijdelijk huurcontract is dat het weeskind
na twee jaar vanuit de huidige, eventueel grote corporatiewoning naar een kleinere,
eventueel passendere corporatiewoning voor één of twee personen kan gaan. De initiatiefnemers
zijn echter van mening dat een tijdelijk huurcontract het weeskind alsnog stress en
onzekerheid geeft. De vraag is ook voor welk probleem een tijdelijk huurcontract een
oplossing is. Een deel van de weeskinderen zal al in een kleine, passende corporatiewoning
wonen en dan is er geen probleem. Een ander deel van de weeskinderen zal met twee
of meer broers en zussen zijn en voor hen is de huidige, eventueel grote corporatiewoning
juist passend en ook geen probleem. Kortom, het voordeel weegt niet op tegen het nadeel
en de vraag is voor welk probleem een tijdelijk huurcontract een oplossing is. Uiteraard
hebben woningcorporaties altijd de ruimte geheel vrijblijvend een kleinere, eventueel
passender corporatiewoning aan te bieden.

5.3 Tijdelijk huurcontract op initiatief van de woningcorporatie

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft naast de eerdergenoemde
gedragscode op basis van de expertgroep in een ministeriële regeling woningcorporaties
de ruimte gegeven om het weeskind een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar
te geven voor de huidige corporatiewoning.25 Omdat woningcorporaties de ruimte nu al hebben om deze keuze te maken maar deze ruimte
vaak niet wordt benut, zijn de initiatiefnemers van mening dat die ministeriële regeling
onvoldoende toegevoegde waarde heeft. Dat voorstel is bovendien uitsluitend gericht
op weeskinderen vanaf het 18e levensjaar.

5.4 Woningcorporaties en particuliere verhuurders

Dit wetsvoorstel is gericht op woningcorporaties. Omdat woningcorporaties het algemeen
belang dienen, kan het eigendomsrecht gerechtvaardigd meer beperkt worden. De initiatiefnemers
hebben het alternatief overwogen om dit wetsvoorstel te richten op woningcorporaties
en particuliere verhuurders. Omdat particuliere verhuurders niet het algemeen belang
dienen, kan het eigendomsrecht gerechtvaardigd minder beperkt worden. De initiatiefnemers
betwijfelen of de wettelijke zekerheid voor weeskinderen om het huurcontract te kunnen
voortzetten van het 16e tot en met het 27e levensjaar en om een tijdelijke huurkorting te kunnen krijgen binnen de grenzen van
het eigendomsrecht van particuliere verhuurders gerechtvaardigd kan worden. De initiatiefnemers
willen weeskinderen deze wettelijke zekerheid echter wel geven. De Minister van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties heeft bovendien recent het voorstel gedaan om te werken
aan een ministeriële regeling die is gericht op woningcorporaties en particuliere
verhuurders.26 Vanuit de praktijk kennen de initiatiefnemers ook geen voorbeelden van weeskinderen
die op straat zijn gezet door particuliere verhuurders. Sterker, sommige particuliere
verhuurders tonen wel de bereidheid om barmhartige keuzes te maken voor weeskinderen
zoals in de casus van Annica uit Didam. Zij is op straat gezet door een woningcorporatie
en heeft na een oproep in de landelijke media een woning aangeboden gekregen van een
particuliere verhuurder.27 De reden dat de initiatiefnemers geen voorbeelden kennen over particuliere verhuurders,
is waarschijnlijk dat de meeste particuliere verhuurders slechts één of twee woningen
verhuren en hun huurders persoonlijk kennen. Dan zet je een weeskind niet op straat.

6. Financiële gevolgen

De financiële gevolgen van dit wetsvoorstel zullen voor woningcorporaties verwaarloosbaar
zijn. Elk jaar worden er in Nederland gemiddeld 82 jongeren in de leeftijd van 16
en 30 jaar wees, waarvan naar schatting circa gemiddeld 40 jongeren in de leeftijd
van 16 en 23 jaar. Die laatste groep is de groep voor wie woningcorporaties een huurkorting
moeten geven. De gemiddelde sociale huurprijs is 561 euro per maand en de huurtoeslaggrens
voor jongeren in de leeftijd van 16 en 23 jaar is 442 euro per maand.28 De huurkorting die zal worden gegeven is dus gemiddeld 119 euro per maand per wees
en de totale huurkorting gemiddeld 59.000 euro per jaar. Dit bedrag zal de eerste
7 jaar van dit wetsvoorstel opbouwen, totdat de uitstroom van weeskinderen uit de
groep in de leeftijd van 16 en 23 jaar ongeveer even groot is als de instroom. Omdat
weeskinderen gemiddeld 3,5 jaar in deze leeftijdsgroep zitten, zal de totale huurkorting
die wordt gegeven structureel naar schatting circa 200.000 euro per jaar zijn. Op
een totale huuropbrengst van circa 16 miljard euro per jaar en ook nog eens verdeeld
over ruim 300 woningcorporaties zullen de financiële gevolgen voor woningcorporaties
verwaarloosbaar klein zijn. Bovendien zal de leeftijd dalen van 23 naar 21 jaar vanaf
2024 in lijn met het coalitieakkoord «Omzien naar elkaar, vooruitkijken naar de toekomst,
waardoor de financiële gevolgen voor woningcorporaties nog kleiner worden. De initiatiefnemers
zijn bovendien van mening dat dit een kerntaak van woningcorporaties is die woningcorporaties
al hadden moeten uitvoeren en die aansluit bij de huidige systematiek van tijdelijke
huurkorting.

II Artikelsgewijze toelichting

Artikel I

Met de voorgestelde toevoeging aan artikel 274 lid 1 van Boek 7 van het Burgerlijk
Wetboek wordt een nieuwe grond toegevoegd voor opzegging van de huurovereenkomst.
Als de huur op grond van artikel 54d van de Woningwet is voortgezet, kan de verhuurder
de huurovereenkomst opzeggen als de nieuwe huurder de leeftijd van achtentwintig jaar
heeft bereikt.

Artikel II

Artikel 54c

Met het voorgestelde eerste lid wordt voor toegelaten instellingen een algemene informatieplicht geïntroduceerd richting
medebewoners van de overleden huurder. Dit betekent dat de medebewoner op grond van
het tweede lid niet eerder dan twee weken maar wel uiterlijk binnen een maand na overlijden van
de huurder bij aangetekende brief moeten worden geïnformeerd over zijn contractuele
rechten en plichten. Op deze manier wordt geborgd dat medebewoners in een vroeg stadium
worden geïnformeerd over bijvoorbeeld wanneer de huur eindigt en welke mogelijkheden
zij eventueel hebben om de huur (tijdelijk) voort te zetten. Omdat de verhuurder via
de informatieplicht betrokken is bij de voortzetting van de huur op grond van het
voorgestelde artikel 54d, is ervoor gekozen om artikel 54d niet toe te voegen aan
de meldplicht uit artikel 270a van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Dit zou voor
de medebewoner een onnodige administratieve last opleveren.

Artikel 54d

Met het eerste lid wordt geregeld dat de bewoner die voldoet aan de voorwaarden zoals opgenomen in het
tweede lid de huur kan voortzetten bij overlijden van de huurder van een woning van
een toegelaten instelling. De bewoner kan de huur voortzetten totdat hij de leeftijd
van achtentwintig jaar bereikt. Dit is een aanvulling op artikel 268, tweede lid,
van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Indien de bewoner de huur voor onbepaalde tijd
wil voortzetten zonder bijzondere opzeggingsgrond, kan hij daartoe krachtens het tweede
lid van artikel 268 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek nog steeds een vordering
instellen. Vereist is dan wel dat de bewoner een duurzame gemeenschappelijke huishouding
met de overleden huurder had. Bij inwonende kinderen wordt echter doorgaans geen duurzame
gemeenschappelijke huishouding verondersteld, omdat verwacht wordt dat deze kinderen
op een goed moment op zichzelf gaan wonen.29

Tevens wordt met het eerste lid afgeweken van artikel 268, zesde lid, van Boek 7 van
het Burgerlijk Wetboek. Dat lid bepaalt dat de huur van een woning na het overlijden
van de huurder eindigt na twee maanden als er geen personen zijn die aanspraak kunnen
maken op voortzetting van de huur. Verder wordt artikel 268, eerste lid, tweede volzin,
van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van overeenkomstige toepassing verklaard. Dit
betekent dat de bewoners ook kunnen afzien van het voortzetten van de huur op grond
van dit lid door de huur binnen zes maanden na het overlijden van hun ouder of ouders
op te zeggen.

Volledigheidshalve wordt erop gewezen dat de vereisten uit artikel 268, derde lid,
van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van overeenkomstige toepassing zijn verklaard.
Dit betekent dat er voor het voortzetten van de huur op grond van het eerste lid geen
sprake hoeft te zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding (onderdeel a)
en er geen al dan niet benodigde huisvestingsvergunning hoeft niet te worden overlegd
(onderdeel c). Voor het voortzetten van de huur is tevens niet vereist dat de bewoner
zijn financiële draagkracht aantoont (onderdeel b).

Voorts geldt voor minderjarige bewoners dat de wettelijke vertegenwoordiger toestemming
moet geven voor het kunnen voortzetten van de huur op grond van dit lid. Uit artikel
234 van Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek volgt immers dat minderjarigen nog niet
handelingsbekwaam zijn om zonder toestemming van hun wettelijke vertegenwoordiger
een huurovereenkomst te sluiten.

Het voorgestelde tweede lid bepaalt aan welke voorwaarden de bewoner moet voldoen om de huur op grond van het
eerste lid te kunnen voortzetten. Het voorgestelde onderdeel a bepaalt dat de bewoner de leeftijd van zestien jaar moet hebben bereikt, maar niet
ouder mag zijn dan zevenentwintig jaar. Vanaf een leeftijd van zestien jaar is het
in beginsel aannemelijk dat een minderjarige op zichzelf kan wonen, bijvoorbeeld als
student. Voor de leeftijd van maximaal zevenentwintig jaar is gekozen, omdat jongeren
tot en met die leeftijd aanspraak kunnen maken op een jongerencontract, bedoeld in
artikel 274c van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Voorts bepaalt het voorgestelde
onderdeel b dat de bewoner op het moment van overlijden zijn hoofdverblijf heeft bij de overleden
huurder. Het voorgestelde onderdeel c bepaalt daarnaast dat de bewoner door het overlijden van de huurder ouderloos is
geworden. Dit houdt in dat de bewoner niet een nog levende ouder heeft die het juridisch
ouderschap over hem heeft op grond van het Nederlands burgerlijk recht.

Met het voorgestelde derde lid wordt met ouderloos gelijkgesteld het kind dat nog wel een overlevende ouder heeft,
maar met wie nauwelijks tot geen contact meer is. Daarvan is sprake als er ten minste
drie jaar voorafgaand aan het overlijden van de andere ouder niet gezamenlijk de zorg
was over de bewoner, bedoeld in het tweede lid. Ook is daarvan sprake indien de bewoner
meerderjarig is, maar er in die afgelopen drie jaar niet een nauwe betrekking met
de overlevende ouder was. Op deze manier wordt geregeld dat ook bewoners die nog een
andere overlevende ouder hebben die de afgelopen drie jaar niet betrokken is geweest
bij de zorg voor hen dan wel met wie zijn de afgelopen drie jaren geen of zeer beperkt
contact hebben gehad, gebruik kunnen maken van de voorgestelde regeling voor weeskinderen.

Om ook ouderloze jongeren die de leeftijd van drieëntwintig jaar nog niet hebben bereikt
aanspraak te kunnen laten maken op huurtoeslag als de huurprijs van de woning op dat
moment te hoog is om daarvoor in aanmerking te komen, regelt het voorgestelde vierde lid dat de huurprijs wordt verlaagd tot het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid,
onder b, van de Wet op de huurtoeslag. Dat is het bedrag van de maximale huur die
geldt voor jongeren tussen 18 en 23 jaar. Met het vierde lid wordt afgeweken van artikel
246 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Als de bewoner de leeftijd van drieëntwintig
jaar heeft bereikt, kan de huurprijs op grond van het voorgestelde vijfde lid weer worden verhoogd. Dit is eveneens een afwijking van artikel 246 van Boek 7 van
het Burgerlijk Wetboek. Op het verhogen van de huurprijs op grond van het vijfde lid
is voorts artikel 248 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van overeenkomstige toepassing
verklaard. Dit betekent dat, indien toepassing wordt gegeven aan het vijfde lid, niet
tevens de huurprijs kan worden verhoogd door toepassing te geven aan een beding in
de huurovereenkomst of door een wijze als voorgeschreven in de artikelen 252, 252a,
252c en 253 van die wet. Ook heeft het tot gevolg dat de inhaalhuurverhoging voor
gereguleerde huurwoningen en geliberaliseerde huurwoningen van toegelaten instellingen
is geregeld via het tweede respectievelijk derde lid van artikel 248 van Boek 7 van
het Burgerlijk Wetboek.

Het voorgestelde zesde lid bevat een regeling voor het geval er meerdere bewoners
op grond van het eerste lid de huur zouden kunnen voortzetten, bijvoorbeeld wanneer
er meerdere broers en/of zussen nog bij hun ouder wonen. In dat geval zet het oudste
kind de huur voort op grond van het eerste lid. De andere broers en/of zussen worden
dan medehuurder, mits zij op het moment van overlijden van hun ouder de leeftijd van
zestien jaar hebben bereikt. Vanaf die leeftijd zouden zij immers ook op grond van
het eerste lid de huur kunnen voortzetten. Dit is een afwijking van artikel 266, eerste
lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, waarin is bepaald dat de echtgenoot of
geregistreerde partner van de huurder van rechtswege medehuurder is. Bij vertrek van
het oudste kind kunnen de jongere broers en/of zussen de huur voortzetten gedurende
de periode dat het oudste kind de huur kon voortzetten op grond van het eerste lid.
Dit betekent dat de jongere broers of zussen niet telkens de huur als medehuurder
kunnen voortzetten totdat zij zelf de leeftijd van achtentwintig jaar bereiken.

Koerhuis Van der Plas Grinwis