Inbreng verslag schriftelijk overleg : Inbreng verslag schriftelijk overleg over de antwoorden op vragen commissie inzake het bij de Kamer voorgehangen ontwerpbesluit tot wijziging van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte (maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering) (Kamerstuk 27926-339)

De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft nog enkele vragen en opmerkingen
over de brief van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties dd. 22 april
2021 houdende antwoorden op het verslag van het schriftelijk overleg (Kamerstuk 27 926, nr. 339) inzake het bij de Kamer voorgehangen ontwerpbesluit tot wijziging van Bijlage I
bij het Besluit huurprijzen woonruimte (maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering)
(Kamerstuk 27 926, nr. 330).

De fungerend voorzitter van de commissie, Bosma

De griffier van de commissie, Roovers

Nadere vragen en opmerkingen vanuit de fracties naar aanleiding van het verslag van
het schriftelijk overleg (TK 27 926, nr. 339) over het ontwerpbesluit tot wijziging van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen
woonruimte (maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering) (Kamerstuk 27 926, nr. 330)

De leden van de VVD-fractie danken de Minister voor de beantwoording omtrent het Ontwerpbesluit tot wijzing van
Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte (maximering aandeel punten WOZ-waarde
in woningwaardering). Deze leden hebben nog enkele vragen.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording van de Minister dat het percentage
sociale huur is afgenomen in Amsterdam en Utrecht en dat de omvang van de doelgroep
in Amsterdam en Utrecht gelijk is gebleven. Deze leden constateren dat deze doelgroep
ook gebruik kan maken van koopwoningen en flexwoningen. In hoeverre gebeurt dat al
in Amsterdam en Utrecht? De leden van de VVD-fractie zien dat het percentage sociale
huur in Amsterdam en Utrecht 51% en 34% is. Zij willen weten of dat alleen om sociale
huur van corporaties gaat en wat het totale percentage sociale huur van corporaties,
institutionele vastgoedbeleggers en particuliere verhuurders is.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording van de Minister dat het niet
gaat om percentages WOZ-punten van 48% en 35% die in Amsterdam en Utrecht acceptabel
zouden zijn, maar dat het gaat om de toename van het percentage WOZ-punten. De leden
vragen waarom een toename van slechts 5% onacceptabel zou zijn.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording van de Minister dat de invoering
van de WOZ-cap niet alleen effect heeft in Amsterdam en Utrecht, maar ook daarbuiten.
Deze leden willen weten welk effect in welke regio’s daarbuiten de Minister ziet.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording van de Minister dat een deel
van de middenhuurwoningen die overgaan naar de sociale huursector bereikbaar blijven
voor middeninkomens, omdat die middenhuurwoningen door institutionele vastgoedbeleggers
en particuliere verhuurders worden verhuurd. Is de Minister het met de leden van de
VVD-fractie eens dat dat niet geldt voor gemeenten die een huisvestingsvergunning
vragen voor sociale huurwoningen van institutionele vastgoedbeleggers en particuliere
verhuurders? Zij vragen de Minister om een overzicht van gemeenten die wel en die
niet een huisvestingsvergunning vragen voor sociale huurwoningen van institutionele
vastgoedbeleggers en particuliere verhuurders. Gaat de Minister die bevoegdheid voor
gemeenten dan beperken? Indien de Minister dat niet gaat doen, is de Minister het
dan met de leden van de VVD-fractie eens dat institutionele vastgoedbeleggers en particuliere
verhuurders alsnog een DAEB-taak worden opgelegd?

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording van de Minister dat uit onderzoek
is gebleken dat de verhuur van een woning waarop ingevolge het Burgerlijk Wetboek
huurbescherming van toepassing is, een waarde drukkende werking heeft. Deze leden
willen weten op welk onderzoek de Minister zich baseert.

De leden van de VVD-fractie constateren dat de Minister het gat tussen kopen en geliberaliseerd
huren kleiner ziet worden. Zij willen weten hoe de Minister het gat tussen sociale
huren en geliberaliseerd huren dan ziet. Is de Minister het met de leden van de VVD-fractie
eens dat met de invoering van de WOZ-cap dit gat juist groter wordt? Deze leden vragen
of de Minister het CPB-onderzoek naar subsidies op de woningmarkt kan meenemen in
de beantwoording van de vraag.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording van de Minister dat de invoering
van de WOZ-cap is aangekondigd in de brief van 22 februari 2019. Zij constateren dat
dat slechts een onderzoek was. Is de Minister dat met de leden van de VVD-fractie
eens?

De leden van de VVD-fractie delen niet de mening dat institutionele vastgoedbeleggers
en particuliere verhuurders de invoering van de WOZ-cap konden zien aankomen. Is de
Minister het dan ook met de leden van de VVD-fractie eens dat er een overweging kan
worden gemaakt om de WOZ-cap niet toe te passen op woningen die zijn aangekocht voor
22 februari 2019 of Prinsjesdag 2019?

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording van de Minister dat door de
invoering van de WOZ-cap 23.100 woningen niet kunnen worden geliberaliseerd, wat zou
overeenkomen met circa 2% van de sociale huurwoningen. Deze leden constateren dat
dit een percentage is voor woningen van corporaties, institutionele beleggers en particuliere
verhuurders in heel Nederland. De leden van de VVD-fractie willen weten wat dit percentage
zou zijn als gekeken wordt naar geliberaliseerde woningen van institutionele beleggers
en particulieren in de steden Amsterdam en Utrecht.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat door de invoering van de
WOZ-cap 14.800 woningen terugvallen van de geliberaliseerde huursector naar de sociale
huursector, wat zou overeenkomen met circa 3% van geliberaliseerde huurwoningen. Deze
leden constateren dat dit een percentage is voor woningen van corporaties, institutionele
beleggers en particuliere verhuurders in heel Nederland. De leden van de VVD-fractie
willen weten wat dit percentage zou zijn als gekeken wordt naar geliberaliseerde woningen
van institutionele beleggers en particulieren in de steden Amsterdam en Utrecht.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording van de Minister dat de aanleiding
voor de invoering van de WOZ-cap niet gericht is op een hoog percentage WOZ-punten
voor uitsluitend bepaalde buurten. Het beeld van deze leden stelt dat dit wel het
geval is. Zij vragen de Minister dan ook naar de data die het beeld van de Minister
laat, waarin staat dat dit niet het geval zou zijn.

De leden van de VVD-factie lezen in de beantwoording van de Minister dat volgens de
Minister het enkele feit dat het rendement op een investering afneemt, niet per definitie
hoeft te betekenen dat dit ook een buitensporige last voor verhuurders oplevert. Deze
leden constateren dat dit argument ook geldt voor de huurbevriezing. De leden van
de VVD-fractie vragen waarom dat argument wel doorslaggevend was om verhuurders voor
de huurbevriezing te compenseren en waarom dat argument niet doorslaggevend is om
verhuurders voor de WOZ-cap niet te compenseren?

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat de Minister weer spreekt
over excessieve winsten die verhuurders zouden maken, maar dat de invoering van de
WOZ-cap zich niet zou richten op excessieve winsten. Deze leden willen weten waarom
de Minister dan toch spreekt over excessieve winsten en in hoeverre dit toch een achterliggend
argument is voor de invoering van de WOZ-cap?

De leden van de VVD-fractie lezen dat de invoering van de WOZ-cap zich wel richt op
lokale disbalansen en dat de Minister spreekt over een verschuiving van woningen van
de sociale huursector naar de geliberaliseerde huursector. Deze leden willen weten
hoe groot deze verschuiving is. Is de Minister het met de leden van de VVD-fractie
eens dat die verschuiving juist nodig is om lokale disbalansen op te lossen?

Deze leden van de VVD-fractie lezen dat de Minister zich wil blijven inzetten voor
het stimuleren van meer middenhuurwoningen. De Minister spreekt hierbij de verwachting
uit dat er uiteindelijk niet minder aanbod zal komen van middenhuurwoningen in Amsterdam.
Deze leden willen weten om welke termijn dit gaat. Zij vragen ook weten hoeveel nieuwgebouwde
middenhuurwoningen vorig jaar zijn opgeleverd in Amsterdam en hoeveel dit jaar en
hoe dit met elkaar rijmt?

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording van de Minister inzake de huurinkomsten
van verhuurders dat het niet mogelijk is in kaart te brengen wat het effect van de
invoering van de WOZ-cap op bestaande huurwoning is op de verduurzaming van particuliere
huurwoningen. Is de Minister het dan met de leden van de VVD-fractie eens dat de invoering
van de WOZ-cap voor bestaande huurwoningen dan een onverantwoorde beslissing is.?

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat al een rechtszaak is aangekondigd,
al een dagvaarding is ontvangen en een of meerdere rechtszaken uiteindelijk zullen
worden aangespannen tegen de invoering van de WOZ-cap voor bestaande huurwoningen.
Is de Minister het dan met deze leden eens dat dat de invoering van de WOZ-cap voor
bestaande huurwoningen een onverantwoorde beslissing zou zijn?

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording van de Minister dat de Minister
stelt dat het WOZ-aandeel in het puntenaantal van een significant aantal woningen,
ook buiten Amsterdam, meer dan 33% bedraagt. Deze leden willen weten welk percentage
hier significant wordt genoemd.

De leden van de VVD-fractie lezen dat de groep die door de invoering van de WOZ-cap
wordt getroffen, aanmerkelijk groter zal zijn dan de groep van overweging 115 van
het EHRM in het arrest Bitto/ Slowakije. Deze leden willen weten of het aantal woningen
van 38.400 als percentage van het totaal aantal woningen inderdaad kan worden omschreven
als aanmerkelijk groter?

De leden van de VVD-fractie lezen dat de Minister stelt dat niet het moment van de
aankoop van de woning van belang is voor de vraag of de woning onder de COROP-regeling
valt, maar het moment waarop de woning bouwkundig gereed is of wordt opgeleverd. Deze
leden willen weten wat het praktische (tijds)verschil is tussen de oplevering en de
aankoop van een nieuwbouwwoning?

De leden van de VVD-fractie lezen dat de Minister in de toelichting op de invoering
van de WOZ-cap wil verduidelijken wanneer de uitzondering van nieuwbouwwoningen onder
de COROP-regeling op de WOZ-cap eveneens van toepassing zal zijn op verbouwde woningen.
Deze leden willen graag weten wat de Minister hier precies gaat verduidelijken?

De leden van de VVD-fractie lezen dat de Minister stelt dat particuliere verhuurders
hun woning aan een ieder kunnen verhuren, maar moeten zich daarbij wel aan de maximale
huurprijs houden als de woning valt in de sociale huursector. Deze leden constateren
dat dit niet het geval is als een gemeente een huisvestingsvergunning vraagt. De leden
van de VVD-fractie willen weten hoe dit met elkaar valt te rijmen?

De leden van de VVD-fractie lezen dat de Minister vasthoudt aan het plan om particuliere
verhuurders geen inkomensgrens voor hun huurders op te leggen. Deze leden constateren
dat volgens Artikel 1 EP regulering van de huurprijs niet een doel op zich mag zijn.
Deze huurwoning moet ten goede komen aan een bepaalde doelgroep. Indien deze doelgroep
niet wordt vastgesteld, is er sprake van schending van Artikel 1 EP: immers, een ingreep
in eigendomsrecht kan alleen om minvermogenden een goedkope huurwoningen te helpen.
De leden van de VVD-fractie constateren dat nu de toewijzing aan een bepaalde doelgroep
ontbreekt dit in strijd is met Artikel 1 EP. De leden willen weten hoe de Minister
hier nu tegen aankijkt?

De leden van de VVD-fractie lezen dat de Minister stelt dat investeerders konden weten
dat er een beperking zou kunnen komen van de WOZ-punten. Echter, nergens gaat de Minister
in op het feit dat reeds bij invoering van dit systeem het aantal punten in geheel
Amsterdam op 43% lag. Zie Rapport ABF, tabel 2.3, dat ook door de Minister wordt aangehaald.
In veel populaire buurten in Amsterdam lag dat percentage dus toen al veel hoger.
Deze leden willen dan ook weten hoe een investeerder kon weten dat die beginpercentages
anno 2021 te hoog zouden worden geacht?

De leden van de VVD-fractie constateren dat het WWS sinds de invoering nog niet zo
is aangepast dat er prijsdalingen voor verhuurders kwamen. Deze leden willen dan ook
weten hoe investeerders dit hadden kunnen voorzien.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording van de Minister dat het WWS-stelsel
er is om te voorkomen dat huurprijzen te hoog worden. Echter, het WWS-stelsel werkt
maar tot 143 punten. Daarboven is de markt vrij. De leden van de VVD-fractie stellen
dan ook dat het WWS-stelsel is ingevoerd om te borgen dat er voldoende sociale huurwoningen
zouden zijn. De Minister zegt in de beantwoording dat in 2018 51% van de Amsterdamse
woningvoorraad sociaal was. Deze leden constateren dat er veel mensen met hoge en
lage inkomens in Amsterdam willen wonen. Het antwoord van de Minister dat het WWS
moet borgen dat de woning betaalbaar is, is vanuit de problematiek van eigendomsrecht
niet voldoende. Het gaat er immers niet om de regeling an sich in stand te houden,
maar om te toetsen of het nog een legitiem doel dient. De leden van de VVD-fractie
vragen dan ook of de Minister kan aangeven of de verdeling in Amsterdam met 51% sociale
huurwoningen nog wel redelijk en houdbaar is?

De leden van de VVD-fractie constateren dat uit het WIA onderzoek van Amsterdam 2019
blijkt dat er een enorm tekort is aan middenhuurwoningen. Deze leden zien dat door
de invoering van de WOZ-cap de goedkoopste middenhuurwoningen terugvallen naar de
sociale huursector. Zij vragen de Minister om te beargumenteren waarom de ene huursector
wordt bevoordeeld ten opzichte van de andere huursector?

De leden van de VVD-fractie lezen dat het liberalisatiepotentieel van 30% in 2015
naar 44% in 2018 is gestegen. Deze leden merken echter op dat in dat percentage ook
woningen zitten van corporaties. Zij constateren dat die woningen waarschijnlijk niet
zullen worden geliberaliseerd, waardoor dat percentage een vertekend beeld geven.
De leden van de VVD-fractie willen dan ook een overzicht van percentages dat zich
uitsluitend richt op particuliere verhuurders en het liberalisatiepotentieel.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording van de Minister dat in gebieden
rondom de G4 het aandeel WOZ-punten de laatste jaren juist veel is toegenomen. Deze
leden constateren dat blijkens tabel 2.4 van ABF dit niet juist is: alleen rond Amsterdam
steeg het aandeel van 28% naar 35%, rond de overige steden is er bijna geen verschil.
Ook blijkt uit de evaluatie dat het WOZ-puntenaandeel relatief veel toeneemt bij woningen
in het COROP-gebied rondom Amsterdam, Den Haag en Rotterdam in het particuliere segment.
Deze leden willen weten of de Minister kan aangeven waarom hier tegenstrijdige informatie
lijkt te worden verstrekt?

De leden van de VVD-fractie lezen dat de Minister stelt dat bij de berekening van
de WOZ-punten rekening is gehouden met schokeffecten, door twee verschillende berekeningen
van de WOZ-punten. Deze leden lezen dat investeerders aan de hand daarvan hadden kunnen
stellen dat ook hier al rekening was gehouden met het voorkomen van schokeffecten.
Is de Minister het met de leden van de VVD-fractie eens dat investeerders mede daardoor
dus niet hadden kunnen voorzien dat er aanpassingen naar beneden zouden komen?

De leden van de VVD-fractie constateren dat in veel gevallen huurwoningen ooit zijn
gebouwd als afzonderlijke woningen, echter in een gebouw met meerdere woningen en
adressen. Dit geldt ook voor een gebouw dat kadastraal niet is gesplist. Deze leden
constateren dat deze woningen niet afzonderlijk verkocht kunnen worden en de in de
beantwoording gestelde oplossing voor verkoop door een eigenaar daarom geen stand
houdt. Deze leden vragen daarom nogmaals een toelichting met inachtneming dat deze
oplossing van de Minister in strijd is met Artikel 1 EP.

De leden van de VVD-fractie lezen dat de landelijke huurprijs van getroffen huurwoningen
met 540 euro omlaag gaat en in Amsterdam 620 euro. Gegeven dat de gemiddelde huurprijs
van zo’n woning nu rond de 1.200 euro ligt. Deze leden willen weten hoe dit niet als
een buitensporige last voor gepensioneerden gezien kan worden?

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording van de Minister enerzijds dat
een investeerder niet tot een prijsopdrijving leidt en anderzijds dat koopprijzen
en dus het WWS stelsel wel zouden worden beïnvloed door investeerders. Deze leden
willen daarom weten of de Minister nu definitief stelt of een investeerder de woningprijzen
opdrijft op een manier die een duidelijke invloed heeft op de puntentelling?

De leden van de VVD-fractie lezen dat de invoering van de WOZ-cap wordt opgelegd aan
alle verhuurders. Zij constateren echter dat dat niet geldt voor corporaties. Is de
Minister het met deze leden eens dat de invoering van de WOZ-cap is bedoeld voor een
beperkte groep, namelijk particuliere verhuurders?

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording van de Minister over eigenaren
die in de problemen komen met hun hypotheekbetalingen, dat kan worden geconcludeerd
dat het voor huurders geen probleem is, omdat gedwongen verkoop geen huur breekt.
De leden van de VVD-fractie constateren dat hierbij voorbij wordt gegaan aan de financiële
problemen van de verhuurder en de onevenredige last die daarmee gepaard gaat. Is de
Minister het met deze leden eens dat dit een inbreuk is op het eigendomsrecht?

Geen beantwoording van eerder gestelde vragen

De leden van de VVD-fractie vroegen of de Minister de mening deelt dat de WOZ-cap
alleen moet gelden voor nieuw aan te kopen huurwoningen en niet voor bestaande huurwoningen
en dat anders compensatie moet worden gegeven voor bestaande huurwoningen. Ook vroegen
deze leden of de Minister hiermee bedoelt dat de WOZ-cap in lijn wordt gebracht met
de opkoopbescherming. De leden van de VVD-fractie constateren dat er geen antwoord
is gegeven op die vragen en verzoeken opnieuw voor een gedetailleerde beantwoording.

De leden van de VVD-fractie vroegen hoe de COROP-regeling, die in 2016 is ingevoerd
om het bouwen en geliberaliseerd verhuren van kleine woningen te stimuleren, rijmt
met de beantwoording dat investeerders de invoering van de WOZ-cap konden verwachten
en dat bestaande kleine huurwoningen niet langer geliberaliseerd zouden mogen worden
verhuurd. Deze leden vroegen of dit antwoord kon worden afgestemd met de Landsadvocaat.
Deze leden lezen dat de Minister stelt dat in voorliggend ontwerpbesluit de regeling
in stand wordt gehouden die door de leden van de VVD-fractie wordt aangeduid. De leden
van de VVD-fractie constateren dat er geen antwoord is gegeven op die vragen en verzoeken
opnieuw om een gedetailleerde beantwoording.

De leden van de VVD-fractie verwezen naar cijfers over het aandeel van de WOZ-waarde
in het WWS, waaruit bleek dat het aandeel sinds de invoering van de WOZ-waarde in
het WWS is gestegen in de gemeenten Amsterdam en Utrecht. Zij vroegen of die stijging
gezien kon worden als een schokeffect. Deze leden hebben geen antwoord gekregen op
die vraag. De leden van de VVD-fractie constateren dat er geen antwoord is gegeven
op die vragen en verzoeken opnieuw om een gedetailleerde beantwoording.

De leden van de CDA-fractie hebben kennisgenomen van de antwoorden van de Minister op de vragen van de commissie
inzake het bij de Kamer voorgehangen ontwerpbesluit tot wijziging van Bijlage I bij
het Besluit huurprijzen woonruimte (maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering).
Deze leden hebben geen verdere vragen.