Verslag van een schriftelijk overleg : Verslag van een schriftelijk overleg inzake het bij de Kamer voorgehangen ontwerpbesluit tot wijziging van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte (maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering) (Kamerstuk 27926-330)

Nr. 339
VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG

Vastgesteld 23 april 2021

De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft een aantal
vragen en opmerkingen voorgelegd aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
over de brief van 11 november 2020 over het bij de Kamer voorgehangen ontwerpbesluit
tot wijziging van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte (maximering aandeel
punten WOZ-waarde in woningwaardering) (Kamerstuk 27 926, nr. 330).

De vragen en opmerkingen zijn op 1 maart 2021 aan de Minister van Binnenlandse Zaken
en Koninkrijksrelaties voorgelegd. Bij brief van 22 april 2021 zijn de vragen beantwoord.

De fungerend voorzitter van de commissie, Bosma

De griffier van de commissie, Roovers

Vragen en opmerkingen vanuit de fracties en reactie van de bewindspersonen

Inbreng VVD-fractie

De leden van de VVD-fractie verwijzen naar cijfers over het aandeel van de WOZ-waarde
in het woningwaarderingsstelsel (WWS), waaruit blijkt dat het aandeel sinds de invoering
van de WOZ-waarde in het WWS is gestegen in de gemeenten Amsterdam en Utrecht. De
leden vragen of deze stijging wordt gezien als een schokeffect.

De functie van het woningwaarderingsstelsel (hierna: WWS) is het borgen van het algemene
belang van betaalbaarheid door een huurprijsplafond te verbinden aan de kwaliteit
van die woning. Het WWS beschermt huurders hierdoor tegen excessieve huurprijzen.
Een wijze van waardering in het WWS die kan leiden tot een onevenredig aantal punten
in verhouding tot de kwaliteit van de woning doet daardoor in principe afbreuk aan
deze functie. De balans tussen de betaalbaarheid en de kwaliteit van de woning die
het WWS beoogt te borgen, wordt hierdoor immers verstoord.

Uit de evaluatie blijkt dat de waardering van de WOZ-waarde tot een onevenredig hoog
aantal punten kan leiden. Uit de evaluatie blijkt immers dat in het WOZ-aandeel in
het WWS in specifieke gebieden extreme uitschieters zichtbaar zijn in die zin dat
dit aandeel beduidend meer bedraagt dan het beoogde gemiddelde van 25%. Dit hoge aandeel
leidt ertoe dat veel gereguleerde woningen bij nieuwe verhuring geliberaliseerd kunnen
worden. Dit hoge aandeel leidt er dus toe dat het WWS zijn hiervoor aangegeven functie
verliest.

Daarnaast vragen zij of ook wordt gesproken van een schokeffect wanneer dit wordt
afgezet tegen het hoge percentage sociale huur en lage percentage (geliberaliseerde)
middenhuur in Amsterdam en Utrecht.

Zoals in de vorige vraag aangegeven, is er sprake van een risico dat het WWS zijn
functie verliest. Dit leidt tot risico’s voor de omvang van de reguleerde voorraad
en de regionale verdeling daarvan. Overigens geldt dat het percentage gereguleerde
huur is afgenomen in Amsterdam en Utrecht. De omvang van de doelgroep in Amsterdam
is echter gelijk gebleven. De omvang van de doelgroep in Utrecht is weliswaar afgenomen,
maar deze omvang is nog altijd groter dan de omvang van de gereguleerde huur:

 

Amsterdam

Utrecht

 

2015

2018

2015

2018

Gereguleerde huur

56%

51%

40%

34%

Geliberaliseerde huur

13%

18%

11%

15%

Doelgroep gereguleerde huur

54%

54%

43%

40%

Bron: WoON2015 en WoON2018

Ook vragen voornoemde leden waarom eerst percentages van 43% en 30% in Amsterdam respectievelijk
Utrecht wel acceptabel waren, maar een percentage van 48% respectievelijk 35% nu niet.

Gewezen wordt op de hiervoor aangegeven functie van het WWS. Het gaat dus niet om
de eerdere percentages, maar om de toename daarvan. Deze toename laat zien dat een
begrenzing van het WOZ-puntenaandeel nodig is om ervoor te zorgen dat het WWS aan
zijn functie kan blijven voldoen. Hierom wordt erin voorzien dat hogere WOZ-waarden
door hogere verkoopprijzen die minder verband houden met reële consumentenvoorkeuren
vertaald worden naar hogere huurprijzen en daarmee een verschuiving naar het geliberaliseerde
huursegment. Hierbij wordt rekening gehouden met het feit dat in de regio’s met de
grootste woningtekorten, in veelal de grote steden, met een toenemende aanwezigheid
van particuliere beleggers, de huizenprijzen lokaal harder kunnen stijgen dan in andere
delen van Nederland. Aan dit doel zijn geen exacte cijfers te verbinden die op zichzelf
aanvaardbaar zijn te achten waar het enkel gaat over de stijging van het WOZ-puntenaandeel
in specifieke steden. Deze maatregel dient ook bezien te worden in het geheel aan
maatregelen om te zorgen voor een goed functionerende woningmarkt. Deze maatregel
was dan ook om die reden aangekondigd in de brief van 22 februari 20191 als onderdeel van een pakket aan maatregelen voor de woningmarkt.

Tevens vragen de leden van de VVD-fractie waarom is afgeweken van een evaluatie op
regioniveau en of een evaluatie op regioniveau alsnog kan worden uitgevoerd.

Bij de brief van 22 februari 20192 is het rapport van ABF3 over de evaluatie van de invoering van de WOZ-punten aan uw Kamer aangeboden. Dit
rapport bevat diverse analyses waarbij het nodige inzicht wordt geboden met verschillende
regionale indelingen: het onderscheid tussen vier grote steden vs. overig Nederland,
het onderscheid tussen de COROP-gebieden omliggend aan de vier grote steden, het onderscheid
naar provincie, het onderscheid tussen Randstad en periferie, het onderscheid tussen
vier grote steden en omliggende COROP-gebied exclusief G4 overige Nederland, het onderscheid
in gemeenten naar grootteklassen, en het onderscheid naar COROP-gebied. Er is dus
wel degelijk een evaluatie uitgevoerd op regioniveau. Het alsnog uitvoeren van een
dergelijke evaluatie is dan ook niet nodig. Met de brief van 22 februari 20194 gaf ik ook aan welke conclusies ik aan deze evaluatie heb verbonden. Ik gaf toen
al aan in het WWS het WOZ-puntenaandeel te gaan maximeren, waarbij ik aangaf vooralsnog
te denken aan circa 1/3.

De leden van de VVD-fractie vragen waarom ik heb gekozen om de WOZ-cap in te voeren
voor heel Nederland en welk algemeen belang hier wordt gediend, aangezien de problematiek
zich richt op de Randstad. Ook vragen deze leden hoe investeerders konden weten dat
een hoger aandeel dan 25% WOZ-punten niet houdbaar zou zijn, aangezien het gemiddelde
percentage bij de invoering van de WOZ-punten in Amsterdam hoger lag.

Zoals hiervoor aangegeven is de functie van het WWS het borgen van het algemene belang
van betaalbaarheid door een huurprijsplafond te verbinden aan de kwaliteit van die
woning. Investeerders kunnen worden geacht kennis te hebben van deze functie en kunnen
reeds hierom weten dat het WWS bij gelegenheid kan wijzigen om aan deze functie recht
te kunnen doen. Dit geldt ook bij gewijzigde inzichten over bijvoorbeeld de elementen
die als kwaliteit zijn te beschouwen. Eveneens kunnen investeerders weten dat dergelijke
gewijzigde inzichten tot huurverlagingen zouden kunnen leiden. Zo werd bij de invoering
van de puntenwaardering voor de WOZ-waarde per 1 oktober 2015 al rekening gehouden
met daardoor mogelijke huurverlagingen. Uit de evaluatie5 bleek ook dat deze huurverlagingen inderdaad waren opgetreden.

Investeerders konden ook weten dat het vorige kabinet al bij de invoering van de WOZ-waarde
in het WWS heeft aangegeven dat het voornemen was dat deze voor 25% zou moeten gaan
meetellen in het WWS als gemiddeld percentage. Daarbij is ook aangekondigd de maatregel
te evalueren en zo nodig aan te passen. Hierop is al gewezen in de beantwoording van
de eerder door uw Kamer gestelde vragen over voorliggend ontwerpbesluit.6

Bij deze evaluatie is gebleken dat er regionaal uitzonderingen zijn op het beoogde
gemiddelde van 25%, en dat ligt in de lijn der verwachting. Tegelijkertijd is echter
gebleken dat er in de loop der jaren verschuivingen hebben plaatsgevonden in het WOZ-puntenaandeel.
Voor deze steden toont de ABF-rapportage7 een toename:

Tabel 2–2: Ontwikkeling aandeel van de WOZ-punten corporatiewoningen per gemeente
(in gereguleerde sector per 2015),

 

2015

2018

Amsterdam

31%

36%

Utrecht

24%

24%

Nederland

22%

21%

Tabel 2–3: Aandeel WOZ-punten per gemeente in gereguleerd segment particuliere sector,
2016 en 2018,

 

2016

2018

Amsterdam

43%

66%

Utrecht

30%

33%

Nederland

25%

26%

Bij de evaluatie is tevens gebleken dat voor de gehele G4-steden het liberalisatiepotentieel
van 30% in 2015 naar 44% in 2018 is gestegen.

In de nota van toelichting bij het ontwerpbesluit is dan ook aangegeven dat het aandeel
WOZ-punten met name in de grootste steden door de jaren toeneemt, in combinatie met
een toenemende mogelijkheid tot liberalisatie van huurprijzen en een afname van het
aantal huurwoningen met een gereguleerd contract. Voorts bleek uit de evaluatie dat
het WOZ-puntenaandeel relatief veel toeneemt bij woningen in het COROP-gebied rondom
Amsterdam, Den Haag en Rotterdam in het particuliere segment.

Het in de nota van toelichting geschetste risico van voortdurende schokeffecten voor
de omvang van de gereguleerde voorraad en de regionale verdeling daarvan doet zich
dus niet alleen voor in Amsterdam en Utrecht. De invoering van de WOZ-cap heeft dus
bij invoering niet alleen effect in Amsterdam, maar ook daarbuiten.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat: «De cap op de WOZ zorgt
er naar verwachting in algemene zin niet voor dat middenhuurwoningen verdwijnen».
Op eenzelfde locatie zal een kleinere woning een lagere huuropbrengst hebben dan een
grotere woning. Door het verdwijnen van deze woningen uit de geliberaliseerde huursector,
valt dus het goedkoopste deel van die sector weg. Door de invoering van de WOZ-cap
gaan 13.900 woningen over van de geliberaliseerde huursector naar de sociale huursector.
Deze leden vragen hoe dit rijmt met de verwachting dat middenhuurwoningen niet verdwijnen.
Zij vragen welke woningen dan verdwijnen uit de geliberaliseerde sector.

De leden van de VVD-fractie gaan er in hun vraag van uit dat de kleinere huurwoningen
nu deel uitmaken van het middensegment én dat de maximering van het WOZ-puntenaandeel
juist een effect heeft op deze huurwoningen. De in de nota van toelichting genoemde
ABF-rapportage «Maximering van WOZ-punten in het WWS»8 geeft echter geen aanleiding om te veronderstellen dat de maximering van het WOZ-puntenaandeel
een specifiek effect heeft op de huurwoningen in het middensegment.

Uiteraard zullen er wel middenhuurwoningen kunnen terugvallen naar het gereguleerde
segment door het ontwerpbesluit. Een deel van de woningen die terugvallen in het gereguleerde
segment zijn ook bereikbaar voor middeninkomens, omdat deze door private verhuurders
worden verhuurd. Private verhuurders zijn namelijk niet gebonden aan de DAEB-inkomensgrenzen
zoals woningcorporaties. Ik ben van mening dat het ontwerpbesluit daarom juist ook
voordelen biedt voor middeninkomens. Daarbij is het zo dat de voorgenomen maximering
van het WOZ-puntenaandeel niet wordt toegepast op de kleine nieuwbouwwoningen in de
COROP-gebieden Amsterdam en Utrecht. Daar waar deze woningen deel uitmaken van het
middensegment leidt het ontwerpbesluit dus niet tot wijziging.

Voorts gaf ik al in mijn beantwoording van de eerder door uw Kamer gestelde vragen
over voorliggend ontwerpbesluit9 aan dat ik mij vol inzet voor het stimuleren van middenhuur. In de Wet maatregelen
middenhuur zijn de mogelijkheden verduidelijkt om schaarse middenhuurwoningen toe
te wijzen aan mensen met een middeninkomen. Verder stimuleer ik de bouw van middenhuurwoningen
met de woningbouwimpuls en in de Woondeals. De betaalbaarheid van middenhuurwoningen
wordt verder gestimuleerd met de maximering van de huurverhogingen in de vrije sector
op inflatie + 1 procentpunt.

De leden van de VVD-fractie constateren in hun vraag een verschil in de beschrijving
van het begrip schokeffect. Zij stellen dat in de toelichting van de invoering van
de WOZ-punten in 2015 schokeffecten alleen worden beschreven als te lage huren, terwijl
schokeffecten in de toelichting van de invoering van de WOZ-cap worden beschreven
als te hoge huren. De leden van de VVD-fractie vragen waarom geen aansluiting wordt
gezocht bij het begrip schokeffect uit de toelichting van de invoering van de WOZ-punten
in 2015 en waarom het begrip schokeffect nu anders wordt ingevuld.

Anders dan de leden van de VVD-fractie stellen, zijn bij de invoering van de WOZ-punten
in 2015 schokeffecten niet alleen beschreven als te lage huren. Ook te hoge huren
zijn toen aan de orde gekomen. Om te hoge huren tegen te gaan, is gezorgd voor een
puntenwaardering met een mix van de WOZ-waarde per m2 en de absolute WOZ-waarde. In de brief aan uw Kamer van 11 april 201410 is daarover aangegeven dat daardoor bij kleine woningen in schaarstegebieden de maximale
huurprijs niet te fors stijgt. Het tegengaan van hogere huurprijzen bij met name kleinere
woning in schaarstegebieden wordt ook aangegeven in de nota van toelichting bij de
invoering van de WOZ-punten.11

In die nota van toelichting is voorts aangekondigd dat bij de evaluatie ook aandacht
zou worden gegeven aan aspecten van de betaalbaarheid van het wonen, de maatvoering
van het WOZ-aandeel in het stelsel en de aanwezigheid van voldoende huurruimte in
de verschillende regio’s, in het bijzonder in de regio’s met een gespannen woningmarkt
en waar de meeste investeringen in nieuwe huurwoningen nodig zijn. Het begrip schokeffect
en de evaluatie zijn dus ingevuld zoals indertijd reeds is aangegeven de nota van
toelichting bij het besluit ter invoering van de WOZ-punten in het WWS.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat de WOZ-waarde maar gedeeltelijk
de waarde van een huurwoning kan bepalen. Deze leden vragen hoe dit rijmt met de Belastingdienst
die voor Box 3 belasting stelt dat de WOZ-waarde volledig de waarde van een huurwoning
bepaalt. De leden van de VVD-fractie vragen waarom wordt afgeweken van de Belastingdienst.
Ook vragen zij of het antwoord op deze vraag kan worden afgestemd met de Belastingdienst.

Waar de leden van de VVD-fractie in de beantwoording lezen dat ik stel dat de WOZ-waarde
maar gedeeltelijk de waarde van een huurwoning kan bepalen, gaat het erom of het gewenst
is om in het WWS onverkort uit te gaan van de WOZ-waarde. Zo is indertijd nadrukkelijk
niet gekozen voor een bepaling van de maximale huurprijs op basis van 4,5% van de
WOZ-waarde zoals was opgenomen in het regeerakkoord «Bruggen slaan» van VVD en PvdA.
In plaats daarvan is uiteindelijk gekozen voor de huidige waardering, waarbij de WOZ-waarde
gedeeltelijk meetelt in het WWS. Hiervoor wordt onder meer gewezen op de brief van
13 februari 201312 en de brief van 13 september 201313.

Inzake de WOZ-waarde ter bepaling van de waarde van een huurwoning voor de verhuurderheffing
wordt gewezen op de beperking van de grondslag. Zo bedraagt het maximale bedrag van
de WOZ-waarde voor de verhuurderheffing per 1 januari 2021 € 315.000.

Voor de waardering van woningen in box 3 is de WOZ-waarde het uitgangspunt. Uit onderzoek
is echter gebleken dat de verhuur van een woning waarop ingevolge het Burgerlijk Wetboek
huurbescherming van toepassing is, een waardedrukkende werking heeft. Hierbij geldt
hoe lager de jaarhuur, hoe lager de waarde in verhuurde staat. Om hier binnen box
3 rekening mee te houden is de leegwaarderatio geïntroduceerd. Uit het onderzoek is
namelijk gebleken dat aan de hand van de WOZ-waarde en de jaarhuur de waarde van de
woning in verhuurde staat kan worden bepaald. Afhankelijk van de hoogte van de jaarhuur
wordt de waarde van de woning vastgesteld op minimaal 45% tot maximaal 85% van de
WOZ-waarde. Door toepassing van de leegwaarderatio worden verhuurde woningen met huurbescherming
in box 3 dus niet gewaardeerd tegen 100% van de WOZ-waarde, maar kan met toepassing
van de leegwaarderatio een lagere waarde in aanmerking worden genomen. Dit is bepaald
in artikel 5.20, derde lid, Wet inkomstenbelasting 2001 juncto artikel 17a Uitvoeringsbesluit
inkomstenbelasting 2001, en dit wordt door de Belastingdienst ook zo toegepast.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat de WOZ-cap ook kan gelden
voor bestaande huurwoningen, aangezien bij de invoering van de WOZ-punten al was gesteld
dat het gemiddelde aandeel 25% zou zijn en dat er een herijking zou plaatsvinden.
De leden van de VVD-fractie constateren dat bij de invoering van de WOZ-punten alleen
is gesproken over een herijking iedere 3 jaar om het gemiddelde aandeel op 25% te
houden, maar niet om afwijkingen van het gemiddelde aan te pakken. De leden van de
VVD-fractie vragen of ik deze constatering deel.

De constatering van de leden van de VVD-fractie is dat bij invoering van de WOZ-punten
alleen is gesproken over een herijking iedere 3 jaar om het gemiddelde aandeel op
25% te houden. Ik deel deze constatering niet. Zoals hiervoor al is aangegeven, kondigde
de nota van toelichting bij de invoering al een evaluatie aan met aandacht voor een
aantal aspecten. Het ging hier onder meer om aspecten van de betaalbaarheid van het
wonen, de maatvoering van het WOZ-aandeel in het stelsel en de aanwezigheid van voldoende
huurruimte in de verschillende regio’s, in het bijzonder in de regio’s met een gespannen
woningmarkt en waar de meeste investeringen in nieuwe huurwoningen nodig zijn.

Voorts willen deze leden weten hoe dit rijmt met de beantwoording dat investeerders
de invoering van een WOZ-cap konden verwachten en dat een afwijking van het gemiddelde
zou worden aangepakt. Ook willen zij weten hoe dit rijmt met de opkoopbescherming
die alleen gaat gelden voor nieuw aan te kopen huurwoningen.

Zoals bij de eerste vraag van de leden van de VVD-fractie aangegeven, is de functie
van het WWS het borgen van het algemene belang van betaalbaarheid door een huurprijsplafond
te verbinden aan de kwaliteit van die woning. Investeerders kunnen reeds hierom weten
dat het WWS bij gelegenheid kan wijzigen om aan deze functie recht te kunnen doen,
ook bij gewijzigde inzichten over bijvoorbeeld de elementen die als kwaliteit zijn
te beschouwen.

Bovendien konden investeerders ook weten dat een evaluatie zou plaatsvinden gezien
de aankondiging daarvan in de nota van toelichting bij de invoering van de WOZ-punten.14 Daarbij was in de betreffende nota van toelichting aangekondigd dat de evaluatie
in zou gaan op aspecten van de betaalbaarheid van het wonen, de maatvoering van het
WOZ-aandeel in het stelsel en de aanwezigheid van voldoende huurruimte in de verschillende
regio’s. Ten aanzien van de regio’s zou in het bijzonder worden gekeken naar de regio’s
met een gespannen woningmarkt en waar de meeste investeringen in nieuwe huurwoningen
nodig zijn. Gegeven de in de nota van toelichting aangekondigde evaluatie van het
stelsel, konden investeerders bij invoering in redelijkheid verwachten dat de puntentoekenning
voor de WOZ-waarde zou kunnen worden gewijzigd. Bij brief van 22 februari 201915 zond ik deze evaluatie aan de Tweede Kamer. Daarbij gaf ik aan dat de evaluatie mij
aanleiding gaf een maximum WOZ-puntenaandeel te overwegen van circa 1/3. In mijn brief
van 17 september 201916 heb ik aangekondigd dat deze maximering er ook daadwerkelijk komt.

De opkoopbescherming geeft gemeenten de mogelijkheid om ervoor te kunnen zorgen dat
goedkope en middeldure koopwoningen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor verhuur.
Op deze manier blijven de woningen behouden in het koopsegment, waardoor onder andere
starters en mensen met een middeninkomen meer kans maken op een koopwoning. Anders
dan de WOZ-cap richt de opkoopbescherming zich op het voorkomen dat huidige koopwoningen
worden omgezet naar huurwoningen. Daarom is het passend dat de opkoopbescherming enkel
geldt voor nieuw aangekochte woningen.

De leden van de VVD-fractie verwijzen naar een passage op de Engelstalige website
van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Zij vragen hoe de
inhoud van die passage rijmt met de beantwoording dat investeerders de invoering van
een WOZ-cap konden verwachten en dat de geliberaliseerde huursector zou worden ingeperkt
in plaats van uitgebreid.

Wat betreft de aangehaalde passage ga ik ervan uit dat de leden van de VVD-fractie
hierin een stimulans zien richting buitenlandse investeerders om in de Nederlandse
huisvesting te stimuleren. In algemene zin geldt voor iedereen die een investeringsbeslissing
neemt dat op zichzelf mag worden verwacht dat diegene zich verdiept in de geldende
wettelijk regelingen, zoals het WWS, en in de achtergronden en functie daarvan.

De invoering van een maximering voor het WOZ-puntenaandeel neemt verder niet weg dat
de afgelopen jaren verschillende maatregelen zijn genomen die eraan bij hebben gedragen
dat de geliberaliseerde huursector, en met name het middenhuursegment, is vergroot
en verder wordt vergroot. Voor nieuwbouw kan de gemeente in het bestemmingsplan gebieden
aanwijzen voor (een percentage van de) woningen in de categorie middenhuur. In de
Wet maatregelen middenhuur zijn ik de mogelijkheden verduidelijkt om schaarse middenhuurwoningen
toe te wijzen aan mensen met een middeninkomen. Ook heeft het kabinet de hypotheekrenteaftrek
versneld afgebouwd. Hierdoor wordt het huren van een woning relatief gezien aantrekkelijker.
Daarnaast wordt met de woningbouwimpuls een additionele bijdrage geleverd aan het
bouwen van woningen in het betaalbare segment. Van de eerste tranche van de woningbouwimpuls
wordt een groot deel gebruikt voor de realisatie van betaalbare woningen. Er zijn
middelen beschikbaar gesteld voor de realisatie van 51.021 woningen, waarvan 65% in
het betaalbare segment. Ook bij de tweede tranche van de woningbouwimpuls is er ruim
baan voor betaalbare woningen (44.666 woningen in totaal, waarvan 67% betaalbaar).

Zoals aangegeven in het antwoord op een vorige vraag van de leden van de VVD-fractie
konden investeerders verwachten dat de waardering voor de WOZ-waarde mogelijk zou
worden herzien, gezien de functie van het WWS en de evaluatie die al bij invoering
was aangekondigd. De maximering van het WOZ-puntenaandeel laat voorts onverlet dat
de Nederlandse huurregelgeving veel mogelijkheden bevat om de geliberaliseerde huursector
te vergroten. De ABF-rapportage17 geeft aan dat er ruim 1,4 miljoen gereguleerde huurwoningen zijn, terwijl het puntenaantal
mogelijk maakt dat deze woningen worden overgebracht naar de geliberaliseerde huursector.
De voorgenomen maximering van het WOZ-puntenaandeel leidt ertoe dat dit aantal afneemt
met 23.100 woningen, hetgeen overeenkomt met circa 2%. Ook geeft deze rapportage aan
dat er momenteel circa 440.000 woningen onderdeel uitmaken van het geliberaliseerde
segment. De voorgenomen maximering van het WOZ-puntenaandeel leidt ertoe dat dit aantal
afneemt met 14.800 woningen. Dit komt overeen met circa 3%.

De leden van de VVD-fractie citeren de volgende passage uit de toelichting van de
invoering van de WOZ-punten in 2015: «wel is het mogelijk dat een verhuurder een hogere
huurprijs weet te realiseren met een eerstvolgende huurverhoging of bij de totstandkoming
van een nieuwe huurovereenkomst met een nieuwe huurder.» Deze leden willen weten hoe
ook dit rijmt met de beantwoording dat investeerders de invoering van een WOZ-cap
konden verwachten en dat de geliberaliseerde huursector zou worden ingeperkt in plaats
van uitgebreid. Zij vragen tevens of het antwoord op deze vraag kan worden afgestemd
met de Landsadvocaat.

De door de leden van de VVD-fractie aangehaalde passage maakt onderdeel uit van de
paragraaf in de nota van toelichting bij het besluit tot invoering van de punten voor
de WOZ-waarde.18 Die passage gaat in op de effecten van de WOZ-punten op het moment van invoering;
per 1 oktober 2015. Die nota van toelichting kondigde echter tevens een evaluatie
aan van de WOZ-punten. Investeerders konden dus in redelijkheid verwachten dat de
puntenwaardering van de WOZ kan worden gewijzigd. Temeer omdat die nota van toelichting
aankondigt dat bij de evaluatie ook aandacht zal worden besteed aan aspecten van de
betaalbaarheid van het wonen, de maatvoering van het WOZ-aandeel in het stelsel en
de aanwezigheid van voldoende huurruimte in de verschillende regio’s. Daarbij geeft
de aangehaalde passage op geen enkele manier weer dat de functie van het WWS in 2015
bij de invoering van de WOZ-punten gewijzigd is. Ook met die invoering bleef de functie
het borgen van het algemene belang van betaalbaarheid door een huurprijsplafond te
verbinden aan de kwaliteit van die woning. Het WWS beschermt huurders hierdoor tegen
excessieve huurprijzen.

De leden van de VVD-fractie lezen ook het volgende in de toelichting van de invoering
van de WOZ-punten in 2015: «de maatvoering van het WOZ-aandeel in het stelsel en de
aanwezigheid van voldoende huurruimte in de verschillende regio’s wordt meegenomen».
Deze leden merken op dat hier wordt gesproken over regio’s, in tegenstelling tot buurten
zoals de toelichting op de invoering van WOZ-cap doet. De leden van de VVD-fractie
willen weten hoe ook dit rijmt met beantwoording dat investeerders de invoering van
een WOZ-cap konden verwachten. Dit omdat in slechts enkele buurten van Amsterdam en
Utrecht huurwoningen zouden overgaan van de sociale huursector naar de geliberaliseerde
huursector. De leden vragen verder of ook het antwoord op deze vraag kan worden afgestemd
met de Landsadvocaat.

Hetgeen de leden van de VVD-fractie lezen in de nota van toelichting heeft betrekking
op de evaluatie. Zoals hiervoor aangegeven was die reeds aangekondigd in de nota van
toelichting bij het besluit waarmee de huidige puntenwaardering voor de WOZ is ingevoerd.19 Anders dan de leden van de VVD-fractie suggereren, is de aanleiding voor voorliggend
ontwerpbesluit niet gericht op een hoog aandeel WOZ-punten voor uitsluitend bepaalde
buurten. Dit hoge aandeel laat wel zien dat een begrenzing van het WOZ-puntenaandeel
nodig is om ervoor te zorgen dat het WWS de betaalbaarheid kan blijven borgen. De
maatregel heeft dus een breder doel dan uitsluitend de ontwikkeling van het WOZ-puntenaandeel
in bepaalde buurten.

De leden van de VVD-fractie vragen hoe de COROP-regeling die in 2016 is ingevoerd
om het bouwen en geliberaliseerd verhuren van kleine woningen te stimuleren rijmt
met beantwoording dat investeerders de invoering van een WOZ-cap konden verwachten
en dat bestaande kleine huurwoningen niet langer geliberaliseerd zouden mogen worden
verhuurd. Deze leden vragen of het antwoord op deze vraag kan worden afgestemd met
de Landsadvocaat.

Voorliggend ontwerpbesluit laat de regeling in stand die door de leden van de VVD-fractie
wordt aangeduid. Er treedt dus geen wijziging op voor de onder deze regeling gerealiseerde
kleine huurwoningen. Dit laat onverlet dat investeerders al bij invoering van de punten
voor de WOZ konden verwachten dat er een evaluatie zou worden uitgevoerd met aandacht
voor het WOZ-puntenaandeel.

Voorts wijzen de leden van de VVD-fractie erop dat ik in de Kamerbrief over de huurbevriezing
in de sociale huursector zeg dat er een compensatie aan corporaties moet worden gegeven
en dat hiervoor dekking moet worden gevonden. De leden van de VVD-fractie vragen waarom
ik voor de WOZ-cap ook niet zeg dat er een compensatie aan particuliere verhuurders
moet worden gegeven en dat hiervoor dekking moet worden gevonden.

Anders dan de leden van VVD-fractie aangeven in hun vraag ga ik met mijn brief van
17 maart 202120 in op de gevolgen voor de toegankelijkheid van de huursector door het effect van
de huurbevriezing op de nieuwbouw, de kwaliteit van wonen (verduurzaming en onderhoud)
en de leefbaarheid van wijken. Ik geef in die brief aan dat de komende jaren nog een
grote inzet nodig is op deze doelen, waarbij ook verhuurders hard nodig zijn, en waarvoor
voldoende financiële middelen en voorspelbaarheid van de ontwikkeling daarvan daarvoor
belangrijk zijn. Het kabinet maakt daarom structureel € 200 miljoen vrij.

Zoals hiervoor aangegeven, is de functie van het WWS het borgen van het algemene belang
van betaalbaarheid door een huurprijsplafond te verbinden aan de kwaliteit van die
woning. Verhuurders kunnen reeds hierom weten dat het WWS bij gelegenheid kan wijzigen
om aan deze functie recht te kunnen doen, bijvoorbeeld bij toenemende schaarste. Met
het oog op deze toenemende schaarste heb ik in mijn brief van 17 september 201921 naast de maximering van het WOZ-puntenaandeel een reeks aan maatregelen aangekondigd,
zoals een woningbouwprogramma van 2 miljard euro om sneller en meer betaalbare woningen
te bouwen. Ook kunnen verhuurders weten dat gewijzigde inzichten over de invulling
van het WWS tot huurverlagingen zouden kunnen leiden. Zo werd bij de invoering van
de puntenwaardering voor de WOZ-waarde per 1 oktober 2015 al rekening gehouden met
daardoor mogelijke huurverlagingen. Uit de evaluatie22 bleek dat deze huurverlagingen inderdaad waren opgetreden.

Bovendien werd al bij invoering van de WOZ-punten aangegeven dat er een evaluatie
zou plaatsvinden waarbij diverse aspecten aan de orde zouden komen. Onder meer werden
aspecten aangegeven zoals de betaalbaarheid van het wonen, de maatvoering van het
WOZ-aandeel in het stelsel en de aanwezigheid van voldoende huurruimte in de verschillende
regio’s, in het bijzonder in de regio’s met een gespannen woningmarkt en waar de meeste
investeringen in nieuwe huurwoningen nodig zijn. Gelet op de functie van het WWS en
deze aangekondigde evaluatie, konden investeerders bij invoering in redelijkheid verwachten
dat de puntentoekenning voor de WOZ-waarde zou kunnen worden gewijzigd. Daarnaast
hoeft het enkele feit dat het rendement op een investering afneemt niet per definitie
te betekenen dat dit ook een buitensporige last voor de verhuurder oplevert. Bovendien
heeft de maatregel in de meeste gevallen pas effect bij een nieuwe verhuring van de
woning. Een compensatie vanwege de maximering van het WOZ-puntenaandeel acht ik daarom
dan ook niet noodzakelijk.

Verder is er recent besloten tot een huurbevriezing in de sociale sector dit jaar
naar aanleiding van de motie van het lid Beckerman23. Het kabinet maakt € 200 miljoen vrij om te voorzien in een tegemoetkoming voor verhuurders,
zodat zij kunnen blijven investeren in bijvoorbeeld verduurzaming en verbetering woonkwaliteit.
Voor woningcorporaties en grotere particuliere verhuurders zal de tegemoetkoming via
een tariefsverlaging van de verhuurderheffing worden vormgegeven. Voor kleinere particuliere
verhuurders onderzoek ik hoe dit kan worden uitgewerkt.

Daarnaast vragen de leden van de VVD-fractie of ik de mening deel dat de WOZ-cap alleen
moet gelden voor nieuw aan te kopen huurwoningen en niet voor bestaande huurwoningen,
en dat anders een compensatie moet worden gegeven voor bestaande huurwoningen. Ook
vragen zij of ik meen dat dit de WOZ-cap ook in lijn brengt met de opkoopbescherming.

Wat betreft de maximering van het WOZ-puntenaandeel wordt gewezen op de functie van
het WWS zoals in voorgaande antwoorden op vragen van de leden van de VVD-fractie al
is aangegeven. Deze functie leidt niet tot een onderscheid tussen nieuw aan te kopen
huurwoningen en bestaande huurwoningen. Het ontwerpbesluit maakt daarom dan ook geen
onderscheid tussen nieuw aan te kopen huurwoningen en bestaande huurwoningen.

Overigens leiden beide maatregelen, de maximering van het WOZ-puntenaandeel en de
opkoopbescherming, tot bescherming in nieuwe situaties. De maximering van het WOZ-puntenaandeel
geldt in de meeste gevallen bij een nieuwe huurovereenkomst. De opkoopbescherming
geldt bij een nieuwe aankoop van een woning.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat eigenaren hun verhuurde
huurwoning eventueel kunnen verkopen als koopwoning om dalende huurinkomsten te voorkomen.
Deze leden vragen hoe ik aankijk tegen het probleem van kadestraal-ongesplitste panden.
Zij vragen hoeveel kadestraal ongesplitste panden worden getroffen door de invoering
van de WOZ-cap. Ook vragen deze leden hoe het probleem van kadestraal-ongesplitste
panden wordt opgelost en of de eigenaren van die panden worden gecompenseerd.

Ik acht het niet reëel om bij het WWS rekening te houden met kadastraal ongesplitste
panden. Het is aan de verhuurder om ervoor te zorgen dat een pand kadastraal wordt
gesplitst als dat vanuit regelgeving is gewenst. Overigens is het de vraag of lagere
huurprijzen te verwachten zijn bij kadastraal ongesplitste panden als gevolg van de
voorgenomen maximering van het WOZ-puntenaandeel. Kadastraal ongesplitste panden zullen
bijvoorbeeld niet beschikken over een WOZ-waarde indien een eigenaar buiten kennis
van de gemeente een pand heeft gesplitst in meerdere woonruimten. De afzonderlijke
woonruimten hebben dan geen eigen WOZ-waarde. Het WWS voorziet hierin door voor de
puntentelling uit te gaan van een minimale waarde. Deze bedraagt per 1 juli 2021 € 55.888.
Omdat dit een lage waarde is, is het rekenkundig niet mogelijk dat de maximering van
het WOZ-puntenaandeel in deze situaties aan de orde zal zijn. Indien wordt uitgegaan
van de minimumwaarde zal het puntenaantal voor de WOZ-waarde rekenkundig namelijk
nooit meer dan 33% kunnen bedragen of zal het totale puntenaantal lager zijn dan 142
punten.

Ook in die gevallen dat de maximering van het WOZ-puntenaandeel bij kadastraal ongesplitste
panden toch zou leiden tot een lagere huurprijs acht ik een compensatie niet aan de
orde. Ik verwijs hiervoor naar mijn eerdere antwoorden waarin ik inga op het eigendomsrecht
en waarin ik aangeef deze maatregel gerechtvaardigd te vinden.

Verder vragen de leden van de VVD-fractie nogmaals of eigenaren die een getroffen
huurwoning voor hun pensioen hebben, worden gecompenseerd.

In de eerste schriftelijke inbreng vroegen de leden van de VVD-fractie of het in strijd
is met het eigendomsrecht als een verhuurder vanwege de maatregel te maken krijgt
met een negatief rendement. Ook vroegen zij of ik bereid ben deze verhuurders – waaronder
particulieren die voor hun pensioen sparen in stenen – te compenseren. Bij beantwoording
van die vraag ben ik ingegaan op het eigendomsrecht en de betekenis daarvan in het
licht van de voorgenomen maatregel.

Onder meer gaf ik aan dat door de maatregel het verwachte rendement op een investering
afneemt, hetgeen echter niet per definitie betekent dat dit een buitensporige last
voor de verhuurder meebrengt. Het eigendomsrecht, zoals neergelegd in artikel 1 van
het Eerste Protocol van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de
mens en de fundamentele vrijheden (hierna: EP), geeft geen recht op een «decent profit»
of «minimal profit». Ook een aanzienlijke afname van het rendement hoeft niet per
definitie te leiden tot een buitensporige last voor de verhuurder.24 In het licht hiervan zie ik geen reden om een voorziening te treffen voor particulieren
die voor hun pensioen sparen in stenen.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat door disbalansen op de woningmarkt
er excessief hoge huren zijn, die door de WOZ-cap zouden moeten worden beperkt. De
WOZ-cap raakt echter alleen kleine woningen in Amsterdam en Utrecht. De leden van
de VVD-fractie vragen daarom of aangegeven kan worden hoe hoog dan op dit moment die
excessief hoge huren zijn van die kleine woningen in Amsterdam en Utrecht en waarom
die huren excessief zijn. Deze leden vragen of die huren bijvoorbeeld een hoog percentage
van de WOZ-waarden zijn, waardoor verhuurders excessieve winsten kunnen maken. Ook
willen deze leden graag horen in welke verhouding dit staat tot de investeringen die
door verhuurders is gedaan.

Ik gaf in mijn beantwoording aan dat waar in de nota van toelichting wordt gesproken
over extreme uitschieters het gaat om uitschieters in het WOZ-puntenaandeel in specifieke
gebieden zodanig dat het aandeel beduidend meer bedraagt dan het beoogde gemiddelde
van 25%. Anders dan de leden van de VVD-fractie uit de beantwoording opmaken, gaf
ik daarin dus niet aan dat de maatregel is gericht op extreme uitschieters in de huurprijzen.
Inzake de huurprijzen gaf ik wel aan dat de ABF-rapportage «Maximering van WOZ-punten
in het WWS» de nodige inzichten geeft voor huurverlagingen als gevolg van de maximering
van het WOZ-puntenaandeel. Zo geeft deze rapportage weer dat de maximering van het
WOZ-aandeel op 33% leidt tot huurprijzen die landelijk door de maximering gemiddeld
€ 540 lager worden bij circa 13.900 woningen van particuliere verhuurders. Voor de
woningen van corporaties leidt de maximering tot een lagere huurprijs waarbij de omvang
zo gering is dat die als nihil wordt weergegeven.

Waar het gaat om de steden Amsterdam en Utrecht gaat het om de volgende cijfers:

Stad

Categorie

Nu

Effect maximering 33% WOZ puntenaandeel

Totaal geliberaliseerd

%

Aantal

Gemiddeld lagere huur

Amsterdam

Corporaties

11.800

1%

100

-

Overige

38.400

28%

10.900

€ 620

Utrecht

Corporaties

2.700

28%

800

0

Overige

8.400

0%

0

0

Voor Amsterdam leidt de maatregel dus tot maximale huurprijzen in de private sector
die gemiddeld € 620 lager liggen.

Wat betreft de vraag van de leden van de VVD-fractie of die huren bijvoorbeeld een
hoog percentage van de WOZ-waarden zijn waardoor verhuurders excessieve winsten kunnen
maken, merk ik op dat de maatregel zich niet daarop richt. Ik heb dan ook geen gegevens
over verhouding de huurprijzen en winsten in relatie tot de investeringen die door
verhuurders zijn gedaan.

De leden van de VVD-fractie vroegen in de eerste schriftelijke inbreng of er een causaal
verband is tussen investeerders in populaire buurten en hogere woningprijzen. Deze
leden geven aan dat in het rapport van het Kadaster er geen causaal verband is aangetoond
en ik die conclusie van het Kadaster heb overgenomen in de toelichting van de invoering
van de opkoopbescherming. De leden van de VVD-fractie vragen waarom ik nu concludeer
dat er wel een causaal verband is en de conclusie van het Kadaster niet heb overgenomen
in de toelichting van de invoering van de WOZ-cap.

In afwijking van hetgeen de leden van de VVD-fractie aangeven, heb ik in de beantwoorden
van de eerste schriftelijke inbreng (Kamerstuk 27 926, nr. 335) niet geconcludeerd dat er sprake is van een causaal verband. In die beantwoording
heb ik benoemd dat het onderzoek van het Kadaster25 laat zien dat de woningprijzen hoger liggen in buurten waar particuliere beleggers
een groter aandeel hebben in de woningtransacties. Bij hogere percentages aankopen
door particuliere beleggers is het prijseffect groter. Er is sprake van een statistische
associatie, een causaal verband is door het Kadaster niet bewezen. Daarnaast constateert
het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL)26 dat koopstarters in de grote steden worden verdrongen omdat de beleggingswaarde nu
groter is dan de maximale hypotheek. Dit versterkt de bevinding van het Kadaster dat
woningprijzen hoger zijn in buurten waar particuliere beleggers actiever zijn.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat er een disbalans moet worden
voorkomen tussen de sociale huursector en de geliberaliseerde huursector. Deze leden
vragen welke disbalans moet worden voorkomen. Zij vragen of de disbalans die moet
worden voorkomen niet een te hoog percentage sociale huur en een te laag percentage
(geliberaliseerde) middenhuur is in Amsterdam en Utrecht. Ook vragen zij welke streefpercentages
ik voor beide huursectoren zie, in het bijzonder voor de gemeenten Amsterdam en Utrecht.

Deze maatregel is niet gericht op disbalansen tussen de sociale huursector en de geliberaliseerde
huursector. De maatregel is wel erop gericht dat lokale disbalansen laten zien dat
hogere verkoopprijzen leiden tot hogere WOZ-waarden en vervolgens tot hogere huurprijzen
en daarmee een verschuiving naar het geliberaliseerde huursegment. Dit vormt een risico
voor de functie van het WWS om het algemene belang van betaalbaarheid te borgen door
een huurprijsplafond te verbinden aan de kwaliteit van die woning.

Verder dient deze maatregel ook bezien te worden in het geheel aan maatregelen om
te zorgen voor een goed functionerende woningmarkt. Deze maatregel was dan ook om
die reden aangekondigd in de brief van 22 februari 201927 als onderdeel van een pakket aan maatregelen voor de woningmarkt. De disbalans is
dus niet een te hoog percentage sociale huur in Amsterdam en Utrecht.

Inzake de cijfers in Amsterdam en Utrecht over het percentage sociale huur gelden
de volgende cijfers:

 

Amsterdam

Utrecht

 

2015

2018

2015

2018

Gereguleerde huur

56%

51%

40%

34%

Geliberaliseerde huur

13%

18%

11%

15%

Doelgroep gereguleerde huur

54%

54%

43%

40%

Bron: WoON2015 en WoON2018

Daarnaast vragen voornoemde leden hoeveel actief woningzoekenden op de wachtlijst
staan in Amsterdam en Utrecht. Deze leden vragen tevens hoeveel scheefwoners in een
sociale huurwoning zitten in Amsterdam en Utrecht. Verder vragen de leden van de VVD-fractie
hoeveel van de actief woningzoekenden in Amsterdam en Utrecht al een woning hebben
in Amsterdam en Utrecht. Deze leden vragen tevens hoeveel van de actief woningzoekenden
in Amsterdam en Utrecht nog geen woning hebben in Amsterdam en Utrecht, maar wel een
baan hebben in Amsterdam en Utrecht. De leden van de VVD-fractie vragen hoeveel woningzoekenden
op de wachtlijst staan in Amsterdam en Utrecht die nog geen woning hebben en geen
baan hebben in Amsterdam en Utrecht. Deze leden vragen tevens hoeveel woningzoekenden
op de wachtlijst staan in Amsterdam en Utrecht die niet woonachtig zijn in Nederland.

Binnen de gebruikelijke systematiek van de woonruimteverdeling is niet exact aan te
geven hoeveel woningzoekenden er op de wachtlijst voor een bepaalde gemeente staan.
Woningzoekenden bouwen vaak wachttijd of inschrijftijd op om daarna pas op woningen
te reageren. Ook kunnen woningzoekenden uit andere gemeenten reageren op woningen
in Amsterdam en/of Utrecht. Momenteel zijn er gesprekken gaande tussen het CBS en
Woningnet om deze informatie structureel te gaan verzamelen.

Op basis van het WoON2018 is wel indicatief te schatten hoeveel goedkope respectievelijk
dure scheefwoners er in de sociale voorraad in Amsterdam en Utrecht wonen. Op het
niveau van COROP-gebieden kan ook een voorzichtige indicatie gegeven worden van verhuisgeneigde
huurders binnen de DAEB-doelgroep die zich hebben ingeschreven bij een woningcorporatie.
Dat zegt echter nog weinig over hun activiteit, noch over de vraag van woningzoekenden
van buiten de regio.

 

Gemeente

COROP-gebied

Aantal huishoudens x 1.0000

Amsterdam

Utrecht

Groot-Amsterdam

Utrecht

Dure scheefwoners in corporatiewoningen

22

6

27

21

Goedkope scheefwoners in corporatiewoningen

7

8

36

27

Bij een corporatie ingeschreven woningzoekende huurders onder de inkomensgrens sociale
huur, woonachtig in de betreffende COROP-regio.

n/a

n/a

17

10

Bron: WoON2018.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording van de Minister dat 13.900 huurwoningen
in Nederland zullen overgaan van de geliberaliseerde huursector naar de sociale huursector,
waarvan 10.000 huurwoningen in Amsterdam. Zij vragen wat het effect zal zijn op het
aanbod en de prijzen van middenhuurwoningen in Amsterdam, aangezien het huidige Amsterdamse
college nog geen enkel groot bouwplan heeft rond gekregen.

Uiteraard kunnen er middenhuurwoningen terugvallen naar het gereguleerde segment door
het ontwerpbesluit. Een deel van de woningen die terugvallen in het gereguleerde segment
zijn ook bereikbaar voor middeninkomens, omdat deze door private verhuurders worden
verhuurd. Private verhuurders zijn namelijk niet gebonden aan de DAEB-inkomensgrenzen
zoals woningcorporaties. Wel kan het zijn dat door het terugvallen van deze woningen
in het gereguleerde segment het niet langer lonend is voor private verhuurders om
de woning aan te houden voor de verhuur. Daarmee kan het zijn dat woningen worden
verkocht. Ik blijf mij voorts inzetten voor het stimuleren van meer middenhuur. Ik
verwacht dan ook niet dat er uiteindelijk minder aanbod zal komen van middenhuurwoningen
in Amsterdam.

De leden van de VVD-fractie concluderen dat de invoering van de WOZ-cap zal leiden
tot een grote daling van de huurinkomsten van particuliere verhuurders. Deze leden
willen weten of ik in kaart heb gebracht wat het effect is voor de verduurzaming van
particuliere huurwoningen.

Inzake de huurinkomsten van verhuurders is het niet mogelijk om in kaart te brengen
wat het effect is op de verduurzaming van particuliere huurwoningen.

Verduurzaming vergt namelijk investeringen waarvoor elke particuliere verhuurder zijn
eigen afweging maakt. Enerzijds zullen geringere huurinkomsten niet bijdragen aan
de beschikbare financiële middelen bij verhuurders om investeringen te kunnen uitvoeren.
Anderzijds zullen investeringen in verduurzaming kunnen leiden tot meer huurinkomsten;
een beter energielabel leidt immers tot een hogere maximale huurprijs. Daarbij geldt
dat een verhuurder bij investeringen in verduurzaming kan worden ondersteund met de
Regeling Vermindering Verhuurderheffing en diverse subsidies zoals de Stimuleringsregeling
aardgasvrije huurwoningen.

Met mijn brief van 18 maart 202128 heb ik diverse stappen aangekondigd ter uitwerking van de huurregelgeving voor het
Klimaatakkoord (Kamerstuk 32 813, nr. 193). Bij die stappen zal ik de positie van de private huursector in beeld brengen. Het
volgend kabinet kan dan rekening houden met deze positie bij besluitvorming over de
huurregelgeving.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording van de Minister dat er met verduurzaming
nog steeds punten te verkrijgen zijn voor het puntenstelsel. Deze leden constateren
dat woningen onder de 40m2 met een WOZ-cap en een energielabel A, nog steeds niet
boven de liberalisatiegrens komen en er daarmee geen stimulans is voor eigenaren om
te investeren in verduurzaming. De leden van de VVD-fractie vragen of dit het gewenste
effect is dat ik wil bereiken. Deze leden vragen ook of dit effect eventueel zou kunnen
worden gecompenseerd. Zij vragen tevens hoe dit effect rijmt met de beantwoording
dat woningen met verduurzaming nog steeds kunnen worden geliberaliseerd.

Een woning met energielabel A beschikt over meer punten dan een woning met bijvoorbeeld
energielabel G. Bij een meergezinswoning, zoals een appartement, is het verschil 32
punten. Dit komt overeen met een hogere maximale huurprijs van circa € 165 per maand.
De hogere huurinkomsten na verduurzaming kunnen dus nog steeds een stimulans zijn,
ook als de maximale huurprijs daarna niet uitkomt boven de liberalisatiegrens. Daarbij
geldt dat een verhuurder bij investeringen in verduurzaming wordt ondersteund met
diverse subsidies zoals de Regeling Vermindering Verhuurderheffing en de Stimuleringsregeling
aardgasvrije huurwoningen.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording naar aanleiding van de vraag
of de Landsadvocaat moet worden ingeschakeld en de berekening van Cushman en Wakefield
over de schade van de WOZ-cap, dat de daling van de huurinkomsten wordt geschat op
€ 90 miljoen per jaar. Deze leden vragen waar de dekking voor de WOZ-cap is gevonden,
aangezien voor de huurbevriezing ook naar dekking wordt gezocht. Deze leden vragen
wat de netto contante waarde is van € 90 miljoen per jaar en of er wordt verwacht
dat verhuurders mij aansprakelijk gaan stellen indien geen compensatie wordt geven.
Deze leden vragen of het antwoord op deze vraag kan worden afgestemd met de Landsadvocaat.

Anders dan de leden van de VVD-fractie lezen is het niet zo dat de daling van de huurinkomsten
wordt geschat op € 90 miljoen per jaar. Met mijn beantwoording ging ik in op de vraag
van de leden van de VVD-fractie of de internetconsultatie ingebrachte berekening van
de firma Cushman & Wakefield dat het waardeverlies door deze maatregel in de miljarden
loopt, wordt onderschreven. Bij deze beantwoording maakte ik dan ook gebruik van de
door Cushman & Wakefield gehanteerde berekeningsmethode, echter met de daarvoor te
hanteren getallen zoals blijkend uit de ABF-rapportage «Maximering van WOZ-punten
in het WWS».

Bij deze berekeningsmethodiek moet echter ook rekening worden gehouden met het feit
dat een huurprijs van een woning geliberaliseerd blijft bij de zittend huurder. Een
daling van huurinkomsten kan daardoor pas optreden op het moment dat die huurder verhuist
en de verhuurder de woning in ongewijzigde staat aanbiedt aan een volgende huurder.

Wat betreft het verstrekken van compensatie aan verhuurders wordt gewezen op het antwoord
inzake de functie van het WWS en dat al bij invoering van de WOZ-punten is aangegeven
dat er een evaluatie zou plaatsvinden waarbij diverse aspecten aan de orde zouden
komen. Onder meer werden aspecten aangegeven zoals de betaalbaarheid van het wonen,
de maatvoering van het WOZ-aandeel in het stelsel en de aanwezigheid van voldoende
huurruimte in de verschillende regio’s, in het bijzonder in de regio’s met een gespannen
woningmarkt en waar de meeste investeringen in nieuwe huurwoningen nodig zijn, worden
meegenomen. Gelet op de functie van het WWS die bij investeerders bekend mag worden
geacht en deze aangekondigde evaluatie ligt het in de rede dat investeerders bij invoering
in redelijkheid konden verwachten dat de puntentoekenning voor de WOZ-waarde zou kunnen
worden gewijzigd.

Op dit moment heb ik geen cijfers van het aantal te verwachten rechtszaken die aangespannen
zullen worden door verhuurders wiens rendement afneemt. Ik heb wel een reactie ontvangen
waarin, bij ongewijzigde invoering van voorliggende maatregel, een gerechtelijke procedure
wordt aangekondigd en een conceptdagvaarding ontvangen. Gelet hierop valt niet uit
te sluiten dat een of meerdere rechtszaken zullen worden aangespannen. In het kader
van een dergelijke rechtszaak zal het aan de eisende partij zijn om een vordering
in te dienen.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat dat er een disbalans op
de woningmarkt is die opgelost zou moeten worden door de invoering van de WOZ-cap.
Deze leden constateren dat er 37.000 bestaande huurwoningen zijn die door deze maatregel
worden getroffen. Deze leden constateren ook dat er 8 miljoen woningen zijn in heel
Nederland en dat er dus een kleine groep is die door deze maatregel wordt getroffen.
De leden van de VVD-fractie willen weten hoe voorgaande constatering rijmt met overweging
115 van het EHRM in het arrest Bitto/Slowakije.

De leden van de VVD-fractie geven aan te constateren dat de maatregel een effect heeft
op 37.000 bestaande huurwoningen. Zoals aangegeven in de eerdere beantwoording heeft
de maatregel echter een effect op twee categorieën van woonruimten: woonruimten die
al geliberaliseerd zijn en woningen die gereguleerd zijn, maar wel zijn te liberaliseren.
In totaal gaat het hier om circa 38.400 woningen.

 

nu geliberaliseerd

gereguleerd maar te liberaliseren

totaal

corporaties

900

6.800

7.700

private huursector

13.900

16.800

30.700

totaal

14.800

23.600

38.400

In mijn eerdere beantwoording op voorgaande vragen heb ik aangegeven dat het WOZ-aandeel
in het puntenaantal van een significant aantal woningen, ook buiten Amsterdam, meer
dan 33% bedraagt. Het gaat hier om Den Haag en Utrecht. Ook laat dit rapport zien
dat het WOZ-puntenaandeel toeneemt bij woningen in Amsterdam en Utrecht in het particuliere
segment. De invoering van de WOZ-cap heeft dus bij invoering niet alleen effect in
Amsterdam, maar ook daarbuiten. Bovendien zal de maatregel in alle gemeenten in Nederland
effect hebben bij een mogelijke verdere stijging van de WOZ-waarde. De maatregel is
dan ook zodanig vormgegeven dat hij effect heeft op alle gevallen waarin een onevenredig
hoog WOZ-puntenaandeel kan leiden tot ongewenste huurprijsliberalisatie en heeft dus
geen betrekking op een specifieke groep.

In de door de leden van de VVD-fractie aangehaalde overweging uit het arrest Bittó/Slowakije
oordeelt het EHRM dat de behartiging van een algemeen belang in zulke situaties vraagt
om een eerlijke verdeling van de sociale en financiële lasten die daarmee gepaard
gaan, die lasten kunnen niet worden opgelegd aan een bepaalde sociale groep. Het EHRM
merkt daarbij op dat het voor dergelijke situaties onder meer relevant is hoe groot
de groep is die door de maatregel wordt getroffen. In het voornoemde arrest was dit
een hele kleine groep, namelijk 0,24% van alle bestaande huurwoningen.29 De groep die door voorliggende maatregel getroffen wordt, is aanmerkelijk groter.
Bovendien wordt de maatregel niet opgelegd aan één bepaalde sociale groep, maar is
de maatregel van toepassing op alle verhuurders zoals ik ook hierboven heb aangegeven.
In het arrest Bittó/Slowakije ging het om huiseigenaren die hun bezit hadden teruggekregen,
nadat zij dit tijdens het communistische regime – al dan niet tegen vergoeding – hadden
moeten afgeven aan de staat, en moesten dulden dat hun bezit was verhuurd tegen een
door de staat vastgestelde huurprijs.30 Ook mochten deze huiseigenaren hun verhuurde woningen niet verkopen aan een derde
persoon, anders dan de huurder zelf.31

Daarnaast speelden in het arrest Bittó/Slowakije ook andere factoren een rol, zoals
het feit dat door de staat was erkend dat tekortkomingen in het huurbeleid en huurregelgeving
ertoe hadden geleid dat de regeling niet eerder was beëindigd in overeenstemming met
het beoogde doel.32 Voorliggende maatregel treft kortom niet alleen een grotere groep verhuurders, maar
verschilt wat betreft een aantal relevante factoren ook zeer met de feiten en omstandigheden
in het aangehaalde arrest. Bovendien is het eveneens vaste rechtspraak dat het Nederlandse
huurstelsel voldoet aan de eisen van artikel 1 van het EP.33

Voorts wijzen de leden van de VVD-fractie op de COROP-regeling die in 2016 is ingevoerd
om nieuw gebouwde woningen meer WOZ-punten te geven. Deze leden zien dat nieuw gebouwde
woningen aangekocht door verhuurders, worden vrijgesteld van de WOZ-cap, maar verbouwde
woningen aangekocht door verhuurders niet. De leden van de VVD-fractie vragen of hier
sprake is van rechtsongelijkheid. Daarnaast vragen deze leden toe te lichten welk
juridisch risico hieraan verbonden is. Zij vragen of het antwoord op deze vraag kan
worden afgestemd met de Landsadvocaat.

De leden van de VVD-fractie doelen met hun vraag kennelijk op de regeling die per
1 oktober 2016 in werking trad voor nieuwgebouwde kleine woningen in de COROP-gebieden
Amsterdam en Utrecht. Zoals is aangegeven in de nota van toelichting bij dat besluit,
is die maatregel gericht op het verder bevorderen van totstandkoming van een middensegment
in de huur.34 De maatregel richt zich daarbij specifiek op de twee regio’s waar de grootste behoefte
is aan dit soort type woningen. Tegelijkertijd is ook voorzien in een regeling voor
verbouwde woningen. Hiervoor is uitdrukkelijk opgenomen dat ook een verbouwde woning
kan worden beschouwd als nieuwbouwwoning mits deze woning door de verbouwing over
een energieprestatie is gaan beschikken gelijk aan de energieprestatie-eisen geldend
voor nieuwbouw. Ik ben dan ook van oordeel dat hier geen sprake is van rechtsongelijkheid.

Voorts is niet het moment van aankoop van de woning van belang voor de vraag of de
woning onder de COROP-regeling valt, zoals de leden van de VVD-fractie suggereren,
maar het moment waarop de woning bouwkundig gereed is of wordt opgeleverd. Dit geldt
zowel voor nieuwgebouwde als verbouwde woningen. Wanneer een verhuurder een verbouwde
woning aankoopt die in de kalenderjaren 2015 tot en met 2022 is verbouwd waarna de
woning voldoet aan de op dat moment geldende energieprestatie-eisen voor nieuwbouwwoningen,
valt deze woning evengoed onder de COROP-regeling. Aangezien verbouwde woningen, mits
deze aan de daarvoor gestelde voorwaarden voldoen, ook onder de COROP-regeling kunnen
vallen, zie ik geen reden om te kunnen stellen dat deze groep verhuurders per definitie
ongelijk wordt behandeld. Wel zal ik in de vaste toelichting op bijlage I verduidelijken
wanneer de COROP-regeling eveneens van toepassing is op verbouwde woningen.

De leden van de VVD-fractie zien in de beantwoording dat wanneer een woning een door
de overheid opgelegde huurprijs krijgt, die niet marktconform is maar 40% lager. Deze
leden zien tevens dat deze woning een door de overheid opgelegde groep kandidaat huurders
krijgt waaruit particuliere verhuurders moeten kiezen. Deze leden zien dus dat de
overheid particuliere verhuurders een DAEB-taak oplegt (Dienst Algemeen Economisch
Belang). De leden van de VVD-fractie willen weten of particuliere verhuurders dan
ook toegang krijgen tot dezelfde staatssteun als corporaties. Deze leden willen tevens
weten hoe het geen toegang geven tot dezelfde staatssteun als corporaties zich verhoudt
tot het anti-discriminatiebeginsel (artikel 20 EU kaderregeling inzake staatsteun
in de vorm van compensatie voor de openbare dienst). Ook vragen deze leden of het
antwoord op deze vraag kan worden afgestemd met de Landsadvocaat.

In reactie op de stellingname van de leden van de VVD-fractie dat particuliere verhuurders
een DAEB-taak wordt opgelegd, omdat deze groep een door de overheid bepaalde groep
kandidaat huurders krijgt opgelegd, wil ik er allereerst op wijzen dat de toewijzingsregels,
zoals de toewijzing aan de DAEB-doelgroep en de vrije toewijzingsruimte en de regels
over passend toewijzen, waarop de voornoemde leden naar ik meen doelen, niet van toepassing
zijn op particuliere verhuurders. Particuliere verhuurders kunnen hun woning dus aan
een ieder verhuren, maar moeten zich daarbij wel aan de maximale huurprijs houden
als de woning valt in het gereguleerde segment. Ook andere vereisten die aan woningcorporaties
worden gesteld in het kader van hun DAEB-taak, zoals regels over passend toewijzen
en de begrenzing van hun werkgebied tot werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting,
zijn niet van toepassing op particuliere verhuurders die woningen verhuren in het
gereguleerde segment. Aangezien uit het voorgaande volgt dat particuliere verhuurders
geen DAEB-taak uitoefenen, is hier geen sprake van een ongelijke behandeling van particuliere
verhuurders ten opzichte van woningcorporaties en zie ik geen reden om hen dezelfde
staatsteun te geven als woningcorporaties.

De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat het effect voor particuliere
verhuurders te beperkt is om met hun hypotheken in problemen te komen, aangezien hun
hypotheken een lagere «loan-to-value» hebben. Deze leden vragen hoe ik verwacht dat
banken zullen reageren als hun huurinkomsten hard dalen. Deze leden vragen of ik verwacht
dat de banken dit zullen zien als een breuk van het hypotheek-contract en hun hypotheek
opeisen, met als gevolg dat huurwoningen moeten worden verkocht, particuliere verhuurders
failliet gaan en huurders op straat komen te staan. Zij willen weten of ik deze effecten
in kaart heb gebracht. Tevens vragen zij of het antwoord op deze vraag kan worden
afgestemd met DNB.

Bij het aanvragen van een (buy-to-let) hypotheek wordt gekeken naar de financiële
positie van de klant op het moment van aanvraag. Gedurende de looptijd van het krediet
kan de financiële positie van de klant wijzigen. Een daling van de waarde van het
vastgoed of van de huurinkomsten kan voor de kredietverstrekker aanleiding vormen
om de kredietwaardigheid van de klant opnieuw te beoordelen. Hoewel dit niet kan worden
uitgesloten, vormt een wijziging in de financiële situatie van de klant op zichzelf
doorgaans geen reden voor kredietverstrekkers om direct de hypotheek op te eisen.
Dit kan uiteraard veranderen als niet meer aan de betalingsverplichting wordt voldaan,
bijvoorbeeld als gevolg van een daling in huurinkomsten. Het bovenstaande antwoord
is afgestemd met De Nederlandsche Bank (DNB). Zoals uitgelegd in de beantwoording
van de eerste schriftelijke inbreng hanteren kredietverstrekkers voor buy-to-let hypotheken
strengere voorwaarden dan voor reguliere consumenten hypotheken, waardoor verhuurders
minder risico lopen dat zij bij een eventuele waardedaling of terugval in inkomsten
niet meer aan hun betalingsverplichting kunnen voldoen. Daarnaast geldt dat een gedwongen
verkoop van de woning er doorgaans niet voor zorgt dat huurders op straat komen te
staan. Koop breekt immers geen huur. Hierdoor zie ik geen meerwaarde in het in kaart
brengen van mogelijke effecten.

De leden van de VVD-fractie verwijzen naar een voorbeeld uit de conceptdagvaarding
van mr. Van Trigt namens de stichting Fairhuur. Zij zien dat ondanks dat de huurwoning
niet zo’n zware hypotheek heeft als een koopwoning, dat bij 50% hypotheek er al een
probleem is. De leden van de VVD-fractie vragen dan ook hoe dit probleem wordt opgelost.

Zoals hiervoor al aangegeven, is het voorzienbaar dat het WWS bij gelegenheid wordt
gewijzigd om de functie daarvan de borgen en was het voorzienbaar voor verhuurders
dat de puntenwaardering voor de WOZ-waarde zou worden geëvalueerd hetgeen kon leiden
tot wijziging van de puntenwaardering. Het is een eigen beslissing van partijen om
te investeren in huurwoningen en hoe dat te financieren, rekening houdende met mogelijke
wijzigingen van regelgeving. Ik ga ervan uit dat betrokken verhuurders met problemen
zelf bezien of en hoe zij kunnen voorzien in hun problemen.

Voorts constateer ik dat in een aantal vragen van de leden van de VVD-fractie wordt
verzocht om de beantwoording daarvan af te stemmen met de Landsadvocaat. Mijn verantwoordelijkheid
als Minister brengt mee dat ik telkens een eigen afweging maak voor welke gevallen
ik de Landsadvocaat inschakel. In dit specifieke geval heb ik, gelet op de aankondiging
dat een gerechtelijke procedure wordt gestart als de maatregel ongewijzigd in werking
treedt en de binnengekomen conceptdagvaarding, aanleiding gezien om in overleg te
treden met de Landsadvocaat. Omdat een aantal van de door de leden gestelde vragen
verband houden met de aankondiging van een gerechtelijke procedure heb ik in dit geval
ook de beantwoording van die vragen betrokken bij mijn overleg met de Landsadvocaat.

Inbreng CDA-fractie

De leden van de CDA-fractie vragen wat het gevolg is voor huurwoningen in het betaalbare
segment. Deze leden vragen of ik ook het risico zie dat meer woningen zullen worden
verkocht in plaats van verhuurd. Zij vragen wat de concrete verwachting is voor het
aantal betaalbare huurwoningen die verkocht worden in plaats van verhuurd.

De verwachting is dat de huurwoningen in het betaalbare segment behouden blijven en
zullen toenemen. Het effect van de maatregel is immers dat het puntenaantal van een
deel van de huurwoningen zal worden teruggebracht. Dit betekent dat een deel van die
woning niet meer kan worden verhuurd in het geliberaliseerde huurprijssegment. Een
verhuurder kan ervoor kiezen om de woning na het vertrek van de zittende huurder te
verkopen waarbij de nieuwe de eigenaar de woning zelf gaat bewonen. Ik kan niet voorspellen
in hoeveel gevallen dit zal gebeuren. Overigens zet ik in op een reeks van maatregelen
voor betaalbaarheid, toegankelijkheid en het voorkomen van excessen. Naast het voorliggende
ontwerpbesluit gaat het hierbij bijvoorbeeld om een woningbouwprogramma van 2 miljard
euro, de maximering van de huurprijsstijging in de vrije sector en de opkoopbescherming.

Verder lezen de leden van de CDA-fractie dat de huurderving voor particulieren wordt
geschat op 90 miljoen per jaar. Zij vragen hoeveel marktwaarde deze huurstroom vertegenwoordigt.
Ook vragen zij hoeveel minder investeringskracht dit betekent voor beleggers die moeten
bouwen en welke gevolgen dit heeft voor de bouw van betaalbare middenhuur.

Ik acht van belang of er voldoende investeringskracht aanwezig is voor de uitdagingen
op de woningmarkt. Met het oog daarop heb ik in mijn brief van 17 september 201935 naast de maximering van het WOZ-puntenaandeel een reeks aan maatregelen aangekondigd,
zoals een woningbouwprogramma van 2 miljard euro om sneller en meer betaalbare woningen
te bouwen. Van de eerste tranche van de woningbouwimpuls wordt een groot deel gebruikt
voor de realisatie van betaalbare woningen. Er zijn middelen beschikbaar gesteld voor
de realisatie van 51.021 woningen, waarvan 65% in het betaalbare segment. Ook bij
de tweede tranche van de woningbouwimpuls is er ruim baan voor betaalbare woningen
(44.666 woningen in totaal, waarvan 67% betaalbaar).

Verder zijn in de Wet maatregelen middenhuur de mogelijkheden verduidelijkt om schaarse
middenhuurwoningen toe te wijzen aan mensen met een middeninkomen. Daarnaast is de
markttoets voor drie jaar opgeschort, waardoor woningcorporaties makkelijker huizen
kunnen bouwen voor onder anderen mensen met middeninkomens.36 De betaalbaarheid van middenhuurwoningen wordt vervolgens ook gestimuleerd met de
aangekondigde maximering van de huurverhogingen in de vrije sector op inflatie +1
procentpunt. Daarbij komt dat woningen tot 40 m2 die tot en met het 2022 worden gebouwd in de COROP-gebieden Amsterdam en Utrecht
zullen worden uitgezonderd. Dit betekent dat voor deze woningen het WOZ-puntenaandeel
in het WWS niet wordt gemaximeerd op 33%.

De leden van de CDA-fractie vragen wat het effect is van de uitvoering van aangenomen
motie Beckerman cs.37 over het bevriezen van huren op de invoering van de WOZ-cap. Deze leden vragen in
hoeverre de investeringsbereidheid afneemt door deze motie, het wetsvoorstel maximale
huurprijsstijgingen en de verhoging van de overdrachtsbelasting voor (institutionele)
beleggers.

Bij het invoeren van maatregelen die gericht zijn op het betaalbaar houden van de
bestaande voorraad, wordt gekeken naar het effect van de maatregel tezamen met andere
reeds bestaande maatregelen. Daarbij weeg ik ook af of deze voldoende ruimte laten
aan investeerders om te blijven investeren in nieuwbouw, verduurzaming en verbetering
van de woonkwaliteit. Voor de reeds aangekondigde maatregelen voorzie ik voldoende
investeringsruimte. Zo heb ik voor de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers
naar 8% Brink onderzoek laten doen naar de effecten van deze verhoging op de realisatie
van nieuwbouw. De hoofdconclusie van het rapport38 is dat de balans- en beleggingswaarden van beleggers weliswaar dalen als gevolg van
het verhogen van de overdrachtsbelasting, maar dat de huidige woningmarkt dusdanig
gespannen is dat niet wordt verwacht dat beleggers investeringen in woningen gaan
mijden. Om verhuurders tegemoet te komen voor de huurbevriezing en hun investeringscapaciteit
te ondersteunen, maakt het kabinet structureel € 200 miljoen vrij om hierin te voorzien.
Voor woningcorporaties en grotere particuliere verhuurders zal de tegemoetkoming via
een tariefsverlaging van de verhuurderheffing worden vormgegeven. Voor kleinere particuliere
verhuurders onderzoek ik hoe dit kan worden uitgewerkt. De uitvoering van de motie
van het lid Beckerman39 heeft geen effect op de invoering van de cap op de WOZ.

Voorts zien de leden van de CDA-fractie een tegenstrijdigheid in de voorgenomen WOZ-cap.
Zo is het mogelijk dat bij woningen die dicht tegen de 142 punten aan zitten een investering
in duurzaamheid en wooncomfort kan leiden tot een overschrijding van de grens van
142 punten, waarna vervolgens een sterke verlaging van het aantal punten komt als
gevolg van de WOZ-cap op 33%. Per saldo kan deze woning dus na investeringen minder
WWS-punten hebben dan daarvoor. Deze leden vragen of ik deze tegenstrijdigheid erken
en wat ik bereid ben hieraan te doen. Zij vragen tevens of ik het risico zie dat particuliere
verhuurders of corporaties tot uitstel of zelf tot afstel komen van vaak noodzakelijke
verduurzaming en/of comfortverbetering.

De door de leden van de CDA-fractie aangegeven situatie kan zich alleen voordoen als
de volgende aspecten tegelijkertijd aan de orde zijn:

– weinig punten door een slecht energielabel,

– een beduidend hoger aandeel voor de WOZ-waarde dan 33%,

– minder dan 142 punten vóór het aanbrengen van isolatie. Na het aanbrengen van isolatie
meer dan 142 punten door het betere energielabel én ook dan een WOZ-aandeel met de
nieuwe puntentelling van meer dan 33%.

Ter illustratie hiervan de volgende voorbeelden:

Voorbeeld 1: Verbetering van label G naar label E (meergezinswoning)

Woning voor verbetering

Puntenonderdeel

Punten

aandeel

punten energielabel G

0

0%

punten WOZ

55

39%

overige WWS-punten

85

61%

TOTAAL

140

100%

Woning na woningverbetering naar label E

Huidige waarderingsmethode

Waardering door aftopping WOZ-puntenaandeel

puntenonderdeel

punten

aandeel

Punten

aandeel

punten energielabel E

5

3%

5

3%

punten WOZ

55

38%

55

38%

overige WWS-punten

85

59%

85

59%

TOTAAL

145

100%

134

100%

Toelichting voorbeeld 1:

De woning wordt maar beperkt verbeterd. Door het betere energielabel E stijgt het
puntenaantal van 0 naar 5 punten. Het puntenaantal neemt toe van 140 naar 145. Hierdoor
wordt het WOZ-puntenaandeel gemaximeerd op 33%. De woning krijgt dan 134 punten door
het effect van de maximering van het WOZ-puntenaandeel punten.

Voorbeeld 2: verbetering van label G naar label C (meergezinswoning)

Woning voor verbetering

Puntenonderdeel

Punten

aandeel

punten energielabel G

0

0%

punten WOZ

55

39%

overige WWS-punten

85

61%

TOTAAL

140

100%

Woning na woningverbetering naar label C

Huidige waarderingsmethode

aftopping WOZ-puntenaandeel

puntenonderdeel

punten

aandeel

Punten

aandeel

punten energielabel C

15

10%

15

10%

punten WOZ

55

35%

49

33%

overige WWS-punten

85

55%

85

57%

TOTAAL

155

100%

149

100%

Toelichting voorbeeld 2:

Door het betere energielabel stijgt het puntenaantal van 0 naar 15 punten. Het puntenaantal
neemt toe van 140 naar 149 punten. Het WOZ-puntenaandeel bedraagt 33% maar het puntenaantal
maakt huurprijsliberalisatie mogelijk.

In algemene zin zie ik dan ook geen tegenstrijdigheid. De aangegeven voorbeelden geven
juist aan dat de maximering van het WOZ-puntenaandeel kan leiden tot meer verduurzaming.
Ik ben van mening dat een verhuurder vooraf het effect kan bepalen van zijn investeringen
op de te vragen huurprijs en op basis daarvan zijn keuze kan maken.

Ten behoeve van de uitvoering van het Klimaatakkoord heeft het kabinet al diverse
financiële instrumenten beschikbaar gesteld zoals subsidie. Waar mogelijk zal ik de
komende periode de nodige stappen zetten gericht op maatregelen ter stimulering van
de noodzakelijke verduurzaming. Het zal aan een volgend kabinet zijn om vervolgens
te komen tot besluitvorming over de nodige maatregelen.

De leden van de CDA-fractie merken verder op dat steeds meer partijen de WWS-punten,
al dan niet gedeeltelijk, willen doortrekken naar de vrije sector. Zij vragen wat
de invoering van de WOZ-cap betekent voor deze verdere regulering van de vrije huursector.
Ook vragen zij of ik bereid ben te onderzoeken wat de mogelijke invoering van de WOZ-cap
betekent voor het doortrekken van de WWS-punten naar de vrije huursector.

In reactie op deze vraag van de leden van de CDA-fractie wil ik wijzen op mijn brief
aan de Tweede Kamer van 17 februari jl.40 over «woonkansen voor mensen met een middeninkomen». Conform het verzoek van de heer
Smeulders van GroenLinks geef ik daarin aan dat ik heb onderzocht of de huidige liberalisatiegrens
reëel is en wat een eventuele verhoging en verlaging van de liberalisatiegrens zou
betekenen. Gelet op de motie van het lid Van Eijs41 zal ik voorts nog mogelijke vormen van huurprijsregulering in de vrije sector onderzoeken
en de gevolgen van de verschillende mogelijkheden.

Inbreng SP-fractie

De leden van de SP-fractie vragen de regering om te garanderen dat het landelijk aantal
van 23.100 woningen, die nu in de sociale huursector vallen maar geliberaliseerd kunnen
worden, te behouden in de sociale huursector.

De voorgenomen maatregel leidt ertoe dat een deel van de betrokken woonruimten een
maximale huurprijs zullen krijgen onder de liberalisatiegrens. Verhuurders kunnen
kiezen voor de mogelijkheid om een hoger puntenaantal te realiseren door bijvoorbeeld
te kiezen voor een investering in verduurzaming. Daarnaast is er de mogelijkheid dat
een verhuurder ervoor kiest om de woning te verkopen waarna de woning door de nieuwe
eigenaar gebruikt wordt voor eigen bewoning. Ik kan dus geen garantie afgeven. Dit
laat onverlet dat ik voldoende betaalbare huurwoningen van belang vind. Ik zorg hiervoor
met diverse maatregelen zoals de budgettaire impuls voor de woningbouw: met een woningbouw-impuls
van 1 miljard euro, en de impuls van 1 miljard euro voor het aanjagen van de bouw
via een vermindering van de verhuurderheffing.

Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie of huurders van deze woningen meteen na
inwerkingtreding een huurverlaging krijgen. En zo nee, hoe deze huurders er proactief
van op de hoogte kunnen worden gesteld, zodat zij geen huurverlaging mislopen.

De 23.100 woningen waarnaar de leden van de SP-fractie verwijzen zijn woningen waarvan
de huurprijs die momenteel geliberaliseerd kan worden gezien het puntenaantal. De
verhuurder brengt echter een beduidend lagere huurprijs in rekening dan de maximale
huurprijs. De ABF-rapportage «Maximering van WOZ-punten in het WWS» geeft aan dat
de gemiddelde huurverlaging bij deze woningen praktisch nihil is. In individuele gevallen
waar wel een huurverlaging aan de orde is, zal dat geen huurverlaging zijn die van
rechtswege plaatsvindt. Huurverlaging kan wel plaatsvinden na overeenstemming daarover
tussen de huurder en verhuurder. Indien een verhuurder niet instemt met een door de
huurder voorgestelde huurverlaging, kan de huurder zich wenden tot de huurcommissie.

De Woonbond is betrokken geweest bij de totstandkoming van het ontwerpbesluit. Hierdoor
is de Woonbond in staat gesteld om de bij hun aangesloten huurders en huurdersorganisatie
over het ontwerpbesluit proactief te informeren en de daaruit voortvloeiende gevolgen
voor de huurprijzen. Daarnaast zal aan huurders(organisaties) informatie beschikbaar
worden gesteld door middel van een circulaire en zal informatie beschikbaar worden
gesteld via de websites www.rijksoverheid.nl, www.woningmarktbeleid.nl en www.huurcommissie.nl. Ook wordt de huurprijscheck van de huurcommissie aangepast naar aanleiding van de
nieuwe regelgeving.

Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie of ik bereid ben om de huurprijzen van
woningen die pas bij een nieuwe verhuring terugvallen in het gereguleerde segment,
per 1 oktober (inwerkingtreding) te verlagen.

Bij de aangegeven 14.800 woningen gaat het om woningen die thans zijn verhuurd met
een geliberaliseerde huurprijs, met een puntenaantal dat deze huurprijsliberalisatie
mogelijk maakt. Gelet op de verwachtingen die de huidige huurder en verhuurder bij
aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs konden hebben, ben ik niet bereid om
een huurverlaging te verplichten voor deze huurder. Deze huurder kon immers redelijkerwijze
bij aanvang van de huurovereenkomst kennis hebben van deze liberalisatie. De verhuurder
kon redelijkerwijs bij aanvang van de huurovereenkomst ervan uitgaan dat de huurprijs
bij de zittende huurder geliberaliseerd zou blijven, ook bij een verlaging van het
puntenaantal.

Tevens vragen de leden van de SP-fractie hoeveel niet-DAEB-woningen terug zullen vallen
in de DAEB-tak als de WOZ-waarde geheel uit het huurpuntenstelsel wordt genomen. Deze
leden zien graag een berekening tegemoet, aangezien met voorliggend besluit slechts
900 woningen zullen «terugvallen». Ook vragen zij of ik het met de leden van de SP-fractie
eens ben dat voorliggend besluit een te gering effect heeft op de hoge huren die worden
gevraagd in het hele land en dat een verdere beperking van het aandeel WOZ-waarde
in het huurpuntenstelsel niet gerechtvaardigd zou zijn.

Het voorliggend ontwerpbesluit komt voort uit de conclusie uit de evaluatie dat het
WWS met de waardering voor de WOZ-waarde in zijn algemeen goed functioneert. Er is
dan ook geen berekening gemaakt waarbij de WOZ-waarde in het geheel geen onderdeel
meer uitmaakt van het WWS. Wel bleken er disbalansen te zijn die aanleiding vormden
om een maximum WOZ-puntenaandeel te overwegen. Gezien deze disbalansen heb ik in de
brief van 22 februari 201942 aangegeven een maximum aandeel te overwegen van circa 1/3.

ABF heeft vervolgens berekeningen uitgevoerd om de effecten te bepalen van het maximaliseren
van het WOZ-puntenaandeel bij verschillende percentages rond 1/3. Deze berekeningen
zijn opgenomen in het rapport «Maximering van WOZ-punten in het WWS». Daarin is aangegeven
wat de effecten zouden zijn van een maximalisatie op een lager aandeel dan circa 1/3,
namelijk op 30% en 25%. Een dergelijke maximalisatie betekent dat het aantal geliberaliseerde
huurwoningen bij corporaties zou afnemen met respectievelijk circa 1200 en 2400 woningen,
zie ook de tabel hieronder. ABF heeft daaraan geen significant lagere huur kunnen
verbinden. Het gaat dus om huurwoningen met een huur die gemiddeld niet veel hoger
is dan de liberalisatiegrens.

Aantal geliberaliseerde huurwoningen corporaties

Effect maximering WOZ-puntenaandeel op

33%

30%

25%

97.400

900

1.200

2.400

De stelling van de leden van de SP-fractie dat er hoge huren worden gevraagd bij woningcorporaties
in het hele land deel ik niet. Voor woningcorporaties gelden onder andere toewijzingsregels,
zoals toewijzing aan de DAEB-doelgroep en de vrije toewijzingsruimte en de regels
over passend toewijzen. Wat betreft de verplichting om woningen passend toe te wijzen,
zijn woningcorporaties verplicht om jaarlijks aan ten minste 95% van de huishoudens
een passende woning toe te wijzen, mits zij met hun huidige inkomen recht hebben op
huurtoeslag. Dit is een woning met een kale huur onder de betreffende aftoppingsgrens.
Voorts geldt in zijn algemeenheid voor woningcorporaties dat zij hun woningen verhuren
voor een huurprijs die gemiddeld circa 70% bedraagt van de maximale huurprijs.

De hoogte van de huren bij corporaties dient voorts bezien te worden in het licht
van de disbalans tussen de maatschappelijke opgaven en middelen bij corporaties. Lagere
huren bij corporaties zal deze disbalans vergroten. Het is aan een volgend kabinet
hoe in deze disbalans moet worden voorzien. Overigens worden door de Wet eenmalige
huurverlaging huurders met een lager inkomen de huren van circa 260.000 huurders met
een lager inkomen en een hoge huur verlaagd. Ik ben hiervoor corporaties tegemoet
gekomen zodat zij kunnen voorzien in hun maatschappelijke opgaven.

Tot slot bevreemdt het de leden van de SP-fractie dat er geen actueel overzicht bestaat
van de ontwikkeling van het percentage van de WOZ-waarde, wat het totaal aantal huurpunten
bepaalde tussen 2015 en 2020 per woningmarktgebied, uitgesplitst tussen het gereguleerde
segment bij woningcorporaties en de particuliere sector, zoals de regering heeft geantwoord
op vragen van de SP-fractie. Deze leden vragen alsnog onderzoek te doen naar deze
gegevens.

Ik ben bereid om te zorgen voor steeds zo actueel en compleet mogelijke overzichten
met gegevens van de woningmarkt. Het is daarbij onvermijdbaar dat het proces van gegevensverzameling
en bewerking voortdurend zal leiden tot overzichten van eerdere tijdvakken. Daarnaast
is het onvermijdbaar dat nieuw opkomende vragen en/of niet beschikbare informatie
leidt tot beperkingen in de te produceren overzichten. Momenteel is de planning om
met het WoON2021 te komen tot zo compleet mogelijke overzichten in het voorjaar van
2022. Daarnaast is het de planning dat voor de corporatiesector elk najaar overzichten
beschikbaar komen over de stand van zaken per 1 juli; dus een eerstvolgend overzicht
in het najaar van 2021. Bij het samenstellen van deze overzichten zal zoveel mogelijk
rekening worden gehouden met de informatiebehoefte van de Tweede Kamer, waaronder
die van de leden van de SP-fractie.