Verslag (initiatief)wetsvoorstel (nader) : Verslag
35 576 Wijziging van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet differentiatie overdrachtsbelasting)
Nr. 5
VERSLAG
Vastgesteld 8 oktober 2020
De vaste commissie voor Financiën, belast met het voorbereidend onderzoek van bovenstaand
wetsvoorstel, heeft de eer als volgt verslag uit te brengen van haar bevindingen.
Onder het voorbehoud dat de regering op de gestelde vragen en de gemaakte opmerkingen
tijdig en genoegzaam zal hebben geantwoord, acht de commissie de openbare beraadslaging
over dit wetsvoorstel voldoende voorbereid.
De voorzitter van de commissie, Tielen
Adjunct-griffier van de commissie, Buisman
Inhoudsopgave
I.
ALGEMEEN
2
1.
Inleiding
3
2.
Hoofdlijnen van het voorstel
7
2.1
Startersvrijstelling
10
2.2
Hoofdverblijfcriterium voor verlaagde tarief en startersvrijstelling
15
2.3
Uitzondering bepaalde fictieve onroerende zaken en de economische eigendom
18
2.4
Verhoging algemene tarief
18
2.5
Aangifteplicht bij toepassing van een vrijstelling
20
3.
Budgettaire aspecten
21
4.
Evaluatie en horizonbepaling
21
5.
Uitvoerings- en handhavingsaspecten
22
6.
Advies en consultatie
24
7.
Administratieve lasten
24
8.
Inwerkingtreding
24
II.
ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING
24
Artikel...
24
BIJLAGE Uitvoeringstoets
24
OVERIGE
24
I. ALGEMEEN
De leden van de VVD-fractie vinden het goed dat de regering voorstelt koopstarters
te ondersteunen met een vrijstelling op de overdrachtsbelasting. Zij benadrukken dat
zij het nut inzien van een stimulans om starters een eerlijke kans te geven op de
woningmarkt. De leden hebben nog een aantal specifieke vragen bij de voorgestelde
wetswijziging.
De leden van de PVV-fractie hebben kennisgenomen van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting.
De leden van de CDA-fractie hebben kennisgenomen van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting.
De leden van de fractie van D66 hebben met veel interesse kennisgenomen van de Wet
differentiatie overdrachtsbelasting. De leden van deze fractie constateren dat er
een enorme opgave bestaat om de woningmarkt voor iedereen toegankelijk te houden en
ziet dit als een van de manieren om daaraan bij te dragen.
De leden van de fractie van GroenLinks hebben met interesse kennisgenomen van het
wetsvoorstel om de overdrachtsbelasting te differentiëren. Deze leden hebben hierover
nog een aantal vragen aan de regering.
De leden van de SP-fractie hebben met enige verbazing kennisgenomen van het wetsvoorstel
en hebben hierbij dan ook enkele vragen en opmerkingen.
De leden van de PvdA-fractie hebben met interesse kennisgenomen van de Wet differentiatie
overdrachtsbelasting. De wet heeft als doel starters vrij te stellen van overdrachtsbelasting,
en beleggers een hoger tarief te laten betalen; een doel dat de leden van de PvdA-fractie
van harte steunen. In de uitvoering is het een vrijstelling voor mensen jonger dan
35 jaar. De leden van de PvdA-fractie vragen waarom niet is aangesloten bij de amendementen-Nijboer1, die hetzelfde beoogden en wel voorzagen in een vrijstelling voor starters. Voorts
hebben zij nog enkele vragen en opmerkingen bij het wetsvoorstel, waaronder de vraag
of het mogelijk is woningcorporaties uit te zonderen van het hogere tarief.
De leden van de ChristenUnie-fractie hebben met belangstelling kennisgenomen van de
Wet differentiatie overdrachtsbelasting. Zij zien met instemming dat hiermee gevolg
is gegeven aan de unaniem aangenomen motie-Dik-Faber/Ronnes over het differentiëren
van de overdrachtsbelasting.2 Het is positief om te constateren dat de regering de mening van de Kamer deelt dat
het wenselijk is om de positie van starters en doorstromers te verstevigen ten opzichte
van andere kopers, zoals beleggers, zodat zij meer kans maken op een koopwoning. De
leden van de ChristenUnie-fractie hebben een aantal vragen over de gevolgen van dit
wetsvoorstel voor starters boven de 35 jaar, woningcorporaties en de verhoudingen
op de koopwoningmarkt als geheel.
De leden van de SGP-fractie hebben kennisgenomen van het wetsvoorstel. Zij zijn positief
over het feit dat de regering met maatregelen komt om specifiek starters te ondersteunen
bij het kopen van een eigen woning. Deze leden hebben nog wel enkele vragen.
De leden van de 50PLUS-fractie hebben kennisgenomen van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting.
1. Inleiding
Voor de VVD is de toegankelijkheid voor starters tot de woningmarkt in relatie tot
de betaalbaarheid van een koophuis een kernpunt. De leden van de VVD-fractie vragen
op welke manier de gevolgen van het afschaffen van de overdrachtsbelasting en het
handhaven van het verlaagde tarief gemonitord worden op het punt van de woningprijsontwikkeling
en het aantal transacties. Wat is het verwachte effect op de woningmarkt?
De leden van de VVD-fractie benadrukken dat de vrijstelling voor starters maar eenmalig
te gebruiken is. Op welke manier kan de Belastingdienst een check doen of de eenmalige
vrijstelling al eerder is gebruikt en daarmee dus echt eenmalig is?
De leden van de VVD-fractie vragen wanneer deze wetswijziging voor de regering geslaagd
is.
De leden van de VVD-fractie vragen hoeveel transacties er zijn waarbij er een recreatiewoning
wordt gekocht. Hoeveel transacties zijn er waarbij een woning wordt gekocht voor het
verhuren aan kinderen? Hoeveel transacties zijn er waarbij een bedrijfspand wordt
gekocht me daarboven een woning? Hoeveel inkomsten er minder binnenkomen als de eerdergenoemde
groepen onder de twee procent vallen? Hoeveel inkomsten komen er minder binnen als
transacties gedaan door natuurlijke personen onder de twee procent blijven vallen?
Kan de regering aan de leden van de PVV-fractie aangeven welke onderzoeken er gedaan
zijn naar alternatieven voor de vrijstelling en waarom die alternatieven niet als
doelmatig werden beschouwd?
De leden van de PVV-fractie verzoeken de regering een nadere toelichting te geven
omtrent de verwachting dat dat het prijsopdrijvende effect van de startersmaatregel
wordt ingehaald door het prijsdrukkende effect van de maatregel voor beleggers. Heeft
de regering onderzocht waaruit het mogelijke prijsopdrijvende effect bestaat en wat
de omvang daarvan is? Zo ja, kan zij dit onderzoekdelen? Heeft de regering het prijsdrukkende
effect onderzocht en wat de omvang daarvan is? Zo ja, kan zij dat onderzoek delen?
Heeft de regering onderzocht in welke mate het 8%-tarief voor beleggers zal doorwerken
in door te berekenen kostenverhogingen door die beleggers? Zo ja, kan zij dat onderzoek
delen? Kan de regering aan de leden van de PVV-fractie toelichten hoe zij een prijsopdrijvend
dan wel prijsdrukkend effect van de maatregel onderscheidt van andere prijsopdrijvende
en prijsdrukkende effecten die niet samenhangen met de voorliggende maatregel?
De leden van de CDA-fractie hebben kennisgenomen van de Wet differentiatie overdrachtsbelasting.
Deze leden merken op dat deze wet zich niet beperkt tot het aanpassen van de tarieven
van de overdrachtsbelasting. De aanpassing leidt ertoe dat het hele karakter van de
wet opschuift van een objectieve belasting in de richting van een subjectieve belasting.
Waar de overdrachtsbelasting nu al een objectief onderscheid kent tussen woningen
en niet-woningen, wordt er een subjectief onderscheid van gemaakt, waarbij het uitmaakt
wie de koper is en wat hij of zij van plan is met de woning. Een dergelijk onderscheid
tussen kopers en aantasting van de rechtsgelijkheid noopt tot een zeer sterke rechtvaardiging.
De leden van de CDA-fractie constateren dat de positie van kopers op de woningmarkt
op dit moment dermate scheef is, dat dit een verschil in tarieven zou kunnen rechtvaardigen.
De verschillende posities op de woningmarkt worden veroorzaakt doordat beleggers snel
en zonder voorbehouden hoog kunnen bieden en doordat oudere kopers vaak nog profiteren
van het overgangsrecht op de hypotheekrenteaftrek en daardoor hoger kunnen bieden
op een woning. Bij fors stijgende woningprijzen zijn starters bovendien in het nadeel
ten opzichte van kopers die al een woning hebben die ook in waarde is gestegen. Met
een lagere kosten koper voor starters krijgen zij een eerlijke kans om ertussen te
komen en te starten met bezitsvorming via de eigen woning.
De leden van de CDA-fractie constateren echter twee zorgpunten bij onderhavig wetsvoorstel.
Ten eerste vraagt de motie-Dik-Faber/Ronnes om beleggers vanaf de derde woning onder
een hoger tarief in de overdrachtsbelasting te laten vallen.3 Het hoge tarief geldt echter niet alleen voor beleggers en pandjesbazen, maar ook
voor woningbouwcorporaties. Een woningbouwcorporatie is iets wezenlijk anders dan
een belegger. Immers, een belegger gaat voor de winst, terwijl een woningbouwcorporatie
de woning onder de marktprijs verhuurt vanuit het algemeen belang van volkshuisvesting.
De leden van de CDA-fractie verzoeken de regering dan ook om overdrachten in het kader
van diensten van algemeen economisch belang (DAEB) vrij te stellen van overdrachtsbelasting.
Dit probleem dat woningbouwcorporaties onder de wet als belegger worden aangemerkt
leidt er ook toe dat het voor woningbouwcorporaties onmogelijk wordt om door te gaan
met het ondersteunen van koopstarters via zogenoemde verkoop onder voorwaarden, waardoor
er juist veel minder koopstarters op de markt komen. Dit is strijdig met het doel
van het wetsvoorstel om koopstarters op de markt financieel te ondersteunen en deze
leden verzoeken de regering dan ook om de terugkoop in het kader van verkoop onder
voorwaarden niet onder het hoge tarief te laten vallen.
Het tweede zorgpunt is de uitvoerbaarheid van de wet. De leden van de CDA-fractie
waarderen het dat de regering vele varianten uitgedacht en onderzocht heeft om een
onderscheid te maken tussen starters en beleggers. In bijna alle gevallen bleek dit
onderscheid niet uitvoerbaar. De door de regering gekozen variant van de startersvrijstelling
en het 2%-tarief gelden alleen als de woning bestemd is om als hoofdverblijf te dienen.
De koper moet hiervoor duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaren dat hij de
woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. De vrijstelling en het
lage tarief zijn daarmee makkelijk uit te voeren, want als er een verklaring is dan
is aan de voorwaarde voldaan. Echter, als die verklaring niet klopt, is het voor de
Belastingdienst niet makkelijk om daarachter te komen. De leden van de CDA-fractie
verwachten op door de verschillende tarieven veel« extra arbitrage, want de financiële
prikkel van zes procent van de verkoopprijs is zeer fors.
1.2 Effecten op aantallen en betaalbaarheid starters en omvang huurmarkt
De regering geeft aan dat door de tariefdifferentiatie het aantal starters dat een
woning koopt stijgt met drie tot twaalf procent. Dat is nogal een marge. De leden
van de CDA-fractie vragen de regering wat de beoogde stijging van het aantal kopende
starters is. Bij welk percentage acht de regering de tariefdifferentiatie succesvol?
Wordt het effect van de tariefdifferentiatie op het aantal kopende starters gemonitord
om de effectiviteit van de wet te toetsen?
De tariefdifferentiatie heeft ook effecten op de woningprijzen. De regering verwacht
een opwaarts effect van minder dan 2,4% door de startersvrijstelling en een neerwaarts
prijseffect door de verhoging voor beleggers. Waar is dit effect op gebaseerd? Door
het weinige aanbod van woningen bepaalt de verkoper grotendeels de prijs die er wordt
betaald. Het is dus te verwachten dat de starter het gehele voordeel van de overdrachtsbelasting
kwijt is aan een hogere koopprijs. Waarop baseert de regering de aanname dat de vrijstelling
van de overdrachtsbelasting niet wordt verdisconteerd in de prijzen?
De leden van de CDA-fractie vragen de regering hierbij welk effect er op de huren
wordt verwacht van de prijsdifferentiatie? Tevens vragen deze leden of er ook kwalitatieve
verschillen worden verwacht op de huurmarkt, bijvoorbeeld doordat woningen eerder
voor lange tijd verhuurd zullen worden in plaats van tijdelijk.
De leden van de CDA-fractie zien ook zeer ongewenste effecten van de tariefdifferentiatie
als het gaat om verkoop onder voorwaarden (bijvoorbeeld Koopgarant en Slimmer Kopen)
door woningcorporaties. De leden van de CDA-fractie vrezen dat dit soort voor starters
gunstige projecten, waarbij je met korting een starterswoning kunt kopen en je bij
verhuizen de woning terug verkoopt aan de corporatie, zullen verdwijnen omdat corporaties
bij de terugkoop die nu feitelijk bijna altijd onbelast is, straks acht procent overdrachtsbelasting
verschuldigd zijn. Kan de regering aangeven op welke wijze zij dat gaat voorkomen?
Is zij bereid om de terugkoop bij woningen van «verkoop onder voorwaarden» niet onder
het hoge tarief te laten vallen?
De leden van de fractie van D66 vragen wat de verwachte ontwikkelingen zijn op de
woningmarkt wat betreft de prijsontwikkeling en de vraag- en aanbodzijde voor jaren
2021 en 2022, met inbegrip van de door de regering voorgestelde maatregelen. De leden
van de fractie van D66 vragen of het totale woonaanbod naar verwachting verandert
als gevolg van de maatregel. Tevens vragen deze leden of het woonaanbod voor starters
stijgt, daalt of gelijk blijft. Tot slot vragen deze leden of de maatregel leidt tot
het meer aanbieden van starterswoningen?
De leden van de SP-fractie geven allereerst aan dat de problemen voor degenen die
al dan niet in de vrije sector geen betaalbare woning kunnen vinden in de eerste plaats
het gevolg zijn van het falen van het Nederlands volkshuisvestingsbeleid en dat dit
wetsvoorstel weinig gaat oplossen voor degenen die niet in staat zijn om een belegger
te overbieden, gezien het feit dat beleggers zowat gratis en onbeperkt kunnen lenen.
Ook het feit dat door makelaars op landelijke radio inmiddels wordt geadverteerd met
het gegeven dat buitenlandse beleggers huizen willen kopen voor hoge prijzen geeft
naar de mening van de SP-fractie al aan dat kopen om te verhuren een fenomeen is dat
niet stopt met een lichte verhoging van de overdrachtsbelasting als huren en prijsstijgingen
dermate hoog zijn dat dit binnen een jaar ruim wordt terugverdiend. Zij vragen de
regering om een echte, substantiële verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers
(hierna huisjesmelkers) zodat deze bedrijfstak een halt toe wordt geroepen.
De leden van de SP-fractie merken op dat Dialogic heeft geconstateerd dat een gedifferentieerde
overdrachtsbelasting maar beperkt doeltreffend zal zijn en geen doelmatigheid kent.4 Deels lijkt het gebrek aan doeltreffendheid te zijn ondervangen door huisjesmelkers
al vanaf de aankoop van een tweede huis als belegger te beschouwen, maar deze leden
vragen de regering waarom de maatregel in dit wetsvoorstel nu meer doeltreffend zal
zijn dan de variant die door Dialogic is onderzocht. Tevens vragen zij in hoeverre
de regering heeft overwogen dat prijzen van huizen zullen stijgen door concurrentie
van starters onderling. Daarnaast geldt voor degenen onder de 35 jaar die al een huis
bezitten, en dus het verlaagde tarief betalen, dat deze feitelijk een grotere bestedingsruimte
krijgen en daarmee, naast een betere positie ten opzichte van huisjesmelkers, ook
de prijzen zullen opdrijven. De leden van de SP-fractie vragen de regering om een
uitgebreidere analyse van de gevolgen voor de woningmarkt en of het op peil houden
van huizenprijzen heeft meegewogen in de vormgeving van dit wetsvoorstel. Deze leden
zijn zeer benieuwd naar de effecten die dit wetsvoorstel heeft voor het algehele prijsniveau,
of het daadwerkelijk afschrikwekkend werkt tegen huisjesmelkers en, zo nee, of de
regering bereid is alternatieve maatregelen te nemen om het woningbestand te beschermen
tegen private verhuurders die betaalbaar wonen voor lage en modale onmogelijk maken.
De leden van PvdA-fractie stellen dat iedereen zeker moet kunnen zijn van een goede
woning. De Grondwet stelt dat hierin een taak is weggelegd voor de overheid. Dat is
helaas niet langer het geval. Zij constateren dat er steeds minder sociale huurwoningen
zijn en dat «middenhuur» in de praktijk zeer dure huur blijkt te zijn. Als starters
een huis willen kopen moeten zij concurreren met beleggers, die met schuldhefbomen
en een gunstig fiscaal regime een veel betere uitgangssituatie hebben. Het doel van
dit wetsvoorstel om de relatieve positie van starters te verbeteren wordt gesteund
door de leden van de PvdA-fractie. De regering stelt dat het voor het Kadaster niet
met zekerheid uit het systeem is te halen wat het woningbezit van een persoon is,
de leden van de PvdA-fractie vragen waarom dat niet kan. Woningen zijn registergoederen
en moeten wettelijk worden geregistreerd. Uit het Kadaster moet dan toch blijken of
de verkrijger reeds onroerend goed op zijn naam heeft staan? Natuurlijk kan dit ander
onroerend zijn dan een woning. De leden van de PvdA-fractie vragen waarom er dan niet
voor is gekozen om de groep die reeds onroerend goed bezit uit te sluiten, en echte
starters van boven 35 jaar wel de vrijstelling toe te staan. Onderschrijft de regering
dat mensen ouder dan 35 jaar die in de vrije sector huren waarschijnlijk ook weinig
mogelijkheden hebben gehad om te sparen om de overdrachtsbelasting te financieren?
De leden van de SGP-fractie vragen of de regering inzicht kan geven in de verwachte
gevolgen van het wetsvoorstel voor de woningprijzen, uitgesplitst naar de maatregel
om de overdrachtsbelasting voor starters af te schaffen en de maatregel om de belasting
voor beleggers te verhogen.
Welke additionele (gedrags)effecten verwacht de regering als gevolg van het onderliggende
wetsvoorstel, bijvoorbeeld op het aanbod van (goedkope) huurwoningen, de prijzen voor
starterswoningen, en de effecten voor kopers boven de 35 jaar, zo vragen de leden
van de SGP-fractie.
2. Hoofdlijnen van het voorstel
De leden van de VVD-fractie vragen naar informatie over het begrip starters. Wanneer
komen mensen over het algemeen hun eerste huis? Tegen wat voor prijs is dit? Is deze
prijs de afgelopen jaren fors toegenomen? Zo ja, met hoeveel?
De leden van de VVD-fractie vragen naar een tijdlijn van de aanscherpingen van de
leennormen, bijvoorbeeld de loan to value (LTV) en de loan to income (LTI). Hoeveel kan een starters nu minder lenen dan een decennium geleden? Hoeveel
eigen vermogen moet een starter hebben vergeleken met die periode?
De leden van de VVD-fractie vragen de stijging van de prijzen van woningen voor starters
te vergelijken met de loonstijgingen over dezelfde periode. Hoeveel minder «betaalbaar»
is een woning geworden?
De leden van de VVD-fractie vragen of er cijfers bekend zijn over de spaarmogelijkheden
van starters. Hoelang doen starters er gemiddeld over om het benodigde bedrag bij
elkaar te sparen, inclusief kosten koper?
De leden van de VVD-fractie vragen of alsnog onderzoek gedaan kan worden naar een
eventueel drukkend effect op de prijzen door de hogere belasting voor beleggers.
De leden van de VVD-fractie vragen of het effect op het aantal vrije sector huurwoningen
gekwantificeerd kan worden. Hoe verhoudt zich dit tot het andere kabinetsbeleid?
De leden van de fractie van GroenLinks delen het doel van de regering om de woningmarkt
toegankelijker te maken voor starters en mensen met een kleinere beurs. In dat licht
bezien kunnen deze leden dit wetsvoorstel goed begrijpen. Deze leden hebben echter
twijfels bij de effectiviteit van het wetsvoorstel zoals dat nu voorligt. Diverse
experts, waaronder professor Boelhouwer, hebben twijfels over de vraag of dit wetsvoorstel
wel echt een oplossing biedt. Deze deskundigen vrezen dat het extra kapitaal dat starters
straks zullen hebben zal leiden tot hogere biedingen en daarmee een opdrijvend effect
van de huizenprijzen. Deelt de regering deze zorgen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat
gaat zij doen om dit negatieve effect van deze maatregel te beperken?
De leden van de SP-fractie zijn verbaasd over het opnemen van een leeftijdscriterium
voor startende huizenkopers en vragen de regering waarom starters niet 35 jaar of
ouder kunnen zijn, zeker als wordt meegenomen dat diegenen die nu huren en 35 jaar
of ouder zijn vaak ook niet in staat zullen zijn om te sparen om de kostenkoper zelf
te kunnen voldoen. Deze leden vragen de regering waarom voor deze vorm van leeftijdsdiscriminatie
is gekozen en of zij kan onderbouwen dat hiermee starters daadwerkelijk meer geholpen
mee zijn dan met bijvoorbeeld een begrenzing van de koopsom. De leden van de SP-fractie
vragen de regering voorts in hoeverre er volgens haar sprake is van een leeftijdgerelateerd
probleem of een sociaaleconomisch probleem. Indien het tweede het geval is, vragen
deze leden de regering te beargumenteren waarom dan voor een oplossing wordt gekozen
in de leeftijdssfeer.
De leden van de SP-fractie constateren dat met dit wetsvoorstel iedereen jonger dan
35 jaar gebruik kan maken van deze regeling, ongeacht of diegene al een huis bezit
en ongeacht de waarde van dit huis. Deze leden vragen de regering hoeveel niet-starters
onder deze regeling komen te vallen en hoeveel overdrachtsbelasting zij hiermee gaan
ontlopen. Deze leden vragen de regering welke effecten op de prijzen in de koopsector
in zijn geheel dit zal hebben en of dit nu de meest doelmatige manier is om starters
te helpen, zeker in het licht van de door de regering ingewonnen adviezen. Zij constateren
dat, omdat de Belastingdienst, het Kadaster en andere uitvoeringsorganisaties niet
in staat zijn om huisjesmelkers goed te identificeren, een draconisch middel wordt
ingezet dat naar hun inschatting niet doeltreffend, noch doelmatig zal zijn. Iemand
die nog geen 35 jaar oud is maar wel een woning bezit die in de huidige zeepbel flink
in prijs gestegen ook in aanmerking komt voor deze uitzondering en dit kan naar de
mening van de leden van de SP-fractie onmogelijk als doelmatig worden beschouwd. De
leden van de SP-fractie vragen de regering hierom het wetsvoorstel aan te passen zodat
niet leeftijd maar koopsom bepalend gaat zijn en stellen hierbij voor de Nationale
Hypotheek Garantie (NHG)-grens aan te houden.
De leden van de SP-fractie constateren dat woningcorporaties met dit wetsvoorstel
ook acht procent overdrachtsbelasting gaan betalen terwijl dit in Nederland de enige
gereguleerde verhuurders zijn. Zij constateren dat er met dit wetsvoorstel sprake
is van verdere afbraak van de sociale huursector. Deze leden vragen de regering waarom
geen uitzondering is gecreëerd voor woningcorporaties zodat juist in deze periode,
waarin de huren door het dak gaan en voor mensen met een modaal inkomen, laat staan
een minimuminkomen, niet meer op te brengen zijn, de gereguleerde woningbouwsector
gesteund wordt ten opzichte van de parasitaire vastgoedwereld. De leden van de SP-fractie
vragen de regering om woningcorporaties in ieder geval uit te zonderen van overdrachtsbelasting
op woningen die onder terugkoopvoorwaarden zijn verkocht en op woningen die als diensten
van algemeen economisch belang zijn aangemerkt, zodat zij de voorraad van sociale
woningbouw kunnen behouden.
De leden van de PvdA-fractie constateren dat het verhoogde tarief ook gaat gelden
voor transformatie naar woningen van bijvoorbeeld kantoorpanden. De leden van de PvdA-fractie
vragen hoe dit zich verhoudt tot de ambitie van de regering om transformatie te stimuleren,
bijvoorbeeld middels de extra middelen voor de transformatiefaciliteit. Kan de regering
aangeven of transformatie tot woningen per saldo gestimuleerd wordt, of afgeremd door
de maatregelen in de begroting. Voornoemde leden vragen of de regering bereid is transformatie
tot huurwoningen uit te zonderen van het verhoogde tarief, omdat de transformatie
tot nieuwe woningen eerder gestimuleerd dan afgeremd zou moeten worden.
De leden van de ChristenUnie-fractie vragen zich af of de regering bij de totstandkoming
van deze wet genoeg oog heeft gehad voor de gevolgen voor woningcorporaties. In de
memorie van toelichting wordt hier niet specifiek op ingegaan. Mogen genoemde leden
daaruit opmaken dat het niet het doel van deze wet is om woningcorporaties een hogere
overdrachtsbelasting op te leggen? Indien dit wel het geval is, welk doel betreft
het en hoe verhoudt dit zich tot de breed onderkende zorgen over de lastenpositie
van woningcorporaties en de bijdrage die zij juist kunnen spelen bij de bestrijding
van de wooncrisis?
De leden van de ChristenUnie-fractie vragen de regering aan te geven welke uitzonderingen
er mogelijk zijn om negatieve effecten voor woningcorporaties te voorkomen. In het
bijzonder vragen zij oog voor de verkoop onder voorwaarden van woningen aan huurders.
Dit is juist bedoeld om starters een mogelijkheid te bieden, maar zal zeer lastig
zijn voor woningcorporaties wanneer bij eventuele terugkoop het hoge tarief geldt.
Deelt de regering de lezing van de ChristenUnie-fractie dat dit wetsvoorstel hier
in potentie een tegengesteld effect kan hebben? Hoe gaat de regering dit ondervangen?
Een tweede punt dat aandacht behoeft is de overname van sociale huurwoningen van woningcorporatie
Vestia of andere noodzakelijke hulpacties, dan wel overname van bezit tussen corporaties
vanwege andere overwegingen. Hier is geen sprake van onttrekken van woningen uit de
koopwoningmarkt. Is de regering dat met de leden van de ChristenUnie-fractie eens?
Biedt de reeds bestaande vrijstelling voor taakoverdracht een mogelijkheid om ook
hier met een vrijstelling te komen? Kan de regering bevestigen dat woningcorporatie
Vestia niet geraakt gaat worden door de verhoging van de overdrachtsbelasting voor
beleggers, aangezien zij op korte termijn duizenden sociale huurwoningen moeten overdragen
aan andere woningcorporaties. Is de regering het met de leden van de ChristenUnie-fractie
eens dat het niet zo mag zijn dat de overheid verdient aan het oplossen van de nood
bij in dit geval Vestia?
De leden van de SGP-fractie vragen of de regering inzicht kan geven in de financiële
gevolgen van het wetsvoorstel voor woningcorporaties. Wat is de verwachte lastenverzwaring?
De leden van de SGP-fractie vragen waarom er voor gekozen is om ook woningcorporaties
onder het verhoogde tarief te laten vallen? Is de regering het eens dat dit veel belemmeringen
geeft voor woningcorporaties, bijvoorbeeld ten aanzien van het verkopen van woningen
aan huurders met terugkoopplicht voor de corporatie, het onderling ruilen (met een
geografische reden) van woningen tussen corporaties of het opkopen van woningen door
andere woningcorporaties, zoals nu bij Vestia het geval is? Zijn hiervoor uitzonderingen
overwogen, en zo nee, waarom niet?
De leden van de 50PLUS-fractie vragen de regering waarom zij ervoor kiest om corporaties
mee te nemen in de tariefdifferentiatie, terwijl dat losstaat van de doelen van de
wet? Wat is het effect op de investeringscapaciteit? Wat is de reactie van de regering
op de opmerking van koepelorganisatie Aedes uit de brief van 5 oktober: «Herstructureringen
in krimpgebieden of aandachtswijken waarbij woningen (o.a. van particulieren) opgekocht
moeten worden, worden veel kostbaarder. Deze investeringen in leefbaarheid worden
dringend verlangd door gemeenten en zijn broodnodig». Kan de regering ten minste toezeggen
dat het overnemen van bezit tussen corporaties vrijgesteld wordt, bijvoorbeeld door
gebruik van de reeds bestaande vrijstelling voor «taakoverdracht»?
2.1 Startersvrijstelling
De leden van de VVD-fractie vragen of de schriftelijke verklaring (al dan niet van
de notaris) onderdeel is van het dossier wat bij handhaving van de regelgeving rond
de differentiatie van de overdrachtsbelasting en het eenmalig gebruik mogen maken
van de vrijstelling een rol kan spelen. Waarom is een aanvullende ministeriële regeling
nodig om de precieze vormgeving van de schriftelijke verklaring in te vullen? De leden
van de VVD-fractie vragen wanneer de regering voornemens is om de beschreven ministeriele
regeling openbaar te maken. Hoeveel gaat de schriftelijke verklaring van de notaris
kosten? Hoe controleert het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten
(SVN) of starters hun eerste woning kopen?
De leden van de VVD-fractie vragen wat de gevolgen zijn als de regering had gekozen
voor de leeftijdgrens tot 40 jaar? En tot 45 jaar? Waarom heeft de regering gekozen
voor de harde grens van 35 jaar? Hoe werkt de leeftijdsgrens van 35 jaar in de praktijk
uit. Zorgt deze harde grens er niet voor dat een koppel (1 boven de 35 en 1 onder
de 35 jaar) juist de randen van de wetgeving opzoekt door bijvoorbeeld de persoon
onder de 35 jaar het huis te laten kopen?
De leden vragen of de regering een nadere toelichting kan geven op de keuze voor 35
jaar voor de vrijstelling overdrachtsbelasting gezien de schenkingsvrijstellingsleeftijd
van 40 jaar? Waarom dit leeftijdsverschil? De wet ziet niet toe op terugwerkende kracht.
Kan de regering onderbouwen waarom zij hier niet voor heeft gekozen?
De leden van de VVD-fractie hebben een aantal vragen over de werking van de startersvrijstelling.
Hoe werkt artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer door op het tarief voor
de overdrachtsbelasting dat de uiteindelijke bewoner betaald, wanneer een belegger
een woning koopt en deze binnen zes maanden doorverkoopt aan een starter of een andere
koper die er zelf gaat wonen? Klopt het dat in veel modelcontracten een clausule staat
waarbij de overdrachtsbelasting van de belegger overgaat naar de koper die in het
huis gaat wonen? Kunnen beleggers hun hoge overdrachtsbelasting via zo’n clausule
doorbelasten, waardoor een starter feitelijk acht procent betaald in plaats van nul
procent en een andere koper acht procent in plaats van twee procent? Welke mogelijkheden
zijn er om het doorbelasten van de hoge overdrachtsbelasting van beleggers naar starters
en particuliere kopers die in het huis gaan wonen te beperken?
Hoe lang moet een starter in de woning blijven wonen, om de woning door de Belastingdienst
te laten aanmerken als niet-tijdelijk hoofdverblijf en aanspraak te maken op de nul
of twee procent overdrachtsbelasting? Klopt het dat een starter die te snel verhuist
met terugwerkende kracht alsnog twee procent overdrachtsbelasting moet betalen? Waarom
is deze termijn niet in de wet gedefinieerd? Hoe weet een starter die te snel verhuist
dat hij/zij nog overdrachtsbelasting verschuldigd is? Hoe worden starters geïnformeerd
over de termijnen die aan de startersvrijstelling verbonden zijn? Vervalt de vrijstelling
als een starter een jaar na aankoop van de woning voor zijn werk twee jaar naar het
buitenland gedetacheerd wordt en hij zijn woning voor die periode verhuurt, of wordt
de starter in die casus als belegger aangemerkt en moet hij met terugwerkende kracht
acht procent overdrachtsbelasting betalen? Kunt u bij deze casus aangeven na welke
termijn die doorwerking vervalt?
De leden van de VVD-fractie vragen de drie soorten koopstarters te kwalificeren.
De leden van de VVD-fractie vragen naar een uitgebreidere toelichting van de verschillende
overwogen alternatieven, en de reden waarom deze zijn afgevallen.
De leden van de VVD-fractie vragen naar een budgettaire sleutel van dit voorstel.
Hoeveel kost het om de leeftijdsgrens met 1 jaar te verhogen of te verlagen?
De leden van de CDA-fractie vragen in welke gevallen het moment dat de woning wordt
verkregen niet het moment van de levering bij de notaris is. Om hoeveel transacties
gaat het gemiddeld per jaar waarbij de verkrijger zelf de aangifte moet doen?
2.1.1 Leeftijd van de verkrijger
De leden van de CDA-fractie vragen een nadere motivering van de juridische houdbaarheid
van de leeftijdsgrens van 35 jaar. Gaat dit stand houden voor de rechter?
De regering geeft een voorbeeld van een stel van 32 en 37 jaar dat samen een woning
koopt van 300.000 euro. De verkrijger van 37 jaar is hierbij 3.000 euro verschuldigd.
De leden van de CDA-fractie vragen de regering of er in dit voorbeeld (of een voorbeeld
met een hogere woningprijs) schenkbelasting verschuldigd is als het stel samen – dus
ieder de helft – alle kosten van de woning betaalt.
Deze leden vragen de regering tevens het gegeven voorbeeld van het stel van 32 en
37 jaar uit te breiden met de volgende situaties:
– Het stel is in gemeenschap van goederen gehuwd en het huis wordt enkel op naam gezet
van de 32-jarige bij de aankoop;
– Het stel is in gemeenschap van goederen gehuwd en het huis wordt enkel op naam gezet
van de 37-jarige bij de aankoop;
– Het stel is in gemeenschap van goederen gehuwd en het huis wordt enkel op naam gezet
van de 32-jarige bij de aankoop en een jaar later veranderen zij dit bij het Kadaster
en zetten ze het huis op beide namen;
– Het stel is gehuwd in koude uitsluiting en het huis, dat geheel met vreemd vermogen
wordt gefinancierd, wordt enkel op naam gezet van de 32-jarige bij de aankoop en een
half jaar later maken zij huwelijkse voorwaarden op voor een beperkte gemeenschap
van woonhuis;
– Het stel is op huwelijkse voorwaarden gehuwd met een periodiek dan wel finaal verrekenbeding
en het huis wordt enkel op naam gezet van de 32-jarige.
Verder vragen deze leden naar de volgende voorbeelden. Een man van 29 jaar koopt een
woning en maakt gebruik van de startersvrijstelling. Een jaar later gaat hij samenwonen
en trouwen in gemeenschap van goederen met een vrouw van 28 jaar. Nog een jaar later
strandt het huwelijk en verkopen ze samen het huis en kopen ze allebei een nieuwe
eigen woning. Wie heeft er dan nog recht op de startersvrijstelling en in welke mate?
Eenzelfde stel van een vrouw van 28 jaar en een man van 29 jaar is getrouwd in gemeenschap
van goederen en ze gaan voor het eerst een huis kopen. Omwille van de overdrachtsbelasting
koopt de vrouw de gehele woning, die in de gemeenschap van goederen valt en volledig
gefinancierd is met een hypothecaire lening. Vier jaar later gaan ze groter wonen
en koopt de man de gehele woning, die opnieuw in de gemeenschap van goederen valt
en volledig gefinancierd is met een hypothecaire lening. Hebben ze dan voor beide
woningen recht op de startersvrijstelling? Acht de regering dit een rechtvaardige
uitkomst?
De leden van de CDA-fractie willen dus heel precies weten wat de doorwerking is van
het huwelijksvermogensrecht op de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting.
Zij vrezen dat de verschillende tarieven gebruikt gaan worden om mee te construeren,
terwijl dat niet altijd in het belang is van de kopers op de lange termijn en voor
onvoorziene omstandigheden, zoals overlijden of echtscheiding.
2.1.2 Eenmalige vrijstelling
De leden van de CDA-fractie vragen of de Belastingdienst ook per Burgerservicenummer
(BSN) gaat bijhouden of de vrijstelling reeds is toegepast. Of kan de vrijstelling
vrij gemakkelijk twee keer worden gebruikt door de tweede keer te kiezen voor een
andere notaris voor de levering van de woning? En als de dezelfde koper voor de tweede
keer bij dezelfde notaris een startersverklaring afgeeft, moet de notaris dan altijd
weigeren om de startersvrijstelling op te geven in de aangifte? Want het kan zijn
dat de vrijstelling de eerste keer is komen te vervallen, omdat de koper niet in de
woning is gaan wonen, bijvoorbeeld omdat hij een partner van eveneens jonger dan 35
jaar heeft ontmoet en bij de partner was ingetrokken en zij later samen een woning
gaan kopen. Hoe weet de notaris dan dat beide partners recht hebben op de startersvrijstelling?
Heeft de notaris de verklaring van de koper maar te geloven of heeft deze een onderzoeksplicht?
De leden van de fractie van D66 vragen of er voor de toepassing van de startersvrijstelling
ook een grens is overwogen voor de prijs van de woning, bijvoorbeeld aansluitend op
de NHG-grens. Deze leden vragen daarnaast of er een soortgelijke grens is overwogen
voor de toepassing van het 2%-tarief voor doorstromers. Deze leden vragen of dergelijk
grenzen de doelmatigheid van het voorstel ten goede zouden komen en welke andere mogelijke
voor- of nadelen kleven aan dergelijke grenzen. Voorts vragen deze leden of er nader
toegelicht kan worden waarom ervoor is gekozen om de leeftijdsgrens op 35 jaar in
te stellen. Tevens vragen deze leden hoe groot de budgettaire derving zou zijn wanneer
de leeftijdsgrens op 40 zou worden gezet. Ook vragen deze leden op welke maximumprijs
de startersvrijstelling zou moeten worden gezet om een leeftijdsgrens van 40 jaar
budgettair neutraal te kunnen invoeren. De leden van de fractie van D66 vragen wat
het percentage starters is van de afgelopen vijf jaar dat een leeftijd heeft van boven
de 35 jaar. De leden van de fractie van D66 vragen tot slot op dit onderwerp wat het
toetsingsmoment is voor de leeftijdseis. Is dat op het moment dat een bod wordt uitgebracht,
de koopakte wordt ondertekend of het moment van passeren van de notariële akte?
De leden van de D66-fractie vragen in hoeverre er overige afkaderingsmogelijkheden
van het begrip «starter» zijn overwogen, en waarom voor deze afkadering van «starter»
is gekozen boven alternatieven? Klopt de veronderstelling van deze leden dat een koper
onder de 35 jaar die al eerder een huis heeft gekocht ook als «starter» wordt verondersteld
in dit voorstel?
De leden van de fractie van D66 begrijpen dat er een prikkel bestaat om civielrechtelijk
andere keuzes te maken (bijvoorbeeld om het huis volledig op de naam van de jongere
partner te kopen (en te leveren) waarbij de hypothecaire geldlening wel op twee namen
komt te staan of in de eigendomsverhouding 1% – 99% aan te kopen en vervolgens in
de wettelijke gemeenschap van goederen te trouwen) vanwege de gekozen leeftijdsgrens
van 35 jaar. Kan de regering toelichten hoe onbedoelde gedragseffecten in het civiele
recht kunnen worden gedempt.
De leden van de fractie van D66 vragen of de verklaring vormvrij is. Deze leden vragen
waarom er niet voor is gekozen deze verklaring ook door een notaris te laten opmaken.
Tevens vragen deze leden of de verklaring een intentieverklaring is, of dat dit meer
moet inhouden dan alleen een intentie. Ook vragen deze leden of de notaris vooronderzoek
moet doen, wanneer de notaris de verklaring opstelt.
Zoals gezegd staan de leden van de fractie van GroenLinks achter de doelstelling om
de woningmarkt toegankelijker te maken voor starters en mensen met een kleinere beurs,
maar vragen zij zich af of dit wetsvoorstel effectief genoeg zal zijn om dit doel
te bereiken. Deze leden vernemen graag welke andere (fiscale) maatregelen de regering
overwogen heeft om starters een betere toegang tot de woningmarkt te geven. Kan de
regering daarbij per maatregel aangeven wat de voor- en nadelen zijn? Deze leden vragen
de regering hierbij specifiek in te gaan op mogelijke maatregelen die ervoor zouden
kunnen zorgen dat aan de «aanbodkant» extra gestuurd kan worden op het bouwen van
betaalbare woningen in plaats van het voornamelijk bouwen voor het dure segment.
De leden van de fractie van GroenLinks begrijpen dat de prijs van een nu aangeboden
nieuwbouwwoning gemiddeld een ton boven de prijs van een gemiddelde bestaande woning
ligt. Klopt dit? Kan de regering een overzicht geven van de verhouding tussen de gemiddelde
verkoopprijs van een nieuwbouwwoning en een bestaande woningen over de jaren 2010–2020
en kan de regering ook aangeven hoe zij verwacht dat deze verhouding zich de komende
tien jaar ontwikkelt en wat de effecten van dit wetsvoorstel zijn voor deze verhouding?
De leden van de PvdA-fractie constateren dat het huidige wetsvoorstel uitgaat van
een verklaring waarin wordt gesteld dat de vrijstelling niet eerder is toegepast.
Deze kan achteraf worden gecontroleerd. Waarom is er niet voor een startersverklaring
gekozen, waarin de belastingplichtige stelt dat dit zijn eerste koopwoning is, of
het eerste huis waarop hypotheekrenteaftrek zal worden toegepast?
De regering heeft gekozen voor een specifieke uitzondering voor jongvolwassenen. De
leden van de ChristenUnie-fractie zijn benieuwd welke oorzaken de regering ziet voor
de lage liquide buffer voor deze groep. Is inzichtelijk hoe deze buffer zich over
meerdere jaren heeft ontwikkeld? Welke rol speelt het leenstelsel hierbij? Is, naast
voorliggend wetsvoorstel en herinvoering van de basisbeurs, niet ook een meer fundamentele
herziening van het woonstelsel noodzakelijk, zodat jongvolwassenen betaalbaar kunnen
wonen en een buffer kunnen opbouwen? Graag ontvangen deze leden een reactie van de
regering op dit aangelegen punt.
Naast de groep jongvolwassenen die onder de wet valt, zijn er ook koopstarters die
buiten de regeling vallen, zo zien de leden van de ChristenUnie-fractie. Zij hebben
verschillende mails ontvangen van koopstarters die ouder zijn dan vijfendertig en
vragen waarom deze wet op hen niet van toepassing is. Is dat louter om uitvoeringstechnische
redenen? Heeft de regering inzichtelijk wat de gevolgen voor deze groep zal zijn van
voorliggend voorstel waar het het aandeel betreft dat de koopwoningmarkt kan betreden?
Kan de regering nog eens nader toelichten waarom zij een onderscheid maakt tussen
deze groepen en waarom niet kan worden gekomen tot een generieke regeling voor koopstarters?
Of nog beter: hoe staat de regering tegenover het helemaal schrappen van de overdrachtsbelasting
voor eigenaar-bewoners? Klopt het dat dit aanvullend circa 700 miljoen euro zou kosten?
En hoe staat de regering ertegenover om dat te dekken uit een verdere beperking van
de hypotheekrenteaftrek?
De regering geeft aan dat het aantal starters dat de koopwoningmarkt betreedt naar
verwachting met twee tot tien procent zal stijgen. Het is positief dat starters die
dat willen eerder in de gelegenheid zullen zijn een woning te kopen, ook omdat mag
worden verwacht dat er vanuit beleggende partijen minder animo zal zijn. Toch zijn
de leden van de ChristenUnie-fractie zich ervan bewust dat de kans groot is dat de
toename van starters ook een prijsopdrijvend effect kan hebben, bij een algemene afschaffing
zou die op 2,4% worden geraamd. Dat baart genoemde leden zorgen. De leden van de fractie
van de ChristenUnie vragen daarnaast naar de inschatting van de regering omtrent de
verdiscontering van de overdrachtsbelastingvrijstelling in de verkoopprijs. Onder
andere de Raad van State waarschuwde voor het verrekenen van deze vrijstelling door
verkopers in de verkoopprijs. Zo betaalt de starter uiteindelijk nog evenveel voor
de woning, al heeft het dan niet meer de vorm van een overdrachtsbelasting maar is
het onderdeel geworden van de verkoopprijs. Hoe anticipeert de regering op deze mogelijkheid?
Welke cijfermatige onderbouwing heeft de regering voor de stelling in de memorie van
toelichting dat «het mogelijke prijsopdrijvende effect van de startersmaatregel wordt
ingehaald door het prijsdrukkende effect van de maatregel voor burgers.» En hoe mitigeert
de regering de mogelijke negatieve prijsopdrijvende effecten? Is overwogen om de schenkingsvrijstelling
in het kader van de aankoop van een woning af te schaffen? Een regeling die evident
de huizenprijs opdrijft.
De leden van de SGP-fractie vragen of het feit dat de startersvrijstelling en de schenkvrijstelling
in de Successiewet 1956 gedeeltelijk een andere doelgroep beogen, de enige reden is
om de leeftijdgrenzen niet op elkaar af te stemmen? Is de regering van mening dat
beide vrijstellingen voor een deel wél dezelfde doelgroep beogen? Waarom is dan toch
niet gekozen voor het beter afstemmen van beide leeftijdsgrenzen? Wat is het budgettair
belang van het verhogen van de leeftijdsgrens van de startersvrijstelling naar 40
jaar?
De leden van de SGP-fractie vragen of de regering heeft overwogen om een bepaalde
grens (met betrekking tot de prijs van de woning) te hanteren waarop de vrijstelling
van toepassing is? Uit het wetsvoorstel volgt namelijk dat een starter die een woning
met een waarde van 1 miljoen euro koopt een veel groter voordeel van de regeling heeft
dan een starter die een woning aanschaft ter waarde van honderdduizend euro. Terwijl
de financiële ruimte van eerstgenoemde waarschijnlijk veel groter is, en de vrijstelling
wellicht minder nodig heeft. Kan de regering nader ingaan op dit verschijnsel en de
wenselijkheid hiervan toelichten?
De regering acht het wenselijk om de positie van koopstarters én doorstromers te verstevigen
ten opzichte van andere kopers zoals beleggers, zo lezen de leden van de fractie van
50PLUS. Erkent de regering dat door de voorgestelde maatregelen veel koopstarters
van boven de 35 jaar juist worden benadeeld omdat zij wél koopstarter zijn maar geen
vrijstelling ontvangen? Erkent de regering tevens dat er voor doorstromers van boven
de 35 jaar geen sprake is van een extra stimulans?
Kan de regering in dit verband aangeven op welke leeftijd de gemiddelde student aan
het hoger onderwijs klaar is met het aflossen van een studieschuld (welke zwaar drukt
op de leencapaciteit van deze groep)?
De leden van de fractie van 50PLUS concluderen ook dat er in het kader van de vrijstelling
overdrachtsbelasting geen grens wordt gesteld aan de waarde van de woning, waardoor
veel welgestelden flink van deze regeling kunnen profiteren, ook als zij allang niet
meer als starter kunnen worden gekenmerkt. Waarom is hier niet voor gekozen?
Ook kopers die in het verleden geholpen zijn met een belastingvrije gift kunnen van
de vrijstelling profiteren. Omdat tevens échte koopstarters van 36 of ouder niet kunnen
profiteren van de vrijstelling, concluderen de leden dan ook dat de differentiatie
van de overdrachtsbelasting zoals voorgesteld pervers is.
Tevens willen de leden van de fractie van 50PLUS de regering verzoeken om het woord
«startersregeling» in dit verband niet meer te gebruiken, omdat het feitelijk onjuist
is en daardoor onjuiste verwachtingen kan opwekken.
2.2 Hoofdverblijfcriterium voor verlaagde tarief en startersvrijstelling
De leden van de VVD-fractie lezen dat de inspecteur achteraf, maar binnen de gebruikelijke
naheffingstermijnen, beoordeelt of de verkrijger de woning daadwerkelijk anders dan
tijdelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken. Wordt iedere verkrijging getoetst?
Zo nee, op welke manier vindt dit wel plaats? Kan de regering een uitputtende lijst
van omstandigheden geven die op het moment van de verkrijging onvoorzien waren/zijn?
De leden van de VVD-fractie vragen naar het onderscheid tussen woning en niet-woning.
De leden vragen een reactie op de volgende situaties. Klopt het dat een gezin die
een niet-woning als bijvoorbeeld een (leegstaande) winkel of kantoor om wilt bouwen
naar een woning, acht procent overdrachtsbelasting moet betalen? Klopt het dat een
gezin die een kavel koopt om een huis op te bouwen met deze nieuwe regelgeving acht
procent overdrachtsbelasting moet gaan betalen? Acht u beide situaties wenselijk?
Is rekening gehouden met deze en andere situaties in voorliggend wetsvoorstel? Zo
ja, op welke manier? Zo nee, waarom niet?
De leden hechten eraan te vermelden dat het voorliggend wetsvoorstel op sommige punten
nog onduidelijkheid laat in de uitwerking. Vooral onder notarissen bestaat nog veel
onduidelijkheid over hoe sommige onderdelen van wet kunnen worden uitgelegd, wat wel
en wat niet mag. De leden vragen de regering in overleg te treden met de verschillende
vertegenwoordigers en hun technische vragen zo als mogelijk te beantwoorden. De leden
vragen op voorhand een reactie op de inbreng van het Netwerk Notarissen, de vereniging
van Estate Planners in het Notariaat (EPN) en de Nederlandse Vastgoed Maatschappij
op dit wetsvoorstel.
Op het punt van onduidelijke wetgeving is het voor de leden niet duidelijk wat de
regering bedoelt met «na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken» in relatie tot de vrijstellingstarief of het tarief van twee procent. Kan de regering
toelichten wat hiermee bedoeld wordt? Wat betekent dit voor woningen die na aankoop
eerst nog grondig verbouwd moeten worden alvorens de koper het huis als hoofdverblijf
kan betrekken? De leden kennen voorbeelden van gezinnen met tijdelijk twee huizen;
het oude huis dat nog als hoofdverblijf fungeert tot dat het nieuwe huis gebruiksklaar
is. Is de intentie tot het kunnen aantonen dat de woning gebruikt zal gaan worden
als hoofdverblijf voldoende of hecht de regering aan een specifieke termijn waarbinnen
de koper moet aantonen dat het huis als hoofdverblijf fungeert en daarmee gebruik
kan maken van de vrijstelling of het 2%-tarief?
Wordt met deze wetswijziging ook rekening gehouden met de huidige regeling rond doorverkoop
binnen zes maanden? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke manier? De lezen wijzen op
verschillende ondernemers die een huis kopen, opknappen en binnen zes maanden weer
verkopen. Kan de regering toelichten hoeveel procent overdrachtsbelasting deze ondernemer
moet betalen bij aankoop van een huis en bij de verkoop van het huis binnen zes maanden
aan dan wel een starter, dan wel geen starter en of deze ondernemer mogelijkheid heeft
tot het terugvragen van overdrachtsbelasting?
De leden van de VVD-fractie vragen de regering in te gaan op de gevolgen van het voorliggende
wetsvoorstel voor «verkoop onder voorwaarden». Welke rol speelt «verkoop onder voorwaarden»
voor starters op de woningmarkt? Welke gevolgen heeft voorliggend wetsvoorstel voor
«verkoop onder voorwaarden»?
De leden van de PVV-fractie vragen de regering aan te geven hoe met het hoofdverblijfcriterium
wordt omgegaan met in aanbouw zijnde woningen, bouwkavels waar nog een woning op gerealiseerd
dient te worden en andere transformatieobjecten.
De leden van de CDA-fractie vragen of het hoofdverblijfcriterium voor de overdrachtsbelasting
exact gelijk is aan het hoofdverblijfcriterium van de inkomstenbelasting. Of komen
er door het verschillende tarief tussen woningen die wel of niet het hoofdverblijf
vormen nieuwe afbakeningsvraagstukken bij? Wordt bij woningen waar op één adres het
woonhuis en de werkruimte, het adres van het bedrijf van de bewoner, gecombineerd
zijn geheel aan het hoofdverblijfcriterium voldaan?
2.2.1 Schriftelijke verklaring
De leden van de CDA-fractie constateren dat er een verschil zit tussen het moment
van de belastingplicht en het controlemoment. De koper verklaart immers op het moment
van de levering bij de notaris dat hij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf
gaat gebruiken. Maar de inspecteur controleert achteraf of de koper de woning ook
daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken. De regering
geeft aan dat met onvoorziene omstandigheden na de overdracht van de woning door de
inspecteur rekening zal worden gehouden. Klopt het dat de verkrijger deze onvoorziene
omstandigheden niet zelf hoeft te melden, maar alleen als de inspecteur vraagt aannemelijk
te maken dat de verklaring juist is afgegeven? Deze leden denken dan aan uitzonderingssituaties
zoals wanneer een ouder van de koper ineens ernstig ziek wordt en de koper bij de
ouder intrekt om mantelzorg te verlenen, terwijl de eigen woning al dan niet verhuurd
wordt. Of een situatie dat echtgenoten samen een woning hebben gekocht, maar een van
beide echtgenoten kort na de verhuizing komt te overlijden en de woning moet worden
verkocht. Is de koper op het moment dat voor hem duidelijk is dat de woning toch maar
tijdelijk als hoofdverblijf is gebruikt, verplicht om dit door te geven aan de Belastingdienst?
Als dit niet verplicht is, is het dan wel mogelijk? De leden van de CDA-fractie kunnen
zich namelijk best gevallen voorstellen dat de verkrijger liever heeft dat de notaris
de gewijzigde situatie meldt, bijvoorbeeld na verkoop door het overlijden van een
partner, in plaats van dat de verkrijger, mogelijk jaren later, geconfronteerd wordt
met vragen en een naheffing van de inspecteur.
De regering geeft aan dat na twaalf maanden de inspecteur in de meeste gevallen een
goede beoordeling kan maken of aan de voorwaarden voor toepassing van het verlaagde
tarief of de startersvrijstelling wordt voldaan. De regering geeft echter ook aan
dat het criterium bij natuurlijke personen is of zij na de overdracht de woning minimaal
een half jaar daadwerkelijk als hoofdverblijf hebben gebruikt. Hoe verhouden deze
beide termijnen zich tot elkaar? De leden van de CDA-fractie vragen de regering waarom
is gekozen van een termijn van zes maanden. Dat betekent dat de koper er maar zes
maanden zelf hoeft te wonen en dat hij het dan kan verhuren zonder gevolgen voor de
overdrachtsbelasting. Als in die zes maanden geen jaarwisseling valt, heeft de tijdelijke
bewoning nauwelijks fiscale gevolgen en geen gevolgen voor verzekeringen. Acht de
regering de termijn van zes maanden bewoning en dan verhuren in overeenstemming met
het doel van de wet? Hoe werkt de termijn van zes maanden uit bij een nieuwbouwwoning
of een woning die na aankoop nog verbouwd wordt? Mag de eerdergenoemde belegger een
pand opkopen, er een half jaar in gaan klussen en het dan verhuren zonder in het hoge
tarief van de overdrachtsbelasting te vallen? Maakt het daarbij nog uit of hij zich
inschrijft op het adres van de kluswoning of niet?
De leden van de CDA-fractie zien een uitgebreide toelichting over de mogelijke arbitrage
tussen nul procent en twee procent. Zij verwachten echter minstens zoveel problemen
bij de arbitrage tussen twee procent en acht procent, maar deze arbitragemogelijkheid
missen zij zowel in de memorie van toelichting als in het nader rapport op het commentaar
van de Raad van State. Is dit onderscheid tussen woningen die wel of niet als hoofdverblijf
gebruikt worden voorgelegd aan de Notariële broederschap? Zo nee, is de regering bereid
dat alsnog te doen? In het Dialogic-rapport over mogelijke differentiatie van de overdrachtsbelasting
wordt geconcludeerd dat «de verwachte toename in het aantal constructies door beleggers
er mogelijk voor zorgt dat het bredere publiek minder respect voor en vertrouwen in
de Belastingdienst krijgt». Op welke manier heeft de regering deze serieuze waarschuwing
gewogen?
De leden van de CDA-fractie merken op dat de definitie van hoofdverblijf en dan vooral
het moeten ondertekenen van een verklaring dat men stellig verwacht dat iets als hoofdverblijf
gebruikt gaat worden, aanleiding kan geven tot discussies. Deze leden leggen alvast
een aantal casussen voor:
1. Een echtpaar koopt een tweede woning omdat een van de twee personen ver van de echtelijke
woning eindelijk een nieuw baan gevonden heeft. Deze persoon verwacht daar vier dagen
per week te verblijven. Onder welke voorwaarden kan de woning aangemerkt worden als
hoofdverblijf?
De leden van de CDA-fractie merken in dit verband op dat de samenwoonverplichting
geschrapt is voor gehuwden.
2. Een net gescheiden vader koopt een recreatiewoning om het gedurende twee jaar te gebruiken
als hoofdverblijf totdat de hele echtscheiding is afgewikkeld. De nood is hoog en
op deze plek van het land wordt het actief gedoogd, maar inschrijving in de basisregistratie
personen (BRP) in de gemeente is niet toegestaan. De leden van de CDA-fractie roepen
in herinnering dat bij vakantiewoningen die als woning gebruikt worden ook de hypotheekrente
in aftrek kan worden gebracht.
3. Een persoon koopt de woning van zijn buurvrouw met het doel om de woningen samen te
voegen. Onder welke voorwaarden is het 2%-tarief en onder welke voorwaarden is het
8%-tarief van toepassing?
4. Onder welke voorwaarden is overdrachtsbelasting verschuldigd voor een stacaravan,
een woonwagen en voor een woonboot en welk tarief is daarover van toepassing?
De leden van de fractie van D66 vragen hoe wordt getoetst of een woning daadwerkelijk
het hoofdverblijf is van iemand. Deze leden vragen tevens hoe het toetsen van het
hoofdverblijf later in de tijd past bij een tijdstipbelasting. Deze leden vragen tevens
of deze toets uitvoerbaar is voor de Belastingdienst. Deze leden vagen of bij de beoordeling
van hoofdverblijf of tijdelijk verblijf daarbij het toetsingskader kan worden toegepast
dat wordt gehanteerd voor de hypotheekrenteaftrek?
De leden van de fractie van D66 vragen of recreatiewoningen per definitie uitgesloten
zijn van het tarief van nul procent of twee procent.
De leden van de fractie van D66 vragen hoe wordt omgegaan met terugkoopclausules die
zijn bedoeld om de woningmarkt toegankelijk te maken voor starters. Deze leden vragen
of er mogelijkheden bestaan om bij terugkoopclausules geen 8%-tarief toe te passen,
omdat deze uiteindelijk maar tijdelijk in handen zijn van woningcorporaties. Deze
leden vragen hierbij of is overwogen om woningcorporaties uit te zonderen van het
8%-tarief?
De leden van de fractie van D66 vragen hoe wordt omgegaan met panden die deels zijn
bedoeld als hoofdverblijf en deels bedoeld als kantoorruimte voor een eigen bedrijf?
De leden van de fractie van GroenLinks begrijpen dat notarissen zorgen hebben over
de mogelijke constructies om het hogere tarief te ontwijken. Graag vernemen deze leden
een reactie van de regering op deze zorgen van de notarissen.
De leden van de SP-fractie vragen de regering of het als doelmatig kan worden beschouwd
dat huisjesmelkers nog steeds, zij het eenmalig, onder valse voorwendselen gebruik
kunnen maken van deze regeling. Zij constateren dat de naheffing op zichzelf een weinig
afschrikwekkend effect zal hebben gezien het feit dat de verhoogde overdrachtsbelasting
nog steeds met gemak binnen korte termijn kan worden terugverdiend. Daarom vragen
deze leden de regering onder welke voorwaarden en op welke wijze een huisjesmelker
gaat worden bestraft, met welke straf deze overtreder gaat worden beboet en of dit
misbruik van deze regeling afdoende tegen kan gaan. Zij vragen de regering hoe wenselijk
zij het acht dat een speculant al meer dan de acht procent belasting heeft verdiend
door de woning op korte termijn aan een andere speculant te verkopen en pas na langdurige
rechtsgang kan worden gedwongen om alsnog deze overdrachtsbelasting te betalen.
De leden van de 50PLUS-fractie vragen de regering of het klopt dat uit de controlepraktijk
op de hoofdverblijfverklaring automatisch volgt dat de koper de woning slechts tot
twaalf maanden na het tekenen van de koopovereenkomst als hoofdverblijf hoeft te gebruiken
om niet als belegger te worden aangemerkt?
2.3 Uitzondering bepaalde fictieve onroerende zaken en de economische eigendom
Kan de regering aan de leden van de PVV-fractie een nadere toelichting geven omtrent
de toepassing van tarieven in het geval dat eerst het economisch eigendom wordt verkregen
van de (eerste) eigen woning en na korte termijn het juridisch eigendom wordt verworven?
2.4 Verhoging algemene tarief
De leden van de VVD-fractie vragen de regering of er voor het afschaffen van vakantiewoningen,
woningen die ouders kopen voor hun kind en woningen die worden verkregen door niet-natuurlijke
personen, zoals rechtspersonen, een schatting gemaakt kan worden van hoe vaak dit
voorkomt.
Voor verkrijgers van niet-woningen stijgt het tarief met twee procent. De leden van
de CDA-fractie vragen de regering welk effect hiervan verwacht wordt voor zakelijk
onroerend goed (bedrijfspanden). Kan de prijsstijging een verdere negatieve invloed
hebben op de investeringen in zakelijk onroerend goed, bijvoorbeeld met als gevolg
dat de leegstand in winkelstraten oploopt?
Voor verkrijgers van woningen die niet zelf in de woning gaan wonen stijgt het tarief
met zes procent. Voor beleggers vinden de leden van de CDA-fractie dat gerechtvaardigd.
Deze beleggers hebben immers een sterk prijsopdrijvend effect op de markt. Er zijn
echter veel meer verkrijgers waarvoor het tarief van acht procent gaat gelden, zoals
woningbouwcorporaties. Kan de regering aangeven waarom het gerechtvaardigd zou zijn
dat woningbouwcorporaties meer overdrachtsbelasting verschuldigd zijn? Kan de regering
exact aangeven wat de verschillende verwachte effecten zijn van deze verhoging voor
woningbouwcorporaties? Hoeveel extra belasting zullen de woningbouwcorporaties verschuldigd
zijn? Welke invloed heeft de tariefsverhoging op de prijzen van verhuurde woningen?
Wat zijn de gevolgen van de prijzen op de vennootschapsbelasting en de verhuurderheffing?
Klopt het dat de balanswaarde van corporaties door de tariefsverhoging met 16,2 miljard
euro afneemt?5
In welke gevallen zijn woningbouwcorporaties overdrachtsbelasting verschuldigd? Is
dat alleen wanneer woningen onderling tussen corporaties worden overgedragen? Of bijvoorbeeld
ook wanneer woningbouwcorporaties grond aankopen voor de bouw van nieuwe woningen?
In welke situaties zijn woningbouwcorporaties nog meer overdrachtsbelasting verschuldigd?
Kan de regering aangeven hoeveel woningen er naar schatting minder gebouwd zullen
worden de komende jaren omdat de door woningbouwcorporaties verschuldigde belasting
stijgt en omdat corporaties door de lagere balanswaarde minder kunnen lenen? Verder
vragen de leden van de CDA-fractie wat de gevolgen zijn van de tariefsverhoging voor
woningbouwcorporaties voor de overdracht van Vestia-woningen aan regionale corporaties.
Is de regering bereid om sociale huurwoningen (woningen binnen de categorie DAEB:
diensten van algemeen economisch belang) uit te zonderen van de overdrachtsbelasting,
aangezien deze woningen zonder winstoogmerk gereguleerd verhuurd worden?
Wat is bovendien het verwachte effect voor pensioenfondsen van de voorgestelde tariefstijging?
De regering geeft aan dat vanaf 1 januari 2021 aanhorigheden minder vaak onder het
begrip woning zullen vallen. De leden van de CDA-fractie vragen de regering wat daarmee
bedoeld wordt en wat er met deze wijziging beoogd is. Aanhorigheden zijn immers dienstbaar
aan de woning en kunnen niet zelfstandig in gebruik zijn, waarom is het dan wenselijk
dat ze onder een ander tarief vallen dan de woning? En als de aanhorigheden tegelijkertijd
met de woning, maar in een aparte akte geleverd worden, welk tarief is dan van toepassing?
Welk tarief is er bijvoorbeeld van toepassing als een starter een woning koopt van
een particulier en van de gemeente een extra stuk grond voor een grotere tuin erbij
kan kopen? Maakt het daarbij nog uit of de gemeente de grond op zelfde dag levert
als dat de woning opgeleverd wordt? Wat gebeurt er als de koper de grond van de gemeente
al wel mag gebruiken, maar dat de gemeente nog niet zover is dat de levering kan plaatsvinden?
Hoe werkt dit uit als de aanhorigheid door een nalatenschap in handen is van meerdere
eigenaren en zij de aanhorigheid aan de koper van de woning verkopen?
De leden van de fractie van D66 vragen of het verhogen van het tarief voor beleggers
er naar verwachting toe leidt dat de huren in de vrije markt ook zullen stijgen.
De leden van de fractie van GroenLinks vragen graag aandacht voor de positie van toegelaten
instellingen (woningcorporaties). In het voorliggende wetsvoorstel worden ook zij
onder het hoge tarief van de overdrachtsbelasting geschaard. Wat is de reden hiervan?
Deelt de regering het standpunt van deze leden dat corporaties geen beleggers zijn?
Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom worden zij in het voorstel van de regering dan
wel als zodanig aangemerkt? Voorts vragen deze leden wat de te verwachten effecten
zullen zijn voor corporaties? Hoeveel extra belasting zullen zij naar verwachting
moeten afdragen, kijkend naar het gemiddeld aantal woningen dat zij de afgelopen vijf
jaar hebben aangekocht? En deelt de regering de zorg van de leden van de fractie van
GroenLinks dat corporaties minder snel woningen zullen (kunnen) aankopen? Hoe verhoudt
dit wetsvoorstel zich tot het rapport opgaven en middelen dat onlangs is gepresenteerd?6 Zou in lijn met de zorgelijke signalen uit dit rapport niet moeten worden gewerkt
aan lastenverlichting voor corporaties, in plaats van lastenverhoging? En geheel tot
slot vernemen deze leden graag een reactie op de zorg dat corporaties huiveriger worden
bij het overnemen van woningen van andere corporaties (zoals thans in de casus Vestia
aan de orde is) wanneer zij om die woningen over te kunnen nemen een extra hoge overdrachtsbelasting
zouden moeten betalen?
De leden van PvdA-fractie vragen waarom de regering er niet voor heeft gekozen corporaties
in de 2%- tariefgroep te stellen. Woningcorporaties zorgen voor betaalbare woningen,
en concurreren niet met beleggers en starters om de beschikbare woningvoorraad. Bovendien
zal verhoging betekenen dat corporaties minder kunnen bouwen of investeren, hetgeen
het doel van de wet, betaalbare woningen, frustreert. Voorts vragen de leden van PvdA-fractie
om overdrachten van woningen tussen corporaties vrij te stellen.
2.5 Aangifteplicht bij toepassing van een vrijstelling
De leden van de CDA-fractie vragen de regering in welke gevallen de verkrijging niet
plaatsvindt bij notariële akte en de verkrijger dus zelf aangifte moet doen. De verkrijger
moet dan binnen een maand verzoeken om een uitnodiging tot het doen van aangifte.
Is het ook mogelijk om eerder te verzoeken om een uitnodiging? Met andere woorden
kan de verkrijger ook de aangifte direct doen op de dag van de verkrijging, zoals
ook gebeurt bij een verkrijging die wel plaatsvindt bij notariële akte?
De leden van de fractie van D66 vragen waarom een belastingplichtige moet verzoeken
om een uitnodiging tot het doen van aangifte en niet meteen spontaan aangifte kan
indienen.
3. Budgettaire aspecten
De leden van de VVD-fractie vragen wat het kost om uitzonderingen toe te voegen op
de keuzes die nu zijn gemaakt in voorliggend voorstel, specifiek op het punt van tarief
overdrachtsbelasting op tweede woning en ouders die een appartement kopen voor hun
studerende kinderen.
Het wetsvoorstel leidt tot een budgettair overschot van 461 miljoen euro (2021) en
structureel (vanaf 2037) 628 miljoen euro. Kan de regering aan de PVV-fractie aangeven
hoe het budgettaire overschot wordt aangewend?
Kan de regering de PVV-fractie een overzicht verstrekken van de marginale kosten per
te verwachten starter casu quo doorstromer waarvoor de vrijstelling van toepassing is?
De leden van de CDA-fractie vragen waarom de startersvrijstelling structureel 221
miljoen euro kost terwijl deze per 1 januari 2026 komt te vervallen. Is in de raming
al rekening gehouden met verlenging van de maatregel? Tevens vragen deze leden een
uitsplitsing van de geraamde opbrengst van 600 miljoen euro van de beperking van het
verlaagde tarief. Hoeveel hiervan wordt naar verwachting opgebracht door woningbouwcorporaties?
Hoeveel komt voor rekening van pensioenfondsen? Hoeveel hiervan wordt opgebracht door
particuliere verhuurders? En welke categorieën verkrijgers zijn er nog meer die geraakt
worden door de beperking van het verlaagde tarief?
De leden van de fractie van GroenLinks zouden graag van de regering een overzicht
ontvangen van de kosten, opbrengsten en de te verwachte effecten voor starters (hoeveel
extra starters een woning zouden kunnen kopen) als de overdrachtsbelasting voor beleggers
op 9%, 10%, 11%, 12%, 13%, 14% en 15% wordt gesteld. Kan de regering hiervan een schematisch
overzicht geven?
Het valt de leden van de ChristenUnie-fractie op dat de aangescherpte voorwaarden
voor het toepassen van het lage tarief een budgettaire opbrengst kent van structureel
600 miljoen euro per jaar. Daarnaast levert de verhoging van het algemene tarief overdrachtsbelasting
249 miljoen euro op, wat de structurele opbrengst van de differentiatie – verrekend
met de vrijstelling voor starters – op 628 miljoen euro brengt. Deze structurele opbrengst
biedt tegelijk weer kansen op het verder verbeteren van de positie van starters op
de woningmarkt. Deze leden opperden al de mogelijkheid van het geheel schrappen van
de overdrachtsbelasting voor alle eigenaar-bewoners.
4. Evaluatie en horizonbepaling
De leden van de VVD-fractie vinden het niet passend dat alleen bij een deel van dit
wetsvoorstel een horizonbepaling opgenomen is. De leden van de VVD-fractie vragen
waarom niet alleen een evaluatiebepaling passend was geweest, of anders een horizonbepaling
bij het hele voorstel, in plaats van maar een deel.
De leden van de VVD-fractie vragen daarnaast waarom de horizonbepaling alleen bij
dit wetsvoorstel wordt gebruikt, en niet bij andere wijzigingen binnen het pakket
Belastingplan 2021. De leden vragen de horizonbepaling uit deze wet te halen.
Kan de regering de leden van de PVV-fractie een nadere toelichting verschaffen omtrent
het tijdstip van evaluatie van de maatregelen en wanneer de regering van mening is
dat de beoogde doelstellingen al dan niet zijn worden gerealiseerd? Is de regering
voornemens om vóór 2024 tussentijdse evaluaties van de maatregelen te houden? Kan
de regering de leden van de PVV-fractie nader toelichten wat de gevolgen op wettelijk,
budgettair en tarief matig vlak zijn van het, in beginsel, vervallen van de startersvrijstelling
per 1 januari 2026?
Aan de startersvrijstelling is een horizonbepaling verbonden. De leden van de CDA-fractie
vinden het opmerkelijk dat de startersvrijstelling tijdelijk is, maar de verhogingen
permanent. Waarom heeft de regering aan de startersvrijstelling wel een horizonbepaling
gekoppeld, maar aan de verhogingen niet? Indien de regering zo hecht aan horizonbepalingen,
waarom zijn er in het belastingplanpakket dan niet veel meer horizonbepalingen opgenomen,
bijvoorbeeld in het wetsvoorstel over de CO2-heffing?
Deze leden vragen gezien de tekst van de memorie van toelichting of de horizonbepaling
voor de startersvrijstelling inhoudt dat bij het niet verlengen van de vrijstelling
geld vrijvalt of dat voor het wel verlengen van de vrijstelling budget zal moeten
worden gevonden. Verder vragen de leden van de CDA-fractie aan hoeveel instrumenten
sinds aanname van de motie-Dijkgraaf een horizonbepaling is gekoppeld en in hoeveel
gevallen dat heeft geleid tot het vervallen van het instrument en in hoeveel gevallen
het instrument met een nieuwe horizon is verlengd.7
De leden van de CDA-fractie lezen in de verkenning van Dialogic naar differentiatie
van de overdrachtsbelasting dat de notariskosten van een vastgoedtransactie door de
extra werkzaamheden naar verwachting gemiddeld zullen toenemen met 100 euro tot 400
euro. Hoe bekijkt de regering deze kostenstijging in relatie tot de beoogde effectiviteit?
Wordt deze kostenstijging ook meegenomen in de evaluatie?
De leden van de fractie van GroenLinks zouden graag een nadere toelichting van de
regering ontvangen op de vraag waarom pas na een opmerking van de Raad van State een
evaluatieparagraaf is opgenomen in het voorstel, terwijl een dergelijke paragraaf
al zou moeten volgens uit het Integraal afwegingskader voor beleid en regelgeving
(IAK).
De leden van de fractie van 50PLUS zien uit naar de evaluatie van de Wet differentiatie
overdrachtsbelasting maar zijn van mening dat de start van de evaluatie nog vele jaren
in de toekomst ligt. Waarom is daarvoor gekozen? Effecten op de woningmarkt kunnen
toch ook een of twee jaar achteraf al worden gemeten? Kunt u aangeven hoe de Kamer
wordt geïnformeerd over de opzet van de evaluatie en kan de Kamer te zijner tijd nog
invloed uitoefenen op de scope van de evaluatie?
5. Uitvoerings- en handhavingsaspecten
De leden van de VVD lezen dat de Raad van State kritisch is over de handhaafbaarheid.
De leden delen deze zorg. Welke andere mogelijkheden rond handhaafbaarheid hebben
op tafel gelegen en waarom zijn deze niet verder uitgewerkt? Wat heeft de regering
geleerd van de moeilijke handhaafbaarheid van het tegengaan van ongewenste permanente
bewoning op vakantieparken?
De leden van de VVD-fractie vragen of alle aspecten van de privacywetgeving zijn beoordeeld
bij de maatregelen die door de regering (en anderen) genomen dienen te worden in het
kader van de handhaafbaarheid.
Kan de regering aan de leden van de PVV-fractie nader toelichten hoe de vereiste aangifte
moet worden gedaan indien de automatisering voor het doen van de aangifte vermoedelijk
pas in november 2021 zal zijn gerealiseerd?
De leden van de CDA-fractie maken zich veel zorgen over de uitvoering van onderhavig
wetsvoorstel. Zij waarderen het dat de regering vele varianten van tariefdifferentiatie
heeft onderzocht en dat lang gezocht is naar een variant die zo uitvoerbaar mogelijk
is. Deze leden vragen zich echter wel af of het wenselijk is om tot implementatie
in de wet over te gaan als de wet zich op de rand van uitvoerbaar bevindt.
De uitvoeringstoets maakt duidelijk dat de automatisering pas op 1 januari 2023 verwacht
wordt. Dat is dus bijna halverwege de horizon. De benodigde automatisering bestaat
uit een aanpassing van de aangifteverwerking (verwacht in november 2021) en de realisatie
van ondersteuning van het toezicht (verwacht eind 2022), die samen ongeveer twee miljoen
euro kosten. Kan de regering meer duidelijkheid geven over wat er bij beide gecreëerd
moet worden? Totdat de aanpassing van de aangifteverwerking gerealiseerd is, worden
de aanpassingen volgens de uitvoeringstoets louter gedaan in de tekst van de akte
of in een bijlage bij de akte. De leden van de CDA-fractie vragen de regering wat
hieronder verstaan wordt? Op welke wijze vindt de aangifte tot november 2021 plaats?
Hoeveel aangiften overdrachtsbelasting zijn er gemiddeld in een jaar?
De Belastingdienst geeft aan dat ook rekening gehouden moet worden met het implementatietraject
bij het notariaat. Op welke wijze moet rekening gehouden worden met dit implementatietraject?
Wat betekent dit voor de gang van zaken na de inwerkingtredingsdatum? Zal het implementatietraject
voor het notariaat meer tijd nodig hebben dan de resterende maanden van dit jaar,
zo vragen de leden van de CDA-fractie.
De Belastingdienst geeft aan dat er een ondersteunend systeem voor het toezicht moet
worden opgezet voor de periode tot beide automatiseringstrajecten gerealiseerd zijn,
dus naar verwachting januari 2023. Wat voor systeem is dit en wat betekent dit voor
het tijdelijke toezicht totdat de automatisering gerealiseerd is? De uitvoeringstoets
geeft aan dat tot dit moment het toezicht slechts zeer beperkt en steekproefsgewijs
zal zijn. De leden van de CDA-fractie vragen of het beoogd is om als de automatsering
gereed is alsnog volledig te controleren over de jaren 2021 en 2022.
Ook verwacht de Belastingdienst meer afbakeningsvraagstukken. Op welke afbakening
tussen tarieven heeft dit betrekking? Hetzelfde vragen de leden van de CDA-fractie
voor de grotere kans op fraude met het 2%-tarief. Welke vormen van fraude met dit
tarief voorziet de Belastingdienst? De leden van de CDA-fractie kunnen zich bijvoorbeeld
voorstellen dat kleine beleggers, die bijvoorbeeld panden opkopen, enigszins opknappen
of splitsen en weer doorverkopen, zich gaan inschrijven in de gekochte woning. Klopt
het echter dat op deze vorm van fraude niet door de Belastingdienst wordt gehandhaafd,
omdat de Belastingdienst juist uitgaat van de inschrijving in BRP? Of controleert
de Belastingdienst ook op een andere wijze of de verklaring van hoofdverblijf klopt?
De leden van de CDA-fractie vragen hoe de Belastingdienst gaat bijhouden of de koper
de startersvrijstelling niet al eerder gebruikt heeft? Worden hiervoor alle gedane
verklaringen van kopers geregistreerd? Kan de regering een toelichting geven op de
incidentele kosten per jaar? Waarom zijn er alleen incidentele kosten in 2020 en 2021,
terwijl de automatisering pas in 2023 verwacht wordt gereed te zijn?
De leden van de fractie van D66 vragen of de Belastingdienst per persoon gaat bijhouden
of deze ooit de startersvrijstelling heeft toegepast, om te voorkomen dat deze dubbel
kan worden toegepast. De leden van de fractie van D66 vragen hoe werkbaar het is als
bij de aankoop van een huis de ene koper boven de leeftijdsgrens uitkomt en de andere
niet. Tevens vragen deze leden wat de administratieve lasten zijn in zo’n situatie
voor de belastingplichtigen die zelf aangifte moeten doen. Is dit ook in de praktijk
werkbaar?
De leden van de fractie van GroenLinks zouden graag een nadere reactie van regering
willen ontvangen op de vraag hoe de regering de voorwaarden van deze regeling gaat
handhaven om te voorkomen dat er allerlei constructies worden bedacht zodat beleggers
toch tegen het normale tarief aan woning kunnen komen.
6. Advies en consultatie
De Raad van State vraagt aandacht voor het feit dat de regeling niet voorziet in een
maximumwoningwaarde. Kan de regering hier nader op ingaan, zo vragen de leden van
de fractie van GroenLinks. Waarom is er niet gekozen voor een maximumwoningwaarde?
De leden van de SGP-fractie constateren dat dit wetsvoorstel in de uitvoering forse
gevolgen heeft voor het notariaat. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB)
heeft dit ook aangegeven. Verwacht de regering dat aan de uitdagingen waar het notariaat
voor gesteld wordt voldoende tegemoet gekomen kan worden? Worden er op dit moment
problemen in de uitvoering voorzien?
De leden van de SGP-fractie vragen of de regering, doordat het proces aan de notariszijde
complexer en duurder wordt, een stijging van de notariskosten voor starters verwacht.
7. Administratieve lasten
–
8. Inwerkingtreding
–
II. ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING
Artikel...
–
BIJLAGE Uitvoeringstoets
–
OVERIGE
De leden van de VVD-fractie hebben vragen over woningen die gekocht worden met als
doel de kinderen van de koper erin te laten wonen. Deze leden vragen zich af onder
welk tarief deze transacties vallen, ook in het geval dat de kinderen onder de 35
jaar zijn. Daarbij willen deze leden ook weten om hoeveel transacties dit per jaar
gaat.
De leden van de VVD-fractie vragen zich ook af onder welke tarieven de aankoop van
recreatiewoningen gaan vallen. Hierbij willen de leden weten of er onderscheid wordt
gemaakt tussen starters, mensen die er zelf willen wonen, mensen die het als vakantiehuis
voor hun zelf kopen en mensen die het kopen voor de verhuur.
De leden van de VVD-fractie vragen naar andere alternatieven om starters te stimuleren,
zoals het verhogen van de Loan to Value-norm voor starters of fiscale startersleningen, en de positie van de regering.
De leden van de VVD-fractie vragen in algemene zin op alle onderdelen van het Belastingplan
2021 afzonderlijk een overzicht van de gevolgen van het Belastingplan voor de verschillende
uitvoeringsorganisaties. Welke taken krijgen deze organisaties erbij? Op basis van
welke beoordeling is duidelijk geworden dat dit zonder gevolgen een extra taak kan
zijn voor de betreffende uitvoeringsorganisatie? Hebben de uitvoeringsorganisaties
meegekeken naar het ontwerp en de specifieke uitvoering van de regeling? Zo ja, waar
blijkt dit uit? Zo nee, waarom niet?
De leden van de VVD-fractie vragen of de regering kan reageren op de vragen en opmerkingen
van de Nederlandse Orde van Belastingadviseurs (NOB), het Register Belastingadviseurs
(RB) en VNO-NCW?
De leden van de CDA-fractie vragen de regering in te gaan op de vragen van de Vereniging
van Estate Planners in het Notariaat (EPN), het Register Belastingadviseurs en de
Nederlandse Orde van Belastingadviseurs.
Gezien bovenstaande zien de leden van de ChristenUnie-fractie dit voorstel eigenlijk
binnen een bredere context van maatregelen die moeten worden getroffen om juist ook
een prijsdrukkend effect te bewerkstelligen. Deelt de regering het uitgangspunt dat
het van belang is ook te kijken hoe prijsdrukkende effecten kunnen worden gerealiseerd,
bijvoorbeeld via het verkleinen van de financieringsruimte in generieke zin, het schrappen
van de schenkingsvrijstelling en/of het verder beperken van de hypotheekrenteaftrek?
Ondertekenaars
-
Eerste ondertekenaar
J.Z.C.M. Tielen, voorzitter van de vaste commissie voor Financiën -
Mede ondertekenaar
H.P.C. Buisman, adjunct-griffier
Stemmingsuitslagen
Aangenomen met handopsteken
| Fracties | Zetels | Voor/Tegen |
|---|---|---|
| VVD | 32 | Voor |
| PVV | 20 | Voor |
| CDA | 19 | Voor |
| D66 | 19 | Voor |
| GroenLinks | 14 | Voor |
| SP | 14 | Tegen |
| PvdA | 9 | Voor |
| ChristenUnie | 5 | Voor |
| PvdD | 4 | Tegen |
| 50PLUS | 3 | Voor |
| DENK | 3 | Voor |
| SGP | 3 | Voor |
| FVD | 2 | Tegen |
| Krol | 1 | Voor |
| Van Haga | 1 | Tegen |
| Van Kooten-Arissen | 1 | Tegen |
Gerelateerde documenten
Hier vindt u documenten die gerelateerd zijn aan bovenstaand Kamerstuk.