Initiatiefnota : Initiatiefnota

Nr. 2 INITIATIEFNOTA

Inhoudsopgave

Blz.

 
 
 
 

1.

Voorstellen

2

 

1.1.

Beslispunten

2

 

1.2.

Financiële consequenties

3

 
 
 
 

2.

Inleiding

3

 

2.1.

Aanleiding voor de initiatiefnota

3

 

2.2.

Doel en strekking van de initiatiefnota

4

 
 
 
 

3.

Context

5

 

3.1.

Geschiedenis stadsinrichting

5

 

3.2.

Wijkpolarisatie

7

 
 
 
 

4.

Huidig beleid en voorstellen

9

 

4.1.

Passend toewijzen

9

 

4.2.

Gevarieerd bouwen

10

 

4.3.

Belastingdruk corporaties

10

 

4.4.

Wijkenaanpak waar nodig

11

 

4.5.

Aanscherping leefbaarheidsbijdragen van woningcorporaties

11

 

4.6.

Hogere inkomensgrens sociale huur

12

 

4.7.

Indexatie liberalisatiegrens

12

 

4.8.

Verhuurdersvergunning Groningen

13

 

4.9.

Reguleren particuliere huur

13

 

4.10.

Beleggers aanpakken

13

 

4.11.

Krimp

14

 

4.12.

Wooncoöperatie

14

 
 
 
 

5.

Nawoord

15

1. Voorstellen

1.1. Beslispunten

I. De initiatiefnemer stelt voor de norm voor passend toewijzen te verlagen tot 75%.

II. De initiatiefnemer pleit voor een afschaffing van de markttoets voor woningcorporaties.

III. De initiatiefnemer pleit ervoor om in nieuwbouwprojecten een vast percentage van tenminste
30% van de woningen aan te wijzen als huurwoning met een huur onder de liberalisatiegrens.

IV. De initiatiefnemer stelt voor om de verhuurdersheffing te verlagen voor verhuurders
die investeren in renovatie, verduurzaming en woningbouw.

V. De initiatiefnemer stelt een nieuw Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing voor.

VI. De initiatiefnemer stelt voor om normen met betrekking tot het doen van leefbaarheidsbijdragen
door corporaties te verruimen.

VII. De initiatiefnemer stelt voor om de inkomensgrens sociale huur te verhogen naar 60.000
euro.

VIII. De initiatiefnemer stelt een verhoging voor van de maximale huurprijs van sociale
woningen van 720 naar 1.000 euro.

IX. De initiatiefnemer stelt voor huurwoningen in de vrije sector een maximale jaarlijkse
huurprijsstijging voor van de inflatie plus 3 procent. Als huren de afgelopen vijf
jaar met meer dan 30 procent stegen, moeten zij voor een aantal jaren worden bevroren.

X. De initiatiefnemer stelt een landelijke verhuurdersvergunning voor.

XI. De initiatiefnemer stelt voor om het beleggen in vastgoed te ontmoedigen door een
verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers naar 6 procent. Starters moeten
juist worden aangemoedigd om een huis te kopen, voor hen moet de overdrachtsbelasting
worden verlaagd naar 0 procent.

XII. De initiatiefnemer stelt een Vitaliteitsfonds voor t.b.v. voorzieningen in krimpregio’s.

XIII. De initiatiefnemer stelt voor wooncoöperaties te stimuleren.

De Kamer wordt gevraagd in te stemmen de regering te verzoeken bovenstaande aanbevelingen
over te nemen en om te zetten in beleid en wetgeving.

1.2. Financiële consequenties

De voorgestelde maatregelen hebben de volgende financiële consequenties voor de rijksbegroting:

Maatregel

kosten

I

Norm passend toewijzen verlagen

Budgetneutraal

II

Afschaffing markttoets

Budgetneutraal

III

30 procent woningen in nieuwbouwprojecten onder liberalisatiegrens

Budgetneutraal

IV

Omzetten verhuurderheffing in bouwfonds

500 miljoen

V

Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing

500 miljoen

VI

Toestaan hogere leefbaarheidsbijdragen

Budgetneutraal

VII

Verhogen inkomensgrens sociale huur

Budgetneutraal

VIII

Verhoging maximale huurprijs sociale huurwoningen

Budgetneutraal

IX

Maximale huurprijsstijging vrije sector

Budgetneutraal

X

Verhuurdervergunning

5 miljoen

XI

Verhoging overdrachtsbelasting beleggers, verlaging overdrachtsbelasting voor starters

300 miljoen

XII

Vitaliteitsfonds krimpregio’s

100 miljoen

XIII

Stimuleren wooncoöperaties

Budgetneutraal

2. Inleiding

2.1. Aanleiding voor de initiatiefnota

Zeker zijn van een fijn thuis is belangrijk in het leven. Daarvoor is een kwalitatief
goede, betaalbare woning nodig. Minstens zo belangrijk is de buurt waarin de woning
staat. Van de buurt hangt af welke voorzieningen aanwezig zijn, of je een beroep kunt
doen op mensen in de omgeving. Of je je veilig voelt in je eigen huis. En of het prettig,
leuk, fijn is om er te leven.

Meer gevarieerde wijken functioneren beter. In gemengde wijken kunnen mensen gezamenlijk
de problemen in het leven te lijf gaan. Deze wijken hebben over het algemeen een meer
gevarieerd aanbod aan voorzieningen en in een gevarieerde wijk voel je je veiliger1. Kortom, een gemengde wijk of buurt is voor iedereen beter, prettiger, gewoon leuker.

We zien helaas dat verschillen tussen mensen in Nederland groter worden, tussen huurders
en kopers en tussen mensen in de regio en mensen in de randstad. Recent onderzoek
wijst uit dat de ongelijkheid tussen 2006 en 2018 is toegenomen en deze trend is structureel
en wijdverspreid: 44 van de 50 onderzochte steden laten toenemende ongelijkheid zien.2 Deze ongelijkheid wordt versterkt door het woonbeleid. Aan de ene kant zien we mensen
die elk jaar de huurstijging met angst en beven tegemoet zien. Kunnen zij de huur
volgend jaar nog betalen? Mensen voor wie een dak boven het hoofd steeds meer een
bron van zorg is. Hun woonlasten zijn de afgelopen jaren steeds verder toegenomen,
ook ten opzichte van kopers. Sommige huurders betalen tot wel 40–50 procent van hun
inkomsten aan woonlasten3. Aan de andere kant zien we beleggers die tientallen woningen opkopen, opknappen
en splitsen en vervolgens voor exorbitante prijzen verhuren. Zij onttrekken hiermee
betaalbare woningen aan de markt en maken het voor mensen met een middeninkomen nog
moeilijker om betaalbare woonruimte te vinden.

Ook wijken groeien steeds verder uit elkaar, verschillen nemen toe. Er is sprake van
een toenemende tweedeling tussen corporatiebuurten4 aan de ene kant en de rest van Nederland aan de andere kant. En aan de andere kant
zien we de rijke enclaves eveneens toenemen. Het aantal wijken met overwegend miljoenenvilla’s
stijgt met rasse schreden. Daarnaast zien we verschillen tussen krimpgebieden en de
Randstad.

Het aantal buurten met een hoge concentratie sociale huurwoningen is afgenomen, maar
in de resterende corporatiebuurten wonen anderhalf miljoen mensen. Daar neemt het
aantal problemen en de complexiteit ervan toe. De leefbaarheid, tegen de landelijke
positieve trend in, neemt juist in deze, meer kwetsbare buurten af.

Door een veranderende instroom ontstaat in veel van die toch al weinig welvarende
wijken een concentratie van kwetsbare huishoudens, stapelen de problemen zich op en
gaat de leefbaarheid achteruit. Er is sprake van meerdere problematieken die samen
komen: lage inkomens, lage opleiding, werkloosheid, meer mensen met gezondheidsklachten
of psychologische problemen, schulden en verslaving. Deze problemen komen in iedere
samenleving voor, maar als deze zich allemaal in dezelfde wijken opstapelen, worden
ze onbeheersbaar. Problemen versterken elkaar en worden daarmee steeds moeilijker
oplosbaar. Dit leidt tot een verminderde mogelijkheid om zorg te dragen voor elkaar
en een afname van de leefbaarheid in deze buurten5.

Deze concentratie van problemen in dezelfde wijken is geen natuurverschijnsel. Voor
een belangrijk deel zijn deze problemen het gevolg van overheidsbeleid. Zo is het
corporaties moeilijk gemaakt om te blijven investeren in hun woningen en buurten;
om te bouwen voor de middenklasse; hebben corporaties door passend toewijzen minder
invloed op de diversiteit van de wijk en wordt bij nieuwbouw te weinig rekening gehouden
met de samenstelling van de wijk en de daarbij behorende voorzieningen. Ook zijn de
Rijksfondsen voor investeringen in de minst sterke wijken afgeschaft, waardoor ze
verder op achterstand zijn gekomen.

De initiatiefnemer vindt dat iedereen zeker moet zijn van een betaalbare en fijne
woning in een prettige wijk. Een wijk waar je je veilig voelt en waar je thuis bent.

2.2. Doel en strekking van de initiatiefnota

De initiatiefnemer maakt zich zorgen over de toenemende woontweedeling in Nederland.
Nederland kent van oudsher gemengde wijken en huizen van gemiddeld goede kwaliteit,
zeker in vergelijking met het buitenland. Banlieus komen hier (nog) niet voor. Steden
zijn, zeker internationaal bezien, redelijk gemengd. Rijkenenclaves, «Gated communities»
zoals in de Verenigde Staten, bestaan hier nog niet. Dat is een groot goed, maar dat
gaat niet vanzelf.

De initiatiefnemer wil een lans breken voor meer investeringen in en aandacht voor
het belang van gemengde steden en buurten. Het is een Nederlandse kracht die onder
druk staat en bescherming verdient.

Wijken en buurten verloederen. Problemen stapelen zich verder op. Gettovorming dreigt.
En aan de andere kant nemen beleggers onze steden over, komen starters er niet tussen
en zijn onze binnensteden inmiddels voor gewone mensen onbetaalbaar geworden.

De initiatiefnemer ziet graag een land waarin buren elkaar kennen en waar rijk en
arm, hoog- en laagopgeleid, oorspronkelijke Nederlander en Nederlander met een migratie-achtergrond
met elkaar wonen. Waar de sociale cohesie niet afhangt van een enkele vrijwilliger.
Waar buren elkaar een handje helpen met de boodschappen, waar men een oogje in het
zeil houdt als de buren op vakantie zijn en waar men samen let op de vriendelijke
oudere buurvrouw. Waar mensen elkaar aanspreken op vuil op straat en waar buurkinderen
samen buitenspelen. Kortom, een veilige basis voor een zeker bestaan.

Bij ongewijzigd beleid zullen beleggers een steeds groter deel van onze binnensteden
kunnen opkopen, zal de segregatie toenemen en dreigen ook in Nederlandse steden banlieues
te ontstaan.

Het hoeft niet zover te komen. Als we bewust kiezen voor het belang van een goede,
prettige woonomgeving waar iedereen met elkaar samenleeft, kunnen we dat realiseren.
Dat vraagt wel om andere beleidskeuzes. In deze initiatiefnota doen we daartoe de
nodige voorstellen.

3. Context

3.1. Geschiedenis stadsinrichting

De overheid en woningcorporaties hebben in Nederland traditioneel een sterk sturende
rol bij de vormgeving van het volkshuisvestingsbeleid. Toen de eerste grootschalige
buurten werden ontwikkeld in de 19e eeuw, en de eerste woningcorporaties ontstonden, was dit vooral een filantropisch
project van industriëlen, uit welbegrepen eigenbelang. Volkshuisvestingsprojecten
waren bedoeld ter verheffing van de arbeidersklasse, zodat deze gezonder en productiever
werd. Investeringen in scholen en hygiëne moesten renderen. Tegelijkertijd verbeterden
de leefomstandigheden van hen die in deze wijken woonden aanzienlijk. Na de invoering
van de Woningwet in 1901 werd de rol van de overheid steeds groter, in ruil voor overheidssteun
werd meer invloed geëist op wie er in deze woningen kwam te wonen, welke voorzieningen
aanwezig waren en op de hoogte van de huren. Het begin van volwaardig volkshuisvestingsbeleid.6

Dilemma’s uit het verleden, zijn nog altijd actueel; Hoeveel overheidssteun moet er
zijn voor de volkshuisvesting? Wie komt er in aanmerking voor woningen? En ook, moeten
burgers het primair onderling regelen, of is de Staat leidend. De verpersoonlijking
van deze dilemma’s was de Amsterdamse wethouder Floor Wibaut (1917–1931), die de Gemeentelijke
Woningdienst oprichtte en ervoor zorgde dat de stad Amsterdam duizenden woningen voor
arbeiders opkocht en bouwde (wie bouwt, Wibaut!). In deze tijd waren bewoners vaak
nog lid van de woningbouwcorporatie en was er een sterke band met de buurt. Woningen
werden gebouwd voor arbeiders, maar langzaamaan werd de doelgroep breder.

Wederopbouw

Na de oorlog heerste er woningnood en economische malaise, alle beleidsaandacht was
gericht op de wederopbouw. In de jaren vijftig verschoof het beleid in de steden richting
sanering en krotopruiming. Aan de randen van de stad werden voor bewoners uit saneringsgebieden
op grote schaal uitbreidingswijken gebouwd. Het kabinet-Drees I maakte van de woningcorporaties
cruciale spelers bij de wederopbouw in de jaren veertig en vijftig. Dit ging opnieuw
gepaard met toenemende overheidsbemoeienis. De overheid plande, subsidieerde, verdeelde
en controleerde de woningbouw, de corporaties werden uitvoeringsorgaan7.

Waar de woningcorporaties tot de jaren vijftig «de verheffing van de arbeider» als
doel had, werd de relatie vanaf de jaren zestig zakelijker en beperkte zich tot een
van verhuurder-huurder. Nieuwe subsidieregelingen voor huurwoningen in 1968 vormden
een aanjager van de groei van de corporatiesector8. Woningbouwverenigingen mochten niet langer alleen voor eigen leden bouwen, maar
moesten bouwen voor de samenleving als geheel.

Stadsvernieuwing

In de jaren zeventig werd stadsvernieuwings- en volkshuisvestingsbeleid opgezet onder
leiding van PvdA-leider Den Uyl. Het aanpakken van de grote kwaliteitsachterstand
van vooroorlogse wijken was daarbij het voornaamste doel. Onder de Interim Saldo Regeling
werd een groot deel van de vooroorlogse woningvoorraad opgeknapt of vervangen. Met
behulp van PvdA wethouders «in geouwehoer kan je niet wonen»-Jan Schaefer, Jan van
der Ploeg (Rotterdam) en Adri Duivesteijn (Den Haag) werden tot wel 80 sociale huurwoningen
per jaar gebouwd.

Sociale Vernieuwing

Waar Nederland tot in de jaren negentig sterke overheidsregelingen voerde op de grond-
en bouwmarkten, stonden sindsdien de uitgangspunten van decentralisatie, marktwerking
en deregulering centraal (nota Heerma, 1989). Voor het eerst werd voor corporaties
de doelgroep van beleid gedefinieerd.9 Het zorgdragen voor voldoende betaalbare woningen werd een gedeelde verantwoordelijkheid
van marktpartijen, lage overheden en woningcorporaties, die in 1994 verzelfstandigd
waren en in 1997 de laatste bouwsubsidie kregen. De sturing op voldoende aanbod van
betaalbare woningen vond na de jaren negentig dus niet meer centraal plaats. Het anticyclische
bouwen heeft daarmee plaatsgemaakt voor procyclisch bouwen10.

Grote Stedenbeleid (1995–2015/) ISV / wijkenaanpak

Naar aanleiding van zorg over tweedeling, segregatie en concentratie van lagere inkomensgroepen
deed vanaf de jaren negentig het concept «gemengde wijk» haar intrede. In 1994 bepleitte
de G4 een deltaplan voor «grote steden», wat resulteerde in het grotestedenbeleid
(1995–2015)11, een langlopende beleidsprogramma, aangejaagd door ISV-subsidies (Investeringsbudget
Stedelijke Vernieuwing) van het Rijk en investering van woningcorporaties en marktpartijen.
Doelstelling is om de positie van de steden te versterken en om een tweedeling binnen
steden te voorkomen. Uit evaluaties is gebleken dat steden die in aanmerking kwamen
voor ISV erop vooruit zijn gegaan12.

Het laatste grote project stadsvernieuwing was het krachtenwijkenbeleid tussen 2007
en 2012, als aanvulling op het bestaande beleid ten aanzien van stedelijke vernieuwing.
Het beeld van de effecten van het krachtenwijkbeleid verschilt nogal, maar uiteindelijk
lijken de effecten positief te zijn.13

Sinds 2015 is er met de beëindiging van het Grotestedenbeleid en het Investeringsbudget
Stedelijke Vernieuwing geen sprake meer van door het Rijk gestuurde stedelijke vernieuwing.
Sinds die tijd is het wijkenbeleid gedecentraliseerd naar gemeenten en initiatieven
van onderop. Het Rijk biedt enkel ondersteuning door kennis en kunde. Slechts in beperkte
gevallen ziet het Rijk voor zichzelf een rol weggelegd, zoals bij het nationaal programma
Rotterdam-Zuid.14

3.2 Wijkpolarisatie

Zoals hierboven is beschreven, werd er in de afgelopen decennia verschillend gedacht
over de wijksamenstelling, wijkaanpak en doelgroepenbeleid. Aanvankelijk stond verheffing
van de arbeider voorop, later in de 20e eeuw werd de sociale functie van het volkshuisvestingsbeleid belangrijker.

Net zo gevarieerd als het aantal ideeën erover, is de samenstelling van wijken en
buurten. Er zijn wijken met bijna alleen zeer welvarende huishoudens, zoals de Amsterdamse
Museumkwartier of Klingenbosch in Wassenaar. Het aantal miljoenenbuurten15 neemt bovendien flink toe, de afgelopen vier jaar is het aantal miljoenenbuurten
verviervoudigd tot 5316. Ook zijn er buurten die bijna volledig uit lage inkomens bestaan, zoals de Schilderswijk
of Nijlân De Zwette in Leeuwarden. Deze buurten zijn overal in Nederland te vinden. Uit onderzoek blijkt
dat de wijkpolarisatie toeneemt. In «duurdere» buurten stijgt de WOZ waarde steeds
verder, en in wijken met toch al lage woningwaardes blijft deze achter.17 De enorme stijging van woonkosten in de binnensteden heeft tot gevolg dat deze onbetaalbaar
en dus onbereikbaar worden voor middeninkomens, starters en gezinnen18. Steeds meer gezinnen verlaten daarom de stad. In Amsterdam verhuist 40 procent van
de jonge gezinnen binnen vier jaar na de geboorte van het eerste kind naar een andere
gemeente19.

Niet alleen op basis van de woningwaarde neemt de wijkpolarisatie toe, ook met betrekking
tot de leefbaarheid zijn er steeds grotere verschillen waar te nemen. Blijkens de
leefbaarheidsbarometer is de leefbaarheid het slechtst in buurten met overwegend lage
inkomens20, en het beste in buurten met overwegend hoge inkomens. Onderaan de leefbarometer
staan gesegregeerde wijken die kampen met unieke problematiek. Mede als gevolg van
strenge inkomensgrenzen en passend toewijzen verdwijnen de middeninkomens en gezinnen
uit deze wijken en blijven slechts de laagste inkomens over. Dit heeft tot gevolg
dat de tweedeling nog verder toeneemt en de buurten verder achteruit gaan; de leefbaarheid
verbeterde sterker in wijken die al een (ruim) voldoende scoorden, en nam minder toe
in wijken die eerder een onvoldoende scoorden.21 Geconcludeerd kan worden dat hoewel globaal gezien alle wijken erop vooruit gaan,
juist de al zwakkere wijken relatief achter blijven.

In kwetsbare wijken zijn zowel de gemeten als de ervaren onveiligheid groter dan in
sterke wijken.22 Er vindt een steeds grotere concentratie plaats van mensen met psychische en andere
sociale problemen. Dit leidt tot meer onveiligheid en overlast in buurten waar er
onvoldoende voorzieningen zijn om deze mensen te helpen. Deze mensen zijn al kwetsbaar
en hebben minder zelf- en samenredzaamheid. Concentratie hiervan leidt ertoe dat de
leefbaarheid verslechtert in buurten waar dit gebeurt.

Daarnaast zien we dat het verschil tussen de woonlasten van huurders en kopers steeds
verder toeneemt. Ook daar ontstaat een tweedeling. De woonquote, de totale woonlasten
als percentage van het besteedbaar inkomen, komt in 2018 voor huurders gemiddeld uit
op 38,1 procent. Eigenaren besteden in 2018 met gemiddeld 29 procent een kleiner deel
van hun besteedbaar inkomen aan wonen. De woonquote van huurders is sinds 2012 met
2 procentpunt gestegen. De woonquote van eigenaren is juist afgenomen23. Dit betekent dat kopers aanzienlijk minder uitgeven aan hun woonlasten dan huurders
en dat de verschillen verder toenemen.

Het huidige beleid heeft tot gevolg dat wonen heeft bijgedragen aan het vergroten
van de ongelijkheid in Nederland. Het tekort aan betaalbare huurwoningen stuwt de
prijzen op, en vergroot zo de ongelijkheid.

4. Voorstellen

4.1. Passend toewijzen

Op 1 januari 2016 ging de herziene Woningwet in, sindsdien moeten woningcorporaties
zorgen dat de juiste woning bij de juiste huurder terecht komt. Woningcorporaties
moeten ieder jaar minstens 80 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen
aan huishoudens met een inkomen van maximaal 36.798 euro. Maximaal 10 procent mogen
ze toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen de 36.798 en 41.056 euro (2018).
De overige 10 procent mogen woningcorporaties vrij toewijzen, waarbij ze wel voorrang
moeten geven aan huishoudens die dringend woonruimte nodig hebben. Dit kan bijvoorbeeld
zijn vanwege gezondheid, veiligheid, sociale factoren of een noodsituatie 24. Dit geeft ruimte voor enig maatwerk in specifieke situaties. De regeling is ingesteld
om betaalbaarheidsproblemen bij lagere inkomensgroepen te verminderen en om de Rijksuitgaven
aan de huurtoeslag te beperken.

Passend toewijzen heeft de betaalbaarheid van woningen verbeterd. Mensen zitten relatief
vaker in een woning met een huur die past bij hun inkomen25. De mogelijkheden van corporaties om de samenstelling van wijken te beïnvloeden is
ingeperkt en sommige corporaties geven aan een toenemende clustering van huurders
met de laagste inkomens in bepaalde gebieden of complexen waar te nemen. In bijvoorbeeld
een jaren »60 flat met kleine appartementen, zullen voornamelijk mensen met een laag
inkomen geplaatst worden. Heel veel individuen met een laag inkomen, zijn een aanwinst
voor een wijk. Niettemin hebben mensen met (sociale of medische) problemen, veelal
ook een laag inkomen. Een concentratie van problemen kan de kwetsbaarheid van buurten
en wijken vergroten. De 10% marge die corporaties kunnen hanteren is niet afdoende
om dit effect te voorkomen. Bovendien wordt deze marge in de praktijk vooral gebruikt
om urgentiegevallen een woning te kunnen bieden. Als sturingsmechanisme is de marge
daarom te laag. Overigens komt dit ook omdat corporaties angstig zijn om de ruimte
die er is wel te gebruiken; de Autoriteit Woningcorporaties wordt teveel gevreesd.26

Corporaties moeten weer meer ruimte krijgen om bredere groepen in aanmerking te laten
komen voor hun woningen. De norm van 90% passend toewijzen biedt daar nu te weinig
mogelijkheden voor. Passend toewijzen heeft geleid tot betere aansluiting van huren
aan inkomens, maar is doorgeslagen. Er is onvoldoende ruimte in de praktijk om gemengde
leefomgevingen te realiseren.

→ De initiatiefnemer stelt daarom voor de norm voor passend toewijzen te verlagen tot
75%. Zo kunnen corporaties blijven bijdragen aan een diverse wijk en voorkomen dat
probleemwijken ontstaan.

4.2. Gevarieerd bouwen, laat corporaties ook voor de vrije sector bouwen

Corporaties hebben primair als taak betaalbare woningen aan te bieden aan mensen met
een midden of lager inkomen. Te ver afwijken van dit uitgangspunt heeft in het verleden
tot negatieve gevolgen geleid, bekend zijn de aankoop van het cruiseschip SS Rotterdam
die moest bijdragen aan de leefbaarheid van de wijk Katendrecht maar een financieel
debacle van 250 miljoen opleverde; de zelfverrijking, inclusief Maserati, door bestuurders
bij Rochdale en het derivatendrama bij Vestia Rotterdam. Als reactie op die schandalen
zijn corporaties zo ver beknot in hun taken, dat zij bijna alleen nog sociale huurwoningen
kunnen realiseren. Die controle is echter doorgeschoten.

Vanwege de markttoets – corporaties mogen pas duurdere huurwoningen bouwen als de
markt dat nalaat – en de rigide Europese inkomenseisen komen veel minder projecten
dan maatschappelijk gewenst is van de grond. Zo is het veel moeilijker geworden om
een samenhangend investeringsprogramma voor wijken aan te bieden als woningcorporatie
en wat duurdere (huur)huizen te bouwen in het niet-DAEB segment om een rendabeler
business case samen te stellen. Meer praktisch: een gemixt gebouw met appartementen,
rijtjeshuizen en iets luxere hoekwoningen voor het middensegment is niet of nauwelijks
te realiseren. Zo stokt de woningbouw en raakt het beleidsdoel van ongedeelde wijken
steeds verder uit zicht.

Bovendien miskent dit het feit dat corporaties van onmisbaar belang zijn om grootschalige,
diverse woningbouwprojecten van begin tot einde tot een goed resultaat te brengen.
Bij nieuwbouw moeten corporaties dan ook in staat worden gesteld om huurwoningen voor
mensen met een laag middeninkomen te bouwen. Dit leidt tot een goede balans in de
wijk, en tegelijkertijd wordt de voorraad huurwoningen voor mensen met een middeninkomen
vergroot. Neem een voorbeeld aan Zweden, waar ook schooldirecteuren trots in een woning
van een corporatie wonen.

Naast tweedeling in buurten moet ook tweedeling op complexniveau worden voorkomen.
Om tegen te gaan dat er appartementenblokken ontstaat waar enkel zeer rijke mensen
wonen en om ervoor te zorgen dat ook in nieuwbouwprojecten voldoende woningen worden
gereserveerd voor mensen met een inkomen onder de inkomensgrens sociale huur, moet
ten minste dertig procent van alle woningen in nieuwbouwprojecten worden gereserveerd
als sociale huurwoning met een huur onder de liberalisatiegrens.

→ De initiatiefnemer pleit voor een afschaffing van de markttoets, zodat woningbouwcorporaties
meer en voor grotere groepen kunnen bouwen.

→ De initiatiefnemer stelt voor om in nieuwbouwprojecten een vast percentage van tenminste
30 procent van de woningen beschikbaar te stellen voor huurders met een inkomen onder
de liberalisatiegrens.

4.3. Belastingdruk corporaties

Waar de rijksoverheid in de tijd van Den Uyl geld beschikbaar stelde voor volkshuisvesting,
wordt er inmiddels geld onttrokken aan volkshuisvesting. Corporaties zijn onderworpen
aan verhuurderheffing en vennootschapsbelasting. Per woning wordt aan het einde van
deze kabinetsperiode 4 maanden aan huurinkomsten aan het Rijk afgedragen. De maatregel
tegen overmatige schuldfinanciering is bedoeld om belastingontwijking aan te pakken
(ATAD), maar raakt de mensen met een echte brievenbuis: de huurders. Het is onbestaanbaar
dat het kabinet deze rekening niet heeft gecompenseerd.

Er is een zeer duidelijk effect te zien op de investeringen van corporaties sinds
de invoering van deze heffingen. Onderzoek van Aedes onder 171 corporaties toont dat
de steeds hogere belastingen voor corporaties een van de belangrijkste reden is waarom
zij hun ambitie om de nieuwbouwproductie op te schroeven naar 34.000 sociale huurwoningen
per jaar niet kunnen waarmaken. In 2018 werd slechts 50 procent van de beoogde doelstelling
behaald27. Dit heeft tot gevolg dat mensen steeds langer moeten wachten op een woning.

→ De initiatiefnemer stelt voor om de verhuurderheffing te verlagen voor verhuurders
die investeren in renovatie, verduurzaming en woningbouw.

4.4. Wijkenaanpak waar nodig

Het Grotestedenbeleid en de ISV-gelden (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing)
hebben een positieve uitwerking gehad op de leefbaarheid van wijken. Steden die in
aanmerking kwamen voor GSB-ISV budget stonden er beter voor dan voor het ingezette
beleid. Het leidde tot beperking van de problematiek in kwetsbare wijken28. Sinds 2015 is er geen sprake meer van door het Rijk gestuurde stedelijke vernieuwing.
Momenteel is de wijkaanpak gedecentraliseerd. Het beëindigen van het Investeringsbudget
Stedelijke Vernieuwing heeft bijgedragen aan het samenkomen van de laagste inkomens
in wijken29.

→ De initiatiefnemer stelt een nieuw Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing voor,
te bekostigen uit een nieuw te vormen bouwfonds.

4.5. Aanscherping leefbaarheidsbijdragen van woningcorporaties

Een ander onderdeel van de herziene Woningwet is de aanscherping van de leefbaarheidsbudgetten
van woningcorporaties. Gebleken is dat woningcorporaties door de Woningwet zijn ingeperkt
in de manier waarop ze kunnen bijdragen aan leefbare wijken. De strengere definitie
van leefbaarheid en de maximale leefbaarheidsbijdragen van 127,39 euro per woning
hebben ertoe geleid dat woningcorporaties terughoudender zijn geworden in het leveren
van leefbaarheidsbijdragen. Dit maakt dat in corporatiebuurten steeds minder voorzieningen
aanwezig zijn, terwijl juist de voorzieningen bijdragen aan het woonplezier van mensen.
Speeltuintjes, een parkje of het buurthuis zijn de plek waar buurtbewoners met elkaar
in contact komen. In plaats van een vast bedrag per woning zou moeten worden uitgegaan
van de behoefte van een wijk, zodat er in buurten waar dat nodig is meer budget beschikbaar
is voor buurtvoorzieningen, zoals de inzet van conciërges, buurtbemiddeling, een speeltuintje
of een ontmoetingsplek.

→ De initiatiefnemer stelt voor om normen met betrekking tot het doen van leefbaarheidsbijdragen
door corporaties te verruimen door de maximale leefbaarheidsbijdrage per woning te
verdubbelen naar 254,78 euro.

4.6. Hogere inkomensgrens sociale huur

Volgens de Woningwet 2015 moeten woningcorporaties zich in eerste instantie richten
op DAEB activiteiten, diensten van algemeen economisch belang, zoals het bouwen, verhuren
en beheren van sociale huurwoningen en enkele andere maatschappelijke taken. Europese
regels omtrent staatssteun vanwege diensten van algemeen economisch belang (DAEB)
worden dikwijls als ongeldig excuus gebruikt.30 De grens van een gezamenlijk huishoudinkomen van 36 duizend euro is echter te knellend
en weerspiegelt ook niet de problemen van gezinnen met een inkomen tussen 36 en 60 duizend
euro, zoals politieagenten, leraren en verplegers, om een betaalbare woning te vinden.
Bovendien kennen landen als Oostenrijk (tot 6,000 euro per maand)r) en Frankrijk (tot
7,200 euro per maand) veel hogere inkomensgrenzen.

→ De initiatiefnemer stelt voor om de inkomensgrens sociale huur te verhogen naar 60.000 euro.

4.7. Indexatie liberalisatiegrens

De liberalisatiegrens voor sociale huur was jarenlang bevroren en stond vast op 710 euro,
zonder indexatie. Pas in 2019 is deze verhoogd tot 720 euro. Sinds 2015 is de WOZ-waarde
een zwaarwegende factor geworden in het puntenstelsel. Dit heeft als effect gehad
dat steeds meer woningen volgens het puntenstelsel boven de liberalisatiegrens uitkwamen
en dus veel woningen zijn onttrokken aan de sociale woningvoorraad. De verhuurder
kon na verhuizing van de bewoner kiezen de woning voor een hogere huurprijs in het
vrije segment te verhuren. In binnensteden en andere populaire locaties leidt dit
tot een gestage uitholling van de sociale sector en onbereikbare buurten voor mensen
met een lager inkomen. Op minder populaire plekken stijgen de huren veel minder hard,
wat ertoe leidt dat sociale huurwoningen zich steeds meer concentreren op deze locaties.

→ De inkomensgrens is te laag. Ondanks dat de inkomensgrens recentelijk is verhoogd
tot 720 euro, moet deze verder worden verhoogd. De initiatiefnemer stelt een verhoging
van de maximale huurprijs van sociale woningen voor van 720 naar 1.000 euro (met een
jaarlijkse prijsindexatie), zodat ook de middeninkomens in hun woning kunnen blijven
wonen en van waarde kunnen zijn voor de wijk.

4.8. Reguleren huren in de vrije sector

Huurders in een huurwoning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens zijn met
de huidige regelgeving niet beschermd tegen excessieve huurverhoging. In de huidige
krappe woningmarkt leidt dat tot torenhoge huren en onzekerheid onder huurders. Een
voorbeeld uit Amsterdam toont dat huurders over de afgelopen 22 jaar geconfronteerd
werden met een huurverdubbeling. In 1996 betaalden zij 1.450 gulden, de huur is nu
opgelopen tot 1.296 euro31. Mensen met een middeninkomen die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning,
de leraar, de politieagent, de verpleger worden zo uit hun woning verdreven. De plek
waar zij al jaren wonen, wordt langzamerhand onbetaalbaar. Ook mensen die huren in
de vrije sector moeten er zeker van kunnen zijn dat zij de huur komend jaar nog kunnen
betalen, en moeten beschermd zijn tegen buitensporige huurverhoging. Huisjesmelkers
en pandjesbazen maken misbruik van de woningnood, terwijl wonen een grondrecht is.
Hier moet tegen worden opgetreden.

→ De initiatiefnemer stelt voor huurwoningen in de vrije sector een maximale jaarlijkse
huurprijsstijging voor van de inflatie plus 3 procent. Als huren de afgelopen vijf
jaar met meer dan 30 procent stegen, moeten zij voor een aantal jaren worden bevroren.

4.9. Verhuurdersvergunning

De huidige woningnood maakt de positie van huurders kwetsbaar. Zij krijgen te maken
met discriminatie, willekeurige huurverhoging, illegale bemiddelingskosten en te hoge
huren. Maar liefst 70 procent van de huurbemiddelaars brengt onterecht bemiddelingskosten
in rekening; 90 procent van de makelaars is bereid om mee te werken aan discriminerende
verzoeken32 en huurders vragen meer huur dan volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) is toegestaan33. Deze praktijken moeten worden aangepakt, zodat iedereen kans maakt op de woningmarkt.
Verhuurders die zich aan deze misstanden schuldig maken moeten worden gestraft. De
huidige praktijk laat zien dat bestaande wet- en regelgeving foute verhuurders en
huisjesmelkers niet tegenhoudt, de weg via de Huurcommissie biedt de huurder onvoldoende
bescherming.

→ De initiatiefnemer stelt voor om een landelijk verhuurdersvergunning naar Gronings
voorbeeld in te stellen.

4.10. Aanpak van beleggers

Beleggers die panden opkopen als winstobject en verhuren tegen torenhoge huren zorgen
ervoor dat bepaalde buurten voor veel mensen onbetaalbaar worden. Dit speelt met name
in de grote steden. In een stad als Amsterdam is een huurprijs van 1.500 euro voor
een tweekamerappartement heel gewoon. Dit draagt bij aan verdergaande tweedeling;
politieagenten, leraren, verpleegkundigen en jongeren maken geen schijn van kans om
een betaalbare woning in het stadscentrum te vinden, terwijl zij heel belangrijk zijn
voor onze steden.

Maar niet alleen in Amsterdam, ook in steden als Enschede, Den Haag en Amstelveen
wordt meer dan 1 op de 10 huizen door beleggers opgekocht. In Maastricht en Groningen
gaat dit om 1 op de 5 woningen34. Daarom moeten beleggers worden ontmoedigd.

→ De initiatiefnemer stelt voor om het beleggen in vastgoed te ontmoedigen door een
verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers naar 6 procent. Starters moeten
juist worden aangemoedigd om een huis te kopen, voor hen moet de overdrachtsbelasting
worden verlaagd naar 0 procent.

4.11. Krimp

Krimpgebieden hebben het zwaar. In regio’s zoals Oost-Groningen, de Achterhoek, Zeeuws-Vlaanderen,
Zuid-Oost Friesland en Parkstad Limburg vertrekken mensen en staan voorzieningen als
scholen, winkels, zorg, veiligheid en openbaar vervoer onder druk. De verwachting
is dat in deze krimpgebieden de bevolking tot 2040 met 16 procent zal afnemen.35 Krimp is niet alleen een probleem, maar biedt ook kansen. Maar dan moeten we die
wel grijpen. Essentiële voorzieningen zoals zorg, onderwijs en winkels moeten ook
in krimpregio’s beschikbaar blijven.

→ Via een op te richten «Vitaliteitsfonds» wordt 100 miljoen euro beschikbaar gesteld
om voorzieningen in krimpregio’s op peil te houden.

4.12. Wooncoöperatie

Als alternatief voor het traditionele huren of kopen is in de woningwet 2015 de wooncoöperatie
opgenomen. In een wooncoöperatie zijn bewoners zelf verantwoordelijk voor het onderhoud
en beheer van hun woningen. Groepen met interesse kunnen ondersteuning krijgen bij
het opstellen van een plan en dat indienen bij hun corporatie. In verscheidene gemeenten,
zoals Amsterdam, Den Haag en Finsterwolde, nemen bewoners via wooncoöperaties zelf
de renovatie en het beheer van hun woningen ter hand. Het is nu belangrijk dat de
initiatieven van bewoners die met elkaar verantwoordelijkheid willen nemen voor de
eigen woning en woon- en leefomgeving, die kans ook echt krijgen. In de praktijk blijkt
het feitelijk realiseren van wooncoöperaties weerbarstig.

→ De overheid en woningcorporaties moeten wooncoöperaties omarmen. Corporaties willen
we beter laten meewerken aan de realisatie van wooncoöperaties door aan bewoners hun
deskundigheid aan te bieden bij het opstellen van een wooncoöperatieplan en te helpen
bij de financiering van wooncoöperaties. De overheid kan belemmeringen wegnemen en
eveneens expertise bieden

5. Nawoord

Nederland kent een traditie van diverse wijken. Het is één van de krachten van ons
prachtige land. Die wijken staan onder druk. Initiatiefnemer maakt zich zorgen over
de ontwikkelingen die nu gaande zijn: toenemende segregatie, stapeling van problemen
en verslechtering van leefomstandigheden.

De overheid moet en kan hier tegen optreden. Gelukkig zien meer partijen dat. Ook
de ChristenUnie kwam onlangs met behartenswaardige voorstellen om het heft als overheid
meer in hand te nemen. Een aantal daarvan zijn ook in deze initiatiefnota’s opgenomen.36 GroenLinks heeft onlangs eveneens een initiatienota ingediend, waaruit dezelfde zorg
en voorstellen blijken37. Dit laat zien dat het probleem van de woningnood, het belang van betaalbaar en fijn
wonen en de zorgen over hoe het nu gaat breder in de samenleving en Kamer leven.

De initiatiefnemer beoogt met deze nota voorstellen te doen om diverse, krachtige
wijken te behouden en te versterken en ziet uit naar politieke samenwerking met de
partijen in de Kamer om dit gezamenlijke doel te realiseren.

Nijboer