Brief regering : Ontwikkelingen koopwoningmarkt

Nr. 1451
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 12 mei 2026

Met deze brief informeer ik uw Kamer over de voortgang van een aantal lopende zaken
die raken aan de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de koopwoningmarkt en aanpalende
ontwikkelingen binnen het woonbeleid. Het kabinet vindt het van groot belang dat ook
huishoudens met een middeninkomen toegang hebben tot een betaalbare koopwoning. Daarom
wordt ingezet op het vergroten van het aanbod van betaalbare koopwoningen en het verbeteren
van de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt voor starters. Deze brief geeft een
overzicht van de voortgang op een aantal relevante dossiers.

In deze brief wordt ingegaan op:

• de voortgang van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (NFBK);

• de motie van de leden Postma en Welzijn over de effectiviteit van middelen voor koopstarters;

• de evaluatie van de betaalbaarheidsgrens en betaalbaarheidsgrens 2027;

• het onderzoek naar gebonden en ongebonden makelaars;

• ontwikkelingen rond VvE’s en private equity;

• de grondslag voor een leegstandbelasting voor woningen.

Verantwoording NFBK

Het NFBK is in 2025 volledig operationeel geworden. Het draagt bij aan het vergroten
van het aanbod van betaalbare koopwoningen voor starters door woningen onder de marktwaarde
beschikbaar te maken. Mijn ambtsvoorganger heeft u in oktober 2025 middels een Kamerbrief
geïnformeerd over de eerste resultaten van het fonds1. Ik ben verheugd dat het fonds zich sindsdien verder heeft ontwikkeld en dat de belangstelling
vanuit de markt toeneemt.

Het fonds wordt gefaseerd opengesteld via verschillende tranches. Inmiddels zijn tranche 1
en 2 afgerond en is tranche 3 in maart 2026 opengesteld met een budget van € 30 miljoen.
Daarmee komt het totaal beschikbare budget sinds de start van het fonds op € 70 miljoen.
Op basis van de meest recente inzichten zijn er momenteel 19 projecten die een aanvraag
hebben ingediend bij het fonds, voor een totaalbedrag van ruim € 35 miljoen. Naar
verwachting zal tranche 4 medio 2026 worden opengesteld. Daarmee wordt het volledige
budget van € 100 miljoen dat momenteel voor het fonds beschikbaar is gesteld, gefaseerd
uitgezet. Naar verwachting zal, zoals in de eerdergenoemde brief aan uw Kamer, heb
beschreven het fondsbudget half 2026 uitgegeven zijn. Tegelijkertijd wordt bezien
in hoeverre het fonds ook op langere termijn effectief kan worden ingezet voor het
ondersteunen van koopstarters. Daarbij wordt gekeken naar de mogelijkheden om het
revolverende karakter van het fonds verder te versterken. Hierbij wordt ook bezien
hoe het fonds zich verhoudt tot andere instrumenten die bijdragen aan het realiseren
van betaalbare koopwoningen. Hierover zal ik uw Kamer op een later moment nader informeren.

De projecten waarvoor aanvragen zijn ingediend omvatten in totaal 822 woningen. De
projecten bevinden zich in verschillende fasen. In de meeste gevallen gaat het om
projecten die zich bij aanvraag nog in de voorbereidende fase bevinden. Na goedkeuring
van een aanvraag worden de woningen, inclusief kopersondersteuning vanuit het fonds,
in de verkoop gebracht voor de doelgroep. Nadat de verkoop is afgerond, wordt gestart
met de bouw. De doorlooptijd verschilt per project en hangt onder meer samen met het
type woning. Naar verwachting zullen in 2027 de eerste woningen die met ondersteuning
vanuit het NFBK tot stand zijn gekomen, door koopstarters worden bewoond.

Motie Postma Welzijn

De motie Postma en Welzijn2 is ingediend bij het debat over de initiatiefnota van het Lid Welzijn. De motie Postma
en Welzijn vraagt mij om de effectiviteit van middelen die beschikbaar zijn voor koopstarters
op de woningmarkt te onderzoeken en in welke mate deze middelen gevonden en gebruikt
worden door de doelgroep.

In de kabinetsreactie van mijn ambtsvoorganger op de initiatiefnota van het Lid Welzijn3 is reeds aangegeven dat koopstarters allereerst gebaat zijn bij meer passende en
betaalbare koopwoningen. Het instrumentarium van het rijk is daarom primair gericht
op het toevoegen van betaalbare woningen in de brede zin van het woord.

Het rijk heeft een aantal financiële instrumenten specifiek gericht op koopstarters.
Daarnaast zijn er ook andere regelingen die invloed hebben op de positie van koopstarters,
zoals de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de eigenwoningregeling (EWR). Specifiek
voor starters zijn er het hierboven genoemde NFBK en de in 2021 ingevoerde vrijstelling
in de overdrachtsbelasting (OVB) voor koopstarters. Het NFBK richt zich daarbij specifiek
op koopstarters met een middeninkomen. Het fonds hanteert onder andere criteria ten
aanzien van inkomen tot maximaal twee keer modaal, leeftijd tot 35 jaar en het type
woning (nieuwbouw binnen de betaalbaarheidsgrens). Daarmee wordt het instrument gericht
ingezet voor de doelgroep waarvoor het is bedoeld en draagt het bij aan het bereikbaar
maken van koopwoningen voor huishoudens die anders moeilijk toegang hebben tot de
koopwoningmarkt. In 2029 zal dit fonds geëvalueerd worden conform de evaluatiebeginselen
uit de Strategische Evaluatie Agenda (SEA).

Sinds 2021 is er een startersvrijstelling van toepassing in de OVB. Deze startersvrijstelling
is als onderdeel van de differentiatie van de OVB in 2024 geëvalueerd. De differentiatie
van de OVB is hierin als doeltreffend bevonden. De startersvrijstelling was deels
doeltreffend. De differentiatie in de overdrachtsbelasting heeft volgens de evaluatie
bijgedragen aan een relatief sterkere positie van koopstarters op de woningmarkt.
In maart 2026 is een extra kamerbrief verstuurd waarin onderzocht is of de startersvrijstelling
effectiever vormgegeven kan worden. Uit deze analyse blijkt dat aanpassing van het
leeftijdsgrens of een aanpassing van de hoogte van de startersvrijstelling de regeling
minder gericht maakt. Er is geen budgetneutrale uitkomst gevonden die doeltreffendheid
van de vrijstelling significant verbetert.4

Ook kunnen koopstarters en middeninkomens profiteren van de voordelen van een hypotheek
met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Zo kunnen consumenten een hypotheek met NHG
afsluiten voor een woning met een koopsom of marktwaarde onder de NHG-grens van € 470.000.
Consumenten met een hypotheek met NHG lopen minder risico’s en meestal profiteren
zij van rentekorting op de hypotheek. De afgelopen jaren is de premie voor de het
afsluiten van de NHG verlaagd van 0,6% naar 0,4% van het hypotheekbedrag.

Daarnaast bestaan er voor koopstarters verschillende financiële instrumenten die als
doel hebben om koopstarters of middeninkomens te ondersteunen bij het aankopen van
hun eerste woning. Hierbij kan gedacht worden aan startersleningen, betaalbare koopconstructies
en erfpachtmodellen. Om meer inzicht te geven in de mogelijkheden voor gemeenten om
te sturen op betaalbare koop is in 2023 een handreiking opgesteld die specifiek aandacht
geeftaan deze instrumenten (Kamerstukken II, 2022–2023, 32 847, nr. 9965).

Wat ik hierbij belangrijk vind, is dat instrumenten die gericht zijn op het ondersteunen
van koopstarters aan de voorkant transparant communiceren over de rechten en plichten
van de koper. Daarnaast is het van belang dat het gebruik van deze instrumenten niet
leidt tot onbedoelde financiële risico’s voor de koper. Dit kan zich bijvoorbeeld
voordoen wanneer voorwaarden rondom terugkoop, waardeontwikkeling of aanvullende verplichtingen
bij aankoop onvoldoende duidelijk zijn. Wat ik daarnaast belangrijk vind is dat het
gebruik van dergelijke instrumenten nooit ertoe mag leiden dan de woning niet voldoet
aan de EWR. Indien een woning niet voldoet aan de EWR wordt deze woning fiscaal niet
gezien als eigen woning en heeft een starter geen recht op hypotheekrenteaftrek en
kan er geen hypotheek met NHG worden afgesloten.

Betaalbaarheidsgrens 2027 en evaluatie

Sinds 2023 is de betaalbaarheidsgrens voor koopwoningen losgekoppeld van de NHG-grens6. Mede op verzoek van de Tweede Kamer is destijds besloten om deze nieuw geïntroduceerde
betaalbaarheidsgrens jaarlijks te indexeren met de consumentenprijsindex (CPI). Daarnaast
is bepaald dat deze grens, indien nodig, elke drie jaar wordt herijkt zodat deze blijft
aansluiten bij wat huishoudens kunnen betalen aan woonlasten. Hierbij wordt gekeken
naar huishoudens met een inkomen van maximaal twee keer modaal. In het programma Betaalbaar Wonen7, waarin landelijke sturing op betaalbare koop is geïntroduceerd, is namelijk aangegeven
dat betaalbare koopwoningen betaalbaar moeten zijn voor tweeverdieners met een inkomen
van maximaal twee keer modaal. Hier blijf ik van uitgaan bij vaststelling van de betaalbaarheidsgrens.

Eind 2025 heeft voor het eerst een dergelijk herijkingsmoment plaatsgevonden. Dit
is reeds gecommuniceerd in een brief aan de Tweede Kamer op 8 oktober 20258. Met deze brief informeer ik hierover ook de Eerste Kamer conform de toezegging aan
het lid Janssen-van Helvoort en Rietkerk9. Bij de evaluatie is gekeken naar de ontwikkeling van de leenruimte van huishoudens
met een inkomen van 2 keer modaal en de geïndexeerde betaalbaarheidsgrens. Deze analyse
toont dat de betaalbaarheidsgrens met indexatie op basis van CPI voldoende aansluit
bij de leencapaciteit van huishoudens met een inkomen tot twee keer modaal (zie figuur 1).

Figuur 1

Bron: DNB, Nibud, CPB, bewerking Ministerie VRO

Op basis van de analyse is er dus geen aanleiding om de indexatiemethode voor de betaalbaarheidsgrens anders vorm te geven dan op basis
van de CPI. Indexatie met CPI voldoet daarmee in de gestelde doelstellingen. Daarnaast
wordt indexatie met CPI binnen de woningbouw gezien als een werkbare en aanvaardbare
referentie met een duidelijk streefgetal. Ik kies er dus voor om de betaalbaarheidsgrens
de komende drie jaar te blijven indexeren met CPI. Deze continuering zorgt voor stabiliteit
en zekerheid en daarmee help ik de bouwopgave het meest.

Volgend uit de toegepaste indexatiemethodiek zoals hierboven beschreven komt de betaalbaarheidsgrens
voor koopwoningen voor 2027 uit op € 435.000.

Rapport gebonden en ongebonden makelaars

Op 7 april heeft mijn ambtsvoorganger de evaluatie van het Verbeterplan door onderzoeksbureau
RIGO behandeld.10 In de evaluatie kwam naar voren dat een groot gedeelte van de makelaarsbranche gereguleerd
is door een aansluiting bij een brancheorganisatie, maar dat een onbekend aantal makelaars
ongebonden is en hierdoor buiten gedragscodes en tuchtrecht vallen. RIGO is daarom
gevraagd om aanvullend onderzoek te doen naar de daadwerkelijke omvang van deze groep
en de vraag in hoeverre de rol van ongebonden makelaars de effectieve zelfregulering
belemmert. Het rapport is als bijlage in deze brief opgenomen.

RIGO concludeert allereerst dat gebonden makelaars, aangesloten bij NVM en Vastgoed
Nederland, 90% tot 96% van de woningverkopen begeleiden. Dit aandeel bedraagt voor
ongebonden makelaars 4% tot circa 10%. Het aandeel van ongebonden makelaars in het
totale aantal makelaarskantoren in Nederland ligt hoger, namelijk tussen de 18% en
20%. Het aantal individuele makelaars – werkzaam als werknemer van een kantoor of
als zelfstandige – kon wegens het ontbreken van gegevens niet worden vastgesteld.
Het onderzoek toont ten slotte aan dat de schattingen van het aantal makelaars uiteenlopen
tussen geraadpleegde bronnen, waaronder NVM, funda, Vastgoedcert en het uitwisselingssysteem
Tiara.

In de tussentijd wordt, als opvolging van de aanbevelingen uit de RIGO-evaluatie,
nader onderzoek verricht naar de ervaringen van consumenten met makelaars. De resultaten
hiervan verwacht ik medio 2026 met de Kamer te kunnen delen. In deze brief zal ik
ook terugkomen op de voortgang ten aanzien van een eerlijk koopproces en de invulling
van verschillende moties over de makelaardij.11

VvE en Private Equity

Op 8 april 2025 heeft mijn ambtsvoorganger tijdens het vragenuur aan het lid de Hoop
(Groen Links-PvdA) toegezegd om met de Autoriteit Consument en Markt (ACM) en met
de Stichting VvE-belang en Vereniging Eigen Huis (VEH) in gesprek te gaan over private
equity en Vereniging van Eigenaars (VvE’s).

De missie van de ACM is het bevorderen van goed werkende markten voor alle mensen
en bedrijven12, nu en in de toekomst. Indien markten niet goed functioneren kan er sprake zijn van
marktfalen met mogelijke negatieve effecten voor de samenleving. Met de ACM is gesproken
over de vraag of er signalen zijn die duiden op zorgelijke (concentratie)ontwikkelingen
ten aanzien van investeringen van private equity in VvE-beheer kantoren. De ACM heeft
toegelicht dat zij de ontwikkelingen in deze sector volgt op de voor haar gebruikelijke
wijze die onderdeel uitmaakt van haar missiegedreven toezicht. Op dit moment ziet
zij geen signalen die aanleiding geven tot handhavend optreden. De manier waarop de
ACM vanuit haar toezicht op de eerlijke concurrentie kijkt naar private equity, verschilt
niet wezenlijk van de manier waarop de ACM naar andere ondernemingen en sectoren kijkt.

Volgens de ACM zijn er in de huidige markt voor VvE-beheer en de investeringen van
private equity daarin op dit moment ook geen ontwikkelingen of signalen die vanuit
het belang van goed werkende markten zorgelijk zijn. Daarnaast heeft de ACM aangegeven
dat investeringen van private equity in een bepaalde sector, in algemene zin, zowel
kansen als risico’s kan hebben. Zo kan sprake zijn van efficiëntievoordelen en meer
professionalisering. Tegelijkertijd hebben private equity bedrijven doorgaans een
financiële doelstelling die is gericht op waardevermeerdering op de korte termijn.
De ACM heeft ook gewezen op het lopende voorstel Wet inroepbevoegdheid ACM. Dit voorstel
dient overnames die nu buiten het ACM fusietoezicht vallen (omdat de omzetdrempels
niet worden overschreden) te kunnen beoordelen. Dit als de ACM vermoedt dat een overname
concurrentieproblemen veroorzaakt.

Naast het gesprek met de ACM is tevens gesproken met VEH en de Stichting VvE-belang
over de mogelijke effecten van private equity-investeringen in de markt voor VvE-beheer.
Beide organisaties vertegenwoordigen appartementseigenaren en VvE-besturen en hebben
daarmee zicht op signalen uit de praktijk. VEH en Stichting VvE-belang geven aan dat
zij op dit moment geen breed of eenduidig beeld zien van structurele problemen in
de sector die rechtstreeks te herleiden zijn tot de betrokkenheid van private equity.
Zij herkennen geen algemene trend waarbij VvE’s als gevolg van private equity-investeringen
structureel worden benadeeld of waarbij sprake is van aantasting van de kwaliteit
van beheer.

In algemene zin bestaan er bij VEH en Stichting VvE-belang zorgen over de beschikbaarheid
van kwalitatief goede VvE-beheerders. Tegen deze achtergrond zijn kwaliteitscriteria
voor VvE-beheerders opgesteld.13 Deze dienen als maatstaf voor de kwaliteit van beheer, ook in situaties waarin beheerkantoren
zijn overgenomen door private equity.

Tegelijkertijd geven VEH en Stichting VvE-belang aan dat ook zij ontwikkelingen in
de markt nauwlettend volgen. Zij signaleren dat er vragen leven onder VvE’s over onder
meer tariefontwikkelingen, veranderingen in dienstverlening en schaalvergroting binnen
de sector. Daarbij wordt benadrukt dat dergelijke ontwikkelingen meerdere oorzaken
kunnen hebben en dat het vaststellen van een causaal verband met private equity-investeringen
niet altijd mogelijk is.

Beide organisaties benadrukken hun rol als belangenbehartiger en signaalgever. Zij
blijven zoals gezegd ontwikkelingen in de markt volgen via contacten met VvE-besturen
en leden en houden daarbij actief «oren en ogen open» voor mogelijke knelpunten. Vanuit
mijn ministerie worden deze signalen eveneens gevolgd. Ik blijf alert op signalen
die kunnen wijzen op mogelijke knelpunten in de markt voor VvE-beheer, waaronder de
effecten van overnames door private equity.

Leegstandbelasting

Tenslotte, bij brief van 12 februari 2026 heeft de vaste commissie voor Financiën
op voorstel van het lid Stultiens (GL-PvdA) de Staatssecretaris van Financiën verzocht
over te gaan tot uitvoering van het amendement van het lid Stultiens c.s. over een
grondslag voor gemeenten om een leegstandbelasting voor woningen in te kunnen voeren
(Kamerstuk 36 735, nr. 18) en het daartoe benodigde koninklijk besluit te doen ondertekenen. Het verzoek is
ambtelijk doorgeleid naar de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.
Het betreffende amendement is inmiddels inwerking getreden.14

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
E. Boekholt-O'Sullivan