Brief regering : Beleidsreactie Staat van de Corporatiesector 2026

Nr. 581
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 29 januari 2026

Met deze brief bied ik uw Kamer de Staat van de Corporatiesector 2026 (hierna: de
Staat) aan. Hierin schetst de Autoriteit Woningcorporaties (hierna: Aw) een beeld
van de actuele ontwikkelingen in de corporatiesector en geeft de Aw op basis hiervan
een aantal beleidssignalen af. Ik ben de Aw wederom zeer erkentelijk voor de analyse
die zij hebben gedaan en het overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen en trends
in de corporatiesector.

Het beeld dat de Aw schetst bevat zowel positieve als negatieve signalen. Positief
is dat de woningvoorraad van woningcorporaties is gegroeid. De prestaties van de corporaties
op het gebied van nieuwbouw zijn goed. De corporaties hebben in 2024 bijna 23.000
nieuwbouwwoningen gerealiseerd. De corporatiesector loopt hiermee voor op het ingroeipad
dat eind 2024 in de Nationale prestatieafspraken (NPA) is afgesproken. Dat is een
mooie prestatie en hiermee leveren de woningcorporaties een flinke bijdrage om het
woningtekort terug te dringen. De plannen van de corporaties laten zien dat de versnelling
van de nieuwbouwproductie de komende jaren doorzet waarmee de corporatievoorraad per
saldo groeit.

De belangrijkste boodschap van deze Staat is evenwel dat de Aw aangeeft dat de opgaven
en middelen van de woningcorporaties nu al niet meer in evenwicht zijn. Het merendeel
van de signalen in de Staat hangt hiermee samen.

Ik herken het beeld dat de Aw schetst. De actuele doorrekening van de NPA laat zien
dat de financiële haalbaarheid (voornamelijk) als gevolg van een stijging van de rente
en hogere onderhoudsuitgaven sterk onder druk staat. Daarnaast concludeert de Aw dat
de maatregelen die de afgelopen jaren zijn genomen om de huren meer betaalbaar te
maken een sterk drukkend effect hebben gehad op de financiële mogelijkheden van corporaties.
In mijn brief over de voortgang en de financiële update van de NPA, die ik u tegelijkertijd
met deze brief aanbied, wordt hier dieper op ingegaan. In deze voorliggende zal ik
ook stilstaan bij de opmerkingen van de Aw over betaalbaarheid en de beschikbaarheid
van grond voor sociale woningbouw. Beide onderwerpen hebben een sterke relatie met
de financiële slagkracht van corporaties in de komende jaren.

Opgaven en middelen niet meer in evenwicht

De grote woningnood in Nederland vraagt om ambitieuze doelen en een grote inspanning
van veel partijen. Met het afsluiten van de NPA hebben het Rijk, gemeenten en woningcorporaties
hier belangrijke stappen in gezet, maar de financiële haalbaarheid van de nieuwbouw-
en verduurzamingsopgave van woningcorporaties staat onder druk. De Aw signaleerde
al eerder dat de opgaven en middelen van corporaties op lange termijn niet in balans
zijn. Nu constateert de Aw dat de financiële vooruitzichten verder zijn verslechterd
waardoor de gemaakte afspraken op kortere termijn dan eerder berekend niet meer houdbaar
zijn.

Ik onderschrijf de conclusie van de Aw dat maatregelen nodig zijn om de opgaven en
middelen van corporaties weer in balans te brengen. Hierbij is er een onderscheid
tussen wat op korte termijn nodig is om de huidige NPA-opgave uit te kunnen voeren
en wat er op lange termijn nodig is om te zorgen voor een duurzaam verdienmodel voor
woningcorporaties. Met betrekking tot de huidige NPA constateer ik op basis van een
actualisatie van de financiële doorrekening dat de investeringsopgave die we voor
de komende tien jaar hebben afgesproken financieel niet meer haalbaar is. Eind 2024
was de conclusie nog dat de opgave op landelijk niveau haalbaar was, terwijl de nieuwste
doorrekening laat zien dat er inmiddels sprake is van een financieel tekort van ruim
€ 19 miljard tot 2035. Zie voor een uitgebreidere toelichting de kamerbrief en het
rapport over de financiële doorrekening die ik gelijktijdig met deze brief aan uw
Kamer heb verzonden. Met betrekking tot het verdienvermogen op de nog wat langere
termijn concludeer ik, evenals de Aw, dat er een breder vraagstuk ligt over de toekomstige
opgaven van corporaties en op welke wijze deze gefinancierd zouden moeten worden.

Gelet op de demissionaire status van het Kabinet is het niet meer aan mij om maatregelen
te nemen om de balans tussen opgaven en middelen van deze NPA te verbeteren. Een volgend
kabinet is aan zet om hierover in gesprek te gaan met de NPA-partijen en om te wegen
of, en zo ja, welke stappen richting woningcorporaties worden genomen. Voor het vraagstuk
over het lange termijn verdienvermogen ben ik een onafhankelijk en brede adviesaanvraag
aan het voorbereiden om in kaart te brengen op welke wijze het verdienmodel van woningcorporaties
toekomstbestendig kan worden vormgegeven. Het is uiteindelijk aan een nieuw Kabinet
om een besluit te nemen over een dergelijke adviesaanvraag.

Uitgaven aan de bestaande voorraad sterk gestegen

Naast het nieuw bouwen van sociale huurwoningen is de kerntaak van corporaties om
hun bestaande woningen in stand te houden en waar nodig te verbeteren. De Aw signaleert
dat de uitgaven aan onderhoud en verbetering in 2025 bijna 65% hoger lagen dan vijf
jaar eerder. Deze stijging is een stuk groter dan kan worden verklaard door de reguliere
bouwkostenstijging, die in dezelfde periode circa 30% bedroeg. De Aw noemt dit een
zorgelijke ontwikkeling, omdat niet scherp in beeld is waarom de uitgaven zo sterk
zijn gestegen en of dit hogere uitgavenniveau tijdelijk of structureel is.

De hogere uitgaven aan verbeteringen zijn voor een belangrijk deel te verklaren doordat
corporaties afgelopen jaren flink hebben ingezet op de verduurzaming van woningen.
Zo is het aantal sociale huurwoningen van corporaties met een energielabel E, F of
G in 2025 verder gedaald tot minder dan 130 duizend en heeft bijna de helft van de
corporatiewoningen inmiddels minimaal energielabel A. Daarmee dragen corporaties onder
meer bij aan een lagere energierekening voor huurders. In de NPA is afgesproken dat
corporaties de komende jaren fors blijven investeren in het isoleren en aardgasvrij
maken van hun woningen. Ook zullen zij een extra inspanning leveren om vocht- en schimmelproblemen
aan te pakken.

Ten aanzien van de gestegen onderhoudsuitgaven is er veel minder inzicht in de oorzaken.
De jaarlijkse uitgaven aan onderhoud zijn gestegen van € 3,5 miljard in 2018 naar
zo’n € 5,8 miljard in 2024. Factoren als verouderd bezit, achterstallig onderhoud
of hogere kwaliteitseisen kunnen een rol spelen. Een opmerkelijke constatering van
de Aw is dat corporaties de stijging van de uitgaven afgelopen jaren niet lijken te
hebben voorzien in hun begroting. Een analyse van de meerjarenbegrotingen en de werkelijke
uitgaven laat meerdere jaren op rij een onderschatting zien, wat de vraag oproept
of de huidige meerjarenbegroting opnieuw een onderschatting is. Ik deel de zorg van
de Aw op dit punt, des te meer omdat de gestegen onderhoudsuitgaven een belangrijke
reden zijn voor het opgelopen financiële tekort op de NPA-opgave. Het is daarom van
belang om beter zicht te krijgen op de onderliggende oorzaken van de gestegen uitgaven
aan onderhoud. Alleen dan kunnen we het goede gesprek voeren over de opgave waar corporaties
voor staan en wat ervoor nodig is om dit te realiseren.

De Aw gaat in de uitoefening van haar toezichtrol meer aandacht besteden aan de kwaliteit
van individuele onderhoudsbegrotingen, maar roept het Rijk daarnaast op om de oorzaken
van de gestegen uitgaven van de sector te onderzoeken. Ik zal dit jaar nader onderzoek
laten doen naar kostenbeheersing binnen de corporatiesector en welke aangrijpingspunten
hier liggen voor beleid. Ik zal de Aw nauw bij dit onderzoek betrekken zodat het onderzoek
zoveel mogelijk toegevoegde waarde heeft ten opzichte van de analyses die de Aw vanuit
haar toezichtrol laat uitvoeren.

Corporaties en verduurzamingsopgave

De Aw constateert dat corporaties een grote inspanning leveren voor de verduurzaming
van hun bezit. De Aw vraagt aandacht voor de proportionaliteit van wat van corporaties
verwacht wordt aan resterende duurzaamheidsmaatregelen, zeker ook gelet op de benodigde
financiële middelen (zie ook volgende paragraaf) en wijst daarbij op het feit dat
corporatiewoningen vaker vergaand zijn verduurzaamd dan vergelijkbare private huur-
en koopwoningen.

De verduurzaming van het woningcorporatiebezit heeft een positief effect op de energierekening
van huurders, het comfort van de woning en de afname van CO2-uitstoot van de gebouwde omgeving. De opgave is complex en vraagt veel van gemeenten,
woningcorporaties, het Rijk en huurders. Partijen hebben elkaar nodig om de verduurzamingsopgave
te realiseren: het nationale doel is om in 2050 geen CO2 uitstoot meer te hebben in de gebouwde omgeving. In de NPA zijn afspraken gemaakt
tussen Aedes, de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en het Ministerie van VRO
over zowel nieuwbouw, betaalbaarheid, leefbaarheid als duurzaamheid. De NPA bevat
één geheel pakket. De NPA zijn destijds zo opgesteld dat corporaties landelijke voldoende
financiële middelen hebben om te investeren in de doelstellingen op nieuwbouw, verduurzaming,
onderhoud en leefbaarheid. Nu blijkt dat de opgaven en middelen op langere termijn
niet meer in balans zijn, zullen nieuwe oplossingen moeten worden gezocht. Kijken
naar de proportionaliteit van de voor corporaties resterende verduurzamingsmaatregelen,
zoals de Aw voorstelt, kan hier onderdeel van uitmaken.

Huurbeleid en betaalbaarheid

De kerntaak van woningcorporaties is om te zorgen voor kwalitatief goede en betaalbare
woningen voor huishoudens met een lager inkomen. De Aw constateert dat de betaalbaarheid
voor huurders in de corporatiesector in de afgelopen jaren is verbeterd. Voor huurders
bij corporaties die tot de doelgroep van passend toewijzen behoren daalde huurquote
(het percentage dat een huishouden aan de huur besteed) tussen de jaren 2021 en 2024
van 24,4 naar 20,5%. Dit is mede het gevolg van gerichte huurmaatregelen voor deze
groep de afgelopen jaren. Niettemin was er ook voor de overige huurders bij corporaties
sprake van een daling van de huurquote, zij het minder sterk. Het beeld dat de Aw
schetst is in lijn met het beeld zoals dit naar voren komt in het rapport van het
NIBUD voor 20251, dat voor verschillende groepen huurders de ontwikkeling van de huurquote in kaart
heeft gebracht.

Ook de prognoses van het NIBUD voor 20262 laat zien dat, als de huren per 1 juli 2026 worden verhoogd met 3,6 procent, in de
meeste onderzochte gevallen de huurquote vrijwel gelijk blijft. Daarbij is meegenomen
dat de per 1 januari 2026 genomen koopkrachtmaatregelen overwegend positief zijn voor
de meeste huishoudens. Zo komt bijvoorbeeld de maximale huurgrens te vervallen, waardoor
huurders behorend tot de doelgroep die woningen in het midden- en hogere huursegment
huren toch huurtoeslag kunnen krijgen, hetgeen voorheen niet mogelijk was.

De Aw constateert ook dat huurquotes in de private sector sinds 2021 zijn gestegen
en de betaalbaarheid voor deze huurders juist is verslechterd. Dat komt mede omdat
de eerder genoemde huurmaatregelen niet van toepassing waren op de private sector.
Verder merkt de Aw op dat de woonquote (de huur plus bijkomende woonlasten ten opzichte
van het netto-inkomen) voor huurders in de corporatiesector ook is verbeterd, maar
minder sterk dan de huurquote. Dat komt omdat voor huurders met een laag inkomen de
bijkomende woonlasten een relatief groot deel uitmaken van de totale woonlasten. Dit
wijst op het belang van verdere verduurzaming van sociale huurwoningen om de energielasten
te verlagen.

Voor de Aw zijn deze observaties aanleiding om te wijzen op de verschillende mogelijkheden
om het huren betaalbaar te houden, ook buiten het huurbeleid.

De ruimte om jaarlijks de huren te verhogen is namelijk een belangrijke factor voor
de beschikbare investeringsruimte van corporaties. Huren zijn voor corporaties de
belangrijkste bron van inkomsten en de jaarlijkse huurverhoging is in hoge mate bepalend
voor het verdienvermogen en de ruimte om te investeren. Een half procentpunt minder
huurverhoging lijkt op het eerste oog gering, maar kan de investeringscapaciteit met
een aantal miljard verminderen.

De Aw geeft hierover twee signalen af:

− Ten eerste waarschuwt de Aw dat de koppeling van de jaarlijkse huurverhoging aan de
inflatie ervoor zorgt dat de kosten en huuropbrengsten van corporaties structureel
uit de pas kunnen gaan lopen.

− Ten tweede constateert de Aw dat ingrepen in het huurbeleid met het oog op de betaalbaarheid
voor huurders een grote negatieve impact hebben gehad op de investeringsruimte van
woningcorporaties.

Voor wat betreft het eerste punt: in de NPA van december 2024 is afgesproken om de
maximale jaarlijkse huurverhoging te koppelen aan de prijsinflatie: corporaties mogen
hun totale huursom verhogen met het gemiddelde van de inflatie in de voorgaande drie
jaar. De kosten van corporaties bestaan in belangrijke mate uit loonkosten en bouwkosten
en kennen daarmee een andere ontwikkeling dan de prijsinflatie. Daarmee sluit de prijsinflatie
wellicht niet het beste aan bij het type kosten van corporaties, maar het is niet
zo dat de ene prijsindex historisch gezien ieder jaar hoger ligt dan de andere. Waar
de prijsinflatie, en dus de huurverhoging, in het ene jaar lager ligt dan de werkelijke
kostenstijging bij corporaties, kan deze in andere jaren juist weer hoger liggen.
Voor de komende jaren is de verwachting wel dat de kostenstijgingen bij corporaties
hoger zullen liggen dan de algemene inflatie en daarmee de huurstijging. Ik deel daarom
de zorg van de Aw dat de dalende netto huurinkomsten van corporaties op termijn in
toenemende mate een knelpunt zullen vormen om de opgave te kunnen financieren. Tegelijkertijd
is het van belang om het geheel van de opgave en de daarvoor benodigde financiële
ruimte integraal te bezien.

Ten aanzien van het tweede punt constateert de Aw dat de belangrijkste factor voor
de achterblijvende huurinkomsten van corporaties, de bewuste keuze van de afgelopen
jaren is om in te zetten op de betaalbaarheid voor huurders. Vooral vanaf 2021 begint
de ontwikkeling van de sociale huren achter te lopen bij de stijging van de prijzen.
In 2021 mochten de sociale huren niet worden verhoogd en in 2023 hebben zo’n 600 duizend
huishoudens gericht een huurverlaging gekregen. Hierdoor ligt de gemiddelde huur lager
dan zonder deze ingrepen het geval was geweest. Inmiddels is te zien dat de huurstijging
sinds 2024 weer meer in lijn ligt met de prijsontwikkeling, hoewel de kosten van betaalbaarheidsmaatregelen
uit het verleden daarmee niet alsnog worden gedekt.

Ik merk op dat de ruimte die (sociale) verhuurders krijgen om de huren te verhogen
ieder jaar opnieuw een balansoefening is tussen enerzijds het borgen van de betaalbaarheid
voor huurders en anderzijds de kosten van verhuur en de wens om nog veel meer huurwoningen
te bouwen. Zeker in jaren met hoge inflatie is dit een ingewikkelde politieke afweging
waarbij het Rijk dit sinds de eerste NPA in 2022 altijd in goed overleg probeert te
doen met alle partijen. In de NPA van eind 2024 hebben de ondertekenaars gezamenlijk
de wens geuit om de systematiek voor huurverhogingen vast te leggen in de wet, met
als doel een langjarig stabieler huurbeleid. Ik heb de eerste stappen gezet om dit
uit te werken in een wetsvoorstel. Het is nu aan een volgend kabinet om hier verdere
stappen in te zetten. Ook is het aan een volgend kabinet om een nieuwe afweging te
maken tussen het gericht adresseren van betaalbaarheids- en inkomensproblemen bij
huishoudens enerzijds en het borgen van voldoende investeringscapaciteit bij woningcorporaties
anderzijds. Wat mij betreft kunnen de alternatieven die de Aw noemt naast het huurbeleid,
hierbij een rol spelen.

Beschikbaarheid en prijs van grond voor sociale woningbouw

Evenals de beschikbaarheid van voldoende financiële middelen is de beschikbaarheid
van voldoende grondposities een noodzakelijke randvoorwaarde om de afgesproken aantallen
nieuwbouwwoningen te kunnen realiseren. De Aw merkt hierover op dat zowel gemeenten
als corporaties vanaf 2030 over onvoldoende grondposities beschikken om alle ambities
te kunnen invullen. Veel grond voor (potentiële) woningbouwlocaties is in handen van
private partijen en dat maakt grond duur. De Aw kondigt aan in 2026 te gaan onderzoeken
of corporaties vanaf 2030 over genoeg bouwlocaties kunnen beschikken, tegen een prijs
die past bij de exploitatie van sociale huur.

Dat de beschikbaarheid van grond en de prijs die corporaties daarvoor moeten betalen
een knelpunt zijn, is bekend. De in voorbereiding zijnde Wet versterking regie volkshuisvesting
kan hierin een belangrijke rol spelen. Het wetsvoorstel voorziet in wettelijke sturing
op de realisatie van 30% sociale huurwoningen. Gemeenten moeten voorzien in voldoende
locaties voor deze sociale huurwoningen. Het wetsvoorstel ligt ter behandeling in
de Eerste Kamer en het besluit is voorgehangen bij het parlement. De planning is gericht
op inwerkingtreding per 1 juli 2026.

Om meer grondposities beschikbaar te maken voor corporaties wordt momenteel ook gewerkt
aan de «Handreiking sociale grondprijzen», die naar verwachting aan het eind van dit
kwartaal gereed is. Deze handreiking biedt gemeenten, corporaties en grondeigenaren
transparante methodieken en praktische handvatten om te komen tot redelijke grondprijzen
voor sociale woningbouw, waarbij de grondprijs aansluit bij de beperkte exploitatiemogelijkheden
van sociale huurwoningen. Door heldere afwegingskaders en een rekentool te bieden,
is het de bedoeling dat de handreiking bijdraagt aan het vergroten van de grondposities
van corporaties en daarmee aan de groei van de sociale voorraad.

Nu verder gaan met investeren

De Aw roept corporaties op om niet te stoppen met investeren en het maken van plannen.
Deze oproep van de Aw ondersteun ik van harte. Er is nog steeds een woningtekort en
de opgave blijft groot. In de NPA is het doel afgesproken dat corporaties vanaf 2029
structureel 30.000 nieuwe woningen per jaar zullen realiseren. Uit de plannen van
de corporaties blijkt dat er de stijgende lijn in de nieuwbouwproductie de aankomende
jaren wordt doorgezet. Dit moet worden vastgehouden, ondanks de onzekerheid over de
balans tussen opgaven en middelen op de langere termijn zijn er voor de kortere termijn
wel voldoende middelen beschikbaar. Een terugschroeven van de inspanningen de komende
jaren is zeer ongewenst en financieel ook niet nodig. Het blijft van het grootste
belang dat corporaties door blijven gaan met het ontwikkelen van plannen, niet alleen
op het gebied van nieuwbouw maar ook voor verduurzaming, onderhoud en leefbaarheid.

Tot slot

Alles overziend constateer ik dat de nieuwbouw door woningcorporaties aan het groeien
is. Ook is het de afgelopen jaren gelukt om de huurquotes voor huurders van corporatiewoningen
te laten dalen. Dat is in tijden van hoge inflatiecijfers een groot goed. Tegelijkertijd
heeft een gematigd huurbeleid, naast de gestegen rente en de gestegen uitgaven voor
onderhoud, gevolgen voor de financiële slagkracht van corporaties. Op de middellange
termijn ontstaat een (zeer) grote discrepantie tussen opgaven en middelen. Het is
aan een volgend Kabinet om hier keuzes in te maken, als er geen keuzes worden gemaakt
zal dit er onvermijdelijk toe leiden dat corporaties zelfstandig zullen besluit om
minder te investeren in de opgave.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
M.C.G. Keijzer