Brief regering : Kabinetsreactie onderzoek regeldruk bij woningcorporaties

Nr. 580
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 26 januari 2026

Om de woningcrisis met snelheid en ondernemerschap te kunnen aanpakken is het tegengaan
van overbodige regeldruk een belangrijk speerpunt. Met het programma STOER zet het
kabinet breed in op het aanpakken van onnodige of tegenstrijdige regels om versnelling
van woningbouw te realiseren. Ook op andere fronten geldt echter dat er overbodige
en onnodige ingewikkelde regels gelden voor de volkshuisvesting. Dat is bijvoorbeeld
ook het geval voor de corporaties. Hoewel het terecht is dat de corporatiesector gezien
de taak die zij heeft en de overheidsondersteuning die zij daarbij krijgt aan duidelijke
wettelijke kaders is gebonden, vind ik het van belang dat doorlopend gekeken wordt
of regels slimmer en minder kunnen.

Met deze brief informeer ik uw Kamer over de bevindingen uit het onderzoek naar regeldruk
bij woningcorporaties dat onderzoeksbureau SEO in opdracht van Aedes heeft uitgevoerd.
Het eindrapport is op 11 november jl. door Aedes gepubliceerd1 en is bijgevoegd bij deze brief. Hiermee geef ik uitvoering aan de motie van het
lid Welzijn2 die mij verzoekt om de bevindingen met Aedes te bespreken en eventuele vervolgacties
met uw Kamer te delen.

Algemene context

Ik ben Aedes erkentelijk voor het initiatief om dit onderzoek te laten uitvoeren.
In de aanpak van regeldruk is het belangrijk dat er, naast een actieve inzet vanuit
de overheid zelf om regels aan te pakken, ook nadrukkelijk gekeken wordt naar de signalen
die uit het veld komen. Specifiek voor woningcorporaties is er, in de sector, bij
de toezichthouder en op mijn ministerie, al langer aandacht voor de gevolgen van regeldruk
en zijn de afgelopen jaren veel stappen gezet om deze te verlagen.

Het is bekend dat de herziening van de Woningwet in 2015 gepaard ging met een flinke
toename van regeldruk. De conclusies van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties
rechtvaardigden een aanscherping van regelgeving en toezicht op de sector, en het
was bovendien nodig om aan staatssteunregels te blijven voldoen. De strikte wettelijke
voorschriften hadden als doel om te zorgen dat woningcorporaties zich weer gingen
richten op hun maatschappelijke kerntaken: het bouwen, verhuren en beheren van sociale
huurwoningen voor mensen met een laag inkomen.

Al na een paar jaar konden we vaststellen dat dat doel grotendeels was bereikt. Sinds
de Woningwet-herziening in 2015 zijn diverse evaluaties, van de Woningwet als geheel
en van specifieke onderdelen, aanleiding geweest om regels te verduidelijken, vereenvoudigen
of zelfs te schrappen. Zo is met de herziening van de Woningwet in 2022 veel detailregelgeving
geschrapt om deze voor corporaties beter uitvoerbaar te maken en meer ruimte te bieden
voor lokaal maatwerk. De toezichthouder kreeg meer ruimte voor risicogericht toezicht
en administratieve lasten werden waar mogelijk verlicht. De afgelopen jaren zijn er
daarnaast doorlopend kleinere en grotere wijzigingen van de Woningwet en het Besluit
toegelaten instelling volkshuisvesting (Btiv) doorgevoerd om de regels voor woningcorporaties
te vereenvoudigen en het uitvoeren van hun taak efficiënter te maken. Te denken valt
aan het afschaffen van de marktverkenning, het invoeren van de digitale inkomenstoets,
en het versimpelen van procedures in het Btiv op een groot aantal punten.

Op het gebied van monitoring en verantwoording zijn de afgelopen jaren ook grote stappen
gezet om administratieve lasten te verminderen. Al sinds 2018 werken de Autoriteit
woningcorporaties (Aw), het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), Aedes en VRO samen
aan het stroomlijnen van data-uitvragen waarmee een flinke daling van administratieve
lasten is bereikt. Het eerste convenant dat op dit vlak is gesloten in 2018 had tot
doel in vijf jaar tijd de administratieve lasten met 50% te reduceren en dat doel
is ook gezamenlijk bereikt. Afgelopen oktober hebben de vier partijen een nieuw convenant
voor vijf jaar afgesloten met de titel Gezamenlijk Realiseren van Informatieverbetering
en Procesverlichting (GRIP) om hier nog meer stappen in te zetten. Ten aanzien van
de verantwoording in de jaarrekening heb ik uw Kamer vorig jaar geïnformeerd over
een aantal voorgenomen vereenvoudigingen3. Het wetsvoorstel om de waardering van het corporatiebezit sterk te versimpelen stuur
ik naar verwachting begin 2026 naar uw Kamer. Ook voer ik een wijziging door om te
zorgen dat alleen nog hele grote corporaties worden aangemerkt als Organisatie van
Openbaar Belang (OOB) waardoor de kosten van de jaarrekeningcontrole voor veel corporaties
naar beneden kunnen4.

Al met al zijn er in de afgelopen jaren belangrijke stappen gezet en goede resultaten
bereikt. Dat laat het eindrapport van SEO ook zien. Ik blijf aandacht houden voor
mogelijke ongewenste gevolgen van regelgeving, want het werk is op dat gebied nooit
af. Dit onderzoek levert nuttige nieuwe inzichten over waar nog kansen liggen voor
verdere verbetering. In het onderzoek van SEO worden op vijf thema’s regeldrukknelpunten
gesignaleerd. Op een aantal punten zijn ook suggesties voor verbetering gedaan. Het
betreft de volgende thema’s waar ik in het vervolg van deze brief op in zal gaan:

– Verplichtingen binnen de jaarrekening

– Data-uitvragen

– Visitaties

– Passend toewijzen

– Regelgeving flora en fauna

Verplichtingen binnen de jaarrekening

De onderzoekers concluderen dat de kosten voor het opstellen van de jaarrekening in
absolute zin relatief laag zijn, maar dat er desondanks enkele regeldrukknelpunten
zijn geïdentificeerd. Concreet worden drie verplichtingen voor de jaarrekening genoemd
waarvan de bevraagde corporaties het nut minder zwaar wegen dan de moeite.

Functionele model winst- en verliesrekening

Woningcorporaties zijn sinds de herziening van de Woningwet in 2015 verplicht om de
winst- en verliesrekening op te stellen volgens het functionele model. In dat model
worden kosten en opbrengsten toegerekend aan de verschillende taken, zoals verhuur,
nieuwbouw en verkoop.

In het rapport van SEO wordt de aanbeveling gedaan om het functionele model af te
schaffen en over te stappen op het eenvoudigere categoriale model. Het toerekenen
van kosten in het functionele model is arbeidsintensief, terwijl het in de praktijk
weinig beleidsrelevante inzichten oplevert. Woningcorporaties blijken intern veelal
de categoriale indeling te gebruiken en maken vervolgens de vertaling naar de functionele
indeling omdat het verplicht is voor de jaarrekening. Dit lijkt daarmee een bron van
onnodige regeldruk die afleidt van de kerntaak van corporaties. Ook voor het werk
van de Aw en het WSW blijkt de functionele indeling niet van grote toegevoegde waarde.
Daarom heb ik, na overleg met Aedes, accountants, Aw en WSW, besloten om vanaf de
jaarrekening over 2026 de functionele indeling te schrappen en in plaats daarvan de
categoriale indeling voor de winst- en verliesrekening voor te schrijven.

Scheiding tussen DAEB en niet-DAEB

Op 16 december jl. heeft de Europese Commissie (EC) het nieuwe DAEB-Vrijstellingsbesluit
gepubliceerd. Het doel van deze herziening is om EU-lidstaten in staat te stellen
betaalbare huisvesting sneller en eenvoudiger te ondersteunen.

In het rapport van SEO wordt ingegaan op de mogelijkheid die de EC met deze aanpassing
van het DAEB-vrijstellingsbesluit lijkt te bieden voor het vormen van een DAEB voor
middenhuur. Volgens de onderzoekers kan een DAEB voor middenhuur leiden tot lagere
regeldrukkosten indien het vermogen vrij inzetbaar wordt tussen sociale huur en middenhuur.
Daarbij doen de onderzoekers ook suggesties om de regeldrukkosten voor de overblijvende
niet-DAEB activiteiten te beperken.

In mijn brief van 14 juli jl. heb ik uw Kamer geïnformeerd over het besluit van de
EC en over de voorbereidingen die ik momenteel tref voor implementatie5. Ik zie, net als SEO, mogelijkheden om bij de nadere uitwerking en implementatie
de regeldrukeffecten te beperken. Op korte termijn zullen de mogelijkheden hiertoe
informeel met de EC worden besproken. In de eerste helft van 2026 zal ik uw Kamer
informeren over de voorgenomen stappen naar aanleiding van het nieuwe Europese kader.
Ik ga er daarbij vanuit dat alle betrokkenen zich zullen inzetten voor een zo groot
mogelijke vereenvoudiging zodat corporaties hun maatschappelijk prestaties zo optimaal
mogelijk kunnen bereiken.

Berekening van de beleidswaarde

De reden dat de bepaling van de beleidswaarde naar voren komt als bron van regeldruk
is dat corporaties de beleidswaarde zelf beperkt gebruiken om te sturen op hun vastgoedportefeuille
en om beleid te maken. Zij ervaren het nut daarom als relatief laag ten opzichte van
de moeite die het kost. Voor de Aw en WSW speelt de beleidswaarde echter een belangrijke
rol in het gezamenlijk beoordelingskader waarmee de financiële gezondheid van corporaties
en de voorwaarden voor geborgde financiering worden getoetst. In het onderzoek van
SEO zijn geen duidelijke knelpunten naar voren gekomen ten aanzien van de berekening
van de beleidswaarde.

In 2024 is naar aanleiding van een evaluatie van het waarderingsstelsel voor corporaties
een wijziging6 in de beleidswaarde doorgevoerd om deze beter te laten aansluiten bij de corporatiepraktijk.
Daarnaast zorgt de voorgenomen vervanging van de marktwaarde door de beleidswaarde
ervoor dat de vastgoedwaardering gemakkelijker en substantieel goedkoper wordt. De
conclusie van SEO is dan ook dat er geen additionele kansen zijn om de regeldruk op
dit punt verder te verlagen.

Data-uitvragen

SEO concludeert in haar onderzoek dat corporaties veel regeldruk ervaren als gevolg
van de data die zij verplicht moeten aanleveren voor monitorings-, toezichts- en borgingsdoeleinden.
Corporaties geven richting SEO aan dat er niet alleen veel informatie wordt opgevraagd,
maar dat er ook regelmatig wijzigingen zijn in welke data wordt uitgevraagd. Ook hebben
corporaties soms te maken met deels overlappende data-uitvragen, omdat ook gemeenten
data opvragen bij woningcorporaties. SEO adviseert daarom om een uitvoeringstoets
in te voeren wanneer nieuwe data-uitvragen worden gedaan richting de sector.

Samen met Aedes, de Aw en het WSW heb ik de afgelopen jaren al belangrijke stappen
gezet om de regeldruk als gevolg van data-uitvragen te beperken door deze gezamenlijk
te coördineren. Hiervoor is sinds 2018 SBR-Wonen in het leven geroepen waarin ik met
bovengenoemde partijen samenwerk om onze data-uitvragen gezamenlijk en op vaste momenten
in het jaar via een uniform format aan de corporaties richten. Binnen SBR-Wonen is
er al veel aandacht voor het beperken van regeldruk doordat voorgestelde wijzigingen
altijd vooraf worden voorgelegd aan een expertgroep, bestaande uit een dertigtal corporaties.
Bovendien vertegenwoordigt Aedes in dit verband het belang van de corporaties bij
het jaarlijks vaststellen van de gegevensmodellen en kan vanuit haar rol binnen SBR
sturen op het beperken van de regeldrukeffecten.

Niettemin deel ik de bevinding van SEO dat er nog mogelijkheden voor verbetering zijn.
Op dit moment vindt na het vaststellen van een gegevensmodel door SBR-Wonen al een
regeldrukonderzoek plaats. Mogelijk kan een dergelijk onderzoek eerder in het proces
plaatsvinden of een zwaarder gewicht krijgen bij het vaststellen van nieuwe gegevensmodellen.
Ik ga hierover in gesprek met de Aw, WSW en Aedes om te bezien in hoeverre dit van
toegevoegde waarde kan zijn. Ook is VRO recent gestart met een verkenning hoe verschillende
data-uitvragen, bijvoorbeeld over woningbouwprojecten, beter geïntegreerd kunnen worden.
Op dit moment wordt aan verschillende partijen (waaronder corporaties en gemeenten)
informatie op projectniveau uitgevraagd. Met een meer geïntegreerde aanpak kan mogelijk
voorkomen worden dat verschillende partijen over dezelfde projecten informatie moeten
verstrekken.

Visitaties

Woningcorporaties zijn verplicht om minimaal eens per vier jaar een visitatie uit
te laten voeren. Uit het onderzoek van SEO blijkt dat niet alle corporaties het nut
en de noodzaak van visitaties ervaren. Uit interviews komt ook naar voren dat de toegevoegde
waarde van visitaties voor het veranderen van het beleid van corporaties beperkt zou
zijn. De hoofdreden is dat er meer leerinstrumenten zouden zijn en andere vormen van
beoordelingen, bijvoorbeeld door de Aw, het WSW, de gemeenten en huurders. Niettemin
concludeert SEO ook dat een maatschappelijke visitatie extra inzichten biedt over
het maatschappelijk presteren van corporaties. Bovendien concludeert SEO dat de totale
kosten van visitaties relatief beperkt zijn in relatie tot de omvang van de woningcorporaties.

De Stichting Visitaties Woningcorporaties Nederland (SVWN) heeft met de vernieuwing
van de visitatiemethodiek afgelopen jaren daarnaast bewust gestuurd op vermindering
van kosten en administratieve lasten. Ik ben bekend met de twijfel bij een deel van
de corporaties over de toegevoegde waarde van visitaties voor het bijsturen van beleid.
Waar het toezicht door Aw zich voornamelijk richt op financiële continuïteit en organisatieaspecten,
wordt er bij een visitatie juist gekeken naar de maatschappelijke prestaties van een
corporatie. Met een visitatie wordt het maatschappelijk presteren beoordeeld op basis
van gesprekken met huurders, gemeente(n) en maatschappelijke partners.

In 2019 heeft ABDTOPConsult onderzoek gedaan naar het visitatie-instrument. ABDTOPConsult
concludeerde dat visitaties een toegevoegde waarde hebben. Het geeft stakeholders,
zoals gemeenten en huurders, inzicht in het volkshuisvestelijk en maatschappelijk
presteren van de corporatie. Daarnaast is de informatie uit de visitatie ook belangrijk
voor het externe toezicht, uitgevoerd door de Aw. De Aw verkrijgt door middel van
de visitatierapporten inzicht in de maatschappelijke prestaties van woningcorporaties.
Daarnaast gebruikt de Aw de visitatierapporten in haar toezicht: de visitatierapporten
geven informatie over of de corporatie haar zaken op orde heeft. In de tweede plaats
heeft ABDTOPConsult gekeken of er andere instrumenten zijn die dezelfde bijdrage als
de visitatie kunnen leveren. ABDTOPConsult heeft geconcludeerd dat een dergelijk vergelijkbaar
instrument op dit moment niet aanwezig is.

Ik neem de opmerkingen van corporaties serieus dat de toegevoegde waarde van visitaties
als extra instrument om het beleid aan te passen in hun beleving is afgenomen. Ik
zie dit als aanmoediging om het instrument visitatie te blijven ontwikkelen om zo
de toegevoegde waarde te borgen. Begin 2026 organiseert SVWN een werkoverleg met onder
andere Aedes en VRO om het instrument gezamenlijk aan te passen, te verminderen of
op te laten gaan in ander instrumentarium zodat de inspanning op de secundaire processen
wordt verminderd.

Passend toewijzen

Sinds de herziening van de Woningwet in 2015 is passend toewijzen een verplichting
voor woningcorporaties. Corporaties moeten aan 95% van de huishoudens met een inkomen
tot de inkomensgrens voor passend toewijzen een woning toewijzen met een passende
huur. De overige 5% is vrije toewijzingsruimte die door de corporatie kan worden ingezet
om een duurdere huurwoning te verhuren aan een huishouden met een inkomen onder de
inkomensgrens voor passend toewijzen. Bij de invoering werd verwacht dat het passend
toewijzen tot een forse stijging van regeldruk zou leiden. Door invoering van de digitale
inkomenstoets in 2024 is de tijd die corporaties kwijt zijn per toewijzing al significant
gedaald.

In het onderzoek wordt een resterend knelpunt gesignaleerd bij de accountantscontrole
op het passend toewijzen. Accountants toetsen of de inkomenstoets juist is uitgevoerd
en of de verantwoording hierover nauwkeurig is. In het onderzoeksrapport wordt gesuggereerd
dat accountants hierbij een nultolerantieprincipe moeten hanteren, waarbij geen enkele
fout wordt geaccepteerd. Geïnterviewde corporaties geven aan dat zij uit angst om
de normen te onderschrijden in hun toewijzingsbeleid een extra marge aanhouden. Dit
om te voorkomen dat kleine fouten leiden tot het onderschrijden van de norm, wat corporaties
veel reparatiewerk kan opleveren.

In het accountantsprotocol7 voor de controle bij woningcorporaties zijn eisen opgenomen voor hoe de accountant
de nauwkeurigheid en volledigheid van de verantwoording dient vast te stellen. Het
protocol schrijft op het onderdeel passend toewijzen echter geen nultolerantie voor.
Volgens de voorschriften controleert de accountant 10% van het totale aantal toewijzingen,
met een minimum van 25 en een maximum van 50. Zeker bij grote corporaties wordt daarmee
maar een beperkt aandeel van de toewijzingen gecontroleerd. Als uit deze controle
fouten in de verantwoording blijken bepaalt de accountant op basis van het eigen professionele
oordeel vervolgens wat hiervan de impact is op de totale populatie. Eén fout vormt
daarbij niet automatisch een belemmering voor een goedkeurend oordeel van de accountant.
Wel kan het nodig zijn om extra toewijzingen te controleren om meer zekerheid te krijgen.
Dat kan voor zowel de corporatie als de accountant meer werk opleveren, maar is vanuit
de algemene principes van de accountantscontrole nodig om tot een betrouwbaar oordeel
te komen.

Met de huidige voorgeschreven werkwijze is al gepoogd de administratieve lasten tot
een minimum te beperken. Een nog verdere beperking van de controle lijkt niet verantwoord
gelet op het belang van betrouwbare verantwoording. Niettemin vind ik het ongewenst
als regelgeving die gericht is op betaalbaarheid voor huurders leidt tot onnodig risicomijdend
gedrag bij corporaties. Het onderzoek maakt duidelijk dat corporaties belemmeringen
ervaren om volledig gebruik te maken van de vrije toewijzingsruimte. Daarom ga ik
graag met de sector in gesprek om te achterhalen waar die belemmeringen precies uit
bestaan en wat er nodig is om deze weg te nemen.

Regelgeving flora en fauna

In het onderzoek komen de inspanningen die woningcorporaties moeten leveren op het
terrein van flora en fauna naar voren als een belangrijke bron van regeldruk. Corporaties
noemen hierbij onder andere de hoge kosten voor het uitvoeren van verplicht flora-
en faunaonderzoek en capaciteitsgebrek bij provincies en omgevingsdiensten.

SEO concludeert dat de meeste corporaties het belang van soortenbescherming onderschrijven,
maar dat zij de regeldrukkosten niet in verhouding vinden staan tot de gepercipieerde
opbrengst. SEO geeft aan dat de bevindingen in lijn zijn met de conclusies van de
adviesgroep STOER8. Met dit advies ga ik voortvarend aan de slag, zoals ik op 10 oktober jl. met uw
Kamer heb gedeeld.

Tot slot

Het onderzoek dat Aedes heeft laten uitvoeren biedt zoals hierboven beschreven handvaten
voor het verder beperken van de regeldruk in de corporatiesector. Ik vind het belangrijk
dat de sector, de toezichthouder en mijn ministerie zich doorlopend blijven inzetten
om dat te bereiken. In het geval van regeldruk geldt nog meer dan elders dat alle
beetjes helpen en die kansen wil ik nooit onbenut laten.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
M.C.G. Keijzer