Brief regering : Weging ontwikkelingen huursector 2025

Nr. 406
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 20 november 2025

De huurmarkt is voortdurend in beweging. Sinds de inwerkingtreding van de Wet betaalbare
huur (Wbh) volg ik de effecten nauwgezet aan de hand van beschikbare data en signalen
uit de markt. De combinatie van gewijzigde regelgeving, fiscale ontwikkelingen en
macro-economische omstandigheden heeft invloed op zowel verhuurders als huurders.
Met deze brief informeer ik uw Kamer over de ontwikkelingen op de huurmarkt, waarbij
ik in ga op de cijfers van het Kadaster over de woningmarkttransacties in de eerste
helft van 2025.1 Daarnaast kom ik met deze brief terug op de motie Klaver/Kouwenhoven2 over het ontwerpbesluit aanpassingen regelgeving verhuur en de brief van de leden
van de fracties van NSC en GL-PvdA die verzoekt om de maatregelen uit dit ontwerpbesluit
op wetsniveau te regelen. Ook kom ik terug op de motie Grinwis3 over het onderzoek naar de indexatie van de puntentabel van het Woningwaarderingsstelsel
(WWS). Ook zend ik uw Kamer de invoeringstoets toe, die ik een jaar na inwerkingtreding
van de Wbh heb uitgevoerd4 en beschrijf ik mijn aanpak voor de evaluatie van de nieuwbouwopslag in het WWS.

De cijfers van het Kadaster laten zien dat de uitpondbeweging, zoals beschreven in
mijn brief van 10 april 20255, zich ook in de eerste helft van 2025 heeft voortgezet. Het aandeel in de woningvoorraad
van investeerders is ten opzichte van een jaar eerder iets afgenomen, van 9,3% naar
9,2%. Deze afname is met name toe te schrijven aan de daling van het bezit van particuliere
investeerders, die hun woningen vooral verkochten aan eigenaar-bewoners. Terwijl het
aantal particuliere huurwoningen afnam, groeide het bezit van bedrijven en andere
organisaties binnen de private huursector. Gecorrigeerd voor de aankopen van deze
investeerders kromp het totaalaantal private huurwoningen in de eerste helft van 2025
met 3.000 huurwoningen. De verkochte woningen zijn vaak woningen in het betaalbare
segment, waar juist een grote behoefte aan is.

Deze cijfers bevestigen wat ik eerder al concludeerde: de samenloop van recente huurmaatregelen,
fiscale maatregelen en macro-economische omstandigheden zorgt ervoor dat veel particuliere
verhuurders hun woningen verkopen. Daardoor is de private huurmarkt iets gekrompen,
terwijl die juist moet groeien gezien de grote vraag naar betaalbare huurwoningen.
Ik ontvang verschillende verontrustende signalen dat het aanbod van huurwoningen terugloopt.
Zo constateerde NRC dat het aantal aangeboden kamers en kleine appartementen in de
grote studentensteden in Q3 van dit jaar 20 procent lager lijkt te liggen dan een
jaar geleden6. De cijfers van Pararius laten ook een afname in het aanbod aan vrijkomende huurwoningen
zien7 en ABF Research signaleert een grootschalige verkoop van particuliere studentenhuizen8. Huurders, waaronder studenten, zijn hiervan de dupe.

Om particuliere verhuurders meer ruimte te bieden heb ik een pakket maatregelen opgesteld
met gerichte en relatief snel in te voeren aanpassingen aan de huurregelgeving, waarmee
concrete knelpunten bij de verhuur worden opgelost. Dit heeft geleid tot het ontwerpbesluit
aanpassingen regelgeving verhuur9. Uw Kamer heeft op 3 oktober de motie Klaver/Kouwenhoven aangenomen, die oproept
om het ontwerpbesluit in te trekken. Daarnaast hebben de fracties van NSC en GL-PvdA
per brief verzocht om de maatregelen op wetsniveau te regelen. In deze brief ga ik
in op hoe ik invulling wil geven aan deze motie en brief, in gesprek met uw Kamer.

Stand van zaken ontwerpbesluit aanpassingen regelgeving verhuur

Op 1 oktober jl. heb ik het ontwerpbesluit aanpassingen regelgeving verhuur bij uw
Kamer in voorhang gebracht. Op 3 oktober heeft uw Kamer de motie van de leden Klaver
(GL-PvdA) en Kouwenhoven (NSC) aangenomen, die oproept om deze voorgestelde regelingen
per direct in te trekken. Daarnaast hebben 44 van uw leden (GL-PvdA en NSC) per brief
verzocht om de wijzigingen aan het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) en het Besluit
specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst (Bsgth) via een wet in formele zin
aan uw Kamer voor te leggen, in plaats van met een besluit10.

Ik heb duidelijk gehoord welke zorgen er in uw Kamer leven en wil daar zorgvuldig
op reageren. Tegelijkertijd blijf ik, gezien de voortdurende verkoop van huurwoningen,
de noodzaak voelen om met name particuliere verhuurders op korte termijn tegemoet
te komen en daarom inhoudelijk iets te wijzigen in de huurregelgeving. Graag ga ik
met uw Kamer in gesprek over de mogelijkheden binnen het voorliggende ontwerpbesluit,
dat juist is bedoeld om op korte termijn concrete maatregelen te kunnen nemen die
bijdragen aan het terugdringen van de verkoop van huurwoningen en die daarmee de beschikbaarheid
van woningen en studentenkamers op de huurmarkt vergroten. Huurders zijn immers niet
geholpen met woningen die niet meer worden aangeboden.

Het ontwerpbesluit bevat (onder meer) een uitbreiding van de mogelijkheid om studenten
eenmalig een tijdelijk huurcontract aan te bieden. Deze maatregel behelst een wijziging
van het Bsgth. Als gevolg van de oproep van meer dan 1/5 van het grondwettelijk aantal
leden van uw Kamer kan deze maatregel in beginsel niet langer bij besluit worden ingevoerd,
maar uitsluitend via een wet in formele zin aan uw Kamer worden voorgelegd. Dit vloeit
voort uit de verzwaarde voorhangprocedure die voor het Bsgth geldt11. Ik verken graag met uw Kamer of er alsnog voldoende steun kan worden gevonden om
de wijziging betreffende tijdelijke studentencontracten op AMvB-niveau door te voeren.
In dat kader wijs ik uw Kamer op de noodzaak om nu actie te ondernemen, gezien het
teruglopende aanbod aan studentenkamers. Een wetswijziging omhelst een langer traject,
terwijl het juist noodzakelijk is om verhuurders voor dit type verhuur snel meer ruimte
te bieden.

Voor het Bhw, waarin de WWS-maatregelen zijn opgenomen, geldt de verzwaarde voorhangprocedure
niet. Tegelijkertijd wil ik recht doen aan de zorgen die in de motie Klaver/Kouwenhoven
zijn verwoord over het ontwerpbesluit. Om die reden ga ik graag met uw Kamer in gesprek
om te verkennen op welke wijze en voor welke onderdelen van het ontwerpbesluit aan
deze zorgen tegemoet kan worden gekomen. In dit kader wil ik benadrukken dat het ontwerpbesluit
ook noodzakelijke technische en beleidsarme aanpassingen bevat voor het verbeteren
van de werking van het WWS(O).

Analyse ontwikkelingen huurmarkt

Uit de transactiedata van het Kadaster blijkt dat het aantal woningverkopen door investeerders
ook in de eerste helft van 2025 is gestegen. Zij verkochten in deze periode iets meer
dan 29.400 woningen, wat ruim 41% meer is dan in de eerste helft van 2024. De stijging
in de woningverkopen is het resultaat van zowel een stijging in de verkoop van woningen
door bedrijfsmatige investeerders als door particuliere investeerders. Bedrijfsmatige
investeerders verkochten 16.500 woningen en particuliere investeerders 12.900.

Het merendeel van de huurwoningen dat werd verkocht door investeerders ging naar eigenaar-bewoners,
namelijk 60%. In de eerste twee kwartalen van 2025 gingen op deze manier in totaal
ruim 8.900 huurwoningen van bedrijfsmatige investeerders over naar de koopsector (figuur
1). Dit is zo’n 3.200 woningen meer dan in de eerste helft van 2024. In de eerste
twee kwartalen van 2025 gingen in totaal rond de 8.700 woningen van particuliere investeerders
naar de koopsector; dit is bijna 2.400 woningen meer dan in dezelfde periode in 2024.

Figuur 1: Investeerders: van huur naar koop en van koop naar huur

Dit beeld komt overeen met het beeld dat wordt geschetst door het CBS12 met zijn data over de periode 2021 tot en met 2024. Deze stijgende trend, waarbij
steeds meer woningen worden uitgepond, zette zich ook in de eerste helft van 2025
door. Het aandeel van de uitgeponde woningen dat naar koopstarters gaat neemt steeds
verder toe: ruim 60% van de eigenaar-bewoners aan wie de woningen worden verkocht,
zijn op dit moment koopstarters. Deze cijfers laten zien dat de uitpondbeweging zoals
beschreven in mijn brief van 10 april 2025 ook in 2025 heeft doorgezet.

Een nadere analyse van het Kadaster13 toont aan dat vanaf 2019 zowel bedrijfsmatige als particuliere investeerders steeds
vaker woningen verkopen die nu naar schatting onder de sociale huur of middenhuur
zouden vallen (figuur 2). Het is aannemelijk dat deze woningen voor een hogere huur
werden verhuurd dan de maximale huurprijsgrens op grond van het WWS. Het aandeel verkochte
woningen dat op basis van de geschatte WWS-punten in de sociale huursector valt, ligt
bij de particuliere verhuurders rond de 41%. Dit is aanzienlijker hoger dan bij de
bedrijfsmatige verhuurders, waar dit aandeel rond de 28% ligt. Bedrijfsmatige verhuurders
verkochten relatief meer huurwoningen die naar schatting op basis van het WWS tot
het middenhuursegment behoren: in de eerste helft van 2025 is dit aandeel 52%, ten
opzichte van zo’n 43% bij de particuliere verhuurders.

Figuur 2: Verkopen investeerders van eigenaar-bewoners aandeel naar indicatie WWS-huur

De krimp van het aandeel huurwoningen in handen van investeerders als gevolg van de
verkoop van huurwoningen wordt gedempt door het aantal huurwoningen dat wordt aangekocht
door investeerders: investeerders kochten in het eerste half jaar van 2025 ongeveer
13.400 woningen, waarvan het grootste aandeel in het tweede kwartaal14. Dat is zo’n 36% meer dan in de eerste helft van 2024. Ze kochten voornamelijk van
andere investeerders. Sinds de inwerkingtreding van de aanvullende huurregulering
betreffen de woningen die worden aangekocht door investeerders en de bestaande voorraad
voornamelijk woningen die op basis van de geschatte WWS-punten in het duurdere huursegment
vallen (figuur 3). Met name in de aankopen van de particuliere investeerders is een
sterke stijging te zien in het aandeel woningen die worden aangekocht voor verhuur
in de vrije sector (bijna 60% in het tweede kwartaal van 2025). Er is dus een verschuiving
merkbaar in het bestaande woningbezit van particulieren naar duurdere huur. De beoogde
groei van het sociale- en middenhuursegment is daarmee grotendeels afhankelijk van
toevoegingen in de vorm van nieuwbouw, transformatie en splitsingen. Dit vormt een
probleem voor woningzoekenden, aangezien het aanbod aan betaalbare huurwoningen juist
moet groeien, gezien de grote vraag daarnaar.

Figuur 3: Aankopen investeerders van eigenaar-bewoners aandeel naar indicatie WWS-huur

Aanvullende statistieken huurwoningen verkocht door investeerders

• Van alle verkopen van bedrijfsmatige en particuliere investeerders aan eigenaar-bewoners
waarvan de koopsom bekend is, lag in de eerste helft van 2025 ongeveer 70% onder de
betaalbaarheidsgrens van €405.000. De verkoopwaarde van de huurwoningen die investeerders
verkochten aan eigenaar-bewoners lag gemiddeld lager dan de woningen die zij aan andere
kopers verkochten.

• In het tweede kwartaal van 2025 betaalden eigenaar-bewoners gemiddeld € 383.000 voor
een woning die zij kochten van een investeerder. Dat was ongeveer 1% hoger dan 1 jaar
geleden. Op de hele woningmarkt betaalden eigenaar-bewoners gemiddeld € 470.000 voor
een woning. Het verschil tussen wat ze betaalden aan investeerders en wat ze betaalden
op de hele woningmarkt was daarmee bijna € 90.000. Dit weerspiegelt het verschil in
kenmerken van woningen die worden verkocht door investeerders ten opzichte van de
gehele woningmarkt.

• Bijna 50% van de woningen die door investeerders werden verkocht aan eigenaar-bewoners
in de eerste helft van 2025 betreft middelgrote appartementen (50–100 m2). Het aantal grondgebonden woningen dat investeerders verkochten aan eigenaar-bewoners
is sterk afgenomen in de eerste helft van 2025. Dit is voornamelijk het resultaat
van een daling in het aantal verkopen van dit type woningen door particuliere investeerders.
In algemene zin neemt het aandeel verkopen van kleine woningen toe ten koste van grotere
woningen.

Op 1 juli 2025 bezaten investeerders, exclusief het tweede woningbezit van particulieren,
ongeveer 9,2% van de woningvoorraad, wat neerkomt op circa 762.000 woningen. Dit aandeel
en aantal zijn licht gedaald ten opzichte van een jaar eerder, toen het 9,3% en 767.000
woningen betrof.

Deze afname is met name toe te schrijven aan de daling van het bezit van particuliere
investeerders, die hun woningen vooral verkochten aan eigenaar-bewoners. Hun aandeel
in de totale woningmarkt is afgenomen van 3,8% naar 3,5%, wat een daling van zo’n
21.000 woningen betekent. Het aandeel van bedrijfsmatige investeerders bleef daarentegen
licht groeien van 5,5% naar 5,6%, wat een toename van ongeveer 16.000 woningen betekent.
Dit is voornamelijk het resultaat van grote bedrijfsmatige investeerders die enerzijds
nog steeds woningen kochten en anderzijds zelf woningen bouwden of lieten bouwen.

Verhuurders in de categorie «Tweede woningen»

De eerdere analyses van mijn ministerie over de ontwikkelingen op de huurmarkt waren
gebaseerd op de cijfers die het Kadaster rapporteert met betrekking tot investeerders
die ten minste drie woningen bezitten. Een deel van de groep natuurlijke personen
die maximaal twee woningen bezitten biedt deze woningen weliswaar aan als huurwoning,
maar het exacte aantal daarvan is voor het Kadaster lastig vast te stellen. Dit komt
omdat de woningen in deze categorie voor veel uiteenlopende doeleinden worden gebruikt;
iemand kan ook tijdelijk een tweede woning hebben, bijvoorbeeld na een erfenis of
als een eerdere woning nog even niet verkocht is. Het Kadaster heeft in het recentste
Kwartaalbericht Investeerders een goed onderbouwde schatting opgenomen van het aantal
transacties binnen deze categorie. Uit de resultaten van deze analyse blijkt dat in
algemene zin bij zowel aangekochte als verkochte tweede woningen in ongeveer 50% van
de gevallen op 1 januari iemand anders dan de eigenaar in de woning woonde. Het Kadaster
concludeert hierover dat dit waarschijnlijk huurwoningen waren. De andere helft bestond
waarschijnlijk vooral uit tijdelijke situaties, zoals leegstand of gebruik door de
eigenaar zelf.

In het 2e kwartaal zijn er naar schatting zo’n 250 tweede woningen voor de verhuur
gekocht van eigenaar-bewoners. Tegelijkertijd zijn er zo’n 2.100 tweede woningen die
tot kort een huurwoning waren verkocht aan eigenaar-bewoners. Verhuurders binnen de
categorie tweede woningeigenaren verkochten dus ongeveer 1.850 meer woningen aan eigenaar-bewoners
dan dat zij van hen kochten. Dit verschil is groter dan in eerdere jaren. Tweede woningen
volgden de trend van andere investeerders: minder aankopen en meer verkopen. De voorraad
van verhuurde tweede woningen nam hierdoor af.

Bevindingen invoeringstoets

Met deze brief informeer ik uw Kamer tevens over de invoeringstoets die ik heb uitgevoerd
naar de Wbh. De invoeringstoets is een onderzoek met een indicatief en kwalitatief
karakter, dat één jaar na inwerkingtreding van deze wet is uitgevoerd15. De toets is bedoeld om tijdig knelpunten in de uitvoering te signaleren die aanleiding
kunnen geven om te onderzoeken of bijsturing van beleid of andere vervolgacties nodig
is. Hierbij is bijzondere aandacht besteed aan de doelgroepen en uitvoerende partijen
die direct geraakt worden door de wet. De toets richt zich op onvoorziene effecten
in de praktijk en niet op effecten die vooraf zijn voorzien, in de totstandkoming
van de Wbh en onderliggende regelgeving. Voorbeelden van dergelijke voorziene effecten
die buiten de scope vallen, zijn de mogelijke terugval in inkomsten voor verhuurders
bij bestaande contracten en de beperkte voorbereidingstijd als gevolg van de korte
invoeringstermijn. De voorziene effecten worden benoemd in de invoeringstoets.

De invoeringstoets is uitgevoerd door middel van drie gespreksrondes. In de eerste
ronde is gesproken met de belangrijkste uitvoerders van de Wbh; de Huurcommissie en
verschillende gemeenten. In de tweede ronde is een breder veld van maatschappelijke
stakeholders geraadpleegd. Gesproken is met Aedes, de vereniging van Institutionele
Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), Vastgoed Belang, de Woonbond, Stichting Professioneel
Platform Vastgoed (SPPV), vertegenwoordiging uit de monumentensector, NEPROM en de
Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De derde ronde richtte zich op de directe
ervaringen van huurders en verhuurders met de Wbh, om eventuele knelpunten bij deze
groepen op te halen. Aan deze groepen namen huurders en institutionele en particuliere
verhuurders deel, variërend van kleine tot grote partijen. In elke ronde zijn de bevindingen
uit eerdere deskresearch of eerdere rondes getoetst, en is ruimte geboden om aanvullende
knelpunten en effecten te signaleren. De opgehaalde signalen geven een indicatief
eerste beeld van effecten die mogelijk nader onderzocht dienen te worden.

De signalen uit de invoeringstoets wijzen erop dat de implementatie van de Wbh over
het algemeen goed op gang is gekomen, maar dat zich op verschillende onderdelen knelpunten
en onvoorziene effecten voordoen die de uitvoerbaarheid en effectiviteit van de wet
kunnen beïnvloeden. Uit de gesprekken blijkt dat gemeenten uitdagingen ervaren bij
de toepassing van de wet, doordat de benodigde kennis en expertise complex is en niet
overal volledig aanwezig en sterk wisselend tussen gemeenten is. Verhuurders signaleren
onder andere knelpunten rondom het WWS. Met name de waardering van de WOZ-waarde,
energielabels en monumentale status werden benoemd. De gesproken verhuurders ervaren
daarbij administratieve lasten en onzekerheid bij de toepassing van het puntensysteem.
Huurders dienen nog relatief weinig meldingen (bij gemeenten) of verzoekschriften
(aan de Huurcommissie) in, maar stellen wel veel vragen aan de Huurcommissie. Hierbij
speelt mogelijk angst voor de consequenties of onwetendheid over de rechten en mogelijkheden.
Huurders gaven aan dat extra voorlichting en handhaving door overheden gewenst is
en dat zij behoefte hebben aan meer transparantie over WWS-punten door verhuurders.
Een volledig overzicht van de signalen vindt u in Bijlage I.

Gezamenlijk laten deze signalen zien dat de invoering van de Wbh meer vraagt dan alleen
wettelijke aanpassing: structurele ondersteuning, eenduidige communicatie en betere
afstemming tussen betrokken partijen zijn nodig om de doelen van de wet duurzaam te
realiseren. Ook een langere implementatietermijn was behulpzaam geweest bij een adequate
uitvoering. Hoewel de opgehaalde signalen een goed eerste beeld geven, zijn ze nog
niet nader onderzocht of geverifieerd en dienen ze als indicatief beschouwd te worden.
Wel geeft de toets alvast waardevolle aanknopingspunten voor verder onderzoek naar
beleidsaanpassing, monitoring en ondersteuning van de uitvoering in de komende periode.
Bij het volledige overzicht van de signalen in Bijlage I vindt u een overzicht van
de signalen en waar relevant voorstellen voor vervolgstappen en oplossingsrichtingen.

Op korte termijn worden gemeenten ondersteund met onder meer een handreiking, handhavingsprotocol,
modelverordening, regiobijeenkomsten, webinars en communicatiemateriaal dat zij richting
huurders en verhuurders kunnen inzetten. Daarnaast hebben het Ministerie van VRO,
de VNG, de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland en een tiental gemeenten een
opleidingstraject opgezet voor gemeentelijke toezichthouders en handhavers.

De invoeringstoets vormt een waardevol startpunt voor de evaluatie van de Wbh in 2027.
Diverse inhoudelijke punten zijn geagendeerd voor die evaluatie, waaronder de werking
van energielabels en de WOZ-waarde in het WWS, eventuele onduidelijkheden rond het
begrip «duurzaam gemeenschappelijk huishouden» en de hoogte van de liberalisatiegrens.
In de periode tot aan de evaluatie blijf ik in gesprek met huurders, verhuurders en
organisaties zoals gemeenten, de Huurcommissie, de VNG en brancheverenigingen om praktische
knelpunten te monitoren en waar nodig tijdig op te volgen.

Onderzoek indexatie WWS-tabel (Motie Grinwis)

Met de motie Grinwis c.s.16 heeft uw Kamer opgeroepen om 1) te bezien of de indexatie van de WWS-tabel adequaat
is of aanpassing behoeft gelet op de investeringsbereidheid van institutionele investeerders,
en 2) daarbij inzicht te verschaffen in de neveneffecten van een aanpassing van deze
tabel.

Het WWS is een puntensysteem dat de maximale huurprijsgrens van een woonruimte in
het gereguleerde segment bepaalt. Het bepaalt de verhouding tussen huurprijs en de
extra kwaliteit van de woonruimte. De kwaliteit wordt uitgedrukt in WWS-punten, waarbij
het totaal aantal punten van de woning correspondeert met een maximale huurprijsgrens
van de woonruimte. De maximale toegestane huurprijs kan daarnaast hoger zijn als sprake
is van een maximale huurprijsopslag, waarmee de maximale huurprijsgrens op basis van
het aantal WWS-punten wordt vermeerderd met een bepaald percentage.17 Elk jaar wordt de WWS-prijstabel geïndexeerd, wat resulteert in een nieuwe maximale
huurprijsgrens per puntenaantal. Dit gebeurt sinds de invoering van het WWS in 1979
met de consumentenprijsindex (CPI)18. Daarmee worden de jaarlijkse toegenomen kosten van de verhuurder in de maximale
huurprijsgrenzen verrekend. De overweging daarbij is dat het WWS zelf, los van de
indexatie, een balans betreft tussen betaalbaarheid enerzijds en investeringsbereidheid
anderzijds. Deze balans wordt gevonden in het aantal WWS-punten dat voor kwaliteit
wordt toegekend en de huurprijs die daar tegenover staat. De indexatiesystematiek
op grond van inflatie ziet op het over de jaren stabiel houden van de huuropbrengst,
afgezet tegen gestegen kosten voor verhuurders.

De motie Grinwis c.s. vraagt om te onderzoeken of de huidige wijze van indexatie adequaat
is, gelet op de investeringsbereidheid van institutionele investeerders. In algemene
zin zal een hoger indexatiepercentage de financiële haalbaarheid van de nieuwbouw
van huurwoningen verbeteren en de kans dat een huurwoning in de bestaande woningvoorraad
wordt verkocht aan een eigenaar-bewoner (uitponding) verkleinen. Naast verhoging van
het indexatiepercentage van de WWS-prijstabel bestaan er verschillende alternatieve
beleidsopties voor het verbeteren van de investeringsbereidheid voor institutionele
investeerders voor wat betreft het WWS. Binnen de huurprijsregulering vormt bijvoorbeeld
het eenmalig ophogen van de maximale huurprijsgrens een alternatief. Dit kan gedaan
worden door de WWS-puntprijs eenmalig te verhogen. Ook is het mogelijk investeringsbereidheid
te verbeteren door elementen in het WWS zwaarder te waarderen. Hierbij kan gedacht
worden aan de waardering van de WOZ-waarde, het energielabel of diverse voorzieningen.
In het recent met u gedeelde rapport Investeringsklimaat Middenhuur van SEO Economisch
Onderzoek zijn de effecten doorgerekend van een ophoging van de puntprijs met 10%19. Ik zal samen met de Staatssecretaris van Fiscaliteit binnenkort in een Kamerbrief
de belangrijkste bevindingen voor uw Kamer inzichtelijk uiteenzetten.

In plaats van de geldende indexatie, gekoppeld aan de inflatie, kan ook gekozen worden
voor een ander indexatiepercentage. Zo kan worden aangesloten bij de ontwikkeling
van lonen, middels de CAO-loonontwikkeling, of de prijsontwikkeling van koopwoningen.
Daarnaast stelt IVBN, de brancheorganisatie voor institutionele verhuurders in Nederland,
voor om de huidige indexatiesystematiek te verhogen met een extra procentpunt (CPI
+ 1%)20. Hieronder beschrijf ik waarom deze percentages een alternatief kunnen vormen voor
de indexatie en wat hier de mogelijke voor- en nadelen van zijn. Ook schets ik voor
de genoemde opties de effecten op betaalbaarheid, afgezet tegen de huidige indexatiemethode.

Indexatie op basis van de prijsontwikkeling van koopwoningen

Overwogen kan worden om de indexatie van het WWS te koppelen aan de prijsontwikkeling
van koopwoningen21. Zo kan het indexatiepercentage gekoppeld worden aan de gemiddelde prijsstijging
van bestaande koopwoningen per kalenderjaar zoals gerapporteerd door het CBS. Hiermee
blijft in de loop der jaren de verhouding tussen de huuropbrengst en de woningwaarde
in leegstand (leegwaarde) redelijk constant. Een dergelijke indexatiemethodiek zou
ervoor zorgen dat de financiële aantrekkelijkheid van het exploiteren van huurwoningen
op de langere termijn meer aansluit op de financiële aantrekkelijkheid van het verkopen
van een leeggekomen huurwoning aan een eigenaar-bewoner. Hierdoor neemt de kans af
dat huurwoningen bij bewonerswissel verschuiven naar het koopsegment. Het belangrijkste
risico bij deze systematiek is het negatieve effect voor de betaalbaarheid van huren
op de langere termijn, ten opzichte van de huidige indexatie. Dit komt doordat de
prijsontwikkeling van koopwoningen in percentages doorgaans aanzienlijk hoger ligt
dan de inflatie (CPI). Daarnaast geldt tevens als risico dat de eigenwoningwaarde
niet altijd stijgt, en in dat geval de maximale huren zouden moeten dalen. In deze
situatie wordt de verhuurder niet alleen geraakt door de afnemende waarde van de huurwoning,
maar wordt dit effect versterkt door dalende huurinkomsten. Een verhuurder moet hier
bovendien alert op zijn, omdat het sinds de invoering van de Wbh verboden is een te
hoge huurprijs te vragen.

Indexatie op basis van CAO-loonontwikkeling

Een andere optie is om het indexatiepercentage te koppelen aan de CAO-loonontwikkeling22. Op deze manier wordt verzekerd dat de maximale huurprijsgrenzen niet uit de pas
gaan lopen met wat een huurder kan betalen. Daarmee wordt de betaalbaarheid van huren
in brede zin bewaakt. Tegelijkertijd wordt de investeringsbereidheid ten opzichte
van de huidige indexatie gestimuleerd, aangezien de gemiddelde CAO-loonstijging over
het algemeen hoger ligt dan de inflatie. Daarbij dient wel de kanttekening gemaakt
te worden dat de CAO-loonontwikkeling doorgaans de inflatie volgt, waardoor een vertragend
effect kan optreden: verhuurders kunnen gestegen kosten als gevolg van inflatie pas
later doorrekenen in de huur.

Indexatie op basis van CPI +1% (voorstel IVBN)

IVBN heeft in het verleden voorgesteld om de huidige indexatiesystematiek voor het
middenhuursegment aan te vullen met een extra procentpunt (CPI + 1%). IVBN geeft aan
dat de indexatie van het WWS cruciaal is voor de rendabiliteit van middenhuur, omdat
de jaarlijkse maximale huurverhoging in deze sector gekoppeld is aan de CAO-loonstijging
+ 1%. Het kan daarmee voorkomen dat de huidige indexatie van het WWS op grond van
inflatie beperkend werkt omdat de inflatie lager uitkomt dan de jaarlijkse maximale
huurverhoging toelaat. Het effect van de verhoging van het indexatiepercentage met
1% is dat de indexatie van de maximale huurprijsgrens elk jaar verder uit de pas loopt
met de inflatie. Omdat deze huurprijsgrens elk jaar harder stijgt dan de inflatie,
wordt de huurprijs van een gereguleerde huurwoning daarom elk jaar relatief «duurder»
dan het jaar ervoor, zonder dat het aantal WWS-punten van de huurwoning verandert.
Tegenover deze extra verhoging staat dus geen kwaliteitsverbetering van de woning.

Om willekeur en onvoorspelbaarheid op de langere termijn te voorkomen vind ik het
wenselijk om het indexatiepercentage van het WWS te baseren op een objectieve maatstaf.
Het voorstel van IVBN om de indexatie met 1% te verhogen is lastig objectief te onderbouwen.
Voor deze verhoging valt geen objectieve grondslag te vinden; de verhoging heeft het
doel om investeringsbereidheid te stimuleren ten opzichte van het huidige indexatiepercentage,
ten koste van betaalbaarheid. Er valt echter moeilijk te bepalen wanneer de investeringsbereidheid
voldoende gestimuleerd is en het is de vraag of daarvoor de indexatie het juiste instrument
is. Daarnaast wil ik benadrukken dat het wenselijk is om één percentage voor alle
segmenten te laten gelden. Door één percentage voor de gehele prijstabel te hanteren
wordt het WWS niet onnodig gecompliceerd en wordt voorkomen dat de maximale huurprijsgrenzen
uit verschillende segmenten op termijn uit elkaar groeien.

Effecten op betaalbaarheid van verschillende varianten

De verschillende genoemde varianten leveren over de jaren heen verschillende indexatiepercentages
op. Als gevolg hiervan hebben de verschillende opties elk gevolgen voor de hoogte
van de maximale huurprijsgrenzen. Deze percentages en effecten op de maximale huurprijsgrenzen
worden hieronder uiteengezet. Hierbij wordt een beeld geschetst voor de ontwikkeling
van de maximale huurprijs over een periode van 2010 tot en met 2024. Tabel 1 toont
voor die jaren de ontwikkeling van de genoemde mogelijke grondslagen voor indexatie.
Tabel 2 schetst de effecten van het hanteren van deze genoemde varianten voor indexatie
over dezelfde periode. Kolom 3 van die tabel schetst de maximale huurprijs in 2024,
ter illustratie afgezet tegen een maximale huurprijsgrens van € 500,– in 2010. Kolom
4 schetst het verschil in totale huuropbrengst van 2010 t/m 2024, afgezet tegen de
huidige indexatiemethode van CPI +0%.

Tabel 1: vergelijking indexatiepercentages verschillende methoden (2010 t/m 2024)

%

CPI + 0%

CPI + 1%

CAO-loonontwikkeling

Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

2010

1,3

2,3

1,3

– 2,0

2011

2,3

3,3

1,1

– 2,3

2012

2,5

3,5

1,4

– 6,3

2013

2,5

3,5

1,2

– 6,3

2014

1,0

2,0

0,9

1,2

2015

0,6

1,6

1,4

3,3

2016

0,3

1,3

1,8

5,5

2017

1,4

2,4

1,4

8,1

2018

1,7

2,7

2,0

9,2

2019

2,6

3,6

2,5

7,0

2020

1,3

2,3

2,9

7,9

2021

2,7

3,7

2,1

15,1

2022

10,0

11,0

3,2

13,3

2023

3,8

4,8

6,1

– 2,9

2024

3,3

4,3

6,5

8,7

Totaal (2010–2024)

39,5

58,2

33,5

60,0

Tabel 2: effecten van alternatieve indexatiemethoden WWS op huuropbrengsten

 

Maximale huurprijsgrens in 20241

Verschil huur per maand in 2024, tov. CPI + 0%

Verschil huur per jaar in 2024, tov. CPI + 0%

Totaal verschil huur (2010 t/m 2024), tov. CPI + 0%

CPI + 0%

€ 697,–

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

CPI + 1%

€ 791,–

€ 94,–

€ 1.122,–

€ 7.071,–

CAO-loonontwikkeling

€ 668,–

€ – 29,–

€ – 348,–

€ – 2.052,–

Prijsontwikkeling koopwoningen

€ 800,–

€ 103,–

€ 1.236,–

€ – 3.255,–

X Noot

1

Uitgaande van een huurprijs van € 500,– in 2010.

Bovenstaande tabel is een fictieve weergave van de stijging van maximale huurprijsgrenzen,
als sinds 2010 onafgebroken een bepaalde indexatiesystematiek zou zijn toegepast.
In hoeverre een huurprijs daadwerkelijk hoger wordt en de huuropbrengsten daadwerkelijk
van elkaar verschillen, is onder meer bepaald door de keuze van de verhuurder de maximaal
toegestane huurprijs te vragen of niet, tussentijdse wijzigingen aan het WWS, het
samenspel met de maximale jaarlijkse huurverhoging23, bewonerswissels in deze periode en eventuele woningverbeteringen tussendoor. Bovenstaande
tabel schetst het effect van een alternatieve indexatiesystematiek, waarbij geldt
dat eenzelfde ontwikkeling in de toekomst allerminst zeker is.

Op basis van CPI + 1%

Ten aanzien van het voorstel van IVBN, CPI + 1%, laat tabel 2 zien hoe een exponentieel
effect zich uitmeet over de genoemde periode van 14 jaar. Het extra procent resulteert
in die periode in een maximale huurprijsgrens die 18,7 procentpunt hoger ligt dan
wanneer CPI + 0% was aangehouden. Op basis van CPI + 0% zou een huurprijsgrens die
in 2010 € 500,– betrof, zonder verbeteringen aan de woning of wijzigingen in het WWS
in 2024 op € 697,– liggen. Met CPI + 1% zou dezelfde huurprijsgrens in 2024 op € 791
liggen. Op jaarbasis zou dat in 2024 neerkomen op een verschil in totale huuropbrengst
van € 1.122. Over de periode 2010–2024 zou dit een verschil in huuropbrengst zijn
van € 7.071. De betaalbaarheid voor huurders zou, ten opzichte van de huidige indexatiemethodiek24, zowel in het laag- als middensegment zijn verslechterd.

Op basis van gemiddelde CAO-loonstijging

Als de gemiddelde CAO-loonstijging zou zijn aangehouden, zou de maximale huurprijsgrens
in 2024 33,5% hoger liggen dan in 2010. Dit komt omdat tot de significante toename
van de gemiddelde CAO-loonstijging in de afgelopen paar jaren het percentage structureel
achterloopt op de CPI-ontwikkeling. Dit resulteert in een huurprijsgrens die uiteindelijk
lager uitkomt dan wanneer de huidige indexatiesystematiek zou zijn aangehouden. Het
niveau van de huurprijsgrens zou in 2024 ongeveer € 29,– per maand uitmaken met een
aanvangshuur van € 500,– in 2010. Over de periode 2010 tot en met 2024 zouden de totale
huuropbrengsten ongeveer € 2.052,– euro lager uitvallen.

Op basis van prijsontwikkeling bestaande koopwoningen

Als sinds 2010 uit was gegaan van de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen,
zou de maximale huurprijsgrens in 2024 ongeveer 60% hoger liggen dan in 2010. Dit
is een significant verschil met de 39,5% van de huidige indexatiesystematiek. Een
huurprijs van € 500,– in 2010 zou daarmee in 2024 op € 800,– komen te liggen. Toch
zou de totale huuropbrengst van over deze periode ruim € 3.200,– lager uitvallen.
Dit is te verklaren omdat tot 2015 de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen
zwak positief of zelfs negatief was. Pas sinds 2017 en vooral in 2021 en 2022 is deze
prijsontwikkeling zeer positief (beide jaren circa 15%). Dit is niet genoeg om de
lagere huuropbrengsten in de eerste jaren te compenseren. Daar komt bij dat de jaarlijkse
huurverhoging tevens een beperkende factor kan spelen bij lopende contracten. Bij
een volatiel percentage bestaat daardoor kans dat de volledige indexatie van de huurprijsgrens
niet verrekend kan worden in de feitelijke huurprijs.25 Tegelijkertijd zal de feitelijke huur wel verlaagd moeten worden indien die door
een daling van de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen boven de geldende maximale
huurprijsgrens komt te liggen26. De prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen is volatieler dan de andere twee
alternatieven (CPI en CAO-ontwikkeling).

Conclusie

De huidige jaarlijkse indexatie op basis van inflatie is bedoeld om tegemoet te komen
aan de toegenomen jaarlijkse kosten van de verhuurder. Ik heb verschillende alternatieve
indexatiemethoden geschetst. De beschreven opties zouden ten opzichte van de huidige
indexatie voor een hogere huurprijsgrens en eventueel voor hogere huuropbrengsten
kunnen zorgen bij gereguleerde huurwoningen. Een hoger indexatiepercentage ten opzichte
van de huidige methodiek betekent een verslechtering van de betaalbaarheid voor huurders.

Daarbij is de beslissing om te investeren in nieuwbouw of om een huurwoning aan te
houden van legio factoren afhankelijk, niet enkel de indexatie van de WWS-tabel. Ook
geldt dat, hoewel met een hoger indexatiepercentage investeringsbereidheid verbeterd
kan worden, lastig objectief vast te stellen is wanneer deze voldoende verbeterd is
of welke koppeling daadwerkelijk zorgt voor een hogere huuropbrengst over tijd. Doordat
de huidige indexatiesystematiek gegrond is in een objectief feit, de jaarlijkse stijging
van kosten voor verhuurders, hebben huurders en verhuurders langjarig zekerheid over
de stijging van huurprijzen. Dit versterkt het vertrouwen binnen de huursector en
stimuleert daarmee langdurige investeringsbereidheid.

Binnen de huidige kostengedreven systematiek is het niet logisch het inflatiepercentage
met een relatief willekeurige 1% te verhogen. Inflatie (CPI) geldt als een goede maatstaf
voor de toegenomen jaarlijkse kosten van verhuurders. Een ophoging van dit percentage
heeft bovendien effecten op de betaalbaarheid van huren als gevolg. Een alternatieve
methodiek zoals de prijsontwikkeling van koopwoningen houdt onvoldoende rekening met
de gevolgen voor huurders en kan door volatiliteit ongewenste neveneffecten hebben.
De CAO-loonstijging is als grondslag niet relevant voor de stijging in investeringskosten
en onzeker is of daarmee investeringsbereidheid wordt gestimuleerd.

De indexatiemethode van het WWS is actief besproken en gewogen in het kader van de
totstandkoming van de Wbh. Daarbij is overwogen dat met de verdiencapaciteit van verhuurders
rekening wordt gehouden in het WWS, nu dit jaarlijks met inflatie wordt geïndexeerd.
Tijdens de evaluatie van de Wbh in 2027 wordt in den brede bezien of het WWS, inclusief
indexatiemethodiek, voldoende investeringsbereidheid genereert. Daarbij bekijk ik
ook alternatieve beleidsopties binnen de huurprijsregulering en andere factoren die
een impact op de investeringsbereidheid kunnen hebben.

Evaluatie nieuwbouwopslag in het WWS

Met de invoering van de Wbh en onderliggende regelgeving op 1 juli 2024 zijn maximale
huurprijzen komen te gelden in het middenhuursegment. Om ervoor te zorgen dat de nieuwbouw
in een tijd van woningtekort gestimuleerd zou blijven, is gelijktijdig in het WWS
de nieuwbouwopslag ingevoerd. De nieuwbouwopslag geldt voor middenhuurwoningen waarvan
de oplevering na 1 juli 2024 is en de start bouw voor 1 januari 2028 is aangevangen.
De nieuwbouwopslag betreft een maximale huurprijsopslag van 10% die twintig jaar geldig
is.

Conform het amendement Flach27 moet uiterlijk op 1 juli 2027 een verslag aan uw Kamer verzonden zijn waarbij ingegaan
wordt op de noodzaak van een eventuele voortzetting van de nieuwbouwopslag na 1 januari
2028, om de bouw van nieuwe middenhuurwoningen op gang te houden. In het kader van
de invoeringstoets van de Wbh (zie Bijlage I) is op dit punt door verhuurders aangegeven
dat de deadline van 1 januari 2028 een belangrijk knelpunt vormt. Door lange doorlooptijden
bij procedures bij de rechtbank en de Raad van State kunnen ontwikkelaars niet garanderen
dat de bouw van nieuwe woningen vóór 1 januari 2028 van start gaat. Dit zorgt bij
investeerders voor onzekerheid over het kunnen toepassen van de nieuwbouwopslag bij
nieuwbouwplannen. Een vertraging kan directe gevolgen hebben voor de financiële onderbouwing
van projecten, aangezien de mogelijkheid de nieuwbouwopslag toe te passen onderdeel
uitmaakt van de business case. Volgens verhuurders kan deze onzekerheid ertoe leiden
dat projecten in sommige gevallen niet meer worden opgestart. De urgentie van dit
vraagstuk neemt verder toe naarmate 2028 dichterbij komt.

Een eventuele verlenging van de nieuwbouwopslag na 1 januari 2028 vereist wijziging
van het Bhw28. Daarom moet – indien daartoe noodzaak bestaat – conform de oproep van het lid Rietkerk
(CDA)29 tijdig een traject gestart worden om tot aanpassing van de regelgeving te komen.
Daarom wordt u per 1 januari 2027 geïnformeerd over de toekomst van de nieuwbouwopslag
in het WWS. Daarbij zal gekeken worden naar het dan geldende woningtekort en de ontwikkelingen
binnen de voorraad aan huurwoningen zoals die halfjaarlijks aan uw Kamer worden medegedeeld.

Vervolg

Ik blijf de ontwikkelingen op de huurmarkt nauwlettend volgen, met specifieke aandacht
voor de effecten van de Wbh op verhuurders. In het voorjaar van 2026 zal ik uw Kamer
opnieuw informeren, dan met de monitoringscijfers over de tweede helft van 2025 en
eventuele aanvullende onderzoeken en cijfers. Naast het monitoren van de data blijf
ik in gesprek met investeerders, inclusief particuliere verhuurders, om een actueel
en volledig beeld van de marktontwikkelingen te behouden. Tot de formele evaluatie
van de Wbh in 2027 zal ik deze lijnen blijven volgen en de vinger aan de pols houden.
Tegelijkertijd zal ik waar nodig de signalen uit de invoeringstoets van de Wbh tussentijds
al nader onderzoeken, om te zorgen voor een optimale uitvoering en doorwerking van
de wet.

Voor de vervolgstappen van het ontwerpbesluit aanpassingen regelgeving verhuurders
wacht ik het gesprek met uw Kamer af. Ik wil hierbij nogmaals het belang onderstrepen
van een gezonde (midden)huurmarkt, waarin voldoende ruimte is voor verhuurders om
woningen te verhuren en voor huurders om een betaalbare woning te vinden.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
M.C.G. Keijzer