Brief regering : Leennormen Hypothecair Krediet 2026

Nr. 1387
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 31 oktober 2025

Veel huishoudens zijn voor de aankoop van een woning afhankelijk van een hypothecair
krediet. De leennormen voorkomen dat huishoudens bij het aangaan van een hypotheek
onverantwoorde financiële risico’s nemen. Ieder jaar worden de leennormen voor het
komende jaar vastgesteld. Met deze brief informeer ik u, mede namens de Minister van
Financiën, over de leennormen voor 2026. Deze brief licht toe dat huishoudens volgend
jaar iets meer kunnen lenen. Hierbij wordt rekening gehouden met de verwachte loonstijgingen.
Ook ga ik in op de leenruimte voor zeer energiezuinige woningen, het kunnen verkrijgen
van een woning door starters die verduurzamen en op de eerdere toezegging omtrent
het verbeteren van de taxatiepraktijk van woningen.

Maximale leenruimte 2026

Het kabinet vindt het belangrijk dat mensen een huis kunnen kopen dat zoveel mogelijk
aansluit op hun wensen en persoonlijke situatie. Tegelijkertijd mag de aanschaf van
een woning niet leiden tot onverantwoorde financiële risico’s voor huishoudens. Het
Nibud adviseert het kabinet ieder jaar over de leennormen. Daarbij staan betaalbaarheid,
hanteerbaarheid en robuustheid centraal. Ik hecht aan het onafhankelijk advies van
het Nibud.

Het Nibud kijkt voor zijn jaarlijks advies over de leennormen hoe hoog de hypotheeklasten
kunnen zijn, zonder dat huishoudens financieel in de knel komen. Huishoudens moeten
namelijk voldoende ruimte in het maandelijks budget overhouden voor andere uitgaven,
zoals voeding, energie en kleding. De maximale woonlasten en daaruit volgend de maximale
hypotheek is onder andere afhankelijk van de inflatie, het huishoudinkomen, wijzigingen
in de fiscaliteit en de hypotheekrente. Inflatie leidt tot minder leenruimte, omdat
huishoudens bij een gelijkblijvend inkomen door stijgende prijzen minder geld over
hebben om hun hypotheeklasten te dragen.

De onderstaande grafiek geeft weer hoeveel huishoudens kunnen lenen bij een bepaald
inkomen. De blauwe lijn toont het verschil in de maximale hypotheek tussen 2025 en
2026, zonder rekening te houden met de verwachte loonstijging. Zonder loonstijging
daalt de leencapaciteit van alle huishoudens. Het CPB verwacht een loonstijging van
4,1 procent voor 2026. Met de verwachte inkomensgroei neemt de maximale leenruimte,
per saldo toe voor alle inkomensgroepen. De rode lijn geeft het verschil weer met
de maximale hypotheek voor 2025, inclusief het effect van de verwachte loonstijging.
Bij hogere inkomens is de loonstijging in euro’s namelijk groter dan bij lagere inkomens.
De maximale hypotheek stijgt in euro’s bij hogere inkomens dan ook meer dan bij lagere
inkomens. Naast inflatie en inkomensontwikkeling kunnen ook eventuele veranderingen
in de hoogte van de hypotheekrente (forse) invloed hebben op de leenruimte. In onderstaande
figuur is gerekend met een gelijkblijvende hypotheekrente.

Bron: Nibud

Leenruimte zeer energiezuinige woningen

Sinds 2024 heeft het energielabel invloed op de maximale hypotheek. De hoogte van
de maximale hypotheek is daardoor deels afhankelijk van de energiezuinigheid van de
woning. Voor woningen met een lager energieverbruik, en dus naar verwachting lagere
energielasten, kan een consument een hogere hypotheek krijgen. Deze bedragen per energielabel
zijn opgenomen in de Regeling hypothecair krediet. Komend jaar wordt het hogere bedrag
dat de consument kan lenen bij zeer energiezuinige woningen verlaagd, vanwege de lagere
besparing van zonnepanelen. Zonnepanelen leveren minder op dan voorheen door terugleverkosten
die energiemaatschappijen in rekening brengen en de afschaffing van de salderingsregeling
per 1 januari 2027. Voor woningen met het label A+++ kunnen consumenten in 2026 25
duizend euro extra lenen (was 30 duizend euro) en voor woningen met het label A++++
40 duizend euro (was 50 duizend euro). Sinds 2024 is ook het extra leenbedrag voor
verduurzaming van de woning afhankelijk van het energielabel. Huishoudens met een
energielabel G tot A+++ kunnen extra lenen om de woning te verduurzamen. Per 2026
wordt het extra bedrag (10 duizend euro) dat een consument kan lenen voor energiebesparende
voorzieningen voor woningen met energielabel A+++ geschrapt. Een eigenaar van een
dergelijke woning kan, net als woningen met een nog beter label, meestal geen andere
energiebesparende voorzieningen meer treffen dan het aanschaffen van extra zonnepanelen.
Deze extra zonnepanelen leveren in financiële zin minder op, waardoor een extra leenbedrag
in veel gevallen niet kan worden terugverdiend binnen de looptijd van de hypotheek.
Het extra leenbedrag voor verduurzaming voor woningen met energielabel G tot en met
A++ blijft ongewijzigd gehandhaafd.

Starters en verduurzaming van de woning

De motie Peter de Groot1 verzoekt het kabinet te onderzoeken of starters die hun gekochte woning niet kunnen
of willen verduurzamen op achterstand komen te staan bij het verkrijgen van een eerste
koopwoning. Op basis van nadere analyse en contact met de sector kan ik uw Kamer melden
dat starters die een woning niet gaan verduurzamen niet op achterstand staan bij de
aankoop van een woning of bij het verkrijgen van een hypotheek. Nederland heeft een
sterk concurrerende hypotheekmarkt met veel aanbieders. Er zijn mij geen kredietaanbieders
bekend die consumenten die een woning kopen en niet kunnen of willen verduurzamen
hierom uitsluiten. De hypothecaire leennormen werken ook niet nadelig voor een (startende)
koper die gaat verduurzamen. Wel is het zo dat aanbieders van hypothecair krediet
door middel van het verstrekken van een rentekorting bij een goed energielabel consumenten
kunnen stimuleren om een woning te verduurzamen.

Het verduurzamen van een woning met een slecht energielabel levert doorgaans meer
wooncomfort én financieel voordeel voor de eigenaar op. Het treffen van energiebesparende
maatregelen, in het bijzonder bij woningen met een slecht energielabel, betaalt zich
vaak snel terug door lagere maandlasten en de stijging van de waarde van de woning.
Sinds 1 januari 2024 kunnen (potentiële) woningeigenaren onafhankelijk van het inkomen
een extra bedrag lenen voor het verduurzamen van een woning met een slecht energielabel.
Het extra leenbedrag varieert van 10.000 tot 20.000 euro en is afhankelijk van het
energielabel van de woning. Voor woningen met energielabel E, F of G mag bijvoorbeeld
meer extra worden geleend voor verduurzaming dan voor een woning met energielabel
A of B. Het gebruik van het extra bedrag is optioneel en kan uitsluitend worden gebruikt
voor verduurzaming. Kredietverstrekkers controleren dit ook. Huizenkopers kunnen de
extra financieringsruimte dus niet gebruiken om meer te bieden op een woning.

Update opvolging aanbevelingen uit de evaluatie van de leennormen

De leennormen zijn onlangs door SEO Economisch Onderzoek geëvalueerd.2 SEO is, samengevat, positief over de doeltreffendheid, doelmatigheid en uitvoerbaarheid
van de leennormen. De evaluatie noopt niet tot aanpassingen van de huidige Nibud-systematiek.
Wel doet SEO een aantal aanbevelingen om de leennormen te verbeteren. Zo adviseert
SEO om de transparantie over de berekeningen van het Nibud te verbeteren. Het Nibud
heeft daarom dit jaar in de adviesrapportage aandacht besteed aan het verduidelijken
van het rapport en het verbeteren van de onderbouwing. Ik vind dit positief en constateer
dat de aanpassingen van het Nibud de leesbaarheid van het rapport hebben verbeterd.Ook
heeft SEO geadviseerd om een periodieke monitoring van financiële stabiliteits- en
toegankelijkheidsaspecten in te richten en de uitkomsten van deze analyses een vaste
plek te geven in de governance van de leennormen. In dat kader gaan De Nederlandsche
Bank en de Autoriteit Financiële Markten de financiële stabiliteit jaarlijks monitoren
en het CPB de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt. Beide aspecten worden gemonitord
in relatie tot de leennormen. Bij de start van de volgende leennormencyclus (begin
2026), zullen deze organisaties hun eerste monitor opleveren.

Daarnaast adviseert SEO om de kwaliteit van taxaties te verbeteren met als doel om
de beschermende werking van de loan-to-value (LTV)-limiet te vergroten. In dat kader verwijst SEO in het rapport naar een rapport
van DNB (2019) waaruit een systematische overwaardering van taxaties ten opzichte
van de koopsom blijkt.3 SEO adviseert onder meer om een optie verder te onderzoeken die is voorgesteld door
de Werkgroep taxaties4 om de beschermende werking van de LTV-limiet te vergroten: het maximeren van een
hypothecair krediet tot de koopsom van de woning (in plaats van de getaxeerde waarde
van de woning). De afgelopen maanden heb ik meer onderzoek gedaan naar de effecten
van deze optie en heeft Nationale Hypotheekgarantie (NHG) op mijn verzoek cijfers
in kaart gebracht om het mogelijke probleem beter te duiden.

Op dit moment kunnen consumenten bij een taxatiewaarde die hoger is dan de koopsom
dit verschil lenen om bijvoorbeeld de kosten koper (deels) te financieren. Als hierdoor
sprake is van een overschatting van de woningwaarde ondermijnt dit de LTV-limiet.
Ook werkt dit bij een onnauwkeurige taxatie risico’s voor huizenkopers (voornamelijk
starters) en kredietaanbieders in de hand. De maatregel waarbij de koopsom als bovengrens
wordt gehanteerd vermindert het risico van overwaardering voor huizenkopers en kredietaanbieders.
Uit cijfers van NHG blijkt dat er tussen 1 januari 2021 en medio 2025 nog steeds sprake
is van een systematische overwaardering van woningen: 46% van de taxaties lag boven
de koopsom, 30% van de taxaties eronder en 19% van de taxaties is gelijk aan de koopsom.
De gemiddelde «overwaardering» bedroeg 2.566 euro. Deze extra ruimte wordt niet altijd
benut. Ongeveer een op de vijf kopers met een taxatie boven de koopsom benut deze
extra leenruime ook daadwerkelijk. Hoewel deze uitkomsten aanzienlijk beter zijn dan
de resultaten van het eerdere onderzoek van DNB, vind ik het feit dat er mogelijk
sprake is van overwaardering zorgelijk. De LTV is hierdoor mogelijk minder doeltreffend.
Bij alsmaar stijgende huizenprijzen lijken de risico’s hiervan op het eerste gezicht
beperkt, maar zoals we in het verleden vaker hebben gezien, kunnen huizenprijzen ook
dalen. Deze groep is dan extra kwetsbaar voor het risico op een restschuld.

Ik ga echter niet over tot het nemen van de maatregel om de koopsom als bovengrens
te hanteren omdat de maatregel de onderliggende oorzaak niet oplost. Ik verwacht dat
het borgen van de kwaliteit en onafhankelijkheid van taxaties doeltreffender zal zijn.
Recent heb ik een convenant getekend met het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs
(NRVT) om het toezicht op taxaties door het NRVT verder te verbeteren.5 Hierin heb ik onder andere afgesproken dat het NRVT de kwaliteit, betrouwbaarheid
en nauwkeurigheid van taxaties meetbaar gaat maken en relevante uitkomstmaten vast
gaat stellen om toe te passen in haar doorlopend toezicht. Ik houd in de gaten of
deze maatregelen ervoor zorgen dat de kwaliteit van taxaties omhoog gaat en de beschermende
werking van de LTV-limiet toeneemt. Een besluit of deze maatregel in de toekomst toch
nodig kan zijn, is aan een volgend kabinet.

Tot slot

In deze brief ben ik ingegaan op de hoofdlijnen van het advies van het Nibud voor
de leennormen 2026. Het advies is bijgevoegd bij deze brief. Op basis van dit advies
zijn diverse wijzigingen vastgelegd in de Regeling hypothecair krediet 2026 die is
gepubliceerd in de Staatscourant.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
M.C.G. Keijzer