Brief regering : Ontwikkelingen Betaalbare Koop: NHG, Betaalbaarheidsgrens en Nationaal Fonds Betaalbare Koop

Nr. 1381 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 8 oktober 2025

In deze brief informeer ik u over de verhoging van de NHG-grens en de betaalbaarheidsgrens
per 2026. Ook wordt u geïnformeerd over de ontwikkelingen bij het Fonds Nationaal
Betaalbare Koop (NFBK).

NHG-grens wordt verhoogd naar € 470.000, één NHG grens en premie blijft gelijk

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) draagt bij aan verantwoorde toegang tot een
hypotheek en daarmee tot een koopwoning. NHG biedt een vangnet op het moment dat huishoudens
door onder andere baanverlies of echtscheiding hun hypotheeklasten niet meer kunnen
betalen. Ook faciliteert NHG woningbehoud en andere oplossingen bij mogelijke betaalproblemen
van de hypotheek. Consumenten met een hypotheek met NHG lopen minder risico’s en meestal
profiteren zij van rentekorting op de hypotheek.

Mensen kunnen een hypotheek met NHG afsluiten voor een woning met een koopsom of marktwaarde
onder de NHG-grens. De NHG-grens wordt per 1 januari 2026 verhoogd van € 450.000 naar
€ 470.000. Voor een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen
worden meegefinancierd is de kostengrens 6% hoger, namelijk € 498.200. De hoogte van
de NHG-grens wordt jaarlijks bepaald aan de hand van de in 2023 afgesproken NHG-grensmethodiek1. Door de verhoging van de NHG-grens naar € 470.000 blijft een hypotheek met NHG toegankelijk
voor veel kopers van een woning.

Per 2026 hanteert NHG één NHG-grens voor alle type woningen. Op dit moment is er naast
de reguliere NHG-grens voor een bestaande of nieuwbouwwoning ook een specifieke grens
voor een woonwagens (€ 172.000) en woonwagenstandplaatsen (€ 61.000). Deze specifieke
NHG-grens voor woonwagens en woonwagenstandplaatsen vervalt per 2026. Door deze wijziging
zal in 2026 de NHG-grens van € 470.000 het bedrag voor de woonwagen en standplaats
tezamen zijn. Hierdoor verwacht ik dat het voor meer woonwagenbewoners mogelijk zal
worden om een NHG-hypotheek te verkrijgen. Met de wijziging van deze grens komt de
NHG tegemoet aan een wens van zowel woonwagenbewoners als gemeenten. Eén NHG-grens
maakt ook de uitvoering van de NHG eenvoudiger en efficiënter. Zo brengt het beheren
van meerdere grenzen voor geldverstrekkers extra administratieve lasten en kosten
met zich mee.

Vorig jaar is de premiemethodiek van NHG aangepast en vastgesteld voor de komende
jaren2. De premie van NHG is in 2025 verlaagd van 0,6% naar 0,4%, waardoor consumenten minder
betalen voor het afsluiten van NHG. Ook voor 2026 is het verantwoord dat de premie
0,4% blijft.

Betaalbaarheidsgrens 2026 wordt € 420.000

Sinds 2023 is de betaalbaarheidsgrens voor koopwoningen losgekoppeld van de NHG-grens3. Mede op verzoek van uw Kamer is destijds besloten om deze nieuw geïntroduceerde
betaalbaarheidsgrens jaarlijks te indexeren met consumentenprijsindex (CPI). Daarnaast
is bepaald dat deze grens, indien nodig, elke drie jaar wordt herijkt zodat deze blijft
aansluiten bij wat huishoudens kunnen betalen aan woonlasten. Hierbij wordt gekeken
naar huishoudens met een inkomen van maximaal twee keer modaal. In het programma Betaalbaar Wonen4, waarin landelijke sturing op betaalbare koop is geïntroduceerd, is namelijk aangegeven
dat betaalbare koopwoningen betaalbaar moeten zijn voor tweeverdieners met een inkomen
van maximaal twee keer modaal. Hier blijf ik van uitgaan bij vaststelling van de betaalbaarheidsgrens.

Dit is de eerste keer waarin een dergelijk herijkingsmoment plaatsvindt. Hiervoor
is gekeken naar de ontwikkeling van de leenruimte van huishoudens met een inkomen
van 2 keer modaal en de geïndexeerde betaalbaarheidsgrens. Deze analyse toont dat
de betaalbaarheidsgrens met indexatie op basis van CPI voldoende aansluit bij de leencapaciteit
van huishoudens met een inkomen tot twee keer modaal (zie figuur 1).

Figuur 1

Bron: DNB, Nibud, CPB, bewerking Ministerie VRO

Op basis van de analyse is er dus geen aanleiding om de indexatiemethode voor de betaalbaarheidsgrens
anders vorm te geven dan op basis van de CPI. Indexatie met CPI voldoet daarmee in
de gestelde doelstellingen. Daarnaast wordt indexatie met CPI binnen de woningbouw
gezien als een werkbare en aanvaardbare referentie met een duidelijk streefgetal.
Ik kies er dus voor om de betaalbaarheidsgrens de komende drie jaar te blijven indexeren
met CPI. Deze continuering zorgt voor stabiliteit en zekerheid en daarmee help ik
de bouwopgave het meest. Volgend uit de toegepaste indexatiemethodiek komt de betaalbaarheidsgrens
voor koopwoningen in 2026 uit op € 420.000.

Ontwikkelingen Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen

Op 24 juni was ik bij de feestelijke opening van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen
(NFBK). Ik ben blij dat we met dit fonds starters kunnen helpen bij de aankoop van
hun eerste woningen. De eerste tranche van het fonds is inmiddels gesloten en ik ben
verheugd om mee te delen dat er voor ruim € 11 mln. aan aanvragen is binnengekomen
voor in totaal 280 woningen. Hiermee kunnen tussen de 280 en 560 starters geholpen
worden afhankelijk van de huishoudgrootte. In de loop van 2025 en 2026 zal de bouw
van deze woningen worden gestart.

De volgende tranche van het NFBK zal starten op 20 oktober 2025. Ik moedig ontwikkelaars
en gemeenten aan om hiervoor projecten aan te dragen, om zo ook deze tranche tot een
succes te maken. Voor alle praktische informatie kunt u terecht bij: Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen | NFBK.

Naast het reeds operationele fonds roept uw kamer via de motie Peter de Groot, Grinwis5 mij op om in gesprek te gaan met private partijen om het NFBK uit te breiden. Hiervoor
ben ik in gesprek gegaan met de in de motie genoemde partijen met aandacht voor marktinteresse
en belangrijke randvoorwaarden. De conclusies zijn als volgt:

• De marktinteresse voor het NFBK in huidige vorm is beperkt. Anders dan betaalbare
huur is betaalbare koop op dit moment beperkt tot geen onderdeel van ESG-doelstellingen
van pensioenfondsen en verzekeraars. Belangrijke randvoorwaarden vanuit private investeerders
zoals voorspelbare rendementsverwachtingen, precieze vormgeving (lening of vermogensparticipatie)
en compliance vereisten (voortvloeiend uit bijvoorbeeld Solvency II en de WFT) zijn
nog onvoldoende inzichtelijk. Private partijen geven aan in deze fase dat vanwege
het ontbreken van bovenstaande punten de kans klein te achten dat ze willen participeren.

• Ook heb ik toegezegd om in gesprek te gaan met de NHG. Naast de eerdere genoemde vereisten
van marktpartijen die een fonds aantrekkelijk maken, spelen voor NHG nog een aantal
specifieke punten waardoor bijdragen van NHG aan het NFBK nadrukkelijk niet passend
is. In het beleggingsstatuut van NHG zijn strikte voorwaarden opgenomen waarin het
opgebouwde fondsvermogen belegd mag worden. NHG hanteert het buy & maintain principe
waarin obligaties (risicomijdende beleggingen) worden aangekocht en tot einde looptijd
worden aangehouden. Dit zijn vooral beleggingen in staatsobligaties, waarbij de helft
van de portefeuille is belegd in obligaties met een AAA-rating. Dit is om goede redenen:
beleggingen moeten in dienst staan van het doel van NHG (risico op huisprijsdaling
afdekken). Het NFBK is juist erg sterk gecorreleerd met huisprijzen en daardoor niet
geschikt. NHG blijft zich uiteraard op andere manieren onverminderd inzetten om de
toegankelijkheid van betaalbare koopwoningen te vergroten.

• De kans dat marktpartijen uit zichzelf instappen in het NFBK is daarmee klein. Indien
externe financiering gewenst is, zou dit actief gefaciliteerd moeten worden. Dit vergt
substantiële aanpassingen in de governance en de uitvoeringsstructuur van het fonds,
bijvoorbeeld door een aparte stichting op te richten. Dit kent een lange doorlooptijd
van naar verwachting meerdere jaren. Aanpassingen aan de werking van het fonds hebben
daarnaast onvermijdelijk een effect op staatssteun en dit is risicovol. Daarnaast
kent het fonds bovendien geen vaste jaarlijkse inkomsten; terugvloei vindt pas plaats
bij doorverkoop of afkoop door starters. Daardoor is het moeilijk investeerders een
voorspelbare vergoeding te bieden.

Ik acht het daarom niet aannemelijk dat het fonds op korte termijn aangevuld kan worden
met private funding. Los daarvan ben ik terughoudend met het al te snel uitbreiden
van het fonds. Verschillende instanties (zoals de DNB6 en het CPB7) wijzen op het risico op prijsopdrijving bij vraagstimulerende maatregelen. In de
kamerbrief van 20248 is ingegaan op het risico op prijsopdrijving bij het NFBK. In de vormgeving van het
fonds is hiermee rekening gehouden, maar er blijft een risico op een verdringingseffect.
Vanwege de beperkte schaal van het huidige NFBK is geconcludeerd dat het effect op
prijsopdrijving beperkt is. Echter, bij een verdere uitbreiding kan dit wel verder
toenemen. Tegelijkertijd kan uitbreiding van het fonds ertoe leiden dat meer starters
toegang krijgen tot een koopwoning. Of en in welke mate uitbreiding passend is, zal
steeds zorgvuldig moeten worden afgewogen tegen de risico’s en de beschikbare budgettaire
ruimte.

Wel is het nuttig om te kijken in hoeverre de revolverende werking van het fonds gemaximaliseerd
kan worden. Wanneer de komende tranches succesvol blijven, zal het fondsbudget half
2026 uitgegeven zijn, terwijl de eerste kopers ondersteuningen pas later terugkeren.
Dit betekent dat er een periode geen aanspraak gemaakt kan worden op het NFBK en dat
er zogenaamde «dal jaren» ontstaan waarin het fonds geen nieuwe tranches kan uitgeven.
Gelet op bovenstaande overwegingen omtrent private funding zou een oplossing daarvoor
eerder vanuit publieke middelen moeten worden gevonden, eventueel gecombineerd met
een vertraging in de tranches. Hier kan ik echter niet op vooruit lopen.

Tot slot:

Met de verhoging van de NHG-grens, de bestendiging van de indexatie van de betaalbaarheidsgrens
en de vorderingen van het NFBK, draag ik bij aan meer betaalbare koopwoningen. Hier
zal ik me voor blijven inzetten.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, M.C.G. Keijzer