Brief regering : Ontwikkelingen woonbeleid

Nr. 1375 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 11 juli 2025

Hierbij informeer ik uw Kamer over enkele actualiteiten in het woonbeleid. In deze
brief zijn de volgende onderwerpen opgenomen:

– Actualiteiten in de corporatiesector

– Flexwonen

– Digitalisering en informatievoorziening volkshuisvesting

– Bibob-toets bij huisvestingsvergunningen tegen criminaliteit

– Nieuwbouwtoewijzing en lokale woningzoekenden

– Grootschalige huisvestingslocaties voor arbeidsmigranten

– Wonen in toercaravans

– Openbaarmaking resultaten pilot Eerlijk te Huur

– Indexaties en vaststellingen binnen de huurtoeslag en het huurprijsbeleid

– Jaarlijkse huurprijsverhogingen in het vrije segment

– Huisvesting voor mensen met een beperking

Actualiteiten in de corporatiesector

Inzicht in realisatie door woningcorporaties

In de Nationale prestatieafspraken (NPA) 2025–2035 is afgesproken dat woningcorporaties
uiterlijk vanaf 2029 structureel 30.000 woningen per jaar bouwen. De woningbouwproductie
van woningcorporaties neemt al enkele jaren toe en in de meest recente update van
het dashboard Prestaties Woningcorporaties in Kaart (PWIK) is zichtbaar dat corporaties
op weg zijn om het doel uit de NPA te halen. Op basis van de harde plannen in de prognoses
van woningcorporaties leveren zij in 2025 zo’n 25.000 sociale huurwoningen op en zijn
er de komende jaren voldoende plannen om structureel naar een realisatie van 30.000
woningen per jaar toe te werken.

Een voorgenomen plan betekent niet automatisch dat een woning daadwerkelijk wordt
gebouwd. Door belemmeringen in de woningbouw, zoals schaarste van grond of capaciteit
kan het voorkomen dat een voorgenomen plan niet tot realisatie komt. Tevens ligt er
een verantwoordelijkheid bij woningcorporaties om de begrotingen zo realistisch als
mogelijk in te vullen. De afgelopen jaren hebben woningcorporaties gemiddeld zo’n
60% van hun voorgenomen plannen gerealiseerd. Uit de opgegeven investeringsvoornemens
blijkt dat van de € 56,6 miljard aan investeringsvoornemens, zo’n € 37,4 miljard bestaat
uit zachte plannen waarvan realisatie nog niet verzekerd is. Zoals de Autoriteit woningcorporaties
(Aw)1 ook al aangaf, maakt een niet realistische begroting het lastig om te sturen op de
woningbouw en ontstaat er een vertekend beeld van de financiële positie van woningcorporaties.
Ik wil graag beter inzichtelijk maken in hoeverre het een woningcorporatie lukt om
de begrote nieuwbouwaantallen te realiseren. Daarom is er naast landelijke cijfers,
nu ook op het dashboard PWIK voor afzonderlijke woningcorporaties inzichtelijk gemaakt
in hoeverre het hen is gelukt om realistisch te begroten de afgelopen jaren. Deze
informatie kan worden gebruikt bij de totstandkoming van lokale afspraken over de
woningbouwrealisatie. Ik moedig woningcorporaties aan om kritisch hun begrotingen
te bekijken in hoeverre de woningbouwplannen nog realistisch zijn en waar nodig te
actualiseren.

Aanvullende financiële ruimte

Naast de verantwoordingsinformatie, zijn in het dashboard PWIK ook de cijfers van
de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) meegenomen. De IBW wordt jaarlijks
gepubliceerd ten behoeve van de lokale prestatieafspraken. De IBW wordt met behulp
van de meest actuele macro-economische factoren per corporatie indicatief berekend.
De jaarlijkse IBW geeft aan hoeveel corporaties nog aanvullend kunnen lenen bovenop
de reeds ingerekende investeringsvoornemens. Daarbij is het belangrijk te noemen dat
de IBW niet direct inzicht geeft in wat corporaties op dit moment extra zouden moeten
doen, maar wel in welke aanvullende financiële ruimte er nog is om opgaven te realiseren;
nu en in de komende jaren. De eerder voorgenomen huurbevriezing voor 2025 en 2026
is niet in de berekening van de IBW 2025 meegenomen.

Uit de landelijke optelsom van de IBW 2025 blijkt dat corporaties voor de sociale
huur (DAEB) met een bedrag van € 21,5 miljard iets minder aan aanvullende leencapaciteit
hebben voor nieuwbouw in vergelijking met vorig jaar. Dit verschil wordt voornamelijk
veroorzaakt door een hogere rente en door hogere investeringsvoornemens van woningcorporaties.
Voor de middenhuur (niet-DAEB) is er landelijk een aanvullende leencapaciteit van
€ 7,5 miljard voor nieuwbouw beschikbaar, dit is iets lager dan vorig jaar. Dit verschil
wordt voornamelijk veroorzaakt door een hogere rentestand.

In de berekening van de IBW is geen rekening gehouden met het Duurzaam Prestatiemodel
(DPM)2, er is van uit gegaan dat corporaties maximaal lenen tot de financiële grenswaarde
die de Aw en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw hanteren, terwijl de instandhoudingsopgave
tot 2039 kan worden gefinancierd. Ook is de IBW ongelijk verdeeld over corporaties.
In de berekeningen voor de NPA is wel rekening gehouden met het DPM en met dat er
sprake is van ongelijke verdeling. Het is dus niet zo dat het tekort op de opgave
van 5,3 miljard euro kan worden opgelost met de aanvullende financiële ruimte zoals
die nu is berekend.

Inzet op administratieve lastenvermindering bij woningcorporaties

In mijn brief van 10 december 20243 heb ik u geïnformeerd over een tweetal maatregelen om de administratieve lasten bij
woningcorporaties te verminderen. De eerste betreft het versimpelen van de regels
voor de waardering van het corporatiebezit in de jaarrekening. Hiertoe werk ik momenteel
aan een voorstel tot wijziging van de Woningwet en bijbehorende lagere regelgeving.
De openbare internetconsultatie van dit wetsvoorstel is reeds afgerond en ik verwacht
het voorstel in het najaar aan uw Kamer te kunnen sturen.

De tweede maatregel betreft het voornemen tot het verhogen van de grens voor de OOB-status
(Organisatie van Openbaar Belang) voor woningcorporaties van 5.000 naar 20.000 verhuureenheden
(vhe). De OOB-status stelt aanvullende eisen aan de jaarrekeningcontrole door de accountant.
Uit een onderzoek naar de proportionaliteit van de grens van 5.000 vhe is gebleken
dat de grens kan worden verhoogd zonder dat dit tot grotere risico’s leidt. Door de
OOB-grens te verhogen beoog ik voor een aanzienlijke groep woningcorporaties de regeldruk
rondom de accountantscontrole te verminderen. Op dit moment bereid ik, in samenwerking
met de Minister van Financiën, de benodigde wijziging van het Besluit toezicht accountantsorganisaties
voor. De beoogde inwerkingtredingsdatum is 1 januari 2026.

Flexwonen

Bij de beantwoording van Kamervragen van de leden Inge van Dijk en Vedder4 heb ik aangegeven dat ik samen met het Ministerie van Financiën, de Nationale Hypotheek
Garantie (NHG) en de markt het ontwikkelen van hypotheken voor verplaatsbare woningen
verder ga onderzoeken. Dit om te bezien of er binnen een verantwoorde kredietverlening
drempels weg te nemen zijn die het onnodig complex maken om voor een verplaatsbare
woning een hypotheek te verkrijgen. Deze verkenning is inmiddels afgerond.

Het belangrijkste verschil tussen dit type woningen en «reguliere» woningen is dat
de woning in veel gevallen maar een beperkte tijd mag staan op de grond waarop deze
wordt neergezet. Deze tijdelijkheid brengt financiële onzekerheid met zich mee voor
de woningeigenaar en kredietaanbieder en is een groot knelpunt voor de financiering
van een flexkoopwoning. De waarde van de woning is door mogelijke verplaatsing onzekerder
dan een reguliere koopwoning. Dit maakt ook de waarde van het onderpand onzeker, wat
een sterke belemmering is voor de vestiging van een hypotheek voor een langere periode
dan de tijdelijke plaatsing. Financiering van flexwoningen in het koopsegment op tijdelijke
grond is op dit moment nauwelijks mogelijk.

Samen met NHG hebben we daarom verkend of onder bepaalde voorwaarden financiering
van deze flexwoningen op grotere schaal mogelijk is te maken. Voorwaarden die vanuit
NHG, kredietaanbieders en de Ministeries van Financiën en VRO als belangrijk worden
aangegeven zijn de aanwezigheid van eigen grond in een gemeente, een locatie die tenminste
vijftien jaar beschikbaar is met een garantie van de gemeenten op een nieuwe locatie
voor de woning om onzekerheid te verminderen. Door deze voorwaarden worden de (vermogens)risico’s
voor de consument beperkt bij het kopen van een flexwoning.

Ondanks positieve intenties van enkele gemeentes is gebleken dat het nu niet mogelijk
is om flexwoningen in de koopsector onder deze voorwaarden op schaalbare wijze te
realiseren.

Digitalisering en informatievoorziening volkshuisvesting

Op 24 oktober 2024 heeft uw kamer in de motie Welzijn (Kamerstuk 36 600 XXII, nr. 36) mij gevraagd om een digitaliseringsstrategie voor het volkshuisvestingsbeleid te
ontwikkelen alsmede de daarvoor noodzakelijke informatievoorziening. Daarom heb ik
recent een tweejarig programma opgestart dat de informatievoorziening voor het volkshuisvestingsbeleid
zal inrichten. Dit programma beoogt nog in 2025 een digitaliseringsstrategie voor
de volkshuisvesting te formuleren. Deze zal nauw aansluiten bij de bestaande digitalisering
in de bouwketen en het programma Zicht op Nederland. Het programma zal ook de samenwerking
tussen de verschillende data science teams vormgeven. Ik wil u jaarlijks hierover
informeren via de rapportages van de CIO BZK/VRO. In goed overleg met mijn collega’s,
medeoverheden en de markt werk ik daarnaast toe naar een samenhangend ecosysteem voor
integraal, datagedreven werken aan de maatschappelijke opgaven in de fysieke leefomgeving.
Daartoe wil ik de vele lopende initiatieven met elkaar verbinden. Zo is er niet alleen
oog voor technologie, maar ook voor de menselijke en organisatorische veranderingen
die digitalisering behoeft. Daarover informeer ik u nader na de zomer. Door meer van
elkaar te leren, voorkomen we onnodig dubbel werken, kunnen we de kansen van digitalisering
sneller volledig benutten, en kunnen we provincies, gemeenten en burgers meer handelingsperspectief
bieden. Daarmee is deze motie afgedaan.

Motie lid Welzijn over de Bibob-toets bij huisvestingsvergunningen tegen criminaliteit

Naar aanleiding van berichtgeving over hypotheekfraude heeft uw Kamer middels een
motie van het lid Welzijn c.s.5 de regering verzocht om gemeenten via de reguliere bestuurlijke gesprekken erop te
wijzen dat zij bij het verlenen van een verhuurvergunning onder de Huisvestingswet
2014 direct een Bibobtoets kunnen uitvoeren om ondermijning en criminaliteit voor
te zijn. De Wet Bibob biedt bestuursorganen bij het beoordelen van een vergunningaanvraag
een extra weigerings- of intrekkingsgrond. Een vergunning kan worden geweigerd of
ingetrokken indien er een ernstig gevaar bestaat dat deze wordt gebruikt om uit strafbare
feiten verkregen vermogen te benutten of om strafbare feiten te plegen. Dit geldt
ook voor vergunningen die in het kader van de Huisvestingswet 2014 worden verleend
(de zogenaamde «huisvestingswetvergunningen» en niet «verhuurvergunningen» zoals de
motie onverhoopt vermeldt). Een vergunning in het kader van de Wet goed verhuurderschap
wordt daarentegen wel een «verhuurvergunning» genoemd. Ook bij verhuurvergunningen
kan overigens een Bibob-toets plaatsvinden.

Om gemeenten te helpen bij het ten volste benutten van het instrumentarium dat zij
hebben om ondermijnende criminaliteit in verhuurde woningen op te sporen en aan te
pakken, heb ik – in samenwerking met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
en het Ministerie van Justitie en Veiligheid – een uitgave uitgebracht waarin het
bestaande instrumentarium (waaronder begrepen ook de Bibobtoetsing in de Huisvestingswet
2014) onder de aandacht wordt gebracht en waarin handvatten worden geboden door relevante
achtergrondinformatie en modeldocumenten aan te reiken.6 In navolging op de publicatie van deze uitgave, is afgelopen maart ook een webinar
georganiseerd voor gemeenten. Daarmee is deze motie afgedaan.

Motie lid Wijen-Nass over nieuwbouwtoewijzing en lokale woningzoekenden

De motie van het lid Wijen-Nass verzoekt de regering om in gesprek te gaan met gemeenten
en daarbij aandacht te vragen voor de toewijzing van de nieuwbouwwoningen, concreet
op het punt dat gemeenten ook rekening houden met lokale woningzoekenden die geen
voorrang hebben op basis van een kernbinding.7 Sinds 1 januari 2024 is het mogelijk om op basis van de Huisvestingswet 2014 een
huisvestingsvergunning verplicht te stellen voor nieuw te bouwen voor verkoop bestemde
woonruimte met een koopprijs van ten hoogste € 405.000,–.8 Hierbij geldt wel dat in beginsel slechts bij vijftig procent van deze te verlenen
vergunningen voorrang mag worden gegeven aan woningzoekenden met economische of maatschappelijke
binding aan de gemeente of de woningmarktregio9. Ik verwacht dat gemeenten hierbij een gedegen afweging maken tussen de belangen
van alle woningzoekenden. Ik verwacht dat gemeenten zodra zij een huisvestingsverordening
gaan wijzigen of opstellen zij ook kijken of het past binnen de lokale woningzoekenden
die niet voldoen aan de criteria van maatschappelijke binding wel toegang blijven
houden tot een nieuwbouwwoning. Tijdens mijn gesprekken met gemeenten zal ik hen ook
wijzen op deze mogelijkheid van de Huisvestingswet 2014. Ik beschouw hiermee deze
motie als afgedaan.

Motie lid Van Kent over grootschalige huisvestingslocaties voor arbeidsmigranten

Tijdens het tweeminutendebat Arbeidsmigratie op 19 februari 2025 is een motie van
het lid Van Kent aangenomen, die de regering verzoekt om met een plan van aanpak te
komen teneinde de bouw van grootschalige huisvestingslocaties voor arbeidsmigranten
tegen te gaan.10 Het lid Van Kent geeft in de overwegingen van deze motie aan dat «in onder andere
Horst aan de Maas, Boxtel, Bergen op Zoom, Zandstraat, Riel en andere plekken zeer
grootschalige projecten in voorbereiding zijn waar arbeidsmigranten op basis van logies
op elkaar gepropt worden gehuisvest» en dat «meer huisvestingslocaties leiden tot
meer arbeidsmigranten».

In de brief van 14 november 2024 heeft de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid
(SZW) toegelicht dat het kabinet toe werkt naar een gerichter en selectiever arbeidsmigratiebeleid.11 Het is belangrijk om grip te krijgen op arbeidsmigratie. Daarnaast voert het demissionair
kabinet de adviezen van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten (hierna: het
Aanjaagteam) uit het rapport «Geen tweederangsburgers» van 2020 onverkort uit. Ook
op het gebied van huisvesting verdienen arbeidsmigranten geen tweederangs behandeling:
we moeten voorkomen dat zij onder erbarmelijke omstandigheden worden gehuisvest, met
onvoldoende huurbescherming. De Minister van SZW en ik delen dan ook de zorgen over
situaties waarin arbeidsmigranten niet menswaardig worden gehuisvest en de opvatting
dat er grip moet komen op arbeidsmigratie, die ten grondslag liggen aan de motie.

Veel van de misstanden rondom de huisvesting van arbeidsmigranten vinden hun oorsprong
in het tekort aan woonruimten. Grootschalige huisvestingslocaties dragen, naast andere
huisvestingsvormen, bij aan het terugdringen van het tekort aan huisvesting. Bovendien
ziet het demissionair kabinet dat deze locaties vaak voldoen aan kwaliteitsnormen
en er goede voorzieningen voor de bewoners zijn. De grootschaligheid maakt het ook
eenvoudiger om beheer en toezicht te organiseren op deze locaties. Er zijn dus ook
vele voordelen van grootschalige huisvestingslocaties. Dit hebben de Minister van
SZW en ik ook gezien op werkbezoeken aan verschillende grootschalige huisvestingslocaties,
zoals onlangs in Honselersdijk in de gemeente Westland. Op de locatie in Honselersdijk
hebben bewoners een eigen slaapkamer, kunnen ze gebruik maken van goede voorzieningen
en is er beheer aanwezig op het terrein.

Gemeenten kunnen op basis van de lokale situatie een afweging maken welke vormen van
huisvesting in de gemeente nodig zijn, hierbij aansluitend op onder andere de aantallen
arbeidsmigranten die in de gemeente werken en het type bedrijvigheid. Zij kunnen in
hun beleidsvoornemens voor nieuwe huisvestingslocaties ook rekening houden met de
beoogde verblijfsduur van arbeidsmigranten en zorgdragen voor daarbij passende mogelijkheden
voor ontmoeting en inbedding in de bredere samenleving. Verschillende wethouders hebben,
in navolging op de motie van het lid Van Kent, bij het kabinet aangegeven dat grootschalige
huisvestingslocaties in hun gemeente van cruciaal belang zijn om de leefomstandigheden
van arbeidsmigranten te verbeteren en problemen in stadswijken te voorkomen. Zij benadrukken
dat het de werkgelegenheid is die arbeidsmigranten aantrekt en dat huisvesting slechts
een gevolg is, geen oorzaak. Het demissionair kabinet deelt deze mening en vindt daarom
dat een generieke aanpak om de bouw van grootschalige huisvestingslocaties tegen te
gaan niet het juiste middel is om grip te krijgen op arbeidsmigratie en de misstanden
op het gebied van huisvesting aan te pakken, zoals de motie voorstelt. Daarom zien
de Minister van SZW en ik geen aanleiding om gericht te sturen op de omvang van huisvestingslocaties
voor arbeidsmigranten, maar willen wij gemeenten de vrijheid laten om te bepalen wat
in de lokale context het meest passend is, zolang de huisvesting maar kwalitatief
goed is. Het demissionair kabinet blijft zich wel richten op maatregelen voor een
selectiever en gerichter arbeidsmigratiebeleid en het opvolgen van de aanbevelingen
van het Aanjaagteam.

Wonen in een toercaravan

Vanuit de woonwagengemeenschap is verschillende keren gevraagd om het wonen in een
toercaravan (net als vroeger) toe te staan. Enerzijds, omdat het past bij de cultuur
van woonwagenbewoners. Anderzijds, omdat het vooral voor starters in de gemeenschap
een betaalbaar alternatief zou zijn in plaats van een reguliere woonwagen.

Het Besluit Bouwwerken en Leefomgeving (Bbl) kent op dit moment op onderdelen aparte
eisen voor woonwagens. Die eisen blijken dusdanig dat daarmee indirect het wonen in
een toercaravan, die gekwalificeerd kan worden als bouwwerk, niet toegestaan is omdat
een toercaravan niet aan een aantal eisen voldoet. Ik ben aan het inventariseren op
welke onderdelen het Bbl knelt en welke wijziging van het Bbl nodig is. Daarover ben
ik in gesprek met verschillende vertegenwoordigers van de woonwagengemeenschap en
kijk ik ook naar hoe dit voor de woonschepen is geregeld. Ik zal uw Kamer voor het
einde van dit jaar informeren over de resultaten.

Openbaarmaking resultaten pilot Eerlijk te Huur

In het 30-leden-debat over discriminatie op de woningmarkt van 26 maart 2025 werd
de evaluatie van de gemeente Rotterdam betreffende de pilot Eerlijk te Huur besproken.
Ik heb toen aangegeven dat ik het gesprek met de gemeente aan zou gaan en zou vragen
of zij de resultaten openbaar maakt. Graag informeer ik u dat de gemeente de evaluatie
inmiddels openbaar heeft gemaakt. De evaluatie is op 24 april 2025 gepubliceerd en
is te vinden op de website van de gemeenteraad van Rotterdam (https://gemeenteraad.rotterdam.nl/Reports/Item/b46a9a0c-e8a5-4d4f-8f0f-…).

Moties Grinwis c.s. en Welzijn c.s. over indexaties en vaststellingen binnen de huurtoeslag
en het huurprijsbeleid

Het woningmarktbeleid kent meerdere grenzen die jaarlijks geïndexeerd worden. Daarnaast
zijn er verschillende regels omtrent de jaarlijkse maximale huur(som)stijging. Het
is belangrijk dat beide zaken op elkaar zijn afgestemd, dit komt de begrijpelijkheid
van beleid ten goede. Uw Kamer heeft hier aandacht voor gevraagd via de motie van
het lid Grinwis c.s.12 en de motie van het lid Welzijn c.s.13. Naar aanleiding van deze moties licht ik toe hoe de verschillende inkomens- en huurgrenzen
nu jaarlijks geïndexeerd worden, hoe de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging
wordt bepaald en welke vereenvoudiging mogelijk is.

Algemeen

Binnen het huurprijsbeleid en de huurtoeslag bestaan verschillende huur- en inkomensgrenzen.
Deze grenzen worden jaarlijks volgens de wettelijk voorgeschreven indexeringsregels
geïndexeerd door het Ministerie van VRO. Door deze indexaties stijgen de grenzen mee
met de relevante prijsontwikkelingen, dit maakt dat beleid consistent is over de jaren.
Deze indexaties zorgen er bijvoorbeeld voor dat de huurtoeslag meestijgt met de gemiddelde
huurontwikkeling en dat de inkomensgrenzen voor het toewijzen van woningen door woningcorporaties
meestijgen met de inkomensontwikkeling.

De verschillende grenzen worden zo veel mogelijk op dezelfde manier geïndexeerd en
zijn in principe te herleiden naar drie prijsontwikkelingen: de ontwikkeling van de AOW-uitkering14, de inflatie15 en de gerealiseerde huurontwikkeling in het lage segment16. Hierbij is bewust onderscheid gemaakt tussen huurgrenzen en inkomensgrenzen omdat
de jaarlijkse ontwikkeling van huren en inkomens erg kan verschillen. Daarnaast wordt
de jaarlijkse huurprijsstijging met een maximum gereguleerd, dit is niet hetzelfde
als indexatie.

Indexatie van inkomensgrenzen (in de huurtoeslag en het huurprijsbeleid)

De onderstaande tabel 1 toont de inkomensgrenzen die gehanteerd worden binnen de huurtoeslag
en het huurprijsbeleid. Daarnaast staat de actuele hoogte van de inkomensgrens en
de methode van indexatie.

Tabel 1. Inkomensgrenzen huurtoeslag en huurprijsbeleid.

Omschrijving

Huishoudtype

Hoogte 2025

Indexatie

Minimum-inkomensijkpunt huurtoeslag

Eenpersoons

€ 22.700

Ontwikkeling AOW-uitkering

Meerpersoons

€ 30.450

Ontwikkeling AOW-uitkering

Referentie- inkomensijkpunt huurtoeslag

Eenpersoons

€ 32.625

Ontwikkeling AOW-uitkering

Meerpersoons

€ 42.475

Ontwikkeling AOW-uitkering

Woning toewijzen aan DAEB-doelgroep

Eenpersoons

€ 49.669

Ontwikkeling AOW-uitkering

Meerpersoons

€ 54.847

Ontwikkeling AOW-uitkering

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Eenpersoons (laag, ≤)

€ 57.143

Ontwikkeling AOW-uitkering (jaar t-1)

Eenpersoons (hoog, >)

€ 67.366

Ontwikkeling AOW-uitkering (jaar t-1)

Meerpersooons (laag, ≤)

€ 66.126

Ontwikkeling AOW-uitkering (jaar t-1)

Meerpersooons (hoog, >)

€ 89.821

Ontwikkeling AOW-uitkering (jaar t-1)

Passend toewijzen aan lage inkomens door woningcorporaties

Eenpersoons, niet aow

€ 28.375

Inflatie juli-jui

Meerpersoons, niet aow

€ 38.500

Inflatie juli-jui

Eenpersoons, aow

€ 27.775

Inflatie juli-jui

Meerpersoons, aow

€ 37.350

Inflatie juli-jui

Grens middeninkomen voor toewijzen middenhuur

Eenpersoons

€ 67.366

Ontwikkeling AOW-uitkering (jaar t-1)

Meerpersooons

€ 89.821

Ontwikkeling AOW-uitkering (jaar t-1)

Het minimum-inkomensijkpunt is de inkomensgrens tot waar de minimale eigen bijdrage
geldt en huishoudens dus de maximale huurtoeslag ontvangen. Vanaf dit punt bouwt de
huurtoeslag af als het inkomen stijgt. De minimum-inkomensijkpunten in de huurtoeslag
worden jaarlijks vastgesteld op basis van de hoogte van de AOW-uitkering17.

Vervolgens wijzigen de referentie-inkomensijkpunten met het percentage waarmee de
actuele minimum-inkomensijkpunten afwijken van die van het voorgaande jaar18. Deze referentie-inkomensijkpunten worden nog tot en met 2025 gebruikt voor de inkomensafhankelijke
opbouw van de eigenbijdrage. In feite stijgen de inkomensijkpunten mee met de ontwikkeling
van de AOW-uitkering. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens.
De netto-koppeling van de AOW aan het netto referentieminimumloon maakt dat de ontwikkeling
van de inkomensijkpunten in de huurtoeslag vergelijkbaar is met de (statische) inkomensontwikkeling
van de huurtoeslagdoelgroep.

De inkomensgrenzen binnen het huurprijsbeleid worden geïndexeerd met de procentuele
ontwikkeling van het referentie-inkomensijkpunt voor meerpersoonshuishoudens. Dit
zijn de inkomensgrenzen voor het toewijzen van woningen door woningcorporaties aan
de doelgroep (DAEB-toewijzen), de inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke hogere
huurverhoging voor huurders met een hoog (midden)inkomen en de grens voor middeninkomens
voor toewijzing in de middenhuur.

Alleen de inkomensgrenzen voor het passend toewijzen door woningcorporaties aan huishoudens
met een laag inkomen worden op een andere manier geïndexeerd, namelijk met inflatie
over de voorafgaande periode juli tot juli. Deze inkomensgrenzen en de bijbehorende
indexatiesystematiek zijn bij de introductie van passend toewijzen gelijkgesteld aan
de in 2020 vervallen maximum-inkomensgrenzen in de huurtoeslag.

Indexatie van huurgrenzen (in de huurtoeslag en het huurprijsbeleid)

De onderstaande tabel 2 toont de huurgrenzen die gehanteerd worden binnen de huurtoeslag
en het huurprijsbeleid. Daarnaast staat de actuele hoogte van de huurgrenzen en de
methode van indexatie.

Tabel 2. Huurgrenzen huurtoeslag en huurprijsbeleid.

Omschrijving

Huurgrens

Hoogte 2025

Indexatie

Huurgrenzen huurtoeslag

Maximum huurgrens

€ 900,07

Inflatie juli-juli

Aftoppingsgrens laag

€ 682,96

Gerealiseerde huurontwikkeling

Aftoppingsgrens hoog

€ 731,93

Gerealiseerde huurontwikkeling

Kwaliteitskortingsgrens

€ 477,20

Gerealiseerde huurontwikkeling

Minimum normhuurijkpunt

€ 238,01

Gerealiseerde huurontwikkeling

Referentie normhuurijkpunt

€ 483,78

Gerealiseerde huurontwikkeling

Woning toewijzen aan DAEB-doelgroep

DAEB-huurgrens (ook middenhuurgrens)

€ 900,07

Inflatie juli-juli

Passend toewijzen aan lage inkomens door woningcorporaties1

Huurgrens 1–2 personen

€ 682,96

Gerealiseerde huurontwikkeling

Huurgrens 3 of meer personen

€ 731,93

Gerealiseerde huurontwikkeling

WWS

WWS max. huurprijsgrenzen2

 

Inflatie juli-juli

Middenhuurgrens zelfstandige woningen

€ 900,07

Huurprijsgrens bij 143 WWS-punten

Liberalisatiegrens (huurgrens) zelfstandige woningen

€ 1.184,82

Huurprijsgrens bij 186 WWS-punten

X Noot

1

Deze huurgrenzen zijn gelijk aan de toepasselijke aftoppingsgrenzen voor de huurtoeslag.

X Noot

2

Vier tabellen: maximale huurprijsprijsgrenzen voor zelfstandige woningen, voor onzelfstandige
woningen (kamers), voor woonwagens en voor standplaatsen

Bij de indexatie van de huurgrenzen wordt onderscheid gemaakt tussen de huurgrenzen
uit de huurtoeslag en de huurgrenzen die van toepassing zijn bij nieuwe verhuringen.
Een belangrijk uitgangspunt van de huurtoeslag is dat de inkomensondersteuning voor
wonen meestijgt met de daadwerkelijke woonlasten. Daarom worden de huurgrenzen in
de huurtoeslag (aftoppingsgrenzen, kwaliteitskortingsgrens, normhuurijkpunten) geïndexeerd
met de gerealiseerde huurontwikkeling in het lage segment19. De huurgrenzen volgen in feite de huurontwikkeling in het lage gereguleerde segment
zoals die een half jaar geleden heeft plaats gevonden. Op deze manier blijven de huurgrenzen
gelijk op lopen met het gemiddelde huurniveau en blijft ook het huurtoeslagbedrag
in verhouding tot de woonlasten constant.

De huurgrenzen die van toepassing zijn bij nieuwe verhuringen worden veelal geïndexeerd
op basis van de inflatie20. Dit geldt bijvoorbeeld voor de maximale huurprijsgrenzen op basis van het woningwaarderingsstelsel
(WWS), dat dient als maximering/begrenzing van de aanvangshuur maar ook voor lopende
huurcontracten in het lage en middenhuursegment. De maximale huurprijs die een verhuurder
mag vragen voor een specifieke woning stijgt dus (bij een gelijkblijvend WWS-puntenaantal)
mee met het algemene prijspeil. De maximum DAEB-huurgrens (afbakening lage gereguleerde
segment; is ook het bedrag van de middenhuurgrens) en de liberalisatiegrens (afbakening
hoge gereguleerde segment – middenhuur – bij nieuwe verhuringen) worden ook geïndexeerd
met de inflatie.

De aftoppingsgrenzen zijn een uitzondering op het hierboven beschreven onderscheid.
De aftoppingsgrenzen zijn namelijk onderdeel van de huurtoeslag maar worden ook gebruikt
als maximumhuurgrens voor het passend toewijzen van woningen door corporaties aan
huishoudens met een laag inkomen. Door de bijbehorende indexatie op basis van de gerealiseerde
huurontwikkeling in het lage gereguleerde huursegment heeft het huurprijsbeleid doorwerking
op de hoogte van de aanvangshuren voor passend toewijzen. Dit is niet het geval voor
het DAEB-toewijzen door woningcorporaties aan de doelgroep omdat die huurgrens geïndexeerd
wordt op basis van inflatie.

Maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging in de verschillende huursegmenten

De maximale jaarlijkse huurverhoging dient als regulering van de jaarlijkse huurstijging
en bepaalt de ruimte voor verhuurders voor de jaarlijkse huurverhoging; dit is niet
hetzelfde als een indexatie (van de huren van zittende huurders). Het is aan verhuurders
zelf om te bepalen of en, zo ja, in hoeverre zij de huren jaarlijks verhogen, zolang
zij daarbij de vastgestelde maximering niet overschrijden. De wijze waarop de maximale
jaarlijkse huurprijsverhogingen worden bepaald is verschillend voor het lage (sociale),
midden- en hoge (vrije) segment. Dit leidt ook tot verschillende maximale huurverhogingspercentages
per segment. Deze uiteenlopende methoden/berekeningswijzen zijn het gevolg van wetgeving.
De onderstaande tabel geeft de verschillen weer.

Tabel 3. Maximale jaarlijkse huurprijsstijging per segment.

Segment

Maximale jaarlijkse huurprijsstijging

Per periode

Juridische grondslag

Laag segment

NPA-afspraak:

• vanaf 2026 maximale huursomstijging woningcorporaties + 0,5 procentpunt;

• de maximale huursomstijging (gemiddelde huurverhoging) voor corporaties vanaf 2026
gelijk aan driejaarsgemiddelde inflatie.

1 juli–1 juli

De Minister van VRO stelt de maximale huurverhoging jaarlijks bij ministeriële regeling
vast1.

Middensegment

CAO-ontwikkeling dec-dec + 1 procentpunt

Kalenderjaar

Wettelijk vastgelegd2

Hoog segment (vrije segment)

De laagste van inflatie dec-dec en CAO dec-dec, plus 1 procentpunt (tot 1 mei 2029).

Kalenderjaar

Wettelijk vastgelegd3

X Noot

1

Bepaald in lid 2 van artikel 10 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte

X Noot

2

In lid 4 van artikel 10 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte

X Noot

3

In lid 3 van artikel 10 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte

Complexiteit en begrijpelijkheid

De bovenstaande toelichting laat zien dat slechts drie prijsontwikkelingen gehanteerd
worden voor de indexaties van huur- en inkomensgrenzen binnen de huurtoeslag en het
huurprijsbeleid: de ontwikkeling van de AOW-uitkering, de inflatie en de gerealiseerde
huurontwikkeling in het lage segment. De indexatie van huur- en inkomensgrenzen worden
uitgevoerd door het Ministerie van VRO, waarna de nieuwe grenzen tijdig bekend gemaakt
worden aan huurders en verhuurders. In principe zijn de indexaties voorzienbaar en
begrijpelijk.

In de afgelopen jaren zijn ook enkele vereenvoudigingen doorgevoerd. Zo is het aantal
parameters in de huurtoeslag verminderd nadat per 2025 het aantal huishoudtypen is
teruggebracht van vier naar twee. Daarnaast wordt de systematiek van de huurtoeslag
vereenvoudigd doordat de kwadratische opbouw van de eigen bijdrage per 2026 vervangen
wordt door een lineaire afbouw van de huurtoeslag. Verder is het indexatiemoment van
de WWS-huurprijsgrenzen per 2025 verschoven naar 1 januari, waardoor het gelijk loopt
met de indexatie van de overige huur- en inkomensgrenzen. Hierdoor is de afbakening
van de drie huursegmenten vanaf 2025 gekoppeld aan een vast en gelijkblijvend aantal
WWS-punten. Toch zijn er nog steeds enkele wijzigingen denkbaar.

Passend toewijzen

De maximumhuurprijs bij het passend toewijzen door woningcorporaties aan huishoudens
met een laag inkomen is op dit moment gekoppeld aan de toepasselijke aftoppingsgrenzen
uit de Wet op de huurtoeslag. Door de bijbehorende indexatie op basis van de gerealiseerde
huurontwikkeling in het lage segment heeft het huurprijsbeleid voor het lage segment
doorwerking op de hoogte van de aanvangshuren voor passend toewijzen in het volgende
jaar.

Voorheen was de gerealiseerde huurontwikkeling vaak hoger dan de inflatie en stegen
de aftoppingsgrenzen meer dan overige huurgrenzen die van toepassing zijn bij nieuwe
verhuringen. In de afgelopen jaren was de gerealiseerde huurontwikkeling in het lage
segment juist lager dan de inflatie21. Hierdoor is de ontwikkeling van de aftoppingsgrenzen achtergebleven bij die van
de maximum-huurgrens huurtoeslag en de maximale huurprijsgrenzen van het woningwaarderingsstelsel
(WWS); grafiek 1 illustreert dit. Als gevolg hiervan wordt de huurprijsruimte voor
het passend toewijzen beperkt door de relatief lage aftoppingsgrenzen. Dit kan onwenselijk
zijn omdat dit op termijn het verdienvermogen en de investeringscapaciteit van woningcorporaties
beperkt. Tegelijkertijd is passend toewijzen aan lage inkomens natuurlijk een instrument
waarmee de betaalbaarheid van wonen gewaarborgd wordt; in die zin is het per definitie
een beperking van de huurinkomsten en daarmee van de investeringscapaciteit. De vraag
is hoe groot deze beperking moet zijn.

Een wijziging van de indexatiewijze van de aftoppingsgrenzen is niet wenselijk. De
aftoppingsgrenzen zijn namelijk medebepalend voor de huurtoeslagberekening en vanuit
dat perspectief is een indexatie op basis van de gerealiseerde huurontwikkeling juist
wenselijk. Het is meer voor de hand liggend om de huurgrenzen voor passend toewijzen
los te koppelen van de aftoppingsgrenzen in de huurtoeslag. Dit kan door nieuwe maximumhuurgrenzen
voor passend toewijzen te introduceren en die vervolgens te indexeren op basis van
inflatie, net zoals de andere huurgrenzen die van toepassing zijn bij nieuwe verhuringen.

Deze maatregel zal leiden tot hogere aanvangshuren voor huishoudens met een lager
inkomen en dus tot meer huurtoeslaguitgaven. De betaalbaarheid van wonen verslechtert,
voornamelijk voor huurtoeslagontvangers die een hogere aanvangshuur dan de aftoppingsgrens
krijgen, doordat slechts een deel van die hogere huur wordt vergoed via de huurtoeslag.

Grafiek 1. Gerealiseerde huurontwikkeling en ontwikkeling van huurgrenzen uit de huurtoeslag.

Toegestane jaarlijkse huurprijsstijging

Het gelijktrekken van het maximale jaarlijkse huurverhogingspercentage voor individuele
woningen over alle huurprijssegmenten alsmede van de werkingsperiode (per kalenderjaar)
vereenvoudigt het huurprijsbeleid en kan bijdragen aan de voorspelbaarheid, duidelijkheid
en zekerheid voor verhuurders en huurders. Het gelijktrekken voorkomt ook dat we in
situaties komen waarin de toegestane huurverhoging in een lager segment hoger is dan
die in een hoger segment; dat is erg lastig uitlegbaar. Een alternatief is om de grondslag
gelijk te trekken maar per segment een andere opslag/afslag voor het maximumpercentage
te hanteren.

Gelijkschakeling van (de grondslag voor) het maximaal huurverhogingspercentage voor
alle huurprijssegmenten en van de werkingsperiode (per kalenderjaar voor alle segmenten)
zal een vereenvoudiging zijn van de huurprijsregelgeving en duidelijker zijn voor
verhuurders en huurders, maar ook voor de partijen die toetsen of het juiste percentage
is toegepast (gemeente, Huurcommissie en rechter) en intermediairs (voorlichters,
Het Juridisch Loket, Stichting! Woon, enz.).

In de toetsing van de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhogingen hebben gemeenten
en de Huurcommissie een rol. Zij zien toe op toepassing van het concrete maximumpercentage
dat VRO communiceert (de uitkomst van de in de wet opgenomen berekeningswijze van
het maximumpercentage). Daaraan verandert in de kern niets, anders dan dat het (wellicht)
iets eenvoudiger wordt wanneer er één percentage en één werkingsperiode van dat percentage
geldt voor de hele huursector. Verhuurders in het lage segment die hun huren jaarlijks
per 1 juli verhogen, kunnen dat blijven doen; de maximaal toegestane huurverhoging
geldt immers van 1 januari tot 1 januari. Het voordeel van een maximaal toegestane
huurverhoging die per kalenderjaar geldt (op basis van inflatie juli-juli), is dat
de maximaal toegestane huurverhoging per 1 januari (en dus ook per 1 juli van dat
kalenderjaar) eerder dan nu bekend gemaakt kan worden (in juli/augustus eraan voorafgaand,
in plaats van december eraan voorafgaand) waardoor zij het overleg met hun huurdersorganisaties
over de (per 1 juli) voorgenomen huurverhoging eerder dan nu in gang kunnen zetten.
Ook de maximale huursomstijging voor woningcorporaties zou dan gesteld kunnen worden
op de (driejaarsgemiddelde) inflatie van juli tot juli en daardoor eerder dan nu bekendgemaakt
kunnen worden (juli/augustus in plaats van december).

Gezien de demissionaire staat van het kabinet neem ik nu geen initiatieven tot verdere
gelijkschakeling van de indexatie van huurprijzen, dat is aan het volgende kabinet.
Met deze uiteenzetting beschouw ik beide moties als afgedaan.

Motie Geurts c.s. over de jaarlijkse huurprijsverhogingen in het vrije segment

Tijdens het Wetgevingsoverleg van 7 december 2022 (Kamerstuk 36 218, nr. 14) in verband met de wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (wijziging
maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten), is er door de
leden Geurts (CDA) en Grinwis (CU) een motie ingediend (Kamerstukken II 2022/23, 36 218, nr. 12). Deze aangenomen motie verzoekt de Kamer de regering een monitoringsystematiek uit
te werken die in beeld brengt of en welke inkomensgroepen binnen de vrije huursector
in de problemen komen door de jaarlijkse huurverhogingen. In de Kamerbrief van 12 juli
2023 (Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 27 926, nr. 376) is in reactie op de motie aangegeven dat op basis van het WoON24 inzicht kan worden
gegeven in de huurquoteontwikkeling binnen de verschillende inkomensgroepen in de
vrije sector. Het WoON2024 is op 10 april 2025 gepubliceerd (Tweede Kamer, vergaderjaar
2024–2025, 32 847, nr. 1321), daarmee kan ik in deze brief een nadere reactie geven op de motie.

In de motie wordt, overwegende dat huurders in de vrije sector wier inkomensontwikkeling
lager is dan de gemiddelde loonstijging zoals veel gepensioneerden, aandacht gevraagd
voor het belang dat huurders in de vrije huursector niet in de financiële problemen
mogen komen door de jaarlijkse huurverhogingen. Het vrije segment is in het WoON2024
opgedeeld in het middensegment en in het hoge segment, waarbij het middensegment bestaat
uit huurwoningen met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens van € 808,06 en € 1.123,13
(2023) en het hoge segment bestaat uit woningen met een huurprijs boven de € 1.123,13
(2023)22. Huurders in een huurwoning met een middenhuur hebben een huurquote van gemiddeld
30,9%; deze gemiddelde huurquote is sinds 2021 gedaald (31,1% in 2021). Huurders in
een dure huurwoning hebben een gemiddelde huurquote van 43,1%; deze huurders hebben
hun huurquote gemiddeld zien stijgen (39,9% in 2021). De netto huurquote is het deel
van het netto besteedbare inkomen dat huurders uitgeven aan de huur.

Uit het WoON2024 blijkt voorts dat het hoge segment voor belangrijk deel wordt bewoond
door jongeren onder de 35 jaar: 20% van de huurders betreft eenpersoonshuishoudens
onder de 35 jaar, 27% betreft tweepersoonshuishoudens onder de 35 jaar. Ook is de
doorstroming in dit segment hoog: 48% van de huishoudens in dit segment is de afgelopen
2 jaar verhuisd en huurders in dit segment kregen voor 1 juli 2024 ook relatief vaak
een tijdelijk contract aangeboden. Op basis van het WoON2024 kan daarmee de conclusie
worden getrokken dat de netto huurquote in met name het hoge segment relatief hoog
is en ook verslechtert, maar dat het niet aannemelijk is dat deze ontwikkeling wordt
veroorzaakt door de jaarlijkse huurverhoging en achterblijvende inkomensontwikkeling
van (oudere) zittende huurders. De verklaring voor de hoge huurquotes ligt in de eerste
plaats in de aanvangshuurprijs in combinatie met een hoge doorstroming van jongeren
met tijdelijke huurcontracten. Deze ontwikkelingen spelen in het bijzonder in de G4.

Sinds het indienen van de motie in december 2022 zijn er in het huurrecht belangrijke
wijzigingen doorgevoerd. Ten eerste is voor de vrije sector wettelijk vastgelegd dat
de huur vanaf 1 januari 2023 mag stijgen met inflatie of CAO-loonontwikkeling, bij
het laagste percentage mogen verhuurders vervolgens 1% optellen; dat is de maximaal
toegestane jaarlijkse huurverhoging. Deze maximering voor de jaarlijkse huurverhoging
in het vrije segment is in april 2024 verlengd en geldt tot 1 mei 2029. Ten tweede
is de Wet betaalbare huur sinds 1 juli 2024 van kracht. De wet regelt dat het woningwaarderingsstelsel
(WWS) geldt voor middenhuurwoningen tot en met 186 punten, daarmee wordt een verdere
stijging van de aanvangshuren in het middensegment voorkomen. Huurders met een bestaand
huurcontract voor een woning met een kwaliteit tot en met 143 punten, waarvan het
huurcontract door de aanvangshuurprijs en (daarmee ook) de huidige huurprijs in de
vrije sector valt, hebben vanaf 1 juli 2025 recht op huurverlaging naar de maximum
huurprijs van de woning conform het WWS (€ 900,07 bij 143 punten, lager bij minder
dan 143 punten). Dit laatste kan in het bijzonder relevant zijn voor de groep oudere
huurders die relatief lang in hun huurwoning wonen. Tot slot is, mede op het initiatief
van het lid Grinwis (CU), de Wet vaste huurcontracten sinds 1 juli 2024 van kracht.
Vaste huurcontracten zijn per 1 juli 2024 weer de norm. Deze wet heeft als voornaamste
doel om het toenemende gebruik van tijdelijke contracten, in het bijzonder voor jongere
huurders in de G4, en het daarmee stapsgewijs verhogen van de (aanvangs)huurprijs,
tegen te gaan.

Ik zal uw Kamer in de toekomst blijven informeren over de ontwikkelingen in de huurmarkt
en over de effectiviteit van de genoemde wetten. Ik beschouw de motie Geurts/Grinwis
hiermee als afgedaan.

Huisvesting voor mensen met een beperking

Na het dertigledendebat over discriminatie op de woningmarkt van 26 maart j.l. zijn
twee moties ingediend met betrekking tot de huisvesting voor mensen met een lichamelijke
beperking. Het gaat om de motie van het lid Bamenga c.s.23, en de motie van de leden Welzijn en Vedder24.

Op donderdag 3 juli 2025 stemde de Tweede Kamer in met het wetsvoorstel Versterking
regie volkshuisvesting. Via dit wetsvoorstel en het programma «Een thuis voor iedereen»
geef ik invulling aan beide moties. Het wetsvoorstel vraagt gemeenten en provincies
de huisvestingsopgave van aandachtsgroepen25 in beeld te brengen en op te nemen in het volkshuisvestingsprogramma. Mensen met
een lichamelijke beperking zijn onderdeel van deze aandachtsgroepen. Van gemeenten
en provincies wordt verlangd dat zij in het volkshuisvestingsprogramma de woonbehoeften
van mensen met een beperking in beeld brengen en beschrijven welke maatregelen getroffen
worden om hen passend te huisvesten. Het wetsvoorstel legt daarmee de verbinding tussen
de woonopgave en de Wmo 2015. Op die manier wordt ervoor gezorgd dat ondersteuning
vanuit de Wmo efficiënter kan worden geboden aan mensen die dit nodig hebben om zelfstandig
te kunnen wonen. Die verbinding wordt ook gelegd doordat woningcorporaties een bod
moeten doen op het volkshuisvestingsprogramma (inclusief woonzorgvisie) om tot lokale
prestatieafspraken te komen. Bij de totstandkoming van die lokale prestatieafspraken
moeten vervolgens ook de relevante zorg- en ondersteuningsaanbieders worden betrokken.
Ook voor mensen met een beperking geldt zodoende dat er in alle gemeenten voldoende
passende woonruimte beschikbaar moet zijn. Het wetsvoorstel verlangt ook van gemeenten
dat zij een huisvestingsverordening opstellen met een urgentieregeling, met daarin
de wettelijk verplichte urgentiecategorieën opgenomen. Mensen met een beperking behoren,
afhankelijk van hun specifieke situatie, in veel gevallen ook tot de wettelijk verplichte
urgentiecategorieën, waarvoor gemeenten met voorrang passende huisvesting moeten aanbieden26.

Vooruitlopend op de wetgeving heeft mijn ambtsvoorganger het programma «Een thuis
voor iedereen» opgezet. Via dat programma worden provincies en gemeenten aangespoord
om aan de slag te gaan met bovenstaande taken. Dit heeft ertoe geleid dat partijen
in het land lokaal al werken aan afspraken over o.a. passende huisvesting voor mensen
met een beperking. Daarmee zijn deze moties afgedaan.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, M.C.G. Keijzer