Brief regering : Kabinetsreactie op de Initiatiefnota van het lid Welzijn over een fundamentele kijk op volkshuisvesting en woningmarkt: Hoe wordt de volgende wooncrisis voorkomen? (Kamerstuk 36637)

Nr. 3
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 10 april 2025

In de procedurevergadering van de vaste commissie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke
Ordening van 12 november 2024 is gesproken over de initiatiefnota van het lid Welzijn
(NSC) met de titel ««Een fundamentele kijk op volkshuisvesting en woningmarkt: Hoe
wordt de volgende wooncrisis voorkomen?»» (Kamerstuk 36 637, nrs. 1 en 2). Op verzoek van de commissie kom ik hierbij met een kabinetsreactie op de initiatiefnota.

De initiatiefnota is bedoeld om vooruit te kijken en te zorgen dat we een volgende
wooncrisis kunnen voorkomen. De nota geeft een overzicht van de verschillende crisissen
die we binnen de volkshuisvesting hebben gezien sinds de jaren 60 van de vorige eeuw.
In de initiatiefnota stelt het lid Welzijn dat verschillende wooncrisissen zich steeds
sneller opvolgen en dat er een fundamenteel gesprek nodig is vanuit een breed gedragen
beeld over volkshuisvesting en woningmarkt. Om passend beleid te ontwikkelen stelt
zij in haar initiatiefnota dat het nodig is om de schijnbare tegenstelling tussen
volkshuisvesting en woningmarkt op te heffen. En hiervoor is een belangrijke rol weggelegd
voor de overheid. Bevordering van voldoende woongelegenheid is volgens de Grondwet
een voorwerp van zorg van de overheid. Langjarige zekerheden en stabiel overheidsbeleid
over fiscaliteit en huren zijn essentieel zodat geïnvesteerd kan blijven worden in
woningen.

Het kabinet herkent dat de volkshuisvesting gebaat is bij continuïteit op de lange
termijn, om zekerheid te geven aan bewoners, verhuurders, investeerders en ontwikkelaars.
We hebben gezien dat het woningaanbod snel kan afnemen, maar dat de weg omhoog veel
inspanning vergt, vooral omdat het gaat om projecten met een lange doorlooptijd. Volkshuisvesting
en de woningmarkt zijn twee zijden van dezelfde medaille. Het terugdringen van het
tekort aan (betaalbare) woningen vraagt om een gezamenlijke inzet van alle partijen:
investeerders, woningcorporaties en bewoners, ieder vanuit hun kracht. Ik wil het
lid Welzijn daarom bedanken voor haar initiatiefnota en zal in deze brief reageren
op de door haar gedane voorstellen.

In haar initiatiefnota pleit het lid Welzijn voor een aantal maatregelen. De eerste
is het faciliteren van zelfbouw door bewoners door een zogeheten derde sector wettelijk
te verankeren. De wettelijke verankering dient om de toegang tot de kapitaalmarkt
te borgen. Verder vraagt zij om specifieke arrangementen voor startende kopers om
meer mensen die een huis willen kopen te faciliteren. De derde voorgestelde actie
is dat er in de woningwet een definitie komt voor sociale huurwoningen, die onderscheid
maakt tussen tijdelijke en permanente sociale huurwoningen. Om te zorgen dat woonbeleid
en fiscaal beleid in de toekomst beter vormgegeven kunnen worden is volgens het lid
Welzijn een invoeringstoets nodig. Tenslotte pleit zij voor een nieuwe monitor en
een data science team waarmee gericht wordt gestuurd op een statistisch woningtekort
van 2%. Daarmee kan de realisatie via nieuwbouw en het beter benutten van de bestaande
voorraad worden gemonitord en kan tijdig ingegrepen worden als dat nodig is. Hieronder
ga ik op ieder van deze voorstellen afzonderlijk in.

Wetgeving opstellen specifiek voor een derde sector van coöperatief bouwen

Het kabinet deelt dat coöperatieve woonvormen een welkome uiting zijn van een zorgzame
samenleving waarbij mensen omzien naar elkaar. Coöperatieve initiatieven dragen bij
aan de leefbaarheid van wijken en buurten, gemeenschapsvorming en zorg voor elkaar,
maar dragen ook bij aan het op langere termijn betaalbaar houden van woningen. Dit
geldt met name voor wooncoöperaties waarbij opgebouwd vermogen wordt geherinvesteerd,
zoals benoemd in de initiatiefnota. De interesse bij bewoners, gemeenten en provincies
groeit door het huidige tekort aan betaalbare woningen. Het kabinet ziet coöperatief
wonen en bouwen als een oplossing voor een beperkte groep mensen die gezamenlijk een
woonwens willen realiseren. Niet voor niets staat in het hoofdlijnenakkoord dat het
kabinet de financiële en juridische belemmeringen wil wegnemen.

Ik herken de wens voor een wettelijke verankering van coöperaties, maar er zijn andere
meer urgente knelpunten die zorgen dat wooncoöperaties nog te weinig tot stand komen,
ondanks de inzet van bewoners. Het gaat vaak om niet-professionele partijen die een
grote uitdaging op zich nemen om woningen te realiseren; een traject dat veel inspanning
en een lange adem vraagt. Het betekent ook dat het soms te lang duurt en groepen voortijdig
afhaken of uiteenvallen. Daarnaast is het voor coöperatieve initiatieven lastig om
locaties te verkrijgen, tenzij gemeenten deze locaties bestemmen voor een coöperatief
initiatief. Er zijn nog maar weinig gemeenten die beleid hebben gericht op het stimuleren
van coöperatieve initiatieven. Dat heeft ermee te maken dat veel gemeenten al voor
een grote opgave staan om veel woningen te realiseren en deze niet-professionele partijen
relatief veel ondersteuning nodig hebben en dus meer inzet vergen dan reguliere projecten.
Tenslotte krijgen initiatieven de financiering vaak niet rond. Kredietverstrekkers
gaan vaak niet verder dan 70%, omdat het gaat om zakelijke financiering aan de vereniging
van bewoners voor woningen in verhuurde staat. Het restant kunnen initiatieven moeilijk
opbrengen. Een wettelijke verankering biedt hiervoor geen soelaas. Daarom werkt dit
kabinet aan een fonds om de belangrijkste belemmeringen aan te pakken. Het fonds kan
een aantal kansrijke initiatieven financieren en daarmee ook de mogelijkheden vergroten
om professionele hulp in te schakelen. Daarbij wordt samengewerkt met gemeenten die
ondersteuning en locaties kunnen leveren. Daarmee zijn niet alle knelpunten opgelost
maar wordt een belangrijk bijdrage geleverd om te zorgen dat de coöperatie meer als
normale vorm wordt beschouwd door alle partijen. Een wettelijke verankering kan wel
bijdragen om andere belemmeringen weg te nemen. Daarmee wordt mogelijk dat coöperatieve
initiatieven kunnen deelnemen aan regelingen, zoals subsidies, of fiscale regelingen,
danwel worden uitgezonderd van deze regelingen. Overigens is daarvoor ook een goede
registratie vereist, die op dit moment nog ontbreekt, zoals een huurregister. Ik ben
in een motie gevraagd om met Cooplink in gesprek te gaan over belemmeringen en de
Kamer voor het voorjaar van 2025 plannen te presenteren om deze belemmeringen aan
te pakken. Een wettelijke verankering is ook door Cooplink benoemd als belemmering
voor coöperatieve initiatieven. Ik ben met hen in gesprek en kom in het voorjaar met
een kamerbrief waarin ik zal toelichten hoe ik belemmeringen richting de toekomst
weg wil nemen.

Faciliteren van kooparrangementen specifiek voor koopstarters

Veel starters met een middeninkomen willen een woning kopen, maar bij de huidige koopprijzen
maken zij weinig kans op een passende koopwoning. In de Staat van de Volkshuisvesting
2024 (Kamerstukken II, 2024–2025, 32 847, nr. 1243) heb ik laten zien dat de positie van starters is verslechterd. Dat raakt de bestaanszekerheid
van veel mensen, zoals jongeren die geen betaalbare woning kunnen vinden en daarom
wachten met het stichten van een gezin. Dit gaat mij aan het hart.

Daarom is het belangrijk dat er voldoende passende en betaalbare koopwoningen worden
gerealiseerd, zowel nieuwbouw als via transformatie, optoppen en woningsplitsing,
grondgebonden en gestapeld. Dit is onderdeel van de afspraken die Rijk, overheden,
corporaties en marktpartijen op de Woontop hebben gemaakt (Kamerstukken II, 2024–2025,
32 847, nr. 1237). Het financieel instrumentarium van het Rijk is daarom ook gericht op het toevoegen
van betaalbare koopwoningen.

Er zijn reeds verschillende financiële instrumenten die als doel hebben om starters
te ondersteunen bij het aankopen van hun eerste huis. Het gaat daarbij niet alleen
om instrumenten vanuit het Rijk, maar ook om instrumenten die zijn geïnitieerd door
andere partijen. Om meer inzicht te geven in de mogelijkheden voor gemeenten om te
sturen op betaalbare koop is in 2023 een handreiking opgesteld die specifiek aandacht
geeft aan deze instrumenten (Kamerstukken II, 2022–2023, 32 847, nr. 996). Deze handreiking geeft een goed beeld van de voor- en nadelen van de verschillende
soorten startersinstrumenten die in de markt aanwezig zijn. Een van deze is het koopinstrument
waar onder andere de producten van stichting OpMaat (Koopstart en KoopGarant) onder
vallen. Al deze instrumenten worden op dit moment reeds gebruikt door verschillende
gemeenten, corporaties en ontwikkelaars. Mede hierom is er geen aanleiding om bestaande
wet- en regelgeving hieromtrent aan te passen.

Om de positie van starters te verbeteren is op verzoek van de Tweede Kamer middels
meerdere amendementen in totaal € 100 mln. vrijgemaakt voor het Nationaal Fonds Betaalbare
Koopwoningen (NFBK). In samenwerking met Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse
Gemeenten en stichting Opmaat wordt dit fonds opgericht om starters te helpen bij
de aankoop van hun eerste woning. Hierbij wordt aangesloten bij de werking van het
eerdergenoemde Koopstart. De Kamerbrief uit medio 2024 geeft een goed overzicht van
de werking van dit fonds (Kamerstukken II, 2023–2024, 32 847, nr. 1199). Ik heb u onlangs geïnformeerd over de inwerkingtreding van dit fonds.

Een nieuwe definitie van sociale huurwoningen die verschil maakt tussen permanente
sociale huurwoningen en tijdelijke sociale huurwoningen vastleggen in wetgeving

Het kabinet deelt het beeld van de initiatiefnemer dat er verschillen zijn in het
gedrag en de beweegredenen van commerciële ontwikkelaars en woningcorporaties voor
het realiseren van (sociale huur)woningen. Deze verschillen worden deels verklaard
door het stelsel waarin ze opereren: woningcorporaties zijn toegelaten instellingen
die aan de Woningwet zijn gebonden en gebruik kunnen maken van geborgde leningen.
Commerciële ontwikkelaars kunnen dit niet, maar zijn ook aan minder regels gebonden.
Beide kunnen vanuit hun positie een belangrijke rol spelen in het terugdringen van
het woningtekort, ook in de sociale huursector.

De initiatiefnemer geeft aan dat menig gemeente op het verkeerde been is gezet met
de belofte van sociale huur, maar dat de woning niet aan de voorwaarden van sociale
huur voldoet: bijvoorbeeld door een te hoge huurprijs of verborgen servicekosten.
Het kabinet deelt de mening van de initiatiefnemer dat het niet wenselijk is dat beoogde
sociale huur niet voor de doelgroep voor de juiste huurprijs beschikbaar is. Het kabinet
is echter niet van mening dat de oplossing hiervoor is om enkel woningcorporaties
sociale huur te laten bouwen of beheren. Commerciële ontwikkelaars kunnen immers nog
steeds een rol spelen in het terugdringen van het woningtekort, maar dan moeten zij
wel kunnen aantonen dat een woning langjarig met een juiste huurprijs voor de DAEB-doelgroep
beschikbaar is.

In het wetsvoorstel Versterking regie op de volkshuisvesting krijgen gemeenten een
verplichting ten aanzien van het percentage te realiseren betaalbare woningen, waaronder
sociale huur. In het wetsvoorstel is een definitie voor sociale huur opgenomen die
duidelijkheid biedt. Voor woningcorporaties (toegelaten instellingen) geldt dat alle
woningen in het zogenaamde DAEB segment als sociale huur worden gezien, ongeacht de
instandhoudingstermijn, omdat woningcorporaties deze langjarig beschikbaar houden
voor de doelgroep. Voor andere verhuurders dan toegelaten instellingen geldt volgens
de definitie sociale huur dat zij bij nieuwbouw een instandhoudingstermijn van minimaal
25 jaar hanteren, zodat deze langjarig tot de sociale voorraad beschikbaar blijft.
Het is voor particuliere verhuurders nog steeds mogelijk om nieuwbouw met een sociale
huurprijs en een kortere instandhoudingstermijn te realiseren, maar dan geldt het
niet als sociale huur. Daardoor is er een duidelijke definitie van sociale huur waaraan
toegelaten instellingen altijd zullen voldoen, en is voor marktpartijen duidelijk
wanneer een woning van hen als sociale huur wordt gezien.

Het Ministerie van VRO ziet ook een behoefte aan tijdelijke sociale huurwoningen.
Deze kunnen nu al door woningcorporaties worden gerealiseerd en met het wetsvoorstel
versterking regie op de volkshuisvesting blijft deze ruimte voor woningcorporaties
om tijdelijke sociale huur te realiseren. Voor marktpartijen geldt de instandhoudingstermijn
om als sociale huur te kwalificeren. Er lopen al verschillende inspanningen om het
tijdelijke segment te stimuleren, zoals de financiële herplaatsingsgarantie en het
opstellen van een Handreiking Flexwonen.

Een nieuwe invoeringstoets introduceren voor beleid en fiscaliteit op het gebied van
wonen

Het kabinet herkent dat de fiscaliteit grote invloed heeft op de woningmarkt. Daarom
is er veelvuldig contact tussen het Ministerie van Financiën en het Ministerie van
Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening. Vanzelfsprekend worden nieuwe fiscale maatregelen
die invloed hebben op de woningmarkt afgestemd tussen beide ministeries.

Fiscale maatregelen kunnen genomen worden met verschillende doelen. Een maatregel
kan gericht zijn op het woonbeleid, zoals recent het verlagen van het algemene tarief
van de overdrachtsbelasting voor woningen. Maar met fiscale maatregelen kunnen ook
andere doelen beoogd worden, zoals het behalen van een budgettaire opbrengst of het
aanpakken van fiscale constructies. Beleidsmaatregelen met deze doelen kunnen een
negatieve impact hebben op de doelstellingen die het kabinet wil bereiken op het gebied
van de volkshuisvesting. Bij elk beleidsvoornemen weegt het kabinet de beoogde doelen
en eventuele neveneffecten, ook bij fiscale maatregelen die impact hebben op de woningmarkt.
Deze weging wordt vervolgens ook aan uw Kamer voorgelegd. In de memorie van toelichting
bij nieuwe wetgeving wordt ingegaan op de effecten van het beleid.

De indiener stelt voor om bij nieuwe fiscale wetgeving in de invoeringstoets mee te
nemen of er vanuit het woon- en fiscaal beleid dezelfde doelen worden nagestreefd.
Hierbij goed om op te merken dat een invoeringstoets een ex durante beleidsinstrument
is, dus na invoering van beleid. Een invoeringstoets sluit daarmee niet aan bij het
beoogde doel.1

Zoals eerder opgemerkt is er veelvuldig contact tussen de Ministeries van Financiën
en Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Bij nieuwe fiscale maatregelen worden
de doelen en eventuele neveneffecten, ook de effecten op de woningmarkt, altijd gewogen
door het kabinet en de Kamer. Het kabinet ziet dan ook geen reden om een aparte invoeringstoets
in te voeren voor nieuwe fiscale maatregelen die impact hebben op de woningmarkt.

Sturen op een statistisch tekort van 2%

Het lid Welzijn stelt voor te sturen op een statistisch woningtekort van twee procent
en daar gericht op te monitoren met behulp van een woonmonitor.

Dit voorstel is bestaand beleid. Dit kabinet heeft als doelstelling 100.000 woningen
per jaar te realiseren net zo lang als het nodig is om op een woningtekort van 2%
uit te komen. We monitoren op verschillende manieren of we op koers blijven. Door
gebruik van jaarlijkse prognoses kijken we vooruit. De monitoring van de realisatie
van de woningbouwopgave wordt steeds verder ontwikkeld.

ABF Research publiceert jaarlijks een prognose (de Primos prognose, Kamerstukken II
(2030/2024, 32 847, 1203) van de te voorziene groei van de woningbehoefte (vanwege bevolkingsgroei en huishoudverdunning)
en van de te verwachten sloop (vervangende nieuwbouw) en kijkt daarbij ook terug naar
de realisatie van het afgelopen jaar. Samen met het actuele statistische woningtekort
dat ook in dit rapport geschat wordt, geeft dit een beeld van de woningbouwopgave
en de aantallen woningen die nodig zijn om het woningtekort in te lopen.

Op 4 juni 20242 heb ik de Kamer geïnformeerd over de voortgangsrapportage Programma Woningbouw. Daarin
is aangegeven dat de interbestuurlijke Landelijke Monitor Voortgang Woningbouw (LMVW)
in ontwikkeling is om de opgave in beeld te brengen en de realisatie te monitoren.
In de LMVW, die met gemeenten en provincies wordt ontwikkeld, worden alle gemeentelijke
woningbouwplannen en de voortgang daarvan gemonitord. De Kamer ontvangt hiervan halfjaarlijks
een rapportage. De inzet is om de LMVW de komende tijd verder uit te breiden door
meer informatie over mijlpalen toe te voegen om nog beter zicht op de voortgang te
krijgen. Hiernaast publiceert het CBS periodiek informatie over het aantal verleende
bouwvergunningen, het aantal woningen waarvan de bouw is gestart en het aantal woningen
dat is gerealiseerd. Om overzicht te bieden zal deze informatie van het CBS voortaan
door ABF-Research ook in de rapportage plancapaciteit opgenomen worden zodat deze
rapportage integraal inzicht biedt in de hele keten van initiatief tot en met realisatie.

Het lid Welzijn vraagt in de initiatiefnota in het kader van de monitoring naar een
datascience team. Dit is conform de motie Welzijn3 die dezelfde strekking heeft. Deze motie ondersteunt de huidige inspanningen op het
gebied van digitalisering en informatievoorziening voor het volkshuisvestingsbeleid.
Ik beoog dit voorjaar de Kamer te informeren over de uitvoering van deze motie.

Sturing per woningtype op het passende schaalniveau

Het lid Welzijn stelt verder voor om een nieuwe woonmonitor te ontwerpen, waardoor
de bouwopgave zowel op totaalniveau, per sector als per woningtype beter stuurbaar wordt. De eerdergenoemde
LMVW biedt inzicht op landelijk, provinciaal en gemeentelijk niveau in het aantal
geprogrammeerde betaalbare woningen (uitgesplitst naar sociale huur en middensegment).
Op die manier is er inzicht en sturing in relatie tot de doelstelling van het kabinet
dat twee derde van de te realiseren woningen betaalbaar moet zijn. Het kabinet heeft
op nationaal niveau geen verdere specifiekere doelstellingen voor verschillende woontypes
zoals het aantal koopwoningen of huurwoningen in het middensegment, of het aandeel
woningen voor gezinnen of één persoonshuishouden. Daarvoor zijn twee redenen.

De eerste reden is dat sturing op de specifiekere gewenste programmering moet passen
bij het juiste schaalniveau. De gewenste specifieke programmering zoals het aantal
benodigde koopwoningen of huurwoningen in het middensegment, het aantal benodigde
woningen voor gezinnen of voor éénpersoonshuishoudens hangt sterk samen met de lokale
en regionale behoefte. Om die reden wordt hier vanuit nationaal niveau niet op gestuurd
en voorziet de LMVW daar dus ook niet in. In het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting
moeten gemeenten deze lokale behoefte in kaart brengen in het kader van het volkshuisvestingsprogramma.
De gemeente zal daarbij rekening houden met de bestaande voorraad woningen, met de
woonbehoefte van de inwoners inclusief specifieke woonbehoeftes van aandachtsgroepen
en ouderen en met de te verwachten groei van de woningbehoefte en de te verwachten
sloop. Iedere gemeente moet een daarbij passend volkshuisvestingsprogramma opstellen.
Daarbij kan gebruik worden gemaakt van het driejaarlijkse Woononderzoek Nederland
(WoON) waarin woonwensen in kaart worden gebracht ook op regionaal niveau. Ook Rijk
en provincie brengen de opgave op nationaal, respectievelijk op provinciaal niveau
in kaart op het detailniveau dat past bij de nationale dan wel provinciale schaal.
Dit ter voorbereiding op hun volkshuisvestingsprogramma.

Ten tweede is er ook geen sprake van apart te onderscheiden tekorten per woningtype
op nationaal niveau en een nationale bouwopgave die daaruit volgt. Verschillende typen
woningen zijn namelijk in hoge mate substituten. Zo zal bijvoorbeeld een woningzoekende
die een koopwoning zoekt in het middensegment een keuze maken tussen een appartement
in een grote stad of een grondgebonden woning in een gemeente aan de rand van de stad.
Aparte deeltekorten per type woning en per betaalbaarheidscategorie zouden deze dynamiek
op de woningmarkt miskennen. Nieuw gerealiseerde woningen maken daarbij slechts ongeveer
15% uit van het beschikbare aanbod van koop- en huurwoningen. Het overgrote deel van
woningen dat te koop dan wel te huur aangeboden wordt komt uit de bestaande voorraad.
Om die reden sluiten de doelstellingen, de monitoring en de sturing aan bij het passende
schaalniveau.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, M.C.G. Keijzer