Brief regering : Nationale Prestatieafspraken 2024

27 926
Huurbeleid

Nr. 574
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 11 december 2024

Het aanpakken van de wooncrisis vergt meer dan ooit urgente actie van iedereen die
betrokken is bij de volkshuisvesting. De woningnood is één van de belangrijkste opgaven
van dit kabinet. In het regeerprogramma (bijlage bij Kamerstuk 36 471, nr. 96) is gemarkeerd dat ruim 400.000 huishoudens op zoek zijn naar een woning, waarvan
een groot deel een betaalbare woning nodig heeft. Bij het vervullen van de volkshuisvestelijke
opgave is het dan ook belangrijk te voorzien in voldoende goede en betaalbare woningen
voor mensen met een smalle beurs. De woningbouwproductie van betaalbare huurwoningen
moet substantieel omhoog. De opgave gaat echter verder dan alleen woningen bouwen,
wonen dient betaalbaar, comfortabel, veilig en gezond te zijn.

Voor het aanpakken van de wooncrisis zijn woningcorporaties en gemeenten cruciale
partners. De opgave om specifiek te voorzien in voldoende kwalitatief goede sociale
huurwoningen is groot en complex. Woningcorporaties, gemeenten en Rijk voelen – elk
vanuit hun eigen rol – een gedeelde verantwoordelijkheid voor deze opgave in de sociale
huursector. Vanuit deze gedeelde verantwoordelijkheid heb ik met Aedes en de Verenging
Nederlandse Gemeenten (VNG) nieuwe Nationale prestatieafspraken vastgesteld. Deze
afspraken stuur ik uw Kamer als bijlage bij deze brief toe.

In deze nieuwe Nationale prestatieafspraken zijn de afspraken uit 2022 geactualiseerd,
toegesneden op het regeerprogramma dat erin voorziet dat jaarlijks 30.000 sociale
huurwoningen moeten worden gerealiseerd en is de periode waarover afspraken gemaakt
is verlengd tot 2035.

Hieronder licht ik per thema (beschikbaarheid, betaalbaarheid, leefbaarheid en verduurzaming)
de belangrijkste afspraken die we met elkaar hebben gemaakt toe. Daarnaast ga ik in
deze brief in op het duurzaam prestatiemodel voor woningcorporaties dat afgelopen
maanden is ontwikkeld om goed zicht te houden op de lange termijn investeringsmogelijkheden
van woningcorporaties.

Beschikbaarheid

In het regeerprogramma is vastgelegd dat er jaarlijks 30.000 sociale huurwoningen
moeten worden gerealiseerd. Dat is een opgave die in principe door de woningcorporaties
moet worden opgepakt. De afgelopen jaren is op basis van de afspraken uit 2022 de
nieuwbouw door woningcorporaties gegroeid. Maar de snelheid waarmee de nieuwbouw van
sociale huurwoningen door corporaties groeit blijft achter op wat er nodig is. In
het afgelopen jaar hebben woningcorporaties circa 18.000 sociale huurwoningen gebouwd,
als we in dit tempo versnellen zouden we pas na 2030 het aantal van 30.000 halen.
Dat is niet acceptabel en moet sneller. We willen het huidige tekort zo snel als mogelijk
wegnemen. De samenleving vraagt terecht van ons om de woningnood aan te pakken.

In deze Nationale prestatieafspraken zijn daarom afspraken gemaakt voor een forse
versnelling van de realisatie. Ons doel is dat corporaties uiterlijk in 2029 30.000 nieuwe
sociale huurwoningen per jaar bouwen. We sturen hierop in de programmering en de woondeals.
Dit is ambitieus maar realistisch, gezien de huidige programmering voor de komende
jaren. Tegelijkertijd delen we de ambitie om al in 2027 30.000 nieuwe sociale huurwoningen
te realiseren. De haalbaarheid hiervan is onzeker en vergt een ingreep in de bestaande
programmering. Aan woningen die de komende jaren worden opgeleverd wordt immers vaak
al gewerkt. We hebben daarom ook specifieke aanvullende afspraken gemaakt die ervoor
moeten zorgen dat de nieuwbouw door corporaties ook de eerstkomende jaren al sneller
omhoog gaat.

Om te zorgen voor de hierboven beschreven versnelling van bestaande plannen én toevoeging
van voldoende nieuwe plannen, hebben wij een parallelle inzet afgesproken langs drie
actielijnen:

1. Sturen op voldoende programmering van nieuwe woningen;

2. Versnellen op de realisatie van al lopende projecten, die voldoende woningen inhouden
in het betaalbare segment;

3. Aanpassen van de programmering van huidige projecten.

De belangrijkste afspraak voor het sturen op de programmering van nieuwe woningen
is dat in elke regio 30% sociale huur moet worden geprogrammeerd. Deze opgave moet
via de woondeals die in het voorjaar van 2025 worden geactualiseerd, en in lijn met
het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting, worden doorvertaald naar individuele
gemeenten. Dit is van belang omdat het gemeenten, corporaties en marktpartijen duidelijkheid
geeft over waar, wanneer en hoeveel sociale huurwoningen gebouwd moeten gaan worden.

Voor het sturen op het versnellen van lopende projecten is onder meer afgesproken
zoveel mogelijk in te zetten op het parallel plannen, en projecten vlot te trekken
met bestaand instrumentarium en bestuurlijke inzet vanuit alle partijen. Ook is afgesproken
zoveel mogelijk procedures te versnellen, zoals bij vergunningverlening.

Voor het sturen op aanpassingen in de programmering zijn afspraken gemaakt om in te
zetten op verdichting, uitruil van projecten en de inzet van de realisatiebonus. Een
win-win situatie kan worden bereikt met de afspraak dat partijen vastgelopen woningbouwprojecten
met onvoldoende sociale huur lostrekken en de versnelde realisatie ervan faciliteren,
terwijl dan tegelijk wordt ingezet op het verhogen van het aandeel sociale huur in
dat project.

De Nationale prestatieafspraken bevatten verder overkoepelende afspraken die de realisatie
bevorderen. Zo is bijvoorbeeld afgesproken dat Aedes, VNG en het ministerie een aanjaagprogramma
starten, van waaruit verschillende acties zullen worden uitgevoerd om te bevorderen
dat de versnelling van de woningbouwrealisatie voldoende wordt aangewakkerd en de
afgesproken doelen worden behaald. Daarnaast hebben we afspraken gemaakt over het
zorgen voor voldoende betaalbare grond, over acties gericht op het beter benutten
van de bestaande voorraad1 en over het sloop- en verkoopbeleid van corporaties dat in combinatie met de nieuwbouwopgave
moet zorgen voor een zo groot mogelijke netto-groei van de sociale huurvoorraad.

Naast afspraken over de bouw van nieuwe sociale huurwoningen, heb ik met Aedes en
VNG ook afspraken gemaakt over de bouw van middenhuurwoningen door corporaties. Komende
jaren blijven corporaties binnen hun huidige mogelijkheden meer middenhuurwoningen
bouwen, met als doel dat vanaf 2029 jaarlijks 5.000 middenhuurwoningen worden gerealiseerd.
Daarbij geldt wel dat voor het behalen van dit doel, toegang tot geborgde leningen
een voorwaarde is. Daar blijf ik mij voor inzetten in Brussel en ik bereid alvast
wetgeving voor zodat wanneer er ruimte vanuit de Europese Commissie komt, de borging
zo snel mogelijk gerealiseerd kan worden.

Betaalbaarheid

De afgelopen jaren zijn er veel maatregelen genomen om de betaalbaarheid voor huurders
in sociale huurwoningen te verbeteren. Op basis van de eerdere Nationale prestatieafspraken
hebben corporaties in 2023 de huur voor ca. 680.000 huishoudens met een laag inkomen
gericht verlaagd. Daarnaast zijn de afgelopen twee jaar de huren gematigd gestegen
door de huursom van corporaties te koppelen aan de gemiddelde CAO-loonontwikkeling
–0,5%. Dit heeft ervoor gezorgd dat de huur gemiddeld minder hard is gestegen dan
het inkomen van huurders, wat de betaalbaarheid verbetert. Ook is hierdoor voorkomen
dat de hoge inflatie direct doorwerkte in de huurprijzen. De afgelopen jaren zijn
er bovendien meerdere aanpassingen gedaan in de huurtoeslag om de betaalbaarheid te
verbeteren, en ook de komende jaren zal de huurtoeslag vereenvoudigd en verhoogd worden
om huurders beter te ondersteunen. In 2026 zal ten opzichte van 2022 de huurtoeslag
geïntensiveerd zijn met structureel 1,7 miljard euro per jaar. Al deze maatregelen
hebben ervoor gezorgd dat de betaalbaarheid voor huurders bij corporaties sterk is
verbeterd.

Ondanks de maatregelen die de afgelopen jaren al genomen zijn, zien we ook dat de
huurstijgingen op basis van de bestaande afspraken nog altijd niet voor iedereen even
goed betaalbaar zijn. We hebben daarom besloten de bestaande afspraak voor 2025 los
te laten en de huren aanvullend op de eerdere afspraken verder te matigen. De eerder
afgesproken systematiek dat de huursom stijgt met de CAO-loonontwikkeling –0,5%, zou
leiden tot een huursomstijging van ca. 6,1%. In plaats daarvan hebben we afgesproken
dat de huursom in 2025 met 4,5% mag stijgen. Om te zorgen dat corporaties ruimte houden
om in het lokale gesprek met hun huurders differentiatie in het huurbeleid af te spreken
blijft de maximale huurstijging op woningniveau 0,5% hoger dan de maximale huursomstijging.
Dit biedt corporaties ruimte om bij sommige woningen een lagere huurstijging te hanteren
– bijvoorbeeld bij woningen met een slecht energielabel – zonder dat de gemiddelde
huurstijging per corporatie lager uitkomt dan de maximale huursomstijging.

De vorige afsprakenperiode over het huurbeleid liep tot en met 2025. We hebben nu
ook afspraken gemaakt voor de periode erna: vanaf 2026 zal de huursomstijging gekoppeld
worden aan een driejaars-gemiddelde van de inflatie. Deze nieuwe systematiek zal ik
in een wetsvoorstel vastleggen en in 2025 aan uw Kamer aanbieden. Dit zorgt voor een
meer stabiele huurontwikkeling voor huurders en biedt corporaties meer zekerheid voor
hun huurbeleid.

In datzelfde wetsvoorstel zal ik een voorstel doen om in lijn met de wijzigingen in
de Wet op de Huurtoeslag het onderscheid tussen de verschillende inkomensgrenzen bij
passend toewijzen voor huishoudens die een AOW-uitkering ontvangen en huishoudens
die dat niet doen te schrappen. Daarnaast zal ik een differentiatie introduceren met
betrekking tot passend toewijzen op basis van de energetische kwaliteiten van de woning:
woningen met een energielabel A+ krijgen een passend-toewijzen grens die 25 euro hoger
ligt dan de huidige grens. Deze verhoging is mogelijk zonder de betaalbaarheid van
deze woningen te verslechteren, omdat de woonlasten door het betere energielabel lager
zijn dan bij andere woningen.

Net zoals in de vorige Nationale prestatieafspraken blijft isolatie gratis voor de
huurders. In combinatie met de nieuwe verduurzamingsaanpak die we hebben afgesproken
en die ik hieronder toelicht, zorgt dit ervoor dat de woonlasten van veel huurders
komende tijd ook verlaagd worden of minder snel stijgen. Met dit totaalpakket aan
maatregelen in het huurbeleid verbetert de betaalbaarheid van huurders verder, maar
hebben we ook oog voor de investeringsopgave waarvoor corporaties staan.

Leefbaarheid en verduurzaming

Naast de beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningen zijn het verbeteren
van de leefbaarheid, het wooncomfort en de bestaanszekerheid belangrijke volkshuisvestelijke
opgaven. Prettig wonen in leefbare wijken is afhankelijk van zowel de kwaliteit van
de woning als de kwaliteit van de leefomgeving. Deze beide aspecten vragen om extra
aandacht en investeringen.

Het bestrijden van vocht – en schimmelproblematiek heeft een hoge prioriteit; daar
waar de oorzaak in de woning of het complex ligt zetten corporaties zich maximaal
in om dit op te lossen of beheersbaar te houden. Daar waar het aan het gebruik van
de woning ligt, helpen corporaties proactief om samen met de huurder de problematiek
aan te pakken.

De leefbaarheid in wijken en buurten kan onder druk staan door een concentratie van
huishoudens in een kwetsbare positie. Om dit te voorkomen, is het nodig dat alle gemeenten
en corporaties hun bijdrage leveren in het huisvesten van aandachtsgroepen zoals dak-
en thuisloze mensen en mensen die uitstromen uit een (zorg)instelling. Het wetsvoorstel
Versterking regie volkshuisvesting biedt hier het wettelijke kader voor. Daarnaast
wordt het ondersteuningsaanbod vanuit het Rijk aan gemeenten en corporaties ten aanzien
van de uitvoering van handhavingsinstrumenten op grond van de Wet Goed Verhuurderschap
en de Huisvestingswet versterkt.

Het verduurzamen van woningen heeft een grote impact op het wooncomfort en het verlagen
van de energiekosten voor huurders, dit draagt bij aan de bestaanszekerheid van huurders.
Daarnaast draagt het bij aan de energieonafhankelijkheid van Nederland en de klimaatdoelen.
Corporaties liggen goed op koers om uiterlijk in 2028 alle E, F en G-labels uit de
sector te hebben verduurzaamd.

De bestaande aanpak van verduurzaming van de corporatievoorraad zetten we voort, maar
we leggen wel andere accenten. We richten de verduurzamingsaanpak nog meer op het
isoleren van zo veel mogelijk woningen, en sturen daarbij niet meer op een specifiek
isolatieniveau per woning. In plaats daarvan sturen we erop dat de gehele corporatievoorraad
verbetert aan de hand van een warmtevraagreductiepad voor de gemiddelde warmtevraag
van corporatiewoningen. Door in te zetten op reductie van de gemiddelde warmtevraag
van huurwoningen, worden de maatregelen met de beste relatie tussen kosten en reductie
van de warmtevraag (en CO2) als eerste genomen. Naar verwachting zullen met deze maatregelen in 2034 van ongeveer
één miljoen huishoudens de energievraag flink verlaagd worden. Dit leidt in woningen
die significant worden verbeterd tot een jaarlijkse besparing van € 350 – € 550 op
de energierekening. In 2034 heeft naar verwachting tussen de 70% en 75% van de corporatievoorraad
een label A of beter en is het vooruitzicht dat meer dan 80% van de corporatiewoningen
na 2034 klaar zal zijn om te worden aangesloten op een duurzame warmtebron.

Voor de betaalbaarheid van de warmtevoorziening, en daarmee energierekening, is het
op de langere termijn nodig om af te stappen van aardgas. We zetten ons in voor de
realisatie van 450.000 aardgasvrije woningen in 2034. Daarnaast blijven corporaties
bij vervanging van de cv-ketel de afweging maken of het al haalbaar is om een (hybride)
warmtepomp te plaatsen.

Financiële haalbaarheid: het Duurzaam prestatiemodel

In 2022 is bij het afsluiten van de Nationale prestatieafspraken geconstateerd dat
het verdienmodel van woningcorporaties op de lange termijn een aandachtspunt was.
Er is toen afgesproken om tot een strategie te komen waarbij ook de lange termijn
continuïteit en uitvoering van de volkshuisvestelijke opgave gewaarborgd is. Afgelopen
jaar heb ik in samenwerking met Aedes, de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gewerkt aan deze strategie onder de noemer
van het Duurzaam prestatiemodel.

Het Duurzaam prestatiemodel vormt het nieuwe financiële kader waarbinnen de Nationale
prestatieafspraken tot stand zijn gekomen. Het Duurzaam prestatiemodel geeft individuele
woningcorporaties en de sector meer zekerheid over hun financiële positie, ook voor
de periode nadat afspraken gerealiseerd zouden moeten zijn. Hiertoe bouwen we een
drietal voorwaarden in die de lange termijn continuïteit moeten waarborgen:

– Een eerste voorwaarde van het model is dat er op landelijk niveau genoeg middelen
moeten zijn om de afgesproken opgave te kunnen financieren.

– Een tweede voorwaarde is dat iedere individuele corporatie ook na zijn bijdrage aan
de opgave voldoende middelen overhoudt om nog voor minimaal vijf jaar zijn bezit kwantitatief
en kwalitatief in stand te houden. De kosten van deze «instandhoudingsopgave» zijn
ten behoeve van de financiële doorrekening gedetailleerd in kaart gebracht.

– Een derde voorwaarde is dat we periodiek de gemaakte afspraken blijven herijken en
daarbij steeds opnieuw kijken wat er nodig is om een sluitend financieel plaatje te
houden. Indien nodig zullen opgaven en middelen bij deze herijkingsmomenten, of op
andere momenten waarop de financiële condities sterk wijzigen, worden bijgesteld.

Een beschrijving van het Duurzaam prestatiemodel zoals ik dit heb afgesproken met
Aedes, het WSW en de Aw heb gemaakt vindt u als bijlage bij deze brief.

De extra zekerheid die het Duurzaam prestatiemodel biedt moet woningcorporaties het
comfort geven om hun investeringscapaciteit de komende periode maximaal in te zetten
voor de landelijke opgave. Daar waar woningcorporaties slechts een beperkte eigen
investeringsruimte hebben, zal solidariteit van collega-corporaties in de regio moeten
worden gevraagd om de opgave samen te realiseren. De financiële doorrekening, waarvan
een rapportage als bijlage is toegevoegd bij deze kamerbrief, laat zien dat er op
landelijk niveau voldoende investeringsruimte is om de afgesproken opgave te kunnen
realiseren in het licht van het Duurzaam prestatiemodel.2

Daarbij moet wel worden opgemerkt dat er in een aantal regio’s sprake is van een financieel
tekort dat optelt tot in totaal 5,2 miljard euro, dit betekent dat 95% van de volkshuisvestelijke
opgave haalbaar is. Een groot deel van deze regionale tekorten kan met aanvullende
regionale of provinciale solidariteit tussen corporaties worden opgevangen. In een
beperkt aantal regio’s zal hoogstwaarschijnlijk landelijke samenwerking nodig zijn
om de opgave volledig te kunnen realiseren en de tekorten op te vangen.

Vergaande solidariteit tussen woningcorporaties is niet van de ene op de andere dag
gerealiseerd. Het vraagt een grote inspanning en cultuurverandering van de sector
om woningcorporaties elkaar ook buiten de eigen regio te laten helpen met de volkshuisvestelijke
opgave. Het Duurzaam prestatiemodel, dat ook door de corporaties is omarmt, is een
behulpzaam middel om deze cultuurverandering te stimuleren. Daarnaast werk ik aan
een wetsvoorstel om onderlinge solidariteit te faciliteren en het instrument projectsteun
beter bruikbaar te maken om – via een heffing aan de hele corporatiesector – als landelijk
sluitstuk van solidariteit kan worden ingezet.

Tot slot

Met deze Nationale prestatieafspraken verbinden het Rijk, Aedes en VNG zich er – elk
afzonderlijk én in gezamenlijkheid – aan om de afgesproken doelen voor de sociale
huursector te halen. De noodzaak voor een gezamenlijke agenda voor de volkshuisvesting
is onverminderd groot. De hoogste prioriteit heeft daarbij voor mij het realiseren
van de afgesproken aantallen nieuwe betaalbare huurwoningen. De snelle toegroei naar
het halen van het doel om jaarlijks 30.000 sociale huurwoningen toe te voegen is een
plicht die we hebben richting al die woningzoekenden op de wachtlijst. Daar zet ik
mij met volle overtuiging voor in.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, M.C.G. Keijzer