Brief regering : Stand van zaken Wet betaalbare huur

Nr. 73
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 18 oktober 2024

Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Met deze wet worden
de aanvangshuren in het middensegment gereguleerd door de toepassing van het woningwaarderingstelsel
(WWS) uit te breiden tot en met 186 punten (dat correspondeert met een aanvangshuur
van 1.157,95 euro per maand1) en het WWS en het WWS-onzelfstandig dwingend te maken.

Het Kabinet en alle partijen in het veld zijn met de uitvoering van deze wet aan de
slag. Er was vanuit investeerders grote behoefte aan duidelijkheid over de vormgeving
van de wet, zodat de kaders waarbinnen zij kunnen investeren in de middenhuur helder
zijn. Met de inwerkingtreding van deze wet staan deze kaders nu vast. Handhaving van
deze wet door gemeenten zal per 1 januari 2025 plaatsvinden. Met deze brief informeer
ik u over hoe de huurmarkt zich het afgelopen half jaar heeft ontwikkeld, hoe ik aankijk
tegen deze ontwikkelingen en waar ik qua voorraadontwikkeling op stuur. Daarbij neem
ik u mee in hoe ik de monitoring van de ontwikkeling van de (midden)huurmarkt vorm
wil geven en uw Kamer daarover zal informeren. Tevens ga ik in op de signalen die
mij hebben bereikt dat deze wet van invloed is op de verhuur van studentenwoningen.

De afgelopen tijd zijn er veel berichten in de media verschenen over de ontwikkelingen
op de huurmarkt.2 Ik neem die signalen serieus. Niemand heeft er iets aan als er onvoldoende woningen
beschikbaar zijn. Daarom moet het voor verhuurders (blijven) lonen om woningen te
verhuren. Verderop in de brief ga ik meer uitgebreid in op de cijfers van het Kadaster
die gaan over de aan- en verkopen van private verhuurders. Alhoewel de cijfers van
het Kadaster laten zien dat de voorraad van huurwoningen van private partijen op peil
blijft (het aandeel van private partijen op de huurmarkt was 9,3%) en dat de mate
van uitponding in grote lijnen niet afwijkt van voorgaande jaren (het aantal verkopen
van private verkopen kwam uit op 21.500, waarvan 12.100 woningen werden verkocht aan
eigenaar-bewoners), bereiken mij wel signalen van particuliere verhuurders die mij
zorgen baren. Particuliere verhuurders laten mij weten dat de stapeling van ontwikkelingen,
zoals de Wet betaalbare huur, de fiscaliteit en de rente, maakt dat zij zich aan het
heroriënteren zijn of het niet verstandiger is om hun bezit (deels) te verkopen. Ook
zien we dat – ondanks enkele hoopvolle signalen3 – er nog te weinig middenhuur wordt gebouwd. De bouw van dit soort woningen door
bijvoorbeeld beleggers, pensioenfondsen en corporaties moet worden geïntensiveerd.
Tegelijkertijd moeten we zorgen van de kleine particuliere verhuurder adresseren.

Met de Wet betaalbare huur is er dus een nieuwe situatie op de huurmarkt ontstaan.
Ik begrijp daarom ook goed dat het de gemoederen bezighoudt wat de effecten zijn van
deze wet. Goede voorlichting en communicatie over wat de gevolgen zijn voor alle partijen
is daarbij belangrijk. In deze brief ga ik daarom in op de verschillende acties die
ik onderneem, zodat partijen die met de wet te maken hebben zich goed voor kunnen
bereiden en weten wat er van ze verwacht wordt.

1. Goed blijven volgen van de ontwikkelingen in de huurvoorraad

Behoefte aan middenhuur

Huishoudens met een middeninkomen4 die op zoek zijn naar een huurwoning zijn aangewezen op het huuraanbod in het midden-
en hoogsegment. Op basis van het inkomen komen zij niet in aanmerking voor een sociale
huurwoning en sluit een huurwoning in het hoogsegment niet aan op wat deze inkomens
kunnen betalen. Daarom is het van belang dat middeninkomens terecht kunnen in een
betaalbare middenhuurwoning. Op dit moment zijn er circa 540.000 hurende huishoudens
met een middeninkomen in zowel het sociale als het vrije huursegment.5 Zij willen een betaalbare huur- of koopwoning. Per saldo willen ongeveer 140.000
middeninkomens doorstromen, van een huur- naar een koopwoning.6 Met de inzet op nieuwbouw en het vergroten van het aanbod aan betaalbare koop is
de verwachting dat de groep huishoudens met een middeninkomen die huren maar eigenlijk
willen kopen over de tijd afneemt, mits de omstandigheden (bijv. qua verkoopprijs,
de rentestand, het inkomen en het eigen vermogen) voor mensen met een middeninkomen
gunstig genoeg zijn om ook daadwerkelijk een woning te kopen. Wanneer ervanuit wordt
gegaan dat iedereen die wil kopen dit ook kan doen, dan zal de toekomstige vraag naar
middenhuurwoningen gedaald zijn naar ongeveer 400.000 woningen. Dat betekent dat de
vraag naar middenhuurwoningen op termijn ergens tussen de 400.000 en maximaal 540.000
woningen schommelt. Als ik kijk naar de ontwikkeling van de huurmarkt, dan is dit
de bandbreedte aan middenhuurwoningen waar ik op wil sturen.

Ontwikkelingen in de voorraad

Allereerst wil ik een overzicht geven van de voorraad aan huurwoningen. In onderstaande
tabel is te zien dat bijv. particuliere verhuurders ook goed zijn voor een aanzienlijk
aantal woningen in het laagsegment.

Tabel 1. Woningen per verhuurder

Verhuurder

aantal woningen

% onder liberalisatiegrens

Natuurlijk persoon t.m. 10 woningen

435.000

13%

49%

Natuurlijk persoon meer dan 10 woningen

111.000

3%

62%

BV/NV

363.000

11%

43%

Overige rechtspersonen

216.000

6%

48%

Woningcorporatie

2.308.000

67%

96%

Totaal huurvoorraad

3.432.000

100%

48%

Bron: CBS, peildatum 1-1-2022

De voorraad aan huurwoningen is als gevolg van uitponding, aankopen, transformatie
en nieuwbouw telkens in beweging. Het Kadaster en verschillende marktpartijen houden
dit in de gaten en publiceren hier op reguliere basis over. Ieder kwartaal levert
het Kadaster in opdracht van het Ministerie van VRO informatie over de aan- en verkopen
van beleggers op de woningmarkt. Deze informatie geeft inzicht in het totaaloverzicht
van aan- en verkopen van beleggers (particulier, bedrijfsmatig en institutioneel),
aan wie woningen worden verkocht, de gemiddelde verkoopprijs en de voorraad aan huurwoningen
van beleggers. Daarnaast publiceert het Kadaster op eigen initiatief een «kwartaalbericht
investeerders». Op basis van deze gegevens en de signalen van marktpartijen en de
verschillende brancheorganisaties zal ik uw Kamer halfjaarlijks informeren over hoe
ik deze gegevens duid en welke conclusies ik daaraan verbind. Verderop in deze brief
zal ik dieper ingaan op de Kadastercijfers over het eerste halfjaar van 2024. Daarbij
zal ik de cijfers van het Kadaster ook afzetten tegen de verschillende scenario’s
van de huurmarkt die in het kader van de Wet betaalbare huur zijn gemaakt. Hiermee
krijgt uw Kamer inzicht in hoeverre de voorraad van de huurmarkt zich ontwikkelt conform
verwachting of dat het (in negatieve of positieve zin) afwijkt van hetgeen voorspeld
is voor deze eerste periode.

Box: Rapportages ontwikkelingen huurmarkt

In het maatschappelijke debat worden verschillende cijfers en databronnen gebruikt
om de ontwikkelingen op de huurmarkt te schetsen. Het betreft dan met name cijfers
van het Kadaster, Pararius en NVM. Iedere bron hanteert zijn eigen definities en kent
zijn eigen database. Dat maakt het moeilijk om de rapportages en de duiding die partijen
eraan geven met elkaar te vergelijken. Om een beeld te geven van de huurmarkt en het
aantal transacties dat daar plaatsvinden, kan ik opmerken dat op grond van het WoON2021
er ruim 100.000 woningen per jaar opnieuw worden verhuurd in de private vrije sector.
In de private gereguleerde sector worden per jaar volgens het WoON2021 ongeveer 65.000
woningen opnieuw verhuurd. De komende tijd wil ik met Pararius en de NVM in gesprek
om beter inzicht te krijgen in de onderlinge vergelijkbaarheid van de verschillende
rapportages.

De instantie die alle aan- en verkopen van woningen registreert is het Kadaster. Dat
maakt dat ik voor mijn monitoring gebruik maak van deze cijfers. Het Kadaster registreert
alle transacties in Nederland op het moment van notariële overdracht. Tussen het tekenen
van het voorlopig koopcontract en het moment van de notariële overdracht zit enige
tijd. Hierdoor zit er enige vertraging in de gegevens van het Kadaster ten opzichte
van databronnen waarbij gekeken wordt naar het voorlopig koopcontract7. Daarbij overziet het Kadaster het totaal aan transacties, naar typen investeerders,
eigenaar-bewoners, koopstarters en koopdoorstromers. In 2023 ging het om ongeveer
230.000 aan- en verkooptransacties.

Pararius8 geeft aan dat de dataset die zij gebruiken voor hun rapportages bestaat uit alle
koopwoningen die op Pararius zijn aangeboden in de aangegeven periode. Deze dataset
omvat 33% van de totale koopmarkt. De huurmonitor van Pararius wordt samengesteld
op basis van circa 105.000 huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis. Zij rapporteren
over alle ontwikkelingen op de huurmarkt per kwartaal.

De cijfers van NVM en VGM NL9 zijn gebaseerd op circa 50.000 huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis. Dit
is een marktaandeel van ongeveer 50%. Ruim 78% van de transacties is kale huur, circa
15% is gestoffeerd en 7% is gemeubileerd. In de cijfers zit doorgaans 15% tot 20%
nieuwbouw huurwoningen. Zij rapporteren over alle ontwikkelingen op de huurmarkt per
kwartaal.

Monitoring

Tijdens de wetsbehandeling van de Wet betaalbare huur zijn er vanuit beide Kamers
verschillende moties en amendementen aangenomen die betrekking hebben op monitoring
en evaluatie.10 Daarnaast heeft het toenmalige kabinet tijdens de parlementaire behandeling aangegeven
de ontwikkeling van de huurvoorraad ieder kwartaal te willen volgen. De Wet betaalbare
huur heeft een grote impact op de huurmarkt, met name voor particuliere verhuurders.
Daarom is het zaak om vinger aan de pols te houden of de huurmarkt zich zowel qua
voorraad als qua betaalbaarheid conform verwachting ontwikkelt. Mocht de huurmarkt
teveel uit de pas schieten dan wil ik tijdig zicht hebben op de oorzaken daarvan,
zodat we daar ook tijdig op kunnen sturen als dat nodig zou blijken te zijn. Daarbij
kijk ik zowel naar tijdelijke als structurele effecten.

Volgend jaar komen het WoON 2024, de CBS huurenquête en de nieuwe Woonbase beschikbaar.
Het WoON geeft inzicht in de verhuisbewegingen in de jaren 2022 en 2023. De huurenquête
laat zien wat het aandeel middenhuur is in het vrijkomende aanbod in de periode 2024
tot halverwege 2025. En de Woonbase geeft ten slotte inzicht in de ontwikkeling van
de woonlasten op 1 januari 2023 en de inkomens over het jaar 2023.

Om die sturing concreet vorm te geven geef ik u alvast een doorkijk van de brieven
die ik het komende jaar voornemens ben aan uw Kamer te sturen:

1. Ieder kwartaal levert het Kadaster in opdracht van het Ministerie van VRO informatie
over de aan- en verkopen van beleggers op de woningmarkt. Deze informatie geeft inzicht
in het totaaloverzicht van aan- en verkopen van beleggers (particulier, bedrijfsmatig
en institutioneel), aan wie woningen worden verkocht, de gemiddelde verkoopprijs en
de voorraad aan huurwoningen van beleggers. Daarnaast publiceert het Kadaster op eigen
initiatief een «kwartaalbericht investeerders».

2. Halfjaarlijks zal ik uw Kamer informeren over relevante ontwikkelingen op het terrein
van middenhuur en de Wet betaalbare huur in het bijzonder. Begin 2025 kunt u van mij
hierover een eerste brief verwachten. Hierbij zal ik ook het verzoek betrekken voortvloeiende
uit de motie Madlener11 om het woningwaarderingsstelsel te monitoren en indien nodig zodanig aan te passen
dat regionale verschillen voldoende terugkomen in de huurprijs in relatie tot het
rendement. Het achterliggende doel is daarbij het aantal gereguleerde woningen op
peil te houden.

3. De motie Kemperman12 heeft het kabinet gevraagd om uiterlijk een jaar na inwerkingtreding van deze wet
met een eerste monitoring te komen over de ontwikkeling van het aanbod van huurwoningen
in dit segment en hierin het aantal verkopen van huurwoningen te betrekken.

4. Op verzoek van de EK zal ik een invoeringstoets doen om te kijken of de Huurcommissie,
gemeenten, verhuurders en huurders uit de voeten kunnen met deze wet. Ik ben voornemens
om dit in Q3 2025 aan uw Kamers te zenden.

5. Op basis van de motie Grinwis13 zal ik in de brief die ik voornemens ben te sturen in Q3 van 2025 bezien of de indexatie
van de WWS-tabel adequaat is of aanpassing behoeft gelet op de investeringsbereidheid
van institutionele investeerders, en daarbij inzicht te verschaffen in de neveneffecten
van een aanpassing van deze tabel.

Tabel 2. Informatie komende tijd aan EK en TK

 

Q4 2024

Q1 2025

Q2 2025

Q3 2025

Q4 2025

1. Kwartaalcijfers van Kadaster

X

X

X

X

X

2. Rapportage stand van zaken Wbh (w.o. motie Madlener)

 

X

 

X

 

3, Invoeringstoets (w.o. motie Kemperman)

 
 
 

X

 

4, Onderzoek indexatie WWS-tabel (o.b.v. motie Grinwis)

 
 
 

X

 

Daarnaast ga ik de wet evalueren en dient er, op basis van het amendement Flach14 voor 1 juli 2027 een besluit te worden genomen over het al dan niet voortzetten van
de nieuwbouwopslag. In de brief die ik begin 2025 voornemens ben aan uw Kamer te sturen,
kom ik terug op hoe ik met de evaluatie en het besluit over de nieuwbouwopslag om
wil gaan.

2. Handhaving en communicatie

Communicatie over de wet is van belang om te zorgen dat zowel verhuurders als huurders
zich er van kunnen vergewissen wat de regels en kaders zijn. Daarbij wil ik ook steeds
monitoren of die informatie alle relevante partijen voldoende bereikt.

Met het mogelijk maken van handhaving op huurprijzen door gemeenten is er sprake van
een soort gewenningsperiode. Hierbij wil ik benadrukken dat de handhaving van gemeenten
een escalatieladder kent en proportioneel dient te zijn. Als een gemeente constateert
dat er een juiste puntentelling is opgesteld, maar de WOZ-waarde een jaar achterloopt,
ligt een waarschuwing of een last onder dwangsom om de maximale huurprijs bij te stellen
meer voor de hand dan een boete. Ook door de rechter zal bij het toetsen van deze
sancties worden gekeken naar de proportionaliteit van de handhaving. Voorts wil opmerken
dat huurders en verhuurders bij een geschil al wel de mogelijkheid hebben om naar
de Huurcommissie te stappen.

Verhuurders en huurders kunnen sinds 1 juli 2024 hun geschillen op basis van de nieuwe
regels voorleggen aan de Huurcommissie. Met het oog op een zorgvuldige implementatie
is besloten om twee specifieke elementen van de Wet betaalbare huur in werking te
laten treden op 1 januari 2025. Het betreft hier de verplichting voor verhuurders
om bij een (nieuw) huurcontract een puntentelling te overleggen en de taak voor gemeenten
om te handhaven op de Wet betaalbare huur.

De communicatie rondom de Wet betaalbare huur is vormgegeven via verschillende kanalen.
Zo is er een campagnewebsite ontwikkeld waar verhuurders en huurders op basis van
diens specifieke situatie relevante informatie krijgen. Daarnaast is een toolkit voor
gemeenten en brancheorganisaties samengesteld met visuele en tekstuele communicatiemiddelen
en video’s zoals brochures, praatplaten, posters en content voor sociale media. Ook
zijn er webinars georganiseerd om gemeenten en verhuurders te informeren over de nieuwe
regels en diens bijbehorende verplichtingen. In de komende periode blijf ik uiteraard
betrokkenen informeren en blijvend communiceren over de wet. Hiervoor zijn onder meer
in het najaar diverse regiobijeenkomsten gepland om gemeenten te ondersteunen bij
de implementatie van de nieuwe regelgeving. Vanzelfsprekend zal ik over de implementatie
van de wet regulier overleg blijven voeren met alle betrokken partijen.

3. Ontwikkeling eerste helft 2024

Het Kadaster heeft onlangs de aan- en verkoopcijfers van beleggers op de woningmarkt
over de eerste helft van 2024 gepubliceerd.15 In deze rapportage laat het Kadaster zien welke investeerders er op de woningmarkt
zijn, hoeveel zij aan- en verkopen, wat voor soort woningen er worden aan- en verkocht
en aan welke doelgroepen er wordt verkocht. Hierbij maakt het Kadaster tevens inzichtelijk
hoe de situatie in de G4 is en in Nederland als geheel. Het is hier goed om te beseffen
dat de cijfers van het Kadaster tot aan 1 juli gaan en dat de Wet betaalbare huur
per 1 juli in werking is getreden. In hoeverre de ontwikkelingen verband houden met
de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur kan niet op voorhand worden vastgesteld.
Effecten zoals de rente, fiscaliteit en bijvoorbeeld de Wet vaste huurcontracten spelen
hier ook een rol.

Zoals ik al in de inleiding aangaf bereiken mij veel signalen van particuliere verhuurders
die er aan denken om hun woningen te verkopen. Dit soort signalen baren mij zorgen.
Daarom wil ik een beter beeld hebben wat voor woningen worden uitgepond, waar die
woningen staan en wie die woningen kopen. Het Kadaster rapporteert namelijk wel over
de aantallen woningen die verhuurders aan- en verkopen, maar niet over de beweegredenen
waarom zij dat doen. Daar is aanvullend onderzoek voor nodig.

Op basis van de cijfers van het Kadaster kan gesteld worden dat de het aandeel woningen
van alle beleggers in de totale woningvoorraad gelijk is gebleven. Het aantal verkopen
van investeerders lijkt ook op hetzelfde niveau te liggen als voorgaande jaren, terwijl
de aankoop van woningen door investeerders te zijn afgenomen. Dat het aandeel gelijk
is gebleven komt door o.a. nieuwbouw en transformatie. Een groot gedeelte van de woningen
die door beleggers zijn verkocht hebben een verkoopprijs die betaalbaar is voor middeninkomens.
Het gaat dan om een verkoopprijs tussen de 213.000 en de 381.000 euro. Dat is namelijk
het bedrag wat middeninkomens aan hypotheek kunnen krijgen. Kijkend naar specifiek
de groep van particuliere investeerders dan valt op dat het aantal aankopen sterk
achterblijft bij voorgaande jaren en het aantal verkopen licht hoger lijkt te liggen
ten opzichte van voorgaande jaren. Zoals aangegeven zal ik deze ontwikkelingen nauw
in de gaten houden.

Ontwikkeling private huurvoorraad

De gegevens van het Kadaster laten zien dat het aandeel woningen van private investeerders
in de totale woningvoorraad constant is gebleven (ongeveer 9,3%). Het gaat hier dus
om de totale woningvoorraad van particuliere, bedrijfsmatige en institutionele verhuurders.
Dit betekent dat binnen de groep verhuurders verkopen werden gecompenseerd met nieuwbouw,
aankopen, transformatie en splitsingen.

Vrijkomend aanbod in het middenhuursegment

De huurenquête 2024 van het CBS (op basis van eigen aangeleverde gegevens van private
verhuurders en woningcorporaties) laat zien dat het aandeel middenhuurwoningen dat
opnieuw verhuurd wordt in de vrije huursector voor Nederland als geheel in 2024 iets
gedaald is ten opzichte van 2023 (figuur 1).

In het westen van het land, inclusief de G4, neemt het aandeel vrijkomende middenhuurwoningen
wat toe, in de overige landsdelen is er sprake van een afname na de forse piek in
2023.

Figuur 1. Aandeel middenhuur in vrijkomende vrije sector huurwoningen. Aandeel middenhuur
in vrijkomende vrije sector huurwoningen

Bron: CBS huurenquête 2021-2024, bewerking ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke
Ordening

Box: Definitie verschillende investeerders en beleggers op de woningmarkt

Het Kadaster verdeelt alle investeerders en beleggers op de woningmarkt op in drie
verschillende groepen; de particuliere investeerder, de bedrijfsmatige investeerder
en de institutionele investeerder.

Een woning wordt geacht in het bezit van een particuliere investeerder (natuurlijk
persoon) te zijn, wanneer deze particuliere investeerder meer dan twee woningen bezit
en niet zelf in deze woningen woont. Bij transacties wordt de check op wonen een dag,
een maand, een half jaar en een jaar na verkrijging uitgevoerd. Als de verkrijger
op enig moment in de woning is gaan wonen verandert de indicatie in eigenaar-bewoner.

Onder een bedrijfsmatige investeerder verstaat het Kadaster een investeerder waarvan
de woning in het bezit zijn van een rechtspersoon (type BV, CV, NV, BR en VF) en die
in totaal minder dan 500 woningen bezit.

Onder een institutionele investeerder verstaat het Kadaster een investeerder waarvan
de woning in het bezit zijn van een rechtspersoon (type BV, CV, NV, BR en VF) en die
in totaal meer dan 500 woningen bezit.

Aan- en verkopen alle investeerders

Het totaalaantal verkopen door beleggers (particulier, bedrijfsmatig en institutioneel)
is in de eerste helft van 2024 gestegen ten opzichte van de eerste helft van 2023.
Dat komt mede door het feit dat er in 2023 relatief weinig woningen zijn verkocht.
Als we namelijk kijken naar wat er gemiddeld in de jaren 2014–2022 is verkocht door
beleggers en ervan uitgaande dat er in de tweede helft van 2024 evenveel wordt verkocht
als in de eerste helft, dan wijkt het jaar 2024 dus niet veel af van voorgaande jaren.
Het aantal aankopen ligt wel op een lager niveau dan we afgelopen jaren hebben gezien.

Tabel 3. Aan- en verkopen door investeerders (totaal van institutionele, bedrijfsmatige
en particuliere investeerders)

 

Totale aankopen investeerders

Totale verkopen investeerders

Totale verkopen investeerders aan eigenaar bewoners

Verhouding verkoop aan eigenaar bewoners

2014

39.700

42.100

13.600

32%

2015

49.100

43.600

13.500

31%

2016

51.500

46.000

15.900

35%

2017

56.600

52.300

16.400

31%

2018

57.900

55.200

14.600

26%

2019

50.600

50.800

14.100

28%

2020

69.800

64.600

14.700

23%

2021

29.800

39.600

16.400

41%

2022

37.000

43.000

14.700

34%

2023

18.100

33.000

17.800

54%

Q1+2 2023

7.100

12.500

6.700

54%

Q1+2 2024

10.600

21.500

12.100

56%

Bron: Kadaster, bewerking Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

Verkoop alle investeerders aan eigenaar-bewoners

Het percentage dat beleggers aan eigenaar-bewoners verkopen is de afgelopen jaren
gestegen. Voor de eerste helft van 2024 ligt dit evenwel op hetzelfde niveau als in
2023. Met name de bedrijfsmatige en particuliere investeerders verkochten woningen.

Figuur 2. Verkopen van beleggers aan eigenaar-bewoners

Bron: Kadaster, bewerking ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

Hoeveel een huishouden met een middeninkomen – al dan niet een starter – kan lenen,
hangt van verschillende factoren af, waaronder het precieze inkomen, de huishoudsamenstelling,
de rente, eventuele schulden en het energielabel van de woning. Uitgaande van wat
een eenpersoonshuishouden middeninkomen minimaal verdiend (47.699 euro) en een rente
van vier procent, geen schulden en een energielabel C, dan kan deze persoon maximaal
€ 213.000 lenen. Als gekeken wordt naar wat een meerpersoonshuishouden middeninkomen
maximaal verdiend (82.921 euro), dan kan dit huishouden onder dezelfde assumpties
maximaal € 381.000 lenen.

De woningen die in het tweede kwartaal van 2024 door beleggers zijn verkocht hadden
een gemiddelde verkoopprijs van € 394.000. Met name de prijs van woningen die door
investeerders werden verkocht in Amsterdam lagen een stuk hoger, terwijl bijvoorbeeld
de prijzen in Rotterdam weer lager lagen dan het gemiddelde van Nederland. Buiten
de G4 lag de gemiddelde verkoopprijs op € 370.000.

Tabel 4. Prijzen van woningen verkocht door investeerders, Q2 2024

 

Verkoopprijs

Aantal

Amsterdam

644.000

1.120

Den Haag

380.000

780

Rotterdam

318.000

630

Utrecht

433.000

340

Nederland zonder G4

370.000

9.110

Heel Nederland

394.000

11.980

Bron: Kadaster, bewerking Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

Koopstarters betaalden gemiddeld € 336.000 en doorstromers betaalden gemiddeld € 425.000
voor een woning. Van de woningen die in het eerste half jaar van 2024 door beleggers
zijn verkocht aan een starter heeft 66% een verkoopprijs onder de 350.000 euro. Tevens
heeft 47% van de woningen die beleggers aan doorstromers verkochten een verkoopprijs
onder de € 350.000.16,
17

Figuur 3. Prijsklasse van woningen die gekocht zijn van beleggers, naar koper (eerste
halfjaar 2024)

Bron: Kadaster, bewerking ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

Aan- en verkopen particuliere investeerders

Als we specifiek kijken naar de situatie van de particuliere beleggers dan zien we
dat zij sinds 2021 meer woningen zijn gaan verkopen dan aankopen. Het aantal verkochte
woningen in de eerste helft van 2024 ligt hoger dan eerdere jaren. Tevens is te zien
dat het percentage dat particuliere beleggers aan eigenaar-bewoners verkopen sinds
2022 is toegenomen. Daarnaast zien we dat het percentage dat particuliere investeerders
verkopen aan starters is toegenomen van 10% in 2020 naar inmiddels 39% in de eerste
helft van 2024.

Tabel 5. Aan- en verkopen door particuliere investeerders

 

Totale aankopen particuliere investeerders

Totale verkopen particuliere investeerders

Totale verkopen particuliere investeerders aan eigenaar bewoners

Verhouding verkopen aan eigenaar bewoners

2014

13.800

11.800

4.300

37%

2015

16.000

11.000

4.100

38%

2016

21.200

14.100

5.300

38%

2017

26.400

16.200

6.100

38%

2018

25.600

16.400

5.900

36%

2019

23.100

17.800

6.200

35%

2020

32.100

27.100

7.200

27%

2021

14.400

16.300

8.100

50%

2022

15.300

18.100

7.200

40%

2023

4.600

16.000

9.700

60%

Q1+2 2023

2.100

5.600

3.400

62%

Q1+2 2024

2.600

9.500

6.100

64%

Bron: Kadaster, bewerking Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

Figuur 4. Verkopen van particuliere investeerders, naar koper

Bron: Kadaster, *overig betreft onder andere beleggers en tweede woningen, **betreft
enkel het eerste halfjaar

Ontwikkeling en verwachtingen

De inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur en dan met name het moment van mutatie
is voor verhuurders een moment om na te denken in hoeverre zij hun bezit aan willen
houden of uit willen ponden. Dit hangt af van de mate waarin zij worden geraakt door
wet betaalbare huur. Immers, 60% van de woningen die onder de wet betaalbare huur
gereguleerd gaan worden hoeven niet in huurprijs naar beneden. De verwachting is als
verhuurders uit willen ponden, zij dat met name in de eerste jaren doen na inwerkingtreding
van de wet. Naast de wet betaalbare huur baseren zij zich echter mede op andere factoren,
zoals bijvoorbeeld rente- en kostenstijgingen, waardeontwikkeling, fiscale druk en
overwegingen van persoonlijke aard, zodat er ook woningen in het hoogsegment of met
een huurprijs reeds onder de maximum huurprijs van het woningwaarderingsstelsel zullen
worden uitgepond. Ten aanzien van de fiscale druk is voor de beslissing van een verhuurder
om al dan niet uit te ponden relevant dat de overdrachtsbelasting per 1 januari 2026
wordt verlaagd naar 8% en dat het kabinet streeft naar invoering van het toekomstig
stelsel box 3 vanaf 2027, waarmee verhuurders alleen over het werkelijk rendement
belasting gaan betalen.

Om te kijken hoe de betaalbare huurmarkt en de middenhuurmarkt zich ontwikkelen met
en zonder Wet betaalbare huur zijn er verschillende scenario’s gemaakt. Deze scenario´s18 laten de ontwikkeling van de voorraad zien in het geval er bijvoorbeeld veel wordt
uitgepond en er weinig nieuwbouw is of juist bij veel nieuwbouw en weinig uitponding.
Een deel van de uitponding in deze scenario’s ziet ook op het hoog- en het laagsegment.

De kwartaalcijfers van het Kadaster zien op de transacties van alle partijen op de
woningmarkt. Private verhuurders zijn hier als totale groep in te onderscheiden, maar
een indeling naar huursegment valt echter niet te maken. Het Kadaster registreerde
in de eerste helft van 2024 een totaal aantal aankopen van private investeerders van
10.600 en een totaal aantal verkopen van 21.500 woningen (zie tabel 1). De bestaande
voorraad van private verhuurders is dus met ongeveer 11.000 woningen afgenomen (dit
is exclusief het effect van nieuwbouw, transformatie e.a.).

In de scenarioanalyse uit de memorie van toelichting bij de Wet betaalbare huur gaat
het lage uitpondscenario in dezelfde tijdsperiode uit van een afname van de private
huurvoorraad met ongeveer 5.000 woningen. Het middenscenario voor uitponding gaat uit van een afname van ongeveer 17.000
woningen en het hoge scenario van iets meer dan 32.000 private huurwoningen.

De werkelijke ontwikkeling van alleen het uitponden in de eerste twee kwartalen ligt
vooralsnog dus tussen het lage en het middenscenario. In de brief die voornemens ben
te sturen in het eerste kwartaal van 2025 wil ik kijken of ik in deze scenario’s ook
de nieuwbouw kan betrekken.

4. Ontwikkelingen voorraad studentenkamers

In het bijzonder hebben mij signalen bereikt dat sommige verhuurders de huur van studentenwoningen
zouden opzeggen. Verhuurders halen hiervoor als reden de Wet betaalbare huur aan.
Zoals ik in deze brief uiteen heb gezet, zijn er meerdere factoren die een effect
hebben op de positie van verhuurders en in sommige gevallen ook zwaarder wegen dan
de Wet betaalbare huur. Naast de gestegen rente en de fiscaliteit is het ook goed
mogelijk dat een verhuurder ervoor kiest om een contract niet te verlengen door de
Wet vaste huurcontracten. Het Kadaster registreert overigens alleen het type verhuurder
dat een woning aan- of verkoopt. Zij houden niet bij of er specifiek studentenwoningen
worden aan- of verkocht. Er valt dus niet te bevestigen in hoeverre daadwerkelijk
studentenwoningen worden verkocht.

Ook wordt in de media19 de suggestie gewekt dat groepscontracten, die soms bij studentenhuizen worden toegepast,
verboden zouden zijn. De Wet betaalbare huur heeft hier echter niets aan veranderd
en dergelijke constructies blijven dus onder dezelfde voorwaarden mogelijk. Verhuurders
kunnen dus net als voor de Wet betaalbare huur een woning verhuren aan meerdere studenten.
De Wet betaalbare huur20 bevat alleen een verduidelijking dat indien feitelijk sprake is van kamerverhuur,
het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimten (WWSO) toegepast moet
worden. Daarmee wordt verduidelijkt aan huurders en verhuurders dat een groep studenten
met een gezamenlijk contract zoals een groepscontract nog steeds recht heeft op een
maximale huurprijs op grond van het WWSO. De Wet betaalbare huur heeft deze situatie
niet gewijzigd. De maximale huurprijzen van het WWSO zijn door de Wet betaalbare huur
en onderliggende regelgeving juist met 25% verhoogd, om kamerverhuur te stimuleren.
Maar het dwingend maken van het Woningwaarderingsstelsel kan er wel voor hebben gezorgd
dat verhuurders hun huurprijzen zijn gaan controleren. Daar waar de huurprijs eerst
boven het reeds geldende maximum op basis van het WWSO lag, kan het zijn dat een verhuurder
de huren nu moet verlagen, ondanks de met 25% verhoogde WWSO-huurprijzen. Dit kan
een reden zijn voor een verhuurder om een woning te verkopen.

Ik zet mij in om ervoor te zorgen dat er voldoende betaalbare huurwoningen voor studenten
beschikbaar zijn. De maatregelen die ik hiertoe neem en de voortgang daarvan heb ik
beschreven in mijn brief aan uw Kamer van 5 september jongstleden.21Daarmee zorg ik ervoor dat ook studenten toegang (blijven) hebben tot betaalbare huisvesting.

5. Inkomenseisen in de middenhuur

Tijdens de behandeling van de Wet betaalbare huur heeft uw Kamer de motie El Abassi22 aangenomen. Deze motie verzoekt de regering om beleid te ontwikkelen dat onredelijke
hoge inkomenseisen in de vrije huursector aan banden legt en deze meer in lijn brengt
met de financiële realiteit van de gemiddelde Nederlander. Mijn ambtsvoorganger heeft
in de appreciatie aangegeven eerst te willen onderzoeken in hoeverre dit speelt. Hierbij
informeer ik uw Kamer over de uitkomsten van dit onderzoek.

Om te bezien of de inkomenseisen in de vrije sector naar mijn oordeel onredelijk hoog
zijn heb ik gesproken met IVBN en de Woonbond over hun bevindingen rond door verhuurders
gestelde inkomenseisen voor het vrijesectorsegment. Ook blijkt er geen jurisprudentie
te bestaan rondom (onredelijke) inkomenseisen voor vrije sectorhuur.

Uit de gesprekken met IVBN en de Woonbond concludeer ik dat beide partijen minimum-inkomenseisen
enerzijds als een nuttig instrument voor betaalbaarheid zien doordat huurders daarmee
beschermd worden tegen een te hoge huurquote en anderzijds als nuttig instrument voor
betalingszekerheid voor verhuurders. Bij lagere minimuminkomenseisen kan de huurder
namelijk geconfronteerd worden met een hogere huurquote. Aangezien mij dus geen signalen
hebben bereikt dat inkomenseisen onredelijk hoog zouden zijn, acht ik het niet raadzaam
om beleid te ontwikkelen dat tot hogere huurquotes leidt of kan leiden. Hiermee beschouw
ik deze motie als afgedaan.

6. Hoe verder?

Ik zal de effecten van de wet voor verhuurders, net als de betaalbaarheid voor huurders
in de middenhuur, de komende tijd nauwgezet blijven volgen en vinger aan de pols houden.
Het Kadaster komt in november met nieuwe cijfers met daarin een beeld van de ontwikkelingen
vanaf 1 juli tot 1 oktober. De ontwikkeling van de betaalbaarheid is lastiger te volgen,
aangezien deze cijfers pas later beschikbaar komen. Naast het monitoren van data blijf
ik nauw in gesprek met beleggers, inclusief particuliere verhuurders, om een goed
beeld te houden van de ontwikkelingen.

Begin van 2025 wil ik uw Kamer een brief sturen waarin ik een breder beeld zal schetsen
hoe ik tegen middenhuur en middeninkomens op de woningmarkt aankijk. In deze brief
zal ik de stand van zaken aangeven van het traject rondom staatssteun voor middenhuur,
de implementatie en de uitvoering van de wet door gemeenten en de Huurcommissie en
de ontwikkeling van de betaalbaarheid voor huurders. Tevens zal ik ingaan op hoe ik
aankijk tegen doorstroming binnen de huurmarkt en de rol van particuliere verhuurders.
Daarnaast zal ik de cijfers van het Kadaster over heel 2024 opnemen en bespreken hoe
deze cijfers zich verhouden tot de scenario’s van de betaalbare huurmarkt.

Ik wil nogmaals het belang onderstrepen van een gezonde (midden)huurmarkt waarin er
voldoende ruimte is voor verhuurders om woningen te verhuren en voor huurders om een
betaalbare woning te vinden. Met het Hoofdlijnenakkoord in de hand zet ik mij in om
private huur, middenhuur en vrije huur aantrekkelijker te maken. De verlaging van
de overdrachtsbelasting naar 8% is daar een eerste stap in. De komende tijd blijf
ik de ontwikkelingen op de huurmarkt volgen en kijk ik waar nodig naar mogelijke aanpassingen.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, M.C.G. Keijzer