Brief regering : Fiscale regelingen woonbeleid

Nr. 1207
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 17 oktober 2024

Op 1 oktober 2024 heeft het lid Welzijn1 verzocht om een overzicht te ontvangen van fiscale regelingen die doorwerken op het
woonbeleid met daarbij een korte uitleg. Met deze Kamerbrief ga ik, mede namens de
Staatssecretaris van Financiën, Fiscaliteit en Belastingdienst, in op dit verzoek.

Fiscaal beleid en de woningmarkt

Bedrijven en particulieren die in Nederland op de woningmarkt actief zijn zullen in
beginsel te maken krijgen met generieke belastingen zoals bijvoorbeeld de vennootschapsbelasting,
de btw en de inkomstenbelasting (box 1, 2 en 3)2. Het betreft zoals gezegd generieke belastingen die niet specifiek zien op de woningmarkt
maar die voor het bedrijfsleven in zijn totaliteit en op individuele belastingplichtigen
van toepassing zijn. In deze Kamerbrief wordt er een overzicht gegeven van fiscale
regelingen die woonbeleid (mede) als beleidsdoel hebben. Bijlage 10 van de Miljoenennota
definieert een fiscale regeling als een regeling met een beleidsdoel anders dan de
algemene doelstelling van de belastingsoort en een regeling die per saldo leidt tot
een beoogde derving van de overheidsinkomsten.

Kabinetsbeleid

Voordat er onderstaand specifiek ingegaan wordt op fiscale regelingen wordt een kort
overzicht gegeven van de maatregelen die dit kabinet neemt en die zien op de vastgoedmarkt
(niet beperkt tot de woningmarkt). Het gaat hierbij om maatregelen die onderdeel uitmaken
van het wetsvoorstel Belastingplan 2025 en waarbij geen sprake is van een fiscale
regeling.

• De vennootschapsbelasting bevat een generieke renteaftrekbeperking, de earningsstrippingmaatregel.
Deze aftrekbeperking is een implementatie van de eerste EU-richtlijn antibelastingontwijking
(ATAD1). Ingevolge deze maatregel komt rente op dit moment niet in aftrek voor zover
het saldo aan renten meer bedraagt dan 20% van de EBITDA (gecorrigeerde winst) of
de drempel van € 1 miljoen. Dit kabinet stelt voor om het percentage dat in aftrek
mag worden genomen te verhogen van 20% naar 25%. Het kabinet stelt tevens voor om
voor vastgoedlichamen met aan derden ter beschikking gesteld vastgoed de drempel van
€ 1 miljoen te schrappen. Het kabinet reageert hiermee op een signaal van de Belastingdienst
dat vastgoedlichamen worden opgeknipt om meermaals van die drempel gebruik te maken.

• Vorig jaar is de Wet aanpassing fiscale beleggingsinstelling door uw Kamer aangenomen.3 Ingevolge deze wet is het een fiscale beleggingsinstelling met ingang van 1 januari
2025 niet langer toegestaan om direct te beleggen in Nederlands vastgoed (de zogenoemde
vastgoedmaatregel). De vastgoedmaatregel is genomen om twee bestaande heffingslekken
te dichten.4 Het kabinet stelt voor om een mogelijkheid om de vastgoedmaatregel te ontgaan, te
dichten.5

Fiscale regelingen

In de tabellen hieronder wordt ingegaan op de fiscale regelingen die woonbeleid tot
(hoofd)doel hebben. Hierbij wordt geput uit bijlage 10 en 11 van de Miljoenennota
20256
7. De tabellen laten het budgettaire belang zien van de fiscale regelingen. De fiscale
regelingen die in dit overzicht zijn opgenomen zien met name op de fiscale behandeling
van de eigen woning en de overdrachtsbelasting (OVB). De eigen woning wordt doorgaans
belast in box 1 via het eigenwoningforfait en daarbij geldt onder voorwaarden dat
de hypotheekrente afgetrokken mag worden van het inkomen. Tezamen wordt dit gezien
als de eigenwoningregeling. Binnen de overdrachtsbelasting geldt op dit moment een
algemeen tarief van 10,4% voor de verkrijging van woningen die anders worden gebruikt
dan voor zelfbewoning. Alle uitzonderingen hierop vormen fiscale regelingen. Het kabinet
is voornemens om vanaf 1 januari 2026 een nieuw algemeen tarief van 8% voor woningen
te introduceren.

Overzicht fiscale regelingen

Fiscale behandeling van de eigen woning

Fiscale regelingen (eigen) woningbezit

2020

2021

2022

2023

2024

2025

Hypotheekrenteaftrek

9.161

8.483

7.348

8.368

9.912

11.191

Eigenwoningforfait

– 3.120

– 2.782

– 2.723

– 2.704

– 2.863

– 3.049

Aftrek financieringskosten eigen woning

765

820

709

662

667

674

Aftrek periodieke betalingen erfpacht, opstal en beklemming

32

32

32

32

33

34

Aftrek rente en kosten van geldleningen over restschuld vervreemde eigen woning

13

10

8

6

5

4

Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld

592

535

466

435

415

418

Kamerverhuurvrijstelling

10

10

12

15

16

17

Vrijstelling rechten op bepaalde kapitaalsuitkeringen, waaronder KEW, box 3

780

808

747

1.076

1.080

993

Hypotheekrenteaftrek

Over een eigenwoningschuld betaalde rente is onder voorwaarden aftrekbaar van het
inkomen in box 1 (hypotheekrenteaftrek). De afgelopen jaren is een aantal beperkende
maatregelen doorgevoerd: sinds 2013 dienen nieuwe leningen in dertig jaar volledig
en minimaal annuïtair afgelost te worden om in aanmerking te komen voor renteaftrek
en sinds 2014 wordt het maximale aftrektarief jaarlijks met 0,5%-punt gereduceerd.
Vanaf 2020 wordt het maximale aftrektarief versneld afgebouwd met 3%-punt per jaar.
Vanaf 2023 is het aftrektarief gelijk aan het tarief in de eerste schijf van de inkomstenbelasting.

Eigenwoningforfait

Huishoudens met een eigen woning dienen een percentage van de WOZ-waarde van hun woning
bij het belastbare inkomen in box 1 op te tellen. Dit percentage is afhankelijk van
de hoogte van de WOZ-waarde en wordt jaarlijks vastgesteld. Het eigenwoningforfait
staat los van de aftrekbaarheid van rente en kosten voor de eigen woning, die ook
in box 1 valt. Deze regeling is de keerzijde van de aftrekbaarheid van rente en kosten
voor de eigen woning.

Aftrek financieringskosten eigen woning

Kosten van geldleningen die behoren tot de eigenwoningschuld zijn aftrekbaar van het
inkomen in box 1. Sinds 2014 wordt het maximale aftrektarief jaarlijks met 0,5%-punt
gereduceerd. Vanaf 2020 wordt het maximale aftrektarief versneld afgebouwd met 3%-punt
per jaar. Vanaf 2023 is het aftrektarief gelijk aan het tarief in de eerste schijf
van de inkomstenbelasting.

Aftrek periodieke betalingen erfpacht, opstal en beklemming

Periodieke betalingen op grond van de rechten van erfpacht, opstal en beklemming,
met betrekking tot de eigen woning zijn aftrekbaar van het inkomen. Sinds 2014 wordt
het maximale aftrektarief jaarlijks met 0,5%-punt gereduceerd. Vanaf 2020 wordt het
maximale aftrektarief versneld afgebouwd. Vanaf 2023 is het aftrektarief gelijk aan
het tarief in de eerste schijf van de inkomstenbelasting.

Aftrek rente en kosten van geldleningen over restschuld vervreemde eigen woning

Als aftrekbare kosten met betrekking tot een eigen woning worden voor een periode
van vijftien jaar na het tijdstip van vervreemding van een eigen woning mede aangemerkt
de renten en kosten van geldleningen voor een restschuld van die vervreemde woning.
Van een restschuld is sprake, wanneer bij een vervreemding van een eigen woning in
de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017 de op deze woning betrekking
hebbende schuld tot een negatief vervreemdingssaldo heeft geleid. De aftrek voor rente
en kosten en geldleningen over restschuld vervreemde eigen woning betreft een tijdelijke
crisismaatregel die afliep in 2017. De gevallen die al gebruik maakten van de regeling
voor 2018 kunnen de aftrek nog maximaal vijftien jaar toepassen. Sinds 2014 wordt
het maximale aftrektarief jaarlijks met 0,5%-punt gereduceerd. Vanaf 2020 wordt het
maximale aftrektarief versneld afgebouwd. Vanaf 2023 is het aftrektarief gelijk aan
het tarief in de eerste schijf van de inkomstenbelasting.

Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld

Aan eigenwoningbezitters zonder eigenwoningschuld of met een lage eigenwoningschuld
wordt een aftrek toegekend ter hoogte van een deel van het verschil tussen het eigenwoningforfait
en de daarop drukkende aftrekbare kosten. De regeling wordt vanaf 2019 in een periode
van dertig jaar uitgefaseerd. Deze aftrek staat ook bekend als wet Hillen.

Kamerverhuurvrijstelling

Indien de inkomsten uit verhuur – anders dan voor korte duur – van woonruimte die
geen zelfstandige woning vormt en onderdeel is van het hoofdverblijf van de verhuurder,
niet meer bedragen dan een maximumbedrag per jaar, blijft het verhuurde deel van de
eigen woning vallen onder de fiscale behandeling van de eigen woning, in plaats van
de forfaitaire vermogensrendementsheffing in box 3. Het maximumhuurbedrag wordt jaarlijks
op basis van de huurontwikkeling geïndexeerd.

Vrijstelling rechten op bepaalde kapitaalsuitkeringen, waaronder KEW, box 3

In het overgangsrecht van de Wet IB 2001 zijn vrijstellingen voor bepaalde kapitaalverzekeringen,
spaarrekeningen en beleggingsrechten opgenomen. Onder voorwaarden geldt een box 1-vrijstelling
voor het voordeel (de uitgekeerde rente of het rendement op de premie/inleg) uit een
kapitaalverzekering eigen woning (KEW), spaarrekening eigen woning (SEW) en beleggingsrecht
eigen woning (BEW) waardoor deze niet in box 3 vallen. Per 1 april 2013 is de faciliteit
vervallen en voor bestaande contracten ondergebracht in het overgangsrecht. Het kapitaal
dan wel de inleg kunnen niet meer worden verhoogd en de looptijd kan niet worden verlengd.
Tevens gelden er onder bepaalde voorwaarden vrijstellingen voor andersoortige kapitaalverzekeringen
waarvan de inkomsten vrijgesteld waren onder de Wet IB 1964.

Vrijstelling rechten op bepaalde kapitaalsuitkeringen, waaronder KEW, box 3

In het overgangsrecht van de Wet IB 2001 zijn vrijstellingen voor bepaalde kapitaalverzekeringen,
spaarrekeningen en beleggingsrechten opgenomen. Onder voorwaarden geldt een box 1-vrijstelling
voor het voordeel (de uitgekeerde rente of het rendement op de premie/inleg) uit een
kapitaalverzekering eigen woning (KEW), spaarrekening eigen woning (SEW) en beleggingsrecht
eigen woning (BEW) waardoor deze niet in box 3 vallen. Per 1 april 2013 is de faciliteit
vervallen en voor bestaande contracten ondergebracht in het overgangsrecht. Het kapitaal
dan wel de inleg kunnen niet meer worden verhoogd en de looptijd kan niet worden verlengd.
Tevens gelden er onder bepaalde voorwaarden vrijstellingen voor andersoortige kapitaalverzekeringen
waarvan de inkomsten vrijgesteld waren onder de Wet IB 1964.

Overdrachtsbelasting

Fiscale regelingen woningtransacties

2020

2021

2022

2023

2024

2025

OVB Verlaagd tarief woning niet-starters

3.198

3.598

4.335

3.735

4.439

4.595

OVB Vrijstelling woning starters

–

584

365

449

477

491

OVB Vrijstelling terugkoop VoV woningen

–

6

36

49

52

52

OVB Verlaagd tarief woning niet-starters

In 2021 is de tariefdifferentiatie in de overdrachtsbelasting ingevoerd waardoor woningen
bestemd voor hoofdbewoning onder een lager tarief kunnen vallen (2%) en woningen niet
bestemd voor hoofdbewoning onder het algemene tarief vallen. Voor doorstromers is
het lagere overdrachtsbelasting tarief (2%) van toepassing. Dit tarief is uitsluitend
van toepassing op de verkrijging van woningen.

OVB Vrijstelling woning starters

Eenmalige vrijstelling voor aankoop van een woning onder de woningwaardegrens door
een persoon die meerderjarig is en jonger is dan 35 jaar en de woning zelf gaat bewonen.
In 2024 is de woningwaardegrens € 510.000. Vanaf 1 januari 2025 bedraagt deze € 525.000.

OVB Vrijstelling terugkoop VoV woningen

Het terugkopen van een verkoop onder voorwaarden (VoV)-woning van een particulier
door een VoV-aanbieder wordt onder specifieke voorwaarden8 vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

OVB vrijstelling taakoverdracht tussen vereniging of ANBI

Wanneer sprake is van een taakoverdracht door een vereniging of algemeen nut beogende
instelling (ANBI) is onder voorwaarden9 een vrijstelling van toepassing. Bij een taakoverdracht worden alle activa en passiva
die betrekking hebben op de overgedragen taak aan de verkrijgende ANBI of vereniging
overgedragen en voor toepassing van de vrijstelling mogen commerciële factoren geen
rol spelen.

OVB vrijstelling samenloop omzetbelasting

Voorkomt dat er in bepaalde situaties zowel overdrachtsbelasting als omzetbelasting
verschuldigd is. Wanneer de levering van het onroerend goed van rechtswege is belast
met btw is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Hoewel deze vrijstelling op
grond van de begrotingsregels kwalificeert als een fiscale regeling, wordt dit door
belastingplichtigen niet als tegemoetkoming beschouwd omdat de regeling voorkomt dat
er zowel btw als overdrachtsbelasting wordt geheven bij bepaalde vastgoedtransacties.

OVB Verlaagd tarief op vastgoedaandelentransacties

Het tarief van 4% dat van toepassing is op vastgoedaandelentransacties zorgt voor
een gelijker speelveld tussen partijen die direct nieuw vastgoed aanschaffen (die
«stenen» kopen) en partijen die aandelen kopen die vastgoed vertegenwoordigen. Op
de aanschaf van nieuw vastgoed is in de regel 21% btw verschuldigd en geen overdrachtsbelasting.
Zonder deze maatregel zou op de aankoop van vastgoedaandelen zowel geen btw als overdrachtsbelasting
worden geheven. Om te voorkomen dat een overmatige cumulatieve belastingheffing ontstaat
is een uitzondering gemaakt op het algemene tarief (10,4%) in de overdrachtsbelasting
door een tarief van 4% te introduceren waardoor alsnog overdrachtsbelasting wordt
geheven bij vastgoedaandelentransacties Deze maatregel beoogt belastingbesparende
constructies te bestrijden.

OVB Vrijstelling wooninvesteringsfonds (WIF)

Woningcorporaties kunnen ter financiering van stedelijke herstructureringsprojecten
woningen verkopen aan het speciaal daarvoor opgerichte Wooninvesteringsfonds. Die
verkrijging is onder voorwaarden10 vrijgesteld. Hiervoor is op dit moment geen budgettair belang beschikbaar.

OVB Vrijstelling wijkontwikkelingsmaatschappijen (WOM)

Wijkontwikkelingsmaatschappijen zijn tijdelijke samenwerkingsverbanden ter bevordering
van stedelijke herstructurering. Door de vrijstelling kunnen betrokken partijen onder
strikte voorwaarden11 onroerende zaken overdragen aan een WOM en later weer terug geleverd krijgen zonder
verschuldigdheid van overdrachtsbelasting. Hiervoor is op dit moment geen budgettair
belang beschikbaar.

Ik vertrouw erop met deze brief te hebben voldaan aan uw verzoek.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, M.C.G. Keijzer