Brief regering : Voortgang hospitaverhuur

32 847
Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 386
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 14 juni 2024

In de vorige eeuw was het decennialang gebruikelijk dat mensen kamers in hun eigen
woning aan anderen verhuurden die op zoek waren naar een plek om te wonen. Zij boden
niet alleen onderdak, maar vaak ook maaltijden en een gevoel van gemeenschap aan hun
huurders. Het huren van kamers werd vooral populair onder studenten, jonge werkenden
en mensen die nieuw waren in een stad. Voornamelijk in tijden van woningnood helpt
deze vorm van verhuur meer mensen aan woonruimte.

Hospitaverhuur is een bijzondere vorm van huisvesting. Het biedt ook in deze tijd
een oplossing voor mensen die op korte termijn een tijdelijke woonruimte zoeken, het
sluit goed aan bij het tegengaan van eenzaamheid, draagt bij aan het dagelijks sociaal
contact en kan de financiële positie van de hospita versterken. Tevens wordt er (betaalbare)
woonruimte gecreëerd, zonder woningen bij te bouwen. Dit draagt bij aan het beter
benutten van de bestaande voorraad.

In deze brief over hospitaverhuur wil ik allereerst stilstaan bij de potentie van
hospitaverhuur, want die is groot. Eerder dit jaar is hier een onderzoek naar verricht
en deze uitkomsten heb ik onlangs naar de Tweede Kamer verzonden1. De potentie is groot omdat hospitaverhuur in koopwoningen, corporatiewoningen en
private verhuur (institutionele beleggers en particuliere personen) mogelijk is. Wel
dienen zich per sector andere uitdagingen aan. Zo moeten woningeigenaren – als zij
een hypotheek hebben – toestemming krijgen van hun hypotheekverstrekker. Huurders
moeten toestemming krijgen van hun (hoofd)verhuurder.

Na de potentie van hospitaverhuur, ga ik in deze brief in op de ervaren belemmeringen
voor hospitaverhuur en de mogelijkheden om deze belemmeringen weg te nemen. Daarna
bespreek ik de stand van zaken van de informatiecampagne. Ook besteed ik aandacht
aan de definitie van een zelfstandige en onzelfstandige woning in het kader van het
Woningwaarderingsstelsel (WWS). Deze definitie wijzigt door toepassing van het wetsvoorstel
Betaalbare huur en dit heeft effect op hospitaverhuur. Ten slotte maak ik van de gelegenheid
gebruik om in te gaan op een toezegging in het kader van de Wet vaste huurcontracten.

Eerder dit jaar is toegezegd om de Eerste en Tweede Kamer te informeren over de kansen
en belemmeringen bij hospitaverhuur. Met deze brief wordt invulling gegeven aan deze
toezeggingen2. Tevens wordt hiermee invulling gegeven aan de motie Rietkerk3 die de regering verzoekt te bezien hoe de mogelijkheden voor hospitaverhuur kunnen
worden verruimd.

Potentie van hospitaverhuur

In het publieksonderzoek dat aan de Tweede Kamer is verzonden bij de Kamerbrief stand van zaken studentenhuisvesting is gekeken naar de potentie van hospitaverhuur4. Hierin is het brede Nederlandse publiek bevraagd, waarbij zowel landelijk als in
de 13 grote (studenten-)steden reacties zijn opgehaald. Naar verluidt wordt het totale
huursegment in Nederland geschat op circa 3.071.000 woningen. De totale koopsector
wordt geschat op 4.634.411 woningen5. Uit het onderzoek blijkt dat naar schatting 2% van de Nederlanders momenteel een
kamer verhuurt en 7% dat in het verleden heeft gedaan. Uit het onderzoek blijkt ook
dat de potentie van hospitaverhuur aanzienlijk is. Ongeveer een derde van de Nederlanders
beschikt over een geschikte ruimte voor hospitaverhuur, dat zijn vaker woningeigenaren
dan woninghuurders. Ongeveer 8% van de Nederlanders overweegt hospita te worden. Van
deze groep geeft een kwart aan «wel of zeker wel» tot hospitaverhuur over te willen
gaan en geeft driekwart aan dit «waarschijnlijk wel» te doen. Deze huishoudens kunnen
echter in de praktijk nog tegen belemmeringen aanlopen, bijvoorbeeld vanuit hun hypotheekverstrekker,
gemeente of de verhuurder. Veel Nederlanders weten niet of zij van hun verhuurder
of hypotheekverstrekker een deel van hun woning mogen verhuren of het is voor hen
op dit moment nog niet mogelijk wegens lokale regelgeving. Met de informatiecampagne
kan hierover meer duidelijkheid worden verschaft.

Als verhuurders en hypotheekverstrekkers kamerverhuur zouden toestaan, dan zou 3 á
4% van de Nederlanders met een geschikte ruimte voor hospitaverhuur, die hospitaverhuur
eerder niet overwogen dat vervolgens wél doen. Uit het onderzoek blijkt dat de grootste
belemmeringen voor potentiële hospitaverhuurderszijn: verminderde privacy en belemmerende
of onduidelijke regelgeving. Verder komt uit het onderzoek naar voren dat 8% van de
Nederlanders hospitaverhuur wel zou overwegen, als de regelgeving eenvoudiger en/of
het verkrijgen van toestemming van hun verhuurder of hypotheekverstrekker makkelijker
zou zijn.

De uitkomsten van dit onderzoek laten zien dat hospitaverhuur een bijdrage kan leveren
aan het starten van een wooncarrière, als dit voor meer mensen mogelijk wordt gemaakt
en de bekendheid ervan wordt vergroot. Om deze reden zet ik een aantal stappen gericht
op het wegnemen van belemmeringen voor hospitaverhuur doormiddel van beoogde wetswijzigingen
en het vergroten van de bekendheid daarvan.

Met dit onderzoek is een beter beeld van de potentiële hospitaverhuurders verkregen.
Binnenkort wordt er ook een onderzoek onder (potentiële) hospitahuurders gestart.
Dit onderzoek heeft als doel om meer inzicht te krijgen in de situatie en de wensen
van hospitahuurders. Zodra dit onderzoek is afgerond, zal het op de website van de
Rijksoverheid worden gepubliceerd en bij de verdere beleidsvorming rondom hospitaverhuur
worden betrokken.

Drempels hospitaverhuur wegnemen in de regelgeving

Naast het potentieonderzoek is er de afgelopen periode met meerdere partijen, zoals
hospitabemiddelaars, hypotheekverstrekkers, hypotheekbemiddelaars, gemeenten, en brancheverenigingen,
over hospitaverhuur gesproken. Het doel van deze gesprekken was een beter beeld te
krijgen van de potentie van hospitaverhuur, de belemmeringen en de mogelijkheden tot
het wegnemen daarvan. Hieronder ga ik in op de belangrijkste inzichten uit de gevoerde
gesprekken en mogelijke oplossingen.

Woningeigenaren krijgen meestal geen toestemming van hun hypotheekverstrekker

Zoals eerder aan de Tweede Kamer is bericht6, zijn hypotheekverstrekkers vaak terughoudend met het toestaan van hospitaverhuur.
Met een huurder in de woning levert de woning bij verkoop minder op. Dit kan leiden
tot een restschuld of een lagere overwaarde. Vanwege dit risico geven de meeste hypotheekverstrekkers
geen toestemming voor hospitaverhuur of doen ze dit alleen onder voorwaarden (bijvoorbeeld
voorwaarden over de maximale hoogte van de hypotheek). Soms vindt er zonder toestemming
van de hypotheekverstrekker hospitaverhuur plaats, met risico’s voor de woningeigenaar
en de huurder. Ook Nationale Hypotheek Garantie (NHG) staat hospitaverhuur om deze
redenen niet toe bij NHG-hypotheken. Zij wijst daarbij vooral op het risico voor de
woningeigenaar dat de woning bij verkoop minder oplevert. Dit kan leiden tot een restschuld
of een lagere overwaarde.

Met hypotheekverstrekkers en NHG is ook over mogelijke oplossingen gesproken.7 Uit die gesprekken kwam naar voren dat het risico voor woningeigenaren en hypotheekverstrekkers
kan worden weggenomen als hospitaverhuurders de mogelijkheid krijgen om het huurcontract
te beëindigen bij overdracht van de woning. Verschillende hypotheekverstrekkers verwachten
dat zij in dat geval veel vaker toestemming zullen verlenen voor hospitaverhuur. Na
implementatie van de beoogde wetswijzing staat NHG hospitaverhuur toe bij consumenten
met een NHG-hypotheek.

Gelet op de bijdrage die hospitaverhuur kan leveren aan het oplossen van het woningtekort,
werk ik aan een ontwerpwetswijziging die hospitaverhuurders de mogelijkheid biedt
om het huurcontract te beëindigen bij overdracht van de woning. Dat doe ik in samenspraak
met de Minister voor Rechtsbescherming vanwege zijn verantwoordelijkheid voor het
Burgerlijk Wetboek. Daarbij zal ook rekening worden gehouden met de positie van de
hospitahuurder. Bijvoorbeeld door de beëindiging van het huurcontract alleen mogelijk
te maken als daarbij een passende opzegtermijn in acht wordt genomen. Vanuit het oogpunt
van huurbescherming vind ik het daarnaast belangrijk dat deze mogelijkheid van opzegging
beperkt blijft tot de specifieke situatie van hospitaverhuur. Die mogelijkheid wordt
gerechtvaardigd door het persoonlijke karakter van het hospitaverhuur. Daarnaast kan
een parallel getrokken worden met hospitaverhuur in het geval van onderhuur. Bij onderhuur
van een onzelfstandige woonruimte eindigt het huurcontract met de onderhuurder op
het moment dat het huurcontract en daarmee de huurrelatie met de hoofdhuurder eindigt.

Hospitaverhuurders zijn terughoudend om voor onbeperkte tijd een hospitahuurder in
huis te nemen

Er zijn geen precieze cijfers beschikbaar over het type huurcontract dat hospitahuurders
doorgaans hebben. Uit de gesprekken kwam naar voren dat meestal een huurcontract voor
bepaalde tijd van twee jaar of een huurcontract voor onbepaalde tijd wordt gesloten.
Huurcontracten voor onbepaalde tijd hebben een wettelijke proeftijd van negen maanden.
Deze contracten worden meestal binnen deze wettelijke proeftijd opgezegd door de hospitaverhuurder.
Dit wordt door hospitabemiddelaars ook vaak geadviseerd. Volgens deze bemiddelaars
zijn de meeste hospitaverhuurders terughoudend met het voortzetten van het huurcontract
na de proeftijd. Na het verstrijken van die proeftijd zit de verhuurder voor onbepaalde
tijd aan de huurder vast. Dat kan als een drempel worden ervaren. Dat geldt ook voor
verhuurders die gebruik maken van een tijdelijk contract. In dit geval is er namelijk
geen proeftijd mogelijk. Als de hospitaverhuurder er dan na een paar maanden achter
komt dat er met de huurder geen goede verstandhouding is en/of het delen van voorzieningen
niet bij hem past, dan kan hij het contract niet eenvoudig eerder beëindigen dan de
afgesproken tijd.

Vaak is hospitaverhuur daardoor kortdurend, terwijl huurder en verhuurder mogelijk
wel tevreden zijn met de huurrelatie en deze best voor iets langere tijd zouden willen
voortzetten. Uit de gesprekken met hospitabemiddelaars kwam naar voren dat hospitaverhuur
óók door huurders als een tijdelijke woonoplossing wordt gezien. Bijvoorbeeld tijdens
de studie, voor een expat of als er na een scheiding acuut een nieuwe woning gezocht
moet worden. De verwachting is dat de meeste hospitahuurders uiteindelijk een andere
woonsituatie zoeken. Dit alles in aanmerking nemend onderzoek ik op welke wijze de
wetgeving kan worden aangepast zodat de contracten voor bepaalde en onbepaalde tijd
beter kunnen worden toegesneden op de wensen in de huidige praktijk en als stimulans
voor hospitaverhuur. Daarbij onderzoek ik een verruiming van de mogelijkheid om bij
hospitaverhuur huurcontracten van twee jaar of vijf jaar aan te gaan. Voornoemde drempels
kunnen dan worden beperkt of weggenomen. Zoals eerder in deze brief benoemd, wordt
binnenkort een onderzoek gestart onder (potentiële) hospitahuurders met als doel om
meer inzicht te krijgen in de situatie en de wensen van hospitahuurders. De uitkomst
van het onderzoek onder (potentiële) hospitahuurders zal eveneens bij de verdere beleidsvorming
worden betrokken.

Hospitaverhuur kan gevolgen hebben voor de aanspraak op andere regelingen

Potentiële hospitaverhuurders moeten bij hun keuze om over te gaan tot verhuur onderzoeken
wat het effect van hun huuropbrengsten is op voor hen relevante regelingen, zoals
toeslagen. Voor hospitaverhuur gelden verschillende voorwaarden waarmee de verhuurder
en huurder rekening moeten houden. De afgelopen periode is geïnventariseerd waar huurders
en verhuurders rekening mee moeten houden en is de communicatie hierop verbeterd.

Er is wet- en regelgeving waarvoor de positie van de hoofdbewoner in principe verandert
als hij een hospitahuurder in huis neemt. Twee inkomensregelingen betreffen de sociale
zekerheid en één betreft de hogere inkomensafhankelijke huurverhoging. De twee regelingen
in de sociale zekerheid zien op de bijstand en de aanvullende inkomensvoorziening
ouderen (IAO) uit de Participatiewet. Voor deze twee regelingen dient de aspirant-hospitaverhuurder
contact op te nemen met de gemeente of met de SVB (voor de AIO) als hij een kamer
gaat verhuren, vanwege een wijziging in de persoonlijke omstandigheden en om te bezien
wat het gevolg kan zijn voor het recht op bijstand, of voor de hoogte van de uitkering.
Omdat dit vangnetregelingen zijn met een complementair karakter wordt gekeken naar
alle mogelijke inkomsten van een ontvanger van deze uitkeringen en dus ook naar huurinkomsten.

Daarnaast geldt dat – indien de hospitaverhuurder zelf een huurder is van een zelfstandige
sociale huurwoning – bij de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging wordt gekeken
naar de inkomens van alle bewoners op een bepaald adres, dus ook het inkomen van de
hospitahuurder. Het kan voorkomen dat door het inkomen van de hospitahuurder het gezamenlijke
inkomen boven de inkomensgrens komt, waardoor de (hoofd)verhuurder de huurder/hospitaverhuurder
een hogere huurverhoging kan voorstellen. Dit kan leiden tot een negatieve prikkel
voor hospitaverhuur. Om deze reden wil ik graag onderzoeken of de hogere inkomensafhankelijke
huurverhoging aangepast kan worden, zodat deze negatieve prikkel verdwijnt. De wenselijkheid
en de mogelijkheden zal ik nader onderzoeken.

Voor veel regelingen maakt het overigens niet uit of je een hospitahuurder in huis
hebt. Dat is positief omdat dit de keuze voor hospitaverhuur niet negatief beïnvloedt.
Zo hoef je als eigenaar-bewoner – mits de jaarhuur onder de 5.998 euro (in 2024) blijft
– geen inkomstenbelasting te betalen over de huuropbrengsten. Dit heet de kamerverhuurvrijstelling.
Een hurende hospitaverhuurder hoeft over de huurinkomsten geen inkomstenbelasting
(box 1) te betalen, maar die inkomsten vallen wel onder het bank- of spaartegoed (box
3-belasting indien het vrijstellingsbedrag wordt overschreden). Ook is er geen effect
op de toeslagen, omdat de hospitaverhuurder geen gezamenlijk huishouden met de hospitahuurder
voert.

De gewijzigde definitie van zelfstandige en onzelfstandige woning ten aanzien van
de huurprijs kan hospitaverhuur negatief beïnvloeden

In het nieuwe Besluit huurprijzen woonruimte wordt de WWS-definitie van een zelfstandige
woning verduidelijkt en aangescherpt. Deze aanpassing leidde tot de vraag hoe dit
doorwerkt voor hospitaverhuur. De situatie kan namelijk ontstaan waarin door het verhuren
van een deel van de woning middels hospitaverhuur, zowel de hoofdhuurder (de hospita)
als onderhuurder een huurprijs krijgen zoals bepaald volgens het Woningwaarderingsstelsel
voor onzelfstandige woningen (WWSO). De woonsituatie kan bij drie of meer personen
die niet samen een duurzaam gemeenschappelijk huishouden vormen, worden aangemerkt
als feitelijke kamerverhuur (onzelfstandig). De (hoofd)huurder/hospitaverhuurder zou
voorafgaand aan de hospitaverhuur een huurprijs betalen volgens het Woningwaarderingsstelsel
voor zelfstandige woningen (WWS), dat mogelijk een hogere huurprijs zou opleveren
voor de (hoofd)verhuurder dan volgens het WWSO. De terugval van een huurprijs op basis
van een WWS naar een huurprijs op basis van het WWSO zal er waarschijnlijk toe leiden
dat de hoofdverhuurder geen akkoord geeft op het verzoek van zijn huurder om een kamer
onder te verhuren. De hoofdverhuurder heeft daar namelijk direct nadeel van. Om te
voorkomen dat verhuurders hospitaverhuur niet meer toestaan door hun huurders, is
het daarom nodig een uitzondering op de aangescherpte definitie voor toepassing van
het WWS te maken voor hospitaverhuur. Om te voorkomen dat deze uitzondering leidt
tot oneigenlijk gebruik is gekeken naar bestaande lokale aanvullende regels om misbruik
te voorkomen bij bijvoorbeeld kamerverhuur. Veel gemeenten in Nederland hebben een
soortgelijk aanvullend regime voor hospitaverhuur. Naar deze lokale regelgeving is
als inspiratie gekeken om een uitzondering voor hospitaverhuur door een huurder (van
een zelfstandige woning) mogelijk te maken in het Besluit betaalbare huur.

Concreet betekent de wijziging het volgende. De hoofdhuurder die een deel van de huurwoning
wil onderverhuren zal zelf de huurprijs voor de hele woning blijven betalen aan de
hoofdverhuurder, eigenaar, op grond van het WWS. De onderhuurder (hospitahuurder)
betaalt dan een huurprijs voor een deel van de woning volgens het WWSO aan de hospita.
Deze uitzondering zal worden opgenomen in het Besluit betaalbare huur. Echter, voor
deze uitzondering gelden aanvullende eisen; het huishouden van de hoofdhuurder (de
hospita) moet tenminste twee jaar zelfstandig de huurwoning hebben bewoond, de (hospita-)onderhuurder
betreft maximaal één huishouden en de (hospita-)onderhuurder mag alleen een huurovereenkomst
hebben met de hoofdhuurder (de hospita) van de woning (niet met de hoofdverhuurder/eigenaar
van de woning). Deze voorwaarden zijn nodig om te voorkomen dat deze uitzondering
ook wordt toegepast in situaties waarin er eigenlijk geen sprake is van hospitaverhuur.
Op deze wijze wordt oneigenlijk gebruik voorkomen, maar wordt tegelijkertijd voor
hospitaverhuur wel ruimte geboden.

Samenvattend ten aanzien van de drempels

Uit alle gesprekken met stakeholders in de afgelopen periode zijn diverse belemmeringen
en oplossingsrichtingen naar voren gekomen. De gesprekken met gemeenten en corporaties
over eventuele belemmeringen en hoe deze kunnen worden verminderd zijn nog gaande.
Bijvoorbeeld rondom de effecten van bestemmingsplannen en vergunningsvereisten van
de gemeenten ten aanzien van hospitaverhuur. In het algemeen kan worden gezegd dat
de G13 gemeenten en de VNG positief zijn over de ingezette lijnen vanuit het Rijk.
De informatievoorziening rondom de wet- en regelgeving voor zowel burgers als ambtenaren
zelf is wel een aandachtspunt. Bijvoorbeeld het verduidelijken van de huidige regels
rondom inkomensafhankelijke huurverhoging is nodig.

Wat betreft de corporaties zijn er reeds individuele gesprekken gevoerd met partijen
in het kader van de aankomende wetswijziging en heeft er ook een klankbordgroep plaatsgevonden.
Hierin is in den brede het gesprek gevoerd met gemeenten, woningcorporaties, Aedes, VNG, Kences, hospitabemiddelingspartijen en andere betrokken partijen. Deze klankbordgroep heeft
als doel informatie uit te wisselen, beleidsvoornemens te toetsen aan de praktijk
en input op te halen voor de informatiecampagne.

Naast het contact met individuele corporaties en Aedes, is er vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) een
koplopersgroep ingericht. Hieraan nemen twaalf corporaties deel die hospitaverhuur
toestaan en actief met deze vorm van beter benutten bezig zijn. De intentie van de
koplopersgroep is dat kennisdeling plaatsvindt en steeds meer corporaties zich aansluiten
bij de groep, zodat de bekendheid van hospitaverhuur in de sector wordt vergroot en
het geven van toestemming bij steeds meer corporaties standaard wordt.

Hieronder in de tabel volgt op hoofdlijnen een puntsgewijze samenvatting van belemmeringen
waarvoor als oplossingsrichting een wetswijziging vereist is. Deze wetswijziging wordt
nader uitgewerkt en voorbereid, zodat het volgend kabinet en de Kamers hier verder
mee aan de slag kunnen. De verwachting is dat het wetsvoorstel aan het einde van dit
jaar ter consultatie wordt gegeven.

Belemmering

Mogelijke oplossing

Hypotheekverstrekkers geven geen toestemming

Introduceren mogelijkheid beëindigen huurcontract met hospitahuurder bij overdracht
woning

Hospitaverhuurders zijn terughoudend om voor onbeperkte tijd een hospitahuurder in
huis te nemen

Introduceren huurcontract voor bepaalde tijd voor hospitaverhuur

Hospitaverhuur kan gevolgen hebben voor de aanspraak op andere regelingen

Verkennen van een aanpassing van de inkomensafhankelijke huurverhoging

De gewijzigde definitie van zelfstandige en onzelfstandige woning ten aanzien van
de huurprijs kan hospitaverhuur negatief beïnvloeden

Deze wijziging wordt reeds meegenomen bij de aanpassing van het Besluit betaalbare
huur waarvan de beoogde inwerkingtreding 1 juli 2024 betreft.

Informatiecampagne

Een toekomstig verhuurder moet veel uitzoeken om tot hospitaverhuur over te gaan.
Zowel voor huurders als kopers geldt dat toestemming van de hypotheekverstrekker of
verhuurder nodig is en dat per gemeente regels over het toestaan van kamerverhuur
verschillen. Ook is het belangrijk om te weten of de inkomsten uit verhuur invloed
hebben op toeslagen en uitkeringen en wat het verhuren betekent voor je belastingaangifte.
Hospitaverhuur is in veel gevallen mogelijk, echter zijn er veel regels die aan hospitaverhuur
raken. In het potentieonderzoek kwam al naar voren dat verduidelijking van informatie
ervoor zorgt dat 8% van de Nederlanders geïnteresseerd is om hospitaverhuurder te
worden. Ook is er een aanzienlijke informatiebehoefte bij gemeenten en corporaties
rondom hospitaverhuur.

Om te voorzien in de behoefte aan duidelijke informatie over de mogelijkheden en regels,
zal begin augustus vanuit het ministerie een informatiecampagne gaan lopen. In aanloop
daarnaar toe is er sinds vorige maand een nieuwe pagina op Rijksoverheid.nl bestemd
voor huidige en toekomstige hospitaverhuurders gelanceerd. Hier is op één plek de
regelgeving te vinden voor hospitaverhuur. Deze informatie wordt onderschreven door
Aedes en de Woonbond.

Als onderdeel van de lancering van de informatiecampagne werken we aan een communicatieaanpak
om de bekendheid met hospitaverhuur te vergroten. Zo komt er voor gemeenten en verhuurders
een handreiking die gemeenteambtenaren en beleidsmedewerkers van woningcorporaties
en particuliere verhuurders ondersteuning biedt in de omgang met en het informeren
van bewoners over hospitaverhuur. Ook komt er als onderdeel van de campagne een «toolkit» met communicatiemiddelen beschikbaar die zij, samen met BZK, in kunnen zetten om
de bekendheid met hospitaverhuur te vergroten. Daarnaast worden andere middelen ingezet
om ook bij het bredere publiek de bekendheid met hospitaverhuur te vergroten, zoals
animatievideo’s. Als onderdeel van de campagne informeren we bijvoorbeeld over eventuele
verminderde privacy die als een van de grootste belemmeringen bij hospitaverhuur uit
het onderzoek naar voren kwam. Om hier handelingsperspectief te bieden willen we burgers
informeren over welke mogelijkheden er zijn om een privacy-bewuste samenwoonervaring
te creëren, bijvoorbeeld in de vorm van informatievideo’s met praktische oplossingen
en creatieve maatregelen om privacy te waarborgen.

Aanpassen Wet vaste huurcontracten

Zoals ik in de introductie aangaf, maak ik van de gelegenheid gebruik om in deze hospitabrief
ook in te gaan op een openstaande toezegging ten aanzien van de Wet vaste huurcontracten.
Ik neem dit mee in deze brief, omdat de beoogde wetswijziging meegenomen kan worden
in de wijzigingsvoorstellen ten aanzien van de hospitaverhuur.

Als onderdeel van de Wet vaste huurcontracten is het mogelijk gemaakt dat een verhuurder
van een zelfstandige woning eenmalig een huurcontract kan beëindigen om de woning
te verkopen. Deze mogelijkheid is gericht op situaties waarbij mensen nog niet zeker
weten wat ze met een leegstaande woning in hun bezit willen gaan doen, bijvoorbeeld
nadat ze zijn gaan samenwonen. Een huurcontract voor onbepaalde tijd, zonder een mogelijkheid
tot verkoop, is in een dergelijk geval niet passend en kan leiden tot leegstand. Deze
mogelijkheid is aan strikte voorwaarden verbonden; de verhuurder mag hier slechts
eenmalig gebruik van maken, handelt niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf,
verhuurt niet meer dan één woning, heeft de woning zelf ten minste twee jaar als eigenaar
bewoond en in de huurovereenkomst is bedongen dat de verhuurder de huurovereenkomst
na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn – van maximaal 2 jaar – kan
opzeggen ten behoeve van verkoop. Een laatste voorwaarde is dat de verhuurder niet
eerder dan drie maanden voor het eind van die overeengekomen termijn een huwelijk
of een geregistreerd partnerschap is aangegaan. Deze laatste voorwaarde is na amendering
in de wet opgenomen.8 Doel van deze voorwaarde is om misbruik van deze mogelijkheid te voorkomen: uit het
sluiten van dit huwelijk of het geregistreerd partnerschap tijdens de looptijd van
de huurovereenkomst moet blijken dat het samenwonen succesvol is.

Bij de behandeling van de wet in de Eerste Kamer in november 2023 is toegezegd om
te kijken naar andere samenlevingsvormen dan een huwelijk of het geregistreerd partnerschap
als uitzonderingsgrond op de hoofdregel. Ook is toegezegd, dat dit mee zou kunnen
worden genomen in een ander nog op te stellen wetsvoorstel Deze toezeggingen zijn
gedaan na vragen van het lid Talsma (ChristenUnie). Ik ben tot de conclusie gekomen
dat de voorwaarde waarmee moet worden aangetoond dat er sprake is van een zogenaamd
«geslaagd samenwonen» moet worden geschrapt. Het betreft een inmenging in de persoonlijke
levenssfeer, waarbij vraagtekens kunnen worden gezet bij nut en noodzaak hiervan.
Mijns inziens is niet aangetoond dat met de voorwaarde een huwelijk of geregistreerd
partnerschap te sluiten een gerechtvaardigde, proportionele en praktische uitvoerbare
route wordt gecreëerd waarmee het maatschappelijk doel om leegstand in dergelijke
situaties te voorkomen wordt bereikt. Daarom zal een wijzigingsvoorstel waarin de
voorwaarde (artikel 7:274 lid 7, onderdeel b, BW) wordt geschrapt, worden meegenomen
met de wijzigingsvoorstellen gericht op het stimuleren van hospitaverhuur. De overige
voorwaarden blijven ongewijzigd en bieden in de ogen van het kabinet voldoende waarborgen
misbruik te voorkomen.

Afsluiting

Om hospitaverhuur weer écht op de kaart te zetten, is langdurige inzet nodig van zowel
het Rijk als gemeenten, hypotheekverstrekkers, woningcorporaties en private verhuurders.
In die lijn en in overeenstemming met de toezegging9 zijn er ook lopende initiatieven gesteund, zoals de pilot geef tijdelijk thuis. Hier is de potentie in de praktijk verder onderzocht. Gebleken is dat hospitaverhuur
een passende manier is om snel woonruimte te creëren en dat schaalvergroting alleen
kan plaatsvinden als woningcorporaties, gemeenten, hypotheek-verstrekkers en private
verhuurders hospitaverhuur meer gaan toestaan. Deze partijen worden daarom opgeroepen
tot het stimuleren van hospitaverhuur en samen aan de slag te gaan om onbenutte kamers
beschikbaar te krijgen voor hen die een (tijdelijk) thuis nodig hebben.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
H.M. de Jonge