Brief regering : Voortgangsbrief studentenhuisvesting

Nr. 32 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 7 mei 2024

Voldoende betaalbare studentenhuisvesting is van groot belang; voor de nabijheid van
het onderwijs, de stap in de ontwikkeling naar volwassenheid en de bijdrage van studenten
aan de vitaliteit van steden. Omdat ik veel positieve ontwikkelingen op dit terrein
waarneem, informeer ik u bij deze over mijn actuele inspanningen op de opgave. Deze
brief komt naast de gebruikelijke jaarlijkse brief aan het begin van het studiejaar
waarin ik uw Kamer informeer over de resultaten uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting.
Mijn tussentijdse beeld is: het aantal nieuwbouwplannen rondom studentenhuisvesting
stijgt sterk, de groei van onzelfstandige wooneenheden blijft daarbij echter achter
en vergt inzet, en het publieksonderzoek hospitaverhuur bevestigt de kansen op dit
type huisvesting.

Op basis hiervan heb ik mijn werkagenda voor de komende periode opgesteld, deze bestaat
uit drie sporen. De eerste betreft de inzet van de studentenhuisvestingsregisseur
en het concretiseren van de bouwplannen per stad en regio, zodat de plannen ook daadwerkelijk
worden gerealiseerd. De tweede betreft de inzet op de realisatie van onzelfstandige
eenheden. Deze kamers zijn belangrijk voor het welzijn van (startende) studenten en
bovendien voordeliger en efficiënter te bouwen. Ten derde zal ik mij inzetten op de
verruiming van het aanbod van hospitaverhuur, zeker voor studenten is dit een woonvorm
met veel potentie. Ik benut daarom deze brief tevens om u de uitkomsten van het publieksonderzoek
naar hospitaverhuur aan te bieden en u te informeren over de vervolgstappen hierop.

Het aantal nieuwbouwplannen voor studentenhuisvesting is sterk gestegen

Het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS), dat in 2022 is ondertekend door
de Ministeries van OCW en BZK, gemeenten, hoger onderwijsinstellingen, studentenhuisvesters,
Nuffic en studenten, vormt de basis van mijn aanpak om het tekort aan studentenwoningen
op te lossen.1 Het hoofddoel van het LAS is de realisatie van 60.000 extra studenteneenheden tot
2030. Dit doel zal vooral door nieuwbouw moeten worden gerealiseerd, maar kan ook
deels bereikt worden via het beter benutten van de huidige woningvoorraad. Het goede
nieuws is dat er op dit moment bouwplannen zijn voor 30.000 extra eenheden en dat
is maar liefst 10.000 meer dan ik in september 2023 aan uw Kamer rapporteerde.2 Deze stijging is vooral te danken aan de ambitieuze nieuwbouwagenda van sociale huisvesters,
ik ben met hen in gesprek over de invulling daarvan. Overigens ben ik ook met marktpartijen
in overleg over een versnelling van bestaande ambities en plannen. Hierbij zijn ook
een aantal investeringsfondsen betrokken die willen investeren in maatschappelijk
vastgoed zoals studentenhuisvesting.

Goede voorbeelden uit verschillende regio’s

Op diverse plekken in het land worden goede stappen gezet, waarvan ik er een aantal
wil noemen. Een locatie waarvoor door uw Kamer herhaaldelijk aandacht is gevraagd,
is Kronenburg in de gemeente Amstelveen. Eerder dit jaar hebben de Minister voor Infrastructuur
en Waterstaat en ik overeenstemming bereikt met de gemeente Amstelveen over de mogelijke
ontwikkeling van Kronenburg, waarbij het uitgangspunt is dat er circa 438 zelfstandige
wooneenheden voor studenten worden gecreëerd.3 Een ander positief voorbeeld komt uit Groningen. In januari van dit jaar is in die
stad gestart met de bouw van het nieuwe studentencomplex Proxima op Zernike Campus,
met 401 kamers die tijdens de zomerpiek dubbel bezet kunnen worden, waardoor 802 studenten
kunnen worden gehuisvest. Uniek aan dit Groningse complex is dat hier vooraf al is
nagedacht over dubbele bewoning. Ook de oplevering van 735 studentenwoningen op de
campus van TU Eindhoven staat binnenkort gepland. Het complex omvat twee torens met
daartussen 86 woningen, voornamelijk groepswoningen met zes of acht onzelfstandige
eenheden. Naast de woningen zijn er diverse ruimtes die studenten aanmoedigen om elkaar
op te zoeken en te ontmoeten.

Een andere belangrijke ontwikkeling is dat ook omringende steden en regiogemeenten
van studentensteden in beeld komen voor de realisatie van de opgave. Steden als Maastricht,
Rotterdam, Leiden en Amsterdam zijn daarom bewust bezig met het aangaan van allianties
met omliggende gemeenten. Zeker als er sprake is van goede en snelle OV-verbindingen
is dat een kansrijke en wenselijke ontwikkeling. Een mooi voorbeeld is de regio Zuid-Limburg,
waar de drie grote gemeenten, Heerlen, Maastricht en Sittard-Geleen, op korte termijn
een pact over studentenhuisvesting zullen sluiten. Met deze samenwerking willen de
gemeenten de huisvesting van studenten verder verbeteren, zowel bij de piekperiode
aan het begin van het studiejaar als meer structureel.

De studentenhuisvestingsregisseur en het concretiseren van bouwplannen

De studentenhuisvestingsregisseur die ik anderhalf jaar geleden heb aangesteld en
die actief is in het land, bevestigt het beeld van de positieve ontwikkelingen. Het
afgelopen jaar heeft de regisseur met alle studentensteden gesprekken gevoerd en zijn
hun bouwplannen geïnventariseerd. In samenspraak met de lokale stakeholders is geanalyseerd
wat in elke stad of regio de beste aanpak is om tot versnelling van de bouw en de
invulling van het gestelde target te komen, alsmede de mogelijkheden om het aanbod
van kamers te vergroten. Hiermee geef ik invulling aan de motie Boulakjar die de regering
verzoekt om met gemeenten in gesprek te gaan om meer ruimte te creëren voor kamerverhuur
met campuscontracten.4 Naast individuele gesprekken vinden er ook geregeld werkbijeenkomsten plaats met
alle studentensteden, maar ook met de kleinere studentensteden die zelf geen universiteit
hebben maar wel in het werkgebied van een universiteit liggen, of een hbo/mbo instelling
in de stad hebben.

Ik richt mij, samen met de studentenhuisvestingsregisseur, in eerste instantie op
de regio’s die gekenmerkt worden door een grote groei van studenten of een zeer krappe
markt. Dat zijn op dit moment de regio’s Eindhoven, Haaglanden (waar Delft en Den
Haag binnenvallen), Rotterdam en de Metropoolregio Amsterdam. Bij de actualisatie
van de woondeals, die nu gaande is, wil ik allereerst in deze regio´s studentenhuisvesting
in de woondeal opnemen. In de gemeente Eindhoven zijn de gesprekken gaande en zijn
er in het bestuurlijk overleg afspraken gemaakt over regionale versnelling. Ook zet
ik in samenwerking met regionale partijen in op de (versnelde) realisatie van 2.280
extra betaalbare studenteneenheden tot en met 2030 ten behoeve van het verbeteren
van het ondernemingsklimaat in die regio.5 In de Metropoolregio Amsterdam is bestuurlijk een procesafspraak gemaakt waarbij
gemeente en regio gaan beslissen waar nieuwe studentenwoningen moeten komen te staan.
Rond de zomer worden hier aanvullende regionale afspraken over gemaakt. In Rotterdam
en de regio Haaglanden worden bilaterale afspraken gemaakt die in de woondeals geïmplementeerd
zullen worden. De focus op bovengenoemde regio´s wil niet zeggen dat alle andere steden
al helemaal op schema zitten, maar wel dat daar voldoende plannen in voorbereiding
zijn en de urgentie ook tot voldoende acties leidt.

Via de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen is vanuit de tranches 2021, 2022 en 2023
al een financiële bijdrage geleverd aan de bouw van in totaal 7.185 wooneenheden voor
studenten. In de zesde tranche van de Woningbouwimpuls (WBI) was € 20 mln. gereserveerd
voor studentenhuisvesting.6 Momenteel onderzoek ik welke aanvragen binnen deze tranche hierop zijn gericht. Mochten
de aanvragen niet toereikend zijn voor een volledige uitkering van de € 20 mln., dan
zal uitkering ten behoeve van studentenwoningen via andere reeds bestaande regelingen
worden onderzocht.

De bouw van onzelfstandige eenheden blijft achter

Met de sociale studentenhuisvesters spreek ik ook over de voorwaarden die nodig zijn
om ervoor te zorgen dat 50% van hun nieuwbouw uit onzelfstandige eenheden bestaat.
Op dit moment bestaan namelijk bijna al hun plannen uit de bouw van studio´s. Dit
komt voornamelijk doordat de exploitatie van onzelfstandige eenheden een groter tekort
kent dan dat van zelfstandige eenheden. Hierbij speelt een belangrijke rol dat voor
zelfstandige eenheden wel huurtoeslag kan worden aangevraagd en voor onzelfstandige
eenheden niet. Hierdoor kan een verhuurder een hoge huur voor een studio vragen, wat
gunstig is voor de exploitatie. Tegelijkertijd zal een huurder door de huurtoeslag
zeer betaalbare woonlasten hebben.

Echter, vanuit het oogpunt van welzijn hecht ik er aan dat naast zelfstandige ook
betaalbare onzelfstandige eenheden moeten worden gebouwd. Ook studentenorganisaties
vragen hierom. Studenten die wonen in een kamer met gedeelde voorzieningen, zoals
een keuken en woonkamer, hebben gemakkelijker contact met hun huisgenoten. Zeker in
het begin van de studie kan dat zeer belangrijk zijn. Daarnaast zijn onzelfstandige
eenheden gemiddeld 21% goedkoper te realiseren dan studio’s en kunnen er in dezelfde
ruimte méér onzelfstandige eenheden worden gerealiseerd dan studio’s. Voor de Rijksfinanciën
heeft een onzelfstandige woonruimte bovendien het voordeel dat er geen huurtoeslag
hoeft worden uitgekeerd. Ik verwacht dat de modernisering van het woningwaarderingsstelsel
onzelfstandige woonruimte (WWSO), als onderdeel van het pakket van het wetsvoorstel
betaalbare huur, zal helpen het exploitatietekort te verkleinen. De sociale huisvesters
zien nog steeds een disbalans in de huurprijs die zij moeten vragen tussen een studio
met huurtoeslag en kamers zonder huurtoeslag. De sociale studentenhuisvesters en ik
onderzoeken op welke wijze aan de financiële randvoorwaarden kan worden voldaan zodat
zij weer onzelfstandige eenheden kunnen gaan bouwen.

Uitkomsten publieksonderzoek hospitaverhuur en vervolg

Met uitsluitend nieuwbouw kunnen we niet voldoen aan de vraag naar studentenhuisvesting,
dat is ook opgenomen in het LAS. Het creëren van nieuwe woonruimte binnen de bestaande
voorraad is sneller en vaak voordeliger. Bij studentenhuisvesting zie ik vooral kansen
bij hospitaverhuur. Na een afname van het aanbod in de afgelopen decennia is er recentelijk
een toenemende aandacht voor hospitaverhuur. Van hospitaverhuur is sprake als de verhuurder
van woonruimte tevens de hoofdbewoner is van de woning. Dit is bijvoorbeeld het geval
als een huiseigenaar een kamer in diens woning verhuurt.

Om de potentie van hospitaverhuur in Nederland inzichtelijk te maken heb ik in de
afgelopen periode een publieksonderzoek uitgevoerd. Hierin is onderzocht hoe aangekeken
wordt tegen hospitaverhuur, in hoeverre men zelf hospitaverhuur zou willen overwegen
en wat mogelijke belemmeringen zijn. In de rapportage, die is bijgevoegd, staat dat
op basis van dit onderzoek een derde van de Nederlanders aangeeft over een huis te
beschikken met daarin een geschikte ruimte voor hospitaverhuur. Woningeigenaren hebben
vaker een geschikte ruimte dan huurders. In de G13 geeft een kwart van de respondenten
aan over een geschikte ruimte voor hospitaverhuur te beschikken. Uit het onderzoek
blijkt dat 8 procent van de Nederlanders overweegt hospitaverhuurder te worden, waarvan
2 procent zegt «zeker wel of wel» te overwegen en 6 procent «waarschijnlijk wel».
Dit is na het kennis nemen van de regels en voorwaarden die bij hospitaverhuur van
toepassing zijn. Extra inkomsten en bijdragen aan het verlichten van de heersende
woningnood zijn daarvoor de belangrijkste drijfveren bij de overweging hospitaverhuurder
te worden. Deze huishoudens kunnen echter in de praktijk nog aanlopen tegen belemmeringen
in relatie tot hun hypotheekverstrekker, gemeente of de verhuurder, waardoor kamerverhuur
nu belemmerd wordt.

Om hospitaverhuur verder te stimuleren en opnieuw gemeengoed te maken, bereid ik een
wetswijziging voor. Hierbij kijk ik bijvoorbeeld of het huurcontract, in het geval
van hospitaverhuur, eenvoudiger beëindigd kan worden bij verkoop van de woning. Een
mogelijk lagere verkoopprijs van een woning in verhuurde staat zorgt er voor dat hypotheekverstrekkers
vaak geen toestemming geven voor hospitaverhuur en leidt daardoor tot risico’s bij
de woningeigenaar. Een extra opzeggingsgrond moet het financieel risico van kamerverhuur
wegnemen en ervoor zorgen dat hypotheekverstrekkers hospitaverhuur toe gaan staan.
Ook onderzoek ik of er verdere wijzigingen nodig zijn, waarbij bijvoorbeeld gedacht
kan worden aan het invoeren van een specifiek tijdelijk huurcontract voor hospitaverhuur.
In de uitwerking zullen de belangen van alle betrokken partijen worden gewogen, waaronder
het belang van de bescherming van huurders. Ik zal uw Kamer vóór de zomer van 2024
nader informeren over mijn bevindingen en de beoogde uitwerking van deze wetswijziging.

Om hospitaverhuur te stimuleren is bredere bekendheid met de mogelijkheden en de regelgeving
rondom hospitaverhuur nodig. Om dit te bereiken start ik rond de zomer een informatiecampagne,
mede gebaseerd op de inzichten uit de publiekscampagne. In mijn recente voortgangsbrief
over beter benutten van de bestaande woningvoorraad ben ik hier uitgebreider op ingegaan.7 Over de invulling van de campagne zal ik u ook voor de zomer nader informeren.

Tot slot

Met de partijen van het LAS blijf ik mij inzetten voor voldoende en betaalbare huisvesting
voor studenten. In september zal ik uw Kamer de nieuwe Landelijke Monitor Studentenhuisvesting
sturen. Onderdeel hiervan zijn onder andere de nieuwe instroomcijfers van studenten,
de nieuwe referentieraming en informatie over de woonwensen van studenten. Deze gegevens
dragen bij aan een goed inzicht in de vraagontwikkeling. Ook zal de monitor een goed
beeld van het huidige aanbod geven en van de bouwplannen van sociale huisvesters en
marktpartijen. Op basis van de monitor verwacht ik vast te kunnen stellen of de doelstelling
van 60.000 eenheden moet blijven staan, of dat door ontwikkelingen in de vraag en/of
het aanbod bijstelling van de doelstelling nodig is.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, H.M. de Jonge