Brief regering : Reactie op amendementen inzake wetsvoorstel betaalbare huur (Kamerstuk 36496)

Nr. 42 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 23 april 2024

Tijdens het debat over het wetsvoorstel betaalbare huur van 22 april jl. heb ik nadere
informatie toegezegd over amendement 36 496, nr. 32 van het lid Paternotte (D66) over het stimuleren van verduurzamingsmaatregelen boven
de liberalisatiegrens en amendement 36 496, nr. 34 van de leden Grinwis (CU) en Paternotte (D66) over de (on)mogelijkheden van een dubbele
WOZ-cap. Ook heb ik op verzoek van het lid De Hoop (GL/PvdA) een schriftelijk overzicht
toegezegd van mijn appreciatie van alle ingediende amendementen. Via deze brief voldoe
ik graag aan deze toezeggingen. Tot slot maak ik graag van de gelegenheid gebruik
om enkele overwegingen mee te geven bij de keuzes die te maken zijn bij de vormgeving
van de nieuwbouwopslag.

Amendement 36 496, nr. 32 over het stimuleren van verduurzamingsmaatregelen boven de liberalisatiegrens

Dit amendement ziet op de situatie waarin door verduurzamingsmaatregelen een labelsprong
plaatsvindt (bijvoorbeeld van C naar A), waardoor het puntenaantal bij een lopend
huurcontract boven de (nieuwe) liberalisatiegrens van 186 punten uitkomt. Om te stimuleren
dat dergelijke verduurzaming ook bij een zittende huurder plaatsvindt, regelt het
amendement dat de betreffende woning bij overeenstemming tussen huurder en verhuurder
boven de 186 punten kan groeien met behoud van de huurbescherming en een passende
huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Als de woning boven de
186 punten uitkomt door het betere energielabel, kan het overigens zijn dat de WOZ-cap
van kracht wordt vanwege de hoge WOZ-waarde van de woning. In dit geval geldt dus
dat de WOZ-waarde voor maximaal 33% mee mag tellen bij het bepalen van het puntenaantal
van de woning. Als het puntenaantal daardoor onder de 186 uit zou komen, wordt door
de werking van de WOZ-cap het puntenaantal vastgesteld op 186 punten. Het oordeel
over dit amendement laat ik aan de Kamer.

Amendement 36 496, nr. 34 van CU en D66 over een dubbele WOZ-cap

De ChristenUnie- en D66-fracties hebben een amendement ingediend om een dubbele WOZ-cap
in te voeren. Dit houdt in dat de oorspronkelijke WOZ-cap behouden blijft op 142 punten.
Hierdoor geldt er een WOZ-cap in het middensegment en blijven deze woningen behouden
in het sociale segment. Daarnaast zal er ook in het vrije segment een tweede WOZ-cap
gelden. Woningen die door de tweede WOZ-cap van het vrije huursegment naar het gereguleerde
huursegment schuiven, worden afgetopt op 186 punten. Hieronder licht ik allereerst
de achtergrond van de WOZ-cap toe. Hierna ga ik in op waarom het toepassen van een
dubbele cap tot een onwenselijke situatie leidt.

Het WWS waardeert verschillende kwaliteitskenmerken van een woning. Sinds 2015 is
een van deze kenmerken de WOZ-waarde, wat kan worden gezien als een afspiegeling van
de marktwaarde en de locatie van de woning. De WOZ-waarde is een belangrijk element
in het WWS. Voor veel huurders is de locatie namelijk een van de belangrijkste factoren
bij de keuze om een woning wel of niet te huren. Het is daarom ook logisch dat de
WOZ-waarde onderdeel is geworden van het WWS. Na invoering van de WOZ-waarde in het
WWS is de WOZ-waarde, zeker in de grote steden, fors gestegen. Het gevolg hiervan
was dat woningen in de grote steden, en met name in Amsterdam, door de toegenomen
WOZ-waarde steeds vaker genoeg punten hadden om in het vrije segment te kunnen worden
verhuurd. Hierdoor konden huurprijzen worden gevraagd die niet meer in verhouding
stonden tot de overige kwaliteitskenmerken van de woning. Om te voorkomen dat woningen
enkel door een hoge WOZ-waarde in het vrije huursegment terecht konden komen, geldt
per mei 2022 dat het aantal WOZ-punten van geliberaliseerde woningen, woningen vanaf
142 WWS-punten, niet meer dan 33% van het totaalaantal WWS-punten mag bedragen.

De oorspronkelijk cap was dus bedoeld om woningen binnen het gereguleerde segment
te houden. Die grens lag destijds op 142 punten. Nu met het wetsvoorstel betaalbare
huur ook het middensegment onder de regulering komt te vallen is het, gegeven het
doel van de WOZ-cap, passend om de WOZ-cap in te laten gaan vanaf 187 punten. Op deze
manier blijft de WOZ-cap het instrument om ervoor te zorgen dat woningen niet louter
door een hoge WOZ-waarde verdwijnen naar het vrije huursegment. Voor woningen in het
sociale en middensegment geldt dat de WOZ-waarde volledig meeweegt. Bij verschillende
partijen, waaronder de D66 en CU, zijn er zorgen over de gevolgen van het optrekken
van de cap naar 187 punten. Voor een deel van de woningen die door huidige WOZ-cap
in het sociale segment terecht zijn gekomen, betekent dit dat deze straks kunnen doorschuiven
naar het middensegment. Als met het aannemen van deze wet het middensegment gereguleerd is, zal een
woning die door het verdwijnen van de cap boven de 142 punten uitkomt, nog steeds
een gereguleerde huurprijs hebben en niet – zoals bij de grens met het vrije segment –
zomaar elke huurprijs krijgen. Dat betekent dat de huurprijs nog steeds in lijn ligt
met de kwaliteit van de woning en de locatie.

De WOZ-cap in stand houden vanaf 142 punten, zoals wordt voorgesteld in amendement
nr. 34, betekent dat woningen in het middensegment niet meer dan 33% van het totaal
aan WWS-punten uit de WOZ-waarde kunnen behalen. De cap legt daarmee een extra beperking
op voor woningen in het middensegment. De WOZ-cap wordt hiermee een huurprijsinstrument
binnen het gereguleerde segment en niet meer een instrument om te voorkomen dat woningen
door een hoge WOZ-waarde buiten het gereguleerde huursegment komen te vallen. Bij
het vormgeven van het wetsvoorstel betaalbare huur is er zorgvuldig gezocht naar een
balans om enerzijds de betaalbaarheid van huurders te verbeteren en anderzijds te
zorgen voor voldoende ruimte voor investeerders om te investeren in betaalbare huurwoningen.
Met het voorstel van D66 en CU wordt de gevonden balans onderuitgehaald. Juist in
krapte gebieden, waar de WOZ-waarden doorgaans hoger liggen, is er een grote behoefte
aan middenhuurwoningen. Verhuurders zullen niet in woningen investeren als de huur
die kan worden gevraagd niet in verhouding staat tot de marktwaarde. Het wordt hiermee
minder aantrekkelijk voor ontwikkelende partijen en zo komt de beoogde bouw van 50.000
woningen door marktpartijen onder druk te staan. Bovendien is de kans groot dat er
meer woningen worden uitgepond. Uiteindelijk is de huurder hier de dupe van. Dit effect
moet worden afgewogen tegen het effect wat het weghalen van de cap op 142 punten met
zich meebrengt.

Bij het vormgeven van het pakket het ik ook andere invullingen van de WOZ-cap bekeken.
Ik heb hierbij een andere variant met twee WOZ-caps overwogen, welke technisch gezien
niet uitvoerbaar was. Het voorstel van D66 en CU is technisch gezien wel uitvoerbaar,
echter wordt het stelsel er voor huurders, verhuurders en handhavers niet duidelijker
op. De huidige situatie, waarin er slechts één WOZ-cap is, wordt doorgans al als zeer
ingewikkeld ervaren. Met de objectivering en vereenvoudiging van het WWS heb ik juist
beoogd om te zorgen dat het WWS beter uitlegbaar is. Op grond van de bovenstaande
inhoudelijke argumenten en omdat dit amendement het stelsel verder compliceert in
de uitvoering, ontraad ik dit argument.

Mogelijkheden binnen de nieuwbouwopslag

Binnen de nieuwbouwopslag is een aantal keuzes in de vormgeving mogelijk. De nieuwbouwopslag
is een overgangsrecht voor projecten die bij de planvorming nog geen rekening konden
houden met de regulering. Bij de vormgeving is gezocht naar een manier om de investeringsbereidheid
in middenhuur te behouden en tegelijkertijd de betaalbaarheid niet te veel in het
geding te laten komen. Omdat het een overgangsmaatregel is, is er gekozen voor woningen
met een startbouw vóór 1 januari 2026. Een latere start bouw grens is mogelijk, maar
betekent wel dat meer huurders een hogere huur moeten betalen. Vanwege deze twee redenen
– overgangsrecht en betaalbaarheid – is het wenselijk om de grens van 1 januari 2026
niet te veel te verschuiven. Het verschuiven van deze grens met vijf jaar, zoals wordt
voorgesteld in het amendement van de SGP vind ik te fors. Het is dan geen overgangsrecht
meer. Een beperkte verlenging zou een geschiktere optie zijn, waarbij er in de toekomst
altijd nog gekeken kan worden of verdere verlening nodig is.

Binnen de vormgeving van de nieuwbouwopslag kan ook gekeken worden naar de duur van
de opslag. Voor de woningen die voldoen aan de voorwaarden, is het huidige voorstel
dat de nieuwbouwopslag gerekend kan worden zolang de regulering geldt. Er is van tevoren
geen maximumtermijn vastgesteld. In amendement nr. 36 van CU en D66 wordt voorgesteld
om de duur te beperken tot 20 jaar en te werken met een lineair afbouwpad. Het beperken
van de duur is mogelijk, maar heeft wel een negatief effect op de investeringsbereidheid
(omdat investeerders het dan voor 20 jaar kunnen meerekenen en niet langer) en vergroot
de complexiteit van de opslag, omdat er bijgehouden moet worden wat de datum van ingebruikname
van de woning is en hoeveel jaren er inmiddels verstreken zijn. Tegelijkertijd zorgt
een beperking tot 20 jaar voor een heldere termijn voor investeerders en zorgt het
ervoor dat het verschil voor verhuurders na 20 jaar vervalt. Twintig jaar is vaak
ook de termijn waar ontwikkelende partijen mee rekenen in hun businesscase. Het beperken
van de termijn tot 20 jaar is daarmee denkbaar. Het invoeren van een aflopende lineair
afbouwpad is echter niet wenselijk. Ten eerste zorgt dit voor complexiteit: de verhuurder
moet de huur ieder jaar aanpassen op basis van de dan geldende opslag. Dit kan ook
verschillen bij verschillende woningen, omdat de datum van ingebruikname van de woning
niet gelijk zal zijn (en dat is het startpunt van de 20 jaar). Voor huurders is het
ingewikkeld om te begrijpen dat het percentage jaarlijks verandert en ook voor toezichthouders
is dit een extra complexiteit. Het invoeren van een termijn van 20 jaar zonder afbouwpad
leidt ook tot enige extra complexiteit, maar beduidend minder dan bij een afbouwpad.
Een tweede nadeel van een afbouwpad is dat het de investeringsbereidheid vermindert:
de verhuurder kan over de totale looptijd minder huur vragen. Vanwege deze twee redenen
ontraad ik het amendement in de huidige vorm.

Overzicht appreciaties amendementen

Nummer

Partij

Appreciatie

6

GL/PvdA

Ontraden

10

SGP

Ontraden

14

SP

Ontraden

17

VVD

Ontraden

19

VVD

Ontraden

20

VVD

Ontraden

21

GL/PvdA

Ontraden

23

GL/PvdA

Ontraden

25

GL/PvdA

Oordeel Kamer

26

SGP

Ontraden

27

CU/D66

Oordeel Kamer

28

CU

Oordeel Kamer

29

GL/PvdA

Oordeel Kamer

31

SP

Ontraden

32

D66

Oordeel Kamer

34

CU/D66

Ontraden

35

D66

Oordeel Kamer

36

D66/CU

Ontraden

37

VVD

Ontraden

38

SGP

Ontraden

39

SP

Ontraden

40

GL/PvdA

Oordeel Kamer

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, H.M. de Jonge