Brief regering : Totstandkoming en opzet van het wetsvoorstel betaalbare huur

Nr. 5
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 6 februari 2024

De problemen in de volkshuisvesting en specifiek de huursector zijn groot: mensen
hebben steeds meer moeite om de maandelijkse huur op te brengen, stellen belangrijke
levenskeuzes uit omdat ze geen geschikte woning hebben en kunnen geen betaalbare woning
vinden in de stad waar zij werken. Dit werkt ontwrichtend: mensen met maatschappelijke
beroepen en veelal een middeninkomen zoals docenten, agenten en verpleegkundigen kunnen
niet meer terecht in de stad, terwijl het tekort aan deze beroepsgroepen alleen maar
verder toeneemt.

De cijfers liegen er niet om: het dure huursegment is de laatste jaren alleen maar
gegroeid en steeds meer huurders zijn meer dan 40 procent van hun inkomen kwijt aan
huur. In grote steden betalen nieuwe huurders gemiddeld 160 euro per maand meer huur
dan de vertrekkende huurder. Bij de woningen waar de huurprijsbescherming nu al geldt,
het zogeheten lage segment, zien we dat mensen alsnog veel te hoge huren betalen.
Ongeveer de helft van de private huurwoningen in het lage segment1 wordt te duur verhuurd. Dit gaat gemiddeld om 150 euro huur te veel per maand. Door
de krapte zitten huurders in een steeds kwetsbaardere positie en halen zij hun recht
niet. Het bouwen van meer betaalbare woningen is een belangrijk onderdeel van de structurele
oplossing voor een tekort aan betaalbare woningen, maar de schaarste is morgen niet
opgelost.

De te hoge huren van vandaag vragen om een oplossing die niet kan wachten. Daarom
heeft het kabinet besloten dat «middenhuurwoningen een vorm van huurprijsbescherming
krijgen, zodanig dat wonen voor middeninkomens betaalbaar wordt én het rendabel blijft
voor institutionele beleggers om in deze woningen te investeren,» en dat «het woningwaarderingsstelsel
en de gang naar de Huurcommissie worden vereenvoudigd». Met het wetsvoorstel betaalbare
huur wordt invulling gegeven aan deze ambities (Kamerstuk 36 496). Het effect hiervan is dat de huurprijs van ruim 300.000 woningen op termijn met,
naar schatting, gemiddeld 190 euro per maand naar beneden moet. In deze brief licht
ik de totstandkoming van het wetsvoorstel en de belangrijkste punten toe. Daarnaast
doe ik een dringend beroep op uw Kamer dit voorstel zo snel mogelijk te behandelen.
Daarmee helpt u de huurder in nood en bieden we zekerheid aan de markt zodat de bouw
van nieuwe middenhuurwoningen doorgang kan blijven vinden.

Aanloop naar het wetsvoorstel betaalbare huur

Meerdere kabinetten hebben geprobeerd om de positie van huurders te verbeteren. Voor
specifiek middeninkomens zijn sinds 2016 verschillende maatregelen genomen om de vrije
huursector te vergroten en de totstandkoming van een middensegment te ondersteunen
zoals het tijdelijk bevriezen van de liberalisatiegrens en de verruiming van de mogelijkheden
voor tijdelijke huurcontracten.2 Ook werd er een Samenwerkingstafel ingesteld waarin het Rijk, gemeenten, corporaties
en marktpartijen concrete knelpunten konden inventariseren en oplossen. Daarnaast
werd de markttoets voor corporaties vereenvoudigd waardoor zij meer in middenhuur
konden investeren. Vanaf 2018 werden bovendien de mogelijkheden voor een «noodknop»
middenhuur onderzocht: hiermee zouden gemeenten de aanvangshuurprijs in de vrije sector
kunnen maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Uiteindelijk gaven
zowel gemeenten als marktpartijen om uiteenlopende redenen aan het voorstel niet te
kunnen steunen.

Ondanks alle inspanningen concludeerde het kabinet in mei 2020 dat er zonder aanvullende
maatregelen geen structurele verbetering in de situatie van starters en mensen met
een middeninkomen op de woningmarkt te verwachten was. Om die reden werd een reeks
andere maatregelen genomen zoals het maximeren van de jaarlijkse huurprijsstijging
in het vrije huursegment, het opstellen van een convenant om huurders meer transparantie
te geven over de huurprijs (dit werd ondertekend in 2022)3 en het invoeren van de opkoopbescherming. Met dit laatste instrument kunnen gemeenten
een verhuurverbod instellen voor nieuw te kopen woningen, om starters en middeninkomens
meer kans te geven op een betaalbare koopwoning. Voor huurders die al huurprijsbescherming
hadden, zijn de afgelopen jaren ook verschillende maatregelen genomen om bewustwording
te vergroten, het huurrecht toegankelijker en duidelijker te maken, de klantgerichtheid
van de Huurcommissie te verbeteren en in het algemeen de zelfredzaamheid van de huurder
te verbeteren. Tot slot is in juli 2023 de Wet goed verhuurderschap ingevoerd, die
regels stelt voor goed verhuurderschap en onder meer de eerste stap zet naar het dwingend
maken van het WWS. Gemeenten kunnen hierdoor via vergunningen in specifieke gebieden
gaan handhaven op de maximale huurprijs in de gereguleerde huursector.

Desalniettemin houden de problemen voor huurders aan en blijft de betaalbaarheid verslechteren.
Het vrije huursegment is sinds 2015 met ruim 50 procent gegroeid. Logischerwijs zou
men verwachten dat een vergroting van het aanbod leidt tot een daling van de prijs.
De groei van het vrije huursegment is echter voornamelijk ten goede gekomen aan het
dure huursegment. Ondanks de groei van het aanbod zijn de prijzen dus fors gestegen.
Dit is mede te verklaren doordat de groei voor een groot deel komt door het omzetten
van koop- naar huurwoningen, het zogeheten buy-to-let. Het omzetten van koop- naar huurwoningen brengt een verschuiving tussen segmenten
met zich mee, maar zorgt niet voor een vergroting van de woningvoorraad. De mensen
die door deze extra concurrentie met beleggers achter het net vissen op de koopmarkt,
komen doorgaans terecht op de vrije huurmarkt. Een groot deel van de groei van het
aanbod gaat dus gepaard met een vergelijkbare groei van de vraag. Hierdoor wordt de
druk op de woningmarkt niet verlicht.

De structurele manier om de schaarste en daaruit voortvloeiende problematiek te verminderen
is daarom om meer woningen bij te bouwen en daarmee de woningvoorraad te vergroten.
Van 2022 tot en met 2030 moeten er daartoe 981.000 woningen worden bijgebouwd. Het
is belangrijk dat dit betaalbare woningen zijn omdat daar de grootste vraag naar is.
Het voornemen is dan ook dat twee derde van de te bouwen woningen betaalbaar is. Dit
zijn huurwoningen in het lage segment, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen.4 De overheid faciliteert op verschillende manieren de bouw van nieuwe betaalbare woningen.
Zo zijn er in 2022 en 2023 35 regionale woondeals gesloten tussen het Rijk, provincies
en gemeenten met afspraken over waar, hoeveel en voor wie gebouwd gaat worden. Daarnaast
stimuleert het Rijk middels de financiële instrumenten, zoals de Woningbouwimpuls
en de Startbouwimpuls, de versnelling van de woningbouw. Het bouwen van nieuwe woningen
kost echter tijd. Dit is een oplossing voor het verminderen van de schaarste op de
lange termijn.

Veel mensen ondervinden echter nu problemen bij het vinden van een betaalbare woning.
De overheid heeft op grond van artikel 22, tweede lid van de Grondwet, de grondrechtelijke
zorgplicht om voldoende woongelegenheid te bevorderen. Dit rechtvaardigt het nemen
van maatregelen om de problemen in de volkshuisvesting op te lossen en de betaalbaarheid
van het wonen te borgen. Dit doe ik met een breed pakket aan maatregelen, waarvan
voorliggend wetsvoorstel een essentieel onderdeel is. Het wetsvoorstel betaalbare
huur moet ervoor zorgen dat meer mensen een betaalbare huurwoning krijgen en een huurprijs
die past bij de kwaliteit van de woning. Daarnaast versterkt het wetsvoorstel de rechtspositie
van huurders.

Opzet van het wetsvoorstel en onderliggende besluiten

Het wetsvoorstel betaalbare huur kent primair twee elementen: (I) de regulering van
de middenhuur en (II) het dwingend maken van het WWS.5 In samenhang met het wetsvoorstel wordt ook het WWS aangepast voor zowel zelfstandige
als onzelfstandige woningen (kamerverhuur). In de bijlage bij de brief vindt u voor
het overzicht een tabel met de juridische vormgeving van de verschillende onderdelen.

I. Middenhuur

Allereerst wordt de bestaande huurprijsbescherming op basis van het WWS voor het lage
segment verder uitgebreid naar het middensegment, zodat huren ook betaalbaar wordt
voor middeninkomens. Concreet betekent dit dat het WWS van toepassing wordt op huurwoningen
tot en met 186 punten (1.123,13 euro, prijspeil juli 2023). Huurders in het middensegment
krijgen hiermee toegang tot de Huurcommissie voor geschillen over onder meer de huurprijs,
servicekosten of het onderhoud aan de woning. De regulering van de middenhuur gaat
gelden voor nieuwe huurcontracten en zolang daar noodzaak toe is. De huidige schaarste
en daaruit voorkomende excessen maakt dat het invoeren van huurprijsbescherming in
het middensegment noodzakelijk is. Met de ambitie om van 2022 tot en met 2030 981.000
extra woningen te bouwen is de verwachting dat de huurmarkt op termijn meer in evenwicht
is. De noodzaak en doeltreffendheid van de regulering wordt daarom elke vijf jaar
geëvalueerd. Daarnaast wordt de maximale jaarlijkse huurverhoging gedurende het huurcontract
in het middensegment op wettelijk niveau bepaald en gemaximeerd op CAO-loonontwikkeling
+ één procentpunt. Dit is een verruiming ten opzichte van het voorstel dat vorig jaar
in consultatie is gegaan, waarbij een maximale jaarlijkse huurverhoging van CAO-loonontwikkeling
+ een half procentpunt beoogd was. Gemeenten krijgen het instrumentarium om middenhuurwoningen
aan middeninkomens toe te wijzen indien lokaal nodig, zodat de woningen bij de juiste
mensen terecht komen.

II. Dwingend maken WWS

Ten tweede zorgt dit pakket ervoor dat de maximale huurprijzen op basis van het WWS
dwingend worden in zowel het lage huursegment als het toekomstige middensegment. Als
verhuurders de maximale huurprijzen op grond van het WWS niet respecteren, zijn zij
in overtreding van deze dwingende norm. Gemeenten krijgen de bevoegdheid om toezicht
te houden en om zo nodig tot handhaving over te gaan. Dit moet ertoe leiden dat huurders
beter worden beschermd en een huurprijs betalen die past bij de kwaliteit van de woonruimte
volgens het WWS. Daarnaast wordt de positie van huurders verder versterkt: huurders
krijgen ruimere toegang tot de Huurcommissie waardoor zij te allen tijde (ook na zes maanden
na ingang van het huurcontract) een lagere huurprijs kunnen afdwingen als de woning
een kwaliteit heeft die hoort in het lage- of middensegment (gereguleerde segment).
Ook hun informatiepositie wordt verbeterd. Alle verhuurders worden na ingang van het
wetsvoorstel verplicht om bij het aangaan van een nieuw huurcontract een puntentelling
van de huurwoning te overleggen aan de huurder. Dit moet de transparantie over de
redelijke huurprijzen vergroten en de huursector verder professionaliseren.

Financiering Huurcommissie

Met het wetsvoorstel worden ook wijzigingen doorgevoerd in de financieringsstructuur
van de Huurcommissie, zoals de invoering van een nieuwe heffingsgrondslag voor de
jaarlijkse verhuurderbijdrage. Met deze en andere wijzigingen wordt bijgedragen aan
de toekomstbestendigheid van de financiering van de Huurcommissie.

III. WWS

Zelfstandige woonruimte

Als onderdeel van het pakket betaalbare huur vindt een modernisering van het WWS plaats.
Het doel van de modernisering is om de waardering van kwaliteitsaspecten van de huurwoning
te verbeteren en daarmee te zorgen dat het stelsel beter aansluit bij de kwaliteit
van de middenhuur die tegenwoordig wordt gebouwd. Met deze modernisering blijft het
aantrekkelijk om te investeren in de bouw van nieuwe middenhuurwoningen. Aanpassingen
in deze categorie behelzen betere waardering van buitenruimte, betere waardering van
hoge energielabels en waardering van moderne voorzieningen als kokendwaterkranen en
airconditioning.

Gezien het voorstel om het WWS een dwingend stelsel te maken, is daarnaast vereist
dat iedere partij die ervan gebruik maakt (Huurcommissie, gemeente, huurder en verhuurder),
onafhankelijk tot eenzelfde puntentelling komt bij het opnemen van een woning. Om
dit mogelijk te maken wordt het WWS geobjectiveerd en vereenvoudigd. Specifiek is
dat gedaan door ten eerste definities, meetinstructies en rekenvoorbeelden toe te
voegen. Ten tweede is een aantal zaken vereenvoudigd, zodat eventuele dubbelzinnigheid
met betrekking tot interpretatie wordt weggenomen. Ook is de waardering van monumenten
herzien, waarbij ook uitvoering is gegeven aan de motie De Groot.6 Tot slot zijn verouderde voorzieningen en verouderde technische specificaties geactualiseerd.
Met deze wijzigingen is het WWS op een toegankelijke wijze te gebruiken door huurders,
verhuurders, gemeenten én Huurcommissie.

Onzelfstandige woonruimte

Het aparte stelsel voor de waardering van onzelfstandige woonruimte (WWSO) wordt eveneens
gemoderniseerd. Zo worden onder meer de rubrieken energieprestatie en locatie aan
het stelsel toegevoegd. Ook worden de aanpassingen van de moderniserings-, objectiverings-
en vereenvoudigingsslag van het WWS zelfstandig overgenomen in het WWSO.

Daarnaast worden de maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten met
25 procent verhoogd. De bestaande voorraad van kamers staat onder druk omdat het met
het verouderde WWSO lastig is om onzelfstandige eenheden rendabel te verhuren. Vertegenwoordigers
van verhuurders en huurders in het onzelfstandige huursegment hebben hun zorgen hier
meermaals over uitgesproken en geven aan dat het stelsel geactualiseerd moet worden.

Nieuwbouw en investeringen in middenhuur bevorderen

Met dit voorstel wordt gefaciliteerd dat er genoeg nieuwe, betaalbare woningen worden
gebouwd. Dat is van cruciaal belang. Investeren in de middenhuur moet dan ook rendabel
blijven, zelfs als de marktomstandigheden tegen zitten. Om dit zo goed mogelijk te
faciliteren heb ik, onder meer naar aanleiding van het advies van de Raad van State,
een aantal aanvullende maatregelen genomen:

• In het WWS wordt een nieuwbouwopslag van maximaal 10 procent geïntroduceerd voor nieuwbouw-middenhuurwoningen
die voor het eerst in gebruik worden genomen ná inwerkingtreding van de wet en waarvan
de bouw vóór 1 januari 2026 is gestart. Dit is een verruiming ten opzichte van het
voorstel dat vorig jaar in consultatie is gegaan, waarbij een opslag van 5 procent
voor de duur van 10 jaar beoogd was;

• Ook profiteren nieuwbouwwoningen van de betere waardering van energielabels en in
de meeste gevallen van de betere waardering van (gemeenschappelijke) buitenruimte.
Daar bovenop worden moderne voorzieningen, zoals een kokendwaterkraan, nieuw gewaardeerd
in het WWS;

• Daarnaast verhoog ik de maximale huurverhoging in de middenhuur naar de CAO-loonontwikkeling
plus één procentpunt. Ook dit is een verruiming van het voorstel dat in consultatie
gegaan is vorig jaar (destijds een half procentpunt).

Met bovenstaande aanpassingen kom ik vergaand tegemoet aan institutionele partijen:
op basis van dit pakket hebben zij zich eraan gecommitteerd om zich in te spannen
om 50.000 middenhuurwoningen te gaan realiseren van 2022 tot en met 2030. Daarnaast
is in de Nationale prestatieafspraken met corporaties afgesproken dat zij in dezelfde
periode 50.000 middenhuurwoningen bouwen. Dit betekent dat er ten minste 100.000 middenhuurwoningen
worden bijgebouwd. Ook in bredere zin blijft het kabinet zich inzetten voor het investeringsklimaat,
ook rondom volkshuisvesting. Op korte termijn zal het kabinet deze aanpak delen met
uw Kamer, en daarbij ook enkele vragen rondom het fiscale landschap betrekken.

Risico op uitponding bestaande huurwoningen

Een veelgehoorde zorg bij de regulering van de middenhuur is dat het niet meer rendabel
is om te verhuren in het middensegment en de regulering zou leiden tot een golf aan
verkopen van huurwoningen (het zogeheten uitponden). Hier wil ik een aantal nuanceringen
bij plaatsen. Een aanzienlijk deel van de woningen die straks in de middenhuur komen
te vallen (60 procent), heeft al een huurprijs die onder de maximale huur volgens
het WWS valt.7 De verhuurders van deze woningen hoeven hun huurprijs dus niet te verlagen naar aanleiding
van de regulering van de middenhuur. Voor de andere 40 procent van de woningen die
wel hun huurprijs aan het WWS zullen moeten aanpassen, geldt allereerst dat de middenhuurregulering
pas ingaat bij bewonerswissel. De terugval in huurinkomsten voor de verhuurder manifesteert
zich dan ook niet direct bij ingang van de wet.

Ook geldt dat niet iedere terugval in huurinkomsten een probleem voor voortzetting
van de verhuur met zich meebrengt. De verwachting is dat de woningen waarvan de huurprijs
moet worden bijgesteld, met gemiddeld 190 euro per maand moet dalen. Bij een fors
deel van deze woningen is de huurverlaging minder dan 100 euro per maand (42 procent).
In 11 procent dalen de huurinkomsten meer dan 400 euro per maand.8 Het grootste risico op uitponding zit bij woningen die fors in huurprijs naar beneden
moeten. Dit zijn dan ook de woningen die nu voor een hoge huurprijs (duur) worden
verhuurd en waarvan de huur dus ook niet betaalbaar is voor middeninkomens. Als dure
huurwoningen verkocht worden betekent het dan ook niet dat het betaalbare huursegment
krimpt of de betaalbaarheid in zijn algemeenheid verslechtert. Er zijn immers twee
opties: (I) de huur wordt verlaagd en wordt daarmee betaalbaar voor middeninkomens,
of (II) de huurwoning wordt verkocht en komt veelal beschikbaar in het betaalbare
deel van de koopmarkt9. In beide situaties neemt de betaalbaarheid toe en niet af.

De meest recente cijfers van het Kadaster laten overigens zien dat op dit moment geen
sprake is van een uitpondgolf. Het totaalaantal verkopen van beleggers is in 2023
zelfs lager dan in 2022. In 2022 lag het totaal aantal verkopen op bijna 44.000 duizend
woningen, In 2023 is dit gedaald naar ruim 33.000 woningen. Daarnaast is te zien dat
het aantal aankopen is gedaald, van ruim 37.000 in 2022 naar 19.000 in 2023. Per saldo
betekent dit dat beleggers meer woningen hebben verkocht dan aangekocht. Hier hoort
wel de notie bij dat de vrije huursector in de voorgaande jaren sterk is gegroeid.

Jaartal

Totale verkopen beleggers1

Totale aankopen beleggers1

2019

50.900

50.700

2020

64.800

70.200

2021

40.100

30.100

2022

43.700

37.600

H1 2022

18.700

17.300

H2 2022

24.900

20.300

2023

33.400

19.100

H1 2023

13.000

8.100

H2 2023

20.400

11.000

X Noot

1

zowel particulier als bedrijfsmatig, institutioneel (afgerond op honderdtallen)

Verklaringen voor het dalend aantal aankopen door beleggers zijn divers. Ten eerste
zal de sterk gestegen rente hier een rol in spelen. In de jaren van lage rente werden
immers veel woningen door beleggers aangekocht met vreemd vermogen. Door de gestegen
rente kunnen investeerders ook verschuiven naar andere beleggingsinstrumenten, zoals
staatsobligaties. Daarnaast kunnen beleidsontwikkelingen, zoals op het gebied van
fiscaliteit (OVB, box 3), een rol spelen. Ook is het goed om te realiseren dat uitponding
van woningen integraal onderdeel is van de beleggingsstrategie van een investeerder.
Beleggers maken continu keuzes om hun vermogen in woningen vast te leggen of weer
vrij te maken voor andere doeleinden. Uitponden is dus niet noodzakelijkerwijs direct
verbonden met een verslechterende businesscase, maar kan onderdeel zijn van een bepaalde
beleggingsstrategie.

Als er wordt uitgepond is dit ook niet per se problematisch. Het uitponden is namelijk
deels een correctie van een trend die ingezet was als gevolg van de gunstige marktcondities
voor beleggers: in de periode van 2018 – 2022 hebben beleggers ruim 75.000 koopwoningen
aangekocht.10 Deze woningen zijn dus onttrokken aan de koopwoningmarkt en aangeboden op de huurwoningmarkt.
Wanneer gekeken wordt naar de huidige populatie die instroomt in een middenhuurwoning,
wil het overgrote deel hiervan doorstromen naar een koopwoning. Deze groep kan als
gevolg van de voorgestelde regulering meer sparen voor een koopwoning. Daar komt bij
dat door mogelijke uitponding er meer koopwoningen op de markt komen voor deze doelgroep
en het totale aanbod van woningen dus niet afneemt. De woningen die worden verkocht
door beleggers vallen veelal in dezelfde prijscategorie als de woningen waar koopstarters
en middeninkomens naar op zoek zijn. 75 procent van de woningen die in 2023 door investeerders
zijn verkocht aan eigenaar-bewoners had een verkooprijs onder de NHG-grens.11

Uit cijfers van het Kadaster blijkt tevens dat de kansen voor koopstarters toenemen
wanneer beleggers woningen verkopen. Van de verkochte beleggerswoningen ging in 2023
circa 47 procent naar eigenaar-bewoners: 15 procent naar doorstromers, 22 procent
naar koopstarters en 10 procent naar eigenaar-bewoners waarvan onbekend is of ze starter
zijn of doorstromen. Koopstarters kopen dus ongeveer de helft van de woningen die
aan eigenaar-bewoners zijn verkocht. Koopstarters betaalden in 2023 gemiddeld 319.700
euro voor een woning op het moment dat deze werd gekocht van een belegger. De activiteiten
van koopstarters zijn in 2023 toegenomen ten opzichte van 2022. In 2022 ging circa
32 procent van de verkochte woningen naar een eigenaar-bewoner (12 procent naar een
koopstarter). Ook in de G4 wordt zichtbaar dat de aan eigenaar-bewoners verkochte
woningen vaak in handen kwamen van koopstarters. In 2023 ging de helft van de door
beleggers verkochte woningen naar een eigenaar-bewoner. Van de woningen die naar eigenaar-bewoners
gingen, is ruim 60 procent naar een koopstarter gegaan.

Uit cijfers van het Kadaster blijkt daarnaast dat ondanks beleggers meer verkochten
dan aankochten, hun aandeel in de woningvoorraad wel is toegenomen: van 8,6% in 2021,
en 9,0% in 2022 naar 9,4% in 2023.12 Dat komt door de toevoegingen aan de woningvoorraad, bijvoorbeeld in de vorm van
nieuwbouw, woningsplitsingen en transformaties van bijvoorbeeld kantoorpanden.

Uitvoering en financiering van het wetsvoorstel

Het wetsvoorstel zorgt zowel voor een nieuwe taak voor gemeenten als voor een uitbreiding
van de huidige taak van de Huurcommissie. In de voorbereiding van het wetsvoorstel
zijn de gevolgen voor de uitvoering en de daaraan verbonden kosten in beeld gebracht.
Zo zijn de kosten van de handhaving door gemeenten in opdracht van het Ministerie
van BZK onderzocht op grond van artikel 2 van de Financiële-verhoudingswet. De Huurcommissie
heeft de verwachte gevolgen voor haar uitvoeringsapparaat inzichtelijk gemaakt in
haar uitvoeringstoets. Beide documenten zijn als bijlage meegestuurd bij het wetsvoorstel.
De dekking van de kosten vindt plaats binnen het huurdomein.

Tot slot

Ik verzoek uw Kamer nogmaals om het wetsvoorstel zo spoedig mogelijk te behandelen.
Ook investeerders roepen op tot snelle behandeling en duidelijkheid zodat de nieuwbouw
doorgang kan vinden. Onduidelijkheid kan leiden tot uitstel of vertragen van nieuwbouwprojecten.
Ik ben van oordeel met deze vormgeving van het wetsvoorstel een goede balans te hebben
gevonden waarmee het aanbod aan middenhuur op peil blijft.

Met het wetsvoorstel betaalbare huur verbeteren we de positie van huurders, de betaalbaarheid
van woningen en daarmee de bestaanszekerheid van veel mensen. De inschatting is dat
de huurprijs van ruim 300.000 woningen met gemiddeld 190 euro omlaag moet gaan als
gevolg van dit wetsvoorstel. De geuite zorgen van de Raad van State zijn in de aanpassingen
van het wetsvoorstel meegenomen, waar nodig weerlegd en verder onderbouwd in de memorie
van toelichting bij het wetsvoorstel betaalbare huur.

Als we niets doen betaalt ruim 40 procent van de huurders in het middensegment meer
aan huur dan redelijk is op grond van de kwaliteit van de woning, loopt het aantal
woningen dat na bewonerswissel in de middenhuur terecht komt naar verwachting verder
terug (dit worden dure huurwoningen) en blijven de prijzen bij een bewonerswissel
fors stijgen. Als het WWS niet dwingend wordt, blijven huurders kwetsbaar voor oneerlijke
praktijken, kunnen verhuurders ongestraft het risico nemen en ongeacht de kwaliteit
van de woning elke huurprijs vragen die ze willen en kan door gemeenten niet worden
opgetreden tegen te hoge huren. De behandeling van het wetsvoorstel verdraagt dan
ook geen uitstel. Bijgaand vindt u een verzameling perspectieven van verhuurders,
huurders, ontwikkelaars, (lokale) overheden en wetenschappers op het voorstel.13

Als de wens in uw Kamer bestaat, ben ik bereid een technische sessie te organiseren
ter toelichting van het wetsvoorstel en de daarmee samenhangende onderliggende regelgeving.

Hopende op uw medewerking,

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
H.M. de Jonge

BIJLAGE 1. JURIDISCHE VORMGEVING VOORGESTELDE AANPASSINGEN

De in de brief genoemde aanpassingen landen in vier onderdelen:

• een wet in formele zin, genaamd het wetsvoorstel betaalbare huur, die wijzigingen
doorvoert in de Wet goed verhuurderschap, het Burgerlijk Wetboek, de Huisvestingswet
2014 en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte;

• het Besluit betaalbare huur, welke wijzigingen ten aanzien van zelfstandige woningen
doorvoert in het Besluit huurprijzen woonruimte en het Besluit kwaliteit leefomgeving;

• het Besluit herziening waarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte, welke wijzigingen
ten aanzien van onzelfstandige woningen doorvoert in het Besluit huurprijzen woonruimte;
en,

• de Regeling herziening waarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte, welke wijzigingen
ten aanzien van onzelfstandige woningen doorvoert in het Uitvoeringsbesluit huurprijzen
woonruimte.

Met deze brief wordt het wetsvoorstel betaalbare huur ter behandeling aan uw Kamer
aangeboden. Tegelijkertijd worden de twee besluiten voorgehangen aan uw Kamer. In
onderstaande tabellen staat welke aanpassingen de hierboven genoemde onderdelen regelen.

Wet betaalbare huur

Maximale jaarlijkse huurprijsstijging in het middensegment

Toewijzing middenhuurwoningen gemeenten

Reikwijdte regulering middenhuur (alleen voor nieuwe huurcontracten)1

Het dwingend maken van het WWS

X Noot

1

Wordt zowel met het wetsvoorstel betaalbare huur als het Besluit betaalbare huur geregeld.

Besluit betaalbare huur

Bovengrens (liberalisatiegrens) regulering middenhuur (inclusief indexatie WWS)

Modernisering van het WWS voor zelfstandige woningen

Duur van de regulering middenhuur (vijfjaarlijkse evaluatie)

Reikwijdte regulering middenhuur (alleen voor nieuwe huurcontracten)1

Vereenvoudiging en objectivering WWS

Prijsopslag voor monumenten en invoering opslag gemeentelijke en provinciale monumenten

Nieuwbouwopslag van 10%

X Noot

1

Wordt zowel met het wetsvoorstel betaalbare huur als het Besluit betaalbare huur geregeld.

Besluit herziening waarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte

Modernisering WWS voor onzelfstandige woningen

Regeling herziening waarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte

Verhoging maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woningen